貨幣銀行學(xué)會計

房價及大宗商品價格問題組別：會計C111第七組成員：李媛媛（收集整理資料）賈倩（綜合整理排列）

簡紅迪（邏輯分析）付云抒（解釋說明）

近期，最牽掛投資者心緒的不是股票價格的漲跌，也不是商品價格的起落，而是國家密集出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策，其給這個已經(jīng)讓大多數(shù)國人失去幸福感的市場增添了許多想象。房價，究竟是繼續(xù)漲，還是下跌？而在房價起落的背后，大宗商品市場的脈搏也開始微妙地抖動。解放戰(zhàn)爭時“耕者有其田”制度贏得了億萬農(nóng)民對中國革命的堅定支持；改革開發(fā)初期的“家庭聯(lián)產(chǎn)承包制”解決了農(nóng)民勞動與其利益不一致的問題。目前，我國土地制度又走到了十字路口。試點(diǎn)—推廣——鋪開’整合不動產(chǎn)登記職責(zé)、建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度明年6月建立全社會房產(chǎn)、信用等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)統(tǒng)一平臺，推進(jìn)部門信息共享，也會對市場部分灰色房源存量有威懾作用，可能會出現(xiàn)部分拋售。一旦房產(chǎn)稅試點(diǎn)增加，對多套房擁有者的心理影響將非常大，也有可能給市場帶來一定的存量供給。”張大偉說房價問題

房價現(xiàn)狀及預(yù)測房價高漲原因近期政策方向怎樣保障廣大群眾“住有所居”?14年房價走勢預(yù)測長期性因素支撐房價保持上漲。新型城鎮(zhèn)化是中國未來擴(kuò)大內(nèi)需的最大潛力所在，將帶動房地產(chǎn)市場發(fā)展，使剛性需求得到釋放，促進(jìn)房價上漲；居民收入增加是房價上漲的長期推動因素；土地供給短缺，土地價格上升在長期上會推動房價上行。

短期供需狀況對房價形成一定的上行壓力。2013年1-10月銷售面積增幅21.8%，一二線城市房價暴漲，而三四線城市庫存量大，價格有下跌趨勢。經(jīng)濟(jì)增長溫和反彈，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長；房地產(chǎn)市場供需失衡，可能對房價形成上行壓力；房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力減緩，融資難度降低，阻礙房價下降。

政策因素可能促使房價漲幅回落（提振實(shí)體經(jīng)濟(jì)，改善民生）。已有的房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松，會進(jìn)一步遏制房價過快上漲；擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍的改革方向確定，有助于抑制投資和投機(jī)需求；保障性住房建設(shè)等供給面因素短期內(nèi)對房價具有平抑作用。

在各項影響因素的綜合作用下，預(yù)計2014年商品房價格將延續(xù)平穩(wěn)增長的態(tài)勢。目前中國房價構(gòu)成比例

中國房價人均收入不及美國十分之一，價格比老美貴。勞動者買不起房，權(quán)貴們坐擁囤積漲價。政府為城市擴(kuò)建低價征地，賣給開發(fā)商，百姓沒有蓋房賣的權(quán)利。房產(chǎn)稅政策涉及利益分割遲遲推廣不來。(對比韓重稅、實(shí)業(yè))房價高漲原因（不利因素）貨幣因素三部曲（一）、（二）、（三）政策因素調(diào)控房價，無系統(tǒng)方案、地方土地財政

eg：二三四線城市沒有實(shí)行預(yù)售證后放售經(jīng)濟(jì)學(xué)因素關(guān)鍵詞：需求、波動宏觀房地產(chǎn)是二三四線城市支柱行業(yè)，帶動相關(guān)行業(yè)發(fā)展微觀關(guān)聯(lián)民生，預(yù)期關(guān)注影響；物價滾雪球上漲。（一）美國量化寬松貨幣政策沖擊2008年9月美國雷曼兄弟倒閉后，美聯(lián)儲即推出了第一次量化寬松政策（QE1），創(chuàng)造了超過一萬多億美元的儲備，2010年11月初宣布推出金融危機(jī)以來的第二輪量化寬松貨幣政策（QE2），即到2011年第二季度前，將通過購買預(yù)計約6000億美元的美國國債進(jìn)一步釋放流動性。目前我國國內(nèi)通貨膨脹率和資產(chǎn)價格隨之上揚(yáng)，大中城市房地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)投資，其價格頑強(qiáng)上漲也是大勢所趨。（二）我國廣義貨幣急劇增加

導(dǎo)致我國城市房地產(chǎn)價格持續(xù)大漲的另一個重要原因是國內(nèi)實(shí)行了寬松的貨幣政策,2009年我國新增信貸規(guī)模近10萬億元,相當(dāng)于過去三四年的增量。資金充裕必然刺激投資需求,而一些實(shí)體經(jīng)濟(jì)受金融危機(jī)沖擊尚未完全走出低谷,大量資金就涌向房地產(chǎn)市場,必然使房價過快上漲。（三）年巨額經(jīng)濟(jì)刺激計劃

2008年11月國務(wù)院常委會確定了進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的十項措施，并具體量化為到2010年底約需投資4萬億元，以加快民生工程基礎(chǔ)設(shè)施生態(tài)環(huán)境建設(shè)和災(zāi)后重建這在相當(dāng)程度降低了房屋銷售的交易成本，刺激了一些剛性需求者以及投資客的再入市，進(jìn)而推動了二手房市場的狂熱交易。（四）土地財政

政府的收入來源主要依靠土地拍賣以及其后的房地產(chǎn)開發(fā)，并利用這些收入維系地方財政支出增加政府投資，招拍掛后，一些央企介入房地產(chǎn)開發(fā)，因?yàn)檠肫笥姓尘?，不缺錢導(dǎo)致地王頻現(xiàn)。（五）剛性需求

一城市擴(kuò)張拆建，改善性住房等需求大幅上升。二農(nóng)村城鎮(zhèn)化，全國6.5億農(nóng)村人口中約有4億將分批進(jìn)入城市，到2015年,我國城鎮(zhèn)化率將提高到52%左右,城鎮(zhèn)人口將超過農(nóng)村人口。今后5年內(nèi),預(yù)計城鎮(zhèn)每年增加1500萬人,每年新增家庭500萬戶,其中大城市的人口聚集效應(yīng)更加顯著。三是受高等教育擴(kuò)張等政策的影響，每年都有大批高校畢業(yè)生進(jìn)入社會。以2009年2010年為例，全國分別就有570萬到611萬高校畢業(yè)生，其中95%以上留在北京、上海、廣州、深圳等大中城市發(fā)展，他們也成為了住房剛性需求的主要生力軍之一以上這些都是城市住房的長期剛性需求者，使房價高上加高。非公益性規(guī)劃，及廣州三倍的擴(kuò)張。（六）利益相關(guān)者的需求

私人約73萬億投資總量儲備（2012）2013年上半年GDP24.8萬億。房地產(chǎn)商媒體炒作房地產(chǎn)商市場營銷的手段維持關(guān)注和廣告收入。政策方向房地產(chǎn)稅、（不動產(chǎn)登記制）：“加快推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”，政府明確表態(tài)，今年年內(nèi)不推進(jìn)房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)，最有可能在一二線及三四線城市中各選取幾個作為試點(diǎn)，作為區(qū)縣級政府稅但是短期內(nèi)，該項改革不會擴(kuò)大至全國，因?yàn)闊o論是人力、法律、考核機(jī)制等目前均準(zhǔn)備不足立法。

推測：在全國推行的房產(chǎn)稅方案，很可能采取平穩(wěn)切換的雙軌制過渡模式：新老劃斷，先對新房征收房產(chǎn)稅，舊房暫不征，等滿70年后再按年征收房產(chǎn)稅。稅率不會像美國那樣高達(dá)3%，估計可能在0.8%~1%。從逐步到“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場”：真正內(nèi)涵仍未知，但推測認(rèn)為并不意味著農(nóng)村集體建設(shè)用地可流轉(zhuǎn)入市，如今完善土地租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押二級市場統(tǒng)一用地市場的結(jié)構(gòu)框架已經(jīng)有了，比如，市場平臺的建設(shè)、交易規(guī)則的制定等，但這些并沒有突破現(xiàn)有的制度框架。怎樣保障廣大群眾“住有所居”?保障性住房建設(shè)

中央已經(jīng)提出到2012年年底基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題、用5年左右時間基本解決城市和國有工礦成片棚戶區(qū)改造的目標(biāo)，各級政府要優(yōu)先保證供應(yīng)，加大公共財政投入力度,多渠道籌集保障性住房建設(shè)資金,落實(shí)土地出讓收入的一定比例主要用于保障性住房建設(shè)的規(guī)定。經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)

適當(dāng)擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)范圍,加快建設(shè)限價商品房、公共租賃住房等方式,積極幫助他們解決住房困難。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部已明確提出將公共租賃房建設(shè)作為工作重點(diǎn),確保比去年有較大增加。滿足高收入群體多樣化的住房需求

逐步完善房地產(chǎn)市場體系,加強(qiáng)宏觀調(diào)控,規(guī)范市場秩序,促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展。房價問題-中科院觀點(diǎn)堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策的穩(wěn)定性和連續(xù)性，適時適度進(jìn)行預(yù)調(diào)微調(diào)；

嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策等政策，抑制投資投機(jī)需求；

穩(wěn)定政策預(yù)期，切實(shí)增加住宅土地有效供給，加快結(jié)構(gòu)調(diào)整，挖掘存量住宅供給潛力；

推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，提高保障性住房的建設(shè)質(zhì)量與社會效益；

積極拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，適時適當(dāng)發(fā)展房地產(chǎn)金融房價問題-《華爾街見聞》觀點(diǎn)首先，明確城鎮(zhèn)商品房的基本屬性是保證勞動力再生產(chǎn)所必需的生活資料，把房地產(chǎn)政策的立足點(diǎn)放到優(yōu)先保證剛性需求和改善性需求上，保證勞動者能以社會必要勞動費(fèi)用即一定年限的家庭可支配工資收入，購買或租賃符合小康生活水平的商品住宅。其次，著眼于保證國民經(jīng)濟(jì)各行業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，把房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率調(diào)節(jié)到全社會資本平均利潤率水平，抑制房地產(chǎn)行業(yè)的超額利潤。第三，促使國有企業(yè)成為建設(shè)公租房、保障房的主體，承擔(dān)平抑商品房價格和房租價格的社會責(zé)任。第四，適時開征房產(chǎn)稅，并實(shí)行差額累進(jìn)稅率，對商品房交易增值收益累進(jìn)征收個人所得稅，用稅收杠桿抑制房地產(chǎn)投機(jī)。大宗商品？大宗商品是指：可進(jìn)入流通領(lǐng)域，但非零售環(huán)節(jié)，具有商品屬性用于工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)與消費(fèi)使用的大批量買賣的物質(zhì)商品。

在金融投資市場，大宗商品指同質(zhì)化、可交易、被廣泛作為工業(yè)基礎(chǔ)原材料的商品，如原油、有色金屬、農(nóng)產(chǎn)品、鐵礦石、煤炭等。

大宗商品包括3個類別，即能源商品、基礎(chǔ)原材料和大宗農(nóng)產(chǎn)品。

大宗商品可以設(shè)計為期貨、期權(quán)作為金融工具來交易，可以更好實(shí)現(xiàn)價格發(fā)現(xiàn)和規(guī)避價格風(fēng)險。由于大宗商品多是工業(yè)基礎(chǔ)，處于最上游，因此反映其供需狀況的期貨及現(xiàn)貨價格變動會直接影響到整個經(jīng)濟(jì)體系。例如，銅價上漲將提高電子、建筑和電力行業(yè)的生產(chǎn)成本，石油價格上漲則會導(dǎo)致化工產(chǎn)品價格上漲并帶動其他能源如煤炭和替代能源的價格和供給提升。投資者，尤其是投資相關(guān)行業(yè)的投資者應(yīng)當(dāng)密切關(guān)注大宗商品的供求和價格變動。

中國價格？

在對原材料有著絕對需求時，中國沒有定價權(quán)，甚至于在中國壟斷的部分上游資源領(lǐng)域，仍沒有定價權(quán)。轉(zhuǎn)型升級：（1）上海自貿(mào)區(qū)將以交割庫為基礎(chǔ)，配套大宗商品的現(xiàn)貨交易、銀行質(zhì)押融資和保險（放心保）服務(wù)，規(guī)避保稅境外交割的風(fēng)險，引進(jìn)投資者進(jìn)行境內(nèi)交易。（2）堅持經(jīng)濟(jì)增長方式的轉(zhuǎn)變，從粗放到集約，（3）“走出去”在盈利和保證國內(nèi)供應(yīng)的基礎(chǔ)上，逐步改變國際市場供求關(guān)系。一、增強(qiáng)期貨交易所的影響力，至少擁有一個有足夠國際影響力的期貨交易所。二、期貨公司<沒有創(chuàng)新的機(jī)會，經(jīng)營單一>國有企業(yè)<擁有資金、信息等實(shí)力>,習(xí)慣于套期保值，積累經(jīng)驗(yàn)，培養(yǎng)人才?？偨Y(jié)：增強(qiáng)綜合國力，人民幣從流通貨幣到結(jié)算貨幣到投資貨幣再到儲備貨幣。大宗商品價格走勢分析2012年以來，歐債危機(jī)久拖不決，債務(wù)危機(jī)和高失業(yè)率使歐洲經(jīng)濟(jì)下行的風(fēng)險加大；美國經(jīng)濟(jì)緩慢復(fù)蘇，通脹壓力有所緩解，美元在歐元的大幅貶值下保持強(qiáng)勢地位；中國經(jīng)濟(jì)延續(xù)了2011年的下滑態(tài)勢，雖然在穩(wěn)增長的基調(diào)下，政策預(yù)調(diào)微調(diào)力度加快，但體現(xiàn)到實(shí)體經(jīng)濟(jì)中尚需時日；新興經(jīng)濟(jì)體經(jīng)濟(jì)狀況持續(xù)惡化，出口出現(xiàn)明顯下滑，貨幣政策轉(zhuǎn)向保增長。全球經(jīng)濟(jì)增速的明顯放緩使上半年大宗商品價格的表現(xiàn)較為遜色，以銅、鋼材為代表的大宗商品消費(fèi)表現(xiàn)出異常的旺季不旺的特征，整體呈現(xiàn)前高后低的基本走勢。就連影響原油價格走勢較為重要的地緣政治因素的作用也較去年弱化，主要受供需層面及經(jīng)濟(jì)前景等因素的影響，其走勢在相當(dāng)長的時間內(nèi)表現(xiàn)出與其它大宗商品的趨同性。走勢分析1.美元指數(shù)短期回落，中長期仍將處于相對高位，使得大宗商品上漲壓力較大。自2011年9月美聯(lián)儲推出扭轉(zhuǎn)操作以來，美元指數(shù)于73一線強(qiáng)勢反彈，并于2012年7月24日收于84.02的相對高位。8月份，美元指數(shù)在82-83之間震蕩半個月之后，在美聯(lián)儲暗示QE3的情況下下跌至81的支撐位附近。美元指數(shù)的走勢主要受以下幾個因素制約：一、美國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇動能出現(xiàn)衰退，其中制造業(yè)出現(xiàn)疲軟跡象，房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)喜憂參半，就業(yè)市場未發(fā)生明顯改善，美元指數(shù)的進(jìn)一步上漲缺乏基本面的支持；二、2012年下半年，對于謀求連任的民主黨總統(tǒng)奧巴馬而言，推高美元指數(shù)是必然選擇，這也可以從2011年至2012年年底，美國選擇OT操作以推高美元指數(shù)的做法中看出；三、歐元區(qū)債務(wù)危機(jī)的反復(fù)造成大量避險資金進(jìn)入美債，導(dǎo)致美元需求走高。2.全球多家央行齊放松，帶來大宗商品價格上漲預(yù)期。雖然8月全球三大央行集體不作為，但7月多個央行相繼以降息或擴(kuò)大資產(chǎn)購買規(guī)模等方式進(jìn)一步實(shí)施量化寬松的貨幣政策，以刺激實(shí)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。對于