2022年行業(yè)分析從住宅市場的特殊性看住房保障

從住宅市場的特殊性看住房保障８月１３日國務院公布了《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干看法》

（２４號文），明確要求：加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低

收入家庭住房困難的政策體系。

可以看出，面對各地房價快速上漲，政府已經(jīng)意識到住房保障問題的重要性，并

盼望建立一套有效的住房保障體系或?qū)嵭小半p轉(zhuǎn)制”的方式來解決低收入家庭居住問

題。８月３０日，建設部副部長齊驥在國務院進行的新聞發(fā)布會上表示，“十一五”

期末，全國廉租住房制度保障范圍要擴大到低收入住房困難家庭。同時，中央編辦已

經(jīng)批準建設部獨立設置住房保障與公積金監(jiān)管司，進行相關管理。

住房保障是社會保障的重要組成部分，是隨著經(jīng)濟與社會進展水平提高而產(chǎn)生的。

其實質(zhì)是依靠政府的力氣解決中低收入家庭的住房困難。

由于住房本身的特別性，打算了住宅市場的特別性。因此，即使在市場經(jīng)濟國家，

在住房資源緊急的狀況下，解決居民的住房問題，既要依靠市場的調(diào)整作用，也要發(fā)

揮政府的保障作用。

在這樣的背景下，我們認為，首先認清住宅市場的特別性，才能制定合理的住房

保障政策，才能使之符合社會經(jīng)濟進展規(guī)律。在此基礎上，才能進一步出臺及落實好

相關政策細則。

住宅及住宅市場的特別性

住宅是商品社會中最特別的商品之一，尤其是其社會保障性明顯的特征，導致住

宅政策的制訂與執(zhí)行，與其它一般性社會經(jīng)濟政策不同，必需充分考慮住宅的特別性。

保障性住房和商品性住房是城市住房的兩種形式，二者與土地資源、住房需求、居民

收入水公平因素相關，彼此關聯(lián)，共同進展。離開保障性住房的進展去進展商品住房，

是片面的；離開商品住房的進展去進展保障性住房也是片面的，任何一種片面的進展

都不能全面解決居住問題。

由于住宅具有不行移動性、稀缺性和消費的不行替代性等特點，注定了住宅不能

完全由市場來配置。在市場配置的同時，必需借助政府的力氣來愛護中低收入家庭的

基本居住需求，實行“雙軌并行”。高檔住房，完全由市場機制來配置，保障性住房

則需要政府支持。

住宅除了全部權權屬外，通常還同時具有使用權、租賃權等，在許多國家和地區(qū)，

個人對于住宅土地擁有的只是使用權。因此，從住宅交易市場看，可以分為產(chǎn)權交易

（買賣和轉(zhuǎn)讓）、使用權交易（出租）、抵押等。使用權交易，形成了住房租賃市場，

這無疑是對住房使用的巨大補充，尤其是對于住房保障而言，保障性住房不應是狹義

的全部權的保障，更主要的是使用權的保障。

住宅權益市場的多樣性，使得住房政策具有多層次性。既有完全產(chǎn)權的商品住宅

的保障，更應當重視不完全產(chǎn)權（例如我國的經(jīng)濟適用住房），而租賃住宅則是住房

保障的最重要的措施。

加強監(jiān)管，建立有效金融體系縱觀世界各地的住房政策，基本上包括規(guī)劃管理手

段、土地供應手段、財政稅收手段、貨幣金融手段、保障性手段、其他管理手段等。

依據(jù)住宅及住宅市場的特點，這里提出應當重視的三個方面。

第一，直接保障政策

也就是向符合條件的居民直接供應保障性住房。依據(jù)前一時期經(jīng)濟適用房和廉租

房的閱歷，特殊需要留意的是供應的對象和供應的標準問題。

（１）供應的對象

界定政府保障性住房的目標群體，明確受惠對象。主要應界定于居住宅在地或戶

口所在地、無房或人均住房面積在規(guī)定標準之下、家庭收入符合肯定條件的，作為目

標群體。政府保障性住房目前主要是經(jīng)濟適用房和廉租房，其中以前者為主。兩限房

也應當考慮到這一體系的高端中，目前來看，政府主要是依據(jù)收入狀況進行限定，建

議一方面先滿意最迫切群體，另一方面逐步擴大供應群體，綜合考慮最迫切和最多數(shù)

的雙目標。

（２）供應的標準

保障性住房的供應標準應嚴格把關。目前的“兩個７０％以及限價房政策，沒有

完全劃分商品房和保障性住房的界限。下一步的政策細則在總體上考慮全社會的住房

供應體系結構下，針對商品房和保障性住房應實行不同的政策。商品住房主要依靠市

場機制調(diào)整，政府政策重點應主要在完善市場機制方面；政府可以對于保障性住房的

供應標準進行限制，例如供應的區(qū)位、面積、戶型、設施標準等，有利于保障性住房

政策的進一步落實。

其次，金融創(chuàng)新

房地產(chǎn)市場離不開金融支持，住房保障同樣如此，而且需要特別的金融支持。需

要充分借鑒國際閱歷，努力為住房保障制度建設一套有效的金融支持體系，拓寬資金

來源渠道。借鑒相關閱歷及討論，可以有以下幾個方面。

首先，可以充分利用政策性金融的資金支持。一是建立特地的住宅政策性銀行，

集中各類政策性資金，用于支持公共住宅建設。除了政府財政注資、允許發(fā)行住宅儲

蓄債券之外，還可以通過法規(guī)形式把各類公共住宅出租出售收入、地方土地出讓金的

固定比例，用于增加住宅政策性銀行資金。在對住宅供應的金融支持方面，既可以對

地方廉租房等公共住宅建設供應優(yōu)待貸款支持，也可對符合條件的個人自建住宅予以

融資便利。二是重整對住宅需求方的融資支持?，F(xiàn)有對購房者具有政策性特征的貸款

支持只有住房公積金制度，但該體系目前運行效率較低，并未體現(xiàn)出對中低收入者應

有的支持。應當以住房公積金改革為核心，全面改善對特定人群個人住宅信貸的支持。

可以考慮把住宅公積金納入特地的住宅政策性銀行進行管理，并把公積金貸款業(yè)務從

商業(yè)銀行轉(zhuǎn)移到住宅政策性銀行，進而統(tǒng)一并擴展政策性個人住宅信貸的渠道。三是

可以由住宅政策性銀行或地方政府的特設機構，來統(tǒng)一管理住房修理基金等與居民住

房福利親密相關的資金，防止現(xiàn)在由開發(fā)商或物業(yè)管理下的腐敗和濫用行為。

其次，可以在公共住宅建設中全面推動金融創(chuàng)新，廣泛利用新的金融工具引入市

場化資金。一是可以利用基金形式。例如成立特地的廉租房信托投資基金，以將來的

出租收入作為現(xiàn)金流保障。美國在１９６０年就消失類似基金，到１９８６年實行專

門稅收優(yōu)待后得以快速進展。二是可以允許合適的信托公司開展公共住宅信托業(yè)務，

以公共住宅出租出售收入為收益保障，既為廣闊投資者供應一個風險較小、收益穩(wěn)定

的投資品種，也能為公共住宅建設聚集廣泛的社會資金。三是利用資產(chǎn)證券化，包括

對公共住宅建設貸款的證券化、對中低收入者的政策性住房抵押貸款的證券化等，目

的都是增加流淌性以及金融資源運用效率。

最終，健全住宅保障體系，一套有效的政策性金融擔保體系也不行或缺?？梢越?/p>

鑒國外閱歷，成立特地的國家住宅貸款保險公司。一方面對特定住宅政策性金融業(yè)務

供應最終貸款或存款保險。另一方面對低收入家庭或特定群體的住宅貸款供應擔保，

通過該機構使符合條件的購房者得到最高住宅貸款，可以收取肯定的手續(xù)費。

第三，綜合管理

保障性住房目前還是新事物，保障性住房的實施落實，需要政策、金融、規(guī)劃、

土地等多方面的協(xié)作，因此，綜合管理非常關鍵。目前，我國已經(jīng)打算成立住房保障

與公積金監(jiān)管司，作為保障性住房供應的政府管理機構。與此同時，地方政府也要成

立特地的、以進展保障性住宅為職能的機構。相關的各項細則需要各部門協(xié)商、漸漸

出臺。

我國１９９８年