豪宅價值體系梳理及案例研究專題分享教學(xué)教材

豪宅價值體系梳理及案例研究專題分享全國視野下，廈門新興區(qū)域內(nèi)，占據(jù)一線核心灣景地段（朝向及景觀兼顧），中大規(guī)模絕版豪宅項目項目優(yōu)勢：城市新興灣區(qū)，整體規(guī)劃水平高，配套完善，自然資源豐富；地塊位于內(nèi)灣核心區(qū)域，具有一線親海的優(yōu)良景觀；項目劣勢：地價高，樓面地價高達15500元/m2；由于沒有形成大片居住區(qū)，周邊人氣較低；整個區(qū)域仍在建設(shè)中，配套設(shè)施尚未完全建成。項目屬性界定項目屬性——五緣灣的“主臥”區(qū)域?qū)傩浴獜B門城市“新客廳”二線中心城市廈門為福建經(jīng)濟中心城市，海西經(jīng)濟圈的核心城市城市灣區(qū)廈門島內(nèi)唯一灣區(qū)，全國稀缺性灣區(qū)物業(yè)，集海景灣景于一身新興片區(qū)廈門島內(nèi)唯一整體規(guī)劃的區(qū)域，正出于快速發(fā)展期自然資源擁有海景、海岸、內(nèi)湖、溫泉、河道、田園、鳥林七大資源，實為休閑養(yǎng)生宜居之寶地區(qū)域配套交通便利，規(guī)劃中的配套滿足所有休閑居住商務(wù)需求，但當前配套建設(shè)尚未成熟中大規(guī)模總建筑面積為21.32萬m2，為五緣灣片區(qū)中大規(guī)模住宅項目灣區(qū)核心位于內(nèi)灣核心區(qū)北側(cè)，上風(fēng)上水的核心區(qū)位一線親海區(qū)域內(nèi)唯一擁有605米一線臨海線，滿足親海體驗優(yōu)良景觀東南和東北向均擁有最佳景觀面2打造頂級豪宅是本項目的核心問題，豪宅案例研究的目的是為構(gòu)建豪宅價值體系提供參照指標項目背景、屬性R1：市場現(xiàn)狀豪宅案例研究本項目價值體系核心問題R2：客戶目標價值挖掘體系匹配3豪宅案例研究思路：標準分＋加分項豪宅案例研究本項目價值體系核心問題價值挖掘體系匹配豪宅驅(qū)動力模式灣區(qū)豪宅價值體系豪宅價值體系4萬的均價迫使我們放眼全國一線豪宅市場，梳理一套豪宅的價值體系。過程中，我們從各類案例中總結(jié)出了豪宅的五種核心區(qū)動力。我們認為項目只要做到這一點，便獲得了“標準分”。本項目又屬于灣區(qū)豪宅，總結(jié)國內(nèi)的灣區(qū)豪宅市場，成功者寥寥，于是我們放眼成熟市場，逐一分析了世界十大灣區(qū)豪宅案例，其中發(fā)現(xiàn)香港、新加坡、美國的案例較為符合本項目，由此也梳理了一套灣區(qū)豪宅的價值體系，我們認為本項目符合了這一套價值體系，便獲得了“加分項”。共性特性加分項4頂級豪宅價值體系構(gòu)建引子——奢侈品奢侈——代表了一種生活的方式，是一種包含了情趣和精神的文化……奢侈品——“一種超出人們生存與發(fā)展需要范圍的，具有獨特、稀缺、珍貴等特點的商品”“使一個產(chǎn)品稀缺難求，你可以賣出天價”

——Gucci總裁明尼科·迪梭奢侈品是“無形價值/有形價值關(guān)系比值最高的產(chǎn)品”奢侈品又稱為“非生活必需品”關(guān)鍵詞：獨特、稀缺、珍貴6?占據(jù)大眾認可的稀缺資源?功能上全面超越一般居住需求?

附加值遠高于實際成本?高價是最具炫耀性的符號?權(quán)貴豪富的階層標識～詮釋頂級豪宅7考察諸多城市豪宅案例，總結(jié)城市頂級豪宅的共同價值體系城市中高密度豪宅多出現(xiàn)在一二線及輻射外圍型城市；——下面將放眼全國一二線城市及海外成熟市場探尋問題的答案深圳豪宅市場香蜜湖1號中信紅樹灣紅樹西岸波托菲諾上海豪宅市場華府天地湯臣壹品世貿(mào)濱江二線豪宅市場杭州·金色海岸杭州·西湖8號海外豪宅市場香港·凱旋門十七英里香港·貝沙灣新加坡·吉寶灣案例詳細內(nèi)容見附件8頂級豪宅共性特征總結(jié)稀缺的先天資源高高在上的價格發(fā)展階段頂級硬件標準占據(jù)城市核心的地段或者優(yōu)良的自然資源高單價、大面積，整體價值完全脫離競爭層級，形成價格壁壘成熟階段的豪宅發(fā)展主要是立足軟件的突破，及軟硬件的結(jié)合從設(shè)計理念到用材，從硬件到軟性服務(wù)，全方位打造產(chǎn)品附加價值頂級豪宅價值KPI頂級客戶需求頂級消費群體注重私享、影響力、藝術(shù)性9頂級豪宅核心特征1：（城市核心+歷史人文）/海岸線項目先天資源核心屬性香蜜湖1號香蜜湖傳統(tǒng)豪宅地段、城市中心，稀缺自然生態(tài)湖景資源城市核心+資源紅樹西岸紅樹灣區(qū)，稀缺灣區(qū)資源海岸線+灣區(qū)波托菲諾華僑城旅游度假居住區(qū)，華僑城旅游區(qū)景觀城市核心+人文十七英里深圳東部“黃金海岸”的唯一高尚居住區(qū)，海景資源，私享沙灘海岸線華府天地城市中心、新天地標志性區(qū)域城市核心+歷史人文湯臣一品黃浦江邊、陸家嘴標志性地段，一線江景和外灘景觀城市核心+歷史人文世茂濱江黃浦江邊、陸家嘴標志性地段，一線江景和外灘景觀城市核心+歷史人文金色海岸錢塘江邊、新CBD區(qū)，一線江景城市核心+資源西湖8號西湖邊上吳山腳下、鬧中取靜高尚居住區(qū)，西湖景觀城市核心+歷史人文凱旋門九龍城繁華地段，維多利亞港無敵景觀城市核心+歷史人文頂級豪宅沿絕版位置分布；主要分布可分為兩類：城市頂級豪宅必須具備兩種核心屬性相加：

城市核心+歷史人文海岸頂級豪宅，僅具備一種屬性，即可獨立存在：

海岸線先天資源10頂級豪宅核心特征2：國內(nèi)一線城市豪宅價格，總價約1000萬元/套以上，約是普通住宅總價的6倍40000600008000010000012000015035040025020030020000450500123456777面積（單位/平方米）單價（單位/元/平方米）1234568887香蜜湖1號別墅中信紅樹灣三期高層88中信紅樹灣三期別墅123華府天地4湯臣一品高層56西湖8號公館高層復(fù)式金色海岸高層復(fù)式紅樹西岸普通平層世茂濱江高層4湯臣一品高層復(fù)式567西湖8號公館高層金色海岸高層香蜜湖1號平層1紅樹西岸紅樹西岸高層復(fù)式2世茂濱江高層復(fù)式3華府天地高層復(fù)式7香蜜湖1號高層復(fù)式8中信紅樹灣三期高層復(fù)式豪宅高層房均面積區(qū)間平均高點90㎡平均中點72㎡平均低點58㎡豪宅別墅戶均面積區(qū)間平均高點330㎡平均中點250㎡平均低點200㎡高層總價區(qū)間在700~1000萬左右復(fù)式及別墅總價區(qū)間1500~3000萬左右豪宅復(fù)式戶均面積區(qū)間平均高點500㎡平均中點390㎡平均低點280㎡11頂級豪宅核心特征3：全國價格趨同性；物業(yè)類型兩極化；戶型面積趨同性價格特征：單價突破了3萬/㎡價格箱體，頂級豪宅全國價格具有趨同性，與城市競爭力不相關(guān)；價格在普通住宅突破1萬/㎡，頂級豪宅實現(xiàn)了跳差，價格比1.3：1跳至2-4：1；物業(yè)特征：頂級豪宅物業(yè)類型兩極化，主要以低密度別墅、高層為主；多層產(chǎn)品出現(xiàn)率較少；這與頂極豪宅地段稀缺相關(guān)；戶型面積：別墅物業(yè)戶型面積主要集中在400-600平方米；高層物業(yè)戶型主要以4房為主，面積以200平方米為主流戶型；城市項目售價物業(yè)類型主力戶型北京玫瑰園5.9～22萬元/㎡(總價1600~6000萬元)獨棟、雙拼882～1499平米三房、四房PekingHouse2.5～3萬元/平方米別墅、公寓370~560平米大連星海國寶2萬元/平方米4棟30層高層200m2以上青島東海路9號3.2萬元/平方米2棟超高層公寓樓170－270平米上海湯臣一品11萬元/平方米2棟40層和2棟44層超高層402-434平米3房華府天地8萬元/平方米5幢18-19層小高層129-147平米2房和200-230平米3房世茂濱江3.8萬元/平方米6棟48層-53層超高層；1棟60層酒店式公寓276-333平米3房杭州金色海岸均價2.6萬元/平方米13幢樓宇、569套3房，復(fù)式西湖8號公館5-8萬元/平方米

兩幢5層加局部躍層多層,58套220-225平米復(fù)式發(fā)展綠城.留莊均價3.3萬元/平方米建筑層數(shù)3-4層350平方米左右深圳紅樹西岸3～5萬元/平方米3棟純板式高層150-260平方米，2梯2戶香蜜湖1號4.2～3.1萬元/平方米低密度34.4％高層65.6％238-245平米4房中信紅樹灣一期2.5萬元/平方米四期3.5萬元/平方米（復(fù)式4.5萬元）低密度3.1%高層96.7140-150平米3房，167-179、200-268平米4房波托菲諾4期5萬元/平方米5棟小高層(3—11層)聯(lián)排別墅14戶11層220-320平米12頂級豪宅核心特征4：產(chǎn)品的發(fā)展經(jīng)歷了三個階段第一階段大第二階段外豪第三階段富人區(qū)第四階段私享產(chǎn)品核心特征“大”；“低密度”資源依附金磚堆砌；符號營造；空間改變，空中別墅“體驗點”打造立足于“產(chǎn)品氛圍”、“服務(wù)”；注重私密性；注重享受性；注重專屬化；產(chǎn)品價值訴求點大面子身份、體驗、品質(zhì)卓越、專屬、創(chuàng)新、藝術(shù)頂級形象特征“別墅”物業(yè)類型為頂級形象；鑲金帶銀，強調(diào)富貴符號；強調(diào)生活方式低調(diào)的奢華收藏品立足于產(chǎn)品硬件立足于產(chǎn)品軟件立足于產(chǎn)品軟硬相結(jié)合營銷特征張揚外顯，宣傳產(chǎn)品的用材和資源的占有宣揚某種高尚的生活帶來的身份低調(diào)奢華，強調(diào)圈內(nèi)影響市場價格市場比較法定價價格與普通住宅價格比約為1.3：1前期市場比較法定價，后期稀缺性自我定價；價格比1.3：1跳至2-4：1稀缺性自我定價；價格比2-4：1代表項目銀湖別墅星海國寶中信紅樹灣波托菲諾萬科十七英里貝沙灣；凱旋門注：由于第一階段與第二階段產(chǎn)品沒有太大變革，并為初級階段初級階段高級階段成熟階段發(fā)展階段13頂級豪宅核心特征5：硬件發(fā)展基本在高級階段已完善，成熟階段主要是立足軟件的突破，及軟硬的相結(jié)合星海國寶世貿(mào)濱江湯臣壹品香蜜湖一號中信紅樹灣紅樹西岸波托菲諾貝沙灣凱旋門精神理念層級硬件保障水平高低高市場平均價值曲線豪宅價值曲線最高風(fēng)險曲線123546789備注：隨著硬件保障水平的提高，硬件檔次提高，在理念的統(tǒng)領(lǐng)下，物質(zhì)保障整體系統(tǒng)性增強隨著精神理念層級的提高，從簡單的資源占有和炫富，到表達成熟富豪生活階段初級發(fā)展階段高級發(fā)展階段成熟發(fā)展階段特征產(chǎn)品缺乏系統(tǒng)性保障，多為簡單堆砌，對資源的利用意識停留在擁有理念制勝，硬件有一定水準，但系統(tǒng)化程度不強，差異不大市場成熟階段，理念成熟，在具備強勢資源條件下，軟硬件保障全面系統(tǒng)要點重點發(fā)揮產(chǎn)品優(yōu)勢，做出豪華和高檔的感覺精神層面多數(shù)僅貼上身份和財富的簡單標簽依托資源，重點挖掘精神理念層面的高度具備一定條件的硬件檔次保障，局部放大具有成熟富人生活理念具備成熟完備的硬件支撐體系，關(guān)鍵點放大將豪宅價值演繹到極致發(fā)展階段14頂級豪宅核心特征6：國內(nèi)頂級豪宅硬件的8大“頂”級標準設(shè)計：大師之作——定制性、藝術(shù)性、地標性材質(zhì)：國際品牌——貨真價實、奢華、王室御用空間：突破傳統(tǒng)——尺度放大1.2倍以上、人性化功能：功能多元——室外功能室內(nèi)化、享受性配套設(shè)施：配套私享——會所功能放大、圈層生活、私人俱樂部物業(yè)管理：5星級服務(wù)——金鑰匙人文：時間元素——古樹、山石、歷史科技：高科技元素——時尚、精密、安全目前國內(nèi)頂級豪宅在硬件的配套檔次上已經(jīng)趨向完善，但在軟件的標準上，僅初步做到“圈層生活”，而在私享、影響力、藝術(shù)性上缺乏深層次的挖掘。8大“頂”級標準硬件標準15頂級豪宅核心特征7：頂級消費趨向與頂級豪宅發(fā)展趨吻合，注重私享、影響力、藝術(shù)性頂級豪宅客戶的需求特征對圈層乃至社會的影響力對資源的私享對奢侈娛樂方式的熱衷加入社會頂層頂級的權(quán)貴圈對社會的影響：基金、捐贈對資源的絕對私享，而不僅是和別人一起觀賞游艇、私人飛機、馬會、高爾夫、頂級spa等對奢侈品的愛好藝術(shù)品、珠寶、其它奢侈享受品頂級豪宅客戶構(gòu)成：上海華府天地：5-15億身價的全球頂級富豪波托菲諾：市級及其以上的政界要人就有18位、文體明星36位、商界名流190位之多。

香蜜湖1號：深圳及周邊城市的企業(yè)主、高級公務(wù)員和金領(lǐng)香港凱旋門：約一成是內(nèi)地客戶，主要來自北京、上海和深圳；另外四成是中港商人，其它為海外客戶。來源的多樣性身份的頂級性頂級客戶的需求16頂級豪宅核心特征8：三大核心價值點是稀缺位置、卓越硬件、私享生活，進入頂級豪宅高級發(fā)展階段后，客戶對私享生活敏感點最強頂級客戶的需求私享生活極至要素項目具有昭示性、標志性，私屬領(lǐng)地界定明確公共資源私享，通過標識、規(guī)劃達成私享空間圈層生活的社交場通過會籍、俱樂部等形式達成專屬私享頂級配置設(shè)施：游艇碼頭、紅酒雪茄坊、私屬學(xué)校、頂級購物中心等在圈層中形成影響力，而非需社會影響力服務(wù)是1對1，是強調(diào)身份的對等私密享受，是具有內(nèi)張力的，是身份的標簽配套私享資源侵占低調(diào)奢華17頂級豪宅核心驅(qū)動力模式世聯(lián)對全國乃至世界范圍內(nèi)頂級豪宅案例進行研究，總結(jié)出豪宅的5種核心驅(qū)動力模式功能轉(zhuǎn)換—東海路9號精裝修—金色海岸科技智能化—紅樹西岸附送價值—蝴蝶谷頂級配套私享歷史人文生活模式資源私享產(chǎn)品創(chuàng)新核心驅(qū)動力上海華府天地杭州西湖8號公館富人生活示范—波托菲諾灣區(qū)新生活—中信紅樹灣灣區(qū)＋藝術(shù)—香港.貝沙灣萬科十七英里吉寶灣凱旋門BrickellKeyWilliamisland代表案例：青島東海路9號深圳星河丹堤杭州金色海岸深圳紅樹西岸上海華府天地杭州西湖8號公館深圳中信紅樹灣深圳波托菲諾香港貝沙灣深圳萬科十七英里新加坡吉寶灣香港凱旋門美國BrickellKey美國Williamisland……19產(chǎn)品創(chuàng)新20東海路9號：以酒店標準打造的青島濱海超高層豪宅，強烈的地標效應(yīng)青島市區(qū)繁華地段占地約10100平方米，總建面95368平方米，容積率：8.95目前售價：均價28000元/平2棟50層塔樓及2層裙樓組成戶型面積：以三房170—270平米為主，其中頂層為623的復(fù)式公寓動感的“帆”形外觀豪宅案例3產(chǎn)品創(chuàng)新功能轉(zhuǎn)換精裝修科技智能附送價值21極具地標效應(yīng)的高度、外形及頂級酒店裝修標準的應(yīng)用，使得項目超越一般居住功能的，功能轉(zhuǎn)換到頂級酒店層級，實現(xiàn)了價值提升22金色海岸：最核心是以精裝修及闊綽戶型為主的頂級豪宅產(chǎn)品打造產(chǎn)品創(chuàng)新功能轉(zhuǎn)換精裝修科技智能附送價值要素打造方式建筑設(shè)計澳大利亞柏濤（墨爾本）建筑設(shè)計公司園林景觀設(shè)計貝爾高林景觀設(shè)計公司規(guī)劃布局建筑排布形成一個“∽”形圍合排布，充分利用將近一千米的臨江線，使戶戶都能享用錢塘江景觀。戶型特點175~500平米，大面寬短進深“五明戶型”，雙主臥設(shè)計、入戶花園、獨立工人房空中別墅全套房設(shè)計，面積200－400平米，餐廳邊設(shè)計邊廳，可改為棋牌室——獨立衛(wèi)生間、景觀浴室、270度弧形景觀窗、步入式更衣間室內(nèi)裝修6000元/平米裝修標準：聘請香港G.I.L公司進行室內(nèi)設(shè)計；采用原裝進口OTIS電梯，這是國內(nèi)第一個大規(guī)模采用原裝進口OTIS電梯的住宅項目；原裝進口SIEMENS嵌入式廚房電器；原裝進口Siematic櫥柜；原裝進口漢斯格雅衛(wèi)浴潔具、龍頭花灑等；選用了目前最先進的日本大金VRVⅡ戶式帶新風(fēng)中央空調(diào)系統(tǒng)。會所設(shè)施金色海岸設(shè)有5000平米的五星級會所，配有室內(nèi)恒溫游泳池、室外網(wǎng)球場、高尚俱樂部、商務(wù)中心、餐廳、酒吧、時尚健身美容設(shè)施等完善配套。社區(qū)配套周邊成熟的城市生活配套和商業(yè)配套物業(yè)管理戴德梁行物業(yè)管理營銷手段以“極限享用江景”為推廣語，突出一種尊貴而不失優(yōu)雅的氣質(zhì)，精致完善的細節(jié)全部隱于房間23配合戶型的大尺度、闊綽按照歐洲皇室標準，采用世界頂級品牌的裝修材質(zhì)塑造歐洲皇室生活場景，讓客戶體驗皇室貴族的奢華配合戶型的大尺度及大空間，按照歐洲皇室標準進行裝修采用原裝進口OTIS電梯，這是國內(nèi)第一個大規(guī)模采用原裝進口OTIS電梯的住宅項目原裝進口SIEMENS嵌入式廚房電器原裝進口Siematic櫥柜原裝進口漢斯格雅衛(wèi)浴潔具、龍頭花灑等選用了目前最先進的日本大金VRVⅡ戶式帶新風(fēng)中央空調(diào)系統(tǒng)……24紅樹西岸：極致高科技智能化：連同LG、日訊、CLIPSAL及HONEYWELL，投資3000萬美元打造亞洲代表性數(shù)字化社區(qū)亞洲最大智能化社區(qū)智能化設(shè)施：液晶觸摸屏終端：韓國/HOMEYWELL/HS-5000-G-T家庭網(wǎng)關(guān)：韓國/HOMEYWELL/HS-5000-G-W浴室對講分機：韓國/HOMEYWELL/BathPhone可視門口機：韓國/HOMEYWELL/HC-600012路智能繼電器：澳大利亞/CLIPSAL/L5512RVF8路智能繼電器：澳大利亞/CLIPSAL/L5508RVF4路智能調(diào)光器：澳大利亞/CLIPSAL/L5504D2A4鍵Neo開關(guān)：澳大利亞/CLIPSAL/E5054NL8鍵Neo開關(guān)：澳大利亞/CLIPSAL/E5058NLPC界面：澳大利亞/CLIPSAL/5500PC8鍵遙控器：澳大利亞/CLIPSAL/E5038TX室內(nèi)紅外線傳感器：澳大利亞/CLIPSAL/5751(WE)智能電鎖：韓國/IREVO/TG-smart社區(qū)的物業(yè)管理、安防管理、社區(qū)服務(wù)、家居生活全方位實現(xiàn)智能化。以“家庭集成控制”為系統(tǒng)核心，連接網(wǎng)絡(luò)智能家電、緊急呼叫、門禁、電子門鎖以及觸摸屏操作終端，實現(xiàn)遠程控制終端設(shè)備，甚至手機遙控。全部1301套單元中，其中1000多套單元交樓標準已全部安裝了“智慧家居”系統(tǒng)，業(yè)主入住后可直接享用，部分超大戶型單元，業(yè)主可以根據(jù)自己的需要，結(jié)合個性化裝修風(fēng)格，選擇不同的“智慧家居”解決方案，由CNHOORAY為業(yè)主量身定做“智慧家居”系統(tǒng)。功能轉(zhuǎn)換精裝修科技智能附送價值產(chǎn)品創(chuàng)新25高科技材料與產(chǎn)品在在細節(jié)處體現(xiàn)奢華，保證絕對的高舒適性隔音樓板/阻隔垂直方向噪音紅樹西岸采用美國陶式化學(xué)隔音墊和擠塑板相結(jié)合的樓板隔音系統(tǒng)使居住在紅樹西岸的業(yè)主可充分享受前所未有的、完全不受干擾的寧靜生活空間。JUSTRIGHT熱水循環(huán)/無需等待采用美國專利產(chǎn)品品牌JUSTRIGHT，保證水龍頭隨時打開就有熱水，無需分秒等待。依靠重力和冷熱水比重差異進行比較循環(huán)，節(jié)約能源、無須動力、分戶設(shè)置。戶式中央冷暖空調(diào)+新風(fēng)系統(tǒng)新風(fēng)系統(tǒng)：保證業(yè)主在完全封閉窗戶的情況下可以呼吸到室外空氣；戶式中央空調(diào)智能化控制：減少室外機數(shù)量，戶內(nèi)入口上方設(shè)有出風(fēng)口，業(yè)主可以根據(jù)自己的需求在回家之前通過遠程控制預(yù)先打開空調(diào)；同層側(cè)向排水系統(tǒng)，避免直接垂直排水帶來的噪音紅樹西岸排水系統(tǒng)采用了有100多年歷史的瑞士上市公司GEBERIT公司的同層排水系統(tǒng)接吉博力橫排防臭地漏，這是目前發(fā)達國家廣泛采用的排水方式，同樓層的排水支管與主排水支管均不穿越樓板，在同樓層內(nèi)連接到主排水立管上，它從根本上解決了衛(wèi)生間的許多問題，盡可能地避開上下鄰居排水之間的互相干擾。進水銅管/保障飲用水質(zhì)量采用美國NIBICO進水銅管，保證用戶飲用水的質(zhì)量和進水管的使用壽命。檫窗機/保持玻璃幕墻的美觀每戶避雷器陽臺隔柵/保護隱私減少對視26蝴蝶谷：全新的創(chuàng)新產(chǎn)品突破市場，創(chuàng)造市場神話戶戶帶花園，360度觀景，盡享南湖500畝絕版景觀資源，充分體現(xiàn)入住者的尊貴與氣度100％的贈送面積產(chǎn)品創(chuàng)新功能轉(zhuǎn)換精裝修科技智能附送價值27歷史人文28華府天地：開發(fā)理念——構(gòu)建融入上海歷史、文化和未來的奢華生活位于上海最繁華的淮海路商圈，正對上海歷史文化和現(xiàn)代生活形態(tài)代表的新天地，“代表上海過去100年及未來100年”。新天地不僅僅是對淮海路商圈高檔餐飲、時尚娛樂、人文景觀的簡單彌補，更是對海派文化的又一次延展和豐富。新天地是一個國際交流和聚會的地點，不僅吸引上海本地高收入人群和居住上海的外籍人士，還吸引其他城市的名門貴裔。29復(fù)古摩登的奢華：挖掘目標客戶的心理需求，暗示購買“華府天地”就是購買“上海的奢華生活”歷史：風(fēng)華經(jīng)典、雍容華貴文化：海派文化未來：鴻圖未來上海城市的特點古典、華貴、藝術(shù)文化沉淀新興、時尚、現(xiàn)代、混合文化國際化上海華府天地社區(qū)特點目標客群：5-15億身價的全球頂級富豪喜歡上海，感受上海的歷史文化沉淀和國際化的未來，買的就是上海的生活新古典主義建筑風(fēng)格，五星級酒店式挑高大堂，宮廷式入口奢華的新古典主義風(fēng)格內(nèi)部裝修，裝修標準4000元/平藝術(shù)匯粹：景觀藝術(shù)長廊、名貴植栽的空中花園…30時尚的、現(xiàn)代的、國際化的、混合文化的、新奢華生活方式，體現(xiàn)在符合多文化需求的休閑娛樂會所和國際時尚休閑商業(yè)街下沉式地下會所設(shè)置專屬圖書館、健身房、棋牌室、KTV影視廳、兒童游樂室、桑拿淋浴室、咖啡吧等等與新天地融合的國際水平的餐飲、購物等功能的時尚休閑商業(yè)街31西湖8號公館：唯一的不可復(fù)制的西湖成為其頂級豪宅核心價值支撐西湖8號西湖8號公館與西湖的直線距離僅200米，東與吳山隔街相望，北臨千年文化名街河坊街，出門即是繁華市中心；周邊配套（200米生活圈）：各種文化藝術(shù)長廊：以中國美院為中心，包括酒吧、畫廊、咖啡廳、美術(shù)館等；頂級名車專賣店：保時捷、賓利、法拉利、瑪薩拉蒂等；國際名品街：這里匯聚了眾多國際知名品牌，包含服飾、箱包、珠寶、手表、皮草、家居、美容及中西式餐飲等；中國的、世界的、唯一的西湖…32五大國際知名設(shè)計師：雅克設(shè)計機構(gòu)副總建筑設(shè)計師朱遠航先生、意大利國家注冊建筑師Ricardo先生；五合國際副總盧求先生、德國建筑師M.Diem先生；香港PAL設(shè)計事務(wù)所首席設(shè)計師梁景華先生

建筑設(shè)計西湖8號公館將灰色系作為建筑外觀色彩基調(diào)，既將青磚黛瓦等各種元素充分融入，又將現(xiàn)代輕鋼結(jié)構(gòu)與玻璃面、灰墻磚組合運用；整體設(shè)計體現(xiàn)了江南園林建筑“瘦、透、露”的神韻，整個樓盤精致靈動、雍容典雅。國際領(lǐng)先節(jié)能技術(shù)包括置換式新風(fēng)系統(tǒng)、中央真空吸塵系統(tǒng)、外遮陽、高效節(jié)能門窗、浮筑樓板、后排水系統(tǒng)等七大節(jié)能技術(shù)，有效地解決了居住空間通風(fēng)、保溫、遮陽、隔音等問題。最新的智能科技包括智能安防和智能家居兩大系統(tǒng)，服務(wù)于業(yè)主的生活。比如，在窗戶及入戶花園裝上智能防護網(wǎng)，隱藏式施工，其工藝講究，既安全又美觀，15米外幾乎看不到，在防盜的同時并不妨礙業(yè)主享受室外美景。內(nèi)部建筑設(shè)計突破電梯：“智能、專屬的景觀電梯”直達每戶，電梯180度取景；物業(yè)管理：為每十戶配一個私人保健醫(yī)生，隨時為業(yè)主的健康問題作出檢查和診治等大師手筆與創(chuàng)新技術(shù)運用＋唯一的、不可復(fù)制的西湖資源，打造高品質(zhì)豪宅33生活模式34波托菲諾：依托華僑城區(qū)域開發(fā)所奠定的配套體系，引入意大利波托菲諾風(fēng)情小鎮(zhèn)生活方式，滿足多元、開放、創(chuàng)新、融合的居住體驗，示范富人生活威尼斯酒店華夏藝術(shù)中心漢唐大廈銅鑼灣商業(yè)中心世界之窗歡樂谷民俗文化村＋＝華僑城片區(qū)經(jīng)過十年發(fā)展，建成了完整的區(qū)域配套體系，形成了城市的區(qū)域中心地位，城市價值得到極大提升，已經(jīng)具備打造頂級富人豪宅社區(qū)的條件給人帶來休閑、純粹、寧靜、開放生活方式的意大利小鎮(zhèn)Portofino成熟配套與異域生活方式完美結(jié)合的純粹富人居住社區(qū)35華僑城20年區(qū)域開發(fā)積累的的高端配套體系，經(jīng)過資源整合后，極大的提升了波托菲諾的區(qū)域價值和居住價值主題公園：民俗文化村、錦繡中華、世界之窗、歡樂谷文化藝術(shù)：何香凝美術(shù)館、華廈藝術(shù)中心休閑娛樂：雕塑公園和走廊、OCT生態(tài)廣場、保齡球館、體育活動中心等華僑城第一幼兒園南山實驗學(xué)校華僑城小學(xué)華僑城中學(xué)暨南大學(xué)中旅學(xué)院華僑城醫(yī)院歡樂谷國際青年旅館海景酒店：4星級深圳灣大酒店：4星級威尼斯皇冠假日酒店：5星級中國銀行、工商銀行、招商銀行城市公共巴士、環(huán)華僑城生活小巴、汽車站配套分類文化娛樂教育醫(yī)療酒店銀行交通配套設(shè)施以城市的配套體系來經(jīng)營，功能齊全多樣；配套設(shè)施同時面向社區(qū)和城市，滿足需求；教育和醫(yī)療設(shè)施對住宅的影響度大；文化娛樂設(shè)施和酒店主要服務(wù)于城市，能全面提升區(qū)域的形象和檔次。區(qū)域價值住宅價值36資源私享37萬科.17英里：億年礁石——662米私家海灘——無敵一線大鵬灣海景成為業(yè)主的專享38集萬千崇于一身，成為南中國海名副其實的新貴名利場：倡導(dǎo)新奢華主義(RE-LUXE)的生活方式項目定位：具有鮮明海邊坡地特征和休閑度假特性的高檔居住小區(qū)功能定位：CLUBHOUSE——融合居住、商務(wù)、度假、甚至部分商業(yè)功能；南中國海資產(chǎn)新貴的名利沙龍產(chǎn)品口號：名流匯聚，低調(diào)內(nèi)斂，無敵海景附送權(quán)益無限提升項目價值空間卓越品質(zhì)特權(quán)創(chuàng)新藝術(shù)智慧身份唯一第一：她在中國房地產(chǎn)界享有盛名，是卓越的象征第二：她是萬科20年最頂級的產(chǎn)品，是品質(zhì)的象征第三：她是唯一從小區(qū)直接下到海灘的物業(yè)，是特權(quán)的象征第四：她是深圳第一個VISTACLUBHOUSE，是銳意創(chuàng)新的象征第五：嚴迅奇先生親自主筆，美國SLA、BDS公司豪情加盟，是大師藝術(shù)的象征第六：資源極度稀缺、獨有的保值增值功能，是智慧和財富的象征第七：附送浪琴會籍(價值45萬)是榮耀身份的象征第八：她隨著國家對海域的控制也將成為深圳絕無僅有、空前絕后的最臨海物業(yè)，是奢侈品的象征39頂級配套私享40香港凱旋門：擁有維多利亞港無敵景觀，為香港頂級地段；交通便利成香港企業(yè)家最大賣點地段繁華，無敵海景資源位于九龍城海邊繁華地段緊靠園林中央公園臨海而建，南向維多利亞港，西向中港碼頭，無敵海景資源交通非常便利到中環(huán)只需一站直達香港國際機場靠近中港碼頭將建南環(huán)線駁通港九新界和通往內(nèi)地凱旋門客戶：已與100多位買家簽約，約一成是內(nèi)地客戶，主要來自北京、上海和深圳；另外四成是中港商人。他們大部分都是最能干的企業(yè)家，很多人買房子都是一次性付款，不用做按揭。在九龍區(qū)買房子的大部分都是香港的廠家、企業(yè)家和實業(yè)家，經(jīng)常要到內(nèi)地做生意，如果這些鐵路沿線接通了，他們回內(nèi)地做生意會很方便，這因而成為凱旋門很大的賣點。41頂級摩天會所，擁有無敵海灣視野，配套頂級豪華，完全體現(xiàn)頂級高尚生活，僅為業(yè)主專屬59樓的摩天大廳，就是凱旋門豪華會所的空中恒溫泳池，每一位身臨其境的參觀者，都會被眼前璀璨的夜景深深吸引，落地窗外大片的維多利亞港夜景倒映在游泳池畔，顯得波光粼粼，令人不禁迷醉。60樓為宴會及休閑區(qū)，星夢宴會廳豪華典雅，天花板垂吊著6盞法國Baccarat水晶吊燈；最令人驚艷的是空中酒廊云霄閣，180度的臨海景觀，是適合小酌幾杯的好地方；61樓是大型健身中心，在跑步機上跑步，高空俯瞰維港，彷佛空中漫步；62樓為空中花園，以法國浪漫情懷為藍本，劃分為茶花園、桂花園、松樹園、茉莉園、薔薇園及榕樹園，讓住戶在綠化空間中舒展筋骨。62樓空中花園60樓為宴會及休閑區(qū)61樓是大型健身中心42五種頂級豪宅特征及適用性總結(jié)類型特征適用性產(chǎn)品創(chuàng)新功能轉(zhuǎn)換通過居住功能的升級，通過更高層級物業(yè)轉(zhuǎn)換，實現(xiàn)價值升級用地性質(zhì)、高度等不受限制市場對高層級物業(yè)接受度高精裝修通過頂級品牌系統(tǒng)嫁接，實現(xiàn)表里如一的高品質(zhì)；一旦滯銷容易過時客戶追求效率個性需求不強烈科技智能化最新科技及智能的應(yīng)用，將便利性及舒適性進行到底；科技容易過時客戶對科技認知度高存在大量科技新貴人群附送價值通過額外贈送給消費者提供超值感政府攻關(guān)能力強歷史人文將人文精神進行現(xiàn)代演繹及升華擁有唯一的、不可復(fù)制的人文資源生活模式通過資源的整合及挖掘，創(chuàng)造一種全新的生活方式資源具備挖掘潛力客戶對全新生活模式接受意識強資源私享將稀缺的資源獨享化，少數(shù)人占有多數(shù)人資源資源稀缺通過系統(tǒng)的措施實現(xiàn)資源獨享頂級配套私享將頂級配套專屬化，僅供少數(shù)人專享客戶專屬意識強43灣區(qū)豪宅歷程及價值研究灣區(qū)豪宅發(fā)展研究45由豪宅價值體系到灣區(qū)豪宅價值體系的梳理——以全面保障的軟硬件體系，成就頂級豪宅物業(yè)價值46從世界方位來看，沿海岸發(fā)展是世界主要城市群發(fā)展的主要方向，而海岸生活則代表著國際化的居住方式和潮流DoubleBayNoosaBeverlyHillsHawkeBay

TokyoBayBurauBayLongIslandRepulseBayResidenceBel-AirBackBay世界十大灣區(qū)：比弗利山莊：美國洛杉磯臨灣地帶最有名的富人區(qū)；霍克灣區(qū)：現(xiàn)代ARTDECO建筑風(fēng)格享譽全球；Noosa灣區(qū)：澳大利亞著名的灣區(qū)旅游小鎮(zhèn)東京灣：世界上第一個主要依靠人工規(guī)劃而締造的灣區(qū)；Burau灣：以天成海灣與海灣高爾夫俱樂部舉世聞名；雙水灣:充滿濃郁的地中海風(fēng)情的海濱城市；長島：紐約以房價和風(fēng)光聞名；淺水灣：香港最受歡迎及交通最方便最具代表性的泳灘；貝沙灣：香港豪宅項目的先驅(qū)及典范；后灣：紐約上層人士的住宅區(qū)?！_世界級灣區(qū)生活的發(fā)展史，擁有海景的灣區(qū)，永遠是城市頂尖富裕人群的聚居地。無倫是紐約LongIsland、洛杉磯BeverlyHill、西雅圖之華盛頓湖、日本東京灣、還是香港淺水灣，皆因依天然水域，擁有美好的自然風(fēng)光和強大的區(qū)域價值而為眾多人追求和向往。47中國沿海城市帶富人區(qū)正在形成，海濱城市置業(yè)成為中國財富階層的置業(yè)趨勢，濱海城市出現(xiàn)財富聚集效應(yīng)一直以來中國人對海岸生活并不熟悉。隨著國際生活方式的逐步融入，人們開始接受海岸生活，開始認識藍色居住文明。在海岸生活成為國際潮流的趨勢下，一些適合生活的優(yōu)質(zhì)海岸正顯示出其稀缺性，變得彌足珍貴。處于海岸線上的“城市”未來具有巨大的發(fā)展?jié)摿?，其發(fā)展將擴張中國海岸線城市密度，加速中國海岸城市帶的形成中國各海岸城市都在形成自己的海岸豪宅片區(qū)大連青島廈門深圳、香港珠海、澳門三亞、海口環(huán)渤海海峽西岸珠三角海南島48海景資源作為絕對的稀缺資源，其對居住價值的影響力正在脫離城市級別的束縛，在極至化的過程中濱海豪宅的價值走向趨同中國的海岸線長1.8萬公里，島嶼海岸線長1.4萬公里，相對中國廣大的腹地，海岸線絕對是稀缺的資源。濱海城市中海景住宅同非海景住宅存在明顯價格梯度，價格由內(nèi)陸向海岸線逐漸遞增，并形成相對獨立評價體系。廈門的海岸資源在整個中國海岸線上都是極其稀缺的，廈門海景住宅未來將與其他城市海景住宅形成統(tǒng)一的價值評價體系。大連青島廈門深圳、珠海三亞、?？诔鞘许椖渴蹆r(元/平)大連星海國寶2.5大連明珠1.9青島弄海園琴島星2.3－3東海路9號3.2廈門國貿(mào)藍海2愛琴海1.8深圳十七英里3－6萬紅樹西岸3－5中信紅樹灣3－4.5珠海海灣半山（2期）1.7－2鳳凰山1號1.8萬/平城市價值>海景價值海景價值>城市價值49濱海居住經(jīng)歷了幾個階段，正在向體驗、私享、專屬的更高層次演進城市特征居住形式居住主張海居歷程初級階段發(fā)展階段快速發(fā)展階段成熟階段農(nóng)耕文明時代工業(yè)文明時代后工業(yè)文明時代海洋文明時代漁村小鎮(zhèn)灘涂港口制造、加工業(yè)物流中轉(zhuǎn)地原始村落居住的最低層級－擋風(fēng)避雨－居住功能一線區(qū)域－居住及娛樂療養(yǎng)地、度假地功能單一居住的最高層級－超越單純居?。较?、體驗資源－專屬、奢華港口經(jīng)濟高科技、信息化區(qū)域城市中心城市功能擴張都市融合城市群核心城市功能復(fù)合海洋經(jīng)濟二線腹地純居住功能完善的區(qū)域，集居住、休閑、娛樂、時尚一體居住的較低層級－居住居住的高層級－居住為主－享有資源－時髦50農(nóng)耕文明時代：擋風(fēng)避雨，簡單的居住功能51工業(yè)文明時代——簡單、粗糙對海資源的利用，強調(diào)觀景一海、一路、一排樓，是不少海濱城市的典型模式，因此催生了一批雷同的海景豪宅、偽豪宅；典型