房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估

課程內(nèi)容第三章房地產(chǎn)價(jià)格第二章房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估理論基礎(chǔ)第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估第四章房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估原則、程序和管理第五章市場(chǎng)比較法第六章收益法第七章成本法第八章假設(shè)開發(fā)法第九章房地產(chǎn)其他估價(jià)方法第十章土地價(jià)格評(píng)估第十一章國外及香港房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度參考書目《房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估》經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，吳慶玲《房地產(chǎn)估價(jià)》上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，王人已《房地產(chǎn)估價(jià)》首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)出版社，柴強(qiáng)《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)出版社，張躍慶《中國房地產(chǎn)報(bào)》《中國建設(shè)報(bào)》《中國房地產(chǎn)》雜志

第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估

學(xué)習(xí)要求1.學(xué)習(xí)房地產(chǎn)、土地和建筑物的概念，從估價(jià)活動(dòng)的角度認(rèn)識(shí)土地和建筑物。2.了解房地產(chǎn)的存在形態(tài)、房地產(chǎn)的類型，房地產(chǎn)的特性，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的作用；3.了解房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的概念、。本章主要內(nèi)容1、房地產(chǎn)的概念2、房地產(chǎn)的存在形態(tài)3、房地產(chǎn)的分類4、房地產(chǎn)的特性5、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估概述6、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估作用7、復(fù)習(xí)思考題1.房地產(chǎn)（realestate）的概念

房地產(chǎn)是指:1)土地、建筑物；2)附著在土地、建筑物上的不可分離的部分和

附帶的各種權(quán)益。不可分離的部分指房地產(chǎn)使用功能要求必備的部分或?yàn)樘岣叻康禺a(chǎn)使用價(jià)值而設(shè)置的部分。如使用功能要求的水、暖、電、衛(wèi)生、通訊、通風(fēng)、電梯、消防、廚具、灶具等和為提高房地產(chǎn)的使用價(jià)值而種植的樹木、草皮以及人工花園、假山、水池等。由于它們往往附著在房地產(chǎn)上并與其不可分離，或者分離后會(huì)影響到房地產(chǎn)的使用功能，分離不經(jīng)濟(jì)，因此，可以看成是房地產(chǎn)的組成部分。RETURN附帶的各種權(quán)益包括權(quán)利、利益和收益等，它同樣依附于房地產(chǎn)，與房地產(chǎn)物質(zhì)實(shí)體密不可分。同時(shí)又是無形的，不可觸摸的。如:房地產(chǎn)的所有權(quán)(realestatetitle)、使用權(quán)(realestateuser)、抵押權(quán)、典權(quán)等。RETURN2.房地產(chǎn)的存在形態(tài)房地產(chǎn)有三種存在形態(tài)，即1)土地2)建筑物3)房地合一(我們通常稱之為房地)。RETURN土地(land)指單純的土地。在現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估中包含兩種情況：(1)指城市中一塊沒有建筑物的空地；(2)指實(shí)物形態(tài)上土地與建筑物合成一體，但價(jià)格評(píng)估中只要求評(píng)估土地部分的價(jià)值，這種情況可將其設(shè)想為是沒有建筑物的空地。土地的概念從房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的角度看，土地是指地球表面的陸地及其上下一定限度的空間?？梢詮?縱"、"橫"兩個(gè)方面來理解。"橫"的方面，是人們用人為方法劃分出土地的疆界，一宗土地的范圍即為該宗土地的四至范圍所圍繞的面積。"縱"的方面，土地分地面部分，地面以上一定限度的空間和地面以下一定限度的空間。影響房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格評(píng)估的土土地的九個(gè)特特性坐落位置——對(duì)于其所所處區(qū)域、城城市、周圍環(huán)環(huán)境、市場(chǎng)狀狀況和具體地地點(diǎn)的認(rèn)識(shí)。。在房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格評(píng)估報(bào)告告中可按門牌牌號(hào)碼的方式式來描寫。面積大小——為依法確確認(rèn)的面積。。要從總占地地面積，紅線線用地面積、、市政代征地地面積、集中中綠地代征地地面積幾個(gè)方方面來認(rèn)識(shí)。。按經(jīng)濟(jì)學(xué)的的一般規(guī)律，，土地面積大大容易開發(fā)利利用，相對(duì)單單位價(jià)格高，，相反則單位位價(jià)格低。形狀——通常用圖圖(如宗地圖圖)來說明。。注意考察土土地形狀是否否規(guī)則，是否否有利于開發(fā)發(fā)建設(shè)。通常常形狀規(guī)則的的土地容易開開發(fā)建設(shè)，相相對(duì)單位價(jià)格格高，相反則則單位價(jià)格低低。四至——即對(duì)土地地東南西北四四個(gè)方位的描描述。NEXT土地權(quán)利用狀狀況——土地權(quán)利利用狀況是一一組權(quán)力，土土地使用權(quán)有有劃撥的和出出讓、轉(zhuǎn)讓之之不同，有的的可以續(xù)期，，有的不能續(xù)續(xù)期，有的可可以抵押，有有的不可以抵抵押，出讓的的期限有長(zhǎng)有有短，這些部部會(huì)影響到土土地價(jià)格評(píng)估估的結(jié)果。因因此，要對(duì)土土地的權(quán)利狀狀況作詳細(xì)調(diào)調(diào)查。利用現(xiàn)狀——考察土地地利用現(xiàn)狀主主要涉及地上上有無建筑物物，有無其他他附著物;建建筑物、附著著物的使用壽壽命清況如何何，是否需要要拆除等?，F(xiàn)現(xiàn)狀用途對(duì)未未來的開發(fā)和和利用有無影影響。設(shè)計(jì)要求——包括用地地性質(zhì)規(guī)劃、、建筑容積率率、建筑覆蓋蓋率、建筑高高度、綠地率率、建筑后退退要求、建筑筑藝術(shù)、出人人口方位等。。生熟程度——指基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施的通達(dá)情情況和土地的的平整程度，，據(jù)此土地可可分為生地、、毛地和熟地地。地質(zhì)、水文和和氣象條件——地質(zhì)條件件決定著土地地的承載力。。地質(zhì)堅(jiān)實(shí)，，承載力較大大，有利于建建筑使用，反反之亦然。水水文指地下水水及其附近溝溝渠、河流、、江湖等的基基本情況。好好的水文條件件是土地開發(fā)發(fā)、營造自然然景觀的重要要條件。氣象象條件是指風(fēng)風(fēng)力、氣溫、、濕度、降水水量等，是土土地開發(fā)的先先決條件。RETURN建筑物(buildings)指單純的建筑筑物。建筑物物雖然附著在在土地上，但但有時(shí)需要單單獨(dú)評(píng)估。建筑物的概念念影響房地價(jià)格格評(píng)估的建筑筑物的特性建筑物(buildings)建筑物的概念念：建筑物是指人人工建筑而成成的東西（包包括房屋和構(gòu)構(gòu)筑物兩大類類）。房屋：是指有墻、頂頂、門、窗、、%、梁，供供人居住或做做其他用途的的建筑物，包包括住宅、商商業(yè)、工業(yè)、、倉儲(chǔ)、辦公公、教育、醫(yī)醫(yī)療、體育等等各種用房。。構(gòu)筑物：是指人們一般般不直接在內(nèi)內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)或或生活活動(dòng)的的建筑物，如如水塔、煙囪囪、橋梁等。。影響房地價(jià)格格評(píng)估的建筑筑物的幾大特特性坐落位置——對(duì)于其所所處區(qū)域、城城市、周圍環(huán)環(huán)境、市場(chǎng)狀狀況和具體地地點(diǎn)的認(rèn)識(shí)。。面積大小——包括占地地面積、建筑筑面積、使用用面積、套內(nèi)內(nèi)面積等。房房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)評(píng)估中要考慮慮到不同類型型的建筑物有有不同的計(jì)算算面積的方法法，如旅館可可用床位數(shù)或或房間(標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)間)數(shù)來來衡量，電影影院、劇院可可用座位數(shù)來來衡量，寫字字樓重點(diǎn)考察察可出租面積積，商業(yè)建筑筑物重點(diǎn)考察察可營業(yè)面積積等。建筑層數(shù)和高高度——房屋建筑筑按層數(shù)和高高度分為低層層建筑、多層層建筑和高層層建筑。在房房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)評(píng)估中要考慮慮到建筑物高高度與成本造造價(jià)之間的關(guān)關(guān)系和建筑物物高度與基礎(chǔ)礎(chǔ)深度、造價(jià)價(jià)之間的關(guān)系系。用途——建筑物的的主要用途有有居住、商業(yè)業(yè)、工業(yè)、辦辦公等。在房房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)評(píng)估中，要考考慮不同用途途的建筑物，，其配套設(shè)備備有很大不同同，對(duì)建筑物物的成本造價(jià)價(jià)有很大影響響。建筑結(jié)構(gòu)——建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)有多種分類類方法。如按按承重構(gòu)件所所用材料可分分為:鋼結(jié)構(gòu)構(gòu)、鋼筋混凝凝土結(jié)構(gòu)、磚磚混結(jié)構(gòu)以及及木結(jié)構(gòu)、鋼鋼與混凝土組組合結(jié)構(gòu)。按按結(jié)構(gòu)平面布布置情況可分分為:框架結(jié)結(jié)構(gòu)、全剪力力墻、框架-剪力墻、框框-筒、筒體體結(jié)構(gòu)、框一一文結(jié)構(gòu)以及及無梁樓蓋結(jié)結(jié)構(gòu)。建筑材料——指磚、瓦瓦、木料等材材料及材質(zhì)、、規(guī)格情況。。同類建筑材材料具有不同同等級(jí)，對(duì)建建筑造價(jià)有直直接影響。裝修情況——指裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，毛坯房房、初裝修、、普通裝修、、高檔裝修等等及裝修材料料的情況。建建筑物的內(nèi)外外裝修情況和和不同樓層、、不同用途部部分的裝修情情況。建成年月和使使用保養(yǎng)情況況——重點(diǎn)考察察建筑物新舊舊程度和建成成年月、使用用保養(yǎng)情況之之間的關(guān)系。。附屬設(shè)備情況況——指各類設(shè)設(shè)備的質(zhì)量和和維修保養(yǎng)情情況。產(chǎn)權(quán)狀況——建筑物是是所有權(quán)還是是使用權(quán)，是是獨(dú)有產(chǎn)權(quán)還還是共有產(chǎn)權(quán)權(quán)，是否出租租或抵押，及及坐落土地的的權(quán)利狀況等等。其他——還有一些些需要明確的的情況，如建建筑物的施工工質(zhì)量有無保保證，是期房房還是現(xiàn)房，，單套評(píng)估還還要了解樓層層、朝向等情情況以及物業(yè)業(yè)管理情況等等。RETURN房地合一指房地合在一一起的情況。。在房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格評(píng)估中，，既可把土地地和建筑物單單獨(dú)評(píng)估，然然后加總，也也可直接對(duì)整整體房地產(chǎn)進(jìn)進(jìn)行評(píng)估，不不影響評(píng)估結(jié)結(jié)果的準(zhǔn)確性性，選用哪種種方法，可視視具體情況而而定。RETURN3.房地產(chǎn)產(chǎn)的分類(Classification)房地產(chǎn)按照不不同的標(biāo)準(zhǔn)劃劃分可以有多多種分類，從從房地產(chǎn)價(jià)格格評(píng)估的角度度看，主要有有按照:1)用途2)收益3)開發(fā)程度按照房地產(chǎn)的的用途(usefulness)劃劃住宅房地產(chǎn)：：包括住宅、公公寓、別墅等等。商業(yè)房地產(chǎn)：：包括商場(chǎng)，各各類商鋪、購購物中心、批批發(fā)市場(chǎng);寫寫字樓;賓館館、酒店、度度假村、各類類餐館及影劇劇院、游樂場(chǎng)場(chǎng)等娛樂房地地產(chǎn)。工業(yè)房地產(chǎn)：：包括生產(chǎn)用房房和倉儲(chǔ)用房房?！まr(nóng)業(yè)房地產(chǎn)：：包括農(nóng)場(chǎng)、林林場(chǎng)、牧場(chǎng)等等。公益性性房地地產(chǎn)：：包括學(xué)學(xué)校、、醫(yī)院院、政政府機(jī)機(jī)關(guān)辦辦公樓樓、公公共圖圖書館館等。。特殊房房地產(chǎn)產(chǎn)：包括寺寺廟、、教堂堂、墓墓地，，還有有橋梁梁、道道路等等?！ぁせ旌戏糠康禺a(chǎn)產(chǎn)：同時(shí)具具備兩兩種或或兩種種以上上用途途的房房地產(chǎn)產(chǎn)。按照收收益劃劃分收益性性房地地產(chǎn)：：可直接接用于于出租租、生生產(chǎn)活活動(dòng)、、銷售售活動(dòng)動(dòng)或提提供各各種服服務(wù)并并獲取取經(jīng)濟(jì)濟(jì)收益益的房房地產(chǎn)產(chǎn)。無收益益房地地產(chǎn)：：不能產(chǎn)產(chǎn)生直直接經(jīng)經(jīng)濟(jì)收收益的的房地地產(chǎn)。。按照開開發(fā)程程度劃劃分建筑物物分為為：在建工工程：：指建筑筑物尚尚未建建成，，估價(jià)價(jià)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)時(shí)不不具備備使用用條件件的房房地產(chǎn)產(chǎn)?，F(xiàn)房：：指建筑筑物己己經(jīng)建建成，，可以以直接接使用用的房房地產(chǎn)產(chǎn)。土地可可分為為：生地（rawland）：：指不不具備備市地地基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施施的土土地，，如荒荒地或或農(nóng)地地。農(nóng)農(nóng)地可可能有有農(nóng)業(yè)業(yè)基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施施但不不具有有市地地基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施施。毛地(underdevelopedland)：指指具有有一定定的市市地基基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施但但不完完善的的土地地，有有待進(jìn)進(jìn)一步步開發(fā)發(fā)。如如，地地上有有待拆拆遷建建筑物物的土土地。。熟地(cultivatedland)：指指具備備完善善的市市地基基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施，，土地地平整整，能能夠直直接進(jìn)進(jìn)行房房屋建建設(shè)的的土地地。RETURN4.房房地地產(chǎn)的的特性性(characteristic)房地產(chǎn)產(chǎn)不同同于其其他商商品(merchandise/goods)，其其主要要特性性有:位置的的固定定性異質(zhì)性性大量投投資性性耐久使使用性性受周圍圍環(huán)境境的影影響性性保值增增值性性NEXT位置的的固定定性所有的的房地地產(chǎn)在在自然然地理理位置置上都都是固固定的的，不不可移移動(dòng)，，因此此，國國外又又稱房房地產(chǎn)產(chǎn)為不不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)。由由于位位置固固定，，人們們不能能把房房地產(chǎn)產(chǎn)拿到到同一一個(gè)市市場(chǎng)上上去比比較、、交易易，房房地產(chǎn)產(chǎn)不能能形成成完全全競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)的市市場(chǎng)，，房地地產(chǎn)的的價(jià)值值很大大程度度上取取決于于當(dāng)?shù)氐厥袌?chǎng)場(chǎng)的需需求狀狀況，，以及及房地地產(chǎn)在在價(jià)格格、性性能等等方面面是否否迎合合了當(dāng)當(dāng)?shù)厥惺袌?chǎng)的的需求求。RETURN異質(zhì)性性由于房房地產(chǎn)產(chǎn)所處處的市市場(chǎng)、、所處處的環(huán)環(huán)境、、面積積大小小、朝朝向、、結(jié)構(gòu)構(gòu)、建建造質(zhì)質(zhì)量、、裝修修、維維修保保養(yǎng)情情況、、產(chǎn)權(quán)權(quán)狀況況等方方面存存在著著這樣樣或那那樣的的差別別，我我們很很難找找到兩兩宗完完全相相同的的房地地產(chǎn)。。即使使兩個(gè)個(gè)建筑筑物的的外觀觀和內(nèi)內(nèi)部格格局完完全相相同，，由于于其所所處的的周圍圍環(huán)境境不同同，這這兩宗宗房地地產(chǎn)的的實(shí)質(zhì)質(zhì)亦不不相同同，因因此，，其價(jià)價(jià)格也也是千千差萬萬別的的。RETURN大量投投資性性房地產(chǎn)產(chǎn)投資資可以以分為為從購購買土土地使使用權(quán)權(quán)開始始的開開發(fā)投投資和和建成成后的的置業(yè)業(yè)投資資兩種種形式式，無無論采采取哪哪種方方式，，其投投資額額都十十分可可觀，，少則則數(shù)十十萬元元，多多則上上億元元。與與之相相對(duì)應(yīng)應(yīng)，房房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格評(píng)估估對(duì)象象的價(jià)價(jià)值與與房地地產(chǎn)投投資數(shù)數(shù)額密密切相相關(guān)，，必須須由專專業(yè)人人員來來評(píng)估估。RETURN耐久使使用性性房地產(chǎn)產(chǎn)與其其他商商品相相比可可以使使用較較長(zhǎng)時(shí)時(shí)間。。如果果不發(fā)發(fā)生滄滄海桑桑田的的變化化，土土地在在地球球上所所標(biāo)的的位置置就是是永恒恒的，，具有有恒久久的使使用性性。建建筑物物的使使用時(shí)時(shí)間也也可達(dá)達(dá)數(shù)十十年甚甚至上上百年年。建建筑物物的壽壽命有有經(jīng)濟(jì)濟(jì)壽命命和自自然壽壽命之之分，，自然然壽命命要比比經(jīng)濟(jì)濟(jì)壽命命長(zhǎng)得得多，，經(jīng)濟(jì)濟(jì)壽命命可以以適當(dāng)當(dāng)延長(zhǎng)長(zhǎng)。但但在房房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格評(píng)估估中一一個(gè)值值得注注意的的問題題是，，在我我國，，房地地產(chǎn)的的自然然壽命命受有有限期期土地地使用用權(quán)的的制約約。國國家土土地使使用權(quán)權(quán)的最最高年年限為為，居居住用用地70年年，工工業(yè)用用地50年年，商商業(yè)、、·旅旅游、、娛樂樂用地地40年，，綜合合或者者其他他用地地50年。。RETURN受周圍圍環(huán)境境的影影響性性：房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)值值的高高低除除自身身因素素的影影響外外，還還受到到周圍圍環(huán)境境的影影響。。如政政府在在估價(jià)價(jià)對(duì)象象房地地產(chǎn)周周圍增增加了了道路路、公公園、、博物物館、、學(xué)校校等公公共設(shè)設(shè)施方方面的的投資資，就就能顯顯著增增加估估價(jià)對(duì)對(duì)象房房地產(chǎn)產(chǎn)的價(jià)價(jià)值。。反之之，在在估價(jià)價(jià)對(duì)象象房地地產(chǎn)周周圍建建立有有污染染性的的設(shè)施施，如如垃圾圾、污污水處處理廠廠，就就會(huì)降降低估估價(jià)對(duì)對(duì)象房房地產(chǎn)產(chǎn)的價(jià)價(jià)值。。RETURN保值增增值性性保值性性是指指房地地產(chǎn)投投資能能夠抵抵消通通貨膨膨脹、、貨幣幣貶值值帶來來的影影響，，保證證在投投資一一段時(shí)時(shí)間后后能夠夠變現(xiàn)現(xiàn)，變變現(xiàn)后后的資資金能能夠購購買到到當(dāng)初初投資資金額額可以以購買買到的的同等等商品品或服服務(wù)。。增值值性是是指在在房地地產(chǎn)上上投資資一段段時(shí)間間后，，變現(xiàn)現(xiàn)后的的資金金能夠夠有所所增加加(扣除除通貨貨膨脹脹率以以后)。隨著社社會(huì)生生產(chǎn)力力不斷斷進(jìn)步步，人人口逐逐步增增加，，工業(yè)業(yè)、農(nóng)農(nóng)業(yè)和和商業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)業(yè)等等第三三產(chǎn)業(yè)業(yè)不斷斷發(fā)展展，對(duì)對(duì)土地地的需需求會(huì)會(huì)不斷斷增加加。同同時(shí)，，由于于土地地在地地球上上的數(shù)數(shù)量是是固定定的，，不能能隨意意增加加供給給。所所以，，從長(zhǎng)長(zhǎng)期看看房地地產(chǎn)價(jià)價(jià)格會(huì)會(huì)不斷斷上升升，因因此，，房地地產(chǎn)具具有保保值增增值的的特點(diǎn)點(diǎn)。但但在房房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格評(píng)估估中一一定要要注意意，房房地產(chǎn)產(chǎn)的增增值往往往是是通貨貨膨脹脹、需需求增增加及及環(huán)境境條件件改善善的結(jié)結(jié)果，，而并并非僅僅僅是是房地地產(chǎn)本本身的的變化化所引引起的的價(jià)值值增加加。RETURN5.房地地產(chǎn)價(jià)格評(píng)評(píng)估概念1．房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格評(píng)估估是以房地地產(chǎn)為估價(jià)價(jià)對(duì)象，對(duì)對(duì)其客觀合合理價(jià)格的的估計(jì)、推推測(cè)和判斷斷。這個(gè)概念告告訴我們:房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格是一種種客觀存在在，房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格評(píng)估估就是專業(yè)業(yè)評(píng)估人員員通過模擬擬市場(chǎng)的價(jià)價(jià)格形成過過程將房地地產(chǎn)價(jià)格顯顯現(xiàn)出來。。房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格評(píng)估是是科學(xué)、藝藝術(shù)、經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)三者的結(jié)結(jié)合。房地地產(chǎn)價(jià)格評(píng)評(píng)估的科學(xué)學(xué)性體現(xiàn)在在房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格評(píng)估必必須依賴科科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牡姆康禺a(chǎn)估估價(jià)理論和和方法，藝藝術(shù)性體現(xiàn)現(xiàn)在房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格評(píng)估估不能完全全拘泥于有有關(guān)的理論論和方法，，不能靠套套用數(shù)學(xué)公公式來完成成，還要依依賴于評(píng)估估人員的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)和對(duì)房房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)理論和方方法的不斷斷創(chuàng)新。2．房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格評(píng)估估是以房地地產(chǎn)為對(duì)象象，由專業(yè)業(yè)評(píng)估人員員，根據(jù)評(píng)評(píng)估目的，，遵循評(píng)估估原則，按按照評(píng)估程程序，運(yùn)用用評(píng)估方法法，并在綜綜合分析影影響房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格因素素的基礎(chǔ)上上，對(duì)房地地產(chǎn)客觀、、合理價(jià)格格的估計(jì)、、推測(cè)和判判斷。這個(gè)概念告告訴我們：：(1)房地地產(chǎn)價(jià)格評(píng)評(píng)估的主體體是房地產(chǎn)產(chǎn)評(píng)估專業(yè)業(yè)人員，是是指經(jīng)過房房地產(chǎn)價(jià)格格評(píng)估人員員資格考試試合格，由由有關(guān)主管管部門審定定注冊(cè)，取取得執(zhí)業(yè)資資格證書后后，專門從從事房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值值的評(píng)估，，并用貨幣幣表示結(jié)果果的人員，，分為注冊(cè)冊(cè)估價(jià)師和和估價(jià)員兩兩個(gè)等級(jí)。。(2)房地地產(chǎn)價(jià)格評(píng)評(píng)估的客體體為房地產(chǎn)產(chǎn)，具體可可以是單純純的土地、、單純的建建筑物和房房地合一的的情況?！ぁ?3)房地地產(chǎn)價(jià)格評(píng)評(píng)估的目的的是指房地地產(chǎn)價(jià)格評(píng)評(píng)估的結(jié)果果用于何種種用途，評(píng)評(píng)估的目的的不同，選選用的評(píng)估估方法就不不同，評(píng)估估的結(jié)果也也會(huì)不同。。評(píng)估目的的主要有:買賣、租租賃、交換換、A股、、抵押、保保險(xiǎn)、課稅稅、征用補(bǔ)補(bǔ)償、拆遷遷補(bǔ)償、投投資決策等等。(4)房地地產(chǎn)價(jià)格評(píng)評(píng)估的原則則是指房地地產(chǎn)評(píng)估中中需要遵循循的法則，，標(biāo)準(zhǔn)和應(yīng)應(yīng)注意的問問題。(5)房地地產(chǎn)價(jià)格評(píng)評(píng)估的程序序是房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格評(píng)估估需要做的的工作和工工作的先后后順序。(6)房地地產(chǎn)價(jià)格評(píng)評(píng)估方法主主要有市場(chǎng)場(chǎng)比較法、、成本估價(jià)價(jià)法和收益益法，它們們是房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格評(píng)估估的基本方方法，此外外還有一些些實(shí)用方法法，如假設(shè)設(shè)開發(fā)法、、路線價(jià)法法等。每種種價(jià)格評(píng)估估方法都有有其評(píng)估的的對(duì)象和適適用的條件件，需要根根據(jù)不同的的情況來選選取。(7)影響響房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格的因素素是很多的的，它們各各自以不同同的方式影影響房地產(chǎn)產(chǎn)的價(jià)格，，在房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)中較較難把握，，需要不斷斷積累經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)。(8)客觀觀合理價(jià)格格是指基于于評(píng)估時(shí)點(diǎn)點(diǎn)，在正常常交易情況況下，房地地產(chǎn)所能實(shí)實(shí)現(xiàn)的價(jià)格格。6.房地地產(chǎn)價(jià)格評(píng)評(píng)估的作用用我國《城市市房地產(chǎn)管管理法》第第三十二條條規(guī)定：““國家實(shí)行行房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格評(píng)估制制度?！苯ń⒎康禺a(chǎn)產(chǎn)價(jià)格評(píng)估估制度是我我國發(fā)展房房地產(chǎn)業(yè)的的客觀需要要，是培育育房地產(chǎn)市市場(chǎng)的重要要環(huán)節(jié)，是是促進(jìn)房地地產(chǎn)公平交交易的基本本保障。房地產(chǎn)價(jià)格格評(píng)估的作作用主要體體現(xiàn)在以下下幾個(gè)方面面:1．可以有有效地保護(hù)護(hù)當(dāng)事人的的合法權(quán)益益2．可以為為確定國有有房地產(chǎn)價(jià)價(jià)值提供可可靠的、科科學(xué)的依據(jù)據(jù)。3．有利于于國家對(duì)房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)進(jìn)行宏觀觀調(diào)控。1．房地地產(chǎn)價(jià)格格評(píng)估，，可以有有效地保保護(hù)當(dāng)事事人的合合法權(quán)益益。改革開放放以來，，我們轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變了觀觀念，積積極進(jìn)行行土地使使用制度度改革和和城鎮(zhèn)住住房制度度改革，，這兩項(xiàng)項(xiàng)改革確確立了土土地使用用權(quán)和城城鎮(zhèn)房屋屋作為商商品的地地位，為為我國房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展展和房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的建立立創(chuàng)造了了前提條條件。隨隨著改革革的不斷斷深入，，進(jìn)入市市場(chǎng)的房房地產(chǎn)商商品日益益增多。。在房地地產(chǎn)交易易市場(chǎng)上上，對(duì)于于出售者者來說，，都希望望自己賣賣出的房房地產(chǎn)商商品價(jià)格格高一些些，對(duì)于于購買者者來說;都希望望自己買買進(jìn)的房房地產(chǎn)商商品價(jià)格格低一些些。怎樣樣才能確確定一個(gè)個(gè)公平合合理的交交易價(jià)格格呢?只只有通過過房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格評(píng)評(píng)估才能能做到。。經(jīng)過政政府行政政主管部部門批準(zhǔn)準(zhǔn)成立的的房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格評(píng)評(píng)估機(jī)構(gòu)構(gòu)，由于于擁有經(jīng)經(jīng)驗(yàn)豐富富的專業(yè)業(yè)評(píng)估人人員，對(duì)對(duì)市場(chǎng)行行情和評(píng)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)了如指指掌，可可以根據(jù)據(jù)政府規(guī)規(guī)定的評(píng)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)與評(píng)估估程序，，結(jié)合市市場(chǎng)供求求狀況與與價(jià)格水水平，對(duì)對(duì)每-宗宗房地產(chǎn)產(chǎn)通過評(píng)評(píng)估確定定一個(gè)公公平合理理的價(jià)格格，使每每一宗房房地產(chǎn)交交易均以以合理的的價(jià)格成成交，使使交易雙雙方公平平交易，，從而有有效保護(hù)護(hù)當(dāng)事人人的合法法權(quán)益。。2．房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格評(píng)估估，可以以為確定定國有房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)值提供供可靠的的、科學(xué)學(xué)的依據(jù)據(jù)。國有房地地產(chǎn)占有有單位進(jìn)進(jìn)行資產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、、拍賣、、企業(yè)兼兼并、股股份制改改造，或或與其他他企業(yè)、、經(jīng)濟(jì)組組織或者者個(gè)人開開辦中外外合資、、合作企企業(yè)，都都需要對(duì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)進(jìn)行價(jià)價(jià)格或價(jià)價(jià)值評(píng)估估。國有有房地產(chǎn)產(chǎn)占有單單位進(jìn)行行資產(chǎn)抵抵押、典典當(dāng)及其其他擔(dān)保保、企業(yè)業(yè)租賃或或核定國國有資產(chǎn)產(chǎn)價(jià)值，，也需要要對(duì)房地地產(chǎn)進(jìn)行行價(jià)值或或價(jià)格評(píng)評(píng)估。通通過評(píng)估估，核定定國有房房地產(chǎn)的的價(jià)值量量，確定定國有房房地產(chǎn)的的轉(zhuǎn)讓入入股、抵抵押及租租賃價(jià)格格，從而而確保國國有房地地產(chǎn)價(jià)值值的正確確計(jì)量，，防止國國有資產(chǎn)產(chǎn)流失。。所有這這些都離離不開房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格評(píng)估估。3．房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格評(píng)評(píng)估，有有利于國國家對(duì)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)進(jìn)行行宏觀調(diào)調(diào)控。房地產(chǎn)業(yè)業(yè)是國民民經(jīng)濟(jì)的的支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，是是城市經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展的先行行行業(yè)，，同時(shí)也也是國民民經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展變化化的晴雨雨表。房房地產(chǎn)商商品是關(guān)關(guān)系到國國計(jì)民生生的重要要商品，，在社會(huì)會(huì)主義市市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)條件下下，國家家對(duì)房地地產(chǎn)商品品的價(jià)格格必須進(jìn)進(jìn)行宏觀觀調(diào)控。。為此，，我國《《城市房房地產(chǎn)管管理法》》要求縣縣級(jí)以上上人民政政府或者者其授權(quán)權(quán)的部門門，應(yīng)當(dāng)當(dāng)定期確確定并公公布"基基準(zhǔn)地價(jià)價(jià)、標(biāo)定定地價(jià)和和各類房房屋的重重置價(jià)格格"。進(jìn)進(jìn)行房地地產(chǎn)價(jià)格格評(píng)估，，"應(yīng)當(dāng)當(dāng)遵循公公正、公公平、公公開的原原則，按按照國家家規(guī)定的的技術(shù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)評(píng)估程序序，以基基準(zhǔn)地價(jià)價(jià)，標(biāo)定定地價(jià)和和各類房房屋的重重置價(jià)格格為基礎(chǔ)礎(chǔ)，參照照當(dāng)?shù)氐牡氖袌?chǎng)價(jià)價(jià)格進(jìn)行行評(píng)估"。政府府通過制制定房地地產(chǎn)價(jià)格格評(píng)估標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，并并依靠評(píng)評(píng)估部門門對(duì)每-宗房地地產(chǎn)交易易價(jià)格的的評(píng)估，，就可以以對(duì)房地地產(chǎn)商品品價(jià)格進(jìn)進(jìn)行監(jiān)控控，從宏宏觀上調(diào)調(diào)控房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格，，穩(wěn)定房房地產(chǎn)市市場(chǎng)。RETURN復(fù)習(xí)思思考考題1．怎樣樣理解房房地產(chǎn)的的概念?2．房地地產(chǎn)有哪哪些存在在形態(tài)?3．怎樣樣理解土土地的概概念?4．在估估價(jià)中如如何認(rèn)識(shí)識(shí)土地和和建筑物物?5．房地地產(chǎn)應(yīng)如如何分類類?6．房地地產(chǎn)有哪哪些特性性?7．如何何理解房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格評(píng)估估的概念念?8．房地地產(chǎn)價(jià)格格評(píng)估的的作用是是什么?謝謝謝12月月-2211:56:2111:5611:5612月月-2212月月-2211:5611:5611:56:2112月月-2212月月-2211:56:212022/12/3111:56:219、靜夜四無無鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、雨雨中中黃黃葉葉樹樹，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。11:56:2211:56:2211:5612/31/202211:56:22AM11、以我我獨(dú)沈沈久，，愧君君相見見頻。。。12月月-2211:56:2211:56Dec-2231-Dec-2212、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。11:56:2211:56:2211:56Saturday,December31,202213、乍見翻翻疑夢(mèng)，，相悲各各問年。。。12月-2212月-2211:56:2211:56:22December31,202214、他鄉(xiāng)生白白發(fā)，舊國國見青山。。。31十二二月202211:56:22上上午11:56:2212月-2215、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。十二月月2211:56上上午12月月-2211:56December31,202216、行動(dòng)動(dòng)出成成果，，工作作出財(cái)財(cái)富。。。2022/12/3111:56:2211:56:2231December202217、做前，，能夠環(huán)環(huán)視四周周；做時(shí)時(shí)，你只只能或者者最好沿沿著以腳腳為起點(diǎn)點(diǎn)的射線線向前。。。11:56:22上上午11:56上上午11:56:2212月-229、沒有失失敗，只只有暫時(shí)時(shí)停止成成功！。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、很多事情情努力了未未必有結(jié)果果，但是不不努力卻什什么改變也也沒有。。。11:56:2211:56:2211:5612/31/202211:56:22AM11、成成功功就就是是日日復(fù)復(fù)一一日日那那一一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小小小努努力力的的積積累累。。。。12月月-2211:56:2211:56Dec-2231-Dec-2212、世間成事，，不求其絕對(duì)對(duì)圓滿，留一一份不足，可可得無限完美美。。11:56:2211:56:2211:56Sat