中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析 (2)課件

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析報(bào)告絕對(duì)保密付琦先生

上海事業(yè)部研究總監(jiān)高級(jí)分析師內(nèi)容一、為什么要房地產(chǎn)調(diào)控？二、本輪調(diào)控有什么特征？三、調(diào)控對(duì)市場(chǎng)有怎樣的影響？四、企業(yè)應(yīng)對(duì)建議？目錄Contents為什么要房地產(chǎn)調(diào)控？房?jī)r(jià)問(wèn)題的根源（反駁）國(guó)內(nèi)稅收制度不完善，收入水平、支付能力難以估量城鎮(zhèn)居民人均可支配收入，忽視了供應(yīng)不足的問(wèn)題；忽視了外來(lái)人口的問(wèn)題和國(guó)外相比沒(méi)有意義：國(guó)外統(tǒng)計(jì)口徑不明；房?jī)r(jià)不含地稅；西方國(guó)家沒(méi)有碰到過(guò)中國(guó)的基本國(guó)情沒(méi)有考慮“賣(mài)小買(mǎi)大”、梯度置業(yè)的改善型需求問(wèn)題根源——房?jī)r(jià)收入比不能反映房?jī)r(jià)水平上海購(gòu)房貸款信貸杠桿使用率不超過(guò)50%，金融安全完全在可控范圍之內(nèi)。市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力和資金實(shí)力由此可見(jiàn)一斑。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)銀行信貸資金的依賴(lài)度正在逐步下降，有效的降低了房地產(chǎn)業(yè)變化對(duì)于金融市場(chǎng)穩(wěn)定的負(fù)面影響問(wèn)題根源——金融風(fēng)險(xiǎn)可控上海個(gè)人住房貸款情況類(lèi)別（億元）09年10年上海一二手商品住宅銷(xiāo)售總額5911.14202(2175+2027)個(gè)人按揭、公積金貸款總額1557.14846.7（543.8+302.9）信貸占商品房銷(xiāo)售金額比重26.3%20.1%全國(guó)個(gè)人住房貸款情況類(lèi)別（億元）09年10年全國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售金額（含二手）約63995（44000+20000）約70000（50000+20000）個(gè)人按揭貸款金額（含二手房）1400014000個(gè)人按揭占商品房銷(xiāo)售金額比重21.88%20%開(kāi)發(fā)企業(yè)國(guó)內(nèi)貸款占開(kāi)發(fā)企業(yè)資金比重情況類(lèi)別（億元）2006年2007年2008年2009年2010年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源1942325280305805712872494國(guó)內(nèi)貸款5357696172571129312540比重27.58%27.54%23.73%19.77％17.3%數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、中國(guó)人民銀行、上海市公積金管理中心“人多地少”中國(guó)難以解決的基本國(guó)情，人民日益增長(zhǎng)的居住需求同較少土地住房供應(yīng)之間的矛盾。樓市火爆客觀基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，生活需求改變內(nèi)需：居住條件困難外需：全省、國(guó)內(nèi)、國(guó)際需求匯集問(wèn)題根源——需求客觀存在上海平均每年商品住宅新增供應(yīng)僅能滿足上海常住家庭的2%。以往6年，上?？傆?jì)不超過(guò)11.8%的家庭賣(mài)過(guò)新房。年份新增供應(yīng)量（萬(wàn)平方米）常住人口數(shù)（萬(wàn)人）新建住房供應(yīng)率⑵常住家庭人均住房面積（平方米）⑶2005年225717783.4%21.42006年154418152.3%22.52007年134018581.9%23.32008年126018881.8%24.92009年135019211.9%262010年109922201.5%24.76年合計(jì)8850/11.8%⑷/年均1475/⑴1.97%/注：（1）年均人口以2010年末人口規(guī)模計(jì)算

（2）新建住房供應(yīng)率=新增供應(yīng)套數(shù)÷上海常住總家庭數(shù)=（新增供應(yīng)量÷套均面積）÷（常住人口數(shù)÷戶均人口數(shù)）=（新增供應(yīng)量÷100）÷（常住人口數(shù)÷2.7）

（3）常住家庭人均住房面積=上海市住房保有總面積÷常住人口數(shù)

（4）此處計(jì)算假設(shè)一戶家庭僅購(gòu)買(mǎi)過(guò)1套住房上海人口規(guī)模與住房供應(yīng)對(duì)比問(wèn)題根源——供應(yīng)明顯不足上海住房保有結(jié)構(gòu)截止2009年，上海住房保有量5億平方米。其中，1988年以后的20年房地產(chǎn)市場(chǎng)化歷史中，僅39.4%的上海家庭（約為300萬(wàn)家庭）買(mǎi)過(guò)新房，此類(lèi)中高收入家庭已經(jīng)進(jìn)入第一輪、第二輪的改善型需求。以10年換房一次計(jì)算，年均需求量即超過(guò)1000萬(wàn)平方米。另外，上海37.3%的家庭居住于售后老公房，此類(lèi)家庭的改善居住條件的愿望更為強(qiáng)烈，需求保持旺盛。作為國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)中心城市和國(guó)際化的開(kāi)放型城市，上海每年常住人口增加將近35萬(wàn)人，形成龐大的住房需求隊(duì)伍。其中，買(mǎi)房則形成住房銷(xiāo)售型需求；租房則形成（上家）住房投資型需求。最終新增人口形成近1000萬(wàn)平方米的住房需求。首次購(gòu)房、改善型需求是上海房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)在需求的客觀基礎(chǔ)。作為國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)中心和國(guó)際化開(kāi)放城市，國(guó)內(nèi)外消費(fèi)需求是上海房地產(chǎn)市場(chǎng)外來(lái)需求的客觀基礎(chǔ)。1988年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)建立以來(lái)的21年間，總共不超過(guò)39.4%的上海家庭買(mǎi)過(guò)新房。上海常住人口每年新增規(guī)模問(wèn)題根源——改善住房條件的愿望迫切房?jī)r(jià)問(wèn)題的根源（外部）1、從絕對(duì)值的變化情況來(lái)看，貨幣發(fā)行折線的斜率明顯大于GDP，可見(jiàn)貨幣增速明顯快于GDP。2、從每年的實(shí)際增幅來(lái)看，僅2004年和2007年貨幣增幅低于GDP，其他年份均貨幣發(fā)行超速。3、過(guò)去10年，貨幣發(fā)行以年均17.9%復(fù)利增長(zhǎng)。而名義GDP則年均增長(zhǎng)14.3%，實(shí)際GDP增幅更低。問(wèn)題根源——貨幣發(fā)行過(guò)量2000年-2009年上海房?jī)r(jià)與貨幣發(fā)行關(guān)系2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年年均增幅M1增幅15.9%12.7%18.4%18.7%14.1%11.8%17.5%21.0%9.0%32.4%17.1%M2增幅12.6%15.4%19.9%19.6%15.5%18.0%15.7%16.7%17.8%27.6%17.9%上海房?jī)r(jià)增幅8.7%-6.0%-16.7%43.1%52.3%24.2%-9.1%17.2%-0.9%51.1%16.4%問(wèn)題根源——分配不均按五等分城鎮(zhèn)人均可支配收入

低收入人群(20%)中低收入人群(20%)中等收入人群(20%)中高收入人群(20%)高收入人群(20%)2000年3144462458987487113732008年605810196139841925434932增長(zhǎng)幅度1.932.212.372.573.07

oror產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理貨幣發(fā)行過(guò)多投資渠道狹窄供求矛盾分配不均尋租腐敗調(diào)控能力意識(shí)不足房地產(chǎn)的問(wèn)題起因不在房地產(chǎn)內(nèi)部，而在于外部環(huán)境。三次調(diào)控都僅在內(nèi)部進(jìn)行，是無(wú)法根本性解決問(wèn)題的，因此每次調(diào)控都會(huì)快速恢復(fù)。房地產(chǎn)外部問(wèn)題不解決，房地產(chǎn)的走勢(shì)格局是不會(huì)根本性改變的。房?jī)r(jià)問(wèn)題根源總結(jié)為什么要房地產(chǎn)調(diào)控：民怨！房地產(chǎn)還有未來(lái)嗎？是調(diào)控不是毀滅中央所有關(guān)于房地產(chǎn)的政策，都主要針對(duì)房?jī)r(jià)，而非對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的全盤(pán)否認(rèn)，更不是摧毀房地產(chǎn)市場(chǎng)。房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用客觀存在雖然，很多人不支持房地產(chǎn)成為支柱產(chǎn)業(yè)，但是其客觀的對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用無(wú)法否定。在未來(lái)的較長(zhǎng)的時(shí)期里，仍然需要房地產(chǎn)的支柱作用。為什么現(xiàn)在調(diào)控？宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不錯(cuò)普遍認(rèn)為，經(jīng)過(guò)了08年的國(guó)際金融危機(jī)，中國(guó)是受影響最小，也最快經(jīng)濟(jì)回暖的地區(qū)之一。當(dāng)前，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)均顯示良好，甚至有過(guò)快的苗頭。因此，宏觀經(jīng)濟(jì)的目標(biāo)和政策表現(xiàn)為適度回穩(wěn)。因此，可以適度放棄房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)。保障房十年缺失，不得不補(bǔ)課第一次住房工作會(huì)議的政策被偏向執(zhí)行了10年，是造成如今住房問(wèn)題民怨沸騰最主要的原因。補(bǔ)課工作刻不容緩。適度壓制房地產(chǎn)市場(chǎng)也是為保障房工作留出余地。本輪調(diào)控有什么特征？新國(guó)八條和上海房產(chǎn)稅兩項(xiàng)政策對(duì)市場(chǎng)需求的影響主要在四個(gè)方面，按影響由大到小排列：限購(gòu)令、差別化信貸、房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅?！秶?guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》--“新國(guó)八條”《上海市開(kāi)展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》市政府辦公廳印發(fā)本市貫徹《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》實(shí)施意見(jiàn)限購(gòu)令限貸令房產(chǎn)稅營(yíng)業(yè)稅四道金牌，限購(gòu)影響最大限購(gòu)政策影響巨大平均套數(shù)影響戶數(shù)（萬(wàn)戶）12345625020015010050250X-1=y戶均3套，125萬(wàn)戶上海住房保有量1000萬(wàn)套，常住家庭750萬(wàn)戶，限購(gòu)影響家庭約16.7%限購(gòu)政策嚴(yán)厲執(zhí)行后，上海約有16.7%的家庭不能再購(gòu)房，且這些家庭主要為人口金字塔上的頂尖人群，這對(duì)上海的高端豪宅市場(chǎng)影響巨大。注：全市購(gòu)房能力臨界線在30%左右，16.7%的家庭被限，由此今年房產(chǎn)銷(xiāo)售有效需求減少一半以上。購(gòu)房能力臨界線30%16.7%2011年有效客戶限購(gòu)抑制大城市、大企業(yè)今年1.26出臺(tái)新國(guó)八條后，限購(gòu)政策出現(xiàn)很大幅度調(diào)整，一是限購(gòu)范圍擴(kuò)大：城市范圍從去年的23個(gè)城市擴(kuò)大到40-45個(gè)城市；二是限購(gòu)程度加強(qiáng)：由以限增量為主全面升級(jí)為既限存量又限增量。政策影響市場(chǎng)面的影響2010年，CRIC監(jiān)控的35個(gè)主要城市（均在新一輪限購(gòu)城市名單中）住宅成交面積占全國(guó)約35%，成交金額占全國(guó)約51%。企業(yè)面的影響2010年，CRIC發(fā)布的全國(guó)銷(xiāo)售金額、面積三十強(qiáng)企業(yè)（涉及三十三家企業(yè)），共進(jìn)入150個(gè)城市，其中35個(gè)主要城市所產(chǎn)生的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)占到八成以上。政策點(diǎn)評(píng)出臺(tái)情況由房?jī)r(jià)上漲較快的21個(gè)城市擴(kuò)展到全部36個(gè)直轄市、省會(huì)城市、計(jì)劃單列市，以及部分房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，共約40-45個(gè)城市。截止目前，要求必須出臺(tái)細(xì)則的36個(gè)城市中，僅重慶、呼和浩特、拉薩3個(gè)城市未出臺(tái)細(xì)則；沒(méi)有硬性規(guī)定的城市中，已有蘇州、無(wú)錫、三亞、溫州、佛山5個(gè)城市出臺(tái)細(xì)則。執(zhí)行情況目前以出臺(tái)限購(gòu)的38個(gè)城市中，27個(gè)城市全市限購(gòu)，11個(gè)城市僅限購(gòu)市區(qū)范圍。此外，長(zhǎng)沙不限存量，且僅限90平方米（含）以下新建商品住房。市場(chǎng)回顧近期商品住宅市場(chǎng)成交情況商品住宅市場(chǎng)2011年新政后，2-3月樓市表現(xiàn)出五大特征26高端受災(zāi)自住主導(dǎo)以?xún)r(jià)換量銷(xiāo)售期分化2011年新政后樓市五大特征成交低迷近期商品住宅市場(chǎng)成交情況27商品住宅市場(chǎng)春節(jié)后市場(chǎng)低迷，周成交量創(chuàng)新低。3月末恢復(fù)到去年3月平均水平新政后歷史最低為2008年的調(diào)控年，該年春節(jié)過(guò)后首周成交5.2萬(wàn)平方米，第二周成交10萬(wàn)平方米。今年春節(jié)后第一周，2月5日-11日全市周成交2.1萬(wàn)平方米，創(chuàng)歷史新低。萬(wàn)平方米元/平方米近期全市成交結(jié)構(gòu)情況29成交結(jié)構(gòu)高檔、豪宅受新政影響更甚；3月個(gè)案帶動(dòng)分區(qū)段市場(chǎng)份額波動(dòng)上海商品住宅——總價(jià)段結(jié)構(gòu)（成交面積）總價(jià)段（萬(wàn)元/套）2010年一季度2010年4月1-14日2010年4月15-30日2010年二季度2010年三季度2010年四季度2011年1月2011年2月2011年3月<10013.7%9.02%6.94%9.93%11.69%9.10%7.00%8.8%6.9%100-20039.5%35.32%33.91%37.71%43.44%38.10%39.00%48.8%44.3%200-30013.8%14.43%16.41%15.10%17.89%17.50%18.00%19.8%20.9%300-50013.6%23.58%19.09%16.55%13.64%13.63%13.80%9.3%12.3%500-100012.8%10.66%13.35%11.88%8.80%12.77%13.10%7.9%9.7%1000-20003.6%4.67%6.13%5.09%3.12%5.83%6.20%2.9%3.0%2000以上2.9%2.32%4.18%3.74%1.46%3.13%2.90%2.6%3.0%上海商品住宅——價(jià)格段結(jié)構(gòu)（成交面積）單價(jià)段（元/平方米）2010年一季度2010年4月1-14日2010年4月15-30日2010年二季度2010年三季度2010年四季度2011年1月2011年2月2011年3月低檔(7000以下)4.0%0.73%1.41%1.07%1.05%1.20%0.10%0.6%0.4%中低檔(7000-15000)39.7%28.29%21.31%29.52%34.65%30.67%25.60%29.3%25.9%中檔(15000-20000)21.4%27.29%29.71%28.93%27.31%23.57%26.50%33.8%34.4%中高檔(20000-30000)20.9%25.85%24.49%22.13%22.46%23.20%25.70%22.8%21.5%高檔(30000-50000)9.1%12.48%14.15%11.39%10.47%15.57%16.10%8.9%13.2%豪宅（50000以上）5.0%5.36%8.92%6.94%4.06%5.73%5.90%4.6%4.6%國(guó)十條國(guó)五條國(guó)八條近期全市成交結(jié)構(gòu)情況30成交結(jié)構(gòu)舒適性和享受型戶型成交比例下滑；3月個(gè)案帶動(dòng)分區(qū)段市場(chǎng)份額波動(dòng)上海商品住宅——房型結(jié)構(gòu)（成交面積）房型段2010年一季度2010年4月1-14日2010年4月15-30日2010年二季度2010年三季度2010年四季度2011年1月2011年2月2011年3月一房5.2%4.89%6.28%5.85%6.50%6.07%6.00%7.2%7.9%二房41.7%40.00%37.48%42.18%49.20%42.20%39.40%42.4%45.4%三房22.2%25.44%20.81%20.48%19.50%22.67%27.20%32.0%26.6%四房3.8%4.37%2.47%2.87%2.55%6.23%7.40%2.8%5.8%四房以上5.6%5.30%6.49%6.81%6.53%3.80%0.90%0.6%0.5%疊加0.7%0.78%0.52%0.75%2.60%2.30%3.80%2.1%0.6%聯(lián)排13.6%14.00%15.11%12.95%9.77%12.77%11.70%9.3%10.0%獨(dú)棟7.3%5.22%10.85%8.12%3.40%3.93%3.60%3.6%3.2%上海商品住宅——面積段結(jié)構(gòu)（成交面積）面積段（平方米/套）2010年一季度2010年4月1-14日2010年4月15-30日2010年二季度2010年三季度2010年四季度2011年1月2011年2月2011年3月90以下27.9%28.46%28.46%29.42%32.56%25.63%23.50%30.0%32.7%90-12024.4%20.40%19.52%22.28%28.39%26.80%27.60%30.7%25.4%120-14010.4%11.95%10.13%9.66%9.44%11.23%13.20%14.4%15.6%140-20015.3%17.40%15.27%16.21%15.93%17.50%17.70%14.2%12.3%200-2508.9%11.49%11.13%9.32%6.29%8.93%9.60%4.9%7.3%250-3006.8%4.51%6.64%5.74%3.70%3.83%2.90%2.0%1.9%300以上6.3%5.79%8.84%7.38%3.72%6.07%5.50%3.8%4.7%國(guó)十條國(guó)五條國(guó)八條自住型、同價(jià)優(yōu)質(zhì)、小戶型、價(jià)格優(yōu)惠成為如今項(xiàng)目熱銷(xiāo)的必備特質(zhì)3月上海銷(xiāo)售面積TOP10項(xiàng)目名稱(chēng)套數(shù)建筑面積均價(jià)套均面積保利葉城2492939419022118慧芝湖花園1461535836837105保利湖畔陽(yáng)光苑1521519214027100圣驪河濱苑67108712385888御景熙岸公寓11397992105687仁恒怡庭32885369202277江海名都86884612322103綠地松江名邸8886661645998明天華城8679461709892合生城邦城88764815638874月上海銷(xiāo)售面積TOP10項(xiàng)目名稱(chēng)套數(shù)建筑面積均價(jià)套均面積合生城邦城194170221566488金鼎香樟苑169160071530195新城悠活城11398091397387樂(lè)莫苑49578121135682保利葉城82983818816120合生御廷園7769761391291恒盛湖畔豪庭72805713091112御景熙岸公寓3731492088285世茂海濱馨苑342829928683印象苑32277719488872-3月上海新增房源銷(xiāo)售率50%以上項(xiàng)目一覽序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)面積開(kāi)盤(pán)日期成交套數(shù)銷(xiāo)售率1保利葉城341404682011/3/2733297.4%2萬(wàn)科泓錦園128113652011/2/2312295.3%3慧芝湖花園217219972011/3/1916977.9%4合生城邦城456400162011/3/2628462.3%5明天華城164151682011/3/2010262.2%6綠地富強(qiáng)新苑113116782011/3/226456.6%7新城金郡園121115082011/3/236251.2%8保利湖畔陽(yáng)光苑386438272011/3/1919550.5%全國(guó)市場(chǎng)成交情況三月整體成交仍低于去年同期由于2月份春節(jié)影響，成交量較低，因此3月成交環(huán)比上升屬于正?，F(xiàn)象，但同比來(lái)看，整體成交仍處低位。一二線城市成交同比下滑是主基調(diào)：3月，一二線城市同比仍呈下滑趨勢(shì)。三線城市成交平穩(wěn)回升：三線城市受影響較小，多數(shù)城市成交同比環(huán)比均呈平穩(wěn)上升態(tài)勢(shì)。房?jī)r(jià)控制目標(biāo)反而削弱了調(diào)控的效果2010年11月至今各重點(diǎn)城市商品住宅月度成交量(單位:萬(wàn)平方米)注：3月為初步統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，深圳、廣州、杭州、蘇州、無(wú)錫、重慶、昆明、泰州、三亞、鎮(zhèn)江成交數(shù)據(jù)為商品房，其余城市為商品住宅分級(jí)城市名稱(chēng)限購(gòu)出臺(tái)時(shí)間2010年11月2010年12月2011年1月2011年2月2011年3月2011年3月同比2011年3月環(huán)比一線城市北京2.1699.5171.4123.342.756.5-53.1%32.3%上海1.3194.7139.7105.017.538.9-50.6%122.7%廣州2.2468.585.7113.142.258.5-14.7%38.6%深圳3.229.642.637.516.323.2-10.3%51.2%二線城市福州3.218.219.532.913.320.1-0.3%51.2%南寧2.2442.344.564.991.7///太原2.2133.739.131.111.423.91.8%109.7%?？?.287.510.517.139.85.0-89.6%-87.4%天津2.21115.2134.090.3104.162.0-29.9%-40.4%青島1.3195.593.479.616.236.6-24.7%125.9%寧波2.220.131.649.314.311.8-21.8%-17.5%蘇州3.267.281.565.539.131.1-20.6%-20.6%重慶

/179.2194.9150.058.8118.8-30.4%102.1%成都2.15309.8214.1263229.9111.8-33.6%-51.4%長(zhǎng)沙3.4120.5171.8102.053.373.2-5.1%37.5%廈門(mén)2.223.124.031.221.811.1-66.7%-49.3%三線城市常州/41.056.160.726.825.1-26.7%-6.1%蘭州3.711.59.15.95.310.752.0%102.6%三亞3.50.46.620.121.818.0/-17.4%無(wú)錫2.269.585.859.825.627.99.2%9.2%泰州/20.621.121.09.818.315.9%87.7%鎮(zhèn)江/31.638.229.314.624.656.4%68.8%揚(yáng)州/8.813.420.47.87.3-57.8%-6.1%包頭/49.266.926.47.920.1-39.0%155.9%長(zhǎng)春2.1160.046.127.217.738.725.4%118.9%全國(guó)土地市場(chǎng)資料來(lái)源：CRIC多數(shù)城市成交同比下跌2011年3月，除上海、南京、沈陽(yáng)、廣州和武漢外，其余城市土地成交面積和成交金額同比仍呈現(xiàn)下跌態(tài)勢(shì)，受供應(yīng)影響，部分城市無(wú)成交。從成交來(lái)看，3月監(jiān)控城市無(wú)一幅土地流標(biāo)。區(qū)域城市成交面積成交金額2011.3月2011.1-3月2011.3月2011.1-3月面積同比面積同比金額同比金額同比華東上海121.25799.46%363.944.27%105.18677.99%333.18-35.97%南京48.5089.54%130.9862.54%49.42106.78%101.1050.77%杭州23.13-76.10%166.54-31.97%21.10-84.58%165.87-39.96%華北北京29.92-75.20%155.18-42.06%17.86-92.96%134.53-71.62%天津168.72-78.14%493.95-50.37%37.92-77.72%140.06-44.09%沈陽(yáng)229.60477.90%378.391.48%96.21402.16%145.9179.96%華南廣州30.0136.24%45.9490.32%24.35179.28%30.58231.79%深圳0.53-98.03%7.37-73.86%3.41-73.50%13.90-31.51%廈門(mén)5.70-90.57%5.70-93.17%6.69-83.68%6.69-87.68%華中武漢131.95139.82%319.80-28.45%81.941315.28%191.3316.14%南昌39.44-53.38%83.63-26.18%19.128.29%28.2620.08%長(zhǎng)沙3.29-50.11%11.26-63.18%6.06147.19%11.80-6.56%鄭州0-100.00%0.80-99.16%0.00-100.00%0.56-97.96%西部重慶0-100.00%47.43-78.99%0.00-100.00%4.26-93.91%成都53.56-80.75%323.62-53.53%//93.89-45.04%西安13.45-48.79%14.37-83.99%5.99-11.33%6.22-80.07%2011年3月與2011年1-3月全國(guó)主要城市經(jīng)營(yíng)性土地成交列表單位：萬(wàn)平方米、億元資料來(lái)源：3月數(shù)據(jù)為初步統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，與最終數(shù)據(jù)有所出入，下同。上海土地市場(chǎng)2-3月上海住宅建設(shè)用地成交一覽區(qū)縣地塊名稱(chēng)環(huán)線土地用途土地面積容積率建筑面積中標(biāo)人中標(biāo)價(jià)樓板價(jià)溢價(jià)率浦東浦東新區(qū)外高橋新市鎮(zhèn)E03-07地塊外郊環(huán)住商131911.823744外高橋開(kāi)發(fā)368101550395.7%浦東浦東新區(qū)外高橋新市鎮(zhèn)E03-08地塊外郊環(huán)住商6721.11.812097.98外高橋開(kāi)發(fā)187501549898.1%松江松江區(qū)樂(lè)都路8號(hào)A地塊外郊環(huán)住宅60906.11.697449.76華豐置業(yè)886009092125.4%松江松江區(qū)樂(lè)都路8號(hào)B地塊外郊環(huán)住商67931.51.6108690.4萬(wàn)科房地產(chǎn)4680043060.6%崇明崇明區(qū)中津橋路地塊郊環(huán)外住商36516273032亞通投資;崇明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)23550322519.4%浦東浦東新區(qū)浦興社區(qū)Y000902編制單元19-04地塊(原金東小區(qū)D-2地塊)中外環(huán)住宅17193.21.830947.76景瑞投資661112136246.9%崇明崇明區(qū)城橋商品房基地1、2號(hào)地塊郊環(huán)外住宅155318.51155318.5佳富投資1001916451115.0%普陀普陀區(qū)桃浦新村02街坊（507坊）東塊、中塊地塊外郊環(huán)住宅；其他40469.82.7109268.46安真房產(chǎn)3611033050.0%普陀普陀區(qū)真光社區(qū)A2街坊（長(zhǎng)征402坊）A2-4地塊中外環(huán)住宅55876.23167628.6長(zhǎng)征城鄉(xiāng)建設(shè)10493062600.0%金山金山區(qū)亭林鎮(zhèn)亭升路東側(cè)地塊郊環(huán)外住宅16581.41.219897.68中冶軒和80094025113.2%金山金山區(qū)亭林鎮(zhèn)亭楓公路以南,亭升路以東地塊郊環(huán)外住宅、商業(yè)22127.21.839828.96趙文表7650192170.8%寶山寶山區(qū)羅涇鎮(zhèn)滬太路東側(cè)地塊郊環(huán)外商住29581.91.647331.04益源達(dá)實(shí)業(yè)11100234551.6%奉賢奉賢區(qū)航南公路南側(cè)、遠(yuǎn)東路東側(cè)區(qū)域地塊外郊環(huán)住宅16298.71.626077.92恒大投資20862800070.7%奉賢奉賢區(qū)莊行鎮(zhèn)南亭公路南側(cè)、冷涇港東側(cè)區(qū)域地塊外郊環(huán)住宅8992.11.513488.15申亞農(nóng)業(yè)4990370041.7%楊浦楊浦區(qū)31街坊地塊內(nèi)環(huán)內(nèi)商住辦11264.8333794.4交通鉀鹽集團(tuán)3180694120.6%上海土地市場(chǎng)四大特征：規(guī)模萎縮、熱情不減、無(wú)流標(biāo)地、溢價(jià)降低走勢(shì)預(yù)測(cè)成交量：整體下滑5-10%。成交金額：預(yù)計(jì)同比下降8%-12%。

總基調(diào)：2011年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入相對(duì)較長(zhǎng)的調(diào)整期，主要針對(duì)商品住宅市場(chǎng)，保障房、商業(yè)地產(chǎn)仍然具有較好發(fā)展前景。土地：成交面積保持去年水平，金額下滑10%左右。樂(lè)觀預(yù)期：本輪調(diào)整周期長(zhǎng)1年，調(diào)整持續(xù)到2012年初悲觀預(yù)期：本輪調(diào)整周期至少長(zhǎng)達(dá)1.5-2年，調(diào)整持續(xù)到2012年底總基調(diào)——政策調(diào)控全面升級(jí)，樓市將進(jìn)入速凍期城市——一線二線沖擊大，三四線城市受影響較小一線城市二線城市三四線城市一線城市未來(lái)面臨的調(diào)控壓力較大，高端市場(chǎng)市場(chǎng)會(huì)以量跌價(jià)平為主，中低端市場(chǎng)價(jià)格明顯調(diào)整。受政策調(diào)控范圍的擴(kuò)大營(yíng)銷(xiāo)，未來(lái)二線城市受沖擊加大，尤其是部分房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市價(jià)格有調(diào)整壓力，將出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌。未來(lái)三四線城市將會(huì)承接更多來(lái)自一二線城市的投資資金，總體來(lái)看將相對(duì)平穩(wěn)；而一些具備高鐵、旅游、養(yǎng)老等概念的城市，抗跌性尤其明顯。量?jī)r(jià)齊跌政策因素資金運(yùn)動(dòng)規(guī)律抑制部分高房?jī)r(jià)城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲由高風(fēng)險(xiǎn)城市流向低風(fēng)險(xiǎn)城市量?jī)r(jià)稍跌量?jī)r(jià)平穩(wěn)調(diào)控壓力下，未來(lái)城市走勢(shì)將出現(xiàn)分化，一線、二線城市受政策沖擊較大，成交量將出現(xiàn)明顯下滑；三四線城市不是調(diào)控的重點(diǎn)，受政策影響較小。另一方面,剛性需求和一、二線城市中溢出的投資資金使得這些城市需求面依然相對(duì)活躍,因此市場(chǎng)走勢(shì)相對(duì)穩(wěn)健。產(chǎn)品——改善型產(chǎn)品受沖擊較大，剛性需求產(chǎn)品受影響較小購(gòu)房需求投機(jī)需求投資需求改善性需求剛性自住需求中低檔、小戶型價(jià)跌量平差別化信貸與限購(gòu)政策的濾出效應(yīng)中檔物業(yè)價(jià)微跌量縮高檔物業(yè)價(jià)平量無(wú)投機(jī)、投資、改善需求自住剛需受政策調(diào)控影響，投機(jī)、改善型產(chǎn)品受沖擊最大，小戶型、中低價(jià)位住宅受沖擊較小。機(jī)會(huì)——2011年市場(chǎng)仍可能存在四類(lèi)機(jī)會(huì)產(chǎn)品性機(jī)會(huì)小戶型、中低價(jià)2011年可能存在的

機(jī)會(huì)點(diǎn)城市性機(jī)會(huì)三四線城市模式性機(jī)會(huì)商業(yè)、旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)2011年樓市四大機(jī)會(huì)點(diǎn)2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入較長(zhǎng)時(shí)間的低迷，但仍不乏機(jī)會(huì)點(diǎn)。時(shí)間性機(jī)會(huì)下半年政策執(zhí)行力度回暖——政策何時(shí)取消，市場(chǎng)何時(shí)回暖市場(chǎng)回暖看政策,政策放松需具備六大條件企業(yè)的應(yīng)對(duì)建議？數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC應(yīng)對(duì)建議——抓住機(jī)遇快賣(mài)房10年1月國(guó)十一條取消優(yōu)惠新“國(guó)十條”差別信貸9.