市場及投資報告

第一部分市場調(diào)查研究3

投資環(huán)境分析PART1城市解讀1、地理區(qū)位滁州市位于北緯31°51′一33°13′、東經(jīng)117°09′一119°13′之間。濱臨長江，坐落于安徽省東部，是六朝古都南京的江北門戶，素有“江淮翡翠、金陵鎖鑰”之稱。東與江蘇省南京市、揚州市、淮安市接壤，西與安徽省淮南市、合肥市毗鄰，南與巢湖市相連，北與蚌埠市交界。處于長江三角洲向中西部內(nèi)陸延伸的過渡帶上，具有承東啟西、貫通南北、聯(lián)系沿海、發(fā)展中原的區(qū)位特征。城市解讀滁州，轄域覆蓋現(xiàn)在的滁州市瑯琊區(qū)、南譙區(qū)、來安縣、全椒縣、明光市張八嶺以南地區(qū)、南京市浦口區(qū)西部地區(qū)。1982年，在原滁州清流縣（滁縣）基礎(chǔ)上，建立了滁州市。1992年，滁州市與滁縣地區(qū)合并，形成了現(xiàn)在的滁州市。2、交通狀況城市解讀滁州的交通四通八達，京滬鐵路、寧西鐵路、京滬高鐵、滬漢蓉高速鐵路、水蚌鐵路貫穿境內(nèi)，寧洛高速、滬陜高速、馬滁揚高速公路連接其中，所有縣市區(qū)均可在半小時內(nèi)駛上高速。滁寧快速通道、南京長江隧道、104國道三條快速道路不僅實現(xiàn)了滁州與南京的無縫對接，也加速了滁州全面融入長三角地區(qū)的步伐。滁州的附近有南京祿口國際機場，南京馬鞍機場航空港。水運依托滁州港，清流河-滁河航道直入長江。城市解讀

城市解讀3、環(huán)境情況滁州市地處江淮之間丘陵地帶，為北亞熱帶濕潤季風(fēng)氣候，四季分明，溫暖濕潤，氣候特征可概括為：冬季寒冷少雨，春季冷暖多變，夏季炎熱多雨，秋季晴朗氣爽。全市年平均氣溫15.4℃，年平均最高氣溫20.1℃。

城市解讀滁州湖光山色秀美，既富江南美景，又有淮左秀色，旅游資源十分豐富。有國家級風(fēng)景名勝區(qū)、國家級森林公園、國家級重點文物保護單位7處，省級自然保護區(qū)和重點文物保護單位11處，有名山、名亭、古關(guān)、古寺、歷史文化遺址等自然人文景觀100多處。其中瑯琊山、醉翁亭、鳳陽明皇陵、白鷺島風(fēng)景區(qū)、皇甫山國家森林公園自然保護區(qū)等景觀馳名中外。

城市解讀滁州市經(jīng)濟格局呈現(xiàn)“西北-東南”兩極。傳統(tǒng)滁州府各縣區(qū)（即位于東南部的瑯琊、南譙、來安、天長、全椒）以家電、機械、模具、地板、紡織、化工等工業(yè)經(jīng)濟為主，經(jīng)濟較發(fā)達；建國后新劃入的西北部各縣市（鳳陽、定遠、明光）經(jīng)濟以農(nóng)業(yè)、旅游、農(nóng)產(chǎn)品深加工、非金屬深加工為主，經(jīng)濟實力較弱，有待于進一步加強。全市目前已擁有國家級企業(yè)技術(shù)中心1家，國家級高新技術(shù)企業(yè)6家，國家和省級創(chuàng)新型試點企業(yè)4家，省級企業(yè)技術(shù)中心5家。擁有西門子、康佳、揚子、天大、白云、天康、全柴動力、東菱電子、行田科技等等一批大型工業(yè)企業(yè)。滁州年產(chǎn)彩電、冰箱、空調(diào)等1600多萬臺，其中彩電產(chǎn)量占了安徽省的“半壁江山”、冰箱占1/3、家用空調(diào)占10%。滁州正是因為聚集了一大批諸如西門子、康佳、揚子空調(diào)等國內(nèi)生產(chǎn)基地，漸漸演變成長三角地區(qū)的家電集群?！棒~米之鄉(xiāng)”的滁州是國家大型商品糧生產(chǎn)基地，常年糧食總產(chǎn)約占安徽省的七分之一，年調(diào)出商品糧總量約占安徽省的三分之一，商品率高達60%以上，是安徽省乃至全國的重要糧倉，有“安徽第一糧倉”之稱。4、綜合經(jīng)濟5、城市規(guī)劃城市解讀滁城總體布局局結(jié)構(gòu)：規(guī)劃滁城為三三大片區(qū)六個個組團和一個個風(fēng)景區(qū)構(gòu)成成的開放型、、生態(tài)化的城城市總體布局局結(jié)構(gòu)。三大大片區(qū)是滁西西、滁東、滁滁南，片區(qū)之之間由鐵路、、河流、生態(tài)態(tài)綠地分隔，，并由環(huán)路和和城市快速道道路相連；六六個組團是老老城區(qū)組團、、城西組團、、城南組團、、高速鐵路站站前組團、城城東組團、城城北組團；一一個風(fēng)景區(qū)是是瑯琊山風(fēng)景景區(qū)。功能如如下：老城區(qū)組團：：鐵路以西、、明光路以北北劃為老城區(qū)區(qū)，是一個特特別的城市組組團。對于老老城來說，主主要是疏解中中小學(xué)校，市市級辦公和大大型的商業(yè)設(shè)設(shè)施。規(guī)劃疏疏通環(huán)城水系系，保護老城城的道路網(wǎng)格格局。老城中中主要是安排排旅游、文化化、休閑、居居住、小型商商業(yè)設(shè)施用地地。城西組團：鐵鐵路以西、明明光路以南、、花園路以北北的用地為城城西組團，是是居住、工業(yè)業(yè)、公共設(shè)施施綜合片區(qū)。。城南組團：環(huán)環(huán)滁西路與京京滬鐵路、花花園路與外環(huán)環(huán)路之間的用用地是城南組組團，主要布布置市級公共共設(shè)施用地，，居住、工業(yè)業(yè)、倉儲用地地。新城市中中心區(qū)布置在在城南組團城城市雙中軸線線之間。城東組團：鐵鐵路以東、外外環(huán)北路以南南為城東組團團，是以工業(yè)業(yè)為主的組團團。高速鐵路站前前組團：高速速鐵路站前為為高速鐵路片片區(qū)，主要布布置工業(yè)、公公共設(shè)施、居居住用地。城北組團：外外環(huán)北路以北北、蚌寧高速速公路以南為為城北組團，，主要布置工工業(yè)、物流、、居住用地?！，樼鹕斤L(fēng)景區(qū)區(qū)：是國家森森林公園、城城市郊野公園園。城市解讀6、高鐵組團規(guī)規(guī)劃城市解讀高鐵站前區(qū)位位于六個組團團之一的高速速鐵路站前組組團內(nèi)，用地地范圍是以滁滁州高鐵站為為核心，北至至恒豐路和昌昌輝路延伸段段、西至豐樂樂大道、南到到高速鐵路、、東臨規(guī)劃中中的永樂路路和儒林路，，用地規(guī)模為為821.5公頃，規(guī)劃人人口容量約為為14萬人。隨著京京滬高速鐵路路的運行，必必然促使滁滁州市融入長長三角城鎮(zhèn)群群及南京都市市圈的步伐加加快，因此滁滁州市高鐵站站前區(qū)開發(fā)時時機日趨成熟熟。高鐵新區(qū)規(guī)劃劃城市解讀依據(jù)滁州市城城市總體規(guī)劃劃“建設(shè)山水、生生態(tài)、園林式式城市”這一目標(biāo)的前前提下，將該該組團功能定定位為：滁州州市高鐵站前前區(qū)，集交通通、商貿(mào)、文文化娛樂、居居住功能為一一體的城市新新區(qū)。規(guī)劃該區(qū)總體體形成三中心心、兩軸線、、三片區(qū)的空空間結(jié)構(gòu)；三中心：一個個核心區(qū)，即即依托高鐵站站形成以交通通、商業(yè)、商商務(wù)、賓館酒酒店等為主的的交通樞紐中中心；兩個居居住區(qū)內(nèi)形成成的社區(qū)中心心；兩軸線：由水水面、渠道、、綠地形成的的兩條綠化景景觀軸線；三片區(qū)：由大大片的綠地、、水面、渠道道隔成的三個個居住片區(qū)。。高鐵新區(qū)規(guī)劃劃城市解讀（1）居住用地：：居住是規(guī)劃劃區(qū)的主要功功能之一，規(guī)規(guī)劃居住總用用地面積為427.41公頃，占總用用地的52.03%；規(guī)劃按人口規(guī)規(guī)模和服務(wù)半半徑配套6所小學(xué)，3所中學(xué)，依據(jù)各類學(xué)校校學(xué)生規(guī)模，，小學(xué)用地面面積3.2公頃左右，完完全中學(xué)面積積10公頃左右；（2）商業(yè)金融業(yè)用地：位于鐵鐵路客運站北北側(cè)，沿中都都大道和南譙譙路兩側(cè)、洪洪武路北側(cè)布布置，總用地地面積29.02公頃；（3）醫(yī)療衛(wèi)生用用地：位于滁陽路和中都都大道西北角角規(guī)劃一所綜綜合醫(yī)院，醫(yī)院用地西西、北側(cè)規(guī)劃劃為公共綠地地，外醫(yī)院創(chuàng)創(chuàng)造良好的環(huán)環(huán)境打下基礎(chǔ)礎(chǔ)；規(guī)劃綜合合醫(yī)院7.32公頃。（4）鐵路用地：：京滬高速鐵鐵路由西至東東從地塊南部部通過，并設(shè)設(shè)高鐵客運站站，規(guī)劃鐵路路用地20.26公頃，其中客客運站占地5.78公頃；高鐵已經(jīng)通車車；（5）長途汽車客運運站及公交站站場：位于高鐵客客運站北側(cè)、、站前廣場東東側(cè)，用地北北臨洪武路，，占地面積2.20公頃。規(guī)劃結(jié)結(jié)合高鐵客運運站和長途汽汽車客運站布布置一處公交交站場，用地地面積2.16公頃。高鐵新區(qū)規(guī)劃劃城市解讀（6）城際軌道：：規(guī)劃滁寧城際軌道道線經(jīng)過該組團并并設(shè)城際站，，設(shè)計時速60~120km/h，起點為京滬滬鐵路滁州站站，終點至南京林場站站(接地鐵3、4號線)。（7）站前廣場：規(guī)劃位于高高鐵站北側(cè)設(shè)設(shè)置站前廣場場，廣場西側(cè)側(cè)為公交站場場，東側(cè)為長長途汽車客運運站。規(guī)劃廣廣場為兩層，，地面一層為為社會停車場場和出租車上上下客點和軌軌道站場，，并留有足夠夠空間，方便便火車、輕軌軌、長途汽車車、公交車、、出租車、社社會車輛等各各種交通方式式有機換乘，，安全、順利利、高效的實實現(xiàn)轉(zhuǎn)換和流流動；二層為為架空廣場場，以人行活活動為主，規(guī)規(guī)劃設(shè)置足足夠的垂直通通道與地面一一層聯(lián)系；二二層廣場向北北經(jīng)洪武路以以高架形式連連接對面的商商業(yè)中心。規(guī)規(guī)劃站前廣場場占地面積2.9公頃。（8）依據(jù)滁州市市城市總體規(guī)規(guī)劃，道路結(jié)結(jié)構(gòu)總體形成成七橫七縱的的方格網(wǎng)式格格局，其中有有四條通道與與全椒對接，，分別為豐樂樂大道、南屏屏路永樂路和和儒林路；其其中豐樂大道道目前是滁滁州向南發(fā)展展的重要通道道，連接全椒椒、巢湖和合合寧高速，是是交通性主干干道；南屏路路向北直到城城南新區(qū)、向向南至全椒開開發(fā)區(qū)，為生生活性主干道道；永樂路和和儒林路向向南過鐵路直直接連接全椒椒；這四條道道路是本規(guī)劃劃區(qū)南北連接接的重要通道道，更是大滁滁城“南翼”的主要經(jīng)脈。。中都大道、南南譙路為城市市景觀大道，，兩條道路所所形成的軸線線是滁州市區(qū)區(qū)重要的城市市發(fā)展軸線，，由北至南分分別連接滁州州市老城區(qū)—經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)發(fā)區(qū)--城南新區(qū)—本規(guī)劃區(qū)。高鐵新區(qū)規(guī)劃劃城市解讀（9）景觀規(guī)劃：：該規(guī)劃區(qū)具具有豐富的山山水自然生態(tài)態(tài)景觀資源，，在規(guī)劃布局局中充分尊重重、保護和利利用了現(xiàn)狀格格局，對規(guī)劃劃區(qū)內(nèi)的河湖湖水面盡可能能的予以整理理保留。同時時建議在新開開發(fā)居住小區(qū)區(qū)以及公共廣廣場中布置水水主題的景觀觀。通過貫徹實施施這些和山、、水相關(guān)的城城市設(shè)計理念念，在未來形形成獨具特色色山水新城。。規(guī)劃景觀結(jié)構(gòu)構(gòu)：一心、三三帶、四區(qū)、、多線、多點點；

一心心：以車站廣廣場、商業(yè)廣廣場形成的人人文景觀中心心；

三帶帶：高速鐵路路防護綠化帶帶、南北向和和東西向濱水水生態(tài)景觀帶帶；

四區(qū)區(qū)：位于帶狀狀綠化上的三三個濱水公園園區(qū)和南譙路路東側(cè)的濱水水公園區(qū)；多多線：道道路景觀軸線線，主要為豐樂大道景觀觀線、中都大大道景觀線、、南譙路景觀觀線、洪武路路景觀線，以及以交通為為主的、道路路兩側(cè)退讓較較多的永樂路路和儒林路兩兩側(cè)道路綠化化景觀等；多多點：位位于居住片區(qū)區(qū)內(nèi)眾多的小小區(qū)公共綠地地和街頭綠地地等。高鐵新區(qū)從文文化建筑、商商務(wù)辦公建筑筑、商業(yè)建筑筑、居住建筑筑四個方面規(guī)規(guī)劃，充分打打造集交通、商貿(mào)貿(mào)、文化娛樂樂、居住為一一體，功能設(shè)施配配套完善，人人居環(huán)境優(yōu)美美的現(xiàn)代化、生態(tài)態(tài)化山水新城城區(qū)，為本案帶來來全面的發(fā)展展依托。高鐵新區(qū)規(guī)劃劃房地產(chǎn)市場分分析PART2（一）房地產(chǎn)政策限制救市2008年9月16日“雙率下調(diào)”，政府出臺政政策阻止房地地產(chǎn)價格大幅幅下降，促進進房地產(chǎn)市場場成交，緩解解金融危機對對中國經(jīng)濟的的影響。2009年12月，政府出臺臺的政策主要要是對房地產(chǎn)產(chǎn)市場進行限限制，控制價價格過快增長長。遏制2010年4月17日，新政“國十條”，主要針對房房價上漲過快快的一線城市市，重點遏制制投機性購房房，同時防范范房地產(chǎn)泡沫沫向二三線城城市蔓延。2011年1月26日，國務(wù)院院常務(wù)會議再再度推出新國國八條”,要求強化差別別化住房信信貸政策,對貸款購買買第二套住房房的家庭,首付款比例不不低于60%,貸款利率不低低于基準(zhǔn)利率率的1.1倍，進一步加加重調(diào)控力度度。（二）房地產(chǎn)市場運行情況2010年是滁州市房房地產(chǎn)投資開開發(fā)快速發(fā)展展的一年，以以5月～6月為分水嶺，，之前購房者者和開發(fā)商處處于觀望和膠膠著狀態(tài)，短短暫的觀望之之后，成交量量逐步增長。。（二）房地產(chǎn)市場運行情況一、房地產(chǎn)開開發(fā)完成投資資持續(xù)快速增增長據(jù)市統(tǒng)計局統(tǒng)統(tǒng)計，2010年，全市房地地產(chǎn)開發(fā)完成成投資131.77億元，居全省省第3位，比上年上上升三個位次次，同比增長長98.45%，較全國高65個百分點，較較全省高64個百分點，其其中，商品住住宅完成投資資85.08億元，同比增增長89.49%，占房地產(chǎn)開開發(fā)完成投資資的64.57%。市本級2010年房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)完成投資58.13億元，同比增增長142.21%，其中，商品品住宅完成投投資37.82億元，同比增增長133.46%。二、商品房開開發(fā)面積持續(xù)續(xù)較快增長，，竣工面積明明顯回升2010年，全市房地地產(chǎn)開發(fā)施工工面積1141.52萬平方米，居居全省第3位，比上年上上升三個位次次，同比增長長81.51%，較全國高55個百分點，較較全省高58個百分點，其其中,新開工面積627.85萬平方米，居居全省第4位，比上年上上升三個位次次，同比增長長95.96%，較全國高55個百分點。市市本級2010年房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)施工面積599.79萬平方米，同同比增長175.26%；新開工面積積345.93萬平方米，同同比增長151.77%。12月當(dāng)月，全市市房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)新開工面積積41.68萬平方米，同同比下降48.67%，環(huán)比下降60.25%。2010年，全市商品品房竣工面積積182.44萬平方米，同同比增長4.43%，略低全國水水平，居全省省第5位，比上年上上升一個位次次。市本級商商品房竣工面面積82.06萬平方米，同同比增長32.57%。12月當(dāng)月，全市市商品房竣工工面積70.86萬平方米，同同比增長49.18%，環(huán)比增長179.53%。（二）房地產(chǎn)市場運行情況三、商品房銷銷售面積及銷銷售額持續(xù)增增長2010年，全市共批批準(zhǔn)商品房預(yù)預(yù)售面積278.73萬平方米，其其中市本級批批準(zhǔn)商品房預(yù)預(yù)售面積153.33萬平方米，同同比上升82.34%。2010年，全市商品品房銷售面積積282.59萬平方方米，，居全全省第第4位，同同比增增長32.92%，較全全國高高23個百分分點，，較全全省高高21個百分分點。。市本本級商商品房房銷售售面積積102.37萬平方方米，，同比比增長長109.77%。12月當(dāng)月月，全全市商商品房房銷售售面積積70.61萬平方方米，，同比比增長長13.70%，環(huán)比比增長長218.35%。2010年，全全市商商品房房銷售售收入入97.44億元，，居全全省第第3位，比比上年年上升升三個個位次次，同同比增增長54.42%，較全全國高高36個百分分點，，較全全省高高29個百分分點。。市本本級銷銷售收收入41.48億元，，同比比增長長127.04%。全市市2010年房屋屋空置置面積積25.99萬平方方米，，同比比下降降5.32％。12月當(dāng)月月，全全市商商品房房銷售售收入入24.1億元，，同比比增長長26.38%，環(huán)比比增長長175.74%。（二）房地產(chǎn)市場運行情況四、市市本級級房地地產(chǎn)交交易情情況分分析（一））商品品房成成交量量情況況據(jù)市商商品房房網(wǎng)上上簽約約系統(tǒng)統(tǒng)統(tǒng)計計，2010年市本本級商商品房房成交交量首首次突突破15000套大關(guān)關(guān)，達達到15057套，同同比增增長133.99%，成交交面積積為121.26萬平方方米，，同比比增長長91.14%，其中中住宅宅成交交10361套，同同比增增長89.03%，成交交面積積97.77萬平方方米，，同比比增長長72.1%。12月當(dāng)月月，市市本級級商品品房成成交2167套，環(huán)環(huán)比減減少21.94%，同比比增長長86.81%；成交交面積積為20.44萬平方方米，，環(huán)比比增長長32.04%，同比比增長長75%。其中中住宅宅成交交1182套，環(huán)環(huán)比增增長30.46%，同比比增長長11.72%；成交交面積積為12.51萬平方方米，，環(huán)比比增長長38.23%，同比比增長長15.3%。（二））住房房成交交均價價情況況2010年，滁滁州市市每月月樓盤盤成交交均價價同比比情況況如下下：2010年商品品住房房成交交均價價為3869元/平方米米，較較2009年成交交均價價3391元/平方米米，增增長14%。其中中，12月份商商品住住房成成交均均價為為4269元/平方米米，環(huán)比比上漲漲2.55%，同比比上漲漲23.31%。（二）房地產(chǎn)市場運行情況（三））住房房消費費結(jié)構(gòu)構(gòu)情況況2010年成交交的住住房中中，按按價格格段分分：單單價3000元以下下為2219套，占占21.4%；單價價3000-4000元的3296套，占占32.5%；單價價4000-5000的3971套，占占38%；單價價5000-6000的865套，占占8%，單價價6000以上的的13套，占占0.1%。其中中12月成交交的住住房中中，單單價3000元以下下為21套，占占2%；單價價3000-4000元的390套，占占33%；單價價4000-5000的600套，占占51%；單價價5000-6000的160套，占占13%，單價價6000以上的的11套，占占1%。數(shù)據(jù)顯顯示，，2010年商品品住房房消費費結(jié)構(gòu)構(gòu)中，，銷售均均價在在4000元以上上住房房所占占比重重呈上上升趨趨勢，，帶動滁滁州市市樓盤盤銷售售均價價不斷斷上揚揚，到到2010年底，，銷售均均價已已站穩(wěn)穩(wěn)4000元大關(guān)關(guān)，并并出現(xiàn)現(xiàn)6793元/平方米米的歷歷史最最高銷銷售價價位，較2009年的最最高銷銷售價價位上上浮了了20%。2010年套均均成交交面積積較2009年則有有較大大幅度度下降降，套套均成成交面面積從從103平方米米下降降到94平方米米，套套均成成交面面積的的下降降和中中小套套型房房屋供供應(yīng)量量激增增有很很大關(guān)關(guān)系，，受國國家調(diào)調(diào)控政政策中中加強強中小小套型型房屋屋供應(yīng)應(yīng)的影影響，，泰鑫鑫城市市星座座推出出小套套型高高檔公公寓，，天逸逸華府府、京京華園園等樓樓盤也也以中中小套套型住住宅為為主打打。（二）房地產(chǎn)市場運行情況（五））綜合合評述述2010年滁州州樓市市以““成交交量翻翻番、、成交交價格格逐步步上揚揚”落落下帷帷幕，，全年年房地地產(chǎn)市市場整整體來來說是是先冷冷后熱熱，盡盡管房房地產(chǎn)產(chǎn)宏觀觀調(diào)控控政策策不斷斷出臺臺，但但是由由于該該市屬屬于三三線、、四線線城市市，加加之對對房地地產(chǎn)改改善性性和剛剛性需需求較較強，，房地地產(chǎn)市市場持持續(xù)升升溫。。主要要原因因如下下：1、市政政建設(shè)設(shè)帶動動投資資區(qū)位位的變變化自“大大滁城城”建建設(shè)以以來，，市政政務(wù)中中心、、滁州州一中中等重重點工工程的的建設(shè)設(shè)，拉拉動滁滁州城城南板板塊樓樓盤的的旺銷銷，天天逸華華府和和國際際城花花園等等樓盤盤憑借借政府府辦公公機構(gòu)構(gòu)遷移移以及及學(xué)區(qū)區(qū)優(yōu)勢勢，銷銷售比比達到到90%以上，，城南南板塊塊的樓樓盤銷銷售價價格也也在不不斷攀攀升。。2、高端端項目目市場場潛力力大傳統(tǒng)核核心商商業(yè)區(qū)區(qū)的優(yōu)優(yōu)勢依依然存存在，，泰鑫鑫中環(huán)環(huán)國際際廣場場等高高檔樓樓盤有有品牌牌企業(yè)業(yè)為依依托，，大盤盤大項項目引引領(lǐng)銷銷售成成交情情況，，出于于對社社區(qū)配配套和和物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)等重重要因因素深深層次次追求求，消消費者者對房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)的綜綜合服服務(wù)能能力還還是很很看重重的，，因此此高端端項目目的市市場消消費仍仍然存存在潛潛力。。（二）房地產(chǎn)市場運行情況3、剛性性需求求仍是是消費費主力力隨著城城鎮(zhèn)化化的深深入，，該市市建成成區(qū)面面積和和城市市人口口不斷斷增長長，必必然帶帶來更更多對對商品品住房房的購購買需需求。。從2010年成交交的商商品住住房面面積段段分布布情況況可以以看出出，60-90平米中中小戶戶型和和90-120平米稍稍大戶戶型的的商品品住房房所占占比重重分別別是30%和35%，最受受市場場歡迎迎，剛剛性需需求和和初步步改善善型需需求左左右著著滁州州市商商品住住房成成交格格局。。4、商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)和保保障性性住房房分流流2010年下半半年該該市樓樓市最最顯著著的特特點還還有商商業(yè)地地產(chǎn)集集中放放量，，滁州州國際際商城城、大大雄農(nóng)農(nóng)貿(mào)市市場、、瑤海海農(nóng)機機市場場等商商業(yè)項項目相相繼開開盤，，分流流了一一部分分投資資性需需求，，加上上滁州州市保保障性性住房房的大大規(guī)模模建設(shè)設(shè)，很很大程程度上上減輕輕了住住房價價格不不斷上上漲的的壓力力。綜上所所述，，雖然然2010年房地地產(chǎn)為為最嚴(yán)嚴(yán)厲調(diào)調(diào)控的的年份份，但但滁州州市房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場沒有有受到到太大大影響響，這這一方方面是是因為為樓市市調(diào)控控政策策有一一定的的滯后后性，，另一一方面面是因因為滁滁州正正處于于大建建設(shè)、、大發(fā)發(fā)展時時期，，因此此承受受了自自身發(fā)發(fā)展和和一線線城市市嚴(yán)厲厲調(diào)控控后開開發(fā)商商投資資轉(zhuǎn)向向的雙雙重機機遇。。（三）土地市場情況滁州市發(fā)能房地產(chǎn)有限公司

南譙南路與龍山路交叉口東北側(cè)

8.4457公頃

2010.10.22成交

30200萬元

拍賣

商業(yè)、住宅

安徽卓耕投資置業(yè)有限公司

金陵路與龍山路交叉口西北側(cè)

6.7552公頃

2010.10.22成交

24200萬元

拍賣

商業(yè)、住宅

滁州市瑯琊區(qū)國有資產(chǎn)運營有限公司

三里亭路與西澗路交叉口東北側(cè)

0.4551公頃

2010.10.22成交2250萬元

拍賣

商業(yè)豐樂大道與西澗路之間，明光路南側(cè)122206平方米（183.31畝）2010/12/1363000萬元

拍賣豐樂大道與西澗路之間，天長路北側(cè)79223平方米（118.83畝）2010/12/1365000萬元

拍賣豐樂大道與西澗路，天長西路南側(cè)34175平方米（51.26畝）2010/12/1340600萬元

拍賣（三）土地市場情況序號競得人宗地位置宗地面積（公頃）用地性質(zhì)容積率成交價（萬元）拍賣公告號1安徽君安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司龍蟠大道南側(cè)、南譙南路東側(cè)9.6657居住、商業(yè)≤2.533100滁土拍告字[2010]24號2安徽省正東投資有限公司南譙南路與同樂路交叉口東北側(cè)7.7680居住、商業(yè)≤2.526000滁土拍告字[2010]24號3滁州市瑯琊投資發(fā)展有限公司揚子路南側(cè)、菱溪路東側(cè)1.6958居住、商業(yè)（市場）≤2.52600滁土拍告字[2010]24號4滁州寧德汽車銷售服務(wù)有限公司金陵路東側(cè)、撇洪溝南側(cè)1.0165商業(yè)≤1.0700滁土拍告字[2010]24號5滁州寧德汽車銷售服務(wù)有限公司東風(fēng)日產(chǎn)汽車店西側(cè)、撇洪溝南側(cè)1.0986商業(yè)≤1.0760滁土拍告字[2010]24號6安徽亞東工程建設(shè)發(fā)展有限公司龍蟠大道南側(cè)、南譙南路東側(cè)1.02商務(wù)辦公≤2.81550滁土拍告字[2011]1號7滁州禧徠樂實業(yè)有限公司南譙南路與中都大道之間、東坡路南側(cè)12.1392商業(yè)、商務(wù)辦公、旅館≤3.725600滁土拍告字[2011]1號（三）土地市場情況序號競得人宗地位置宗地面積（公頃）用地性質(zhì)容積率成交價（萬元）拍賣公告號8滁州中普置業(yè)有限公司中都大道東側(cè)、南譙南路西側(cè)、醉翁路北側(cè)10.5498商業(yè)、商務(wù)辦公、旅館≤3.120300滁土拍告字[2011]1號9安徽大雄華東投資發(fā)展有限公司烏衣鎮(zhèn)雙郢路與雪楓路交叉口西南側(cè)0.83商業(yè)、居住≤3.9860滁土拍告字[2011]1號10安徽大雄華東投資發(fā)展有限公司烏衣鎮(zhèn)曲陽路與雪楓路交叉口西北側(cè)7.2984商業(yè)、居住≤1.056750滁土拍告字[2011]1號11安徽大雄華東投資發(fā)展有限公司烏衣鎮(zhèn)曲陽路與雪楓路交叉口西南側(cè)4.533商業(yè)、居住≤1.44150滁土拍告字[2011]1號12安徽西苑置業(yè)有限公司豐樂大道與花園路交叉口西北側(cè)5.5119商業(yè)、居住≤1.41490013凱迪控股有限公司永樂路西側(cè)、東坡路北側(cè)、龍蟠大道南側(cè)、全椒路東側(cè)14.0746商業(yè)、居住、五星酒店≤2.8≤2.525400在售樓樓盤狀狀況PART3在售樓盤情況當(dāng)前滁滁州房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場區(qū)域域劃分分為城城南、、城中中、城城東規(guī)模分分別為為15萬平米米以下下、15-30萬平米米，30萬平米米以上上。性質(zhì)主主要有有公寓寓綜合合體、、花園園社區(qū)區(qū)兩種種類型型；價格基基本分分為4300以下、、4300、4900、5500、6000四個區(qū)區(qū)間。。城南區(qū)區(qū)域樓樓盤：：泰鑫城城市星星座、、天安安都市市花園園、天天逸華華府、、發(fā)能能國際際城、、浩然然國際際、山山水人人家、、盛輝輝廣場場、長長江財財富廣廣場15—30萬平米米：中環(huán)國國際廣廣場、、現(xiàn)代代城、、金域域豪庭庭、天天安都都市花花園、、浩然然國際際、水水岸帝帝景花園社社區(qū)：：天逸華府、、百合花園園、金域豪豪庭、清流流水韻、水水岸帝景、、發(fā)能國際際城、天安安都市花園園、浩然國國際價格在4300-4900元區(qū)間：城市星座、、天逸華府府、金域豪豪庭、發(fā)能能國際城、、天安都市市花園、浩浩然國際、、長江財富富廣場據(jù)統(tǒng)計，市市場上在售售銷售面積積約400多萬平米，，其中住宅宅近300萬平米，另另初步了解解約有100多萬平米即即將上市銷銷售，如天天安的四個個地塊及地地中海、天天逸杏園等等。價格區(qū)間基基本集中在在4400——5200元（均價4500——4700元），另城東東的清流水水韻項目價價格3900元以下，城城中的現(xiàn)代代城、中環(huán)環(huán)國際廣場場價格在6000以上。公寓（盛輝輝99廣場、財富富廣場、山山水人家））戶型集中中35—90平米；社區(qū)區(qū)花園基本本上集中在在110--130平米左右的的三室戶型型結(jié)構(gòu)，供供應(yīng)均十分分充足，市市場競爭也也達到了白白熱化?？傮w集中在在2010年底開盤、、2012年下半年交交付，市場場較為同步步；推盤風(fēng)風(fēng)格基本上上均為局部部有限，三三五棟樓。。物業(yè)費平平均起來均均在1.2元左右。市市場上小高高層的板式式樓極少（（多層樓盤盤僅百合花花園現(xiàn)已售售完），基基本上都在在15-19層的高層以以及28—33層的高層。。在售樓盤情況較為市場成成熟的開發(fā)發(fā)商：新紀(jì)元、宇宇業(yè)、泰鑫鑫銷售情況感感覺較好的的樓盤是：：中環(huán)國際廣廣場、天逸逸華府、百百合花園、、金域豪庭庭、發(fā)能國國際城；銷售案場及及人員較為為專業(yè)規(guī)范范的樓盤：：中環(huán)國際廣廣場、現(xiàn)代代城、金域域豪庭、水水岸帝景、、發(fā)能國際際城；銷售現(xiàn)場包包裝良好的的樓盤：泰鑫3個樓盤、天天逸華府、、金域豪庭庭、水岸帝帝景、發(fā)能能國際城、、天安都市市花園在售樓盤情況第二部分項項目目區(qū)位及投投資分析項目分析PART1區(qū)位示意本案高鐵新區(qū)規(guī)劃藍圖宏偉，，但落實尚尚需時日高鐵滁州站站本案侏羅紀(jì)文化化科技產(chǎn)業(yè)業(yè)園高鐵新區(qū)規(guī)劃高鐵開通，，發(fā)展步入入快車道侏羅紀(jì)公園攜手主題公公園，造一一座生活城城侏羅紀(jì)文化化科技產(chǎn)業(yè)業(yè)園位于滁州腰腰鋪開發(fā)區(qū)區(qū)，臨京滬滬高鐵滁州州站，本案案為其中一一塊規(guī)劃區(qū)區(qū)。項目總占地地面積800000平方米，有有停車場、、小鎮(zhèn)、發(fā)發(fā)現(xiàn)學(xué)院、、恐龍節(jié)、、恐龍野生生動物保護護區(qū)、模擬擬樂園、酒酒店等。園園區(qū)計劃通通過5-10年努力，打打造成中國國最大的侏侏羅紀(jì)系列列產(chǎn)品產(chǎn)銷銷、侏羅紀(jì)紀(jì)時代文化化科技產(chǎn)業(yè)業(yè)園為主，，相關(guān)配套套旅游、娛娛樂、住宿宿等綜合服服務(wù)為一體體的大型產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園式旅旅游基地。。規(guī)劃想象圖圖地塊周邊實景寫真交通快捷，，但配套不不完善SWOT分析優(yōu)勢Strength劣勢Weak環(huán)境優(yōu)勢：緊鄰京滬高鐵滁州站，周邊環(huán)境優(yōu)美地塊優(yōu)勢：地塊平整，略有起伏，規(guī)劃空間大交通優(yōu)勢：洪武路、中都大道連接四方，高鐵通車發(fā)展步入快車道規(guī)模優(yōu)勢：體量大，帶動性強位置影響：與城南新區(qū)尚有斷帶，與主城區(qū)更遠配套不足：配套近距離欠缺規(guī)劃未知：侏羅紀(jì)文化科技產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃還處于初始階段機會Opportunity結(jié)合項目條件，打造項目特色，做足項目附加值規(guī)劃契機：高鐵新區(qū)規(guī)劃起點高，規(guī)劃功能完善公園聯(lián)動：項目地塊隔壁將建侏羅紀(jì)文化科技產(chǎn)業(yè)園，為本案提供優(yōu)越配套板塊聯(lián)動：城南新區(qū)建設(shè)如火如荼，區(qū)域聯(lián)動漸現(xiàn)競爭較少：目前區(qū)域市場供應(yīng)量較少規(guī)模效應(yīng)：領(lǐng)航區(qū)域乃至滁城地產(chǎn)，引導(dǎo)新居住理念公園主題：大主題公園相鄰，享優(yōu)越生活之上交通概念：大滁城優(yōu)越交通，快捷通達八方健康理念：新品質(zhì)舒適健康生活示范全景配套：隨著高鐵運行，周邊建設(shè)將加快，配套成熟可待威脅Threaten宏觀調(diào)控：政策調(diào)控在未來一年內(nèi)可能持續(xù)對房地產(chǎn)市場壓制供應(yīng)量大：目前滁州市場供應(yīng)量較大，未來土地供應(yīng)較大，市場前景不明確。項目地塊分析SWOT分析項目定位分析尋求高鐵新新區(qū)最理想想居住情節(jié)節(jié)的環(huán)境提升和和認同；將大滁城區(qū)區(qū)域中的經(jīng)經(jīng)典棲居升升華為一種種理想生活活方式；中高檔、高附加值的的稀缺品質(zhì)生生活之城項目客群分析客戶類別具體構(gòu)成核心客群政府機關(guān)公務(wù)員、事業(yè)單位；企業(yè)主、企業(yè)高級經(jīng)營管理層及高收入白領(lǐng)、藍領(lǐng)；外拓成功族群的留守人群；副核客群當(dāng)?shù)丶爸苓叺闹械仁杖胍陨霞彝ィ荒暇┑墓ば诫A層及遠見卓識投資人士；異地在滁州發(fā)展的的人群；其他客群滿足基本居住需求家庭；改善居住家庭；追求理想生活方式人群；項目價格分析本案利潤最最大化將來來自于“體體量最大化化”與“產(chǎn)品附加加價值最大大化”利潤影響最最大的因素素是“銷售價格”提升價格提升依依靠產(chǎn)品定定位品質(zhì)配配置以及市市場認可度度項目投資分分析PART2項目投資分析一、項目位位置及性質(zhì)質(zhì)1、地塊坐落落：洪武路路以北，高高鐵滁州站站以東。2、規(guī)劃性質(zhì)質(zhì)：住宅、、商業(yè)二、項目經(jīng)經(jīng)濟技術(shù)指指標(biāo)：1、用地指標(biāo)標(biāo)總占地面積積：2000畝2、建筑容量量控制要求求：容積率：≦≦1.6項目投資分析三、地塊情情況簡介地塊為凈地地；南側(cè)洪武路路正在施工工，部分完完工。四、周邊項項目價格及及市場預(yù)測測城南新區(qū)樓樓盤價格為為4300-4900元/㎡，本項目預(yù)預(yù)計售價可可達3500-3800元/㎡。五、項目成成本及利潤潤預(yù)測項目單價按按3500元/㎡計算，成本本控制為2900元/㎡，利潤為600元/㎡，共計總利利潤約為13億，稅后利利潤10億元以上。。通過以上分分析可以看看出，本項項目屬于潛潛力較大的的項目，體體量巨大，，效益比較較樂觀。但但由于區(qū)域域剛剛發(fā)展展，滁州市市場整體供供應(yīng)量大，，周期相對對較長，也也存在一定定風(fēng)險。項目投資分析附表一、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)序號項目面積單位備注1占地面積1334000平米約2000畝2總建筑面積2134400平米

3容積率1.6

4地價2000畝55萬/畝項目投資分析附表二、財務(wù)分析項目名稱建筑面積單位成本成本合計備注一、土地成本土地出讓金2134400515.37

1,100,000,000.00按每畝55萬計算契稅213440015.46

33,000,000.00土地出讓金金額3%其他21344001.00

2,134,400.00宗地圖費、地形測繪費等小計

531.83

1,135,134,400.00

二、政府規(guī)費及配套人防易地建設(shè)費213440036

76,838,400.00

白蟻預(yù)防費21344002

4,268,800.00

水土保持補償費21344001

2,134,400.00

城市施工道路占用費21344000.42

896,448.00

垃圾處理費21344001

2,134,400.00

城市道路挖掘修復(fù)費2134400355

757,712,000.00

城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費213440050

106,720,000.00

墻改基金21344008

17,075,200.00

散裝水泥專項資金21344001.5

3,201,600.00

城市規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費用21344000.7

1,494,080.00

房產(chǎn)測繪費21344001

2,134,400.00

地籍測繪費21344000.22

469,568.00

防雷設(shè)計費21344000.95

2,027,680.00

契稅21344003

6,403,200.00

其他213440020.00

42,688,000.00

小計2134400480.79

1,026,198,176.00

項目投資分析附表三、建安裝筑工程費建安費-住宅21344001100.00

2,347,840,000.00

室外管網(wǎng)及景觀2134400100.00

213,440,000.00

小計

1200.00

2,561,280,000.00

四、不可預(yù)見費用213440020.00

42,688,000.00

五、管理費用2134400100.00

213,440,000.00

六、銷售費用2134400120.00

256,128,000.00

七、銷售稅金及附加2134400320.00

683,008,000.00

八、土地增值稅2134400120.00

256,128,000.00

小計2134400680

1,579,456,000.00

合計21344002892.62

6,174,008,128.00

項目總銷售額21344003500.00

7,470,400,000.00

稅前利潤額(萬元)

1,296,391,872.00

所得稅(萬元)

324,097,968.00

稅后凈利潤(萬元)

972,293,904.00

謝謝12月-2207:29:2707:2907:2912月-2212月-2207:2907:2907:29:2712月月-2212月月-2207:29:272022/12/317:29:279、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。07:29:2707:29:2707:2912/31/20227:29:27AM11、以我獨獨沈久，，愧君相相見頻。。。12月-2207:29:2707:29Dec-2231-Dec-2212、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。07:29:2707:29:2707:29Saturday,December31,202213、乍見翻疑疑夢，相悲悲各問年。。。12月-2212月-2207:29:2707:29:27December31,202214、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國見見青山。。。31十十二月20227:29:27上午午07:29:2712月-2215、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。十二月227:29上上午12月-2207:29December31,202216、行動動出成成果，，工作作出財財富。。。