2016年北京房地產(chǎn)估價(jià)師制度與政策：閑置土地的處置方式模擬試題

2016年北京房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》：閑置土地的處置方式模擬試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）1、某宗可比實(shí)例房地產(chǎn)2007年1月30日的價(jià)格為800美元/m2,該類(lèi)房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的價(jià)格變動(dòng)平均每月比上月上漲0.1%。假設(shè)人民幣與美元的市場(chǎng)匯率2007年1月30日為1美元=7.8650元人民幣，2007年6月30日為1美元=7.6835元人民幣。則該可比實(shí)例的價(jià)格調(diào)整到2007年6月30日的結(jié)果是一元人民幣/m2。6323.526804.376.657.486650.252、房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為_(kāi)。A.銷(xiāo)售收入B.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)C(jī).成本利潤(rùn)率D.投資收益率3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司出售商品房屋，應(yīng)在銷(xiāo)售前到登記機(jī)關(guān)辦理—手續(xù)。A.備案登記B.注銷(xiāo)登記C.變更登記D.買(mǎi)賣(mài)登記4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得方能預(yù)售商品房。A：《商品房預(yù)售許可證》B：《商品房開(kāi)發(fā)許可證》C：《商品房經(jīng)營(yíng)許可證》D：《商品房銷(xiāo)售許可證》E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)5、二級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)有。A：公司上市、企業(yè)清算B：司法鑒定、城市房屋拆遷C：企業(yè)清算、城市房屋拆遷D：司法鑒定、公司上市E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格6、某家庭欲購(gòu)買(mǎi)總價(jià)為25萬(wàn)元的一套住宅。該家庭月收入為6000元，準(zhǔn)備用月收入的30%來(lái)支付抵押貸款月還款額。已知貸款期限為10年，按月等額償還，年貸款利率為6%。則該家庭的首付款額是（）元。A.34000.00B.83265.3887867.7891022.127、以下關(guān)于估價(jià)方法間的關(guān)系的表述，正確的是。A：在建工程適用市場(chǎng)法估價(jià)而不適用成本法估價(jià)B：市場(chǎng)法中的土地使用期限修正可以采用成本法求取C：假設(shè)開(kāi)發(fā)法中的開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值可以采用市場(chǎng)法、成本法求取D：在無(wú)市場(chǎng)依據(jù)或市場(chǎng)依據(jù)不充分而不宜采用市場(chǎng)法、收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)的情況下，可以將成本法作為主要的估價(jià)方法E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格8、w市A房屋拆遷公司，在拆遷w市房屋時(shí)，與被拆遷人孫某達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)，由裁決。A：w市房地產(chǎn)管理部門(mén)B：w市規(guī)劃管理部門(mén)C：W市建設(shè)管理部門(mén)D：w市房屋拆遷管理部門(mén)E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章9、某宗房地產(chǎn)的土地使用年限為40年，包括土地開(kāi)發(fā)和房屋建造過(guò)程。至今已有8年，預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)正常情況下的年有效毛收入為100萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為40%,該宗房地產(chǎn)的資本化率為8%,該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為一萬(wàn)元。A.457.40B.476.98C.686.10D.715.4810、現(xiàn)有某待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑面積為3850近，從當(dāng)前開(kāi)始自開(kāi)發(fā)期為2年。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查分析，該項(xiàng)目建成時(shí)可出售50%,半年后和一年后分別售出其余的30%和20%,出售的平均單價(jià)為2850元/近。若折現(xiàn)率為15%,則該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后的總價(jià)值的當(dāng)前現(xiàn)值為萬(wàn)元。A：766B：791C：913D：1046E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格11、下列不屬于無(wú)償收回土地條件的是。A：城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)B：除因不可抗力或者政府有關(guān)部門(mén)的行為或者動(dòng)工開(kāi)發(fā)必需的前期工作造成的動(dòng)王開(kāi)發(fā)延遲除外C：以出讓等有償方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的閑置土地D：超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章12、以工序?yàn)檠芯繉?duì)象編制的工程建設(shè)定額是。A：預(yù)算定額B：概算定額C：施工定額D：概算指標(biāo)E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)13、一廠房建成后8年被改造為超級(jí)市場(chǎng).并補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為40年，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為50年，則計(jì)算該建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為一年。4042485d14、承包商收到竣工結(jié)算價(jià)款后，通常應(yīng)在（）內(nèi)將竣工工程交付給開(kāi)發(fā)商。A.半個(gè)月一個(gè)月一個(gè)半月口.二個(gè)月15、已知某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的購(gòu)買(mǎi)投資為5000萬(wàn)元，流動(dòng)資金為500萬(wàn)元，投資者的權(quán)益資本為2000萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年平均利潤(rùn)總額為700萬(wàn)元，年平均稅后利潤(rùn)為500萬(wàn)元，則項(xiàng)目的資本金利潤(rùn)率為（）。10.0%14.0%C.25.0%D.35.0%16、某宗收益性房地產(chǎn)，預(yù)測(cè)未來(lái)3年的凈收益均為100萬(wàn)元/年，3年后的出售價(jià)格會(huì)上漲12%,屆時(shí)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)為售價(jià)的6%,資本化率為9%.該房地產(chǎn)目前的價(jià)值為。A：923萬(wàn)元B：1111萬(wàn)元C：1353萬(wàn)元D：1872萬(wàn)元E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格17、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積120m2,單位建筑面積的重置價(jià)格為800元/m2建筑物殘值率6%,年折舊率2.2%,計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值是一元。A.7680079104C.77952D.8156218、下列影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素中，不屬于經(jīng)濟(jì)因素的是.【2006年考題】A：房地產(chǎn)投機(jī)B：物價(jià)變動(dòng)C：財(cái)政收支狀況D：居民收入水平E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格19、A市居民張某按市場(chǎng)價(jià)格將其住房出租給王某，年租金為10000元。按照稅收優(yōu)惠政策，張某應(yīng)繳納個(gè)人所得稅元。A：200B：300C：400D：1000E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)20、某宗土地總面積1000面，容積率為3,對(duì)應(yīng)的土地單價(jià)為450元/近，現(xiàn)允許將容積率提高到5,樓面地價(jià)不變.則該土地應(yīng)補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)）數(shù)額為。A：300元/m?B：30元/mC：4240元/mD：1272元/m?E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格21、不屬于引起房地產(chǎn)價(jià)格上升的原因是。A：外部經(jīng)濟(jì)B：需求增加導(dǎo)致稀缺性增加C：生活水平的提高D：通貨膨脹E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格22、修建性詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)符合—規(guī)劃。A.控制性詳細(xì)B.區(qū)域C.近期建設(shè)D.分區(qū)23、需要預(yù)測(cè)某宗房地產(chǎn)2008年、2009年的價(jià)格.通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研，獲得該類(lèi)房地產(chǎn)2003-2007年的價(jià)格并計(jì)算其逐年上漲額如表10—2第2歹列、第3列所示.用平均增減量趨勢(shì)法估計(jì)，該宗房地產(chǎn)2008年的價(jià)格為.A：8485元/m?B：8820元/mC：8500元/mD：8584元/m?E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格24、下列關(guān)于設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)原則的說(shuō)法不正確的是_。A.經(jīng)濟(jì)合理性與技術(shù)先進(jìn)性相結(jié).合原則是要在滿足使用者需求的前提下盡可能降低造價(jià)B.項(xiàng)目全壽命費(fèi)用是項(xiàng)目從投資一開(kāi)始一直到項(xiàng)目建設(shè)完成投入使用所發(fā)生的一切費(fèi)用C.設(shè)計(jì)過(guò)程中要力求項(xiàng)目全壽命費(fèi)用最低D.設(shè)計(jì)者要兼顧近期和遠(yuǎn)期要求，選擇合適的功能水平，即近期與遠(yuǎn)期效益相結(jié)合的原則25、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)欲取得一宗以掛牌方式出讓的建設(shè)用地使用權(quán)，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其可接受的最高價(jià)，該估價(jià)應(yīng)采用的價(jià)值類(lèi)型為。A：市場(chǎng)價(jià)值B：投資價(jià)值C：謹(jǐn)慎價(jià)值D：在用價(jià)值E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意,至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選,本題不得分;少選,所選的每個(gè)選項(xiàng)得0?5分）1、以縣為單位，人均耕地在1畝以下，耕地占用稅為每平方米—元。1?32?83?92?102、關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告簽名、蓋章的說(shuō)法，正確的有。A：注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師可以蓋個(gè)人印章不簽名B：注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師可以只簽名不蓋個(gè)人印章C：至少有兩名注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名D：法定代表人或執(zhí)行合伙人必須簽名E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章3、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開(kāi)的原則，按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序，以為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。A：各類(lèi)房屋的抵押價(jià)格B：各類(lèi)房屋的租賃價(jià)格C：各類(lèi)房屋的重置價(jià)格D：基準(zhǔn)地價(jià)E：標(biāo)定地價(jià)4、對(duì)于擔(dān)保行為法，我國(guó)已經(jīng)建立了以—為基本法，以—為核心，以最高人民法院司法解釋為補(bǔ)充的法律體系。A.《公司法》、《民法》；《合同法》B.《擔(dān)保法》、《民法》；《合同法》C.《公司法》、《合同法》；《擔(dān)保法》D.《合同法》、《民法》；《擔(dān)保法》5、在考察是否有合適的面積空間可以供尋租者使用時(shí)，常要考慮的因素有_。A.可能面積的組合B.尋租者經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的性質(zhì)C.尋租者將來(lái)擴(kuò)展辦公室面積的計(jì)劃D.每平方米的租金E.室內(nèi)的裝修6、甲公司的自營(yíng)地下商場(chǎng)原價(jià)2000萬(wàn)元，當(dāng)?shù)仡?lèi)似物業(yè)的年租金為200萬(wàn)元，若稅務(wù)機(jī)關(guān)課征房產(chǎn)稅時(shí)適用最利于業(yè)主的規(guī)定，則應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅是萬(wàn)元。A：8.00B：11.76C：16.80D：24.00E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)7、城市規(guī)劃管理系統(tǒng)由組成。A：城市規(guī)劃發(fā)展系統(tǒng)B：城市規(guī)劃執(zhí)行系統(tǒng)C：城市規(guī)劃反饋系統(tǒng)D：城市規(guī)劃保障系統(tǒng)E：城市規(guī)劃決策系統(tǒng)8、某市擬建一大型圖書(shū)館，現(xiàn)根據(jù)該圖書(shū)館土建工程施工圖編制的預(yù)算價(jià)格為預(yù)算價(jià)格。A：?jiǎn)雾?xiàng)工程B：?jiǎn)挝还こ藽：分部工程D：分項(xiàng)工程E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)9、下列投資形式中屬于房地產(chǎn)間接投資的有_。A.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資B.購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的債券C.房地產(chǎn)置業(yè)投資D.購(gòu)買(mǎi)住房抵押支持證券E.購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)投資信托基金10、下列關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)，表述錯(cuò)誤的是。人：按照服務(wù)形式，房地產(chǎn)咨詢收費(fèi)分為口頭咨詢費(fèi)和書(shū)面咨詢費(fèi)B：房屋租賃代理收費(fèi)，無(wú)論成交的租賃期限長(zhǎng)短，均按一月至三月成交租金額標(biāo)準(zhǔn)，由雙方協(xié)商一次性收取C：房地產(chǎn)估價(jià)采用差額定率累進(jìn)計(jì)費(fèi)D：房地產(chǎn)估價(jià)采用差額定率累退計(jì)費(fèi)E：實(shí)行獨(dú)家代理的由雙方協(xié)商，但房屋買(mǎi)賣(mài)代理收費(fèi)最高不超過(guò)成交價(jià)格的0.5%11、在成本法求取折舊中，建筑物的有效經(jīng)過(guò)年數(shù)二經(jīng)濟(jì)壽命-__。A.自然壽命B.剩余壽命C.經(jīng)過(guò)年數(shù)D.剩余經(jīng)濟(jì)壽命12、下列有關(guān)各種彈性的表述中，正確的有_。A.奢侈品的需求價(jià)格彈性相對(duì)較大B.占家庭支出比例較大的商品，其需求價(jià)格彈性相對(duì)較小C.商品對(duì)另外一種商品的需求交叉彈性大于0時(shí)，這兩種商品為互補(bǔ)品D.商品對(duì)另外一種商品的需求交叉彈性等于0時(shí)，這兩種商品為不相關(guān)商品E.商品的供給彈性大于1時(shí)，稱(chēng)供給富有彈性13、下列關(guān)于房地產(chǎn)投資分析成本的表述中，正確的是_。A.與財(cái)務(wù)報(bào)表中的成本完全不一樣B.應(yīng)根據(jù)實(shí)際發(fā)生費(fèi)用記錄來(lái)確定C.與財(cái)務(wù)報(bào)表中的成本一樣D.是對(duì)項(xiàng)目未來(lái)將要發(fā)生的費(fèi)用的預(yù)測(cè)和估算14、可比實(shí)例的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同，當(dāng)兩者不相同時(shí)，一般OA.不能作為可比實(shí)例B.取相同的部分作可比性C.仍然允許適當(dāng)做一定范圍內(nèi)一定時(shí)間內(nèi)的可比實(shí)例D.仍然可作為可比實(shí)例15、通常計(jì)算平均發(fā)展速度采用（）。A.算術(shù)平均法B.調(diào)和平均法C.幾何平均法D.以上三者都不對(duì)16、個(gè)人轉(zhuǎn)讓購(gòu)買(mǎi)滿5年并且是家庭唯一的普通自用住房，對(duì)交易雙方可以免征的稅種有。A：土地增值稅B：個(gè)人所得稅C：營(yíng)業(yè)稅口：契稅E：印花稅17、不屬于影響房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的主要社會(huì)經(jīng)濟(jì)力量的是。A：金融業(yè)的發(fā)展B：社會(huì)人口密度C：物價(jià)的高低口：自然環(huán)境的變化E：政治制度的變遷18、根據(jù)合同是否必須以其他合同的存在為前提而存在可將合同分為。A：典型合同B：實(shí)踐合同C：諾成合同D：主合同E：從合同19、實(shí)物期權(quán)方法可以應(yīng)用于房地產(chǎn)投資決策，主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資具有_。A.可預(yù)測(cè)性B.不可控性C.不可逆性D.可延期性E.不可彎更性20、目前，A省w村集體經(jīng)濟(jì)組織人均耕地面積2畝，因建設(shè)現(xiàn)征收w村集體經(jīng)濟(jì)組織的耕地面積10畝，該耕地近3年平均年產(chǎn)值為1000元/畝。下列關(guān)于征收該耕地的表述中，不正確的是。A：征收該耕地，需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)為6人B：該耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)最少為6萬(wàn)元C：該耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)最高為10萬(wàn)元D：征收該耕地需要報(bào)A省人民政府審批E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)21、下列關(guān)于住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金，表述正確的是。A：住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金，是指專(zhuān)項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿前的維修和更新、改造的資金B(yǎng)：業(yè)主交存的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有C：從公有住房售房款中提取的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金屬于公有住房售房單位所有D：1998年國(guó)務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》明確提出建立住房維修基金制度E：住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的存儲(chǔ)利息，除業(yè)主大會(huì)另有決定外，應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金滾存使用22、在房地產(chǎn)估價(jià)中，如果估價(jià)目的不同，則_。A.估價(jià)的依據(jù)有可能不同B.估價(jià)的方法有可能不同C.估價(jià)對(duì)象的范圍有可能不同D.不影響估價(jià)結(jié)果的公正性E.不影響估價(jià)報(bào)告的用途23、下列不屬于一般性貨幣政