財(cái)務(wù)管理-現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析課件

現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析1）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（1）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的含義從前面凈現(xiàn)值的公式可以看出，如果現(xiàn)金流量不變，凈現(xiàn)值將隨折現(xiàn)率的變化而變化，而且兩者變動(dòng)的方向相反，即折現(xiàn)率與現(xiàn)值呈反向變動(dòng)關(guān)系。如圖6-4所示：凈現(xiàn)值（NPV）折現(xiàn)率（i）NPV1NPV20FIRRi1i2圖6-4凈現(xiàn)值與折現(xiàn)率的關(guān)系6．4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率。其表達(dá)式為：

式中（CI-CO）t：第t期的凈現(xiàn)金流量；FIRR：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率；其他同前。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的經(jīng)濟(jì)含義是指投資項(xiàng)目在這樣的折現(xiàn)率下，到項(xiàng)目計(jì)算期終了時(shí)，當(dāng)初的所有投資可以完全被收回。6．4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析（2）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的計(jì)算其公式為：式中：FIRR：內(nèi)部收益率；NPV1：采用低折現(xiàn)率時(shí)凈現(xiàn)值的正值；

NPV2：采用高折現(xiàn)率時(shí)凈現(xiàn)值的負(fù)值；

i1：凈現(xiàn)值為接近于零時(shí)的正值的折現(xiàn)率；

i2：凈現(xiàn)值為接近于零時(shí)的負(fù)值的折現(xiàn)率。6．4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析其計(jì)算步驟是：先按基準(zhǔn)收益率（或目標(biāo)收益率、最低可接受的收益率等）求得項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（其中的凈現(xiàn)金流量可根據(jù)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表得到），如為正，則采用更高的折現(xiàn)率使凈現(xiàn)值為接近于零時(shí)的正值和負(fù)值各一個(gè)，最后用上述插入法公式求出。要注意的是，式中與之差不應(yīng)超過(guò)2%，否則，折現(xiàn)率、和凈現(xiàn)值之間不一定呈線(xiàn)性關(guān)系，從而使所求得的內(nèi)部收益率失真。6．4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析①FIRR與i比較，反映項(xiàng)目的盈虧狀況：FIRR＞i，項(xiàng)目盈利；

FIRR=i，項(xiàng)目盈虧平衡；FIRR＜i，項(xiàng)目虧損。②FIRR與ic比較，反映項(xiàng)目與行業(yè)平均收益水平相比的盈利情況：FIRR＞ic，項(xiàng)目盈利超出行業(yè)平均收益水平；

FIRR=ic，項(xiàng)目盈利等于行業(yè)平均收益水平；FIRR＜ic，項(xiàng)目盈利低于行業(yè)平均水平。6．4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析③結(jié)論：將內(nèi)部收益率與行業(yè)基準(zhǔn)收益率（或投資者目標(biāo)收益率、最低可接受的收益率）ic比較，當(dāng)FIRR≥ic時(shí)，即認(rèn)為其盈利能力已滿(mǎn)足最低要求，投資項(xiàng)目可行，值得進(jìn)一步研究。因?yàn)槭欠衲鼙唤邮?，還有賴(lài)于投資者對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的估計(jì)和其它投資機(jī)會(huì)的吸引力；反之，則不可行，應(yīng)被拒絕。如果沒(méi)有規(guī)定的基準(zhǔn)收益率，內(nèi)部收益率應(yīng)大于長(zhǎng)期貸款的實(shí)際利率或銀行貸款利率i。內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率，如果后者大于前者，投資就會(huì)虧損。因此，所求出的內(nèi)部收益率是可以接受貸款的最高利率。6．4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析①再投資利率問(wèn)題

再投資利率指房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在回收期內(nèi)的收入再投資的預(yù)期收益率。采用內(nèi)部收益率分析方法對(duì)各種項(xiàng)目進(jìn)行比較時(shí)，暗含了這樣一個(gè)假定：即回收期內(nèi)的現(xiàn)金流入以?xún)?nèi)部收益率再投資。6．4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析A．當(dāng)這種假定的前提條件存在時(shí)，即內(nèi)部收益率就是再投資利率時(shí)，使用內(nèi)部收益率方法分析判斷項(xiàng)目的優(yōu)劣或可行與否才是可靠的、比較實(shí)際的。B．但是，當(dāng)這種假定的前提條件不存在時(shí)，即當(dāng)時(shí)市場(chǎng)上其它投資機(jī)會(huì)的最好收益率與其內(nèi)部收益率不同時(shí)，或者說(shuō)內(nèi)部收益率明顯高于資本的機(jī)會(huì)成本，并高到不現(xiàn)實(shí)的地步時(shí)，則用內(nèi)部收益率做為再投資利率就是一個(gè)不合理、不現(xiàn)實(shí)的假設(shè)。這時(shí)，再用內(nèi)部收益率方法去判斷和選擇項(xiàng)目，可能就與前面的結(jié)論相矛盾。C．當(dāng)各種投資項(xiàng)目的使用壽命或持有期不同時(shí)，再投資問(wèn)題也將限制內(nèi)部收益率方法的應(yīng)用。6．4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析②多重根問(wèn)題一般而言,項(xiàng)目的凈現(xiàn)值是所選擇的貼現(xiàn)率的遞減函數(shù)。如果貼現(xiàn)方程總是這樣運(yùn)行，那么使得所有現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入相等的內(nèi)部收益率就將是惟一的。但是，除了初始投資外，投資途中有時(shí)仍會(huì)有負(fù)現(xiàn)金流量出現(xiàn)，這種情況下，內(nèi)部收益率出現(xiàn)多根現(xiàn)象。這時(shí)方程有且只有一個(gè)內(nèi)部收益率解。6．4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析3）動(dòng)態(tài)投資回收期

動(dòng)態(tài)投資回收期是指在基準(zhǔn)收益率（或基準(zhǔn)折現(xiàn)率）的條件下，項(xiàng)目從投資開(kāi)始到以?xún)羰找嫜a(bǔ)償投資額為止所經(jīng)歷的時(shí)間?；颈磉_(dá)式為：式中：n:為動(dòng)態(tài)投資回收期；其它同前。其詳細(xì)計(jì)算公式為：

動(dòng)態(tài)投資回收期=（累計(jì)凈現(xiàn)金流量的折現(xiàn)值開(kāi)始出現(xiàn)正值期數(shù)-1）+（上期累計(jì)現(xiàn)金流量折現(xiàn)值的絕對(duì)值/本期凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)值。6．4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析在項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中，計(jì)算出的動(dòng)態(tài)投資回收期可以與行業(yè)規(guī)定的平均投資回收期或基準(zhǔn)回收期相比較，如果前者小于或等于后者，則投資項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上就是可以考慮接受的。動(dòng)態(tài)投資回收期指標(biāo)一般用于分析評(píng)價(jià)開(kāi)發(fā)完成后用來(lái)出租或經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。6．5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用

——某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例6．5．1項(xiàng)目概況該房地產(chǎn)投資項(xiàng)目位于某市高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)科技貿(mào)易園內(nèi)，根據(jù)該市規(guī)劃局關(guān)于該地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的批復(fù)，其規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)如下：1．用地面積：11417㎡；2．建筑密度：≦35%；3．容積率（地上）：≦4.62；4．綠化率：≧25%；5．人口密度：≦1085人/公頃6．規(guī)劃用途：商住綜合樓項(xiàng)目單位數(shù)量項(xiàng)目單位數(shù)量占地總面積㎡11417居住人數(shù)人1064總建筑面積㎡52426（地上）平均每戶(hù)建筑面積㎡122居住面積㎡36898平均每戶(hù)居住人數(shù)人3.5公建面積㎡4280人均居住用地㎡34.68綠化用地㎡2854道路面積㎡4681居住戶(hù)數(shù)戶(hù)304車(chē)庫(kù)面積㎡7200表6-16項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(一)層數(shù)功能所占面積(㎡)總面積(㎡)裙樓

4商鋪1124815528公建面積4280塔樓19(2個(gè))住宅1942(每層)36898地上總建筑面積52426㎡地下室2停車(chē)庫(kù)72007764設(shè)備面積300人防面積264表6-17項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(二)序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)工程量持續(xù)時(shí)間(月)進(jìn)度安排（按雙月計(jì)）200120022003200446810122468101224681012241征地拆遷62前期工程3基礎(chǔ)工程64主體結(jié)構(gòu)工程75設(shè)備安裝工程66室內(nèi)外裝修工程77紅線(xiàn)內(nèi)外工程38公建配套工程39竣工驗(yàn)收210銷(xiāo)售27表6-18項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表6．5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用

——某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例6．5．4項(xiàng)目各種財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的估算1．投資與成本費(fèi)用估算1）土地出讓地價(jià)款。包括兩部分：（1）土地使用權(quán)出讓金。根據(jù)該市國(guó)有土地使用權(quán)出讓金標(biāo)準(zhǔn)，可計(jì)算出該地塊的土地使用權(quán)出讓金為6131萬(wàn)元。（2）拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)。根據(jù)拆遷補(bǔ)償協(xié)議，該地塊拆遷補(bǔ)償費(fèi)為9060萬(wàn)元。上述兩項(xiàng)合計(jì)：15191萬(wàn)元。6.5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用

——某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例（2）前期工程費(fèi)。本項(xiàng)目前期工程費(fèi)估算參見(jiàn)表6-19。（3）建安工程費(fèi)。參照有關(guān)類(lèi)似建安工程的投資費(fèi)用，用單位指標(biāo)估算法得到該項(xiàng)目的建安工程費(fèi)估算結(jié)果。參見(jiàn)表6-20。（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。其估算過(guò)程參見(jiàn)表6-21。（5）開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)。其估算過(guò)程參見(jiàn)表6-22。（6）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。取以上（1）~（4）項(xiàng)之和的3%。則不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)為：（15191+894.48+11013+660.51）×3%=832.77（萬(wàn)元）開(kāi)發(fā)成本小計(jì)：30966.4萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額1規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)建安工程費(fèi)×3%330．392可行性研究費(fèi)建安工程費(fèi)×1.5%165．203水文、地質(zhì)、勘探費(fèi)建安工程費(fèi)×0.5%55．064通水、通電、通路費(fèi)建安工程費(fèi)×2.5%275．335場(chǎng)地平整費(fèi)60元/㎡68．50

總計(jì)894．48表6-19前期工程費(fèi)估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目建筑面積土建裝飾設(shè)備金額合計(jì)單價(jià)金額單價(jià)金額單價(jià)金額1塔樓3689835595351.72129873652裙樓15528㎡其中商鋪：1124872799351.72546364814831668514.72579351.723962643合計(jì)11013表6-20建安工程費(fèi)估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)計(jì)價(jià)數(shù)量合計(jì)1供電工程65萬(wàn)元/公頃5．2426公頃3402供水工程15萬(wàn)元/公頃5．2426公頃78．643道路工程42．13萬(wàn)元/公頃0．4681公頃19．724綠化工程5．4萬(wàn)元/公頃0．3501公頃1．895其他工程占建安工程費(fèi)的2%11013萬(wàn)元220．26

合計(jì)660．51表6-21基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)估算表單位：萬(wàn)元6.5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用

——某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例2．開(kāi)發(fā)費(fèi)用估算1）管理費(fèi)用。取以上（1）~（4）項(xiàng)之和的3%。則管理費(fèi)用為：（15191+894.48+11013+660.51）×3%=832.77（萬(wàn)元）2）銷(xiāo)售費(fèi)用。銷(xiāo)售費(fèi)用主要包括：廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)，占銷(xiāo)售收入的2%；銷(xiāo)售代理費(fèi)，占銷(xiāo)售收入的2%；其他銷(xiāo)售費(fèi)用，占銷(xiāo)售收入的1%。合計(jì)為：2706.28萬(wàn)元。銷(xiāo)售收入詳見(jiàn)表6-27。6.5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用

——某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例3）財(cái)務(wù)費(fèi)用。指建設(shè)期借款利息。第1年借款10000萬(wàn)元，貸款利率為7.11%，每年等本償還，要求從建設(shè)期第2年起2年內(nèi)還清。建設(shè)期借款利息計(jì)算如下：第1年應(yīng)計(jì)利息：（0+10000÷2）×7.11%=355.5第2年應(yīng)計(jì)利息：（10355.5+0÷2）×7.11%=736.28第3年應(yīng)計(jì)利息：（5177.75+0÷2）×7.11%=368.14則財(cái)務(wù)費(fèi)用為上述合計(jì)：1459.92萬(wàn)元。詳見(jiàn)表6-30：貸款還本付息表。開(kāi)發(fā)費(fèi)用小計(jì)：4998.97萬(wàn)元總成本費(fèi)用合計(jì)：35965.72萬(wàn)元。序號(hào)項(xiàng)目金額估算說(shuō)明其中:住宅分?jǐn)偨ǚ砍杀?元/㎡)商鋪分?jǐn)偨ǚ砍杀?元/㎡)1開(kāi)發(fā)成本30966.4以下(1)~(7)項(xiàng)合計(jì)56487815(1)土地費(fèi)用1519127694442(2)前期工程費(fèi)894.48186186(3)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)660.51137137(4)建安工程費(fèi)1101319962350(5)開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)2374.64444584(6)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)832.771161162開(kāi)發(fā)費(fèi)用4998.97以下(1)~(3)項(xiàng)合計(jì)7891379(1)管理費(fèi)用832.77116116(2)銷(xiāo)售費(fèi)用2706.28銷(xiāo)售收入×5%370960(3)財(cái)務(wù)費(fèi)用1459.923033033合計(jì)35965.7264379194表6-23投資與總成本費(fèi)用估算匯總表單位：萬(wàn)元6.5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用

——某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例4．項(xiàng)目銷(xiāo)售收入估算1）銷(xiāo)售價(jià)格估算。銷(xiāo)售價(jià)格的估算采用市場(chǎng)比較法和成本定價(jià)法確定。（1）住宅部分①市場(chǎng)比較法定價(jià)過(guò)程在市場(chǎng)上收集到與該住宅所在區(qū)域、個(gè)別因素、交易情況及交易日期均類(lèi)似或接近的4個(gè)比較案例A、B、C、D。其中A、B、D項(xiàng)目的交易日期均為2000年11月1日，C項(xiàng)目的交易日期為2000年9月1日。已知2000年下半年至今，該城市該類(lèi)住宅和商鋪價(jià)格的變動(dòng)呈上升趨勢(shì)，月平均變動(dòng)率為+0.5%。其他條件見(jiàn)表6-24和表6-25?？紤]了所有因素后，通過(guò)系數(shù)修正計(jì)算出其加權(quán)平均數(shù)，確定本項(xiàng)目的住宅價(jià)格為：7458元/㎡。詳見(jiàn)表6-24和表6-25。序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)成交價(jià)（元/㎡）交易日期修正區(qū)域因素修正個(gè)別因素修正交易情況修正比準(zhǔn)價(jià)格（元/㎡）交通配套環(huán)境小計(jì)裝修使用率小計(jì)1A79861.02+1+2+3100/106+5+1100/106100/10072502B86601.020+5+3100/108+5+2100/107100/10076443C85001.031+1+5+3100/109+7+1100/108100/10074444D82001.020+20100/102+5+3100/108100/1007593表6-24本項(xiàng)目住宅價(jià)格市場(chǎng)比較法系數(shù)修正表項(xiàng)目名稱(chēng)ABCD合計(jì)比準(zhǔn)價(jià)格（元/㎡）7250764474447593銷(xiāo)售狀況權(quán)重（銷(xiāo)售率）82%35%57%86%260%加權(quán)的相對(duì)價(jià)格（元/㎡）594526754243653019393本項(xiàng)目住宅銷(xiāo)售價(jià)格（元/㎡）7458表6-25本項(xiàng)目住宅價(jià)格市場(chǎng)比較法銷(xiāo)售狀況權(quán)重系數(shù)修正表單位：元/平方米6.5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用

——某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例②成本定價(jià)法過(guò)程經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目住宅部分的建房成本為6437元/㎡（見(jiàn)投資與總成本費(fèi)用表6-23），成本利潤(rùn)率取10%，則該項(xiàng)目住宅部分的銷(xiāo)售單價(jià)為：銷(xiāo)售單價(jià)=建房成本×（1+成本利潤(rùn)率）=6437×（1+10%）=7080（元/㎡）6.5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用

——某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例（2）商鋪部分①市場(chǎng)比較法定價(jià)過(guò)程目前該市房地產(chǎn)市場(chǎng)商鋪多為租售并舉，且以出租為多，因此可比實(shí)例資料較少，我們只選取到兩個(gè)相近項(xiàng)目E、F作比較實(shí)例。其中，E項(xiàng)目的交易日期是2000年11月1日，F(xiàn)項(xiàng)目的交易日期是2001年1月1日，其價(jià)格變動(dòng)情況同住宅相同。但由于二者的銷(xiāo)售狀況權(quán)重難以確定，故最后采用算術(shù)平均值確定了本項(xiàng)目的商鋪單價(jià)為：19283元/㎡。詳見(jiàn)表6-26。序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)成交價(jià)（元/㎡）交易日期修正區(qū)域因素修正個(gè)別因素修正交易情況修正比準(zhǔn)價(jià)格交通繁華程度小計(jì)1××廣場(chǎng)220001．02+2+3100/105100/100100/100194292××大廈180001．0100100/100100/95100/10019137表6-26本項(xiàng)目商鋪價(jià)格市場(chǎng)比較法系數(shù)修正表單位：元/平方米6.5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用

——某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例②成本定價(jià)法過(guò)程經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目商鋪部分的建房成本為9194元/㎡（見(jiàn)投資與總成本費(fèi)用表6-23），成本利潤(rùn)率取10%，則該項(xiàng)目商鋪部分的銷(xiāo)售單價(jià)為：銷(xiāo)售單價(jià)=建房成本×（1+成本利潤(rùn)率）=9194×（1+10%）=10113.4（元/㎡）6.5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用

——某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例（3）車(chē)位銷(xiāo)售價(jià)格的確定根據(jù)該市該區(qū)域目前的情況，車(chē)位平均售價(jià)為25萬(wàn)元/個(gè)~30萬(wàn)元/個(gè)。（4）建議銷(xiāo)售單價(jià)在綜合考慮了市場(chǎng)和成本兩方面對(duì)定價(jià)的影響后，分析人員建議該項(xiàng)目各部分的銷(xiāo)售單價(jià)為：住宅：7400元/㎡商鋪：19200元/㎡車(chē)位：25萬(wàn)元/個(gè)6.5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用

——某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例2）銷(xiāo)售收入的估算。本項(xiàng)目可銷(xiāo)售數(shù)量為：住宅36898㎡；裙樓中的商鋪部分11248㎡，地下車(chē)位209個(gè)。詳見(jiàn)表6-27。3）銷(xiāo)售計(jì)劃與收款計(jì)劃的確定。詳見(jiàn)表6-28。用途可售數(shù)量建議銷(xiāo)售單價(jià)銷(xiāo)售收入住宅36898㎡7400元/㎡27304.52商鋪11248㎡19200元/㎡21596.16車(chē)位209個(gè)250000元5225合計(jì)54125.68表6-27銷(xiāo)售總收入預(yù)測(cè)表單位：萬(wàn)元銷(xiāo)售計(jì)劃各年度收款情況合計(jì)年份銷(xiāo)售比例銷(xiāo)售數(shù)量第1年第2年第3年第1年

第2年住宅：60%22152.31（㎡）16392.7132475.41商鋪：60%6748.8（㎡）12957.70車(chē)位：60%125（個(gè)）3125第3年住宅：40%14745.6910911.8121650.27商鋪：40%4499.28638.46車(chē)位：40%842100合計(jì)100%100%32475.4121650.2754125.68表6-28銷(xiāo)售收入分期按比例預(yù)測(cè)單位：萬(wàn)元6.5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用

——某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例5．稅金估算1）銷(xiāo)售稅金與附加估算。詳見(jiàn)表6-29。2）土地增值稅估算。詳見(jiàn)表6-30。序號(hào)類(lèi)別計(jì)算依據(jù)計(jì)算期1231營(yíng)業(yè)稅銷(xiāo)售收入×5%1623.771082.512城市維護(hù)建設(shè)稅營(yíng)業(yè)稅×7%113.6675.783教育費(fèi)附加營(yíng)業(yè)稅×3%48.7132.484教育專(zhuān)項(xiàng)基金營(yíng)業(yè)稅×4%64.9543.305防洪工程維護(hù)費(fèi)銷(xiāo)售收入×1.8%58.4638.976印花稅銷(xiāo)售收入×0.05%16.2410.837交易管理費(fèi)銷(xiāo)售收入×0.5%162.38108.25合計(jì)銷(xiāo)售收入×6.43%2088.171392.11表6-29銷(xiāo)售稅金及附加估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)計(jì)算過(guò)程1銷(xiāo)售收入

54125.682扣除項(xiàng)目金額以下4項(xiàng)之和45638.932．12．22．32．4開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)費(fèi)用銷(xiāo)售稅金及附加其他扣除項(xiàng)目取(2.1)項(xiàng)的20%30966.44998.973480.286193.283增值額(1)-(2)8486.754增值率(3)/(2)18.6%5增值稅率(4)≤50%取30%6土地增值稅(3)×(5)–(2)×(6)2546.03表6-30土地增值稅估算表單位：萬(wàn)元6.5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用

——某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例6．投資計(jì)劃與資金籌措本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資總計(jì)需35965.72萬(wàn)元。其資金來(lái)源有三個(gè)渠道，一是企業(yè)的自有資金即資本金；二是銀行貸款；三是預(yù)售收入用于再投資部分。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商投入資本金13000萬(wàn)元作為啟動(dòng)資金，其中第1年投入約44.11%，第2年投入約33.53%，第3年投入約22.36%；從銀行貸款10000萬(wàn)元，全部于第1年投入；不足款項(xiàng)根據(jù)實(shí)際情況通過(guò)預(yù)售收入解決。詳見(jiàn)投資計(jì)劃與資金籌措表6-31。序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)合計(jì)計(jì)算期第1年第2年第3年1建設(shè)投資35965.7215734.738422.4611808.532資金籌措35965.722.1自有資金130005734.734359.162906.112.2借貸資金1000010000002.3預(yù)售收入再投入12965.7204063.38902.42表6-31投資計(jì)劃與資金籌措表單位：萬(wàn)元6.5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用

——某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例7．借款還本付息估算長(zhǎng)期借款10000萬(wàn)元，等本償還，寬限期1年，2年內(nèi)還清，貸款利率7.11％。詳見(jiàn)表6-32。序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)合計(jì)計(jì)算期第1年第2年第3年1借款還本付息1.1年初借款累計(jì)010355.55177.751.2本年借款1000010000001.3本年應(yīng)計(jì)利息1459.92355.5736.28368.141.4年底還本付息11459.9205914.035545.891.5年末借款累計(jì)10355.55177.7502借款還本付息的資金來(lái)源2.1投資回收11459.9205914.035545.89表6-32借款還本付息估算表單位：萬(wàn)元6.5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用

——某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例6．5．5項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)1．現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利分析1）全部投資現(xiàn)金流量表（ic＝9%）。詳見(jiàn)表6-33。評(píng)價(jià)指標(biāo)：（1）稅前全部投資凈現(xiàn)值NPV＝9695.16萬(wàn)元（2）稅后全部投資凈現(xiàn)值NPV＝6431.69萬(wàn)元（3）稅前全部投資內(nèi)部收益率FIRR＝66.2%（4）稅后全部投資內(nèi)部收益率FIRR＝47.82%序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)計(jì)算期1231現(xiàn)金流入032475.4121650.271.1銷(xiāo)售收入032475.4121650.272現(xiàn)金流出15734.7313526.6815280.742.1建設(shè)投資15734.737508.4311262.642.2銷(xiāo)售稅金及附加02088.171392.112.3土地增值稅01527.621018.412.4所得稅02402.461607.583凈現(xiàn)金流量（1）－（2）-15734.7318948.736369.534折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-14435.5315948.774918.455稅前凈現(xiàn)金流量（3）+（2.4）-15734.7321351.237977.116稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-14435.5317970.906159.79表6-33現(xiàn)金流量表（全部投資）單位：萬(wàn)元6.5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用

——某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例2）資本金現(xiàn)金流量表（ic=9%）。詳見(jiàn)表6-34。評(píng)價(jià)指標(biāo)：（1）資本金稅后內(nèi)部收益率=113.62%（2）資本金稅后凈現(xiàn)值＝5154.98萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)計(jì)算期1231現(xiàn)金流入032475.4121650.271．1銷(xiāo)售收入032475.4121650.272現(xiàn)金流出5734.7320354.7421372.522．1資本金5734.734359.162906.112．2預(yù)售收入再投入04063.38902.422．3貸款本息償還05914.035545.892．4銷(xiāo)售稅金及附加02088.171392.112．5土地增值稅01527.621018.412．6所得稅02402.461607.583稅后凈現(xiàn)金流量（1）-（2）-5734.7312120.67277.754折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-5261.2210201.73214.47表6-34現(xiàn)金流量表（資本金）單位：萬(wàn)元6.5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用

——某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例3）動(dòng)態(tài)盈利分析（1）凈現(xiàn)值開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在整個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)各年所發(fā)生的現(xiàn)金流量差額，為當(dāng)年的凈現(xiàn)金流量。將本項(xiàng)目每年的凈現(xiàn)金流量按基準(zhǔn)收益率折算為項(xiàng)目實(shí)施初期（即為本項(xiàng)目開(kāi)始投資的當(dāng)年年初）的現(xiàn)值，此現(xiàn)值的代數(shù)和就是項(xiàng)目的凈現(xiàn)值?；鶞?zhǔn)收益率是項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量貼現(xiàn)時(shí)所采用的折現(xiàn)率，一般取稍大于同期貸款利率為基準(zhǔn)折現(xiàn)率。本房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在長(zhǎng)期貸款利率的基礎(chǔ)上上浮了約2%，即9%作為基準(zhǔn)折現(xiàn)率。凈現(xiàn)值評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的臨界值是零。經(jīng)上面計(jì)算，本項(xiàng)目稅前、稅后全部投資的分別為9695.16萬(wàn)元和6431.69萬(wàn)元，均大于0，資本金的稅后凈現(xiàn)值為5154.98萬(wàn)元，也大于0。這說(shuō)明本項(xiàng)目可按事先規(guī)定的基準(zhǔn)收益率獲利，在所確定的計(jì)算期內(nèi)發(fā)生投資凈收益，有經(jīng)濟(jì)效果，項(xiàng)目可行。6.5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用

——某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例（2）內(nèi)部收益率。內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計(jì)之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率。內(nèi)部收益率是項(xiàng)目折現(xiàn)率的臨界值。本項(xiàng)目屬于獨(dú)立方案的評(píng)價(jià)與分析，經(jīng)上面計(jì)算，稅前、稅后全部投資的FIRR分別為66.2%、47.82%；資本金的稅后FIRR為113.62%，均大于同期貸款利率7.11%和基準(zhǔn)收益率9%(ic)，說(shuō)明項(xiàng)目盈利，達(dá)到同行業(yè)的收益水平，項(xiàng)目可行。6.5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用

——某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例2．損益表與靜態(tài)盈利指標(biāo)1）損益表。詳見(jiàn)表6-35。序號(hào)

項(xiàng)目名稱(chēng)

計(jì)算依據(jù)計(jì)算期合計(jì)1231銷(xiāo)售收入032475.4121650.2754125.682總成本費(fèi)用021579.4314368.2935965.723銷(xiāo)售稅金及附加02088.171392.113480.284土地增值稅01527.621018.412546.035利潤(rùn)總額（1-2-3-4）07280.194871.4612151.656所得稅（5）×33%02402.461607.584010.047稅后利潤(rùn)（5）-（6）04877.733263.888141.618盈余公積金（7）×10%0487.77326.39814.169可分配利潤(rùn)（7）-（8）04389.962937.497327.45表6-35損益表單位：萬(wàn)元6.5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用

——某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例2）評(píng)價(jià)指標(biāo)：（1）全部投資的投資利潤(rùn)率＝利潤(rùn)總額/總投資額×100%=（12151.65/35965.72）×100%=33.79%（2）全部投資的投資利稅率＝利稅總額/總投資額×100%=（12151.65+3480.28+2546.03）/35965.72×100%=50.54%（3）資本金投資利潤(rùn)率＝利潤(rùn)總額/資本金