貴州龍里縣金鵬花園項目定位及營銷思路報告-XXXX年

金鵬花園項目定位及營銷思路報告百聯(lián)利地產(chǎn)2010年10月細節(jié)中尋求突破本項目作為龍里縣城第一批高層住宅社區(qū)，賣給誰？如何賣？此為本次提案中需要研究的重中之重。除此之外，如何通過本項目樹立金鵬集團在龍里縣城的社會影響力亦不可忽略。為此，整個項目的運作須從細節(jié)做起，在細節(jié)中尋求突破，在一點一滴中建立項目的品質(zhì)與高度。如何在細節(jié)中尋求出突破口，首先得有全面精細而的市場研究作為前提。我們的思考？市場品讀龍里，隸屬黔南布依族苗族自治州，現(xiàn)轄龍山、谷腳、洗馬、羊場、哪嗙、谷龍、巴江八鄉(xiāng)。規(guī)劃建設(shè)的龍里縣城200平方公里，是貴陽半小時經(jīng)濟圈的重要組成部分。09年末，全縣總?cè)丝?1.6萬人，城區(qū)人口約3萬。龍里屬亞熱帶季風(fēng)濕潤氣候，溫和舒適、日照充分，冬無嚴寒，夏無酷暑，年平均氣溫14.8℃；縣內(nèi)共有河流、溪澗102處，大多自西向東流入貴定縣境內(nèi)，縣城與各工業(yè)園區(qū)都建設(shè)有自來水廠，日供水量3萬余噸，變電站10座；2009年全縣生產(chǎn)總值25.8億元，人均GDP11933元，財政總收入30002萬元，財政總支出54884萬元，三次產(chǎn)業(yè)構(gòu)成為13.92：66.71：19.37，第二產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)地位，城鎮(zhèn)化率32%。我們可以看出……貴陽半小時生活圈重要組成部分，是龍里縣整體騰飛的先決因素；氣候溫和，宜居性強；水電充沛，城市發(fā)展的優(yōu)先前提，同時體現(xiàn)政府的規(guī)劃力度；財政收入及人均GDP顯示龍里的經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展走勢，一片大好；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由以往的農(nóng)業(yè)主導(dǎo)向工業(yè)型轉(zhuǎn)型，同時服務(wù)業(yè)的比重逐漸增多，顯示出龍里未來的經(jīng)濟發(fā)展將更加迅猛與健康。自古以來，龍里就是省會貴陽東大門，是大西南連接華南、華東的要塞，《貴州通志》云“龍里縣負山阻溪，為八省咽喉”，縣城距離貴陽市區(qū)28公里，距龍洞堡國際機場23公里，貴新高速、210國道和湘黔、黔桂、株六電氣化鐵路復(fù)線經(jīng)縣城橫貫縣境東西，在建的廈蓉高速公路、貴廣高速鐵路橫貫龍里。貴陽市規(guī)劃建設(shè)的鐵路輕軌將從金陽貫通龍里，使龍里公路、鐵路、航空三港合一，交通便捷，區(qū)位得天獨厚。未來的發(fā)展?jié)摿Σ豢晒懒浚F龍經(jīng)濟圈的省規(guī)有其立足之點龍里縣旅游資源主要有龍架山國家森林公園、猴子溝省級風(fēng)景名勝區(qū)、龍里大草原、谷腳巫山古巖畫群、羊場云屯營盤三元“八山一水十座橋”的布依族村寨等。這些鐘靈毓秀的山水風(fēng)光，原始樸實的自然生態(tài)，籠罩傳奇色彩的人文景觀，加上龍里比鄰貴陽，是貴陽近郊休閑度假旅游的好去處。旅游業(yè)發(fā)達貴龍城市經(jīng)濟帶貴龍城市經(jīng)濟帶為貴州省政府于2009年11月5日下發(fā)的《省人民政府關(guān)于龍里縣縣城總體規(guī)劃的批復(fù)》文件正式批準。包括現(xiàn)代工業(yè)區(qū)、商貿(mào)物流區(qū)、城市生活區(qū)、生態(tài)休閑區(qū)和科研文化區(qū)，可開發(fā)面積為50平方公里。貴龍城市經(jīng)濟帶迎合貴陽城市經(jīng)濟圈的發(fā)展戰(zhàn)略，屬于城市東擴的主要政府項目。如此的環(huán)境與利好，更加加速了龍里的發(fā)展步伐。本案貴龍城市經(jīng)濟帶貴龍城市經(jīng)濟帶建設(shè)分近期和遠期實施，近期分三個戰(zhàn)略步驟：時間規(guī)劃2007~2010起步階段2011~2015加快發(fā)展階段2016~2020基礎(chǔ)建成與提升拓展階段2020年實現(xiàn)經(jīng)濟帶區(qū)域：GDP總量達到200億元以上；人口聚集30萬以上；森林覆蓋率達到46%以上。龍里機遇小結(jié)大市場環(huán)境貴陽半小時城市經(jīng)濟圈，特別貴龍城市經(jīng)濟帶的城市發(fā)展戰(zhàn)略確定了未來的龍里縣的城市地位——“貴陽后花園”；龍里縣統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示該縣的經(jīng)濟發(fā)展正處于迅猛且健康的趨勢；城市優(yōu)美，眾多旅游景點，宜居城市；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變使未來的龍里縣城更具競爭力，同時第三產(chǎn)業(yè)在整個產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的比重逐漸加大，預(yù)示著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景可觀；交通便捷，未來的交通樞紐。龍里在騰飛研究過龍里所處大環(huán)境，接下來我們來探討龍里房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀及未來的發(fā)展趨勢以及本項目的市場競爭力。其一：國家家宏觀調(diào)控控政策對于于龍里未來來房地產(chǎn)市市場的影響響度分析國家政策：：自98年起，國家家多次通過過宏觀調(diào)控控打壓房地地產(chǎn)市場，，但10年的的政政策策打打壓壓力力度度最最為為徹徹底底，，且且政政策策層層出出不不窮窮。。威脅脅機遇遇VS國家家政政策策調(diào)調(diào)控控對對象象主主要要是是房房地地產(chǎn)產(chǎn)價價位位較較高高的的一一線線城城市市的的，，龍龍里里屬屬于于三三線線城城市市；；貴龍龍經(jīng)經(jīng)濟濟帶帶的的發(fā)發(fā)展展規(guī)規(guī)劃劃將將對對龍龍里里的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)無無論論是是從從開開發(fā)發(fā)模模式式還還是是從從房房價價具具有有極極大大地地拉拉動動作作用用，，結(jié)論論權(quán)衡衡威威脅脅與與機機遇遇，，相相對對而而言言，，龍龍里里房房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)機機遇遇遠遠大大于于威威脅脅，，在在未未來來幾幾年年之之內(nèi)內(nèi)都都將將處處于于較較快快的的發(fā)發(fā)展展水水平平。。其二二：：龍龍里里房房地地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)發(fā)展展以前前建建筑筑現(xiàn)在在建建筑筑從對對比比中中可可以以看看出出，，龍龍里里以以往往房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)整整體體品品質(zhì)質(zhì)感感低低，，多多層層為為主主；；現(xiàn)行行開開發(fā)發(fā)的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目整整體體品品質(zhì)質(zhì)較較高高，，物物業(yè)業(yè)類類型型多多元元化化開發(fā)發(fā)理理念念及及開開發(fā)發(fā)模模式式正正在在逐逐步步走走向向成成熟熟項目目規(guī)規(guī)模模項目名稱項目規(guī)模利恒步行街整體7棟，總建面約5萬㎡利恒新農(nóng)貿(mào)市場整體6棟，總建面約10萬㎡錦繡龍山花園30萬㎡森林湖畔51萬㎡醫(yī)藥物流中心50萬㎡中興嘉園15萬㎡…………在售售或或在在建建項項目目規(guī)規(guī)模模較較大大，，同同時時也也顯顯示示出出未未來來龍龍里里房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場供供應(yīng)應(yīng)量量較較大大，，本本項項目目從從規(guī)規(guī)模模角角度度考考慮慮在在整整個個龍龍里里市市場場中中競競爭爭力力度度不不強強。。物業(yè)類型成多元化物業(yè)，開發(fā)模式逐漸成熟，獨棟、聯(lián)排、花園洋房、小高層、高層等等。小區(qū)配套會所、大型商業(yè)、星級酒店等等自身配套越來越完善。園林環(huán)境因為大盤不斷涌現(xiàn)，開發(fā)項目皆比較注重園林環(huán)境的打造，整體品質(zhì)感較大幅度的提升。通過過對對龍龍里里多多個個在在售售或或在在建建項項目目的的調(diào)調(diào)查查分分析析，，我我們們可可以以看看到到………龍里里開開發(fā)發(fā)商商的的開開發(fā)發(fā)理理念念正正在在一一步步步步的的走走向向成成熟熟戶型型面面積積面積積比比例例從圖圖可可知知：：當(dāng)當(dāng)前前龍龍里里主主力力戶戶型型為為80~90㎡的的二二房房及及110~130㎡的的三三房房，，產(chǎn)產(chǎn)品品同同質(zhì)質(zhì)化化嚴嚴重重，，市市場場區(qū)區(qū)別別度度不不強強。。銷售售價價格格具不不完完全全統(tǒng)統(tǒng)計計（（有有項項目目未未開開盤盤，，僅僅作作為為預(yù)預(yù)測測參參考考價價格格）），，龍龍里里整整體體均均價價不不高高，，較較多多項項目目均均價價控控制制在在2200與2400價格格區(qū)區(qū)間間，，房房價價提提升升空空間間較較大大?。〔糠址值涞湫托蛡€個案案———利恒恒商商業(yè)業(yè)步步行行街街項目名稱利恒商業(yè)步行街項目地址正大街綠化率20%項目概況項目地處位于舊城區(qū)，正大街繁榮地段，共6棟，2層商業(yè)街，目前商業(yè)已經(jīng)投入使用。預(yù)售單位整體銷售率約90%。地處中心位置，交通便利，配套齊全。開發(fā)商其他項目氣象局旁利恒新農(nóng)貿(mào)市場，大面積拆遷開發(fā)理念商住同行，以住帶商，以商托住戶型配比及銷售價格戶型一房二房三房復(fù)式底層商業(yè)二層商業(yè)面積55~6580~90120~140170~200————————銷售價格2400238023002150臨街3萬背街1.9萬臨街7000背街6000區(qū)域域優(yōu)優(yōu)勢勢明明顯顯，，商商業(yè)業(yè)步步行行街街配配套套為為本本項項目目最最大大亮亮點點，，與與本本項項目目相相鄰鄰，，在在客客觀觀競競爭爭的的同同時時其其商商業(yè)業(yè)氛氛圍圍亦亦可可成成為為本本項項目目的的又又一一優(yōu)優(yōu)勢勢??！部分分典典型型個個案案———錦繡繡龍龍山山花花園園項目名稱錦繡龍山花園項目地址環(huán)城路中段，西關(guān)坡轉(zhuǎn)盤旁綠化率68%項目概況30萬建面，共54棟，分三期開發(fā)，規(guī)劃園林景觀較好，同時占據(jù)外部景觀資源優(yōu)勢，南鄰縣政府，距離縣中心約5分鐘車程，高速出入口，緊扣貴龍經(jīng)濟帶規(guī)劃，形象定位“國際風(fēng)情山水人文社區(qū)”。開發(fā)商其他項目錦繡陽光、龍鼎大酒店（在建五星級）開發(fā)理念大盤，注重配套與景觀的打造戶型配比及銷售價格戶型兩房三房其他面積80~90110~130178~233銷售價格1916~25002086~2356——大盤盤模模式式，，開開發(fā)發(fā)理理念念先先進進，，高高端端住住宅宅區(qū)區(qū)，，未未來來本本項項目目的的潛潛在在競競爭爭對對手手之之一一！！部分分典典型型個個案案———森林林湖湖畔畔項目名稱森林湖畔項目地址龍架山森林公園旁綠化率60%項目概況51萬建面，豪宅品質(zhì)，，貴龍經(jīng)濟無障礙通道及蓉廣高速出口較近，依山傍水，規(guī)劃配套高爾夫球場、學(xué)校、商場的，9月25日一期19萬㎡開盤。開發(fā)商其他項目——開發(fā)理念大盤手筆，園林先行，注重現(xiàn)場細節(jié)戶型配比及銷售價格戶型一房二房三房聯(lián)排別墅獨棟別墅面積55~6580~90120~140250~400300~400銷售價格預(yù)計價格2000—3000代表表著著目目前前龍龍里里最最高高檔檔住住宅宅區(qū)區(qū)，，無無論論從從規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計計還還是是從從操操盤盤理理念念都都將將在在龍龍里里形形成成一一新新的的里里程程碑碑?。≈脴I(yè)業(yè)人人群群通過過我我公公司司市市場場調(diào)調(diào)研研小小組組的的走走訪訪調(diào)調(diào)研研，，客客觀觀分分析析出出現(xiàn)現(xiàn)行行龍龍里里購購房房置置業(yè)業(yè)人人群群主主要要組組成成為為：：龍里里縣縣城城本本地地人人，，老老城城情情節(jié)節(jié)；；貴陽陽地地區(qū)區(qū)，，受受政政策策引引導(dǎo)導(dǎo)，，龍龍里里更更加加適適合合居居住住，，房房價價相相對對較較低低；；周邊邊鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)，，““向向城城市市人人轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變變理理念念””，，且且意意識識到到未未來來龍龍里里的的發(fā)發(fā)展展（（現(xiàn)現(xiàn)階階段段每每周周五五將將有有不不同同鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)的的專專場場演演出出））；；周邊市縣（主主要為福泉、、貴定、盤江江區(qū)域）。區(qū)域房地產(chǎn)市市場結(jié)論：在市場利好性性較為突出的的同時亦不可可忽視其存存在的激烈競競爭性！在前面篇幅中中，我們了解解到了市場給給我們提供了了什么信息，，接下來，我我們需要從自自身角度考慮慮我們項目能能夠給市場、、給客戶提供供什么樣產(chǎn)品品項目品讀經(jīng)濟技術(shù)指標標一期項目主要經(jīng)濟指標總用地面積9111㎡總建筑面積47151㎡住宅建筑面積44917㎡商業(yè)建筑面積2234㎡建筑密度30.1%容積率5.80綠化率31%停車位150個二期項目主要經(jīng)濟指標總用地面積12247.7㎡總建筑面積61238.5㎡住宅建筑面積73740㎡商業(yè)建筑面積5000㎡建筑密度30%容積率5.0綠化率31%停車位250個分析：優(yōu)勢建筑密度較低低，舒適度相相對較高；一、二期地塊塊道路割斷，，天橋連通，，可增加臨街街商業(yè)面，增增加商業(yè)價值值；商業(yè)面積少，，純住宅小區(qū)區(qū)；劣勢項目規(guī)模一般般，在龍里難難以在規(guī)模上上占有優(yōu)勢；；停車位較少約約1：0.5，未能滿足未未來的市場需需求；商業(yè)面積規(guī)劃劃較少，商業(yè)業(yè)利潤較大，，且在本區(qū)域域有較好的商商業(yè)氛圍，項項目價值未能能得到最大體體現(xiàn)。整體規(guī)劃分析：人車分流，提提升小區(qū)品質(zhì)質(zhì)；一、二期天橋橋相連形成統(tǒng)統(tǒng)一整體，架架空園林體現(xiàn)現(xiàn)項目整體性性；整體布局南北北向，朝向較較好；未設(shè)置地下車車庫，可降低低開發(fā)成本，，但同時亦影影響了項目的的商業(yè)價值。。戶型分析：優(yōu)公攤率控制在在20%以內(nèi)，較為合合理；戶型設(shè)計方正正緊湊，面積積區(qū)間較為合合理；大三房戶型設(shè)設(shè)計入戶花園園增加亮點；；通風(fēng)采光較好好，無暗房出出現(xiàn)。劣一期戶型以三三房為主，麗麗陽居、如意意府均未出現(xiàn)現(xiàn)二房戶型；；僅為單陽臺且且進深較窄，，使用性能差差；戶型設(shè)計中規(guī)規(guī)中矩，創(chuàng)新新理念不夠若能修改建議議戶型比例重組組，增加二房房；同時加深景觀觀陽臺寬度另另增設(shè)生活陽陽臺乃至三陽陽臺；出現(xiàn)當(dāng)前流行行戶型設(shè)計（（小復(fù)式、偷偷送面積等等等）項目四至本案北向民民用住住宅，，東北北為司司法局局市政政配套套，街街道較較為狹狹窄民用住住宅司法局局利恒商商業(yè)街街小吃街街西向目目前為為連接接正大大街與與環(huán)城城路通通道，，嘈雜雜擁擠擠；隔隔路相相鄰為為在建建利恒恒商業(yè)業(yè)街，，未來來本區(qū)區(qū)域主主要的的購物物場所所，再再稍遠遠有聯(lián)聯(lián)華超超市，，商業(yè)業(yè)價值值高。。環(huán)城路路龍里中中學(xué)南向為為主干干道環(huán)環(huán)城路路，通通向汽汽車站站、火火車站站，隔隔路相相鄰龍龍里中中學(xué)教教育配配套東向目目前為為破舊舊農(nóng)民民房，，目前前形象象較差差。目前整整體居居住素素質(zhì)較較差，，但從從長遠遠而言言，商商業(yè)價價值高高，擁擁有教教育市市政配配套，，交通通便利利，待待舊城城整體體改造造完成成具有有可觀觀的升升值空空間?。≈苓吪渑涮咨虡I(yè)配配套齊齊全，，商業(yè)業(yè)氛圍圍濃厚厚通往火火車站站汽車車站路路行5分鐘主干道道位置置，城城內(nèi)交交通路路網(wǎng)發(fā)發(fā)達，，離火火車站站、汽汽車站站僅5分鐘路路程，，外部部交通通暢通通無憂憂！通往龍龍里小小學(xué)龍里中中學(xué)教育配配套齊齊全其他配配套市政配配套SWOT分析優(yōu)勢（（S）:高舒適適度以以住宅宅為主主的小小區(qū)；；老城區(qū)區(qū)，配配套齊齊全；；交通路路網(wǎng)發(fā)發(fā)達；；劣勢（（W）:規(guī)模相相對較較小，，且戶戶型設(shè)設(shè)計亮亮點不不夠，，戶型型定位位略有有偏差差；老城區(qū)區(qū)，目目前整整體居居住素素質(zhì)不不高；；機會（（O）:貴龍城城市經(jīng)經(jīng)濟帶帶已現(xiàn)現(xiàn)雛形形；利恒商商業(yè)街街開始始運作作，片片區(qū)已已經(jīng)有有了一一定的的知名名度；；龍里的的經(jīng)濟濟正處處于快快速增增長階階段；；威脅（（T）:縣城其其他大大型項項目的的興建建給項項目的的銷售售帶來來潛在在威脅脅；國家宏宏觀調(diào)調(diào)控政政策盡盡管在在三線線城市市也必必然會會影響響客戶戶的購購買欲欲望。。項目解解讀小小結(jié)：：本項目目從整整體來來看，，是一一個明明顯優(yōu)優(yōu)勢大大于劣劣勢，，機會會大于于威脅脅的項項目，，但我我們存存在的的劣勢勢與威威脅亦亦不容容忽略略，我我們應(yīng)應(yīng)持嚴嚴肅而而認真真的態(tài)態(tài)度對對待。。發(fā)揮揮優(yōu)勢勢、弱弱化劣劣勢、、抓住住機會會、規(guī)規(guī)避威威脅，，才能能使本本項目目的價價值得得到最最大化化?；氐角扒把?，，“我們的的思考考”我司提出出該項目目的運作作整體思思路“在細節(jié)節(jié)中尋求求突破””到此階段段我們可可以認識識到其思思路的正正確性：：按照平常常運作模模式，項項目銷售售也不是是問題，，但若以以獲得項項目最大大利益為為第一出出發(fā)點，，提升銷銷售價格格、縮短短銷售周周期，從從而在市市場上為為本項目目為開發(fā)發(fā)商贏得得知名度度。在其其他項目目的激烈烈競爭下下，我們們必須得得有自己己出彩之之處，在在注意細細節(jié)的同同時還得得突破正正常的模模式去運運作！如何注意意細節(jié)？？又如何在在細節(jié)中中尋求突突破？首先，對對本項目目進行準準備的定定位定位大方方向?qū)傩孕越缍ㄖ黝}地產(chǎn)產(chǎn)主題地產(chǎn)產(chǎn)是相對對于常規(guī)規(guī)城市地地產(chǎn)而言言的，兩兩者的區(qū)區(qū)別主要要是在于于主題地地產(chǎn)是運運用自身身產(chǎn)品的的差異化化與獨特特化元素素，與周周邊項目目共有相相同資源源的前提提下，深深入挖掘掘項目特特性（或或者創(chuàng)造造特性））。本項目優(yōu)優(yōu)勢較多多貴龍經(jīng)濟濟帶的拉拉動——貴陽后花花園其他項目目一樣，，某些項項目比我我們更具具有此競競爭力??！X利用龍里里中學(xué)、、小學(xué)打打教育牌牌利恒步行行街、中中興嘉園園亦享有有同等資資源！X……………………………………………………………X定位突破破以上的特特性并不不是不能能用，而而且是一一定要用用！我們能不不能在用用一種元元素來座座引頭，，牽領(lǐng)項項目的其其他屬性性呢？貴龍經(jīng)濟濟帶教育配套套好醫(yī)療配套套生活配套套無憂交通便利利高層建筑筑，無遮遮擋以住宅為為主，舒舒適體現(xiàn)出“休閑””“休閑””“休閑””，是一一種生活活態(tài)度，，可以視視為本項項目所有有特性的的代名詞詞。同時，貴貴州本就就是一個個旅游業(yè)業(yè)較多，，環(huán)境優(yōu)優(yōu)美，““休閑城城市”，，人們的的生活態(tài)態(tài)度更多多的是追追求安逸逸、悠閑閑、情緒緒化，因因此，““休閑””一詞符符合客戶戶群體的的精神需需求！主題地產(chǎn)產(chǎn)，我們們就可以以抓住““休閑””這一特特性，休閑映射射出安逸逸、溫馨馨安逸、溫溫馨讓人人聯(lián)想到到花園因此，花花園式社社區(qū)與生生活形態(tài)態(tài)非常符符合本項項目花園式社社區(qū)與生生活形態(tài)態(tài)，我們們?nèi)绾蝸韥硖釤挸龀龈哂杏杏绊懥αΦ拿柼柲?？將眼界放放寬，我我們可以以看看““新加坡坡”這個個國家新加坡解解讀新加坡，，最吸引引人的地地方就是是其良好好的綠化化環(huán)境，，這已成成為其重重要的旅旅游吸引引力之一一。但這這不是自自然的巧巧合，而而是精心心規(guī)劃的的結(jié)果。。其城市市規(guī)劃中中專門有有一章““綠色和和藍色規(guī)規(guī)劃”，，在新加加坡建設(shè)設(shè)初期就就開始引引入“花花園城市市”理論論。六十十年代提提出綠化化凈化新新加坡，，七十年年代制定定了道路路綠化規(guī)規(guī)劃，加加強環(huán)境境綠化中中的彩色色植物的的應(yīng)用，，八十年年代提出出種植果果樹，增增設(shè)專門門的休閑閑設(shè)施，，九十年年代提出出建設(shè)生生態(tài)平衡衡的公園園，發(fā)展展更多各各種各樣樣的主題題公園。。倡導(dǎo)綠綠化、生生態(tài)、環(huán)環(huán)保、文文明。那么，我我們在內(nèi)內(nèi)部園林林上下功功夫，將將“新加加坡”元元素加入入其中，，配合外外部已有有特性，，“主題題”即可可出現(xiàn)形象定位位新加坡親親情園林林花園式式生活典典范社區(qū)區(qū)定位釋義義：新加坡親親情園林林：以““新加坡坡”這一一國際化化為源頭頭，體現(xiàn)現(xiàn)生活品品質(zhì)；花園式生生活：體體現(xiàn)休閑閑安逸的的生活態(tài)態(tài)度典范社區(qū)區(qū)：具有有“地標標性”；；形象定位位語金鵬花園園新加坡親親情園林林花花園式式生活典典范定位配合合在園林上上下功夫夫，灌入入具有““新加坡坡”代表表性的元元素——新加坡景景區(qū)————新加坡街街道一角角——要點：綠綠色植物物為主，，點綴適適當(dāng)色彩彩，整體體感覺清清新明朗朗園林突破破適當(dāng)概念念藝術(shù)小小品小區(qū)內(nèi)部部通道適當(dāng)水景景園林節(jié)節(jié)點綠色草皮皮加休息息避雨長長廊園林配合合目標客戶戶定位他們?yōu)槭彩裁磥磉@這里買房房？1、貴龍經(jīng)經(jīng)濟帶的的影響2、倡導(dǎo)悠悠閑地生生活方式式核心客戶戶群：看好貴龍龍經(jīng)濟帶帶的發(fā)展展前景；；素質(zhì)較高高，真正正懂得享享受的人人；來源于縣縣城及周周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)。重要客戶戶群：城市中高高等收入入人群；；素質(zhì)較高高，比較較注重享享受；來源于周周邊縣市市及貴陽陽；游離客戶戶群：跟風(fēng)效應(yīng)應(yīng)的人群群等等抓住引導(dǎo)不放過價格定位位市場比較較法預(yù)測價格格選取同區(qū)區(qū)同質(zhì)、、同區(qū)異異質(zhì)、異異區(qū)樓盤盤進行相相關(guān)因素素比較，，按不同同比例權(quán)權(quán)重權(quán)相相加，計計算出產(chǎn)產(chǎn)品的靜靜態(tài)價格格（此價價格為若若現(xiàn)在自自然銷售售的價格格）假定本項項目的入入市時間間選擇2011年3月份

利恒商業(yè)街錦繡龍山中興嘉園本項目價格（元/m2）225021502200———區(qū)位調(diào)整100%90%90%100%規(guī)模調(diào)整90%120%110%100%品質(zhì)調(diào)整70%90%75%100%配套調(diào)整100%90%90%100%時間調(diào)整80%90%90%100%調(diào)整后價格（元/m2）255722402418———所占權(quán)重0.50.30.21價格合成（元/m2）12786724842434市場比較較法因素一：：附加值打打造、工工程質(zhì)量量與進度度與影響響包裝的的到位市場溢價價率區(qū)間間（2％~5％）因素二：：專業(yè)代理理公司成成功的樓樓盤策劃劃銷售經(jīng)經(jīng)驗價格因素素修正通過溢價價分析，，保守預(yù)預(yù)估本項項目可實實現(xiàn)整體體均價為為：2482元/m2——2555元/m2權(quán)衡特性性，我司司有信心心項目整整體均價價實現(xiàn)按按建面計計算2520元/㎡較為準確確的定位位之后，，我們來來探討以以何種方方式推出出市場，，一炮而而紅推廣策略略在前言中中我們分分析了本本項目的的成功運運作須在在細節(jié)中中尋求突突破。講講述到此此，我們們在整體體定位上上以及園園林風(fēng)格格上得到到了突破破點。但是，還還不夠，，我們還還需要從從其他方方向?qū)ふ艺彝黄瓶诳凇茝V實施施前圍繞繞提供花花園式生生活典范范的優(yōu)化化建議??！產(chǎn)品科技A外窗系統(tǒng)統(tǒng)技術(shù)關(guān)鍵鍵：窗戶和和玻璃采采用斷熱熱鋁合金金窗框＋＋LOW-E鍍銀膜低低輻射保保溫玻璃璃。技術(shù)檔案案：反射80％以上的的遠紅外外線輻射射（普通通玻璃只只反射12％左右））傳熱系數(shù)數(shù)小于1.35W/（m2·K）〔傳統(tǒng)單層層玻璃窗窗為5.4W/（m2·K），中空空普通玻玻璃窗只只有2.9W/（m2·K）〕LOW-E玻璃＋氬氬氣斷橋鋁合合金窗突破產(chǎn)品科技B外墻系統(tǒng)統(tǒng)技術(shù)檔案案：能嚴密阻阻止冷熱熱輻射和和傳導(dǎo)干掛幕墻墻起到““遮陽傘傘”的功功能，保保護外保保溫板不不受雨雪雪侵蝕，，可以抵抵擋輻射射外保溫方方式防止止冷/熱橋產(chǎn)生生，優(yōu)于于內(nèi)保溫溫流動空氣氣層揮發(fā)發(fā)保溫板板水汽，，永久保保持保溫溫板的干干燥及保保溫效果果傳熱系數(shù)數(shù)低至0.2至0.3技術(shù)關(guān)鍵鍵：采用歐歐洲標準準四層外外墻防護護技術(shù)。。突破產(chǎn)品科技C新風(fēng)系統(tǒng)統(tǒng)技術(shù)關(guān)鍵鍵：采用新新風(fēng)過濾濾系統(tǒng)，，保持室室內(nèi)恒溫溫恒濕。。技術(shù)檔案案：不用開窗窗也能享享受大自自然的新新鮮空氣氣避免““空調(diào)病病”避免室內(nèi)內(nèi)家具、、衣物發(fā)發(fā)霉清除室內(nèi)內(nèi)裝飾后后長期緩緩釋的有有害氣體體，利于于人體健健康調(diào)節(jié)室內(nèi)內(nèi)濕度，，節(jié)省取取暖費用用有效排除除室內(nèi)各各種細菌菌、病毒毒突破產(chǎn)品主入口小區(qū)主入入口既面面子工程程或者說說是形象象工程，，標識性性強，建建議設(shè)置置裝飾藝術(shù)術(shù)裝飾藝術(shù)術(shù)：是從從英語installationart翻譯過來來，它它本身是是建筑學(xué)學(xué)的術(shù)語語……泛指可被被布置置、移動動、拆卸卸的舞臺臺布景及及其部件件。簡簡單說，，就是一一種置于于某一空空間內(nèi)、、融于于周圍環(huán)環(huán)境并具具有象征征意義的的建筑實實體，，兼具功功能性、、裝飾性性及召示示性。此類形態(tài)態(tài)亦可運運用之項項目園林林與售樓樓處門口口，有““未成曲曲調(diào)先有有情”之之感。突破配套物管科技化智智能物管管皇家禮遇遇式物管管聘請知名名物管或或物管顧顧問，壯壯大項目目聲勢，，體現(xiàn)項項目高檔檔價值。?？蓞⒖伎嘉锕芄荆夯ɑ幽辍?、保利、、世邦魏魏理仕、、獅城怡怡安等等等。要點：物管提前前進入，，在項目目客戶積積累期物物管就開開始介入入，以形形象工程程抓住客客戶。突破配套物管建議在物管管考慮階段段，選擇區(qū)區(qū)別于目前前凱里的物物管模式，，提前介入入項目。在在物管公司司的選擇上上必須得是是比較知名名的物管公公司，具有有較高的素素質(zhì)。設(shè)置智能化化安防系統(tǒng)統(tǒng)與酒店式式24小時服務(wù)體體系超星級皇室室管家服務(wù)務(wù)1）、家居服服務(wù)：－24小時住客管管理緊急熱熱線，隨時時解憂避難難；－叫醒服務(wù)務(wù)，留言服服務(wù)；－搬家服務(wù)務(wù)；－預(yù)定及的的士叫車服服務(wù)；－代繳水電電費服務(wù)；；－日用品配配送中心；；－寵物寄養(yǎng)養(yǎng)或急救服服務(wù)；－上門收取取干洗衣物物；－免費知識識講座；－業(yè)主健康康中心；2）商務(wù)服務(wù)務(wù)－商務(wù)中心心；（代定定客房，票票務(wù)服務(wù)，，法律顧問問及理財咨咨詢，傳真真及復(fù)印））－私人助理理；－專車接送送服務(wù)；－會議服務(wù)務(wù)。－送餐服務(wù)務(wù)配套入戶大堂形象留給別別人，享受受留給自己己樓宇單元入入口門廳設(shè)設(shè)計采用星星級酒店大大堂標準，，除了藝藝術(shù)掛畫、、吊燈、壁壁燈，還專專設(shè)洽談、、休息區(qū)，，讓住戶擁擁有星級酒酒店般的尊尊崇。突破配套售房部銷售中心建建議氣勢磅磅礴，裝修修風(fēng)格以時時尚、現(xiàn)代代、溫馨為為主題。面積要求400㎡以上突破營銷推廣實材現(xiàn)場展展示執(zhí)行要點：將本案高高科技產(chǎn)品品樣板實材材放置銷售售現(xiàn)場，包包括外墻保保溫橫切面面、外窗系系統(tǒng)、新風(fēng)風(fēng)系統(tǒng)，供供客戶參觀觀。作用用：讓客戶眼眼見為實，，亦便于置置業(yè)顧問現(xiàn)現(xiàn)場講解細節(jié)中尋求求突破，不不單單是以以上部分的的方面，我我們在銷售售策略安排排中亦追求與眾不不同，貫串整個個營銷，盡盡可能的搶搶占市場占占有率與知知名度！策略突破策略突破物管展示執(zhí)行要點：知名物管管模式提前前展示，不不單單出現(xiàn)現(xiàn)在銷售現(xiàn)現(xiàn)場，同時時不定期舉舉行物業(yè)管管理發(fā)布會會，另向社社會發(fā)布物物業(yè)管理公公告書。作用用：讓業(yè)主未未入住先感感受其優(yōu)質(zhì)質(zhì)服務(wù)！策略突破花園式生活活手冊執(zhí)行要點：提煉悠閑閑生活關(guān)鍵鍵點，總結(jié)結(jié)項目賣點點，成立““金鵬會””，發(fā)布““金鵬花園園花園式式生活手冊冊”（樓書書宣傳不以以普通的折折頁及書本本式的慣用用模式），，注意情調(diào)調(diào)與安逸的的細節(jié)。作用用：形象上、、檔次上提提升！策略突破自建廣告位位執(zhí)行要點：選擇縣城城及周邊重重要醒目位位置開發(fā)商商自建戶外外廣告牌或或者立柱廣廣告，最好好貫穿周邊邊重要鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)，根據(jù)對對龍里房地地產(chǎn)及發(fā)展展預(yù)測，廣廣告位對于于項目或者者其他企業(yè)業(yè)在未來的的宣傳推廣廣上尤為重重要。作用用：搶奪廣廣告資源，，為金鵬集集團的將來來發(fā)展！宣傳推廣與時間節(jié)點安排制造話題引出利益點與定位緊密相連金鵬花園緊扣“新加加坡親情園園林花園式式典范社區(qū)區(qū)”的形象象定位，貫貫串多個與與眾不同的的市場噱頭頭，利用““組合拳式式”媒體推推廣在市場場中制造話話題，從而而引出產(chǎn)品品利益點，，在高價位位的基礎(chǔ)上上贏得銷售售速度與社社會知名度度準備期期～11.31預(yù)熱期期12.1～2.28強銷期期3.1～3.31持銷期期4.1～5.31掃尾期期開盤盤認籌登記主題園林部部分展示清水房看樓通道周邊環(huán)境綠綠化生活手冊制制作完成銷售資料營銷中心交交付使用銷售員培訓(xùn)訓(xùn)宣傳資料物管公司資資料售樓處裝修修50%75%95%電視電臺臺夾報廣告牌手機短信海報單張電視圍墻墻廣告牌主題活動路展展業(yè)主活動認籌100個以上活動營銷推廣途徑目標營銷節(jié)點銷售節(jié)點節(jié)點配合提高知名度度樣板房2組團客戶積積累認籌準準備電視電臺臺夾報廣告牌手機短信海報單張電視電臺廣告牌手機短信海報單張時間節(jié)點及及階段部署署進入項目一期2組團電視圍墻墻廣告牌軟文文主題活動階段提升價價格，每棟棟為一組團團分組團銷銷售,3月份推出一一期麗陽居居，5月中旬二組組團認籌分階段實施安排第一階段金金鵬鵬花園形象象導(dǎo)入準備備期（2010年9月-11月底）確定物業(yè)管管理公司或或顧問，并并出臺物業(yè)業(yè)管理細則則銷售部組織織架構(gòu)完善善（百聯(lián)利置置業(yè)顧問培培訓(xùn)計劃））置業(yè)顧問上上崗培訓(xùn)（百聯(lián)利置置業(yè)顧問培培訓(xùn)計劃））尋找適當(dāng)廣廣告媒體資資源：城區(qū)區(qū)、高速路進進出口立柱柱廣告牌、、環(huán)城路燈燈桿旗、電電視廣告、、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)廣告位（（盡量自建建或者長期期租賃）。。推廣訴求——造勢主題廣告語語未來龍里生生活活本應(yīng)該如如此！先造勢，后后廣告賣他之前，，先讓他出出名，讓長長沙人知曉曉，人人傳傳誦，爭相相議論哪怕有些爭爭議，知名名度是培育育品牌的土土壤！我們本階段段的廣告目目的是體現(xiàn)現(xiàn)一種霸氣氣或者傲氣氣第二階段金金鵬鵬花園認籌籌預(yù)熱期（2010年12月-2011年2月底）花園式生活活手冊制作作完成，認認籌物料到到位物管公司正正式運行置業(yè)顧問銷銷售技巧熟熟練掌握及及形象提升升售樓部裝修修交付使用用園林開始施施工要求實材現(xiàn)場展展示推廣訴求——順勢主題廣告語語金鵬花園翹翹首登登場——新加坡親情情園林花花園式生活活典范順勢而下，，在經(jīng)歷過過2個月的形象象建立期后后，金鵬花花園高調(diào)入入市，認籌正式開開始歷時3個月的認籌籌期，目標標積累誠意意客戶100批認籌優(yōu)惠方方式容后提提議第三階段金金鵬鵬花園開盤盤強銷期（2011年3月-2011年3月底）要求達到預(yù)定認認籌客戶量量主題園林部部分展示銷售員技巧巧熟練，開開盤現(xiàn)場技技巧培訓(xùn)清水房交付付使用看樓通道包包裝完成推廣訴求——爆發(fā)主題廣告語語金鵬花園盛盛大揭揭幕再次摸底客客戶心理價價位，開盤盤現(xiàn)場把控控促進現(xiàn)場成成交量，力力爭開盤當(dāng)當(dāng)月成交推推出單位的的50%價位低開高高走，為后后期推出單單位價位拉拉升打下基基礎(chǔ)第四階段金金鵬鵬花園持續(xù)續(xù)熱銷期（2011年4月-2011年5月底）要求樣板間交付付使用推廣訴求——持續(xù)主題廣告語語現(xiàn)場實景開開放恭候尊駕敬敬賞利用開盤熱熱銷的市場場影響力及及社會口碑碑配合樣板示示范單位開開放，實景景營銷進一一步加大成成交量銷售目標75%以上價格上浮，，同時準備備第二組團團的認籌工工作匯報完畢謝謝！9、靜夜四四無鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。15:08:2115:08:2115:0812/31/20223:08:21PM11、以我獨沈沈久，愧君君相見頻。。。12月-2215:08:2115:08Dec-2231-Dec-2212、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。15:08:2115:08:2115:08Saturday,December31,202213、乍見翻翻疑夢，，相悲各各問年。。。12月-2212月-2215:08:2115:08:21December31,202214、他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生白白發(fā)，，舊國國見青青山。。。31十十二二月20223:08:21下下午15:08:2112月月-2215、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。十二月223:08下午午12月-2215:08December31,202216、行動出成果果，工作出財財富。。2022/12/3115:08:2115:08:2131December202217、做前前，能能夠環(huán)環(huán)視四四周；；做時時，你你只能能或者者最好好沿著著以腳腳為起起點的的射線線向前前。。。3:08:21下下午3:08下下午午15:08:2112月月-229、沒沒有有失失敗敗，，只只有有暫暫時時停停止止成