貴州龍里縣金鵬花園項(xiàng)目定位及營(yíng)銷(xiāo)思路報(bào)告-XXXX年

金鵬花園項(xiàng)目定位及營(yíng)銷(xiāo)思路報(bào)告百聯(lián)利地產(chǎn)2010年10月細(xì)節(jié)中尋求突破本項(xiàng)目作為龍里縣城第一批高層住宅社區(qū)，賣(mài)給誰(shuí)？如何賣(mài)？此為本次提案中需要研究的重中之重。除此之外，如何通過(guò)本項(xiàng)目樹(shù)立金鵬集團(tuán)在龍里縣城的社會(huì)影響力亦不可忽略。為此，整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作須從細(xì)節(jié)做起，在細(xì)節(jié)中尋求突破，在一點(diǎn)一滴中建立項(xiàng)目的品質(zhì)與高度。如何在細(xì)節(jié)中尋求出突破口，首先得有全面精細(xì)而的市場(chǎng)研究作為前提。我們的思考？市場(chǎng)品讀龍里，隸屬黔南布依族苗族自治州，現(xiàn)轄龍山、谷腳、洗馬、羊場(chǎng)、哪嗙、谷龍、巴江八鄉(xiāng)。規(guī)劃建設(shè)的龍里縣城200平方公里，是貴陽(yáng)半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈的重要組成部分。09年末，全縣總?cè)丝?1.6萬(wàn)人，城區(qū)人口約3萬(wàn)。龍里屬亞熱帶季風(fēng)濕潤(rùn)氣候，溫和舒適、日照充分，冬無(wú)嚴(yán)寒，夏無(wú)酷暑，年平均氣溫14.8℃；縣內(nèi)共有河流、溪澗102處，大多自西向東流入貴定縣境內(nèi)，縣城與各工業(yè)園區(qū)都建設(shè)有自來(lái)水廠，日供水量3萬(wàn)余噸，變電站10座；2009年全縣生產(chǎn)總值25.8億元，人均GDP11933元，財(cái)政總收入30002萬(wàn)元，財(cái)政總支出54884萬(wàn)元，三次產(chǎn)業(yè)構(gòu)成為13.92：66.71：19.37，第二產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)地位，城鎮(zhèn)化率32%。我們可以看出……貴陽(yáng)半小時(shí)生活圈重要組成部分，是龍里縣整體騰飛的先決因素；氣候溫和，宜居性強(qiáng)；水電充沛，城市發(fā)展的優(yōu)先前提，同時(shí)體現(xiàn)政府的規(guī)劃力度；財(cái)政收入及人均GDP顯示龍里的經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展走勢(shì)，一片大好；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由以往的農(nóng)業(yè)主導(dǎo)向工業(yè)型轉(zhuǎn)型，同時(shí)服務(wù)業(yè)的比重逐漸增多，顯示出龍里未來(lái)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展將更加迅猛與健康。自古以來(lái)，龍里就是省會(huì)貴陽(yáng)東大門(mén)，是大西南連接華南、華東的要塞，《貴州通志》云“龍里縣負(fù)山阻溪，為八省咽喉”，縣城距離貴陽(yáng)市區(qū)28公里，距龍洞堡國(guó)際機(jī)場(chǎng)23公里，貴新高速、210國(guó)道和湘黔、黔桂、株六電氣化鐵路復(fù)線經(jīng)縣城橫貫縣境東西，在建的廈蓉高速公路、貴廣高速鐵路橫貫龍里。貴陽(yáng)市規(guī)劃建設(shè)的鐵路輕軌將從金陽(yáng)貫通龍里，使龍里公路、鐵路、航空三港合一，交通便捷，區(qū)位得天獨(dú)厚。未來(lái)的發(fā)展?jié)摿Σ豢晒懒?，貴龍經(jīng)濟(jì)圈的省規(guī)有其立足之點(diǎn)龍里縣旅游資源主要有龍架山國(guó)家森林公園、猴子溝省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)、龍里大草原、谷腳巫山古巖畫(huà)群、羊場(chǎng)云屯營(yíng)盤(pán)三元“八山一水十座橋”的布依族村寨等。這些鐘靈毓秀的山水風(fēng)光，原始樸實(shí)的自然生態(tài)，籠罩傳奇色彩的人文景觀，加上龍里比鄰貴陽(yáng)，是貴陽(yáng)近郊休閑度假旅游的好去處。旅游業(yè)發(fā)達(dá)貴龍城市經(jīng)濟(jì)帶貴龍城市經(jīng)濟(jì)帶為貴州省政府于2009年11月5日下發(fā)的《省人民政府關(guān)于龍里縣縣城總體規(guī)劃的批復(fù)》文件正式批準(zhǔn)。包括現(xiàn)代工業(yè)區(qū)、商貿(mào)物流區(qū)、城市生活區(qū)、生態(tài)休閑區(qū)和科研文化區(qū)，可開(kāi)發(fā)面積為50平方公里。貴龍城市經(jīng)濟(jì)帶迎合貴陽(yáng)城市經(jīng)濟(jì)圈的發(fā)展戰(zhàn)略，屬于城市東擴(kuò)的主要政府項(xiàng)目。如此的環(huán)境與利好，更加加速了龍里的發(fā)展步伐。本案貴龍城市經(jīng)濟(jì)帶貴龍城市經(jīng)濟(jì)帶建設(shè)分近期和遠(yuǎn)期實(shí)施，近期分三個(gè)戰(zhàn)略步驟：時(shí)間規(guī)劃2007~2010起步階段2011~2015加快發(fā)展階段2016~2020基礎(chǔ)建成與提升拓展階段2020年實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)帶區(qū)域：GDP總量達(dá)到200億元以上；人口聚集30萬(wàn)以上；森林覆蓋率達(dá)到46%以上。龍里機(jī)遇小結(jié)大市場(chǎng)環(huán)境貴陽(yáng)半小時(shí)城市經(jīng)濟(jì)圈，特別貴龍城市經(jīng)濟(jì)帶的城市發(fā)展戰(zhàn)略確定了未來(lái)的龍里縣的城市地位——“貴陽(yáng)后花園”；龍里縣統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示該縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展正處于迅猛且健康的趨勢(shì)；城市優(yōu)美，眾多旅游景點(diǎn)，宜居城市；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變使未來(lái)的龍里縣城更具競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)第三產(chǎn)業(yè)在整個(gè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的比重逐漸加大，預(yù)示著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景可觀；交通便捷，未來(lái)的交通樞紐。龍里在騰飛研究過(guò)龍里所處大環(huán)境，接下來(lái)我們來(lái)探討龍里房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀及未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)以及本項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。其一：國(guó)家家宏觀調(diào)控控政策對(duì)于于龍里未來(lái)來(lái)房地產(chǎn)市市場(chǎng)的影響響度分析國(guó)家政策：：自98年起，國(guó)家家多次通過(guò)過(guò)宏觀調(diào)控控打壓房地地產(chǎn)市場(chǎng)，，但10年的的政政策策打打壓壓力力度度最最為為徹徹底底，，且且政政策策層層出出不不窮窮。。威脅脅機(jī)遇遇VS國(guó)家家政政策策調(diào)調(diào)控控對(duì)對(duì)象象主主要要是是房房地地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)位位較較高高的的一一線線城城市市的的，，龍龍里里屬屬于于三三線線城城市市；；貴龍龍經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)帶帶的的發(fā)發(fā)展展規(guī)規(guī)劃劃將將對(duì)對(duì)龍龍里里的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)無(wú)無(wú)論論是是從從開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)模模式式還還是是從從房房?jī)r(jià)價(jià)具具有有極極大大地地拉拉動(dòng)動(dòng)作作用用，，結(jié)論論權(quán)衡衡威威脅脅與與機(jī)機(jī)遇遇，，相相對(duì)對(duì)而而言言，，龍龍里里房房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)機(jī)機(jī)遇遇遠(yuǎn)遠(yuǎn)大大于于威威脅脅，，在在未未來(lái)來(lái)幾幾年年之之內(nèi)內(nèi)都都將將處處于于較較快快的的發(fā)發(fā)展展水水平平。。其二二：：龍龍里里房房地地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)發(fā)展展以前前建建筑筑現(xiàn)在在建建筑筑從對(duì)對(duì)比比中中可可以以看看出出，，龍龍里里以以往往房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)整整體體品品質(zhì)質(zhì)感感低低，，多多層層為為主主；；現(xiàn)行行開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目整整體體品品質(zhì)質(zhì)較較高高，，物物業(yè)業(yè)類(lèi)類(lèi)型型多多元元化化開(kāi)發(fā)發(fā)理理念念及及開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)模模式式正正在在逐逐步步走走向向成成熟熟項(xiàng)目目規(guī)規(guī)模模項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目規(guī)模利恒步行街整體7棟，總建面約5萬(wàn)㎡利恒新農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)整體6棟，總建面約10萬(wàn)㎡錦繡龍山花園30萬(wàn)㎡森林湖畔51萬(wàn)㎡醫(yī)藥物流中心50萬(wàn)㎡中興嘉園15萬(wàn)㎡…………在售售或或在在建建項(xiàng)項(xiàng)目目規(guī)規(guī)模模較較大大，，同同時(shí)時(shí)也也顯顯示示出出未未來(lái)來(lái)龍龍里里房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)供供應(yīng)應(yīng)量量較較大大，，本本項(xiàng)項(xiàng)目目從從規(guī)規(guī)模模角角度度考考慮慮在在整整個(gè)個(gè)龍龍里里市市場(chǎng)場(chǎng)中中競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力力度度不不強(qiáng)強(qiáng)。。物業(yè)類(lèi)型成多元化物業(yè)，開(kāi)發(fā)模式逐漸成熟，獨(dú)棟、聯(lián)排、花園洋房、小高層、高層等等。小區(qū)配套會(huì)所、大型商業(yè)、星級(jí)酒店等等自身配套越來(lái)越完善。園林環(huán)境因?yàn)榇蟊P(pán)不斷涌現(xiàn)，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目皆比較注重園林環(huán)境的打造，整體品質(zhì)感較大幅度的提升。通過(guò)過(guò)對(duì)對(duì)龍龍里里多多個(gè)個(gè)在在售售或或在在建建項(xiàng)項(xiàng)目目的的調(diào)調(diào)查查分分析析，，我我們們可可以以看看到到………龍里里開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商的的開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)理理念念正正在在一一步步步步的的走走向向成成熟熟戶(hù)型型面面積積面積積比比例例從圖圖可可知知：：當(dāng)當(dāng)前前龍龍里里主主力力戶(hù)戶(hù)型型為為80~90㎡的的二二房房及及110~130㎡的的三三房房，，產(chǎn)產(chǎn)品品同同質(zhì)質(zhì)化化嚴(yán)嚴(yán)重重，，市市場(chǎng)場(chǎng)區(qū)區(qū)別別度度不不強(qiáng)強(qiáng)。。銷(xiāo)售售價(jià)價(jià)格格具不不完完全全統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)（（有有項(xiàng)項(xiàng)目目未未開(kāi)開(kāi)盤(pán)盤(pán)，，僅僅作作為為預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)參參考考價(jià)價(jià)格格）），，龍龍里里整整體體均均價(jià)價(jià)不不高高，，較較多多項(xiàng)項(xiàng)目目均均價(jià)價(jià)控控制制在在2200與2400價(jià)格格區(qū)區(qū)間間，，房房?jī)r(jià)價(jià)提提升升空空間間較較大大！！部分分典典型型個(gè)個(gè)案案———利恒恒商商業(yè)業(yè)步步行行街街項(xiàng)目名稱(chēng)利恒商業(yè)步行街項(xiàng)目地址正大街綠化率20%項(xiàng)目概況項(xiàng)目地處位于舊城區(qū)，正大街繁榮地段，共6棟，2層商業(yè)街，目前商業(yè)已經(jīng)投入使用。預(yù)售單位整體銷(xiāo)售率約90%。地處中心位置，交通便利，配套齊全。開(kāi)發(fā)商其他項(xiàng)目氣象局旁利恒新農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，大面積拆遷開(kāi)發(fā)理念商住同行，以住帶商，以商托住戶(hù)型配比及銷(xiāo)售價(jià)格戶(hù)型一房二房三房復(fù)式底層商業(yè)二層商業(yè)面積55~6580~90120~140170~200————————銷(xiāo)售價(jià)格2400238023002150臨街3萬(wàn)背街1.9萬(wàn)臨街7000背街6000區(qū)域域優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)明明顯顯，，商商業(yè)業(yè)步步行行街街配配套套為為本本項(xiàng)項(xiàng)目目最最大大亮亮點(diǎn)點(diǎn)，，與與本本項(xiàng)項(xiàng)目目相相鄰鄰，，在在客客觀觀競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)的的同同時(shí)時(shí)其其商商業(yè)業(yè)氛氛圍圍亦亦可可成成為為本本項(xiàng)項(xiàng)目目的的又又一一優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)?。〔糠址值涞湫托蛡€(gè)個(gè)案案———錦繡繡龍龍山山花花園園項(xiàng)目名稱(chēng)錦繡龍山花園項(xiàng)目地址環(huán)城路中段，西關(guān)坡轉(zhuǎn)盤(pán)旁綠化率68%項(xiàng)目概況30萬(wàn)建面，共54棟，分三期開(kāi)發(fā)，規(guī)劃園林景觀較好，同時(shí)占據(jù)外部景觀資源優(yōu)勢(shì)，南鄰縣政府，距離縣中心約5分鐘車(chē)程，高速出入口，緊扣貴龍經(jīng)濟(jì)帶規(guī)劃，形象定位“國(guó)際風(fēng)情山水人文社區(qū)”。開(kāi)發(fā)商其他項(xiàng)目錦繡陽(yáng)光、龍鼎大酒店（在建五星級(jí)）開(kāi)發(fā)理念大盤(pán)，注重配套與景觀的打造戶(hù)型配比及銷(xiāo)售價(jià)格戶(hù)型兩房三房其他面積80~90110~130178~233銷(xiāo)售價(jià)格1916~25002086~2356——大盤(pán)盤(pán)模模式式，，開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)理理念念先先進(jìn)進(jìn)，，高高端端住住宅宅區(qū)區(qū)，，未未來(lái)來(lái)本本項(xiàng)項(xiàng)目目的的潛潛在在競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手手之之一一??！部分分典典型型個(gè)個(gè)案案———森林林湖湖畔畔項(xiàng)目名稱(chēng)森林湖畔項(xiàng)目地址龍架山森林公園旁綠化率60%項(xiàng)目概況51萬(wàn)建面，豪宅品質(zhì)，，貴龍經(jīng)濟(jì)無(wú)障礙通道及蓉廣高速出口較近，依山傍水，規(guī)劃配套高爾夫球場(chǎng)、學(xué)校、商場(chǎng)的，9月25日一期19萬(wàn)㎡開(kāi)盤(pán)。開(kāi)發(fā)商其他項(xiàng)目——開(kāi)發(fā)理念大盤(pán)手筆，園林先行，注重現(xiàn)場(chǎng)細(xì)節(jié)戶(hù)型配比及銷(xiāo)售價(jià)格戶(hù)型一房二房三房聯(lián)排別墅獨(dú)棟別墅面積55~6580~90120~140250~400300~400銷(xiāo)售價(jià)格預(yù)計(jì)價(jià)格2000—3000代表表著著目目前前龍龍里里最最高高檔檔住住宅宅區(qū)區(qū)，，無(wú)無(wú)論論從從規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)還還是是從從操操盤(pán)盤(pán)理理念念都都將將在在龍龍里里形形成成一一新新的的里里程程碑碑??！置業(yè)業(yè)人人群群通過(guò)過(guò)我我公公司司市市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)研研小小組組的的走走訪訪調(diào)調(diào)研研，，客客觀觀分分析析出出現(xiàn)現(xiàn)行行龍龍里里購(gòu)購(gòu)房房置置業(yè)業(yè)人人群群主主要要組組成成為為：：龍里里縣縣城城本本地地人人，，老老城城情情節(jié)節(jié)；；貴陽(yáng)陽(yáng)地地區(qū)區(qū)，，受受政政策策引引導(dǎo)導(dǎo)，，龍龍里里更更加加適適合合居居住住，，房房?jī)r(jià)價(jià)相相對(duì)對(duì)較較低低；；周邊邊鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)，，““向向城城市市人人轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變變理理念念””，，且且意意識(shí)識(shí)到到未未來(lái)來(lái)龍龍里里的的發(fā)發(fā)展展（（現(xiàn)現(xiàn)階階段段每每周周五五將將有有不不同同鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)的的專(zhuān)專(zhuān)場(chǎng)場(chǎng)演演出出））；；周邊市縣（主主要為福泉、、貴定、盤(pán)江江區(qū)域）。區(qū)域房地產(chǎn)市市場(chǎng)結(jié)論：在市場(chǎng)利好性性較為突出的的同時(shí)亦不可可忽視其存存在的激烈競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)性！在前面篇幅中中，我們了解解到了市場(chǎng)給給我們提供了了什么信息，，接下來(lái)，我我們需要從自自身角度考慮慮我們項(xiàng)目能能夠給市場(chǎng)、、給客戶(hù)提供供什么樣產(chǎn)品品項(xiàng)目品讀經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)標(biāo)一期項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總用地面積9111㎡總建筑面積47151㎡住宅建筑面積44917㎡商業(yè)建筑面積2234㎡建筑密度30.1%容積率5.80綠化率31%停車(chē)位150個(gè)二期項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總用地面積12247.7㎡總建筑面積61238.5㎡住宅建筑面積73740㎡商業(yè)建筑面積5000㎡建筑密度30%容積率5.0綠化率31%停車(chē)位250個(gè)分析：優(yōu)勢(shì)建筑密度較低低，舒適度相相對(duì)較高；一、二期地塊塊道路割斷，，天橋連通，，可增加臨街街商業(yè)面，增增加商業(yè)價(jià)值值；商業(yè)面積少，，純住宅小區(qū)區(qū)；劣勢(shì)項(xiàng)目規(guī)模一般般，在龍里難難以在規(guī)模上上占有優(yōu)勢(shì)；；停車(chē)位較少約約1：0.5，未能滿(mǎn)足未未來(lái)的市場(chǎng)需需求；商業(yè)面積規(guī)劃劃較少，商業(yè)業(yè)利潤(rùn)較大，，且在本區(qū)域域有較好的商商業(yè)氛圍，項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值未能能得到最大體體現(xiàn)。整體規(guī)劃分析：人車(chē)分流，提提升小區(qū)品質(zhì)質(zhì)；一、二期天橋橋相連形成統(tǒng)統(tǒng)一整體，架架空?qǐng)@林體現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目整體性性；整體布局南北北向，朝向較較好；未設(shè)置地下車(chē)車(chē)庫(kù)，可降低低開(kāi)發(fā)成本，，但同時(shí)亦影影響了項(xiàng)目的的商業(yè)價(jià)值。。戶(hù)型分析：優(yōu)公攤率控制在在20%以?xún)?nèi)，較為合合理；戶(hù)型設(shè)計(jì)方正正緊湊，面積積區(qū)間較為合合理；大三房戶(hù)型設(shè)設(shè)計(jì)入戶(hù)花園園增加亮點(diǎn)；；通風(fēng)采光較好好，無(wú)暗房出出現(xiàn)。劣一期戶(hù)型以三三房為主，麗麗陽(yáng)居、如意意府均未出現(xiàn)現(xiàn)二房戶(hù)型；；僅為單陽(yáng)臺(tái)且且進(jìn)深較窄，，使用性能差差；戶(hù)型設(shè)計(jì)中規(guī)規(guī)中矩，創(chuàng)新新理念不夠若能修改建議議戶(hù)型比例重組組，增加二房房；同時(shí)加深景觀觀陽(yáng)臺(tái)寬度另另增設(shè)生活陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)乃至三陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)；出現(xiàn)當(dāng)前流行行戶(hù)型設(shè)計(jì)（（小復(fù)式、偷偷送面積等等等）項(xiàng)目四至本案北向民民用住住宅，，東北北為司司法局局市政政配套套，街街道較較為狹狹窄民用住住宅司法局局利恒商商業(yè)街街小吃街街西向目目前為為連接接正大大街與與環(huán)城城路通通道，，嘈雜雜擁擠擠；隔隔路相相鄰為為在建建利恒恒商業(yè)業(yè)街，，未來(lái)來(lái)本區(qū)區(qū)域主主要的的購(gòu)物物場(chǎng)所所，再再稍遠(yuǎn)遠(yuǎn)有聯(lián)聯(lián)華超超市，，商業(yè)業(yè)價(jià)值值高。。環(huán)城路路龍里中中學(xué)南向?yàn)闉橹鞲筛傻拉h(huán)環(huán)城路路，通通向汽汽車(chē)站站、火火車(chē)站站，隔隔路相相鄰龍龍里中中學(xué)教教育配配套東向目目前為為破舊舊農(nóng)民民房，，目前前形象象較差差。目前整整體居居住素素質(zhì)較較差，，但從從長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)而言言，商商業(yè)價(jià)價(jià)值高高，擁?yè)碛薪探逃惺姓渑涮?，，交通通便利利，待待舊城城整體體改造造完成成具有有可觀觀的升升值空空間??！周邊配配套商業(yè)配配套齊齊全，，商業(yè)業(yè)氛圍圍濃厚厚通往火火車(chē)站站汽車(chē)車(chē)站路路行5分鐘主干道道位置置，城城內(nèi)交交通路路網(wǎng)發(fā)發(fā)達(dá)，，離火火車(chē)站站、汽汽車(chē)站站僅5分鐘路路程，，外部部交通通暢通通無(wú)憂(yōu)憂(yōu)！通往龍龍里小小學(xué)龍里中中學(xué)教育配配套齊齊全其他配配套市政配配套SWOT分析優(yōu)勢(shì)（（S）:高舒適適度以以住宅宅為主主的小小區(qū)；；老城區(qū)區(qū)，配配套齊齊全；；交通路路網(wǎng)發(fā)發(fā)達(dá)；；劣勢(shì)（（W）:規(guī)模相相對(duì)較較小，，且戶(hù)戶(hù)型設(shè)設(shè)計(jì)亮亮點(diǎn)不不夠，，戶(hù)型型定位位略有有偏差差；老城區(qū)區(qū)，目目前整整體居居住素素質(zhì)不不高；；機(jī)會(huì)（（O）:貴龍城城市經(jīng)經(jīng)濟(jì)帶帶已現(xiàn)現(xiàn)雛形形；利恒商商業(yè)街街開(kāi)始始運(yùn)作作，片片區(qū)已已經(jīng)有有了一一定的的知名名度；；龍里的的經(jīng)濟(jì)濟(jì)正處處于快快速增增長(zhǎng)階階段；；威脅（（T）:縣城其其他大大型項(xiàng)項(xiàng)目的的興建建給項(xiàng)項(xiàng)目的的銷(xiāo)售售帶來(lái)來(lái)潛在在威脅脅；國(guó)家宏宏觀調(diào)調(diào)控政政策盡盡管在在三線線城市市也必必然會(huì)會(huì)影響響客戶(hù)戶(hù)的購(gòu)購(gòu)買(mǎi)欲欲望。。項(xiàng)目解解讀小小結(jié)：：本項(xiàng)目目從整整體來(lái)來(lái)看，，是一一個(gè)明明顯優(yōu)優(yōu)勢(shì)大大于劣劣勢(shì)，，機(jī)會(huì)會(huì)大于于威脅脅的項(xiàng)項(xiàng)目，，但我我們存存在的的劣勢(shì)勢(shì)與威威脅亦亦不容容忽略略，我我們應(yīng)應(yīng)持嚴(yán)嚴(yán)肅而而認(rèn)真真的態(tài)態(tài)度對(duì)對(duì)待。。發(fā)揮揮優(yōu)勢(shì)勢(shì)、弱弱化劣劣勢(shì)、、抓住住機(jī)會(huì)會(huì)、規(guī)規(guī)避威威脅，，才能能使本本項(xiàng)目目的價(jià)價(jià)值得得到最最大化化?；氐角扒把?，，“我們的的思考考”我司提出出該項(xiàng)目目的運(yùn)作作整體思思路“在細(xì)節(jié)節(jié)中尋求求突破””到此階段段我們可可以認(rèn)識(shí)識(shí)到其思思路的正正確性：：按照平常常運(yùn)作模模式，項(xiàng)項(xiàng)目銷(xiāo)售售也不是是問(wèn)題，，但若以以獲得項(xiàng)項(xiàng)目最大大利益為為第一出出發(fā)點(diǎn)，，提升銷(xiāo)銷(xiāo)售價(jià)格格、縮短短銷(xiāo)售周周期，從從而在市市場(chǎng)上為為本項(xiàng)目目為開(kāi)發(fā)發(fā)商贏得得知名度度。在其其他項(xiàng)目目的激烈烈競(jìng)爭(zhēng)下下，我們們必須得得有自己己出彩之之處，在在注意細(xì)細(xì)節(jié)的同同時(shí)還得得突破正正常的模模式去運(yùn)運(yùn)作！如何注意意細(xì)節(jié)？？又如何在在細(xì)節(jié)中中尋求突突破？首先，對(duì)對(duì)本項(xiàng)目目進(jìn)行準(zhǔn)準(zhǔn)備的定定位定位大方方向?qū)傩孕越缍ㄖ黝}地產(chǎn)產(chǎn)主題地產(chǎn)產(chǎn)是相對(duì)對(duì)于常規(guī)規(guī)城市地地產(chǎn)而言言的，兩兩者的區(qū)區(qū)別主要要是在于于主題地地產(chǎn)是運(yùn)運(yùn)用自身身產(chǎn)品的的差異化化與獨(dú)特特化元素素，與周周邊項(xiàng)目目共有相相同資源源的前提提下，深深入挖掘掘項(xiàng)目特特性（或或者創(chuàng)造造特性））。本項(xiàng)目?jī)?yōu)優(yōu)勢(shì)較多多貴龍經(jīng)濟(jì)濟(jì)帶的拉拉動(dòng)——貴陽(yáng)后花花園其他項(xiàng)目目一樣，，某些項(xiàng)項(xiàng)目比我我們更具具有此競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力?。利用龍里里中學(xué)、、小學(xué)打打教育牌牌利恒步行行街、中中興嘉園園亦享有有同等資資源！X……………………………………………………………X定位突破破以上的特特性并不不是不能能用，而而且是一一定要用用！我們能不不能在用用一種元元素來(lái)座座引頭，，牽領(lǐng)項(xiàng)項(xiàng)目的其其他屬性性呢？貴龍經(jīng)濟(jì)濟(jì)帶教育配套套好醫(yī)療配套套生活配套套無(wú)憂(yōu)交通便利利高層建筑筑，無(wú)遮遮擋以住宅為為主，舒舒適體現(xiàn)出“休閑””“休閑””“休閑””，是一一種生活活態(tài)度，，可以視視為本項(xiàng)項(xiàng)目所有有特性的的代名詞詞。同時(shí)，貴貴州本就就是一個(gè)個(gè)旅游業(yè)業(yè)較多，，環(huán)境優(yōu)優(yōu)美，““休閑城城市”，，人們的的生活態(tài)態(tài)度更多多的是追追求安逸逸、悠閑閑、情緒緒化，因因此，““休閑””一詞符符合客戶(hù)戶(hù)群體的的精神需需求！主題地產(chǎn)產(chǎn)，我們們就可以以抓住““休閑””這一特特性，休閑映射射出安逸逸、溫馨馨安逸、溫溫馨讓人人聯(lián)想到到花園因此，花花園式社社區(qū)與生生活形態(tài)態(tài)非常符符合本項(xiàng)項(xiàng)目花園式社社區(qū)與生生活形態(tài)態(tài)，我們們?nèi)绾蝸?lái)來(lái)提煉出出更具有有影響力力的名號(hào)號(hào)呢？將眼界放放寬，我我們可以以看看““新加坡坡”這個(gè)個(gè)國(guó)家新加坡解解讀新加坡，，最吸引引人的地地方就是是其良好好的綠化化環(huán)境，，這已成成為其重重要的旅旅游吸引引力之一一。但這這不是自自然的巧巧合，而而是精心心規(guī)劃的的結(jié)果。。其城市市規(guī)劃中中專(zhuān)門(mén)有有一章““綠色和和藍(lán)色規(guī)規(guī)劃”，，在新加加坡建設(shè)設(shè)初期就就開(kāi)始引引入“花花園城市市”理論論。六十十年代提提出綠化化凈化新新加坡，，七十年年代制定定了道路路綠化規(guī)規(guī)劃，加加強(qiáng)環(huán)境境綠化中中的彩色色植物的的應(yīng)用，，八十年年代提出出種植果果樹(shù)，增增設(shè)專(zhuān)門(mén)門(mén)的休閑閑設(shè)施，，九十年年代提出出建設(shè)生生態(tài)平衡衡的公園園，發(fā)展展更多各各種各樣樣的主題題公園。。倡導(dǎo)綠綠化、生生態(tài)、環(huán)環(huán)保、文文明。那么，我我們?cè)趦?nèi)內(nèi)部園林林上下功功夫，將將“新加加坡”元元素加入入其中，，配合外外部已有有特性，，“主題題”即可可出現(xiàn)形象定位位新加坡親親情園林林花園式式生活典典范社區(qū)區(qū)定位釋義義：新加坡親親情園林林：以““新加坡坡”這一一國(guó)際化化為源頭頭，體現(xiàn)現(xiàn)生活品品質(zhì)；花園式生生活：體體現(xiàn)休閑閑安逸的的生活態(tài)態(tài)度典范社區(qū)區(qū)：具有有“地標(biāo)標(biāo)性”；；形象定位位語(yǔ)金鵬花園園新加坡親親情園林林花花園式式生活典典范定位配合合在園林上上下功夫夫，灌入入具有““新加坡坡”代表表性的元元素——新加坡景景區(qū)————新加坡街街道一角角——要點(diǎn)：綠綠色植物物為主，，點(diǎn)綴適適當(dāng)色彩彩，整體體感覺(jué)清清新明朗朗園林突破破適當(dāng)概念念藝術(shù)小小品小區(qū)內(nèi)部部通道適當(dāng)水景景園林節(jié)節(jié)點(diǎn)綠色草皮皮加休息息避雨長(zhǎng)長(zhǎng)廊園林配合合目標(biāo)客戶(hù)戶(hù)定位他們?yōu)槭彩裁磥?lái)這這里買(mǎi)房房？1、貴龍經(jīng)經(jīng)濟(jì)帶的的影響2、倡導(dǎo)悠悠閑地生生活方式式核心客戶(hù)戶(hù)群：看好貴龍龍經(jīng)濟(jì)帶帶的發(fā)展展前景；；素質(zhì)較高高，真正正懂得享享受的人人；來(lái)源于縣縣城及周周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)。重要客戶(hù)戶(hù)群：城市中高高等收入入人群；；素質(zhì)較高高，比較較注重享享受；來(lái)源于周周邊縣市市及貴陽(yáng)陽(yáng)；游離客戶(hù)戶(hù)群：跟風(fēng)效應(yīng)應(yīng)的人群群等等抓住引導(dǎo)不放過(guò)價(jià)格定位位市場(chǎng)比較較法預(yù)測(cè)價(jià)格格選取同區(qū)區(qū)同質(zhì)、、同區(qū)異異質(zhì)、異異區(qū)樓盤(pán)盤(pán)進(jìn)行相相關(guān)因素素比較，，按不同同比例權(quán)權(quán)重權(quán)相相加，計(jì)計(jì)算出產(chǎn)產(chǎn)品的靜靜態(tài)價(jià)格格（此價(jià)價(jià)格為若若現(xiàn)在自自然銷(xiāo)售售的價(jià)格格）假定本項(xiàng)項(xiàng)目的入入市時(shí)間間選擇2011年3月份

利恒商業(yè)街錦繡龍山中興嘉園本項(xiàng)目?jī)r(jià)格（元/m2）225021502200———區(qū)位調(diào)整100%90%90%100%規(guī)模調(diào)整90%120%110%100%品質(zhì)調(diào)整70%90%75%100%配套調(diào)整100%90%90%100%時(shí)間調(diào)整80%90%90%100%調(diào)整后價(jià)格（元/m2）255722402418———所占權(quán)重0.50.30.21價(jià)格合成（元/m2）12786724842434市場(chǎng)比較較法因素一：：附加值打打造、工工程質(zhì)量量與進(jìn)度度與影響響包裝的的到位市場(chǎng)溢價(jià)價(jià)率區(qū)間間（2％~5％）因素二：：專(zhuān)業(yè)代理理公司成成功的樓樓盤(pán)策劃劃銷(xiāo)售經(jīng)經(jīng)驗(yàn)價(jià)格因素素修正通過(guò)溢價(jià)價(jià)分析，，保守預(yù)預(yù)估本項(xiàng)項(xiàng)目可實(shí)實(shí)現(xiàn)整體體均價(jià)為為：2482元/m2——2555元/m2權(quán)衡特性性，我司司有信心心項(xiàng)目整整體均價(jià)價(jià)實(shí)現(xiàn)按按建面計(jì)計(jì)算2520元/㎡較為準(zhǔn)確確的定位位之后，，我們來(lái)來(lái)探討以以何種方方式推出出市場(chǎng)，，一炮而而紅推廣策略略在前言中中我們分分析了本本項(xiàng)目的的成功運(yùn)運(yùn)作須在在細(xì)節(jié)中中尋求突突破。講講述到此此，我們們?cè)谡w體定位上上以及園園林風(fēng)格格上得到到了突破破點(diǎn)。但是，還還不夠，，我們還還需要從從其他方方向?qū)ふ艺彝黄瓶诳凇茝V實(shí)施施前圍繞繞提供花花園式生生活典范范的優(yōu)化化建議?。‘a(chǎn)品科技A外窗系統(tǒng)統(tǒng)技術(shù)關(guān)鍵鍵：窗戶(hù)和和玻璃采采用斷熱熱鋁合金金窗框＋＋LOW-E鍍銀膜低低輻射保保溫玻璃璃。技術(shù)檔案案：反射80％以上的的遠(yuǎn)紅外外線輻射射（普通通玻璃只只反射12％左右））傳熱系數(shù)數(shù)小于1.35W/（m2·K）〔傳統(tǒng)單層層玻璃窗窗為5.4W/（m2·K），中空空普通玻玻璃窗只只有2.9W/（m2·K）〕LOW-E玻璃＋氬氬氣斷橋鋁合合金窗突破產(chǎn)品科技B外墻系統(tǒng)統(tǒng)技術(shù)檔案案：能?chē)?yán)密阻阻止冷熱熱輻射和和傳導(dǎo)干掛幕墻墻起到““遮陽(yáng)傘傘”的功功能，保保護(hù)外保保溫板不不受雨雪雪侵蝕，，可以抵抵擋輻射射外保溫方方式防止止冷/熱橋產(chǎn)生生，優(yōu)于于內(nèi)保溫溫流動(dòng)空氣氣層揮發(fā)發(fā)保溫板板水汽，，永久保保持保溫溫板的干干燥及保保溫效果果傳熱系數(shù)數(shù)低至0.2至0.3技術(shù)關(guān)鍵鍵：采用歐歐洲標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)四層外外墻防護(hù)護(hù)技術(shù)。。突破產(chǎn)品科技C新風(fēng)系統(tǒng)統(tǒng)技術(shù)關(guān)鍵鍵：采用新新風(fēng)過(guò)濾濾系統(tǒng)，，保持室室內(nèi)恒溫溫恒濕。。技術(shù)檔案案：不用開(kāi)窗窗也能享享受大自自然的新新鮮空氣氣避免““空調(diào)病病”避免室內(nèi)內(nèi)家具、、衣物發(fā)發(fā)霉清除室內(nèi)內(nèi)裝飾后后長(zhǎng)期緩緩釋的有有害氣體體，利于于人體健健康調(diào)節(jié)室內(nèi)內(nèi)濕度，，節(jié)省取取暖費(fèi)用用有效排除除室內(nèi)各各種細(xì)菌菌、病毒毒突破產(chǎn)品主入口小區(qū)主入入口既面面子工程程或者說(shuō)說(shuō)是形象象工程，，標(biāo)識(shí)性性強(qiáng)，建建議設(shè)置置裝飾藝術(shù)術(shù)裝飾藝術(shù)術(shù)：是從從英語(yǔ)installationart翻譯過(guò)來(lái)來(lái)，它它本身是是建筑學(xué)學(xué)的術(shù)語(yǔ)語(yǔ)……泛指可被被布置置、移動(dòng)動(dòng)、拆卸卸的舞臺(tái)臺(tái)布景及及其部件件。簡(jiǎn)簡(jiǎn)單說(shuō)，，就是一一種置于于某一空空間內(nèi)、、融于于周?chē)h(huán)環(huán)境并具具有象征征意義的的建筑實(shí)實(shí)體，，兼具功功能性、、裝飾性性及召示示性。此類(lèi)形態(tài)態(tài)亦可運(yùn)運(yùn)用之項(xiàng)項(xiàng)目園林林與售樓樓處門(mén)口口，有““未成曲曲調(diào)先有有情”之之感。突破配套物管科技化智智能物管管皇家禮遇遇式物管管聘請(qǐng)知名名物管或或物管顧顧問(wèn)，壯壯大項(xiàng)目目聲勢(shì)，，體現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目高檔檔價(jià)值。?？蓞⒖伎嘉锕芄荆夯ɑ幽?、、保利、、世邦魏魏理仕、、獅城怡怡安等等等。要點(diǎn)：物管提前前進(jìn)入，，在項(xiàng)目目客戶(hù)積積累期物物管就開(kāi)開(kāi)始介入入，以形形象工程程抓住客客戶(hù)。突破配套物管建議在物管管考慮階段段，選擇區(qū)區(qū)別于目前前凱里的物物管模式，，提前介入入項(xiàng)目。在在物管公司司的選擇上上必須得是是比較知名名的物管公公司，具有有較高的素素質(zhì)。設(shè)置智能化化安防系統(tǒng)統(tǒng)與酒店式式24小時(shí)服務(wù)體體系超星級(jí)皇室室管家服務(wù)務(wù)1）、家居服服務(wù)：－24小時(shí)住客管管理緊急熱熱線，隨時(shí)時(shí)解憂(yōu)避難難；－叫醒服務(wù)務(wù)，留言服服務(wù)；－搬家服務(wù)務(wù)；－預(yù)定及的的士叫車(chē)服服務(wù)；－代繳水電電費(fèi)服務(wù)；；－日用品配配送中心；；－寵物寄養(yǎng)養(yǎng)或急救服服務(wù)；－上門(mén)收取取干洗衣物物；－免費(fèi)知識(shí)識(shí)講座；－業(yè)主健康康中心；2）商務(wù)服務(wù)務(wù)－商務(wù)中心心；（代定定客房，票票務(wù)服務(wù)，，法律顧問(wèn)問(wèn)及理財(cái)咨咨詢(xún)，傳真真及復(fù)印））－私人助理理；－專(zhuān)車(chē)接送送服務(wù)；－會(huì)議服務(wù)務(wù)。－送餐服務(wù)務(wù)配套入戶(hù)大堂形象留給別別人，享受受留給自己己樓宇單元入入口門(mén)廳設(shè)設(shè)計(jì)采用星星級(jí)酒店大大堂標(biāo)準(zhǔn)，，除了藝藝術(shù)掛畫(huà)、、吊燈、壁壁燈，還專(zhuān)專(zhuān)設(shè)洽談、、休息區(qū)，，讓住戶(hù)擁?yè)碛行羌?jí)酒酒店般的尊尊崇。突破配套售房部銷(xiāo)售中心建建議氣勢(shì)磅磅礴，裝修修風(fēng)格以時(shí)時(shí)尚、現(xiàn)代代、溫馨為為主題。面積要求400㎡以上突破營(yíng)銷(xiāo)推廣實(shí)材現(xiàn)場(chǎng)展展示執(zhí)行要點(diǎn)：將本案高高科技產(chǎn)品品樣板實(shí)材材放置銷(xiāo)售售現(xiàn)場(chǎng)，包包括外墻保保溫橫切面面、外窗系系統(tǒng)、新風(fēng)風(fēng)系統(tǒng)，供供客戶(hù)參觀觀。作用用：讓客戶(hù)眼眼見(jiàn)為實(shí)，，亦便于置置業(yè)顧問(wèn)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)講解細(xì)節(jié)中尋求求突破，不不單單是以以上部分的的方面，我我們?cè)阡N(xiāo)售售策略安排排中亦追求與眾不不同，貫串整個(gè)個(gè)營(yíng)銷(xiāo)，盡盡可能的搶搶占市場(chǎng)占占有率與知知名度！策略突破策略突破物管展示執(zhí)行要點(diǎn)：知名物管管模式提前前展示，不不單單出現(xiàn)現(xiàn)在銷(xiāo)售現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)，同時(shí)時(shí)不定期舉舉行物業(yè)管管理發(fā)布會(huì)會(huì)，另向社社會(huì)發(fā)布物物業(yè)管理公公告書(shū)。作用用：讓業(yè)主未未入住先感感受其優(yōu)質(zhì)質(zhì)服務(wù)！策略突破花園式生活活手冊(cè)執(zhí)行要點(diǎn)：提煉悠閑閑生活關(guān)鍵鍵點(diǎn)，總結(jié)結(jié)項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)，成立““金鵬會(huì)””，發(fā)布““金鵬花園園花園式式生活手冊(cè)冊(cè)”（樓書(shū)書(shū)宣傳不以以普通的折折頁(yè)及書(shū)本本式的慣用用模式），，注意情調(diào)調(diào)與安逸的的細(xì)節(jié)。作用用：形象上、、檔次上提提升！策略突破自建廣告位位執(zhí)行要點(diǎn)：選擇縣城城及周邊重重要醒目位位置開(kāi)發(fā)商商自建戶(hù)外外廣告牌或或者立柱廣廣告，最好好貫穿周邊邊重要鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)，根據(jù)對(duì)對(duì)龍里房地地產(chǎn)及發(fā)展展預(yù)測(cè)，廣廣告位對(duì)于于項(xiàng)目或者者其他企業(yè)業(yè)在未來(lái)的的宣傳推廣廣上尤為重重要。作用用：搶奪廣廣告資源，，為金鵬集集團(tuán)的將來(lái)來(lái)發(fā)展！宣傳推廣與時(shí)間節(jié)點(diǎn)安排制造話題引出利益點(diǎn)與定位緊密相連金鵬花園緊扣“新加加坡親情園園林花園式式典范社區(qū)區(qū)”的形象象定位，貫貫串多個(gè)與與眾不同的的市場(chǎng)噱頭頭，利用““組合拳式式”媒體推推廣在市場(chǎng)場(chǎng)中制造話話題，從而而引出產(chǎn)品品利益點(diǎn)，，在高價(jià)位位的基礎(chǔ)上上贏得銷(xiāo)售售速度與社社會(huì)知名度度準(zhǔn)備期期～11.31預(yù)熱期期12.1～2.28強(qiáng)銷(xiāo)期期3.1～3.31持銷(xiāo)期期4.1～5.31掃尾期期開(kāi)盤(pán)盤(pán)認(rèn)籌登記主題園林部部分展示清水房看樓通道周邊環(huán)境綠綠化生活手冊(cè)制制作完成銷(xiāo)售資料營(yíng)銷(xiāo)中心交交付使用銷(xiāo)售員培訓(xùn)訓(xùn)宣傳資料物管公司資資料售樓處裝修修50%75%95%電視電臺(tái)臺(tái)夾報(bào)廣告牌手機(jī)短信海報(bào)單張電視圍墻墻廣告牌主題活動(dòng)路展展業(yè)主活動(dòng)認(rèn)籌100個(gè)以上活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)推廣途徑目標(biāo)營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)節(jié)點(diǎn)配合提高知名度度樣板房2組團(tuán)客戶(hù)積積累認(rèn)籌準(zhǔn)準(zhǔn)備電視電臺(tái)臺(tái)夾報(bào)廣告牌手機(jī)短信海報(bào)單張電視電臺(tái)廣告牌手機(jī)短信海報(bào)單張時(shí)間節(jié)點(diǎn)及及階段部署署進(jìn)入項(xiàng)目一期2組團(tuán)電視圍墻墻廣告牌軟文文主題活動(dòng)階段提升價(jià)價(jià)格，每棟棟為一組團(tuán)團(tuán)分組團(tuán)銷(xiāo)銷(xiāo)售,3月份推出一一期麗陽(yáng)居居，5月中旬二組組團(tuán)認(rèn)籌分階段實(shí)施安排第一階段金金鵬鵬花園形象象導(dǎo)入準(zhǔn)備備期（2010年9月-11月底）確定物業(yè)管管理公司或或顧問(wèn)，并并出臺(tái)物業(yè)業(yè)管理細(xì)則則銷(xiāo)售部組織織架構(gòu)完善善（百聯(lián)利置置業(yè)顧問(wèn)培培訓(xùn)計(jì)劃））置業(yè)顧問(wèn)上上崗培訓(xùn)（百聯(lián)利置置業(yè)顧問(wèn)培培訓(xùn)計(jì)劃））尋找適當(dāng)廣廣告媒體資資源：城區(qū)區(qū)、高速路進(jìn)進(jìn)出口立柱柱廣告牌、、環(huán)城路燈燈桿旗、電電視廣告、、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)廣告位（（盡量自建建或者長(zhǎng)期期租賃）。。推廣訴求——造勢(shì)主題廣告語(yǔ)語(yǔ)未來(lái)龍里生生活活本應(yīng)該如如此！先造勢(shì)，后后廣告賣(mài)他之前，，先讓他出出名，讓長(zhǎng)長(zhǎng)沙人知曉曉，人人傳傳誦，爭(zhēng)相相議論哪怕有些爭(zhēng)爭(zhēng)議，知名名度是培育育品牌的土土壤！我們本階段段的廣告目目的是體現(xiàn)現(xiàn)一種霸氣氣或者傲氣氣第二階段金金鵬鵬花園認(rèn)籌籌預(yù)熱期（2010年12月-2011年2月底）花園式生活活手冊(cè)制作作完成，認(rèn)認(rèn)籌物料到到位物管公司正正式運(yùn)行置業(yè)顧問(wèn)銷(xiāo)銷(xiāo)售技巧熟熟練掌握及及形象提升升售樓部裝修修交付使用用園林開(kāi)始施施工要求實(shí)材現(xiàn)場(chǎng)展展示推廣訴求——順勢(shì)主題廣告語(yǔ)語(yǔ)金鵬花園翹翹首登登場(chǎng)——新加坡親情情園林花花園式生活活典范順勢(shì)而下，，在經(jīng)歷過(guò)過(guò)2個(gè)月的形象象建立期后后，金鵬花花園高調(diào)入入市，認(rèn)籌正式開(kāi)開(kāi)始?xì)v時(shí)3個(gè)月的認(rèn)籌籌期，目標(biāo)標(biāo)積累誠(chéng)意意客戶(hù)100批認(rèn)籌優(yōu)惠方方式容后提提議第三階段金金鵬鵬花園開(kāi)盤(pán)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期（2011年3月-2011年3月底）要求達(dá)到預(yù)定認(rèn)認(rèn)籌客戶(hù)量量主題園林部部分展示銷(xiāo)售員技巧巧熟練，開(kāi)開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)技技巧培訓(xùn)清水房交付付使用看樓通道包包裝完成推廣訴求——爆發(fā)主題廣告語(yǔ)語(yǔ)金鵬花園盛盛大揭揭幕再次摸底客客戶(hù)心理價(jià)價(jià)位，開(kāi)盤(pán)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)把控控促進(jìn)現(xiàn)場(chǎng)成成交量，力力爭(zhēng)開(kāi)盤(pán)當(dāng)當(dāng)月成交推推出單位的的50%價(jià)位低開(kāi)高高走，為后后期推出單單位價(jià)位拉拉升打下基基礎(chǔ)第四階段金金鵬鵬花園持續(xù)續(xù)熱銷(xiāo)期（2011年4月-2011年5月底）要求樣板間交付付使用推廣訴求——持續(xù)主題廣告語(yǔ)語(yǔ)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景開(kāi)開(kāi)放恭候尊駕敬敬賞利用開(kāi)盤(pán)熱熱銷(xiāo)的市場(chǎng)場(chǎng)影響力及及社會(huì)口碑碑配合樣板示示范單位開(kāi)開(kāi)放，實(shí)景景營(yíng)銷(xiāo)進(jìn)一一步加大成成交量銷(xiāo)售目標(biāo)75%以上價(jià)格上浮，，同時(shí)準(zhǔn)備備第二組團(tuán)團(tuán)的認(rèn)籌工工作匯報(bào)完畢謝謝！9、靜夜四四無(wú)鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、雨中黃葉樹(shù)樹(shù)，燈下白頭頭人。。15:08:2115:08:2115:0812/31/20223:08:21PM11、以我獨(dú)沈沈久，愧君君相見(jiàn)頻。。。12月-2215:08:2115:08Dec-2231-Dec-2212、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。15:08:2115:08:2115:08Saturday,December31,202213、乍見(jiàn)翻翻疑夢(mèng)，，相悲各各問(wèn)年。。。12月-2212月-2215:08:2115:08:21December31,202214、他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生白白發(fā)，，舊國(guó)國(guó)見(jiàn)青青山。。。31十十二二月20223:08:21下下午15:08:2112月月-2215、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。十二月223:08下午午12月-2215:08December31,202216、行動(dòng)出成果果，工作出財(cái)財(cái)富。。2022/12/3115:08:2115:08:2131December202217、做前前，能能夠環(huán)環(huán)視四四周；；做時(shí)時(shí)，你你只能能或者者最好好沿著著以腳腳為起起點(diǎn)的的射線線向前前。。。3:08:21下下午3:08下下午午15:08:2112月月-229、沒(méi)沒(méi)有有失失敗敗，，只只有有暫暫時(shí)時(shí)停停止止成