南京升龍匯金中心項目前期定位報告

2013南京升龍匯金中心項目前期定位報告升龍項目處于河西板塊核心，未來發(fā)展?jié)摿薮?，如何讓客戶認同項目核心價值？區(qū)位價值配套價值產(chǎn)品價值交通價值規(guī)劃價值規(guī)模價值發(fā)展機遇規(guī)劃價值項目四大價值體系區(qū)位價值Q1：如何構(gòu)建項目價值體系？價值體系----可以從區(qū)位、交通、配套、產(chǎn)品四大方面構(gòu)建項目價值體系。

配套價值形象價值品牌價值價值體系構(gòu)建老城區(qū)發(fā)展飽和，南京的明天在哪里？河西城市中心2011年12月15日，南京市委召開常委會會議，研究《加快河西現(xiàn)代化、建成城市新中心千日行動計劃》及《關(guān)于進一步加快河西新城開發(fā)建設(shè)的若干意見》等工作。會議指出，南京市第十三次黨代會明確提出，將河西新城區(qū)建成現(xiàn)代化城市新中心，這是從南京發(fā)展全局做出的重大戰(zhàn)略部署。南京市第十三次黨代會明確，要把河西新城區(qū)建設(shè)作為今后3年城市建設(shè)的重中之重，全力組織實施“加快河西現(xiàn)代化、建成城市新中心”。加快河西新城建設(shè)是辦好2014年青奧會的重要保障，河西新城是展示現(xiàn)代化新南京的標(biāo)志和窗口，提升南京城市形象和功能品質(zhì)必須加快建設(shè)河西新城。目前河西經(jīng)過十年的發(fā)展，已經(jīng)初具規(guī)模，擁有發(fā)展為現(xiàn)代化城市新中心的一系列高端配套基建（奧體展館、奧體館、明基醫(yī)院……），隨著2014年青奧會的舉辦，將引爆區(qū)域高速發(fā)展為華東地區(qū)現(xiàn)代化城市新中心、南京新形象展示區(qū)域。城市重心向西推進，十年發(fā)展已初具規(guī)模，將成為未來南京新中心。規(guī)劃價值戰(zhàn)略全局發(fā)展，城市一路向西河西新城處于初期階段，受政府新中心規(guī)劃和青奧會驅(qū)動，河西板塊沿江東中路由北向南發(fā)展，“兩點一線”輻射區(qū)域發(fā)展。江東門區(qū)域中心奧體城市新中心中央商務(wù)區(qū)1、由“北向南”發(fā)展北部區(qū)域由于靠近城市老主城區(qū)，規(guī)劃起步早，發(fā)展相對成熟，處于發(fā)展的中后期階段；南部區(qū)域發(fā)展由2010.2.11日南京青奧會申請成功，建設(shè)奧體城市新中心規(guī)劃開始提上日程，發(fā)展相對較晚，目前處于發(fā)展初級階段，但受“政府城市新中心打造規(guī)劃”和“青奧會”雙因素驅(qū)動發(fā)展，發(fā)展后勁充足、空間廣闊。2、由“兩點一線”輻射區(qū)域發(fā)展兩點：北部—江東門區(qū)域中心，主要由萬達商業(yè)商務(wù)中心組成，發(fā)展處于中后期成熟階段；南部—奧體城市新中心，主要由眾多高端城市綜合體、展覽中心、奧體中心等組成，發(fā)展處于起步發(fā)展階段；一線：江東中路—道路兩旁規(guī)劃發(fā)展為城市新商業(yè)商務(wù)區(qū)，由北向南逐步發(fā)展。規(guī)劃價值城市中心兩點一線，由北向南根據(jù)南京總體城市規(guī)劃，河西新城規(guī)劃定位為商務(wù)、商貿(mào)、文體三大功能為主的城市副中心，居住與就業(yè)兼顧的中高檔居住區(qū)和以濱江風(fēng)貌為特色的城市西部休閑游覽地。通過建設(shè)，完善中部、提升北部、啟動南部，形成河西較為完善的道路框架，引導(dǎo)商務(wù)商業(yè)及房地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)進一步發(fā)展，規(guī)劃人口規(guī)模達到55萬人，其中北部33萬人，中部19萬人，南部3萬人左右。河西CBD區(qū)域，位于南京河西新城的核心區(qū)域，以“三區(qū)一軸一核”作為建設(shè)目標(biāo)（商務(wù)區(qū)、商貿(mào)區(qū)、旅游展覽區(qū)、商務(wù)綠軸以及中央公園），將實現(xiàn)承載現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的核心城市功能區(qū)，并建設(shè)形成一個市級商業(yè)中心。55萬人口的河西新城規(guī)劃和河西CBD的建設(shè)，將帶領(lǐng)河西新城成為有產(chǎn)業(yè)支持、有人口支撐，承載未來南京主城區(qū)功能與人口疏散功能的真正城市副中心。根據(jù)南京總體城市規(guī)劃，河西新城規(guī)劃定位為商務(wù)、商貿(mào)、文體三大功能為主的城市副中心。規(guī)劃價值三大功能，城市副中心河西CBD華東第2大中央商務(wù)區(qū)河西CBD河西大街中央公園2號線江東中路奧體大街華新麗華華泰證券奧體中心夢都大街廬山路202252319678214321河西CBD北延段一期在建未開工25241號線完工河西CBD一期序號項目名稱占地(㎡)建筑面積(㎡)上市年份物業(yè)形態(tài)現(xiàn)狀1新地中心44,899220,0002010.6商業(yè)/酒店式公寓/寫字樓/酒店完工2嘉業(yè)國際城33,000250,0002010.2商業(yè)/酒店式公寓/寫字樓完工3紫金西區(qū)中央13,52774,4002005.5商業(yè)/酒店式公寓/寫字樓完工4東渡新銳大廈12,48770,0002005.12商業(yè)/酒店式公寓/寫字樓完工5聯(lián)強國際大廈12,80090,0002007.9商業(yè)/酒店式公寓/寫字樓完工6宋都奧體名座3,44888,0002004.4商業(yè)/酒店式公寓/寫字樓/完工7中泰國際廣場8,070220,0002006.5商業(yè)/酒店式公寓/寫字樓/酒店完工8金奧大廈29,851200,0002011.4商業(yè)/酒店式公寓/寫字樓在建19華新麗華278,236560,000待售商業(yè)/酒店式公寓/住宅/酒店在建20華泰證券45,383158,843待售商業(yè)/寫字樓在建21新城大廈25,000180,000不售政府辦公完工22仁恒國際公寓27,638110,0002007.7酒店式公寓完工23歐洲城136,000340,0002007.10商業(yè)/酒店式公寓/住宅完工24紫鑫中華廣場173,333520,0002004.11商住/公寓/別墅完工25雨潤國際中心36,000180,0002011.4商業(yè)/商住/寫字樓在建總計879,6723,261,243趨于成熟，配套完善商業(yè)商務(wù)高度密集，一站式商務(wù)休閑公園序號項目名稱占地(㎡)建筑面積(㎡)上市年份物業(yè)形態(tài)項目現(xiàn)狀9新鴻基項目26303380000未定商業(yè)/寫字樓在建10國睿大廈—十四所軍工企業(yè)總部1321485509不對外商業(yè)/寫字樓完工11江蘇新華報業(yè)2164386571不對外新聞辦公在建12南京報業(yè)集團20141107417不對外寫字樓/綠地在建13農(nóng)村信用社1613678664不對外商業(yè)/寫字樓/市政配套在建14國泰君安19607104572不對外商業(yè)/寫字樓/住宅/娛樂/綠地在建15中國聯(lián)通1310752426不對外郵電辦公在建16中國移動1332364950不對外郵電辦公在建17交通銀行南京分行1429650034不對外商業(yè)/寫字樓在建18蘇寧置業(yè)28789218320未定商業(yè)/寫字樓/住宅在建26金融城一期（省保監(jiān)局/銀監(jiān)局）————不對外市政單位在建27南京世界貿(mào)易中心（美國富頓）31454333193未定商業(yè)/寫字樓/酒店/酒店式公寓在建28河西國資集團————不對外國企單位在建29奧美傳媒大廈16261176534不對外奧美廣告辦公樓在建30金融城二期80000700000未定商業(yè)/寫字樓/酒店待建31升龍匯金中心13291610880002013寫字樓/商業(yè)/酒店/酒店式公寓待建總計4208873146190河西CBD南延段二期河西大街未開工江東中路中央公園南京國際博覽中心171615281413122611101892號線1號線完工在建2729江山大道30本案31河西CBD二期項目均處于在建或者待建狀態(tài)，大多數(shù)項目以總部自用為主。河西CBD二期企業(yè)定向開發(fā)，配套逐步發(fā)展金融政務(wù)商務(wù)建筑群，產(chǎn)業(yè)鏈輻射長三角河西CBD三期本案1期2期3期本案河西CBD一期、二期南端，三期首排，未來商務(wù)重心南移，河西中央商務(wù)區(qū)中點核心區(qū)位；河西核心功能區(qū)南北中軸線交匯處，絕版地段僅此一處，未來升值潛力巨大。兩軸中心，“河西中央商務(wù)區(qū)區(qū)位—河西CBD3期首排區(qū)位”雙重價值。項目地處河西CBD二期和三期的銜接位置，區(qū)位優(yōu)勢無可替代。對升龍而言，區(qū)位未來的發(fā)展是項目價值體現(xiàn)的核心！2期的延續(xù)，3期的首排板塊兩軸交匯，河西CBD核心河西未來發(fā)展4大機遇未來發(fā)展機遇機遇NO.1—亞青會、青奧會助推板塊發(fā)展作為國際重大賽事2013年亞青會、2014年青奧會將帶來巨大機遇，不僅對區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展起到促進作用，同時可有效帶動板塊內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展。機遇NO.2—地鐵網(wǎng)路完善促進經(jīng)濟發(fā)展。機遇NO.3—市政府搬遷項目周邊，政務(wù)商務(wù)一體化發(fā)展。機遇NO.4—CBD二期亟待完善，龐大產(chǎn)業(yè)鏈輻射長三角河西CBD二期集合20多座金融、政務(wù)、商務(wù)建筑群，上下游產(chǎn)業(yè)鏈高度發(fā)達，行業(yè)覆蓋面涉及廣泛，完成華東第二大中央商務(wù)區(qū)角色轉(zhuǎn)變，影響力必將輻射長三角經(jīng)濟區(qū)。南京的明天在河西，河西的明天在哪里？交通價值項目交通條件優(yōu)越，并臨近地鐵線路，進一步提升本項目輻射能力。項目四至：西北—江東南路東北—江山大街西南—友誼路東南—廬山路沿線主要干道：江東中路（南北貫穿河西板塊）江山大街（東西連接長江兩岸）項目規(guī)劃道路：2條規(guī)劃道路連通整體項目地塊重要交通線路：地鐵2號線（油坊橋—經(jīng)天路）地鐵1號線西沿線（規(guī)劃中，2015年前通車）地鐵7號線（規(guī)劃中，2019年底通車）地鐵12號線（規(guī)劃中，2015年通車）江東南路江東中路江山大街友誼路廬山路地鐵2號線浦口、江北南京南站祿口機場新街口三橋高速繞城高速地鐵12號線地鐵7號線網(wǎng)羅城區(qū)，連接華東第一地段，第一稀缺地鐵1號線西沿線交通價值本案南京地鐵1號線西延線在2010年1月開工，計劃于2015年前建成通車。南京地鐵一號線西延過江線東起一號線奧體中心站，西至浦口區(qū)城西路，線路全長14.4km，全部為地下線，設(shè)車站8座，停車場1處，主變電1座，途經(jīng)建鄴、浦口兩區(qū)。南京地鐵12號線是條過江線路，南起高鐵南京南站，過江后到達浦口西南部的橋林新城黃里站。這一項目預(yù)計總投資120億元，主要服務(wù)從南京南站至橋林新城的客流，將成為與安徽對接的城際軌道交通S3線的一部分。這條地鐵線大大拉近了江北和主城的距離，方便了沿線居民的出行。通過這條地鐵線，江北的居民可以方便地到南京南站這一換乘樞紐站，無論是乘坐京滬高鐵，還是轉(zhuǎn)機場輕軌線至機場，或者是搭乘地鐵1號線和3號線到老城區(qū)，都會非常方便。為配合2014年在南京舉辦的青奧會，地鐵3號線、1號線西延線、4號線江南段和機場輕軌建設(shè)將全面提速，力爭青奧會前建成通車。其中1號線西延線、3號線已經(jīng)開建，未來本項目將有地鐵2號線、1號線西延線、7號線、12號線四條地鐵線路經(jīng)過，項目升值潛力巨大。四線匯聚，地鐵經(jīng)濟第一便捷，第一通達南京河西新城區(qū)開發(fā)建設(shè)指揮部對“南京河西新城快速公交工程項目”進行了首次環(huán)評公示。公示中顯示，線路始自奧體東，終至河西南部地區(qū)，線路全長約7.83km，設(shè)計速度約70km/h。環(huán)評顯示，本工程沿江東中路、江東南路、紅河路進行鋪設(shè)，正是之前所說的有軌電車。這一有軌電車項目區(qū)別于老式有軌電車，將成為河西新城的一道風(fēng)景線，并引入最新的技術(shù)，運力遠遠超過公交車。該項目將爭取于2014年青奧前建成，以方便河西南部地區(qū)居民換乘地鐵。河西新城建有軌電車，江東路一線貫通，本案位于有軌電車線路之上，連接河西南北暢達無阻。本案河西新城快速公交示意圖交通價值現(xiàn)代捷運，科技河西第一動脈，第一效率配套價值建鄴區(qū)政府已落座河西CBD二期，未來南京市政府也將搬遷至本項目南側(cè)地塊，政要部門的遷入將極大帶動項目價值提升及物業(yè)發(fā)展。2012年12月16日消息：據(jù)消息稱，南京市委已通過決議，明年四套班子均搬遷到河西，新市政府將建在靠三橋的江邊。政府用行動支持河西南片開發(fā)和跨江發(fā)展。果真如此，將大大促進新區(qū)形成推動城市轉(zhuǎn)型升級。對河西以及河西南部、江北新城將產(chǎn)生深遠的作用力！配套價值青奧會主場地，“三點一線”全面助推區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展價值提升。南京奧體中心——位于南京河西新城區(qū)中心區(qū)域，總占地面積1345畝，總建筑面積約40萬平米。主要建筑為“四場館一中心”，其中包括體育場（含訓(xùn)練場）、體育館、游泳館、網(wǎng)球中心、體育科技中心。她是十運會的主會場，也將是2013亞青會和2014青奧會的主會場。南京國際會展中心——由展覽中心、會議中心及酒店和配套設(shè)施組成，總建規(guī)模約36萬平方米,分兩期建設(shè)。建成后的會展中心是繼奧體中心后河西的又一標(biāo)志性建筑，作為第四屆世界城市論壇的主會場，國際化的會務(wù)、酒店配套,將使地塊價值得到進一步提升。青奧村——占地約250畝，居住設(shè)施為青奧村公寓，建筑面積15.45萬平方米，擁有客房3995間，床位5187張。與奧體中心等青奧會主要場館設(shè)施相鄰，交通便捷。青奧村公寓將分為居住區(qū)、廣場區(qū)和運行區(qū)三大區(qū)域。居住區(qū)主要有公寓、餐廳、居民中心、體育信息中心、商務(wù)中心、綜合診所、宗教禮拜場所、設(shè)施中心、村民交往中心等，周邊配有互聯(lián)網(wǎng)中心、咖啡館、綜合商店、媒體分中心、娛樂中心及餐廳、銀行、郵局等。大型國際賽事資源配套全球稀有，南京唯一配套價值南京醫(yī)科大學(xué)附屬明基醫(yī)院選址于南京市河西新城區(qū)，于2008年5月12日正式開業(yè)。河西新區(qū)為市政府重點發(fā)展區(qū)域，明基集團因時制宜，選擇河西新區(qū)600畝地塊營建醫(yī)院?；刂苓呌械罔F一號線（明基醫(yī)院中勝站）、二號線（明基醫(yī)院中和村站）通過，臨近奧體中心，符合南京都市整體規(guī)劃，切合民眾的需求。首期規(guī)劃床位1,500張，綜合二、三期發(fā)展至3,000床的綜合性現(xiàn)代化醫(yī)院。昨天——新街口CBD、鼓樓CBD今天——南京轉(zhuǎn)型，河西折桂南京首席CBD核心誰人問鼎？規(guī)模價值A(chǔ)BC百萬平米商務(wù)綜合體，南京第一大體量商務(wù)標(biāo)桿。地塊方正，已達三通一平。項目分A、B、C三個區(qū)。其中規(guī)劃超高層寫字樓4棟，高層寫字樓1棟；SOHO精裝公寓1棟，精裝商務(wù)公寓2棟。規(guī)劃價值精裝修SOHO公寓，精致戶型，每三層設(shè)置奢侈空間景觀休憩平臺，人性化設(shè)計規(guī)劃河西首例。規(guī)劃價值18米開間精裝大堂，挑高9.6米，500㎡以上奢華空間，舒適入住尊貴體驗，CBD住區(qū)珍品價值盡顯。規(guī)劃價值近32萬地下建筑面積，地下三層6300余個停車位，三大地塊雙線連通，充分滿足商業(yè)、辦公、居住客戶的泊車需求。近70000㎡商業(yè)配套規(guī)劃，高端商業(yè)定位，多種商業(yè)業(yè)態(tài)云集，與高標(biāo)準(zhǔn)商務(wù)領(lǐng)地自成一體，實現(xiàn)樓上辦公樓下購物的完美體驗。配套價值全球十大高端酒店之一——萬豪酒店入駐匯金中心，為項目價值提升再添一筆。配套價值300米超高層甲級寫字樓云間雙塔商務(wù)平臺，5棟寫字樓及1棟SOHO公寓，最大商務(wù)綜合體奢華配套，河西CBD代表作，南京未來第一CBD中心。形象價值形象價值22000㎡中央綠地下沉式廣場，50米寬幅江山大街地上綠化，2000米CBD中央綠軸，360°外圍街區(qū)景觀帶：四重景觀價值，河西CBD唯一私享定制風(fēng)景。匯金中心外圍街區(qū)景觀帶中央商務(wù)區(qū)景觀中軸線江山大街地上綠化中央綠地下沉式廣場形象價值擁有國際設(shè)計水平的劉榮廣伍振民建筑師事務(wù)所(香港)有限公司執(zhí)筆本案建筑規(guī)劃及景觀設(shè)計，一流規(guī)劃設(shè)計理念，國際現(xiàn)代時尚建筑風(fēng)格。品牌價值上海升龍投資集團有限公司創(chuàng)辦于風(fēng)云變幻的世紀(jì)之交，公司總部位于上海市浦東新區(qū)東亞銀行大廈。經(jīng)過10年的努力，升龍集團走遍香港、上海、南京、天津、福州、廈門、鄭州、洛陽、武漢……直至海外。以建設(shè)城市未來為使命，進行多元化產(chǎn)品開發(fā)，物業(yè)涵蓋超高層寫字樓、都市綜合體、高檔住宅、五星級酒店等。以城市運營商的姿態(tài)，滿載十余座城池的榮耀，1200億投資實力，3000萬平方米開發(fā)體量創(chuàng)造了無數(shù)城市地標(biāo)，運用成熟完善的升龍模式，布局中國。集團業(yè)務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)管理酒店管理銀行投資10年升龍銳意進取，9大城市輻射全國，18個房地產(chǎn)開發(fā)項目，1200億投資實力，3000萬㎡開發(fā)體量，現(xiàn)代化城市運營商，所到之處必繁華！區(qū)位價值交通價值配套價值產(chǎn)品價值項目價值第一、唯一的提煉為項目注入強勢賣點，同致行要做的是賣點的整合及形象的升華，在后期項目推廣中將按時間節(jié)點計劃性的推出。從而實現(xiàn)客戶的廣泛認同，最終實現(xiàn)項目的完美營銷?；陧椖孔陨硭鶕碛械乃拇髢r值體系支撐，項目已擁有成為區(qū)域商業(yè)商務(wù)價值發(fā)展的領(lǐng)頭羊的地位，必將占領(lǐng)區(qū)域商務(wù)發(fā)展的第一地標(biāo)，從而實現(xiàn)項目價值及品牌價值的提升！價值總結(jié)

SOWT分析S（優(yōu)勢）大型體育賽事帶來發(fā)展良機河西新城發(fā)展帶來契機區(qū)域市場走向成熟，價值空間體現(xiàn)O（機會）地塊周邊人氣不足生活配套缺乏W（劣勢）房地產(chǎn)現(xiàn)階段受調(diào)控影響嚴重，市場觀望氛圍濃重未來區(qū)域內(nèi)多個高品質(zhì)項目入市，后期競爭激烈T（威脅）河西新城唯一在售百萬平米商務(wù)綜合體緊臨主干道，多條地鐵線路在此匯聚，路網(wǎng)通達，交通便利河西CBD核心區(qū)位，項目規(guī)劃充分合理，奠定南京首席CBD發(fā)展地位商務(wù)配套完善，發(fā)展?jié)摿κ愫侠戆l(fā)揮地理優(yōu)勢；將項目形象最大化，把握高端品質(zhì)形象推廣，將優(yōu)勢和資源進行整合；搶占市場空白點，搶先占領(lǐng)高端商務(wù)市場，充分展示投資優(yōu)勢；抓住目前的投資氛圍，工程進度加快；整合項目優(yōu)勢，分析有效需求特征和本項目的客觀威脅來源，瞄準(zhǔn)市場機會點，規(guī)避客觀威脅，揚長避短，化不利為有利。城市副中心→河西CBD→南京未來第一商務(wù)核心我們的客戶在哪里？投資需求客戶商住需求客戶項目投資屬性應(yīng)作為推廣強調(diào)的重點，吸引廣泛客戶群體。居住需求客戶河西新城在城市發(fā)展中的地位項目自身地塊以及區(qū)位、交通、條件決定的項目屬性限購令為南京市非住宅市場帶來的投資客戶資源基于項目自身屬性的理解，結(jié)合宏觀層面現(xiàn)狀分析，項目客戶定位除滿足周邊商務(wù)人群的居住需求外外更應(yīng)強調(diào)其投資價值，以吸引更為廣泛的投資客戶?？腿憾ㄎ换疑顿Y者企業(yè)投資者創(chuàng)業(yè)投資者普通投資者目前區(qū)域內(nèi)的投資客戶基本可以分為四大類灰色投資者主要以政府公務(wù)員和事業(yè)單位員工為主，收入來源比較穩(wěn)定，且或多或少帶有一些灰色傾向；企業(yè)投資者主要為目前區(qū)域及周邊的企業(yè)的中高層管理者和技術(shù)人員為主，他們一般具有比較開闊的事業(yè)，對價值的追求比較先進；普通投資者是快速成長型普通職員和其他客戶，他們成長過度期基本在3-4年，既要基于生活狀態(tài)變化而產(chǎn)生需求；創(chuàng)業(yè)投資者得益于近年城市經(jīng)濟發(fā)展，對生活有特殊的追求，他們包括私營企業(yè)主和個體戶；目標(biāo)受眾群體分析客群定位目標(biāo)群體主要集中于河西新城、城中板塊企業(yè)單位中高層管理人員，如大型國有企業(yè)、私營企業(yè)及外資企業(yè)等。置業(yè)區(qū)域他們的置業(yè)區(qū)域以河西新城具有突出價值的產(chǎn)品為主。置業(yè)驅(qū)動基于工作原因購買一套居住物業(yè)，一般帶有明顯的投資期望；關(guān)注點：投資價值/未來發(fā)展/交通便捷/環(huán)境宜居。置業(yè)特征多集中在河西、城中，一般月收入在10000元以上，且有住房補貼。居住區(qū)域河西、城中或在市區(qū)其它區(qū)域已經(jīng)擁有物業(yè)，有足夠的資本進行一次性付款。目標(biāo)客戶第一類：企業(yè)投資者關(guān)注中小戶型客戶主要來源于建鄴區(qū)、鼓樓區(qū)的各大企業(yè)，其中中高層管理人員、技術(shù)人員的置業(yè)能力成長較快，且多為首次置業(yè)，面積需求在40-60㎡

，120-140㎡之間或高形象樓盤；企業(yè)中高層經(jīng)濟實力較強，價格接受度較高，關(guān)注環(huán)境、配套和品牌；客群定位目標(biāo)客戶第二類：普通投資者普通投資者主要包括了河西、城中的中青年客戶，主要從事金融、保險等行業(yè)，擁有一定經(jīng)濟能力，擁有私家車比例較大，注重產(chǎn)品的使用功能，對附加值、產(chǎn)品形象和整體素質(zhì)的關(guān)注度較大。置業(yè)區(qū)域河西新城高品質(zhì)、高性價比的項目是他們的首選置業(yè)驅(qū)動工作原因/未來發(fā)展/交通便捷/小區(qū)氛圍/生活配套/附加價值置業(yè)特征集中在河西、城中，一般月收入在5000元以上，經(jīng)過3-4年積累或家庭資助；結(jié)婚、生子帶來的功能需求為主要驅(qū)動力；外地或鄭籍，發(fā)展不固定，基于家庭和投資；變化趨勢早期未考慮過河西置業(yè)，但隨著河西配套完善及對未來發(fā)展?jié)摿Φ恼J可，購房需求與日俱增，河西新城發(fā)展?jié)摿胺績r高速飛漲，也是促成該部分客戶置業(yè)東區(qū)的因素。職業(yè)高端客戶屬于城市中的成長階層，他們是理性和感性兼?zhèn)涞目蛻簦恢行粜涂蛻羝毡闉橛幸欢ń?jīng)濟實力的青年群體，對產(chǎn)品素質(zhì)要求高，關(guān)注形象、附加值和配套面積，60-90的2房和90-120的3房；中大戶型經(jīng)濟實力較強，重點關(guān)注氛圍、規(guī)模、品牌等?？腿憾ㄎ缓游鞴δ芸蛻艉游?、城中改善型客戶地市客戶置業(yè)區(qū)域青睞于交通便利、環(huán)境宜居的河西新城置業(yè)驅(qū)動高端配套/交通便利/環(huán)境宜居/投資潛力大置業(yè)特征他們初次置業(yè)的需求的戶型面積側(cè)重120平米以內(nèi)的功能型2、3房變化趨勢投資傾向具有較強溢價能力的小戶型；自住傾向規(guī)模大，環(huán)境好的中大戶型；目標(biāo)客戶第三類：灰色投資者政府公務(wù)員及事業(yè)單位高層的置業(yè)區(qū)域集中在河西新城，他們大多數(shù)以投資兼自住為置業(yè)目的，且多為二次以上置業(yè)者。國土、金融、公安等部門的灰色收入占有一定比重，醫(yī)生和老師也屬于此列；事業(yè)單位員工和公務(wù)員中的中青年群體多為二次以上置業(yè)，具有較強的經(jīng)濟能力，關(guān)注環(huán)境、配套和大社區(qū)，面積戶型以小3房，中3房；群體中工作不到5年的中低階層大多面臨結(jié)婚生子，迫切需要總價不高的中小戶型，2房70-90，3房100-120；投資需求：該類人群是需求成長最快的人群，一般2-3年，已經(jīng)具有理財傾向低總價高競爭力的公寓和住宅；客群定位置業(yè)人群多為郊縣及地市外來移民置業(yè)驅(qū)動對片區(qū)高度認可，多次置業(yè)，追求尊崇感置業(yè)特征自住型客戶主要需求130左右3房或140以上四房。家庭結(jié)構(gòu)豐富，一次性購買，家庭居住。事業(yè)上升期，不能占用過大的運作資金。給子女買房，主力需求90左右小三房或80左右兩房變化趨勢隨著城市化進程的加速，私企主和個體戶也成為了快速成長的中高端客戶，目前河西新城的中小戶型3、4房成交客戶中不乏此類客戶。預(yù)計此類客戶將成為河西高端客戶的重要組成部分目標(biāo)客戶第四類：創(chuàng)業(yè)投資者企業(yè)主：他們多從事建材、物料、煤礦等，具備一定的基礎(chǔ)和穩(wěn)定的收益，自住關(guān)注140以上4房，看重項目品質(zhì)及居住的尊榮感；給子女買房看重未來發(fā)展和產(chǎn)品價值，側(cè)重中小面積2、3房；個體戶：多為自營街鋪的個體老板，需求130平米左右大3和更大面積的4房，主要看重性價比和產(chǎn)品附加值；投資需求：通脹預(yù)期下，企業(yè)主分散投資需求具有挖掘可能。私營業(yè)主、個體戶（自營街鋪、生意人）：區(qū)域分布特征明顯，具有較強的消費能力，接受城市化的欲望強烈，是項目重要客戶。客群定位運籌帷幄。項目總體定位戰(zhàn)略及營銷思路叁定位思考升龍要打造一個什么樣的項目？這個項目能夠為南京帶來什么？項目整體定位的價值提煉——定位思考市政配套資源、商業(yè)配套資源商務(wù)辦公配套資源獨特的區(qū)位優(yōu)勢區(qū)位可識別性……升龍匯金中心項目產(chǎn)品品質(zhì)物業(yè)服務(wù)資源整合辦公附加值……建筑風(fēng)格創(chuàng)新商業(yè)價值創(chuàng)新商務(wù)氛圍的營造強強聯(lián)合的團隊運作……區(qū)域價值提升未來市場地位創(chuàng)新商務(wù)辦公方式……初級層面價值基礎(chǔ)層面價值中級層面價值高級層面價值以項目基礎(chǔ)價值作為項目可持續(xù)發(fā)展的生命線；借助初級層面價值的硬件、軟件支持；在提升與創(chuàng)新中級層面價值的基礎(chǔ)上；重點建立與傳播項目高級層面價值！屬性定位Ourcan項目發(fā)展空間的突破Customer'sserve

客戶對項目的需求要因Corevalue

項目發(fā)展保持堅韌的態(tài)度O——我們能夠創(chuàng)造什么？C——客戶需要什么認同理由？C——項目具備怎樣的核心價值？OCC分析O（Ourcan）C（Customer'sserve）C（Corevalue）項目發(fā)展空間的突破客戶對項目的需求要因項目發(fā)展保持堅韌的態(tài)度□創(chuàng)造商務(wù)、居住、購物新模式□提升南京城市商務(wù)辦公、休閑娛樂、購物、居住價值□多元化物業(yè)形態(tài)的革新與發(fā)展□建造特色與產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟相結(jié)合的全新作品□整合現(xiàn)有項目資源……□在南京城市找到并明確自我的定位□作為商業(yè)投資，順應(yīng)消費格局的演變及消費潛力的延伸□獲取城市榮耀的印證或標(biāo)識□占領(lǐng)南京城市的發(fā)展性城市資源□獨特的總部經(jīng)濟特色……□南京城市絕無僅有的產(chǎn)品□特色的總部經(jīng)濟建筑群體□南京城市最具投資價值的絕品之作□南京城市最具特色的首席物業(yè)……南京首席百萬平米商務(wù)價值聚合體屬性定位充分依靠區(qū)域規(guī)劃發(fā)展帶動——項目做為“南京首席百萬平米商務(wù)價值綜合體”，具備整合區(qū)域“領(lǐng)袖級”綜合體的特質(zhì)，在此基礎(chǔ)上，結(jié)合項目整體的發(fā)展價值，項目亦具備4種發(fā)展功能購物功能餐飲功能娛樂功能文化功能體驗功能產(chǎn)品功能居住功能景觀功能會所功能投資功能商務(wù)公寓主題商業(yè)國際街區(qū)企業(yè)中心體驗功能休閑功能美食功能表演功能資訊功能辦公功能商務(wù)功能社交功能金融功能會議功能功能定位市場占位最先進入市場壟斷價格產(chǎn)品有不可重復(fù)性領(lǐng)導(dǎo)者行業(yè)老大第二個進入市場改變游戲規(guī)則強調(diào)新的評估標(biāo)準(zhǔn)強調(diào)產(chǎn)品的創(chuàng)新和價值挑戰(zhàn)者較晚進入市場搭便車，借勢以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)價格戰(zhàn)的制造者追隨者非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場次/非主流市場敏銳的機會主義者較晚進入市場細分市場，瞄準(zhǔn)縫隙目標(biāo)明確，挖掘客戶創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點補缺者南京中心南京國際金融中心綠地紫峰大廈新地中心德基廣場南京世貿(mào)中心√以市場領(lǐng)導(dǎo)者的身份進入市場——形象定位南京新中心·世界500強企業(yè)總部基地結(jié)合市場因素、項目產(chǎn)品解讀、項目整體價值提煉、市場占位，作為“南京首席百萬平米商務(wù)價值綜合體”，具備整合區(qū)域發(fā)展價值的復(fù)合地產(chǎn)項目，我們認為項目整體的形象定位是

1）高端寫字樓——提升項目品質(zhì)，完善城市配套功能及投資功能的產(chǎn)品服務(wù)于南京市大中型企業(yè)自用辦公及南京城市高端階層的投資需求；

2）STREEMALL街區(qū)商業(yè)——外向型主題化商業(yè)為主，配套式商業(yè)為輔，將風(fēng)情化商業(yè)進行時代性演繹配套式商業(yè)：生活商業(yè)街區(qū)，滿足各組團商務(wù)客群的日常生活需求；外向型商業(yè)：以風(fēng)情化餐飲、休閑業(yè)態(tài)為主體，傳統(tǒng)消費與時尚元素相結(jié)合；3）大型集中式商業(yè)——提升項目品質(zhì)，以滿足區(qū)域消費功能為主導(dǎo)方向發(fā)展大型集中式商業(yè)，區(qū)域功能性配套設(shè)施，集購物、餐飲、休閑、娛樂、觀光、文化于一體，滿足區(qū)域城市功能需要；4）SOHO公寓——投資功能性產(chǎn)品5）商務(wù)公寓——商務(wù)產(chǎn)品功能性配套，滿足高端居住品質(zhì)要求6）酒店——提升項目品質(zhì)，完成城市配套功能外向型發(fā)展，完善河西板塊城市配套。產(chǎn)品定位高檔

形象推廣高檔中檔中高檔中低檔低檔高檔產(chǎn)品定位中高檔符合項目市場需求，并有利于經(jīng)營及銷售；

產(chǎn)品形象推廣高端化，通過對概念塑造及產(chǎn)品包裝提升物業(yè)形象?；趨^(qū)域需求及項目屬性定位，項目整體產(chǎn)品定位為高檔，形象定位為高檔?？蛻舳ㄎ恢懈邫n市場定位價格定位交易情況研判銷售速度或周期進行修正，調(diào)差系數(shù)控制在合理的范圍：1%。區(qū)域因素項目地段片區(qū)商業(yè)環(huán)境交通便捷狀況周邊污染區(qū)域發(fā)展前景片區(qū)自然環(huán)境

產(chǎn)品設(shè)計規(guī)劃情況物業(yè)規(guī)模整體規(guī)劃外立面形象園林設(shè)計及小區(qū)綠化產(chǎn)品創(chuàng)新設(shè)計交房標(biāo)準(zhǔn)公共部分裝修檔次商業(yè)配套、車位噪音影響物業(yè)管理

市場宣傳推廣市場比較法項目定價價格定位原理C區(qū)A棟SOHO公寓價格定位根據(jù)項目的推廣利用及項目在市場的影響與認知度做出調(diào)整p項目綜合

=∑P修正A*tn＝20500元/㎡(p項目修正A——比較A樓盤價格，tn——各樓盤相應(yīng)權(quán)重)p項目修正A=PA*A1*A2***An(p項目修正A——比較A樓盤價格，An——樓盤A各比較價格系數(shù))項目整體均價制訂體系綜上所述,在本項目的品質(zhì)、規(guī)模、配套條件、交房標(biāo)準(zhǔn)、交通等質(zhì)素的綜合評定條件下，結(jié)合與項目周樓盤合理競爭力，本項目的首批公寓產(chǎn)品均價水平可達到20500元/㎡。項目金潤國際廣場樂基廣場首創(chuàng)天邁廣場雨潤國際廣場價格24000元/㎡25000元/㎡14500元/㎡27000元/㎡（預(yù)計）系數(shù)25%25%45%5%價格定位價格定位通過以上項目各類系數(shù)進行競爭分析，綜合本項目的品質(zhì)、規(guī)模、配套條件、交房標(biāo)準(zhǔn)、交通等質(zhì)素的綜合評定條件下，結(jié)合與項目周樓盤合理競爭力，我司認為本項目以20500元/㎡的公寓產(chǎn)品均價，在同區(qū)域市場各項目綜合素質(zhì)中最具競爭優(yōu)勢。同時，通過良好的營銷策劃、超強的項目展示策略及最具優(yōu)化的產(chǎn)品線組合，提升客戶的感知價值；找到愿意支付更高價格的客戶（市場細分）將會帶來銷售價格一定的上漲空間，在價格具有競爭優(yōu)勢的前提下提升項目價格的5-10%，即：最終實現(xiàn)22000元/㎡均價價格定位交易情況研判銷售速度或周期進行修正，調(diào)差系數(shù)控制在合理的范圍：1%。區(qū)域因素項目地段片區(qū)商業(yè)環(huán)境交通便捷狀況周邊污染區(qū)域發(fā)展前景片區(qū)自然環(huán)境

產(chǎn)品設(shè)計規(guī)劃情況物業(yè)規(guī)模整體規(guī)劃外立面形象城市景觀產(chǎn)品創(chuàng)新設(shè)計交房標(biāo)準(zhǔn)公共部分裝修檔次商業(yè)配套、車位噪音影響物業(yè)管理

市場宣傳推廣市場比較法項目定價價格定位原理C區(qū)D棟寫字樓價格定位根據(jù)項目的推廣利用及項目在市場的影響與認知度做出調(diào)整p項目修正A=PA*A1*A2***An(p項目修正A——比較A樓盤價格，An——樓盤A各比較價格系數(shù))項目整體均價制訂體系由于項目片區(qū)寫字樓無在售項目,寫字樓價格定位無類比項目。本項目在基于產(chǎn)品創(chuàng)新、配套條件、交房標(biāo)準(zhǔn)等前提條件下，結(jié)合南京寫字樓整體均價，本項目產(chǎn)品定價將著重參考新地中心2期，本項目公共部位裝修、產(chǎn)品創(chuàng)新、交房標(biāo)準(zhǔn)要略低于新地中心，因此，本項目首批寫字樓產(chǎn)品均價水平可達到18000元/㎡。項目新地中心2期世貿(mào)中心雨潤國際廣場價格24000元/㎡（預(yù)）30000元/㎡（預(yù)）27000元/㎡（預(yù)）系數(shù)60%15%25%價格定位決勝千里。項目2013年營銷策略與執(zhí)行肆作為南京規(guī)模最大、最具影響力的樓盤，首期如何引爆市場、建立項目品牌形象？大盤營銷關(guān)鍵點一——在大盤打造過程中，區(qū)域價值是核心價值，板塊之爭強于項目之爭，單一樓盤價值很難超越區(qū)域價值，如何克服客戶對區(qū)域的陌生感是大盤營銷的關(guān)鍵點，強化項目中心化（基于城市發(fā)展的大思維挖掘區(qū)域價值），著重從城市未來、發(fā)展?jié)摿?、城市新的增長極三個方面進行事件營銷城市未來——發(fā)展?jié)摿Α鞘行碌脑鲩L極——事件營銷同致行啟示：有針對性的對區(qū)域價值及板塊未來發(fā)展進行造勢，可結(jié)合媒體、官方、輿論領(lǐng)袖等進行事件營銷！營銷關(guān)鍵點大盤營銷關(guān)鍵點二——大盤價值需要不斷釋放，從區(qū)域價值、產(chǎn)品價值、配套價值、服務(wù)價值最終形成項目的品牌競爭力同致行啟示：大盤營銷賣點在于“脈沖式”的釋放，最終形成項目獨有的品牌競爭力，利于企業(yè)和項目品牌的形成配套價值產(chǎn)品價值區(qū)域價值服務(wù)價值品牌競爭力營銷關(guān)鍵點大盤營銷關(guān)鍵點三——大盤因為體量巨大，如何實行合理價格策略及合理的安排推售節(jié)奏是實現(xiàn)項目開局順利及實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的必要條件同致行啟示：大盤營銷在于可持續(xù)發(fā)展，營銷戰(zhàn)略牽一發(fā)而動全身，所以營銷模式上需“守正出奇”，建立在財務(wù)目標(biāo)基礎(chǔ)上制定合理的推售節(jié)奏及價格策略！價格策略低開高走的價格策略，現(xiàn)金流和利潤型產(chǎn)品分別定價；項目增值為導(dǎo)向的價格制定策略；策略精準(zhǔn)節(jié)奏合理推售節(jié)奏首期產(chǎn)品必須是市場主流需求產(chǎn)品，樹立項目形象及保證首期熱銷；分期產(chǎn)品推售需根據(jù)市場競爭客戶演變制定，整體推售線需要形成上揚型的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)；大盤的推售需要形成集中蓄客、集中開盤，保證分期開盤基本售罄；營銷關(guān)鍵點大盤營銷關(guān)鍵點四——大盤開發(fā)要立足主流客戶群體，并且客戶群體要復(fù)合化，同時宣傳的主流客戶群體要對其他客戶群具有吸引和涵蓋性同致行啟示：新城區(qū)大盤的客戶群體包括區(qū)域內(nèi)人群、相鄰區(qū)域人群、外地人群，建立在主流客群基礎(chǔ)上進行有效的市場細分。主流市場OR細分市場隨著區(qū)域的逐步發(fā)展，項目的主流市場也在發(fā)生不同程度的改變，前期可把握主流客戶，后期隨著區(qū)域及項目成熟，可進行市場細分營銷關(guān)鍵點大盤營銷關(guān)鍵點五——項目啟動需要確定啟動區(qū)、示范區(qū)、樣板展示區(qū)、銷售體驗區(qū)，形成規(guī)模氣勢、品質(zhì)體驗、服務(wù)展示等良好的現(xiàn)場體驗力。高調(diào)亮相

產(chǎn)品體驗同致行啟示：大盤營銷在于其高規(guī)格的營銷中心、高標(biāo)準(zhǔn)的展示示范區(qū)、高品質(zhì)硬軟件服務(wù)方能給客戶一種“震撼”、“嘆為觀止”的感覺。品質(zhì)展示營銷關(guān)鍵點大盤營銷關(guān)鍵點六——大盤項目推售方式中多采用爆破式入市，集中推出大批量產(chǎn)品，展示其規(guī)模氣勢對市場產(chǎn)生震撼感，通過現(xiàn)場緊張、熱烈、有序的選房容易激發(fā)客戶的購房熱情及形成搶購的從眾心理集中營銷前期形象建立，引發(fā)認同集中排號，最大化續(xù)集客戶根據(jù)排號情況是否加推房源引發(fā)興趣開盤奠定基礎(chǔ)集中開盤，形成市場搶購形成熱銷瘋狂造勢積極轉(zhuǎn)換未成交客戶同致行啟示：大盤營銷在于其強大的營銷氣場，通過集中排號、集中選房、集中宣傳，最大化形成項目熱銷及傳播力度。營銷關(guān)鍵點大盤營銷關(guān)鍵點七——知名企業(yè)通常首先建立的是企業(yè)品牌，而對于升龍集團而言，首入南京市場，首先要建立項目品牌，而項目的良性運作通常會對企業(yè)品牌形成強大的增值效應(yīng)同致行啟示：為保證項目的開局成功及可持續(xù)發(fā)展，大盤務(wù)必重視項目品牌及企業(yè)品牌的建設(shè)，本項目由于企業(yè)品牌尚未被市場認知，須有針對性的對企業(yè)品牌形成強勢宣傳。VS企業(yè)品牌項目品牌良性互動、互為結(jié)合營銷關(guān)鍵點大盤營銷關(guān)鍵點八——對于大盤物業(yè)營銷來講，物業(yè)類型豐富、規(guī)模較大，項目的營銷實際上是一場運籌帷幄的“縱深發(fā)展戰(zhàn)”，而非“規(guī)模攻堅戰(zhàn)”，必須建立全局意識，不因某一階段低谷而影響大局，如何制定項目的總體營銷策略？

根據(jù)同致行多年的操盤經(jīng)驗，營銷的完美操作，不能簡簡單單認為只是在于中前期，即項目完美入市取得一個不錯的開門紅，而還在于項目的中后期，因為下一階段還有大量的物業(yè)待售，且項目的前期的熱銷可能往往只是在進行現(xiàn)金流回款的，利潤大多需要靠后期產(chǎn)品的成功銷售進行兌現(xiàn)。

前期大規(guī)模推廣的亮相起勢后，完成一定量的銷售并不困難，但是，經(jīng)過一段時間，所亮的“相”有沒有持續(xù)力？前期產(chǎn)品規(guī)劃的合理性如何？大盤價值兌現(xiàn)過程中的客戶滿意度如何？價格走勢如何判斷？面對競爭態(tài)勢的變化如何調(diào)整等等，到了這時候，大盤操作才算是真正開始了——風(fēng)雨總在開盤后！時間軸市場關(guān)注度及功效軸缺乏項目熱點和品牌深化，項目陷入市場低潮強銷階段首次開盤階段持續(xù)熱銷階段尾盤階段高舉快打，大量營銷投入，極易形成開門紅。一旦勢不在手，銷售狀況下滑嚴重，而此時項目還會有大量的存貨。營銷關(guān)鍵點推售策略總綱整體開發(fā)·分批推售小批量·多頻次集中開盤·逐步加推推售原則必須保證項目在市場高端形象與調(diào)性必須保證一期營銷推廣的力度必須保證打造細節(jié)品質(zhì)給予項目形象支撐必須保證可賦予推售產(chǎn)品一定升值空間必須保證有較強實體樣板間展示效果必須保證一期產(chǎn)品符合市場主流需求項目一期首批房源推售原則——一期首批產(chǎn)品價格要略低于周邊項目，營造項目開盤即熱銷的局面；一期推售產(chǎn)品必須要有強有力的營銷推廣措施，確保項目在市場上的話語權(quán)；一期推售產(chǎn)品主力面積段為市場主流需求，滿足集團現(xiàn)金流需求；一期產(chǎn)品分批次推售，集中開盤，減輕銷售壓力，利用營銷節(jié)點及氛圍逼定客戶快速成交；一期首批產(chǎn)品價格要略低，為二批產(chǎn)品需預(yù)留價格提升空間。同致行觀點：產(chǎn)品決定形象，形象決定價值，價值實現(xiàn)價格！核心思考：能夠?qū)崿F(xiàn)一期市場運作成功的關(guān)鍵在哪？推售順序AD項目2013年整體可售產(chǎn)品約為64815.22㎡，分二批推售，推售節(jié)奏如圖示：1期首批——

C區(qū)A棟：3F-6F、10F-11F、14F-15F、18F-20F、23F-24F、28F-29F（共15層）C區(qū)D棟：2F-4F、7F-10F、13F-16F、20F-22F（共14層）推售面積：38416.54㎡1期二批——

C區(qū)A棟：7F-9F、12F-13F、16F-17F、21F-22F、25F-27F（共12層）C區(qū)D棟：5F-6F、11F-12F、17F-19F、23F（共8層）推售面積：26398.68㎡推售策略高、中、低區(qū)產(chǎn)品搭配推售，為后期產(chǎn)品預(yù)留升值空間。首批A/D棟產(chǎn)品選擇偏重于中低區(qū)，便于快速消化；二批A/D棟產(chǎn)品偏重于中高區(qū)，提升一期利潤空間。批次樓棟樓層標(biāo)準(zhǔn)層面積標(biāo)準(zhǔn)層套數(shù)房源量產(chǎn)品面積套數(shù)面積（小計）一期首批C區(qū)A棟3F-6F、10F-11F、14F-15F、18F-20F、23F-24F、28F-29F（共15層）1296.862233054.671508200.548.931205871.689.68605380.8C區(qū)D棟2F-4F、7F-10F、13F-16F、20F-22F（共14層）1354.55------------18963.64一期三批C區(qū)A棟7F-9F、12F-13F、16F-17F、21F-22F、25F-27F（共12層）1296.862226454.671206560.448.93964697.2889.68484304.64C區(qū)D棟5F-6F、11F-12F、17F-19F、23F（共8層）1354.55------------10836.36合計

64815.22“一個中心、四大基本點”以客戶為中心，拓展、活動、推廣、銷售執(zhí)行為基本點，四條線并行，最大化吸納客戶拓展線推廣線活動線銷售線策略執(zhí)行總綱營銷活動媒體推廣客戶拓展堅持以“客戶”中心的營銷策略方針！以大面積、高強度的媒體覆蓋率最大限度提升項目知名度，促進來電，增大客戶基數(shù)；以多樣化、多渠道的客戶拓展大量獲取外圍客群資料，增大客戶基數(shù)；以頻繁的營銷、暖場活動挖掘維護前期老客戶，同時吸引新客戶到訪，增大客戶基數(shù)；以營銷現(xiàn)場SP配合、逼定手段促進客戶下定，提高銷售殺客能力，促進客戶成交基數(shù)；寬窄結(jié)合，質(zhì)量齊抓，兵貴神速以大眾媒體為主，擴大項目在南京市場的知名度，保證穩(wěn)定高效的來電來訪；以窄眾媒體為輔，針對性的滲透項目目標(biāo)客戶群，保證客戶的有效性；銷售執(zhí)行最大化吸納“客戶”為中心的營銷策略方針策略思路123營銷推廣的核心問題營銷推廣階段劃分活動策略展示策略客戶策略推廣策略456營銷核心問題——如何實現(xiàn)項目的市場影響力、升龍品牌成功進駐、銷售工作的順利開展？問題一：新項目的入市，面對原有的市場格局，項目形象如何建立？問題二：一流房企眾多，如何突破，擠進前列？問題三：如何將強大的市場影響力轉(zhuǎn)化為項目產(chǎn)品的銷售上？

營銷核心市場影響力

營銷核心如何建立市場影響力？明星造勢、活動贊助、圈層聯(lián)誼、名人講座…事件營銷必須保持的堅韌態(tài)度和原則——高規(guī)格組織事件、活動，寧缺毋濫事件必須與當(dāng)期主力產(chǎn)品的目標(biāo)客戶興趣點相一致事件中必須涵蓋項目推售信息，但產(chǎn)品細節(jié)不宜過度體現(xiàn)產(chǎn)品信息應(yīng)引發(fā)客戶主動或偶然關(guān)注，而不能填鴨式輸出事件營銷必須與大規(guī)模的媒體傳播同步進行，最大化實現(xiàn)事件穿透力，最終實現(xiàn)不僅輻射目標(biāo)客戶，還需形成社會廣泛傳播

營銷核心事件營銷：制造社會關(guān)注熱點事件；短時間內(nèi)占據(jù)社會輿論的焦點；順勢帶動項目信息的傳遞；最終使項目性項目的樹立和信息的傳遞。事件營銷——制造社會熱點話題，迅速提升知名度，成功建立市場影響力

營銷核心河西CBD核心，首席百萬平米商務(wù)中心強勢開篇，不同凡響事件制造——借勢青運會賽事或明星宣傳。青運會：舉辦時間8月16-24日，當(dāng)前社會及官方關(guān)注事件，話題焦點，可有效借勢，實現(xiàn)項目的成功入市并形成強大的影響力?！段沂歉枋帧?，當(dāng)今最受歡迎的一檔娛樂節(jié)目，瞬間匯聚了觀眾的眼球，影響力大，觀眾群體多，參與的歌手多為歌壇名宿，深受愛戴，形象良好。

營銷節(jié)點6月7月時間軸線7月1日售房部對外開放9月15日A/D棟首批房源公開認籌8月9月10月11月12月11月3日A/D棟首批房源開盤11月24日A/D棟二批房源公開認籌12月15日A/D棟二批房源開盤9月1日一期首批產(chǎn)品推介會8月11日升龍·匯金卡全城啟動造勢：品牌建立階段起勢：公開認籌階段乘勢：開盤強銷階段2013年推廣思路推廣主題首次進入南京市場，前期主要以樹立品牌及項目形象為主認籌階段，適當(dāng)增加項目產(chǎn)品信息，及認籌策略達到認籌信息的有效釋放。主題：河西CBD核心，首席百萬方商務(wù)領(lǐng)地營銷活動1、一期首批產(chǎn)品推介會2、一期首批認籌活動；3、紅酒+紅酒品鑒；4、售樓部樣板間對外開放；媒體組合主題：主題：1、大事件系列營銷活動2、升龍匯金卡全城啟動1、開盤活動；2、二批產(chǎn)品加推認籌；3、奢侈品鑒賞會；4、二批產(chǎn)品加推開盤主流：報紙、戶外、網(wǎng)絡(luò)、廣播、地鐵廣告、外展點；輔助：微博、短信、DM夾報、電影院廣告、樓宇液晶主流：報紙、戶外、網(wǎng)絡(luò)、廣播、外展點輔助：地鐵廣告、短信、樓宇液晶開盤期間以大量信息釋放，整合媒體渠道，有效傳達開盤信息，支撐開盤工作的順利開展10月27日售房部樣板間對外開放主流：報紙（軟文）、網(wǎng)絡(luò)（論壇/軟文炒作）、戶外（增加5塊）、電臺地鐵廣告輔助：微博、電影院貼片、短信、樓宇液晶、外展點事件營銷1——明星造勢娛樂圈明星或觀眾熱捧的娛樂節(jié)目，名人效應(yīng)，高端時尚，同時也符合項目公寓產(chǎn)品的特點，與項目有效結(jié)合，順勢傳達升龍品牌及項目信息，借助名人效應(yīng)，迅速提升項目自身的市場知名度?！段沂歉枋帧罚?dāng)今最受歡迎的一檔娛樂節(jié)目，瞬間匯聚了觀眾的眼球，影響力大，觀眾群體多，參與的歌手多為歌壇名宿，深受愛戴，形象良好。借助其強大的市場影響力，可迅速在南京市場引起轟動，短時間內(nèi)樹立企業(yè)品牌及項目形象。

營銷活動我是歌手——南京首場演唱會暨南京升龍·匯金中心盛大公開核心思路：項目首次進入南京市場，需要一個爆炸性的事件才可將品牌及項目信息有效的傳達出去。而借助當(dāng)今最火的娛樂節(jié)目則是最有效且便捷的辦法。操作方式：在項目附近的南京博覽中心舉行大型歌友會，邀請《我是歌手》中最受歡迎，話題最多的歌手如黃綺珊、羽泉等，足以引起社會的強勢關(guān)注。推廣方式：以新聞媒體發(fā)布、戶外廣告、地鐵廣告、網(wǎng)站等媒體形式釋放信息?？蛻魻I銷：從前期演唱會信息的釋放到演唱會現(xiàn)場等，時刻加注“南京升龍·匯金中心獨家贊助”字樣。首次登臺大爆點迅速性影響力

營銷活動《我是歌手》活動操作執(zhí)行1:1、活動主題：大演唱，微傳遞注冊項目官方微博“南京升龍·匯金中心”發(fā)布活動信息，進行微博互動。微博關(guān)注項目官方微博并轉(zhuǎn)發(fā)或短息轉(zhuǎn)發(fā)10次“南京升龍·匯金中心，獨家贊助《我是歌手》首次南京演唱會于8月xx日盛大開幕”，即可活動由升龍·匯金中心提供的歌手簽名專輯一張；項目官方微博

營銷活動《我是歌手》活動操作執(zhí)行2:2、活動主題：全城大搜索集LOGO贏大獎活動形式：在全城的出街渠道中搜索“升龍匯金中心LOGO”和“我是歌手”集齊紙質(zhì)10個，或者帶有“升龍廣場LOGO”和“我是歌手”的渠道照片20幅，即可到升龍匯金中心提供的演唱會門票一張活動目的：通過全城大搜索，強化“升龍匯金中心”這一案名在市場上的認知度及形象，利用獎品進行刺激，引起普通市民及潛在客戶的興趣推廣方式：網(wǎng)絡(luò)+戶外+地鐵廣告+液晶屏幕廣告+報廣附帶信息+短信推廣+窄眾渠道附帶信息

營銷活動《我是歌手》活動操作執(zhí)行3:活動形式：在全城的出街渠道中搜索“升龍匯金中心LOGO”和“我是歌手”集齊紙質(zhì)1，或者帶有“升龍廣場LOGO”和“我是歌手”的渠道照片，以及微博轉(zhuǎn)發(fā)信息，在演唱會開始前一天最多者，前三名可獲得與歌手零距離接觸并合影，同時可以獲得手全系列專輯一套?；顒幽康模哼M一步動員全城的力量，傳播項目信息，以此大獎贏得社會的大力關(guān)注。推廣方式：網(wǎng)絡(luò)+戶外+地鐵廣告+液晶屏幕廣告+報廣附帶信息+短信推廣+窄眾渠道附帶信息。3、活動主題：歌手零距離

營銷活動《我是歌手》活動操作執(zhí)行4:活動形式：匯聚之前的社會關(guān)注度在這一刻達到活動的高潮，演唱會盛大開幕。地點選擇在南京博覽中心，河西區(qū)，據(jù)項目近。活動目的：進一步動員全城的力量，傳播項目信息，以此大獎贏得社會的大力關(guān)注。推廣方式：網(wǎng)絡(luò)直播+電視直播+微博直播+現(xiàn)場項目背景+紅毯。活動時間：項目開始認籌前4、活動主題：《我是歌手》大型演唱會暨南京升龍·匯金中心盛大公開

營銷活動《我是歌手》活動操作執(zhí)行4:4、活動主題：《我是歌手》新唱片發(fā)布會活動形式：為避免前期火爆的社會影響力的下降，后組織歌手新唱片的發(fā)布會，邀請歌手再次光臨，現(xiàn)場簽發(fā)唱片，到場者均可得到?；顒幽康模撼掷m(xù)前期的市場影響力，再次將市場的關(guān)注度聚集到升龍匯金中心，在開盤前保持一定的市場關(guān)注度和知名度。推廣方式：網(wǎng)絡(luò)+戶外+地鐵廣告+液晶屏幕廣告+報廣附帶信息+短信推廣+窄眾渠道。活動時間：項目開始認籌后開盤前

營銷活動活動核心思路事件營銷為主：入市之初，便以大型事件活動為主，形成系列性、延續(xù)性的活動，上市之初便形成強大的市場關(guān)注度和影響力。通過事件營銷擴大活動影響力，提升項目形象及客戶認可度。媒體介入：借助媒體力量，擴大社會輿論影響，并結(jié)合媒體自身客戶資源，進行圈層聯(lián)動活動。結(jié)合營銷節(jié)點，安排公關(guān)活動，在節(jié)點前為銷售工作造勢；公關(guān)活動和促銷活動相結(jié)合；以客戶福利性、體驗性、參與性較強的活動為主；大型活動場地則可選擇在知名酒店或大型場館舉行，線下小活動則可在現(xiàn)場舉行。

活動策略7月9月11月12月項目認籌期第二階段：順勢而為篇活動一：認籌活動；活動二：紅酒晚宴；活動三：雪茄品鑒會；活動四：產(chǎn)品說明會活動；

活動策略活動二：升龍匯金中心紅酒晚宴活動目的：跨界圈層建立，客戶積累執(zhí)行時間：2013年9月活動地點:高級酒店或會所目標(biāo)客群：前期認籌客戶及老帶新客戶（已認籌客戶可帶2組新客戶參加）活動媒介：電話預(yù)約、致函邀請與頂級葡萄酒俱樂部合作開展高檔葡萄酒品鑒晚宴活動，回饋認籌客戶，促進老帶新，跨界建立客戶圈層。

活動策略與金融、名車等行業(yè)聯(lián)誼舉辦雪茄品鑒活動，跨界建立外圈層客戶群體，同時維護，挖掘內(nèi)圈層客戶活動三：升龍匯金中心雪茄品鑒會活動目的：跨界圈層建立，客戶積累活動時間：2013年10月活動地點:高級酒店或會所目標(biāo)客群：商界精英、銀行VIP客戶、名車客戶、跨界圈層客戶活動媒介：短信預(yù)約、電話邀約、致函邀請

活動策略活動四：升龍匯金中心首期產(chǎn)品推介會活動目的：首期開盤前的客戶篩選和產(chǎn)品說明執(zhí)行時間：2013年10月活動地點:高級酒店或會所目標(biāo)客群：前期認籌客戶及老帶新客戶（已認籌客戶可帶2組新客戶參加）活動媒介：電話、短信預(yù)約通過此次產(chǎn)品推介會，把之前的認籌客戶及意向客戶再次匯集在一起，進行統(tǒng)一的集中的摸底排查，在正式開盤前有效把握客戶信息，同時也竟可能的促成客戶成交，使開盤銷售任務(wù)最大化完成。

活動策略7月9月11月12月項目開盤期第三階段：乘勢追擊篇活動一：開盤活動；活動二：樣板間開放活動；活動三：奢飾品鑒賞會；

活動策略活動一：升龍匯金中心首期產(chǎn)品盛大開盤活動目的：開盤造勢，以現(xiàn)場氛圍促成成交執(zhí)行時間：2013年11月活動地點:高級酒店或現(xiàn)場（屆時現(xiàn)場條件允許時）目標(biāo)客群：前期認籌客戶活動媒介：電話、短信預(yù)約通過此次產(chǎn)品推介會，把之前的認籌客戶及意向客戶再次匯集在一起，進行統(tǒng)一的集中的摸底排查，在正式開盤前有效把握客戶信息，同時也竟可能的促成客戶成交，使開盤銷售任務(wù)最大化完成。

活動策略活動二：升龍匯金中心樣板間開放活動活動目的：深化產(chǎn)品優(yōu)勢，以實景博得客戶認可，在開盤后再次擠壓客戶執(zhí)行時間：2013年11月活動地點：項目現(xiàn)場目標(biāo)客群：前期意向客戶活動媒介：電話、短信預(yù)約通過樣板間的展示，再次對前期未成交的意向客戶進行擠壓，降低意向客戶的流失率，同時也通過樣板間開放信息的釋放，匯集新的客戶資源。

活動策略活動三：升龍匯金中心奢侈品鑒賞會活動目的：通過圈層活動，再次獲取新的客戶資源執(zhí)行時間：2013年11月活動地點：項目現(xiàn)場目標(biāo)客群：奢侈品會員、項目前期意向客戶活動媒介：電話、短信預(yù)約通過圈層活動的開展，重新獲取新客戶資源，為項目產(chǎn)品的后續(xù)銷售填充活力，同時為后期產(chǎn)品的加推積累客戶。

活動策略7月9月11月12月項目銷售期第四階段：再續(xù)升勢篇活動一：產(chǎn)品加推活動；活動二：年末大型客戶聯(lián)誼晚會；

活動策略活動一：升龍匯金中心年末臻品加推活動目的：在前期推出房源去化的基礎(chǔ)上，趁機再次加推，實現(xiàn)銷售任務(wù)執(zhí)行時間：2013年12月活動地點：項目現(xiàn)場目標(biāo)客群：前期意向客戶活動媒介：電話、短信預(yù)約經(jīng)過近一個月的消化周期，項目首期推出的產(chǎn)品也已大量去化，因此趁此市場熱度在強勢加推，成功鎖定項目的意向客群，同時也促成年度銷售任務(wù)的完成。

活動策略活動二：升龍匯金中心年末大型客戶聯(lián)誼晚會活動目的：回饋客戶，維系客戶關(guān)系執(zhí)行時間：2013年12月活動地點：高端酒店目標(biāo)客群：已成交客戶活動媒介：電話、短信預(yù)約趁年末之際，對前期成交客戶進行大力回饋，建立良好的客戶關(guān)系，為項目后期的發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

活動策略展示思路——項目展示主要圍繞外展點、售房部、樣板間展示區(qū)域為主，打造高品質(zhì)的展示面，增加客戶的體驗感，提升客戶的心理預(yù)期。售房部廣場售房部樣板間售房部內(nèi)場看房通道樣板間展示線外展點地點選擇展示配套

展示策略外展點——在項目周邊目前條件不佳的情況下，組織在城區(qū)內(nèi)人流密集處開展外展點，便于項目迅速傳遞信息及匯集客源，短期內(nèi)提升項目的知名度，利于項目后期銷售工作的開展。外展點地點：新街口新城市廣場華潤蘇果展位面積：50-60㎡租期：7-8月現(xiàn)場物料：接待桌椅、項目背景板、戶型單體、看房車、展棚、飲水機、項目宣傳冊、DM單、來訪登記本

展示策略售房部展示——通過對售房部硬件、軟件、外圍包裝等方面進行重點打造，以實景展示讓客戶切身感受到項目的高端品質(zhì)，提升客戶心理價位。硬件展示外圍展示軟件展示（服務(wù)）售房部銷售道具細節(jié)包裝科技產(chǎn)品、視聽室的設(shè)置門前廣場設(shè)置休閑桌椅、小品工地形象五星級服務(wù)體驗

展示策略

展示策略外圍展示/精神堡壘——樹立項目的名稱，便于引導(dǎo)客戶及宣傳項目信息。20米砥柱導(dǎo)視箭頭+銷售熱線項目案名項目LOGO2米3米12米4米1米精神堡壘制作要點建議：規(guī)格：高20米，寬3米；制作要求：雙面長方體，主要展示面為金水路沿線；內(nèi)置燈，突出項目LOGO及項目案名，滿足夜間宣傳的需要；設(shè)計要求：主要突出項目LOGO、案名、售房部導(dǎo)視及輔助設(shè)計元素；建筑要求：牢固、耐用、抗風(fēng)壓力大，內(nèi)置燈易換。砥柱規(guī)格：水泥基座，米色花崗巖包面

展示策略可在售樓部廣場增設(shè)萬國旗或Logo旗，形成一道獨特的風(fēng)景。外圍展示/萬國旗/休閑小品——利用萬國旗凸顯項目高端形象，休閑區(qū)的小品增添廣場氛圍?！臼蹣遣繌V場】售樓部廣場休閑區(qū)增設(shè)休閑桌椅，供周邊居民休閑用，增強售樓部品質(zhì)。

展示策略項目入口LOGO墻，增強項目的品質(zhì)感。外圍展示/LOGO墻/樓頂發(fā)光字——利用項目LOGO墻，增強項目的品質(zhì)感；售樓部樓頂發(fā)光字，具有良好的昭示性及宣傳性。售樓部樓頂霓虹發(fā)光字，醒目，昭示性墻，有效對項目進行宣傳?！緮?shù)字投影沙盤】摒棄單調(diào)的沙盤講解，利用動態(tài)投影屏幕全方位介紹項目，營造立體的視覺效果。硬件展示/科技售樓部——通過數(shù)字化投影沙盤凸顯項目稀缺和客戶的尊貴感

展示策略硬件展示/售房部內(nèi)部及銷售道具等細節(jié)處精心包裝，展示項目的品質(zhì)感。高品質(zhì)的銷售道具展示參考圖片資料架窗簾參考圖片溫馨提示牌展架參考圖片洽談桌裝飾參考圖片參考圖片

展示策略

展示策略硬件展示/影音室——通過項目的影響資料為客戶進行品牌灌輸及產(chǎn)品展示，以及未來前景的勾勒。影音室：舒適的座椅；立體式環(huán)繞音響；寬大的屏幕；與項目產(chǎn)品一直的裝修。

展示策略軟件展示/水吧服務(wù)——為客戶提供多樣的飲品（茶、橙汁、咖啡、檸檬水），營造一種輕松愜意的談判環(huán)境，真切感受項目的服務(wù)。

展示策略保安換崗要求：一天內(nèi)每隔3個小時進行保安換崗展示，展示管理有術(shù)、安全可靠的物管形象；接待要求：客戶到訪，有迎賓接待引領(lǐng)，客戶看樣板間有專人接待及服務(wù)，以體現(xiàn)項目對客戶體貼入微的服務(wù)；專業(yè)團隊：統(tǒng)一的服飾，良好的服務(wù)態(tài)度，細致的服務(wù)方法。軟件展示/星級服務(wù)展示——通過置業(yè)顧問、保安、吧臺服務(wù)等人人員的形象禮儀、行為規(guī)范、服飾統(tǒng)一等打造星級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

展示策略統(tǒng)一制服、安全帽的建筑工人，不僅保證作業(yè)安全，而且有效提升企業(yè)注重品質(zhì)及施工安全的形象工地使用鐵質(zhì)手腳架，保證施工質(zhì)量；樓體外網(wǎng)使用新的網(wǎng)，營造工地整潔、安全的形象【工地展示】軟件展示/工地及工人形象——通過項目的影響資料為客戶進行品牌灌輸及產(chǎn)品展示，以及未來前景的勾勒。

展示策略樣板間展示思路——根據(jù)每棟樓產(chǎn)品特性的不同，進行不同風(fēng)格的裝修和展示，從而突出產(chǎn)品的特點，有效的引導(dǎo)客戶。大堂入戶大堂樣板間樣板間樣板間/大廳及內(nèi)部裝修（B/C棟）——根據(jù)項目產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計，B、C棟主要以居住性公寓為主，因此建議大堂設(shè)計為300-400㎡，挑高9.6米。外立面：LOW-E玻璃幕墻電梯品牌：進口三菱電梯標(biāo)準(zhǔn)：1350kg電梯智能化：分層群控大堂門禁：有大堂挑高：9.6米大堂面積：300-400㎡大堂地面：大理石大堂墻面：干掛石材大堂屋頂：金屬板吊頂，高級吊燈中央空調(diào)：美國約克公共地面：架空地板，高級地毯公共墻面：干掛石材公共屋頂：石膏吊頂入戶門：不銹鋼+玻璃門內(nèi)部地面：架空地板，高級地毯內(nèi)部墻面：高級壁紙內(nèi)部屋頂：輕鋼龍骨石膏板衛(wèi)生間潔具：美國科勒衛(wèi)生間地面：大理石衛(wèi)生間墻面：大理石大堂侯梯間公共走廊洗手間坐便

展示策略樣板間/大廳及內(nèi)部裝修（A/D棟）——根據(jù)項目產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計，A、D棟主要以小型公寓及辦公型為主，因此建議大堂設(shè)計為400-500㎡大面積，挑高9.6米。外立面：LOW-E玻璃幕墻電梯品牌：進口三菱電梯標(biāo)準(zhǔn)：1350kg電梯智能化：分層群控大堂門禁：有大堂挑高：9.6米大堂面積：300-400㎡大堂地面：大理石大堂墻面：干掛石材大堂屋頂：金屬板吊頂，高級吊燈中央空調(diào)：美國約克公共地面：架空地板，高級地毯公共墻面：干掛石材公共屋頂：石膏吊頂入戶門：不銹鋼+玻璃門內(nèi)部地面：架空地板，高級地毯內(nèi)部墻面：高級壁紙內(nèi)部屋頂：輕鋼龍骨石膏板衛(wèi)生間潔具：美國科勒衛(wèi)生間地面：大理石衛(wèi)生間墻面：大理石電梯間分層指引大堂墻面大堂地面侯梯間

展示策略樣板間/A棟小戶型公寓——A棟主要以40-60㎡的小戶型公寓為主，客戶購買多作為單身公寓使用，以年輕人居多，因此建議裝修風(fēng)格以現(xiàn)代為主，充滿時尚氣息。小戶型展示應(yīng)該注重廚房及衛(wèi)生間；小戶型裝修風(fēng)格：現(xiàn)代、時尚廚房裝修標(biāo)準(zhǔn)：頂棚：集成吊燈地面：高檔地磚墻面：高檔墻面櫥柜：國內(nèi)一線品牌整體櫥柜水龍頭/水槽：moen冰箱：西門子灶具/油煙機：方太衛(wèi)生間裝修標(biāo)準(zhǔn)：頂棚：鋁扣板集成吊頂?shù)孛妫悍浪卮u墻面：防水墻磚熱水器：史密斯?jié)嵕撸嚎评?/p>

展示策略樣板間/D棟辦公型公寓——D棟為純寫字樓產(chǎn)品，在推廣是以辦公為主，因此在樣板間裝修時，以辦公的形式進行裝修，以便引導(dǎo)客戶。

展示策略裝修風(fēng)格：現(xiàn)代簡約、科技感強裝修標(biāo)準(zhǔn)：電梯：三菱載重1350kg大堂墻面：鏡面墻體大堂地面：大理石空調(diào)：約克中央空調(diào)外立面：LOW-E雙層玻璃衛(wèi)生間裝修標(biāo)準(zhǔn)：地面：地磚墻面：墻磚熱水器：史密斯?jié)嵕撸篢OTO客戶策略核心思路走出去、請進來：項目自身體量龐大，當(dāng)前的銷售任務(wù)嚴重，對于客戶的積累速度有較高的要求。因此，常規(guī)的客戶發(fā)展策略已經(jīng)無法滿足項目銷售工作的正常要求，需要采用常規(guī)手段與非常過手段的有效結(jié)合，即“走出去、請進來”的客戶策略。媒體支撐：結(jié)合媒體渠道的有效推廣及外展點的投入，組織相關(guān)人員進行專項的客戶拓展活動，主動出擊，深挖資源。結(jié)合大型事件的社會影響力，成功匯聚客源；特殊圈層活動的開展，有效深入到項目的意向客群中；專業(yè)外拓團隊的成立，主動出擊；項目客戶組織的建立，維系客戶關(guān)系，深入發(fā)展“老帶新”的營銷作用。

客戶策略廣泛撒網(wǎng)精確至導(dǎo)效應(yīng)擴散第一網(wǎng)：利用大事件的社會影響力成功樹立項目形象及品牌，同時獲得意向客戶的關(guān)注；第二網(wǎng)：利用報廣、戶外、網(wǎng)絡(luò)、短信等傳統(tǒng)媒介，廣泛發(fā)布消息，形成強大的信息知曉度；1、對目標(biāo)客群進行深耕，深挖式的一對一營銷，采取對點上門拜訪，直郵等方式，并采用圈層內(nèi)部的交流會，產(chǎn)品推薦會等告知客戶。2、根據(jù)客戶切身需求組織開展相應(yīng)的圈層活動，使高端客戶產(chǎn)生共鳴，贏得客戶認可。3、在活動場合適時推介項目產(chǎn)品。利用前期積累客戶資源進行宣傳，擴大影響力，同時通過準(zhǔn)客戶聚集效應(yīng)，提升項目認知度。吸引眼球廣泛造勢挖掘意向客戶促進營銷客戶聚集效應(yīng)客戶策略推廣三步走

客戶策略客戶拓展——坐銷、直銷結(jié)合，走出去，請進來。利用項目外展點和外拓團隊，進行點對點高端客戶拓展內(nèi)外聯(lián)動，點線結(jié)合通過事件、活動等營銷方式，拓展客戶圈層，針對圈層客戶進行細分。正式銷售前制定拓展計劃，提前與客戶接觸，獲取客戶意向，進行前期