房產(chǎn)評(píng)估師-2017答案年房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法真題

2017年《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》1【答案】產(chǎn)價(jià)值揭示出來。參見P7。，產(chǎn)停業(yè)損失。參見P20。經(jīng)估價(jià)委托人同意，不得擅自將其提供給其他個(gè)人和單位。參見P37～38?！窘馕觥勘绢}考查的是估價(jià)目的。選項(xiàng)A正確，估價(jià)目的是估價(jià)委托人對(duì)估價(jià)報(bào)告的預(yù)期選項(xiàng)B正確，委托人一般不會(huì)無緣無故花錢委托估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)，肯定是為了某種需要才委托估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)，因此任何估價(jià)項(xiàng)目都有估價(jià)目的；選項(xiàng)C錯(cuò)誤，一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目應(yīng)只有一個(gè)估價(jià)目的，如果委托人有多種估價(jià)目的，應(yīng)分別作為不同的估價(jià)項(xiàng)目；選項(xiàng)D正確，估不相符的用途。參見P30。見P51。【解析】本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物狀況的描述。選項(xiàng)A屬于房地益狀況的內(nèi)容；選的房地產(chǎn)價(jià)格上漲，是真正的房地產(chǎn)自然增值。參見P67。，，租約限制價(jià)值，并作出相應(yīng)說明，供選用。參見P99。面積下的單價(jià)=7500×145/168=6473元/m2。參見P189。價(jià)、利率、匯率。選項(xiàng)D屬于影響房地產(chǎn)價(jià)格的制度政策因素中的制度政策。參見教材P142～146。（1）（2）（3）及相鄰房地產(chǎn)的安全。參見P128。 定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值-已抵押貸款余額-拖欠的建設(shè)工程價(jià)款其他法定優(yōu)先受償款=120-48/60%=40萬元，再次抵押價(jià)值的抵押凈值=再次抵押價(jià)值-預(yù)期實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用和稅金=40-15=25萬元。參見P95。價(jià)值時(shí)點(diǎn)一致，房屋征收估價(jià)的價(jià)值時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。參見P163。結(jié)果為8800元/m2、采用假設(shè)開發(fā)法的兩種續(xù)建方案的測(cè)算結(jié)果分別為9550元/m210000元/m2，按照最高最佳原則，選取10000元/m2 【解析】本題考查的是市場(chǎng)狀況調(diào)整的含義。選項(xiàng)D很明顯要做的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整。由整為在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。參見P194。元/20161010.32017413608.25（1+0.3%）6=3673.68元/m2。參見P195【解析】本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法。即把可比實(shí)例在1年前的房地產(chǎn)狀況，調(diào)1以房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)小于1。用排除法，也只有選項(xiàng)A正確。參見P202。標(biāo)準(zhǔn)化修正房地產(chǎn)狀

B103C況調(diào)整的分子應(yīng)為95；選項(xiàng)D錯(cuò)誤，房地產(chǎn)狀況調(diào)整的分母應(yīng)為100。參見P201。參見P238。年土地出讓合同約定不可續(xù)期且到期無常收回地上建筑物則建筑物剩余收益期為40年，

]=

Y參見P221

+n

（1+7.5%40值率的計(jì)算，和動(dòng)產(chǎn)設(shè)備無關(guān)。參見P315。值率）/建筑物經(jīng)濟(jì)＝1/45×100%＝2.22%。參見P315。濟(jì)。參見P238、313。P323。銷售之時(shí)。參見P350。損害賠償中，往往也是采用成本法估價(jià)。選項(xiàng)B可以采用客觀收益的數(shù)據(jù)，使用收益法；選項(xiàng)C可比實(shí)例收集不能作為棄選比較法的理由；選項(xiàng)D錯(cuò)在“只能”的說法上，也可以用比較法。參見P286。（1）（2）（3）（4）（1）（2）（3（4）實(shí)行（5）承擔(dān)。參見P2。于出租的、倉(cāng)庫(kù)（用于出租的、農(nóng)地等。參見P218。（1）（2）（3）（4）（5）（6）（7）（1（2（3）（4）他。參見P78～79?！窘馕觥勘绢}考查的是房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素。選項(xiàng)A正確，在房地產(chǎn)開發(fā)用地由獨(dú)上漲趨勢(shì)；選項(xiàng)C正確，從綜合效應(yīng)看，利率升降對(duì)房地產(chǎn)需求的影響大于對(duì)房地產(chǎn)供給價(jià)格會(huì)上漲。參見P137、145。P125。6狀況的估價(jià)；選項(xiàng)E屬于價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在、估價(jià)對(duì)象狀況為過去狀況的估價(jià)。參見（1）（2）（3）（4）（5）項(xiàng)B是建立統(tǒng)一比較基礎(chǔ)。參見P199。期限。評(píng)估承租益價(jià)值的，凈收益為市場(chǎng)減去合同。參見P240、254。市場(chǎng)，二是該種房地產(chǎn)可以大量重復(fù)開發(fā)建設(shè)。參見P287。E二字，這是平均發(fā)展速度法。參見P384～388。【解析本考查的基準(zhǔn)地修操作步驟基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)估價(jià)對(duì)宗地價(jià)調(diào)整系數(shù)×土地使用期限調(diào)整系數(shù)×容積率調(diào)整系數(shù)×土地開發(fā)程度調(diào)整系數(shù)×其他因素調(diào)整系數(shù)。準(zhǔn)地價(jià)已經(jīng)是常交易況。參P37?！窘馕觥勘绢}考查的是估價(jià)業(yè)務(wù)接洽與承接。選項(xiàng)A正確，估價(jià)機(jī)構(gòu)在接受估價(jià)委托時(shí)要求委托人出具估價(jià)委托書；選項(xiàng)B錯(cuò)誤，估價(jià)機(jī)構(gòu)認(rèn)為該業(yè)務(wù)不屬于不應(yīng)承接的情形并愿商議定后，由估價(jià)需求者出具估價(jià)委托書，與估價(jià)機(jī)構(gòu)簽訂估價(jià)委托合同；選項(xiàng)C正確，D（如估價(jià)質(zhì)量要求、估價(jià)工作完成時(shí)間等E書而不是估價(jià)委托合同作為重要的估價(jià)依據(jù)放入未來完成的估價(jià)報(bào)告附件中。參見，要求。參見P36。二還款來源，而是以住房自身的價(jià)值作為償還保證。參見P28。定出價(jià)提供參考依據(jù)的估價(jià)。參見P5。入要保守，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用不能保守。參見P171。常價(jià)格。參見P183。材P129。是選擇較小的。用資本化法時(shí)，率不受影響。參見P271。徑求取的，應(yīng)采用房地合估路徑求取。參見P303～304。之前可能就已經(jīng)存在。參見P311。選擇，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中充分說明理由。參見P342。法。參見P378。參見《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》舊P383。中的周圍環(huán)境因素。參見P406。責(zé)到底。參見P420。

4 一層層高6m的租約期外第一年為：1920×1.25×（1＋5%）4=2917.215（元/m2）二層層高3.5m的租約期外第一年為：1920×0.6×（1＋5%）4=1400.2632（元/m2）租約期外第一年凈收益=（2917.215×100 .2632×100）×（1-25%） =第11年凈收益

=

萬元 （1+10%10 （1+6%45=588.3

（1+6%50（2）（600＋18）[（1＋6%）1.5－1]＋（900＋27）[（1＋6%）0.5－1]＝83.85（萬元 2017年《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》從事各類房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)投資。參見P4。其風(fēng)險(xiǎn)。參見P21。況時(shí)，投資者可能繼續(xù)持有，也可能轉(zhuǎn)讓給前一類投資者。參見P11。【解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)。平均建設(shè)周期=房屋施工面積/新竣工面積=比屬于市場(chǎng)監(jiān)測(cè)與指標(biāo)，空置率屬于供給指標(biāo)。參見P40。的權(quán)益資本的比率，開發(fā)投資杠桿率=10000/4000=2.5。參見P43。核準(zhǔn)的其他支出。參見P68。戶（使用方）、質(zhì)量監(jiān)督部門，正式進(jìn)行竣工驗(yàn)收，開具竣工。參見P91。在同類物業(yè)中居較高的價(jià)位。參見P99。 參見P116。11。參見P121。生活方式屬于個(gè)人因素。參見P129。14和持有期末的收入。參見P148。際利率的差異就越大。參見P156?！窘馕觥勘绢}考查的是名義利率與實(shí)際利率。商業(yè)性住房抵押的實(shí)際年利率1=9.055%（1+5%/1212-兩者的差額為：9.055%-5.116%=3.939%。參見P156。最后套用已知終值求現(xiàn)值公式將第六期期末的終值折算到期初。參見P158～159?！窘馕觥勘绢}考查的是復(fù)利計(jì)算。月還款額A=P

(1i)n-

元，年收入=萬元。參見P158利息，利息越來越少，則償還的本金和利息之和逐漸減少。參見P202。達(dá)到或超過了基準(zhǔn)收益率的要求，因而在財(cái)務(wù)上是可行的。參見P181?？罾?。參見P182。-1=8.74%。參見P187潤(rùn)總額/資本金=1000×（1-25%）/（8000×60%）=15.625%。參見P199。【解析】本題考查的是現(xiàn)金回報(bào)率和投資回報(bào)率。稅前現(xiàn)金回報(bào)率=（息）/初始現(xiàn)金投資，年還本付息A=P

(1i)n-

=60×8%+60×8%/[（某類物業(yè)的空置率，也不是一件很容易的事。參見P217。決策方法包括小中取、大中取、最小最大后悔值法。參見P240。北辰2007年以92億元地價(jià)款獲得的長(zhǎng)沙開福區(qū)新河三角洲地塊，出讓土地面積78.5萬平方米，地上總建筑面積380萬平方米，建筑面積157萬平方米。該項(xiàng)目的開投資。參見P245。28在綜合分析項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、環(huán)境等可行性后做出投資決策的關(guān)鍵步驟。參見P252。參見P257。收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等評(píng)價(jià)指標(biāo)，項(xiàng)目資本金的能力。參見P268。31參見P291。著較大的銀行風(fēng)險(xiǎn)。參見P303。參見P311。業(yè)就要考慮降低運(yùn)營(yíng)費(fèi)用以使基礎(chǔ)向下調(diào)整到市場(chǎng)的水平。在參見P351。在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)。全部選對(duì)的，得20.5房地產(chǎn)市場(chǎng)上的需求數(shù)量，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降。參見P19。將房地產(chǎn)投資劃分為收益型、收益加增值型和機(jī)會(huì)型三種類型。參見P22。素、經(jīng)濟(jì)因素和政策因素，是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基本因素。參見P31。?！窘馕觥勘绢}考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者及機(jī)構(gòu)在參與房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的過程材P34。。和安裝資料。參見P92。6移動(dòng)平均法、指數(shù)平滑法。參見P115。見P150。參見P181。10可采用費(fèi)用現(xiàn)值比較法和費(fèi)用年值比較法。參見P210。果影響很大。參見P212。AD程度，找出敏感性因素及其最大變動(dòng)幅度，據(jù)此判斷項(xiàng)目承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力；選項(xiàng)B錯(cuò)誤，模擬法是風(fēng)險(xiǎn)估價(jià)與評(píng)價(jià)的方法，不是敏感性分析的方法；選項(xiàng)C正確，根據(jù)不率分析。參見P223～229。施工隊(duì)伍的選擇。參見P254。流通市場(chǎng)上依法轉(zhuǎn)讓。參見P289。收租損失+其他收入，凈經(jīng)營(yíng)收入=有效毛收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。參見P366～367。見P12。業(yè)投資、個(gè)人投資與機(jī)構(gòu)投資、境內(nèi)投資與投資等。參見P37。3比例。參見P40。廢標(biāo)處理。參見P78。者市場(chǎng)，如地理因素、追求的利益和使用者狀況等因素參見P119。析。參見P136。計(jì)息周期的期末發(fā)生，稱為期末慣例法。參見P146。未來值。參見P156。發(fā)建設(shè)投基本上轉(zhuǎn)移到地產(chǎn)產(chǎn)成中去了房地開發(fā)總資基本于總成本費(fèi)用參見P10。發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)逐漸發(fā)生，而不是在開發(fā)經(jīng)營(yíng)期開始時(shí)一次投人。參見P189。、、比率。參見P216空調(diào)通風(fēng)、弱電、電梯、其他設(shè)備的采購(gòu)及安裝等）等。參見P260。就可以形成一個(gè)項(xiàng)目的策劃方案，用以指導(dǎo)后續(xù)開發(fā)投資活動(dòng)。參見P256。性物業(yè)的出租、經(jīng)營(yíng)管理和開發(fā)為主營(yíng)業(yè)務(wù)，主要收入是房地產(chǎn)出租收入；抵押型REITs業(yè)務(wù)，主要收入來源是抵押的利息收入。參見P320。售商業(yè)物業(yè)的規(guī)模、類型、位置不同而有較大差異。參見P357。利息（分季度計(jì)算，與參見第1季度（16000 第2季度（18406.1 ； （末012345678土地取建安成本和其他費(fèi)用投入比例建安成本0其他費(fèi)用19371（872－667.5）/276353359%＝66666.67（m2×6.60000×1.2＝72000（m273333472001033.4（（3）和稅金及附（4）用假設(shè)土地最高買價(jià)為V104V0123用NPV104V

+27571.53+39759.071012

（1+10%32017年《房地產(chǎn)基本制度與政策》居住功能。參見P7。5%，原則上不高于12%。參見P10。建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。參見P34。（1）地實(shí)行兩級(jí)制度，即由和省級(jí)人民（2）建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)（3）征收基本農(nóng)田，基本農(nóng)田以外的耕地（4）地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)的具體項(xiàng)目，由省級(jí)人民并報(bào)備案。參見P43。鑒定，選派成員組成專家組時(shí)，專家組成員應(yīng)為3人以上單數(shù)，其中房地產(chǎn)估價(jià)師不得少于二分之一。參見P65。史建筑的紫線。參見P78。（1）（2）（3）（4）（5）見P99。日起計(jì)算。參見P99?！窘馕觥勘绢}考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行資本金制度。2009年5月25日，常務(wù)（萬元。參見P108。起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。參見P112。配套設(shè)施約定、爭(zhēng)議解決方式等。參見P132。日起10日內(nèi)，通知買受人。參見P134。意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。參見P156。包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅使用權(quán)和地役權(quán)。參見P157。后的一個(gè)月內(nèi)應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)關(guān)所在地的縣級(jí)以上房地產(chǎn)行政主管部門備案參見P178。，以上十年以下構(gòu)成的依法刑事責(zé)任不得從事評(píng)估業(yè)務(wù)參見P316，員的誠(chéng)信，為用人單位提供信息查詢服務(wù)。參見P203。估價(jià)工作3年以上的專職房地產(chǎn)估價(jià)師。參見P320。得少于十五年，屬于法定評(píng)估業(yè)務(wù)的，保存期限不得少于三十年。參見P186。職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)，完善風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制。參見P313。會(huì)決策、業(yè)主執(zhí)行的制度。參見P223?！窘馕觥勘绢}考查的是營(yíng)業(yè)征。一般情況下，年銷售額超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)500萬元的為一般。參見P248?！窘馕觥勘绢}考查的是營(yíng)業(yè)征。對(duì)小規(guī)模中月銷售額未達(dá)到2萬元的企業(yè)或非企業(yè)性單位，免征。參見P249。納的消費(fèi)稅的稅額為計(jì)征依據(jù)分別與消費(fèi)稅同時(shí)繳納參見P252。經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房、限價(jià)商品住房。參見P7。業(yè)建設(shè)用地和農(nóng)業(yè)建設(shè)用地。參見P21。土地使用條件。參見P24。4進(jìn)度控制、工程質(zhì)量控制和工程投資控制。參見P89。（1）（2）（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)（4）得小于棟，不得分層、分單元辦理預(yù)售。參見P128。（1）（2）（3）（4）（5）（6）（7）?！窘馕觥勘绢}考查的是房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)師享有的權(quán)利：使用注加繼續(xù)教育；獲得相應(yīng)的勞動(dòng)；對(duì)本利的行為進(jìn)行申訴。參見P195。。土地、房屋權(quán)屬。參見P246。方式確定開發(fā)建設(shè)單位。參見P8。用途。參見P13。場(chǎng)，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、租賃和抵押則是土地二級(jí)市場(chǎng)。參見P28。國(guó)有土地。參見P41。用范圍內(nèi)土地使用權(quán)的價(jià)值。參見P63。開發(fā)法評(píng)估。參見P63。（1）（2）（3）（4）組織、的工程（5）國(guó)家規(guī)定必須實(shí)行監(jiān)理的其他工程。參見P90。應(yīng)由開發(fā)企業(yè)對(duì)購(gòu)房者承擔(dān)責(zé)任。參見P109。記備案制度。參見P128。消費(fèi)及其他消費(fèi)行為的限制措施，包括限制不動(dòng)產(chǎn)。參見P128。記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。參見P157。據(jù)法律規(guī)定應(yīng)予登記的，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。參見P154。見P169。的評(píng)估師。參見P180。的名義出具估價(jià)報(bào)告，有至少2名專職房地產(chǎn)估價(jià)師簽字并加蓋該房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)公章。參見P186。17的，依法刑事責(zé)任，不得從事評(píng)估業(yè)務(wù)。參見P190。（1）（2）（3）（4）（5）（7）（8）（9）務(wù)（10）法律、的其他行為。參見P201。應(yīng)當(dāng)在其上公布評(píng)估師，并實(shí)時(shí)更新。參見P188。域設(shè)立性評(píng)估行業(yè)，根據(jù)需要設(shè)立地方性評(píng)估行