西咸灃西新城市場(chǎng)環(huán)境

西咸灃西新城市場(chǎng)環(huán)境分析Contents目錄PART1：灃西新城概括PART2：區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析PART3：重點(diǎn)項(xiàng)目案例研究PART1：灃西新城概括灃西新城區(qū)域占位灃西新城西咸新區(qū)——國家批復(fù)的19個(gè)國家級(jí)新區(qū)之一承擔(dān)國家重大發(fā)展和改革開放戰(zhàn)略任務(wù)的綜合功能區(qū)；灃西新城——西咸五大板塊之一是推進(jìn)西咸一體化的核心地帶和西咸新區(qū)發(fā)展建設(shè)的重要城市功能區(qū)西咸新區(qū)，首個(gè)以創(chuàng)新城市發(fā)展方式為主題的國家新區(qū)，位于西安、咸陽兩市建成區(qū)之間，是絲綢之路經(jīng)濟(jì)帶的重要支點(diǎn)、中國西部大開發(fā)的新引擎，灃西新城作為西咸新區(qū)五大板塊之一，是大西安新中心的核心區(qū)。灃西新城概括灃西新城位于西安市與咸陽市接壤部，包括大王街道、馬王街道、高橋街道、釣臺(tái)街道、陳楊寨街道，總面積143平方公里。規(guī)劃范圍東至灃河，南至大王街道及馬王街道南部邊界，西至大王街道西部邊界，北至渭河，是西咸新區(qū)的五大板塊之一。功能定位：以協(xié)調(diào)大西安、帶動(dòng)大關(guān)中、引領(lǐng)大西北為使命，落實(shí)國家“一帶一路”戰(zhàn)略，提升西咸新區(qū)影響力，將灃西新城建設(shè)成為絲綢之路信息港、西部科技創(chuàng)新引領(lǐng)區(qū)、新中心重要組成部分、綠色低碳生態(tài)城市。發(fā)展總目標(biāo)：把灃西新城建設(shè)成為絲路活力新城、科技創(chuàng)新高地、生態(tài)樂活家園。發(fā)展規(guī)模：（1）人口容量根據(jù)《西咸新區(qū)城市總體規(guī)劃綱要（2016-2030）》，至2030年灃西新城城市人口規(guī)模為59萬人，近期2020年城市人口規(guī)模為35-40萬人。（2）用地規(guī)模根據(jù)《西咸新區(qū)城市總體規(guī)劃綱要（2016-2030）》，確定至2030年灃西新城城市建設(shè)用地59.37平方公里，人均城市建設(shè)用地為100㎡。灃西新城區(qū)域簡(jiǎn)介灃西新城發(fā)展規(guī)劃空間發(fā)展規(guī)劃：形成“一核兩軸四園八區(qū)”的空間結(jié)構(gòu)

“一核”即西咸新區(qū)渭河南岸以綜合行政、商貿(mào)中心為主的國際化綜合服務(wù)區(qū)。

“兩軸”即古城人文傳承軸、新城特色發(fā)展軸。

“四園”即濱河生態(tài)公園、澇渭濕地公園、人文遺址公園、田園風(fēng)情公園?！鞍藚^(qū)”包括渭濱現(xiàn)代生活區(qū)、教育研發(fā)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、西咸國際文化教育園、文化中心區(qū)、信息產(chǎn)業(yè)區(qū)、節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)區(qū)、都市農(nóng)業(yè)休閑區(qū)、新材料產(chǎn)業(yè)區(qū)。灃西新城作為西安國際化大都市綜合服務(wù)副中心及戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)基地，未來將規(guī)劃形成“一核兩軸四園八區(qū)”的新格局。灃西新城產(chǎn)業(yè)規(guī)劃灃西新城產(chǎn)業(yè)規(guī)劃定位為以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)為主，打造現(xiàn)代開放之城和創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)之城

重點(diǎn)發(fā)展：信息技術(shù)、物聯(lián)網(wǎng)、新材料、生物醫(yī)藥，以及行政商務(wù)、都市農(nóng)業(yè)、高尚居住等產(chǎn)業(yè)；

規(guī)劃“三區(qū)十園”產(chǎn)業(yè)布局：三區(qū)——信息產(chǎn)業(yè)園區(qū)、濱河現(xiàn)代服務(wù)區(qū)、田園實(shí)踐區(qū)；十園——西咸信息產(chǎn)業(yè)園、現(xiàn)代綜合商務(wù)區(qū)、都市農(nóng)業(yè)區(qū)、優(yōu)美小鎮(zhèn)改革試驗(yàn)園、絲綢之路國際展覽中心、西咸新區(qū)國際文教園、中小企業(yè)園、科教示范園、活力生活服務(wù)園、豐京遺址園。產(chǎn)業(yè)發(fā)展———戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主灃西新城產(chǎn)業(yè)規(guī)劃圖灃西新城產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀項(xiàng)目項(xiàng)目介紹投資額目前現(xiàn)狀效果圖西部云谷總占地125畝，集電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園、互聯(lián)網(wǎng)小鎮(zhèn)、動(dòng)漫廣場(chǎng)、創(chuàng)業(yè)中心于一體，打造開放型智慧產(chǎn)城社區(qū)。目前陜西微軟創(chuàng)新中心、長(zhǎng)安銀行、紫光軟件、凡特網(wǎng)等已相繼入駐。7億已建成中國電信智慧云服務(wù)基地占地約144畝，主要建設(shè)云計(jì)算管理平臺(tái)、自服務(wù)門戶管理平臺(tái)、數(shù)據(jù)管理中心及主機(jī)業(yè)務(wù)托管等相關(guān)計(jì)算，項(xiàng)目建成后將是西北最大的云計(jì)算數(shù)據(jù)中心節(jié)點(diǎn)。一期5.6億已建成西咸新區(qū)信息產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃面積約18平方公里，啟動(dòng)區(qū)面積約2400畝。園區(qū)擬分為三期建設(shè)，一期建設(shè)“陜西信息服務(wù)產(chǎn)業(yè)基地”；二期建設(shè)“陜西信息研發(fā)生產(chǎn)基地”；三期通過信息服務(wù)產(chǎn)業(yè)和信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)的搭建基礎(chǔ)，進(jìn)一步延展產(chǎn)業(yè)鏈條，吸引全球頂級(jí)IT公司入駐，打造國際一流的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。首個(gè)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目投資20億在建區(qū)域已建成及在建產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目總投資約達(dá)636.6億，未來將快速提升區(qū)域經(jīng)濟(jì)活力、人才吸引力，但目前僅兩個(gè)項(xiàng)目建成投入使用，尚屬產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期階段，短期不具備產(chǎn)業(yè)規(guī)模優(yōu)勢(shì)灃西新城產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀項(xiàng)目項(xiàng)目介紹投資額目前現(xiàn)狀效果圖中國西部科技創(chuàng)新港“交大學(xué)鎮(zhèn)”占地5000余畝，分為科研、教育、轉(zhuǎn)孵化、綜合服務(wù)四大板塊，建設(shè)理、工、醫(yī)、社科四大方向23個(gè)研究院?？苿?chuàng)基地（科研教育板塊）建筑面積158萬平方米，一期工程占地1750畝，二期350畝為預(yù)留國家實(shí)驗(yàn)室等用地。將在2020年建成集“校區(qū)、園區(qū)、社區(qū)”為一體的綠色智慧學(xué)鎮(zhèn)。200億在建西工大“翱翔小鎮(zhèn)”占地5平方公里，首個(gè)以“空、天、地、?！睙o人系統(tǒng)產(chǎn)業(yè)為核心，集產(chǎn)業(yè)、文化、旅游、休閑功能為一體，生產(chǎn)、生活、生態(tài)融合發(fā)展的“科教產(chǎn)融”創(chuàng)新示范小鎮(zhèn)，到2022年左右，“翱翔小鎮(zhèn)”項(xiàng)目將形成產(chǎn)業(yè)、科技、博覽、教育、綜合服務(wù)五大功能板塊。其中無人機(jī)產(chǎn)業(yè)化基地將于2018年底建成。350億（無人機(jī)產(chǎn)業(yè)化基地10億）待建（2022年建成）硬科技小鎮(zhèn)規(guī)劃總建筑面積50萬㎡，以“科技成果轉(zhuǎn)化基地”為整體定位，打造“五分鐘產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈”和“二十四小時(shí)產(chǎn)業(yè)價(jià)值創(chuàng)造圈”；涵蓋從人才培訓(xùn)、研發(fā)試驗(yàn)、中試應(yīng)用、成果展示、技術(shù)交易、工業(yè)生產(chǎn)和創(chuàng)業(yè)服務(wù)等產(chǎn)業(yè)的全鏈條業(yè)態(tài)。24億在建絲綢之路風(fēng)情城總占地5727畝，是陜西省三十二個(gè)重大文化項(xiàng)目之一，項(xiàng)目分為“旅行+”主題游樂區(qū)、歡樂小鎮(zhèn)、酒店商務(wù)區(qū)、旅游交通樞紐中心、兒童探索體驗(yàn)區(qū)、都市生態(tài)休閑區(qū)等六大功能區(qū)。首期已于2017年11月全面啟動(dòng)建設(shè)，預(yù)計(jì)2019年6月開園。30億在建灃西新城交通規(guī)劃地鐵1號(hào)線：西安北大街—咸陽秦都站一期：已建成通車；二期：正在修建；三期：穿越灃西新城北部，連接1號(hào)線2期工程森林公園向西延伸至秦都站地鐵5號(hào)線：一期：東起紡織城火車站，西至交大創(chuàng)新港；二期：西起交大創(chuàng)新港，東至和平村;全線建成通車后，將連接灃東新城、灃西新城、西安主城區(qū)灃西新城區(qū)位交通體系優(yōu)越，三條地鐵線路規(guī)劃及新增設(shè)公共交通系統(tǒng)，縮短與西安及咸陽主城區(qū)的距離，助推板塊價(jià)值大飛躍地鐵11號(hào)線（西咸段）：西起新興紡織園，東至大慶路。其中西咸段途徑：白馬河路站、統(tǒng)一路站、灃景路站、天府路站、阿房宮火車站、科統(tǒng)一路站、科源東路站、車城西路站和武警路站近兩年新增設(shè)公交線路公交路線連通區(qū)域K630咸陽陳陽寨—胡家廟32咸陽火車站—西安草灘九路366咸陽陳陽寨—西安公交一公司灃西新城資源源環(huán)境灃西新城濕地地公園總規(guī)劃面積1500畝，一期開發(fā)發(fā)面積500畝，將開發(fā)建建設(shè)公園游覽覽區(qū)、休閑閑娛樂區(qū)、水水產(chǎn)養(yǎng)殖基地地和交通廣場(chǎng)場(chǎng)，已于2017年對(duì)外開放。。大西安中央公公園總規(guī)劃面積5000畝，包含中央央公園核心區(qū)區(qū)2600畝和城市綠廊廊2400畝，總投資27億。2019年建成后將成成為亞洲最大大，世界第三三的城市中央央公園。咸陽湖二期北北岸公園2017年7月已對(duì)外開放放，總面積2360畝，分為濱河河文化運(yùn)動(dòng)休休閑區(qū)和濱河河濕地景觀區(qū)區(qū)，目前園內(nèi)內(nèi)建成大秦水水運(yùn)廣場(chǎng)、奧奧林匹克廣場(chǎng)場(chǎng)等休閑廣場(chǎng)場(chǎng)、人工沙灘灘3.2萬㎡、生態(tài)景景觀島7座。咸陽湖二期北岸公園灃西新城濕地公園大西安中央公園區(qū)域目前已建建成兩大公園園以及待建5000畝的城市中央央公園，渭河河、灃河圍繞繞，擁有得天天獨(dú)厚的生態(tài)態(tài)環(huán)境資源，，是繼曲江板板塊和浐灞板板塊之后又一一鄰水開發(fā)區(qū)區(qū)域渭河灃河灃西新城優(yōu)劣勢(shì)分分析2431劣勢(shì)1、除原咸陽城建區(qū)域配套比較成熟外，其他區(qū)域商業(yè)配套目前均不完善，基本日常生活帶來不便；2、區(qū)域目前產(chǎn)業(yè)發(fā)展尚屬初期階段，僅兩大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目投入使用，其余處于在建或待建階段，短期不具備產(chǎn)業(yè)規(guī)模優(yōu)勢(shì)及人口吸附能力。威脅：1、西咸新區(qū)其他板塊，特別是灃東新城對(duì)區(qū)域發(fā)展構(gòu)成直接競(jìng)爭(zhēng)和威脅；2、未來隨著眾多大品牌開發(fā)商進(jìn)駐和開發(fā)建設(shè)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇。機(jī)會(huì)：1、大西安發(fā)展規(guī)劃及西咸一體化發(fā)展進(jìn)入實(shí)質(zhì)階段，灃西新城作為西咸新區(qū)五大板塊之一，是大西安新中心的核心區(qū)，長(zhǎng)遠(yuǎn)來看發(fā)展機(jī)遇較大；2、產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃較好，隨著眾多產(chǎn)業(yè)逐步落位，將帶動(dòng)區(qū)域人口資源、產(chǎn)業(yè)升級(jí)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)步入快速發(fā)展階段；3、地鐵規(guī)劃發(fā)展縮短西安與咸陽距離，帶動(dòng)板塊價(jià)值；4、亞洲最大的大西安中央公園建設(shè)，提升區(qū)域配套環(huán)境和人居氛圍的同時(shí)帶動(dòng)地價(jià)上漲。優(yōu)勢(shì)：1、區(qū)位優(yōu)勢(shì)：位于西安、咸陽兩大城建區(qū)之間，資源互補(bǔ)、共享；2、資源優(yōu)勢(shì)：占據(jù)渭河和灃河兩大自然生態(tài)資源，是繼曲江板塊和浐灞板塊之后又一鄰水開發(fā)區(qū)域；3、交通條件：西寶高速新線、老線西咸環(huán)線等便利交通條件，為灃西建設(shè)現(xiàn)代化綜合運(yùn)輸體系提供基礎(chǔ)條件。SWOT區(qū)域未來發(fā)展展?jié)摿拈L(zhǎng)遠(yuǎn)看，項(xiàng)目所在區(qū)域擁有著西安西進(jìn)，西咸一體化發(fā)展與咸陽由老城區(qū)向南新城區(qū)發(fā)展的雙重機(jī)遇。在“大西安”建設(shè)、大規(guī)劃、大環(huán)境、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、地鐵軌道資源及品牌房企效應(yīng)的共同作用下，擴(kuò)大區(qū)域影響力和提升區(qū)域發(fā)展?jié)摿?。咸陽城市南移西咸新區(qū)西進(jìn)灃西新城渭河、灃河景觀廊灃西最大人居產(chǎn)業(yè)區(qū)毗鄰健康產(chǎn)業(yè)園、教育產(chǎn)業(yè)園、中心商貿(mào)服務(wù)區(qū)PART2：灃西新城房房地產(chǎn)市場(chǎng)分分析灃西新城土地地市場(chǎng)2018年西咸新區(qū)的的供應(yīng)和成交交量分別超過過其他區(qū)域的的總和，其中中，灃西新城城以2302畝的供應(yīng)和2816畝的成交領(lǐng)銜銜；其中住宅宅性質(zhì)用地是是市場(chǎng)供應(yīng)和和成交的主力力。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)截止止2018年4月30日灃西新城重點(diǎn)點(diǎn)地塊成交序號(hào)基礎(chǔ)信息土地屬性占地（畝）計(jì)容建面（萬㎡）畝單價(jià)（萬/畝）樓面價(jià)（元/㎡）1開發(fā)商：萬科地址：白馬河路以東，統(tǒng)一路以北住宅商業(yè)47878317-688約3000元/㎡2開發(fā)商：紫薇地址：同仁北路以西，郭村路以北，高速南輔道以南住宅商業(yè)45876140853開發(fā)商：新城控股地址：永灃路以南、同心路以東、白馬河路以西、統(tǒng)一路以北住宅批發(fā)零售13525120-180約1000元/㎡4開發(fā)商：成都興城人居地址：白馬河路以東，同仁北路以西，郭村路以南，永平路以北住宅931472547375開發(fā)商：咸陽恒豐投資地址：韓非路以東，永平路以南，灃景路以北，灃柳路以西住宅4895853141灃西新城近一一年來成交重重點(diǎn)地塊主要要分布在老西西寶高速以南南的大學(xué)城片片區(qū)，由于市市場(chǎng)火熱，區(qū)區(qū)域地價(jià)直接飆升升到500-700萬元元/畝，樓面面價(jià)高達(dá)3000-4000元/㎡㎡。2017年11月，新城控股以19826萬元摘得白馬河路2宗土地，共計(jì)約135畝，樓面價(jià)不到1000元/㎡。32018年4月，萬科以23.7億摘得，包含6宗地，2宗土地的溢價(jià)率超過400%，樓面價(jià)3000元/平米左右。42018年2月，成都興城人居以68209萬元摘得，溢價(jià)率272.54%，折合地價(jià)725.76萬元/畝，樓面價(jià)4737.95元/㎡122018年2月，紫薇地產(chǎn)以35066萬元摘得，溢價(jià)率291.1%，折合地價(jià)761.92萬元/畝，樓面價(jià)4085.79元/㎡。2018年2月，咸陽恒豐投資以28457萬元摘得，溢價(jià)率193.16%，折合地價(jià)585.74萬元/畝，樓面價(jià)3141.04元/㎡5土地市場(chǎng)未來來趨勢(shì)研判西安主城區(qū)可可供開發(fā)土地地越來越少，，灃東新城土土地價(jià)格已高高，灃西新城城目前有大量量的土地可以以供應(yīng)，大牌牌地產(chǎn)商開始始將拿地目光光向?yàn)栁鬓D(zhuǎn)移移；灃西新城作為為推進(jìn)西咸一一體化的核心心板塊，渭河河、灃河天然然水脈使其擁擁有著得天獨(dú)獨(dú)厚的生態(tài)環(huán)環(huán)境和優(yōu)良的的區(qū)位價(jià)值，，大西安中央央公園、交大大新校區(qū)等項(xiàng)項(xiàng)目的建設(shè)，，讓大牌地產(chǎn)產(chǎn)商看到了灃灃西新城發(fā)展展的潛力；土拍市場(chǎng)火熱熱推動(dòng)區(qū)域地地價(jià)快速攀升升，高地價(jià)帶帶來房屋成本本增加的同時(shí)時(shí)，更增強(qiáng)了了市場(chǎng)對(duì)灃西西新城未來房房?jī)r(jià)上漲的預(yù)預(yù)期。客觀評(píng)價(jià)：受主城區(qū)地地價(jià)稀缺且地地價(jià)高的因素素，土地市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展逐步外外擴(kuò)，帶動(dòng)西西安周邊區(qū)域域地價(jià)快速攀攀升，灃西區(qū)區(qū)域成為近年年土地開發(fā)熱熱點(diǎn)板塊，可可開發(fā)用地較較多，土地供供應(yīng)充足，未未來區(qū)域住宅宅市場(chǎng)供應(yīng)或或?qū)⒂瓉砉?yīng)應(yīng)的高峰期。。灃西西新新城城房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)分分析析涇河新城空港新城秦漢新城灃西新城灃東新城板塊名稱代表項(xiàng)目板塊特征樓盤特征發(fā)展成熟度涇河新城樂華城、濱江翡翠城、萬和郡等占據(jù)部分文化旅游和自然景觀資源，鼓勵(lì)開發(fā)新興產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展初級(jí)階段，在售項(xiàng)目較少低空港新城綠地國寶21城、西安國際美術(shù)城以咸陽機(jī)場(chǎng)為主，大力發(fā)展現(xiàn)代物流的產(chǎn)業(yè)集散地房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展初級(jí)階段，在售項(xiàng)目較少低秦漢新城星河灣、德杰秦嶺北麓占地最大，文化旅游，自然景觀資源最為豐富的新城，但是其并未規(guī)劃大型制造型產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展初級(jí)階段，在售項(xiàng)目較少中灃東新城奧林匹克花園、國潤城、陽光城·上林府等緊鄰西安市城西，承接西安城西產(chǎn)業(yè)區(qū)，區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿Υ螅禺a(chǎn)發(fā)展較為成熟。大品牌開發(fā)商云集，產(chǎn)品以高層、小高層剛需首改為主高灃西新城林凱城、金科世界城等緊鄰咸陽市區(qū)，具備承接灃東產(chǎn)業(yè)發(fā)展的能力并且占有部分河景資源。高層、小高層剛需首改為主中高灃西西新新城城緊緊鄰鄰咸咸陽陽市市區(qū)區(qū)，，是是西西咸咸新新區(qū)區(qū)率率先先進(jìn)進(jìn)入入發(fā)發(fā)展展的的新新區(qū)區(qū)之之一一，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)發(fā)展展成成熟熟度度相相對(duì)對(duì)較較高高灃西西房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)分分析析———在售售項(xiàng)項(xiàng)目目分分布布灃西西新新城城早早期期項(xiàng)項(xiàng)目目主主要要聚聚集集在在老老西西寶寶高高速速以以北北的的世世紀(jì)紀(jì)大大道道沿沿線線，，近近兩兩年年隨隨著著政政府府規(guī)規(guī)劃劃，，配配套套資資源源的的傾傾斜斜，，老老西西寶寶高高速速以以南南的的大大學(xué)學(xué)城城片片區(qū)區(qū)漸漸成成開開發(fā)發(fā)新新熱熱點(diǎn)點(diǎn)板板塊塊，，品牌牌開開發(fā)發(fā)商商聚聚集集地地，未未來來將將發(fā)發(fā)展展成成為為灃灃西西新新城城的的核核心心。。新城吾悅廣場(chǎng)綠城春江花月林凱城金科世界城啟迪國際城仕家紫云南海家緣萬科項(xiàng)目新城控股項(xiàng)目灃西逸園楓溪美郡大學(xué)城片區(qū)世紀(jì)大道沿線區(qū)域域房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)分分析析———市場(chǎng)場(chǎng)特特點(diǎn)點(diǎn)項(xiàng)目名稱占地面積(

㎡）建筑面積（㎡）容積率綠化率物業(yè)類型開發(fā)商項(xiàng)目狀態(tài)林凱城25萬118萬3.8135%高層、洋房陜西林凱置業(yè)發(fā)展有限公司在售金科世界城20萬100萬3.8635%高層陜西金潤達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在售啟迪國際城仕家6萬25萬3.240%高層、洋房陜西啟迪科技園發(fā)展有限公司在售灃西吾悅廣場(chǎng)9萬23萬————高層、商業(yè)綜合體西安新城萬博房地產(chǎn)開發(fā)有限公司待售綠城春江花月3萬15萬3.2130%高層咸陽國金房地產(chǎn)開發(fā)有限公司待售灃西逸園6.7萬12萬1.3635%小高層、洋房、別墅灃西置業(yè)在售楓溪美郡10萬19萬0.8430%別墅陜西方灼房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在售南海家緣8萬35萬3.542.5%高層陜西紫云房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在售灃西西新新城城在在售售項(xiàng)項(xiàng)目目中中等等規(guī)規(guī)模模居居多多且且多多為為本土土房房企企開開發(fā)發(fā)，容容積積率率在在3.0以上上居居多多，，產(chǎn)產(chǎn)品品類類型型豐豐富富涵涵蓋蓋高高層層、、洋洋房房、、別別墅墅，，隨隨著著后期期品牌牌房房企企項(xiàng)目目相相繼繼面面市市，將將對(duì)對(duì)區(qū)區(qū)域域產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)素素、、價(jià)價(jià)格格形形成成一一定定拉拉升升作作用用區(qū)域域房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)分分析析———高層層、、小小高高產(chǎn)產(chǎn)品品市市場(chǎng)場(chǎng)特點(diǎn)點(diǎn)林凱城金科世界城啟迪國際城·仕家灃西吾悅廣場(chǎng)綠城春江花月南海家緣70㎡以下80㎡90㎡100㎡110㎡120㎡130㎡140㎡150㎡160㎡170㎡180㎡190㎡200㎡以上92-129㎡134㎡99-125㎡129㎡143㎡109-129㎡139㎡103-117㎡134㎡116-129㎡146㎡三室四室區(qū)域域在在售產(chǎn)產(chǎn)品品高高層層2T4產(chǎn)品品居居多多，，1T2小高高層層為為輔輔，，面面積積90-130㎡左左右右的的三三室室產(chǎn)產(chǎn)品品為為主主，，部部分分134-146㎡四四室室產(chǎn)產(chǎn)品品作作為為補(bǔ)補(bǔ)充充高層層33F，2T4高層層26F/31F，2T4高層層32F、2T4/小高高18F、1T2小高高層層/1T2四棟棟高高層層、、2T4/3棟小高層層、2T2高層33F、1T2區(qū)域房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)分析——洋房產(chǎn)品品分析項(xiàng)目洋房層高梯戶戶型主力產(chǎn)品面積段產(chǎn)品特征灃西·逸園8-10層1T2三室、四室131.62/163.45/156.32/190.25產(chǎn)品細(xì)分充足，分為小洋房、大洋房，贈(zèng)送大，情調(diào)感強(qiáng)林凱城待定待定待定待定待定灃西·逸園小洋洋房131.62㎡3室2廳2衛(wèi)灃西·逸園大洋洋房156.32㎡4室2廳3衛(wèi)131.62㎡：小面面積洋房房產(chǎn)品在在區(qū)域內(nèi)內(nèi)稀缺，，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)強(qiáng)，，南向三三面寬設(shè)設(shè)計(jì)，采采光佳；；163-190㎡：大尺尺度平層層洋房設(shè)設(shè)計(jì)，南南北通透透，雙套套房設(shè)計(jì)計(jì)；不足：產(chǎn)產(chǎn)品缺少少高贈(zèng)送送，降低低舒適度度區(qū)域自2018年開始，，市場(chǎng)洋洋房產(chǎn)品品才開始始面市銷銷售，目目前也僅僅灃西·逸園項(xiàng)目目在售，，產(chǎn)品面面積131-190㎡，產(chǎn)品品細(xì)分化化，分為為小洋房房、大洋洋房。區(qū)域房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)分析——?jiǎng)e墅產(chǎn)品品分析項(xiàng)目產(chǎn)品類型戶型主力產(chǎn)品面積段贈(zèng)送產(chǎn)品特征楓溪美郡聯(lián)排、雙拼、疊拼五室以上190-240㎡（加贈(zèng)送面積達(dá)400㎡，其中疊拼下疊贈(zèng)送150㎡，上疊贈(zèng)送70㎡）一層贈(zèng)送花園、兩個(gè)車位約150㎡，頂層贈(zèng)送露臺(tái)約70㎡產(chǎn)品類型豐富，面積適中、高贈(zèng)送率灃西·逸園疊拼、類獨(dú)棟四室、五室上疊：171.20-185.48/下疊：150.42-164.96/類獨(dú)棟：205.88/241.27-259.77一層贈(zèng)送花園、頂層送露臺(tái)經(jīng)濟(jì)型小面積別墅產(chǎn)品為主，與市場(chǎng)貼合度高下疊㎡4室3廳3衛(wèi)類獨(dú)棟205.88㎡4室2廳4衛(wèi)區(qū)域別墅墅項(xiàng)目不不多，別別墅類型型豐富，，涵蓋雙雙拼、聯(lián)聯(lián)排、疊疊拼、類類獨(dú)棟等等，面積積150-259㎡的經(jīng)濟(jì)濟(jì)型別墅墅為主，，高贈(zèng)送送，高舒舒適度上疊㎡4室2廳4衛(wèi)灃西·逸園區(qū)域房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)分析——項(xiàng)目?jī)r(jià)值值點(diǎn)項(xiàng)目名稱小區(qū)內(nèi)配套核心價(jià)值點(diǎn)林凱城配套幼兒園地段、咸陽湖景觀資源、無縫連接軌道交通資源金科世界城自帶雙語幼兒園，并擁有意式生活體驗(yàn)館以及10萬方的商業(yè)體系開發(fā)商品牌+周邊教育資源啟迪國際城仕家45層酒店及辦公公寓配套啟迪西工大教育資源（學(xué)區(qū)房）+咸陽湖景觀資源+風(fēng)雨廊橋景觀資源灃西吾悅廣場(chǎng)一站式商業(yè)綜合體開發(fā)商品牌+大西安中央公園綠城春江花月幼兒園、商業(yè)街、游泳池、會(huì)所開發(fā)商品牌+產(chǎn)品+物業(yè)灃西逸園幼兒園等區(qū)位（近灃西管委會(huì)）+產(chǎn)品楓溪美郡溫泉地?zé)帷⒏叨藭?huì)所、家庭醫(yī)生、社區(qū)醫(yī)療；產(chǎn)品南海家緣超市、綜合體、幼兒園地段（世紀(jì)大道沿線）項(xiàng)目核心心價(jià)值點(diǎn)點(diǎn)以區(qū)位位、品牌牌、景觀觀資源、、教育資資源為主主，客戶戶對(duì)地段段及資源源（景觀觀、教育育）相對(duì)對(duì)比較青青睞。區(qū)域房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)分析——價(jià)格分析析灃西新城城價(jià)格自自2016年底開始始進(jìn)入上上升階段段，到2017年6月份價(jià)格格增長(zhǎng)幅幅度有所所加快，，截止目目前，老老項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)格與2016年10月份相比比，上漲漲100%-130%，新項(xiàng)目目高層價(jià)價(jià)格9000-10000元/㎡，洋房房12000-14000元/㎡，疊拼拼16000-20000元/㎡，類獨(dú)獨(dú)棟23000-27000元/㎡2018年灃西新城新項(xiàng)目?jī)r(jià)格情況項(xiàng)目分產(chǎn)品類型價(jià)格灃西吾悅廣場(chǎng)價(jià)格待定綠城春江花月高層住宅9000-10000元/㎡（毛坯）灃西·逸園小洋房：12120-12828元/㎡、大洋房：13939-14948元/㎡、疊拼16665-20503元/㎡、類獨(dú)棟：23230—27195元/㎡啟迪仕家家南海家緣緣林凱城區(qū)域房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)分析——客戶特征征客戶來源源：灃西市場(chǎng)場(chǎng)客戶群群體主要要由剛需需地緣性性客戶和和北武縣縣（興平平、乾縣縣、武功功、長(zhǎng)武武等）客客戶構(gòu)成成，約占占75%，西安客客戶自2017年底開始始緩慢流流入，目目前平均均占比20%以以上，個(gè)個(gè)別項(xiàng)目目如灃西西·逸園西安安客戶占占比高達(dá)達(dá)80%，再有少少部分省省外客戶戶；客戶購買買因素：：咸陽周邊邊郊縣客客戶購買買主要是是為了滿滿足內(nèi)心心虛榮心心，對(duì)改改善居住住條件和和追求更更高生活活水平的的向往；；受西安安主城區(qū)區(qū)限購及及區(qū)域價(jià)價(jià)格相對(duì)對(duì)低洼優(yōu)優(yōu)勢(shì)，灃灃西新城城承接了了部分西西安外溢溢客戶及及少部分分雙城生生活人群群，此類類客戶購購買目的的自住、、投資兼兼有。區(qū)域客客戶以以地緣緣性和和北武武縣客客戶為為主力力，兼兼顧部部分西西安及及少量量省外外客戶戶區(qū)域房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)分析析——區(qū)域存存量林凱城金科世界城啟迪國際城·仕家灃西吾悅廣場(chǎng)綠城春江花月南海家緣25萬㎡以上20萬㎡15萬㎡10萬㎡5萬㎡05萬㎡10萬㎡15萬㎡20萬㎡25萬㎡30萬㎡35萬㎡40萬㎡以上備注：具不完全統(tǒng)計(jì)，目前存量?jī)H為當(dāng)期存量。楓溪美郡灃西·逸園已售貨量待售貨量40萬㎡19.8萬㎡12.8萬㎡30萬㎡12.52萬㎡2.5萬㎡待售待售12.57萬㎡（一二期剩余貨量，三四期待定，產(chǎn)品類型住宅、洋房、大平層）58.2萬㎡（高層住宅）12.5萬㎡（高層、小高層住宅、酒店、公寓）23.71萬㎡（住宅、商業(yè)）15萬㎡（一期高層住宅）5萬㎡（高層住宅）7萬㎡（聯(lián)排別墅）9.5萬㎡（洋房、疊拼、類獨(dú)棟）根據(jù)不不完全全統(tǒng)計(jì)計(jì)，目目前灃灃西新新城板板塊待待售貨貨量約約143.48萬㎡，，待推推產(chǎn)品品類型型豐富富，以以高層層住宅宅為主主，部部分洋洋房、、大平平層、、聯(lián)排排、疊疊拼別別墅等等區(qū)域房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)總結(jié)結(jié)規(guī)模、、產(chǎn)品品：區(qū)域域項(xiàng)目目大多多中等等規(guī)模模，產(chǎn)產(chǎn)品以高層2T4產(chǎn)品居居多，，1T2小高層層為輔輔，搭配配部分分洋房房、別墅墅產(chǎn)品品，且低低密產(chǎn)產(chǎn)品目目前在在市場(chǎng)場(chǎng)較為稀缺缺；價(jià)格：：區(qū)位和和開發(fā)發(fā)商品品牌是是決定定房?jī)r(jià)價(jià)的關(guān)關(guān)鍵因因素；；未來來在綠綠城、、新城城控股股、萬萬科等等品牌牌房企企帶動(dòng)動(dòng)下，，將會(huì)會(huì)拉升升區(qū)域域產(chǎn)品品質(zhì)素素及價(jià)價(jià)格水水平；；客戶：：以地緣緣性和和北武武縣客客戶為為主力力，受受西安安主城城區(qū)限限購及及區(qū)域域價(jià)格格優(yōu)勢(shì)勢(shì)，自自2017年底，，西安安客戶戶購買買力逐逐步加加大，，自住住+投資兼兼有，，同時(shí)時(shí)少部部分省省外客客戶為為輔。。存量：：根據(jù)據(jù)不完完全統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，，目前前灃西西新城城板塊塊待售售貨量量約143.48萬㎡，，待推推產(chǎn)品品類型型豐富富。規(guī)模：：本土房房企，，中等等規(guī)模模居多多，12萬—118萬㎡產(chǎn)品：：高層產(chǎn)產(chǎn)品占占主導(dǎo)導(dǎo)，以90-130㎡左右右的三三室產(chǎn)產(chǎn)品為為主，，部分分134-146四室產(chǎn)產(chǎn)品；；洋房房130-190㎡；疊疊拼150-240㎡、類類獨(dú)棟棟㎡；價(jià)格：：老項(xiàng)目目?jī)r(jià)格格漲幅幅達(dá)100%-130%，新項(xiàng)項(xiàng)目高高層價(jià)價(jià)格9000-10000元/㎡，洋洋房12000-14000元/㎡，疊疊拼16000-20000元/㎡，類類獨(dú)棟棟23000-27000元/㎡PART3：重點(diǎn)點(diǎn)項(xiàng)目目案例例研究究二期待售代表項(xiàng)項(xiàng)目——林凱城城一期三期一期三期項(xiàng)目名華潤二十四城項(xiàng)目位置

秦皇路一號(hào)橋南陳楊寨轉(zhuǎn)盤東北角建筑類型高層、花園洋房占地面積25萬平方米建筑面積118萬平方米容積率3.81綠化率35%主力戶型80—140㎡三房成交價(jià)格9000元/㎡開盤時(shí)間2013年8月開發(fā)企業(yè)陜西林凱置業(yè)發(fā)展有限公司120萬平平米親親水生生活大大城代表項(xiàng)項(xiàng)目——林凱城城一期三期一期三期項(xiàng)目由由高層層、小小高層層、花花園洋洋房、、光合合寫字字樓、、鉑金金酒店店，以以及10余余萬方方的大大型ShoppingMall、特特色體體驗(yàn)式式街區(qū)區(qū)、星星級(jí)會(huì)會(huì)所、、品牌牌幼兒兒園、、林凱凱國際際小學(xué)學(xué)、初初中等等組成成，共共32棟棟樓，分4期開開發(fā)，，一期期共8棟高高層住住宅已售完完，目前待售二期，包含含兩棟大大平層層（高10-11層）），198—260㎡，，大平平層9000元元/㎡㎡；17#高層層92、129、134㎡，，高層層價(jià)格10000以上上，洋洋房26#、28#樓，，預(yù)計(jì)計(jì)價(jià)格格15000元元/㎡㎡。1、戶型型方正正，方方便室室內(nèi)家家具布布置；；2、全明明通透透，采采光通風(fēng)良好；；3、動(dòng)靜靜分離離，兼兼顧到到了臥臥室和和衛(wèi)生生間的的私密密性，，整體體舒適適度高高賣點(diǎn)剖剖析：：本地實(shí)實(shí)力房房企，，120萬方湖湖景大大宅，雙城交交匯樞樞紐，無縫鏈鏈接地地鐵一一號(hào)延延伸線線，快快速鏈鏈接西西安主主動(dòng)脈脈，鏈鏈接咸咸陽各各大商商圈，，商業(yè)業(yè)前景景無限限。小區(qū)配配置三三大高高端圈圈層會(huì)會(huì)所、、雙語語品牌牌幼兒兒園、、引入入省重重點(diǎn)小小學(xué)，，大型型品牌牌主力力商家家，灃灃西新新城絕絕版地地段的的城市市綜合合體典典范之之作。。占據(jù)城城市一一線得得天獨(dú)獨(dú)厚河河景資資源，，外部部?jī)?yōu)享享咸陽陽湖、、渭濱濱公園園、渭渭河灘灘公園園、森森林公公園，，四園園環(huán)繞繞，成成為小小區(qū)私私屬后后花園園。122㎡三三室室兩廳廳兩衛(wèi)衛(wèi)1、戶型雙雙向?qū)?duì)側(cè)采采光，，通風(fēng)風(fēng)很好好。2、平面面比較較規(guī)整整，有有利于于內(nèi)部部分割割，面面積利利用率率高。。代表項(xiàng)項(xiàng)目——林凱城城三期一期三期整體建建筑萃萃取經(jīng)經(jīng)典Artdeco建建筑元元素，，完美美融合合構(gòu)建建現(xiàn)代代風(fēng)格格，充充分體體現(xiàn)都都市線線條感感、現(xiàn)現(xiàn)代感感，構(gòu)構(gòu)建城城市門門戶標(biāo)標(biāo)簽建建筑群群落。。整體規(guī)規(guī)劃充充分利利用了了地塊塊臨城城市一一線河河景資資源優(yōu)優(yōu)勢(shì)，，形成成了由由北而而南層層層階階梯式式平面面布局局，歐歐陸風(fēng)風(fēng)格園園林與與建筑筑風(fēng)格格和諧諧搭配配，沉沉穩(wěn)大大氣，，優(yōu)美美舒適適。建筑園林代表項(xiàng)項(xiàng)目——金科世世界城城一期三期一期三期項(xiàng)目名金科世界城項(xiàng)目位置

世紀(jì)大道與同文路十字南600米建筑類型高層占地面積16萬平方米建筑面積78萬平方米容積率3.86綠化率35%主力戶型90—130㎡三房成交價(jià)格9000元/㎡開盤時(shí)間2016年10月開發(fā)企業(yè)金科地產(chǎn)西咸百百萬都都市生生活示示范區(qū)區(qū)一期二期三期代表項(xiàng)項(xiàng)目——金科世世界城城一期三期一期三期共分為為三期期，77萬萬㎡，，規(guī)劃劃29棟高高層，，2棟棟主題題樓商商業(yè)，，其中一期規(guī)規(guī)劃8棟高高層，，除7#樓樓外其他已已全部售售完，，目前前在售售二期期，15#樓4月24號(hào)號(hào)集中中排號(hào)號(hào)，4月26-27日集集中選選房；；均為為2T4、、2個(gè)個(gè)單元元；面面積99㎡、、112㎡㎡、125㎡，，價(jià)格格在9000元元/㎡㎡。1、通透透雙廳廳，采采光效效果佳佳，享享自由由空間間尺度度2、動(dòng)靜靜分區(qū)區(qū)，雙雙南向向臥室室，私私密安安靜生生活3、餐廚廚相連連，方方便干干凈衛(wèi)衛(wèi)生賣點(diǎn)剖剖析：：項(xiàng)目以以中國國地產(chǎn)產(chǎn)品牌牌10強(qiáng)締締造、、西咸咸門戶戶雙中中軸區(qū)區(qū)位、、百萬萬大城城體量量、10萬萬㎡商商業(yè)中中心、、一站站式名名校教教育、、金科科服務(wù)務(wù)、互互動(dòng)式式多重重園林林、意意式風(fēng)風(fēng)情生生活館館八大大示范范價(jià)值值，將將“都都市生生活””以全全新的的方式式呈現(xiàn)現(xiàn)，為為西咸咸致獻(xiàn)獻(xiàn)金科科·世世界城城獨(dú)有有的都都市生生活。。144㎡四室兩兩廳兩衛(wèi)1、奢闊四室，，三室同堂2、套房主臥，，尊享從容主主人氣度3、獨(dú)立廚房，，人性化動(dòng)線線空間布局113㎡三室兩兩廳兩衛(wèi)代表項(xiàng)目——金科世界城以金科獨(dú)有的的渝派五重園園林手法打造造，創(chuàng)造花、、樹、草多重重結(jié)合美景，，還具有更多多互動(dòng)娛樂功功能，目前示示范區(qū)首先呈呈現(xiàn)了一部分分互動(dòng)小品，，待項(xiàng)目落成成，將會(huì)成成成體系的互動(dòng)動(dòng)娛樂功能，，讓老人、小小孩、成人都都有充分的娛娛樂休閑空間間。金科世界城以以純正的托斯斯卡納風(fēng)格，，融合了金科科10座世界界城系產(chǎn)品的的優(yōu)勢(shì)，打造造了符合咸陽陽人居概念的的世界之城，，ARTDECO建筑立立面、沿街咖咖啡座椅、還還有極具商業(yè)業(yè)氛圍的外墻墻，都向我們們展示著，金金科世界城這這座100萬萬方都市生活活示范區(qū)的風(fēng)風(fēng)采。代表項(xiàng)目——灃西·逸園一期三期一期三期項(xiàng)目名灃西·逸園項(xiàng)目位置

灃渭大道以東,天雄西路以北,天府路以南建筑類型小高層、別墅、洋房占地面積16萬平方米建筑面積12萬平方米容積率1.36綠化率35%主力戶型129—185㎡成交價(jià)格15000-25000元/㎡開盤時(shí)間2018年4月開發(fā)企業(yè)灃西置業(yè)5000畝綠廊里的中中國墅區(qū)代表項(xiàng)目——灃西·逸園一期三期項(xiàng)目分兩期開開發(fā)：一期開開發(fā)共158套。1#小高層，高10層，3個(gè)個(gè)單元，共58套，建筑筑面積131—227㎡㎡；18#、、19#、20#花園洋洋房，高8-10層，共50套，建筑面積積134—258㎡；2#、3#、、4#疊拼，，高4層，共共44套，面面積150.—185㎡㎡；2#、3#、4#類類獨(dú)棟，高3層，建筑面面積191——215㎡。。洋房均價(jià)為為15000元/㎡，疊疊拼17000元/㎡，，類獨(dú)棟25000元。1、全明設(shè)計(jì)，，通風(fēng)采光佳佳，2、餐客雙廳，，南北雙陽臺(tái)臺(tái)；3、豪華主臥，，步入式衣帽帽間，尊貴私私密162㎡四室三三廳三衛(wèi)一層平面圖二層平面圖賣點(diǎn)剖析：129平米三室兩廳兩衛(wèi)衛(wèi)代表項(xiàng)目——灃西·逸園代表項(xiàng)目——綠城春江花月月一期三期三期項(xiàng)目名綠城春江花月項(xiàng)目位置

灃西新城世紀(jì)大道陳陽寨轉(zhuǎn)盤向西500米建筑類型高層占地面積3.4萬平方米建筑面積15萬平方米容積率3.4綠化率35%主力戶型116—146㎡成交價(jià)格9000-10000元/㎡開盤時(shí)間預(yù)計(jì)2018年8月開發(fā)企業(yè)咸陽國金房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為長(zhǎng)安造江南南代表項(xiàng)目——綠城春江花月月一期一期三期項(xiàng)目一期15萬㎡（4棟棟2T4、3棟2T2）），其中1#和2#樓116㎡和129㎡，3#、4#樓樓116㎡、、129㎡、、146㎡；；5-7#樓為2T2，戶型產(chǎn)品待定定；奧星制藥藥地塊是項(xiàng)目二期。賣點(diǎn)剖析：項(xiàng)目屬綠城成成熟的二代高高層產(chǎn)品系。綠城品牌知名名度和品牌形形象影響力，，為項(xiàng)目后期期銷售帶來極極大促進(jìn)作用用，同時(shí)意向向客戶參觀杭杭州綠城項(xiàng)目目，給客戶更更直觀的感受受。綠城物業(yè)服務(wù)務(wù)在業(yè)界口碑碑極佳，為項(xiàng)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備大量量老客戶資源源；129㎡三室兩兩廳兩衛(wèi)116㎡三室兩兩廳兩衛(wèi)①全明戶型，，方正實(shí)用，②客廳，主、次臥南向，采采光較好；主臥獨(dú)立衣帽帽間，居住舒舒適度更高；；③休息區(qū)域與與活動(dòng)區(qū)域有有明顯區(qū)分；；①全明戶型，，主、次臥南向，采光光較好；②客廳東、或西西向采光，超超大景觀陽臺(tái)臺(tái)，橫廳設(shè)計(jì)計(jì)，整個(gè)客廳廳看方正大氣氣；代表項(xiàng)目——綠城春江花月月三期一期三期展廳包裝：9、靜靜夜夜四四無無鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、雨雨中中黃黃葉葉樹樹，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。14:43:0314:43:0314:4312/31/20222:43:03PM11、以我獨(dú)沈久久，愧君相見見頻。。12月-2214:43:0314:43Dec-2231-Dec-2212、故人江海海別，幾度度隔山川。。。14:43:0314:43:0314:43Saturday,December31,202213、乍見翻翻疑夢(mèng)，，相悲各各問年。。。12月-2212月-2214:43:0314:43:03December31,202214、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國見青青山。。31十二月月20222:43:03下午14:43:0312月-2215、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。十二月222:43下午午12月-2214:43December31,202216、行動(dòng)出成成果，工作作出財(cái)富。。。2022/12/3114:43:0414:43:0431December202217、做前，能能夠環(huán)視四四周；做時(shí)時(shí)，你只能能或者