博思堂：蘇州平江新城23號(hào)商業(yè)地塊可行性研究報(bào)告

平江新城23號(hào)商業(yè)地塊可行性研究報(bào)告博思堂地產(chǎn)綜合服務(wù)股份有限公司

2011年3月2日本案前期可行性研究的重點(diǎn)問(wèn)題：1、區(qū)域商業(yè)發(fā)展的前景究竟如何？2、本案所處的區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境是什么樣的？3、什么樣的產(chǎn)品可以在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出？4、保證合理利潤(rùn)的前提下，所能承受的最高土地價(jià)格是多少？研究主線：區(qū)域發(fā)展分析競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析產(chǎn)品定位利潤(rùn)測(cè)算一、區(qū)域發(fā)展分析2012年平江新城價(jià)值研判“一區(qū)兩城”：將全區(qū)以北護(hù)城河為界劃分為南部古城和北部新城兩大產(chǎn)業(yè)板塊?！叭v”：一是沿慈濟(jì)志業(yè)園區(qū)、南新路、閶門、北碼頭一線，打造古城護(hù)城河文化旅游集聚帶；二是沿觀前商圈、火車站、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)一線，打造平江新城的商務(wù)商貿(mào)核心軸；三是沿平江歷史街區(qū)、拙政園、北園路一線，打造古城護(hù)城河文化休閑旅游帶。“四橫”：一是沿312國(guó)道一線，打造平江新城現(xiàn)代商務(wù)商貿(mào)集聚區(qū)；二是沿火車站、輕軌站、北環(huán)路一線，打造交通樞紐綜合服務(wù)區(qū)；三是沿桃花塢大街、西北街、東北街一線，打造文化旅游體驗(yàn)區(qū)；四是沿觀前街、景德路一線，打造蘇州高端時(shí)尚消費(fèi)引領(lǐng)區(qū)。城市發(fā)展規(guī)劃——平江新城是蘇州北拓重點(diǎn)，將打造蘇州現(xiàn)代商務(wù)集聚區(qū)

本案處于平江區(qū)“一區(qū)兩城、三縱四橫”布局的核心交點(diǎn)蘇州北拓重點(diǎn)區(qū)域，打造蘇州現(xiàn)代商務(wù)商貿(mào)集聚區(qū)本案312國(guó)道人民路區(qū)域發(fā)展研判——隨著萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、國(guó)發(fā)·平江大廈、吳地中心、萬(wàn)融廣場(chǎng)、濱水商業(yè)街的進(jìn)駐，平江新城商業(yè)地產(chǎn)將進(jìn)入快速發(fā)展期，且本案處于商業(yè)發(fā)展的核心位置。本案312國(guó)道人民路2011年平江新城板塊價(jià)值研判——結(jié)論：“蘇州最重要的交通樞紐中心和市域次級(jí)商務(wù)商貿(mào)中心”而本案，處于平江新城的核心商務(wù)區(qū)本案所處區(qū)域具有商業(yè)投資的價(jià)值潛力二、競(jìng)爭(zhēng)分析區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)周邊潛在競(jìng)爭(zhēng)地塊345678910111214131516122010-2012年三年內(nèi)平江新城區(qū)域已定的商業(yè)項(xiàng)目分布如上圖，競(jìng)爭(zhēng)非常激烈已啟動(dòng)的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目已啟動(dòng)的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目名稱業(yè)態(tài)體量（萬(wàn)方）人民路濱水商業(yè)街綜合體20農(nóng)業(yè)大廈綜合體4.1國(guó)發(fā)大廈綜合體6.8吳地中心綜合體13天辰廣場(chǎng)綜合體1.6匯博大廈綜合體1.9江星商業(yè)廣場(chǎng)綜合體7.4平江新城MALL商業(yè)廣場(chǎng)商鋪2.1森杰1號(hào)綜合體2.4美麗華火車站商務(wù)酒店酒店2合計(jì)61.3上述項(xiàng)目預(yù)計(jì)于2011年下半年起陸續(xù)入市，至此，平江新城的商業(yè)將步入蓬勃發(fā)展的時(shí)期，同時(shí)也因大量競(jìng)品同時(shí)入市而陷入巨大的競(jìng)爭(zhēng)。項(xiàng)目分析中央商貿(mào)區(qū)項(xiàng)目區(qū)域位置分析從區(qū)域位置來(lái)看：地塊處于平江新城“中央商務(wù)商貿(mào)區(qū)”的核心位置。火車站區(qū)東北居住片區(qū)東南居住片區(qū)西南居住片區(qū)西北居住片區(qū)本案位置從交通環(huán)境來(lái)看：通達(dá)性強(qiáng),緊鄰城市主干道和輕軌2號(hào)線城北東路（312國(guó)道）人民路

輕軌2號(hào)線

輕軌4號(hào)線項(xiàng)目分析地塊位置：平江新城城北東路（312國(guó)道）南側(cè)，人民北路濱水商業(yè)街西側(cè)用地性質(zhì)：商業(yè)出讓年限：40年占地面積：15902㎡容積率：4.0-6.0建筑密度：≤50%綠地率：≥20%建筑最高高度：100-150米從項(xiàng)目現(xiàn)狀來(lái)看，地塊形狀接近方形，較平整，地塊東側(cè)和北側(cè)都有景觀河從經(jīng)濟(jì)指標(biāo)來(lái)看，按最大容積率計(jì)算，計(jì)容建筑面積（地上）9.5萬(wàn)平方米從容積率來(lái)看，項(xiàng)目必將打造成城市綜合體，即以寫字樓或SOHO為主地塊基本信息周邊環(huán)境：地塊處于平江新城商務(wù)商貿(mào)區(qū)核心，區(qū)政府新址也在附近，地段優(yōu)勢(shì)非常明顯；地塊地段交通及配套皆屬上乘。斜對(duì)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，周邊已有大量商業(yè)地塊出讓，周邊商業(yè)市場(chǎng)剛剛啟動(dòng)發(fā)展，新區(qū)政府尚未搬遷，區(qū)域的發(fā)展高峰期就要到來(lái)。本案萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)吳地中心萬(wàn)融國(guó)際國(guó)發(fā)平江大廈區(qū)政府市民廣場(chǎng)蘇州國(guó)際濱水商業(yè)街城北東路（312國(guó)道）人民路總官塘路平河路平川路蓮影街齊溪街江坤路錦月新居地塊周邊環(huán)境分析項(xiàng)目四至：北側(cè)：景觀河道、城北東路（312國(guó)道），再往北為城市廣場(chǎng)南側(cè)：總官塘路西側(cè)：蓮影街東側(cè)：齊溪街、平門塘景觀河道、再往東為濱水商業(yè)街和人民路輕軌2號(hào)線輕軌站點(diǎn)項(xiàng)目分析優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)機(jī)會(huì)挑戰(zhàn)臨街面大，昭示性較好通達(dá)性強(qiáng)景觀資源良好區(qū)域核心，價(jià)值巨大項(xiàng)目體量較小，難以形成規(guī)模，商業(yè)輻射范圍較小同質(zhì)地塊較多，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈輕軌概念區(qū)域未成熟，規(guī)劃向好項(xiàng)目緊鄰萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和居住區(qū)，可帶動(dòng)大量人氣。周邊在建商業(yè)項(xiàng)目多，體量大，競(jìng)爭(zhēng)較大；周邊商業(yè)氛圍需要市場(chǎng)培育期，對(duì)項(xiàng)目后期銷售帶來(lái)一定的壓力綜合對(duì)比分析可以得出以下結(jié)論：地塊目前啟動(dòng)缺乏足夠的支撐力（入市時(shí)期2012年4-5月）需要通過(guò)自身業(yè)態(tài)定位來(lái)導(dǎo)入目標(biāo)客群項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目分析三、產(chǎn)品定位項(xiàng)目定位高容積率區(qū)域內(nèi)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)以寫字樓、SOHO為主特殊業(yè)態(tài)制造亮點(diǎn)特色酒店激烈競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境中，唯有品質(zhì)才是項(xiàng)目最好的支撐；本案的產(chǎn)品形態(tài)需要品質(zhì)支撐；優(yōu)勢(shì)的地理位置、良好的景觀、配合品質(zhì)，本案充分具有成為區(qū)域標(biāo)桿的條件。萬(wàn)達(dá)的輝煌已是過(guò)去，我們才是新的標(biāo)桿；眾多競(jìng)品都只是襯托，我們才是真的核心。項(xiàng)目整體定位平江新城·新都市生活時(shí)尚中心通過(guò)對(duì)項(xiàng)目基本素質(zhì)、項(xiàng)目區(qū)域的優(yōu)劣勢(shì)分析總結(jié)，我們總體定位為：打造平江新城中央商務(wù)商貿(mào)區(qū)最高端的集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、商務(wù)辦公為一體的城市新地標(biāo)產(chǎn)品定位寫字樓高端商務(wù)辦公、城市精英匯集地零售商業(yè)Soho公寓酒店業(yè)態(tài)標(biāo)準(zhǔn)形象科技生態(tài)復(fù)合高端業(yè)態(tài)定向招商宜辦宜居酒店服務(wù)四星級(jí)酒店主流消費(fèi)，品質(zhì)生活聚集區(qū)城市菁英生活國(guó)際時(shí)尚特色服務(wù)關(guān)鍵市場(chǎng)供大于求，需適當(dāng)規(guī)避寫字樓的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)商業(yè)回報(bào)率最高，將成為本項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升的一個(gè)核心點(diǎn)投資性產(chǎn)品，區(qū)域客戶成長(zhǎng)性較高，價(jià)格承受能力強(qiáng)。體現(xiàn)便捷性、精品化、文化型、數(shù)字化產(chǎn)品定位業(yè)態(tài)劃分產(chǎn)品建議功能：為區(qū)域內(nèi)公務(wù)員、科技人才、中高層管理者、企業(yè)白領(lǐng)等精英人士，提供功能多元化、業(yè)態(tài)齊全的商業(yè)配套服務(wù)。平江新城SCBD—時(shí)尚主題四星級(jí)酒店區(qū)位特色功能酒店定位產(chǎn)品建議主題酒店的推出在國(guó)外已有近50年的歷史。主題酒店是以某一特定的主題，來(lái)體現(xiàn)酒店的建筑風(fēng)格和裝飾藝術(shù)，以及特定的文化氛圍，讓顧客獲得富有個(gè)性的文化感受；同時(shí)將服務(wù)項(xiàng)目融入主題，以個(gè)性化的服務(wù)取代一般化的服務(wù)，讓顧客獲得歡樂(lè)、知識(shí)和刺激。歷史、文化、城市、自然、神話童話故事等都可成為酒店借以發(fā)揮的主題。典型案例：美國(guó)加利福尼亞的MadonnaInn（麥當(dāng)那旅館）特色：109間套房，109個(gè)主題，風(fēng)格完全不重復(fù)，為美國(guó)最早、最具有代表性的主題酒店。時(shí)尚主題酒店特色主題酒店類型：1、自然風(fēng)光酒店2、歷史文化酒店3、城市特色酒店

4、名人文化酒店5、藝術(shù)特色酒店

契合時(shí)尚主題城市特色酒店案例：深圳威尼斯酒店—我國(guó)首家主題酒店酒店以著名水城威尼斯的文化進(jìn)行包裝，利用了眾多可反映威尼斯文化的建筑元素，充分展現(xiàn)地中海風(fēng)情和威尼斯水城文化時(shí)尚主題酒店特色藝術(shù)特色酒店案例：長(zhǎng)城腳下的公社以獨(dú)特建筑取勝，由12名亞洲杰出建筑師設(shè)計(jì)建造的私人收藏的當(dāng)代建筑藝術(shù)作品，是中國(guó)第一個(gè)被威尼斯雙年展邀請(qǐng)參展并榮獲“建筑藝術(shù)推動(dòng)大獎(jiǎng)”的建筑作品。2005年被美國(guó)《商業(yè)周刊》評(píng)為“中國(guó)10大新建筑奇跡”之一。藝術(shù)特色酒店案例：長(zhǎng)沙豪布斯卡酒店規(guī)劃及室內(nèi)設(shè)計(jì)是由中國(guó)最高藝術(shù)學(xué)府—中國(guó)美術(shù)學(xué)院耗時(shí)兩年精心設(shè)計(jì)而成，并由臺(tái)灣知名藝術(shù)大師量身打造藝術(shù)珍品長(zhǎng)廊和黑白主題商務(wù)套間時(shí)尚主題酒店特色平江新城SCBD—首席科技生態(tài)型寫字樓區(qū)位地位特色功能寫字樓定位功能：為區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)上下游產(chǎn)業(yè)，提供商務(wù)辦公場(chǎng)所。產(chǎn)品建議寫字樓特色闡述“物物相連的互聯(lián)網(wǎng)”科技—物聯(lián)網(wǎng)辦公物聯(lián)網(wǎng)（TheInternetofthings）：通過(guò)射頻識(shí)別（RFID）、紅外感應(yīng)器、全球定位系統(tǒng)、激光掃描器等信息傳感設(shè)備，按約定的協(xié)議，把任何物品與互聯(lián)網(wǎng)連接起來(lái)，進(jìn)行信息交換和通訊，以實(shí)現(xiàn)智能化識(shí)別、定位、跟蹤、監(jiān)控和管理的一種網(wǎng)絡(luò)。產(chǎn)品建議智能化平臺(tái)系統(tǒng)智能化系統(tǒng)平臺(tái)智能化系統(tǒng)是在建筑這個(gè)平臺(tái)上，由五大子系統(tǒng)構(gòu)成。通信自動(dòng)化系統(tǒng)（CAS）辦公自動(dòng)化系統(tǒng)（OAS）建筑設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)（BAS）消防自動(dòng)化系統(tǒng)（FAS）綜合保安監(jiān)控系統(tǒng)（SAS）科技—智能5A寫字樓特色闡述產(chǎn)品建議生態(tài)—綠色3星寫字樓特色闡述在建筑的全壽命周期內(nèi)，最大限度地節(jié)約資源(節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材)、保護(hù)環(huán)境和減少污染，為人們提供健康、適用和高效的使用空間，與自然和諧共生的建筑由節(jié)地與室外環(huán)境、節(jié)能與能源利用、節(jié)水與水資源利用、節(jié)材與材料資源利用、室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量和全生命周期綜合性能六類指標(biāo)組成。例：上海中心大廈產(chǎn)品建議將北側(cè)的市場(chǎng)廣場(chǎng)與項(xiàng)目緊密聯(lián)系，將整個(gè)辦公區(qū)打造城一座生態(tài)公園以紐約中央公園為例，紐約中央公園坐落在摩天大樓林立的曼哈頓正中，是紐約最大的都市公園。很多人帶著公文包到中央公園晨練，有的跑步，有的打球，然后再到曼哈頓周邊的寫字樓去辦公，一派活力、自然的商務(wù)景象。

生態(tài)—外部氛圍寫字樓特色闡述空中生態(tài)景觀休閑空間在一定樓層設(shè)計(jì)綠色共享空間，便于讓人接觸自然，瞭望景色，緩解辦公壓力。屋頂空中花園軟化建筑屋頂，打造宜人整體環(huán)境。結(jié)合其設(shè)置休憩空間，兼顧休閑功能：如親水平臺(tái)、燈光球場(chǎng)等。生態(tài)—內(nèi)部氛圍產(chǎn)品建議其中，大面積低區(qū)和中小面積低區(qū)因總價(jià)原因，可以簡(jiǎn)裝標(biāo)準(zhǔn)交付，中大面積中區(qū)及大面積高區(qū)因總價(jià)的原因，建議有毛坯形式可以供客戶選擇。分區(qū)原則：考慮到客戶需求與項(xiàng)目具體情況，結(jié)合建筑上的高中低區(qū)進(jìn)行分區(qū)營(yíng)銷。寫字樓面積分區(qū)建議大面積低區(qū)中小面積低區(qū)中大面積中區(qū)大面積高區(qū)大面積低區(qū)：面積段200—250平米，適合需要大面積辦公場(chǎng)所的企業(yè)，如金融、房產(chǎn)等中小面積低區(qū)：以80-150平米為主力區(qū)間。該類客戶將是穩(wěn)定銷售期去化的主力，以中小型的成長(zhǎng)型企業(yè)為主，比如現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中咨詢類等創(chuàng)意企業(yè)，部分企業(yè)以工作室事務(wù)所形式營(yíng)業(yè)。中大面積中區(qū)：以150-300平米為主力區(qū)間。該類客群為寫字樓的重點(diǎn)客群，對(duì)樓層和面積都有一定要求，以外貿(mào)、金融、投資類為主。大面積高區(qū)：300平米以上，但考慮到銷售的需要，產(chǎn)品分割應(yīng)考慮到大面積組合的需要。該類客群為寫字樓的領(lǐng)袖客群，為政府型企業(yè)，大型企業(yè)總部，跨國(guó)企業(yè)蘇州分部，引導(dǎo)項(xiàng)目形象。產(chǎn)品建議商務(wù)會(huì)所

設(shè)置視頻會(huì)議室、同聲傳遞會(huì)議室等，滿足高級(jí)商務(wù)需求。服務(wù)中心：設(shè)立公務(wù)秘書間，翻譯服務(wù)，秘書服務(wù)，律師服務(wù)、會(huì)計(jì)服務(wù)，辦公系統(tǒng)自動(dòng)化服務(wù)。集中會(huì)議室，提供頂級(jí)商務(wù)服務(wù)五星級(jí)酒店式服務(wù)寫字樓專業(yè)化的物業(yè)管理公司的服務(wù)一方面體現(xiàn)在高效的物業(yè)管理上，為客戶提供嚴(yán)謹(jǐn)、安全、細(xì)致、周到、快捷的物業(yè)服務(wù)；另一方面體現(xiàn)在對(duì)入住企業(yè)的專業(yè)化商務(wù)服務(wù)上，配套全的創(chuàng)業(yè)服務(wù)，如衛(wèi)星會(huì)議、活動(dòng)策劃、會(huì)展中心等服務(wù)，以及金融、網(wǎng)絡(luò)信息、醫(yī)院、購(gòu)物、娛樂(lè)、租賃等一應(yīng)俱全的服務(wù)。建議物管公司:高力國(guó)際、仲量聯(lián)行、世邦.魏理仕、第一太平戴維斯寫字樓配套建議產(chǎn)品建議功能：為區(qū)域內(nèi)公務(wù)員、科技人才、中高層管理者、企業(yè)白領(lǐng)等精英人士，提供可辦公可居住的雙功能SOHO公寓。平江新城SCBD—頂級(jí)科技智能SOHO公館區(qū)位地位特色功能SOHO定位產(chǎn)品建議科技智能化：基于物聯(lián)網(wǎng)基礎(chǔ)的智能家居系統(tǒng)，類比比爾蓋茨的“未來(lái)之屋”。3G互聯(lián)智能公寓智能家居基礎(chǔ)平臺(tái)安防平臺(tái)項(xiàng)目規(guī)劃時(shí)就敷設(shè)IP網(wǎng)絡(luò)、設(shè)置入戶的信息端口業(yè)主在這一基礎(chǔ)平臺(tái)上，再選購(gòu)家庭網(wǎng)關(guān)、智能家電以及相關(guān)配件實(shí)現(xiàn)基于物聯(lián)網(wǎng)的遠(yuǎn)程應(yīng)用、定時(shí)控制、情景模式等四層防護(hù)：周界紅外檢測(cè)社區(qū)視頻監(jiān)控停車場(chǎng)及出入口管理家居安防實(shí)現(xiàn)全方位的安防和監(jiān)控解決方案SOHO公寓特色闡述產(chǎn)品建議精裝修標(biāo)準(zhǔn)：2000-3000元/m2衛(wèi)生間

地面;—高檔地磚，地磚為諾貝爾、鷹牌或同檔次品牌

墻面—墻磚諾貝爾、鷹牌或同檔次品牌頂棚—鋁扣板吊頂潔具、龍頭、花灑—德國(guó)吉事多或同檔次品牌淋浴房—德國(guó)吉事多淋浴玻璃隔斷洗面臺(tái)柜—大理石臺(tái)面，復(fù)合板柜體暖浴器—臺(tái)灣雄霸浴霸廚

房

地面—高檔地磚，諾貝爾、鷹牌或同檔次品牌頂棚—

高檔乳膠漆櫥柜—合資高檔櫥柜，高檔人造石臺(tái)面，德國(guó)吉事多或同檔次品牌。同時(shí)配有灶臺(tái)、消毒柜、排油煙機(jī)、垃圾處理器

客

廳

地面—實(shí)木復(fù)合地板

墻面—高擋壁紙

頂棚—表面乳膠漆臥室

地面—高檔地毯墻面—高檔壁紙頂棚—部分石膏板吊頂和乳膠漆電視系統(tǒng)—房間內(nèi)設(shè)一個(gè)有線電視插口戶

內(nèi)

門

：

德國(guó)霍曼、香港恒富立或同檔次品牌開關(guān)、插座

：羅格朗美特或同檔次合資品牌燈

具：

提供嵌入式筒燈窗簾軌道：

鋁合金雙滑軌戶內(nèi)踢腳

：實(shí)木復(fù)合踢腳板

家具配置：考慮配置床或加長(zhǎng)床、沙發(fā)、書桌、餐桌等家電配置：考慮配置電視、洗衣機(jī)、微波爐、冰箱、空調(diào)、洗碗機(jī)等。從品牌的要求來(lái)看，多數(shù)是國(guó)外知名品牌。SOHO公寓特色闡述產(chǎn)品建議星級(jí)酒店服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)家居服務(wù)：

代叫出租車服務(wù)代繳各項(xiàng)能源費(fèi)用訂送水/訂牛奶服務(wù)推薦家政服務(wù)洗衣服務(wù)（免費(fèi)上門取衣服）小孩托管等商務(wù)服務(wù)：

文印/傳真服務(wù)

收發(fā)郵政快遞、包裹服務(wù)

報(bào)刊雜志訂閱服務(wù)

機(jī)票、火車票預(yù)定服務(wù)

預(yù)定宴餐房?jī)?nèi)設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)服務(wù)

空調(diào)系統(tǒng)季節(jié)性保養(yǎng)

灶具/油煙機(jī)保養(yǎng)

電器設(shè)備調(diào)試服務(wù)

電話/電視/網(wǎng)絡(luò)的安裝調(diào)試

給排水系統(tǒng)/衛(wèi)生潔具維護(hù)服務(wù)

更換燈泡、燈管

其他一般家庭用品的維護(hù)服務(wù)家居清潔服務(wù)

日常房間清潔

衛(wèi)生間整體清潔

廚房整體清潔（不含油煙機(jī)）

清洗抽油煙機(jī)

提供家務(wù)及保潔小時(shí)工保安/消防服務(wù)

咨詢/引導(dǎo)服務(wù)

臨時(shí)存放物品醫(yī)療服務(wù)

物業(yè)提供以下應(yīng)急藥品

創(chuàng)可貼、紗布、棉簽、膠布

酒精、碘酒、紅藥水、紫藥水社區(qū)服務(wù)

重大節(jié)日物業(yè)牽頭在社區(qū)組織活動(dòng)

建立老年活動(dòng)組織，開辦老年課堂

組織小區(qū)業(yè)主開展春游、秋游、采摘等豐富多彩的活動(dòng)

物業(yè)將組織社區(qū)運(yùn)動(dòng)隊(duì)定期活動(dòng)

為業(yè)主提供房屋租賃服務(wù)交通服務(wù)

自行車出租、存放

自行車、三輪車打氣、補(bǔ)胎

在小區(qū)內(nèi)外聘無(wú)水洗車公司為業(yè)主提供洗車服務(wù)

電動(dòng)車充電專業(yè)的物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理：提供酒店式服務(wù)水平,提供充足的停車位，公共部分精裝SOHO公寓服務(wù)建議產(chǎn)品建議功能：為區(qū)域內(nèi)公務(wù)員、科技人才、中高層管理者、企業(yè)白領(lǐng)等精英人士，提供功能多元化、業(yè)態(tài)齊全的商業(yè)配套服務(wù)。平江新城SCBD—中央商業(yè)特區(qū)區(qū)位地位功能商業(yè)定位產(chǎn)品建議商鋪可分為外街雙層商鋪和內(nèi)街單層商鋪?？紤]到銷售的原因，外街商鋪主要在100-150平方米/套(雙層鋪)，內(nèi)街商鋪主要在50-80平方米/套（單層鋪）內(nèi)街可以二層退臺(tái)處理，同時(shí)增加空中連廊，便于左右棟在上層人流的聯(lián)動(dòng)·

退臺(tái)設(shè)計(jì)和空中連廊商業(yè)街剖面示意內(nèi)街1F商鋪內(nèi)街1F商鋪內(nèi)街2F商鋪內(nèi)街2F商鋪外街雙層商鋪2F廊道2F廊道1F2F商業(yè)業(yè)態(tài)定位產(chǎn)品建議業(yè)態(tài)分類：開放式街區(qū)商業(yè)，以2層為主，局部3層檔次定位：以滿足中產(chǎn)階級(jí)和商務(wù)辦公群體的配套商業(yè)為主，主要為餐飲，小部分購(gòu)物及休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)商業(yè)業(yè)態(tài)定位餐飲：特色餐廳、咖啡館、茶坊等零售:品牌服飾、家居等產(chǎn)品建議業(yè)態(tài)分類：建議所有商業(yè)簽訂統(tǒng)一管理合同，并統(tǒng)一按規(guī)劃招商，提升商業(yè)檔次，從而提升寫字樓、SOHO公寓的市場(chǎng)價(jià)值。商業(yè)業(yè)態(tài)定位休閑：美容美發(fā)、美體、特色酒吧等配套:銀行、通訊、藥店、便利店等產(chǎn)品建議四、利潤(rùn)測(cè)算容積率決定本案的利潤(rùn)主體是寫字樓和SOHO，商鋪為輔，酒店多為自營(yíng)或租賃，故利潤(rùn)測(cè)算的重點(diǎn)是：1、各業(yè)態(tài)合理的入市價(jià)格；2、不同面積配比下，合理的土地價(jià)格。寫字樓定價(jià)蘇州商業(yè)市場(chǎng)整體布局——主要是以“一個(gè)板塊二新二軸四帶”的形式，板塊主要集中在平江區(qū)。“一個(gè)板塊”：以中心城區(qū)的觀前商圈、石路商圈、南門商圈為中心，形成一個(gè)功能完善的核心商業(yè)板塊；“二新”：工業(yè)園區(qū)、高新區(qū)(獅山區(qū)域)形成兩個(gè)新的現(xiàn)代市級(jí)商業(yè)功能區(qū)；“二軸”：加強(qiáng)石路、觀前商圈之間的聯(lián)系并向東拓展至園區(qū)，形成市區(qū)東西向的商業(yè)發(fā)展軸線，以人民路為軸線，連接相城區(qū)、中心城區(qū)、吳中區(qū)，形成市區(qū)商業(yè)發(fā)展縱軸；“四帶”：指環(huán)古城風(fēng)貌休閑商業(yè)帶、環(huán)金雞湖風(fēng)情休閑商業(yè)帶、沿太湖旅游度假休閑商業(yè)帶和沿陽(yáng)澄湖度假休閑商業(yè)帶。

蘇州大市商業(yè)分布圖人民路蘇州寫字樓發(fā)展?fàn)顩r開發(fā)時(shí)間較晚，但綜合品質(zhì)最高開發(fā)時(shí)間早，項(xiàng)目品質(zhì)較低開發(fā)時(shí)間早于工業(yè)園區(qū)，綜合品質(zhì)居中“一心”即中心城區(qū)，“兩翼”為新區(qū)、園區(qū)?！鞍税鍓K”是指中心城區(qū)寫字樓主要分布在以觀前、石路及南門三個(gè)商業(yè)區(qū)及其輻射范圍內(nèi)。新區(qū)寫字樓集中在新區(qū)商業(yè)中心、獅山路沿線附近；園區(qū)寫字樓分布在湖西中央商貿(mào)區(qū)和湖東行政中心周圍。平江區(qū)、相城區(qū)、吳中區(qū)發(fā)展剛起步，還未形成相對(duì)集中的寫字樓密集區(qū)，只有在相城大道附近及人民北路沿線有寫字樓產(chǎn)品存在。平江區(qū)人民路蘇州寫字樓市場(chǎng)布局——主要是以“一心兩翼八板塊”的布局形式，而平江區(qū)人民路北沿線將要打造最具活力的區(qū)域。蘇州寫字樓發(fā)展?fàn)顩r蘇州寫字樓自身狀況——市區(qū)寫字樓明顯老化，新區(qū)、園區(qū)優(yōu)勢(shì)明顯，平江區(qū)、吳中區(qū)的寫字樓處于剛剛起步階段，同時(shí)2011年在平江新城將出現(xiàn)大量競(jìng)爭(zhēng)量體。蘇州寫字樓發(fā)展?fàn)顩r平江新城寫字樓租賃價(jià)格在短期內(nèi)（2013年前）不會(huì)有大幅度增長(zhǎng)。蘇州寫字樓市場(chǎng)各區(qū)域租金水平對(duì)比——租金總體水平各大區(qū)域差異明顯區(qū)域項(xiàng)目名稱租金水平（元/㎡/天）園區(qū)國(guó)際大廈4.0-4.5建屋大廈3-4中惠銀龍大廈2.7-3.7置業(yè)大廈3.2－4嘉實(shí)大廈1.7開元大廈1.7新區(qū)金獅大廈2.7-3.7（含物業(yè)費(fèi)）新地中心2.7-3.0金河國(guó)際大廈2.0-2.3潤(rùn)捷廣場(chǎng)1.7-2.0中心城區(qū)協(xié)和大廈1.3-1.7麗景苑2.3吳商會(huì)館1.5華亭大廈1.3相城區(qū)元和大廈1-1.2中翔大廈1萬(wàn)達(dá)0.8-1.2蘇州寫字樓發(fā)展?fàn)顩r本案入市時(shí)，平江新城寫字樓租金評(píng)估價(jià)在1.4元/㎡/天，價(jià)格評(píng)估系數(shù)約為0.73萬(wàn)·天，計(jì)算得本案寫字樓入市價(jià)格約在1.04萬(wàn)元/㎡

。蘇州寫字樓發(fā)展?fàn)顩r小結(jié)：1、平江新城寫字樓具有發(fā)展空間；2、本案入市時(shí)寫字樓售價(jià)約在1.04萬(wàn)元/㎡

。酒店式公寓定價(jià)布局——主要集中在園區(qū)和新區(qū)，平江區(qū)的量體較少，有所空缺。平江區(qū)人民路北沿線將要打造蘇州最具活力的區(qū)域，同時(shí)是蘇州規(guī)劃建設(shè)中的城市商務(wù)中心，擁有優(yōu)越的產(chǎn)業(yè)和交通資源。代表酒店式公寓分布蘇州酒店式公寓發(fā)展?fàn)顩r蘇州各區(qū)頂級(jí)SOHO（酒店式公寓）個(gè)案狀況區(qū)域樓盤裝修情況面積范圍當(dāng)前價(jià)格（元/平米）中心城區(qū)桐涇商務(wù)廣場(chǎng)精裝修40-6012000-14000蘇綸場(chǎng)精裝修70-140未定園區(qū)環(huán)球188精裝修80-17025000-30000建屋紫寰庭精裝修80-280未開盤東方之門精裝修70-120未開盤吳中區(qū)太湖城仕高爾夫精裝修41-10516000中潤(rùn)·蘇州中心精裝修50-12017000/25000（租約）高新區(qū)新地國(guó)際精裝修100-31421000相城區(qū)萬(wàn)達(dá)商業(yè)精裝50-8010000蘇州酒店式公寓發(fā)展?fàn)顩r小結(jié)：1、目前蘇州市場(chǎng)的SOHO（酒店式公寓）以精裝為主，且市場(chǎng)認(rèn)可度高；2、相城區(qū)的SOHO（精裝）靜態(tài)價(jià)格評(píng)估在11000元/平米，因SOHO的