戴德梁行：《中國“十四五”規(guī)劃展望房地產(chǎn)的未來》

中“十四五”國規(guī)劃展望房地產(chǎn)的未來戴德梁行大中華區(qū)研究團(tuán)隊(duì)China’s‘New’EconomySmart,SharingandGreen1目錄第一部分摘要>P04<第二部分介紹>P08<第三部分對房地產(chǎn)的影響>P12<影響一創(chuàng)新、技術(shù)和“新基建”>P14<影響二環(huán)境可持續(xù)性>P56<影響三城市群發(fā)展>P106<

第四部分要點(diǎn)總結(jié)>P150<第五部分附錄>P154<第一部分摘要第一部分摘要中國“十四五”規(guī)劃展望房地產(chǎn)的未來中國“十四五”規(guī)劃展望房地產(chǎn)的未來 5中國的“十四五”規(guī)劃包含了多項(xiàng)社會經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，該規(guī)劃希望進(jìn)一步改進(jìn)的三個(gè)領(lǐng)域是：ο創(chuàng)新、技術(shù)和“新基建”；環(huán)境可持續(xù)性；城市群發(fā)展。在考慮創(chuàng)新、技術(shù)和“新基建”，以及對房地產(chǎn)的未來影響時(shí)，一系列與技術(shù)相關(guān)的舉措引人關(guān)注，但需要詳細(xì)考慮的有以下五個(gè)方面：智能基礎(chǔ)設(shè)施5G和數(shù)據(jù)中心；智慧城市智慧交通；智能供應(yīng)鏈工業(yè)與物流4.0；智能建筑智能商業(yè)建筑；智能空間智能辦公艙。環(huán)境可持續(xù)性現(xiàn)在是我們這個(gè)時(shí)代最重要的話題之一，無論對政府組織、企業(yè)還是民眾都是如此。原因主要有兩個(gè)：一是，需要控制氣候變化的程度和強(qiáng)度；二是，通過現(xiàn)在投資綠色項(xiàng)目和計(jì)劃，它可以作為一種經(jīng)濟(jì)激勵(lì)工具，在新冠疫情之后立即幫助推動(dòng)世界各地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。當(dāng)考慮環(huán)境可持續(xù)性和房地產(chǎn)相結(jié)合時(shí)，同樣有許多問題和主題需要思考。然而，對房地產(chǎn)走向“綠色”有重大影響的四個(gè)重要主題包括：綠色金融；碳中和；綠色租賃；環(huán)境、社會和治理原則（ESG）以及全球房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展基準(zhǔn)（GRESB）。第一部分摘要進(jìn)入21世紀(jì)，中國城市群對中國整體的發(fā)展影響越來越大。這些城市群能夠聚集大量資源，如人才、交通和教育。緊密相連的經(jīng)濟(jì)網(wǎng)絡(luò)也可以支撐產(chǎn)業(yè)均衡布局和資源有效分工配置，從而擴(kuò)大區(qū)域經(jīng)濟(jì)規(guī)模并提高增長速度。在考慮未來中國城市群的持續(xù)發(fā)展時(shí)，重要的是要評估：國際城市群發(fā)展；中國城市群的總體發(fā)展；中國城市群發(fā)展趨勢；全國五個(gè)最重要的城市群的發(fā)展現(xiàn)狀；規(guī)劃者在繼續(xù)推進(jìn)中國城市群發(fā)展計(jì)劃時(shí)應(yīng)考慮的因素。最后，展望未來，“十四五”規(guī)劃預(yù)計(jì)將提高創(chuàng)新質(zhì)量，并在環(huán)境可持續(xù)性方面加倍發(fā)力。其中一些目標(biāo)有望得到中國“新型城鎮(zhèn)化”計(jì)劃的支持，尤其是城市群的發(fā)展。最終，“十四五”將著眼于進(jìn)一步平衡城鄉(xiāng)居民之間的社會和經(jīng)濟(jì)差異，確保國家達(dá)到中等發(fā)達(dá)國家水平。中國“十四五”規(guī)劃展望房地產(chǎn)的未來 7第二部分介紹中國“十四五”規(guī)劃展望房地產(chǎn)的未來中國“十四五”規(guī)劃展望房地產(chǎn)的未來 9中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展五年規(guī)劃綱要，簡稱“五年規(guī)劃”，自1953年以來深刻影響著中國社會和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。2021年3月11日，十三屆全國人大四次會議表決通過了關(guān)于國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要的決議。展望未來，“十四五”規(guī)劃將進(jìn)一步平衡城鄉(xiāng)居民之間的社會和經(jīng)濟(jì)差異。該計(jì)劃還有望提高創(chuàng)新質(zhì)量，并加大對環(huán)境可持續(xù)性的關(guān)注。中國的“新型城鎮(zhèn)化”規(guī)劃有望幫助實(shí)現(xiàn)這些目標(biāo)。此外，該規(guī)劃呼吁提高經(jīng)濟(jì)和社會改善和增長的質(zhì)量，而非單純提升量化指標(biāo)。預(yù)計(jì)在“十四五”期間，“顯著提高效率”將有助于這種改善和增長。此外，值得注意的是，沒有設(shè)定確切的國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)增長目標(biāo)。但是，2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)其中之一是將人均國內(nèi)生產(chǎn)總值目標(biāo)提高到中等發(fā)達(dá)國家的水平。該規(guī)劃對房地產(chǎn)行業(yè)的連鎖反應(yīng)有以下幾個(gè)重點(diǎn)。這些重點(diǎn)既與主要的遠(yuǎn)景目標(biāo)有關(guān)，也與較具體的目標(biāo)有關(guān)，它們主要包括：經(jīng)濟(jì)；國內(nèi)國際“雙循環(huán)”；科技創(chuàng)新與“新基建”；環(huán)境可持續(xù)發(fā)展；“新型城鎮(zhèn)化”；自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)；現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)與供應(yīng)鏈體系；金融改革；健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展；旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展；“房子是用來住的,不是用來炒的”。我們將上述重點(diǎn)進(jìn)一步提煉為本報(bào)告所涵蓋的三個(gè)與房地產(chǎn)有關(guān)的核心要素，它們是：創(chuàng)新、技術(shù)和“新基建”；環(huán)境可持續(xù)性；城市群發(fā)展。第二部分介紹中國“十四五”規(guī)劃展望房地產(chǎn)的未來 11第三部分對房地產(chǎn)的第三部分對房地產(chǎn)的影響中國“十四五”規(guī)劃展望房地產(chǎn)的未來影響中國“十四五”規(guī)劃展望房地產(chǎn)的未來 13影響一創(chuàng)新、技術(shù)和“新基建”技術(shù)的助推作用無論現(xiàn)在還是未來，技術(shù)都將是中國建設(shè)發(fā)展的關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)力之一。因此，它在“十四五規(guī)劃”中得到了廣泛的重視。特別是在中國的科技行業(yè)，研發(fā)支出近年來在推動(dòng)該行業(yè)發(fā)展方面發(fā)揮了很大作用。據(jù)MatthewsAsia稱，2017年中國的該項(xiàng)支出比2012年增長了70%。此外，中國還在投資以人工智能（AI）、機(jī)器人和大數(shù)據(jù)為核心的高科技產(chǎn)業(yè)園和孵化器。不少投資來自本土的大型互聯(lián)網(wǎng)公司，比如BAT（阿里巴巴、百度和騰訊）。這些公司在新研發(fā)、云計(jì)算和“黑科技”上投入了數(shù)十億元人民幣。隨后，我國電子信息產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資水平近期出現(xiàn)強(qiáng)勁增長。根據(jù)工業(yè)和信息化部（以下簡稱“工信部”）發(fā)布的《2019年電子信息制造業(yè)運(yùn)行情況》，2019年我國電子信息產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資增長16.8%。遠(yuǎn)高于同期制造業(yè)固定資產(chǎn)投資3.1%的增長率（圖1）。第三部分對房地產(chǎn)的影響圖1：中國固定資產(chǎn)投資 電子信息產(chǎn)業(yè)/制造業(yè)（2018年12月 2019年12月）20.0%15.0%16.616.813.613.810.0%10.5%0.0%1-12月1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月(5.0%)2018年-2.62019年資料來源：中國工信部，戴德梁行研究部

電子信息制造業(yè)制造業(yè)更重要的是，中國正在更加注重創(chuàng)新。根據(jù)世界銀行的數(shù)據(jù)，中國在研發(fā)上的投入超過GDP的2.2%，產(chǎn)生了相當(dāng)數(shù)量的國內(nèi)專利，開發(fā)了開拓性的技術(shù)，這些技術(shù)的使用已經(jīng)逐步日常化，比如移動(dòng)支付技術(shù)（圖2）。圖2：專利合作條約（PCT）申請量（2009年和2019年）專利合作條約申請量)

70,00060,000 58,99057,84050,00040,000

52,660(

30,00020,00019,35319,08510,0007,9345,7864,6104,1854,0110中國美國日本德國韓國法國英國瑞士瑞典荷蘭20092019資料來源：cnTechPost,戴德梁行研究部中國“十四五”規(guī)劃展望房地產(chǎn)的未來 15創(chuàng)新方式之一是人工智能的普及。說到人工智能的發(fā)展，中國有一個(gè)主要優(yōu)勢，就是數(shù)據(jù)量。通過移動(dòng)支付等各種平臺獲取大量數(shù)據(jù)，意味著人工智能相關(guān)算法可以變得越來越可靠。與此同時(shí)，百度、阿里巴巴和騰訊（BAT）這三家中國科技巨頭已經(jīng)在深度學(xué)習(xí)領(lǐng)域投資了一百多家公司。此外，總部位于上海的人工智能公司商湯科技，目前是相關(guān)專業(yè)技術(shù)領(lǐng)域世界上最重要的公司之一（圖3）。

3：中國人工智能現(xiàn)有及規(guī)劃產(chǎn)業(yè)規(guī)模（萬億元）12101086 542 102020 2025 2030人工智能核心產(chǎn)業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)資料來源：國務(wù)院，中國工信部，戴德梁行政策中國政府一直在助推科技發(fā)展。其中一項(xiàng)計(jì)劃就是推進(jìn)“中國制造2025”。該戰(zhàn)略規(guī)劃瞄準(zhǔn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，包括新一代信息技術(shù)、電力裝備、機(jī)器人、高檔數(shù)控機(jī)床和新能源汽車等戰(zhàn)略重點(diǎn)，引導(dǎo)社會各類資源集聚，推動(dòng)10年內(nèi)優(yōu)勢和戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展（圖4）。圖4：中國制造2025 十大重點(diǎn)領(lǐng)域5PP備資料來源：戴德梁行研究部第三部分對房地產(chǎn)的影響另外，為加速可持續(xù)經(jīng)圖5：如此重要？濟(jì)增長，中國另一個(gè)科為什么5G技相關(guān)的政策目標(biāo)是“新物聯(lián)網(wǎng)隨時(shí)隨地型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)”的發(fā)人機(jī)交互暢享寬帶展，包括5G網(wǎng)絡(luò)建設(shè)5G和數(shù)據(jù)中心建設(shè)。共有25Industry4.0目列入政府工作報(bào)告，遠(yuǎn)程控制應(yīng)用實(shí)例智能交通其中21個(gè)提出推進(jìn)5G關(guān)鍵設(shè)備的智能車輛網(wǎng)絡(luò)建設(shè)（圖5）。智能基建媒體無處不在資料來源：Gadgetbyte，戴德梁行研究部考慮到創(chuàng)新、技術(shù)和“新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)”對未來房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生的影響，將有一系列與技術(shù)相關(guān)的應(yīng)用方向不斷涌現(xiàn)，但有五個(gè)應(yīng)用方向有待進(jìn)一步深入研究：智能基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)5G和數(shù)據(jù)中心；智慧城市智慧交通；智能供應(yīng)鏈工業(yè)物流4.0；智能建筑智能商業(yè)建筑;智能空間智能辦公艙。中國“十四五”規(guī)劃展望房地產(chǎn)的未來 17智能基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 5G和數(shù)據(jù)中心5G5G的出現(xiàn)將改變中國的社會和經(jīng)濟(jì)格局。在中國，貢獻(xiàn)的總產(chǎn)值、經(jīng)濟(jì)增加值和就業(yè)機(jī)會將分別達(dá)據(jù)中國信息通信研究院估計(jì)，5G在中國的商業(yè)化到6.3萬億元、2.9萬億元和800萬個(gè)。間接貢將推動(dòng)信息消費(fèi)規(guī)模和經(jīng)濟(jì)總量從2020年超過獻(xiàn)方面，5G創(chuàng)造的總產(chǎn)值、經(jīng)濟(jì)增加值、就業(yè)機(jī)8萬億元人民幣到2025年的10.6萬億元人民幣，會分別達(dá)到10.6萬億元、3.6萬億元和1,150萬個(gè)在這本《5G經(jīng)濟(jì)社會影響白皮書》中提出，中國（圖6）。信息通信研究院提出到2030年，5G經(jīng)濟(jì)的直接圖6：5G產(chǎn)業(yè)直接產(chǎn)出和間接產(chǎn)出趨勢預(yù)測（2020年 2030年）（萬億元）

121086421300542020年直接經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出對GDP的間接貢獻(xiàn)

1,4001,1501,2001,000（萬個(gè)）80080070060035040020002025年2030年間接經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出直接創(chuàng)造的經(jīng)濟(jì)增加值直接就業(yè)機(jī)會間接就業(yè)機(jī)會資料來源:中國信息通信研究院,戴德梁行研究部第三部分對房地產(chǎn)的影響5G除了提升體驗(yàn)和更大容量外，還將進(jìn)一步打 5G技術(shù)的發(fā)展和逐步商業(yè)化，與5G技術(shù)高度相通物聯(lián)網(wǎng)，滲透到各行各業(yè)。它將與大數(shù)據(jù)、云 關(guān)的產(chǎn)業(yè)，如云計(jì)算、虛擬現(xiàn)實(shí)（VR）、智慧城計(jì)算、人工智能等技術(shù)一起，不僅在中國，而且 市技術(shù)、智能制造與供應(yīng)鏈技術(shù)、智能建筑技術(shù)等，在全球，開創(chuàng)一個(gè)發(fā)展和交流的新時(shí)代。隨著 將給社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來巨大變化（圖7）。圖7：5G應(yīng)用場景大中市場潛力小

智慧城市-垃圾桶、停車位、路燈、十大應(yīng)用場景24按5G相關(guān)性排序交通燈、儀表無線家庭娛樂6<10ms>100Mbps云VR/AR100Mbps-9.4Gbps1<5ms>100Mbps2車聯(lián)網(wǎng)>200Mbps7<10ms20聯(lián)網(wǎng)無人機(jī)無人機(jī)-飛行出租車<10ms5無線醫(yī)療103>200Mbps智能制造<10msmMTC智慧城市23智能制造-物流和庫存監(jiān)控<10ms4智慧能源無線醫(yī)療聯(lián)網(wǎng)-218>200Mbps社交網(wǎng)絡(luò)醫(yī)院看護(hù)機(jī)器人無人機(jī)-媒體應(yīng)用169<20ms個(gè)人AI輔助家庭-家庭監(jiān)控家庭-服務(wù)機(jī)器人1514智能制造-無線醫(yī)療聯(lián)網(wǎng)-122218可穿戴設(shè)備無人機(jī)-物流19工業(yè)傳感器遠(yuǎn)程手術(shù)無線醫(yī)療聯(lián)網(wǎng)-救護(hù)車通信全息11智能制造-基于云的AGV1713低中高5G技術(shù)相關(guān)性資料來源：華為《5G時(shí)代：十大應(yīng)用場景白皮書》，戴德梁行研究部中國“十四五”規(guī)劃展望房地產(chǎn)的未來 19云VR/AR實(shí)時(shí)計(jì)算機(jī)圖像渲染和建模車聯(lián)網(wǎng)遠(yuǎn)程駕駛、編隊(duì)行駛、自動(dòng)駕駛智能制造無線機(jī)器人云端控制智慧能源饋線自動(dòng)化無線醫(yī)療具備力反饋的遠(yuǎn)程診斷5G應(yīng)用場景無線家庭娛樂超高清視頻和云游戲聯(lián)網(wǎng)無人機(jī)專業(yè)巡檢和安防社交網(wǎng)絡(luò)超高清/全景直播個(gè)人AI輔助AI輔助智能頭盔資料來源：華為《5G時(shí)代：智慧城市AI使能的視頻監(jiān)控十大應(yīng)用場景白皮書》，戴德梁行研究部數(shù)據(jù)中心隨著5G網(wǎng)絡(luò)的擴(kuò)展，數(shù)據(jù)中心將成為支持?jǐn)?shù)據(jù)采?2015年：國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于積極推進(jìn)“互聯(lián)網(wǎng)集、處理、存儲和流通的重要引擎。+”行動(dòng)的指導(dǎo)意見》，推動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)從消費(fèi)在中國，數(shù)據(jù)中心的發(fā)展是由以下幾個(gè)方面推動(dòng)向生產(chǎn)領(lǐng)域拓展；?2017年：工信部發(fā)布了《云計(jì)算發(fā)展三年行動(dòng)的：計(jì)劃》；1.政策：中國各部委近期發(fā)布了一系列數(shù)據(jù)中心?2020年：中共中央政治局常委會會議再次強(qiáng)發(fā)展政策。一些重要政策包括：調(diào)加快5G網(wǎng)絡(luò)、數(shù)據(jù)中心等新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)?2013年：《關(guān)于數(shù)據(jù)中心建設(shè)布局的指導(dǎo)意見》進(jìn)度。發(fā)布；2.應(yīng)用：近年來，數(shù)字經(jīng)濟(jì)在中國蓬勃發(fā)展。?2015年：國務(wù)院發(fā)布《促進(jìn)大數(shù)據(jù)發(fā)展行動(dòng)綱2019年，中國數(shù)字經(jīng)濟(jì)總值達(dá)35.8萬億元人民要》。國務(wù)院提出要堅(jiān)持創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展，加快幣（5.5萬億美元），僅次于美國（圖8）。大數(shù)據(jù)部署，深化大數(shù)據(jù)應(yīng)用；第三部分對房地產(chǎn)的影響圖8：擁有最大數(shù)字經(jīng)濟(jì)的前10個(gè)國家（2019年）（萬億美元）美國中國德國日本英國法國韓國印度加拿大墨西哥0 2 4 6 8 10 12 14資料來源:經(jīng)合組織,戴德梁行研究部此外，根據(jù)工信部數(shù)據(jù)，2019年中國數(shù)字經(jīng)濟(jì)中國數(shù)據(jù)中心的發(fā)展占中國GDP的36.2%，對GDP增長的貢獻(xiàn)率2020年，中國數(shù)據(jù)中心產(chǎn)業(yè)規(guī)模為1,958億元達(dá)到67.7%。并且，根據(jù)官方數(shù)據(jù)，截止2020年上半年，中國網(wǎng)民數(shù)量、互聯(lián)網(wǎng)普及率、網(wǎng)上人民幣，比2019年增長25.4%，近十年年均購物者和網(wǎng)上支付用戶分別為9.4億、67%、7.49增長超過35%。根據(jù)36氪研究院的預(yù)測，到億和8.05億。2025年，中國數(shù)據(jù)中心產(chǎn)業(yè)規(guī)模有望達(dá)到5,9523.新冠疫情的影響：2020年，新冠疫情在網(wǎng)絡(luò)億元人民幣，是現(xiàn)有總量的三倍（圖9）。消費(fèi)極度活躍，帶動(dòng)了移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用需求的激增，短視頻、直播等大流量應(yīng)用場景推動(dòng)了移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)流量的大幅增長。2020年，移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)接入流量消費(fèi)1,656億GB，同比增長35.7%。中國“十四五”規(guī)劃展望房地產(chǎn)的未來 21圖9：中國數(shù)據(jù)中心產(chǎn)業(yè)規(guī)模（2009年 2025年）（億元人民幣）6,0005,0004,0003,0002,0001,0000資料來源:36氪研究院,戴德梁行研究部據(jù)工信部數(shù)據(jù)，截至圖10：中國使用和在建的數(shù)據(jù)中心機(jī)架數(shù)量（2016年2019年）2019年底，全國數(shù)據(jù)中400364心機(jī)架總數(shù)達(dá)到315萬350315個(gè)，同比增長39%。具300體來看，超大型數(shù)據(jù)中心250226機(jī)架數(shù)和大型數(shù)據(jù)中心200166181機(jī)架數(shù)分別為117.9萬和150124125107119.4萬，較2018年底100增長41.7%（圖10）。5002016201720182019在用機(jī)架規(guī)模（萬架）規(guī)劃在建機(jī)架規(guī)模（萬架）資料來源：中國工信部-全國數(shù)據(jù)中心應(yīng)用開發(fā)指南，戴德梁行研究部第三部分對房地產(chǎn)的影響在數(shù)據(jù)中心的分布方面，中國較發(fā)達(dá)的城市對數(shù) 杭州、武漢、成都、重慶和天津是高利用率數(shù)據(jù)據(jù)中心的需求較大，因?yàn)樗鼈儗ヂ?lián)網(wǎng)的使用要 中心的例子，呼和浩特、鄂爾多斯、烏蘭察布、求較高。目前，中國80%的數(shù)據(jù)中心分布在18 中衛(wèi)、烏魯木齊和貴陽是與電力相關(guān)的資源型數(shù)個(gè)主要城市。其中，北京、上海、廣州、深圳、 據(jù)中心的例子（圖11）。圖11：熱圖 中國數(shù)據(jù)中心分布（2020年）資料來源：開放數(shù)據(jù)中心委員會（ ），自然資源部地圖技術(shù)審查中心,戴德梁行研究部ODCC沈陽北京天津大連青島西安鄭州南京合肥成都武漢蘇州上海高重慶杭州長沙南寧廣州廈門臺北深圳香港低在考慮我國數(shù)據(jù)中心用戶需求時(shí)，為滿足數(shù)據(jù)備份存儲、大數(shù)據(jù)運(yùn)營等中低時(shí)延敏感度用戶的需求，為了節(jié)約成本，首選位于偏遠(yuǎn)地區(qū)的大型和超大型數(shù)據(jù)中心。為了服務(wù)于那些具有高時(shí)延敏感度的用戶，例如在線游戲和金融科技業(yè)務(wù)，首選位于核心城市內(nèi)和附近的數(shù)據(jù)中心（表1）。中國“十四五”規(guī)劃展望房地產(chǎn)的未來 23表1：中國數(shù)據(jù)中心：客戶類型和需求特征客戶類型機(jī)房規(guī)模設(shè)備等級價(jià)格敏感度選址集中度低時(shí)延互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)云廠商金融行業(yè)制造行業(yè)政府機(jī)構(gòu)視頻/媒體游戲行業(yè)資料來源：艾瑞咨詢《2020年中國數(shù)據(jù)中心行業(yè)白皮書》，戴德梁行研究部中國未來數(shù)據(jù)中心的發(fā)展服務(wù)的需求份額將從2018年的42%上升到80%隨著5G的推出，物聯(lián)網(wǎng)的擴(kuò)展和云計(jì)算的發(fā)展，中國對數(shù)據(jù)中心使用的需求也將增加。據(jù)工信部（圖12）。估計(jì)，到2025年，互聯(lián)網(wǎng)和云計(jì)算對數(shù)據(jù)中心12：中國數(shù)據(jù)中心服務(wù)需求（2018年2025年）（萬架）8007006005004003002001000201820192020E2021E2022E2023E2024E2025E傳統(tǒng)企業(yè)需求BAT需求云計(jì)算及互聯(lián)網(wǎng)客戶需求資料來源：工信部，中金公司，戴德梁行研究部第三部分對房地產(chǎn)的影響中國在可持續(xù)發(fā)展方面的不斷努力和碳中和目標(biāo) 最后，到2020年，中國的數(shù)據(jù)中心肯定會受到的確立，將使數(shù)據(jù)中心以節(jié)能為中心的方式發(fā)展 更多投資者的關(guān)注，我們預(yù)計(jì)，隨著數(shù)據(jù)中心行成為必然。利用風(fēng)力發(fā)電、水力發(fā)電、光伏發(fā)電 業(yè)的持續(xù)發(fā)展、房地產(chǎn)投資信托基金市場的發(fā)展和其他可再生能源的數(shù)據(jù)中心的份額將繼續(xù)增加。 以及中國綠色融資的發(fā)展，這種關(guān)注會持續(xù)增加。此外，隨著邊緣計(jì)算的發(fā)展，對距離用戶更近的邊緣數(shù)據(jù)中心的需求將激增。中國“十四五”規(guī)劃展望房地產(chǎn)的未來 25智慧城市 智慧交通在全球范圍內(nèi)，城市人口總體呈上升趨勢，城市地區(qū)強(qiáng)大的交通連通性將對中國經(jīng)濟(jì)的未來發(fā)展起到更重要的作用。在未來，通勤者將追求從通勤的速度和便利。在未來幾年，對于那些希望吸引頂尖人才的城市來說，一個(gè)發(fā)展良好的交通系統(tǒng)也將被證明是一項(xiàng)重要資產(chǎn)。隨著對城市基礎(chǔ)設(shè)施投資的增加，智能自動(dòng)駕駛汽車(AVs)最近成為了關(guān)注的焦點(diǎn)。全球已有約800億美元投資于聯(lián)網(wǎng)自動(dòng)駕駛汽車(CAV)，所以這項(xiàng)新技術(shù)引領(lǐng)我們走向城市交通的未來只是一個(gè)時(shí)間問題。在本節(jié)中，在討論自動(dòng)駕駛汽車對城市和房地產(chǎn)的影響之前，我們先來看一下它的分類。圖13：自動(dòng)駕駛汽車的自動(dòng)化水平

自動(dòng)駕駛汽車分類隨著近年來對人工智能的投資增加，我們正逐漸走向一個(gè)“解放雙手”的社會，駕駛也不例外。自動(dòng)駕駛汽車已經(jīng)成為人們討論的熱門話題，也是科技公司和投資者的主要關(guān)注焦點(diǎn)。作為個(gè)人，我們的角色正在從司機(jī)慢慢過渡到乘客，但在人們愿意永遠(yuǎn)放下方向盤之前，仍有大量的工作需要完成。我們今天更熟悉的自動(dòng)駕駛汽車在學(xué)術(shù)意義上并不是真正的“自動(dòng)”。如今，一些車輛有能力在特定情況下自主導(dǎo)航，但仍經(jīng)常需要人類干預(yù)。國際汽車工程師協(xié)會（SAE）對自動(dòng)駕駛汽車已經(jīng)制訂了6個(gè)級別的標(biāo)準(zhǔn)（圖13）。012345無自動(dòng)化駕駛員輔助部分自動(dòng)化有條件的自動(dòng)化高度自動(dòng)化全自動(dòng)化零自動(dòng)化：駕駛員控制汽車汽車有自主駕駛汽車仍需要駕駛員，在大多數(shù)情況下，汽車可以在任何狀駕駛員來完成汽行駛，但汽車可功能，如加速、但不必一直觀察周圍汽車自身可以完成況下獨(dú)立完成駕駛。車駕駛以提供一些輔助轉(zhuǎn)向。但駕駛員環(huán)境。當(dāng)遇到一定狀各項(xiàng)駕駛功能。駕駕駛員可以適時(shí)選駕駛功能必須保持專注，況時(shí)，駕駛員需要做駛員可以適時(shí)選擇擇進(jìn)行操控持續(xù)操作和觀察好準(zhǔn)備去操控進(jìn)行操控周圍環(huán)境資料來源：國際汽車工程師協(xié)會（SAE），戴德梁行研究部第三部分對房地產(chǎn)的影響完善這項(xiàng)技術(shù)的一個(gè)重要激勵(lì)因素是減少駕駛時(shí)自動(dòng)駕駛巴士的試驗(yàn)。廈門試驗(yàn)區(qū)還允許在遇到人為失誤的風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)美國國家公路運(yùn)輸安全協(xié)行人、騎行人、失去GPS信號等情況下對自動(dòng)會（NHTSA）2008年全國機(jī)動(dòng)車事故原因調(diào)查，駕駛汽車進(jìn)行測試。中國的其他城市，如北京和超過90%的車輛事故都是由人為失誤造成的，上海，也已經(jīng)開始發(fā)放自動(dòng)駕駛汽車測試牌照。因此自動(dòng)駕駛技術(shù)的創(chuàng)新有可能有助于建立更安百度、阿里巴巴、騰訊、滴滴、華為、蔚來和上全的點(diǎn)對點(diǎn)交通。然而要等到自動(dòng)駕駛汽車成為汽等國內(nèi)企業(yè)都在試驗(yàn)自動(dòng)駕駛汽車。道路上的主要車輛時(shí)這樣的積極作用才會更加明未來，汽車的運(yùn)營模式將是影響自動(dòng)駕駛技術(shù)對顯。而在這之前，發(fā)生事故的可能性仍然令人擔(dān)憂。中國是處于自動(dòng)駕駛車輛創(chuàng)新前沿的國家之一。城市環(huán)境影響的一個(gè)方面。盡管外形相似，但無連接的自動(dòng)駕駛汽車和聯(lián)網(wǎng)自動(dòng)駕駛汽車的含義中國已經(jīng)開始在封閉試驗(yàn)區(qū)部署自動(dòng)駕駛汽車的是完全不同的。聯(lián)網(wǎng)自動(dòng)駕駛汽車自然會促進(jìn)拼測試。在這些領(lǐng)域，原始設(shè)備制造商（OEM）可車業(yè)務(wù)，將不可避免地比非聯(lián)網(wǎng)的自動(dòng)駕駛汽車以在各種模擬環(huán)境中測試他們的自動(dòng)駕駛汽車。對汽車保有量產(chǎn)生更大的影響。一個(gè)測試?yán)邮亲罱蓮B門金龍客車公司制造的中國“十四五”規(guī)劃展望房地產(chǎn)的未來 27城市連通性在基礎(chǔ)設(shè)施欠發(fā)達(dá)的城市地區(qū)，自動(dòng)駕駛汽車的連接性水平較高地區(qū)的組成部分。因此，發(fā)達(dá)城影響可能最大。而像紐約，倫敦，巴黎，東京，市核心區(qū)的聯(lián)網(wǎng)自動(dòng)駕駛汽車將以自動(dòng)駕駛拼車新加坡，北京，上海等的核心城區(qū)，應(yīng)該更傾向或自動(dòng)駕駛公共汽車的形式運(yùn)營。于公共交通，以保護(hù)現(xiàn)有的道路空間。發(fā)達(dá)城市的郊區(qū)和欠發(fā)達(dá)城市的整體城區(qū)等連通性水平較全球的汽車制造商和出租車公司已經(jīng)在自動(dòng)駕駛低的城市區(qū)域，更容易受到自動(dòng)駕駛汽車融入城汽車上投入了大量資金。目前，這是參與公司之市交通基礎(chǔ)設(shè)施的影響。 間的競賽。各公司都期待能以最快的速度取得最有效的進(jìn)展（圖14）。另一方面，聯(lián)網(wǎng)自動(dòng)駕駛汽車將不僅成為城市連通性水平較低地區(qū)的組成部分，而且將成為城市14：全球自動(dòng)駕駛專利數(shù)(2010年1月―2017年7月)博世958奧迪516大陸439福特402通用汽車380寶馬370豐田362大眾343科隆經(jīng)濟(jì)研究所基于戴姆勒3395,839項(xiàng)無人駕駛專利谷歌338申請的分析資料來源：科隆經(jīng)濟(jì)研究所、世界知識產(chǎn)權(quán)組織、戴德梁行研究部第三部分對房地產(chǎn)的影響目前，對有意開發(fā)和應(yīng)用自動(dòng)駕駛技術(shù)的公司的投資正在大量涌入。據(jù)GlobalNewswire消息，科技巨頭百度的自動(dòng)駕駛技術(shù)開源數(shù)據(jù)平臺，阿波羅，現(xiàn)在擁有210多個(gè)商業(yè)伙伴。許多原始設(shè)備制造商希望在最新的自動(dòng)駕駛汽車創(chuàng)新方面保持領(lǐng)先地位。其中一些合作伙伴包括福特、戴姆勒和現(xiàn)代。此外，2017年9月，百度宣布成立100億元人民幣的基金，在三年內(nèi)為超過100個(gè)新的自動(dòng)駕駛項(xiàng)目撥款。對于那些經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重依賴于吸引和留住高技能人才的城市來說，發(fā)達(dá)的交通基礎(chǔ)設(shè)施、健康的空氣質(zhì)量和有吸引力的公共環(huán)境等要素有助于吸引新的頂級員工、保持經(jīng)濟(jì)競爭力。一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)越強(qiáng)大，其居民就越會注重創(chuàng)造一個(gè)井井有條、管理良好的城市并維持一個(gè)可持續(xù)和健康的環(huán)境。這樣就能創(chuàng)造一個(gè)良性循環(huán)。對高性能交通基礎(chǔ)設(shè)施的需求增加意味著，那些現(xiàn)在投資于自動(dòng)駕駛和聯(lián)網(wǎng)自動(dòng)駕駛的城市將確保它們在未來幾年能夠滿足市民的一些生活需求，從而保證未來健康的城市發(fā)展。

重新計(jì)算交通時(shí)間區(qū)位！區(qū)位！區(qū)位！這仍然可以說是影響房地產(chǎn)和房地產(chǎn)估值的頭號因素。自然資源的可達(dá)性、相似的公司或特定的人口群體都有能力創(chuàng)造或破壞一處房地產(chǎn)的吸引力。然而，在一個(gè)聯(lián)系更加緊密的世界里，也許我們會開始以不同的方式來衡量交通時(shí)間和距離。距離的重要性很大程度上受到交通連通性的影響。當(dāng)通勤是無縫、無壓力的時(shí)候，交通時(shí)間和距離就不再是一個(gè)問題。這意味著，未來隨著自動(dòng)駕駛汽車（特別是聯(lián)網(wǎng)自動(dòng)駕駛汽車）的出現(xiàn)，我們可能會重新估量位置（例如距離市中心的距離）所占的權(quán)重。隨著自動(dòng)駕駛的應(yīng)用和整合，交通擁堵可以減少，道路容量可以增加。加上聯(lián)網(wǎng)自動(dòng)駕駛汽車可以方便乘客利用車上時(shí)間進(jìn)行工作等。這將使郊區(qū)在未來對城市勞動(dòng)力更具吸引力，不僅在全球，在中國也是如此。中國“十四五”規(guī)劃展望房地產(chǎn)的未來 29精簡供應(yīng)鏈如今，據(jù)估計(jì)，歐洲城區(qū)的供應(yīng)鏈成本中，僅物汽車將成為降低成本的關(guān)鍵。流成本就占到了驚人的50%。毫無疑問全球的公司目前都在推動(dòng)更具有成本效益的供應(yīng)鏈方法。由于大型貨運(yùn)車輛的性質(zhì)，它們傾向于在可預(yù)測盡管目前自動(dòng)駕駛汽車在供應(yīng)鏈中的地位不容忽的地區(qū)和沿常規(guī)路線運(yùn)行。這將使這種運(yùn)輸模式視，但我們有理由相信，在未來幾年，自動(dòng)駕駛更適合于將來轉(zhuǎn)換到更自動(dòng)化的狀態(tài)（圖15）。15:自主道路貨運(yùn)的發(fā)展（2018年2040年）201820252040第一批卡車結(jié)隊(duì)系統(tǒng)允許卡半自動(dòng)駕駛功能將在卡車上得無人駕駛卡車取代半自動(dòng)卡車間進(jìn)行交流，保持較近的到應(yīng)用，允許司機(jī)和卡車可以車，公司運(yùn)送貨物將不再需距離并協(xié)同剎車。長時(shí)間行駛。要駕駛員。減少10-20%的油耗大幅提高行駛時(shí)間和停止時(shí)間大量節(jié)約工資成本，提高運(yùn)的比率輸效率資料來源：BIIntelligence，戴德梁行研究部在供應(yīng)鏈中使用聯(lián)網(wǎng)自動(dòng)駕駛汽車不僅能夠提高這將是一個(gè)移動(dòng)版本的網(wǎng)點(diǎn)儲物柜系統(tǒng)，我們在交付系統(tǒng)的效率，縮短交付時(shí)間，節(jié)省燃料成本，今天也已經(jīng)可以看到不少儲物柜系統(tǒng)其中一而且在交付方面，它們也有能力降低勞動(dòng)力成本。個(gè)例子是亞馬遜儲物柜。目前的亞馬遜儲物柜系與其使用需要司機(jī)/送貨員的傳統(tǒng)送貨卡車，公統(tǒng)在不同的地點(diǎn)戰(zhàn)略性地設(shè)置了實(shí)體儲物柜，顧司可以選擇派出一批聯(lián)網(wǎng)自動(dòng)駕駛汽車，這樣客客可以去那里取出他們的訂單貨品。一旦貨物交戶在貨物到達(dá)目的地后，就可以從卡車的“儲物柜”付，客戶就會收到一個(gè)儲物柜號碼和代碼。然后，中取回貨物。 他們可以在方便的時(shí)候前往目的地取回包裹。隨第三部分對房地產(chǎn)的影響著聯(lián)網(wǎng)自動(dòng)駕駛汽車的引入，客戶保留了這一過程的安全性，同時(shí)增加了送貨上門的便利性，對于供應(yīng)鏈運(yùn)營商來說，在送貨過程中減少了雇傭的勞動(dòng)力。除了自動(dòng)駕駛，在討論供應(yīng)鏈自動(dòng)化問題時(shí)，由于道路擁堵，一些企業(yè)將目光投向天空尋求物流解決方案。無人機(jī)送貨一直是物流領(lǐng)域的熱門話題，但由于安全性等問題，其可擴(kuò)展性一直受到質(zhì)疑。它們作為快遞工具的使用可能存在問題，但毫無疑問，它們將繼續(xù)在測量、建筑、房地產(chǎn)管理和房地產(chǎn)營銷方面產(chǎn)生影響。較小的地面機(jī)器人也是一種可行的解決方案。無人機(jī)不僅能承載更重的載荷，還消除了無人機(jī)帶來的一些安全隱患。例如，總部位于倫敦的StarshipTechnologies公司已經(jīng)使用機(jī)器人在100個(gè)城市完成了60萬英里的送貨。

擴(kuò)大零售的覆蓋區(qū)域自動(dòng)駕駛可能會對零售產(chǎn)生巨大影響，無論是對實(shí)體店還是網(wǎng)絡(luò)零售商。通過分析零售、消費(fèi)者行為的變化，這一點(diǎn)將會變得更加明顯。交通更加便利隨著自動(dòng)駕駛汽車和聯(lián)網(wǎng)自動(dòng)駕駛汽車的出現(xiàn)，交通愈加便利，使得消費(fèi)者更愿意跨越更遠(yuǎn)的距離前往此前不方便到達(dá)的特定購物區(qū)域。對于位于市中心、停車位有限的商業(yè)區(qū)域來說也是如此。此外，如果消費(fèi)者發(fā)現(xiàn)長距離的交通更省心，他們可能對距離遠(yuǎn)的商業(yè)區(qū)域有更大的接受程度。減少泊車量特別是隨著更多的人使用聯(lián)網(wǎng)自動(dòng)駕駛汽車，零售場所對停車位的需求將會減少。這將有助于重新利用以前被停車場占用的空間。土地所有者將可以擴(kuò)建他們的設(shè)施，甚至可以選擇出售/租賃空間。送貨方式如上所述，自動(dòng)駕駛汽車將徹底改變公司處理送貨上門的方式。對于在線零售來說尤其如此。隨著在線零售商能夠比以往任何時(shí)候都更輕松地滿足配送需求，這將意味著實(shí)體零售商面臨更大的競爭。中國“十四五”規(guī)劃展望房地產(chǎn)的未來 31減少停車位從更詳細(xì)的角度來看，未來這一趨勢將歸因于自動(dòng)駕駛技術(shù)的普及，但這不是唯一的驅(qū)動(dòng)因素。隨著交通基礎(chǔ)設(shè)施對城市越來越重要，未來一個(gè)城市的連通性就足以鼓勵(lì)人們選擇公共交通或拼車，而不是私人形式的自動(dòng)交通。根據(jù)Bisnow研究，停車場現(xiàn)在占美國城市所有空間的30%。這為老舊停車場的重新利用提供了令人興奮的機(jī)會。這些空間可以重新設(shè)計(jì)成為其他物業(yè)以滿足許多不同的需求辦公空間、零售場所和住宅等等。

建筑公司和開發(fā)商已經(jīng)開始計(jì)劃這種轉(zhuǎn)變?？偛课挥谂f金山的建筑公司Gensler和住宅開發(fā)商AvalonBayCommunities是兩家正在采取措施為這種過渡做準(zhǔn)備的公司。最新的停車場設(shè)計(jì)是為了在未來更平穩(wěn)地過渡到辦公、住房或其他功能。這意味著停車場空間將有更高的天花板、平坦的地板和窗戶（圖16）。圖16：未來的自動(dòng)駕駛和停車場（第二階段開發(fā)：2025年 2035年）汽車所有權(quán)將發(fā)展成為一種智能出行的訂閱服務(wù)，因此不再需要大量的停車位。車庫將會被改造成其他用途，如寫字樓、住宅和酒店。1將發(fā)車庫展成為住宅，寫字樓，消遣娛樂的空間。2取代地面汽車配送，無人機(jī)配送建筑物可以接受貨物。3當(dāng)汽車不行駛時(shí)，充電地板4可以實(shí)現(xiàn)自動(dòng)充電。乘客可以使用手機(jī)來汽車呼叫區(qū)域資料來源：C,戴德梁行研究部叫車。第三部分對房地產(chǎn)的影響在一些區(qū)域，減少停車位也會成為一個(gè)吸引潛在租戶的特質(zhì)，因?yàn)樗鼈兛梢员恍麄鳛椤盁o人駕駛汽車限定發(fā)展區(qū)域”。一些開發(fā)商也在積極地從租戶入手，讓他們減少汽車出行。例如，英國住宅開發(fā)商Moda正在與優(yōu)步聯(lián)手，鼓勵(lì)他們的居民減少使用他們的汽車。居民每個(gè)月可以獲得100英鎊的優(yōu)步使用券，以此減少居住區(qū)的停車需求。未來，在確定合適的停車位數(shù)量時(shí)，可能會遇到一些挑戰(zhàn)。研究表明，除了無人駕駛，交通基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展也同樣會減少對停車位的需求，但未來城市仍然需要配備一些必需的停車空間。

關(guān)于未來在未來，我們可以預(yù)期到自動(dòng)駕駛汽車的出現(xiàn)將會給城市現(xiàn)有的環(huán)境帶來巨大的變化。這里沒有一種“正確”的方式來應(yīng)對這種轉(zhuǎn)變，但有許多方式讓業(yè)主著手為這些改變做好準(zhǔn)備。對于無人駕駛汽車，我們不僅需要評估其自身價(jià)值，評估它對城市密度以及通達(dá)性的影響也是至關(guān)重要的。房地產(chǎn)行業(yè)必須要具備應(yīng)對由于通達(dá)性提高而發(fā)生的消費(fèi)者行為轉(zhuǎn)變的能力。令人振奮的變化即將到來，這必將引發(fā)全社會對房地產(chǎn)行業(yè)的重新思考。由于人類不斷追求便利性，自動(dòng)化將是大勢所趨。雖然我們可能要過些年才能坐上安全的無人駕駛汽車，但房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)變已經(jīng)浮出水面，并且，這與快速進(jìn)化的城市環(huán)境密不可分。中國“十四五”規(guī)劃展望房地產(chǎn)的未來 33智能供應(yīng)鏈 工業(yè)和物流4.0什么是工業(yè)4.0？很多在制造業(yè)行業(yè)內(nèi)的人都聽說過“工業(yè)4.0”，但它究竟是什么呢?又意味著什么呢？工業(yè)4.0是目前正在發(fā)生的第四次工業(yè)革命，前三次工業(yè)革命分別是:工業(yè)1.018世紀(jì)晚期機(jī)械化和蒸汽機(jī)改變了傳統(tǒng)的手工制造方式；工業(yè)2.019世紀(jì)晚期流水線和電氣化大幅度提高了生產(chǎn)效率；工業(yè)3.020世紀(jì)60年代后期自動(dòng)化、計(jì)算機(jī)和機(jī)器人等信息化技術(shù)被集成到生產(chǎn)制造中（圖17）。17：工業(yè)1.0，2.0，3.0及4.0工業(yè)1.0工業(yè)2.0工業(yè)3.0工業(yè)4.0隨著水力與蒸汽機(jī)的隨著電力和生產(chǎn)線的自動(dòng)化生產(chǎn)，電子計(jì)算智能化生產(chǎn)，自治系統(tǒng)發(fā)明，進(jìn)入機(jī)械化生產(chǎn)出現(xiàn)，規(guī)?；a(chǎn)應(yīng)運(yùn)機(jī)，信息技術(shù)和機(jī)器人，物聯(lián)網(wǎng)和機(jī)器學(xué)習(xí)時(shí)代而生資料來源：SpectralEngines，戴德梁行研究部第三部分對房地產(chǎn)的影響工業(yè)4.0是以智能制造為主導(dǎo)的第四次工業(yè)革命， 個(gè)生產(chǎn)線流程并自主執(zhí)行決策。該系統(tǒng)利用了信工廠將生產(chǎn)設(shè)備、無線信號連接和傳感器集成到 息物理系統(tǒng)、物聯(lián)網(wǎng)、工業(yè)物聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算、認(rèn)一個(gè)生態(tài)系統(tǒng)平臺中，這個(gè)生態(tài)系統(tǒng)可以監(jiān)督整 知計(jì)算和人工智能（圖18）。圖18：工業(yè)4.0生態(tài)系統(tǒng) 自主機(jī)器人大數(shù)據(jù)模擬增強(qiáng)現(xiàn)實(shí)/AR工業(yè)4.0系統(tǒng)集成增材制造/3D打印物聯(lián)網(wǎng)云計(jì)算 網(wǎng)絡(luò)安全資料來源：，戴德梁行研究部中國“十四五”規(guī)劃展望房地產(chǎn)的未來 35展望工業(yè)4.0的未來在中長期的未來，我們預(yù)計(jì)許多在中國運(yùn)營的制造 現(xiàn)來源的多樣化。商將采用工業(yè)4.0操作程序，從而變得更加高效。在中國，工業(yè)4.0的重要組成部分是物流。從房隨著工業(yè)4.0的全面發(fā)展，制造商能夠在定制的 地產(chǎn)的角度來說，就是物流倉庫。根據(jù)戴德梁行智能工廠環(huán)境中操作運(yùn)行。他們還將與支持整個(gè) 的數(shù)據(jù)，截至2021年第二季度，中國已有約7,590制造生命周期的資源和服務(wù)聯(lián)盟相連接。這種在 萬平方米的甲級物流倉庫存量，另外還有3,530跨地域公司之間能夠?qū)崿F(xiàn)共享的聯(lián)盟將允許制造 萬平方米的優(yōu)質(zhì)物流倉庫空間將在未來幾年內(nèi)實(shí)商們從“云端”獲取其所需的特定產(chǎn)品組件，從 現(xiàn)交付（圖19）。而使他們能夠在不依賴單一制造基礎(chǔ)的情況下實(shí)圖19：中國優(yōu)質(zhì)物流倉庫的存量、供應(yīng)、空置率和租金（2021年第二季度）S:17.3V:16.0%￥:32.2華北區(qū)(北京/天津/河北/山東/遼寧/吉林/黑龍江/陜西/山西)S:9.8V:4.9%￥:40.2華南區(qū)(廣東/福建/廣西）資料來源：戴德梁行研究部

S:30.5V:8.5%￥:38.2華東區(qū)(上海/江蘇/浙江/安徽）S:10.2V:17.9%￥:27.2西南區(qū)(四川/重慶/云南/貴州）

S:7.1V:16.6%￥:28.0華中區(qū)(河南/湖北/湖南/江西）歷史存量2021年第二季度新增供應(yīng)未來供應(yīng)(2021–2023年)S=總存量(百萬平方米)V=平均空置率￥=平均租金（人民幣/平方米/月）第三部分對房地產(chǎn)的影響隨著國內(nèi)消費(fèi)的增長（特別是線上零售的增長），中國的優(yōu)質(zhì)物流倉庫在供應(yīng)鏈中扮演著不可或缺的角色。如今，大量貨物需要被運(yùn)送到這些倉儲設(shè)施，處理分類后再被運(yùn)往全國各地，并且貨物數(shù)量還在持續(xù)增長。我們預(yù)測未來中國將有更多的制造工廠將采用工業(yè)4.0，與此同時(shí)我們也預(yù)計(jì)中國的物流業(yè)（尤其是和工廠同地的優(yōu)質(zhì)倉庫）會采用物流4.0的形式。物流4.0與工業(yè)4.0這兩個(gè)智能平臺集中一體，推進(jìn)中國物流行業(yè)，特別是高端物流倉庫，變得更加智能化，連接互通性更強(qiáng)，技術(shù)也會更加先進(jìn)。具體來說，物流4.0利用智能集裝箱、車輛、托盤和運(yùn)輸系統(tǒng)來形成完全聯(lián)網(wǎng)的供應(yīng)流，方便供應(yīng)鏈管理者、托運(yùn)人、貨運(yùn)代理和其他業(yè)內(nèi)人士追蹤和調(diào)運(yùn)貨流，還能隨時(shí)隨地以最優(yōu)解決方案完成其他物流運(yùn)輸職能（圖20）。

圖20：物流4.0生態(tài)系統(tǒng)供應(yīng)鏈物流 進(jìn)貨物流開放且靈活的操作前瞻性進(jìn)貨物流管理（通過大數(shù)據(jù)）內(nèi)部物流倉庫管理在開放區(qū)域由生產(chǎn)機(jī)器自供應(yīng)鏈倉庫網(wǎng)絡(luò)/非倉庫助駕駛叉車費(fèi)用物流追蹤出貨物流實(shí)時(shí)物流聯(lián)系/自主運(yùn)輸自主貨物管理/前瞻性出貨管理資料來源：SemanticScholar，戴德梁行研究部中國“十四五”規(guī)劃展望房地產(chǎn)的未來 37供應(yīng)鏈網(wǎng)絡(luò)提高了行業(yè)的可見性，管理人員更容如今，第四次工業(yè)革命正在進(jìn)行，中國許多制造易提早發(fā)現(xiàn)潛在的供應(yīng)鏈瓶頸和故障。未來，國工廠和高級物流倉庫已經(jīng)分別采用了工業(yè)4.0和內(nèi)更多的供應(yīng)鏈管理人員將能夠及時(shí)提出對策或物流4.0。鑒于新冠肺炎疫情對國內(nèi)制造業(yè)和供備份計(jì)劃，以保持高效的運(yùn)營，并始終確保優(yōu)化應(yīng)鏈的影響，我們預(yù)計(jì)中國將有更多的工廠和物交付的可靠性和質(zhì)量。流倉庫分別跟進(jìn)并試行工業(yè)4.0和物流4.0技術(shù)和系統(tǒng)。這樣，無論何時(shí)何地何種情況下，中國的制造業(yè)和供應(yīng)鏈將能更好地確保貨物和產(chǎn)品以最有效的方式從生產(chǎn)設(shè)施流向終端客戶。第三部分對房地產(chǎn)的影響智能建筑 智能商業(yè)建筑在過去，全球各地的商業(yè)建筑業(yè)主們選擇，安裝并運(yùn)行獨(dú)立的照明設(shè)備，安防系統(tǒng)，暖氣設(shè)備，通風(fēng)和空調(diào)系統(tǒng)。然而，現(xiàn)如今，全球各地的商業(yè)建筑業(yè)主們著眼未來，考慮：建筑的運(yùn)營目標(biāo)；建筑的經(jīng)濟(jì)可行性；建筑對環(huán)境的影響。為實(shí)現(xiàn)這些目標(biāo)，智能商業(yè)建筑逐漸風(fēng)靡全球。但是，這些智能商業(yè)建筑并非只是為了提供舒適，明亮和安全的環(huán)境，它們還需要將整棟建筑的不同部分整合到一個(gè)統(tǒng)一、動(dòng)態(tài)且實(shí)用的建筑平臺中。該平臺不僅可以讓業(yè)主和運(yùn)營方有效地實(shí)現(xiàn)其物業(yè)的各項(xiàng)目標(biāo)，而且也能夠讓該智能商業(yè)建筑：降低水和能源消耗的費(fèi)用；減輕對環(huán)境可持續(xù)性的負(fù)面影響；更好地吸引和留住用戶。真正智能的商業(yè)建筑才剛剛嶄露頭角。我們預(yù)計(jì)，接下來還會有更多智能建筑涌現(xiàn)。本質(zhì)上，真正智能的商業(yè)建筑可以自動(dòng)集成物聯(lián)網(wǎng)軟件和硬件，進(jìn)而系統(tǒng)性地學(xué)習(xí)用戶行為以提升效率。中國“十四五”規(guī)劃展望房地產(chǎn)的未來 39智能商業(yè)建筑有何功能？21：智能商業(yè)建筑的基本功能

第三部分對房地產(chǎn)的影響尤其是，這些便利的物業(yè)服務(wù)包括：充足的照明；舒適的溫度；令人滿意的空氣質(zhì)量；恰當(dāng)?shù)陌卜来胧?；合格的環(huán)境衛(wèi)生，等等……建筑若要成為智能商業(yè)建筑，需要在建筑設(shè)計(jì)階段或在建筑生命中期進(jìn)行翻新時(shí)，增加智能技術(shù)。具體體現(xiàn)在，在建筑的有效生命周期內(nèi)進(jìn)行信息技術(shù)（IT）或更具體的物聯(lián)網(wǎng)（IoT）技術(shù)升級。此項(xiàng)技術(shù)可使包括硬件和軟件在內(nèi)的各類建筑子系統(tǒng)連接起來，而這些子系統(tǒng)通常是獨(dú)立運(yùn)行的。連接之后，這些子系統(tǒng)便可以共享信息和數(shù)據(jù)，從而實(shí)現(xiàn)主動(dòng)的建筑管理，提升建筑的整體性能。智能商業(yè)建筑在技術(shù)的加持下能夠?qū)⒔ㄖY(jié)構(gòu)與其功能聯(lián)系起來，產(chǎn)生實(shí)用的信息和有效的結(jié)果。智能商業(yè)建筑可通過以下方式實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)：

連接建筑的各個(gè)硬件和軟件控制系統(tǒng)；通過技術(shù)連接用戶；降低成本；實(shí)現(xiàn)環(huán)境可持續(xù)性發(fā)展；與建筑內(nèi)安保相結(jié)合；構(gòu)筑健康和安全；邁向智能的未來。通過實(shí)現(xiàn)這些連接目標(biāo)，智能辦公建筑能夠帶來多項(xiàng)資產(chǎn)管理方面的增值效益，包括：優(yōu)化預(yù)測性的維護(hù)；提升節(jié)能水平；設(shè)備，機(jī)器和裝備的及時(shí)檢修和更換；提高項(xiàng)目的整潔度；提出重新設(shè)計(jì)和整修空間的建議（圖22）。中國“十四五”規(guī)劃展望房地產(chǎn)的未來 41圖22：智能商業(yè)建筑提供的五大資產(chǎn)管理增值效益利用嵌入基礎(chǔ)設(shè)施內(nèi)的傳感器和在智能建筑中收集到的數(shù)據(jù)，服務(wù)部門可以大幅改善建筑管理的質(zhì)量。重點(diǎn)突出空間管理和節(jié)能方面的五大優(yōu)勢。1預(yù)防性管理2節(jié)能3實(shí)時(shí)設(shè)備更換傳感器可以評估建筑物的技術(shù)性能，分析傳感器發(fā)出的數(shù)據(jù)，調(diào)整溫度和監(jiān)控設(shè)備可對智能樓宇生命周期進(jìn)行并在設(shè)備發(fā)生故障時(shí)啟動(dòng)維保程序，照明。更有效的管理。因此，當(dāng)維護(hù)成本過甚至在警報(bào)發(fā)生前就可啟動(dòng)。于昂貴或設(shè)備達(dá)到制造商設(shè)定的使用壽命期限時(shí)，設(shè)備就會被更換。4優(yōu)化現(xiàn)場保潔5重新設(shè)計(jì)空間傳感器可優(yōu)化保潔工作。設(shè)施管理員傳感器可確定建筑物內(nèi)過度使用和未可根據(jù)傳感器收集到的數(shù)據(jù)，指派保被充分利用的區(qū)域，并據(jù)此提出重新潔員到已用的具體空間，進(jìn)行相應(yīng)的設(shè)計(jì)和優(yōu)化空間的建議。保潔工作。資料來源：TheAgilityE?ect，戴德梁行研究部在全球?qū)用嫔希⒛匪固氐さ那把卮髲B實(shí)現(xiàn)了多個(gè)智能商業(yè)建筑的目標(biāo)，同時(shí)也獲得了資產(chǎn)管理方面的增值效益以及體驗(yàn)優(yōu)勢（圖23和附錄案例1）。圖23：阿姆斯特丹前沿大廈重大事件時(shí)間軸由PLP公司設(shè)計(jì)，OVG地產(chǎn)公司開入圍或獲得五項(xiàng)主要的設(shè)計(jì)或2009發(fā)的前沿大廈建成并且的交付使用。2015建筑獎(jiǎng)項(xiàng)。PLP公司設(shè)計(jì)德勤在阿2014入圍或獲得六項(xiàng)主要的設(shè)計(jì)或2016姆斯特丹澤伊達(dá)斯地區(qū)的建筑獎(jiǎng)。辦公樓。資料來源：戴德梁行研究部第三部分對房地產(chǎn)的影響現(xiàn)狀 智能商業(yè)建筑現(xiàn)今的控制系統(tǒng)當(dāng)代建筑包含了許多設(shè)備，復(fù)雜的控制系統(tǒng)以及各種用于提高用戶的工作效率，安全性和舒適度的平臺。許多這類系統(tǒng)都涉及設(shè)備間的交互，但由于數(shù)據(jù)本身的廣泛性及通信過程的專有性，在多數(shù)情況下，數(shù)據(jù)和信息僅沿特定方向流動(dòng)。事實(shí)上，根據(jù)IBMResearch＆WatsonIoT的調(diào)查，今天建筑產(chǎn)生的數(shù)據(jù)中，有90%是“暗數(shù)據(jù)”，也就是從未得到過利用的數(shù)據(jù)（圖24）。圖24：大數(shù)據(jù)的“暗性”已利用的數(shù)據(jù)暗數(shù)據(jù)從未得到利用的90%傳感器數(shù)據(jù)資料來源：IBMResearch&WatsonIoT，戴德梁行研究部中國“十四五”規(guī)劃展望房地產(chǎn)的未來 43但是，不管是現(xiàn)在還是未來，真正的智能商業(yè)建筑必須要能夠做到：同一個(gè)建筑中的所有設(shè)施和系統(tǒng)都能彼此影響并相互聯(lián)系（圖25）。圖25：智能樓宇中的系統(tǒng)互聯(lián)水資源智能儀表、用量和流量感應(yīng)視頻監(jiān)控全天候監(jiān)測攝像機(jī)竊賊警報(bào)、停車位使用能源采暖通風(fēng)與空調(diào)智能儀表、相應(yīng)需求風(fēng)扇、變風(fēng)量、空氣質(zhì)量火災(zāi)感應(yīng)開關(guān)功能檢查、檢測服務(wù)燈光開關(guān)、出口指示等準(zhǔn)入&安保 電梯持證進(jìn)入、監(jiān)控、一體化、大門 維護(hù)、性能資料來源：，戴德梁行研究部制冷設(shè)備的優(yōu)化就是一個(gè)例子。通過收集天氣及當(dāng)數(shù)據(jù)信息在互連設(shè)備和系統(tǒng)之間不受限制地流氣候數(shù)據(jù)信息，制冷設(shè)備可以提高運(yùn)營效率。另動(dòng)時(shí)，照明、空調(diào)、安保和其他系統(tǒng)的運(yùn)行效率外一個(gè)例子是，利用建筑安全系統(tǒng)數(shù)據(jù)關(guān)閉沒有要高很多。其結(jié)果是建筑不僅更安全，更舒適（從用戶使用的區(qū)域的燈光及制冷/取暖系統(tǒng)。而為擁有更強(qiáng)滿足感的用戶提供幫助他們盡可能提高生產(chǎn)力的條件），而且，運(yùn)營成本一般也較低。第三部分對房地產(chǎn)的影響智能商業(yè)建筑的六個(gè)增值點(diǎn)在未來，真正智能的辦公建筑可以通過六個(gè)增值點(diǎn)為業(yè)主和租戶帶來收益，這六個(gè)增值點(diǎn)是：降低成本；提高用戶的工作效率；增強(qiáng)環(huán)境的可持續(xù)性；吸引并留住人才；提升健康和幸福感；改善品牌形象。圖26：智能商業(yè)建筑中提升健康與幸福感的四要素

智能商業(yè)建筑的用戶幸福感智能商業(yè)建筑能夠自動(dòng)調(diào)節(jié)室內(nèi)的舒適度，進(jìn)而提高用戶和訪客的健康和幸福感。一般來說，一棟全天候都能向用戶提供舒適環(huán)境的辦公建筑能夠極大地激發(fā)用戶的生產(chǎn)力。在這樣舒適的辦公環(huán)境中，智能商業(yè)建筑也有潛力保障員工請病假的次數(shù)大大減少。溫度、光線、室內(nèi)空氣質(zhì)量、甚至是周圍環(huán)境的聲音均可在任何時(shí)間由智能商業(yè)建筑(或用戶通過智能手機(jī)app)自動(dòng)調(diào)節(jié)，以適應(yīng):用戶本身；工作性質(zhì)；外界環(huán)境（圖26）。1.室內(nèi)空氣質(zhì)量和通風(fēng)3.在健康的辦公環(huán)境中，二氧化碳、揮發(fā)性有機(jī)室內(nèi)采光和照明化合物和其他污染物的濃度低，室內(nèi)通風(fēng)良好。健康的辦公環(huán)境具有充足的自然光和可自動(dòng)調(diào)節(jié)的為什么？照明系統(tǒng)。里工作，員工的認(rèn)知能力得分能提高為什么？2.時(shí)間會長46分鐘令人舒適的室內(nèi)4.溫度室內(nèi)噪音分貝為什么？在健康的辦公環(huán)健康的辦公室采用能減境中，員工可以如果辦公環(huán)境太熱，員工的為什么？少聲音分貝的室內(nèi)裝修調(diào)節(jié)溫度范圍，工作效率會下降6%如由于噪音的干材料，從而提供安靜的使人感到舒適。如果太冷，則會下降4%擾，員工工作效66%辦公環(huán)境。率會降低資料來源：世界綠色建筑委員會，戴德梁行研究部中國“十四五”規(guī)劃展望房地產(chǎn)的未來 45善用智能科技，在智能商業(yè)建筑中改善用戶和訪客的健康和安全健康和安全是提升建筑中用戶幸福感的重要組成部與普通流感一樣，空氣傳播是病毒，如新型冠狀病分，除了提供最佳室內(nèi)溫度、通風(fēng)系統(tǒng)、空氣質(zhì)量毒，傳播的另一種主要方式。和照明之外，智能商業(yè)建筑還有可能在其他方面改善用戶和訪客的健康和安全。 因?yàn)榭諝鈧鞑サ年P(guān)系，在配有中央空調(diào)的建筑內(nèi)，智能商業(yè)建筑軟件，通過連接到建筑內(nèi)的中央暖通當(dāng)考慮新冠肺炎病毒疫情類似公共衛(wèi)生危機(jī)暴發(fā) 系統(tǒng)，可以自動(dòng)定期更換空氣過濾器。此外，對于時(shí)，一種改善健康和安全的方法是在用戶和訪客進(jìn) 那些安裝了可以利用如紫外線、納米光子和催化氧入建筑時(shí)迅速識別并采取相應(yīng)的隔離手段。這可以 化技術(shù)消毒和滅菌的中央暖通空調(diào)系統(tǒng)的建筑物，通過在建筑入口處安裝一個(gè)熱掃描儀來實(shí)現(xiàn)，此類 智能商業(yè)建筑軟件可以定期檢查空調(diào)系統(tǒng)，以確保掃描儀可以迅速地識別那些體溫異常的用戶和訪 設(shè)施的順利運(yùn)行操作。智能商業(yè)建筑軟件可以連接客，然后，通過連接熱掃描儀讀數(shù)與建筑的安全系 到建筑的中央暖通系統(tǒng)和傳感器來確保整個(gè)建筑物統(tǒng)，安保工作人員可以迅速隔離這些身體不適的用 長期合理的氣流分配，這也是防止室內(nèi)交叉感染的戶和訪客，以確保整體用戶的健康和安全。 關(guān)鍵。除了迅速識別染病的用戶，保證辦公場所整體健康保障建筑氣密性和氣壓也是緩解新冠病毒空氣中傳和安全的有效手段還包括消滅病毒本身。像很多病播的有效預(yù)防措施。為了防止大氣顆粒進(jìn)入樓宇，毒一樣，新冠病毒可以在物體表面停留一段時(shí)間，利用自動(dòng)化智能商業(yè)建筑技術(shù)，確保建筑內(nèi)大部分而這些表面是疾病傳播的主要媒介點(diǎn)。 地方在任何時(shí)間都有一個(gè)正壓環(huán)境。由智能的軟件和設(shè)備作為支持的智能清潔，在這種此外，在建筑內(nèi)的特定空間，如廁所（因?yàn)閹汕闆r下發(fā)揮了很大的作用。跟蹤傳感器可用于快速能潛藏著病毒和細(xì)菌）等，創(chuàng)造負(fù)氣壓環(huán)境，以便識別用戶或訪客的位置，以便更有效地清潔整個(gè)建將空氣排出去并遠(yuǎn)離建筑內(nèi)的其他區(qū)域（圖27）。筑的高頻使用區(qū)域和物品。第三部分對房地產(chǎn)的影響圖27：建筑物中的正負(fù)氣壓正壓強(qiáng)建筑物內(nèi)氣壓比外氣壓強(qiáng)空氣會被壓到外部 空氣流出負(fù)壓強(qiáng)當(dāng)建筑物內(nèi)氣壓比外氣壓弱外部空氣會進(jìn)來平衡壓差空氣進(jìn)入資料來源：yellowblue，戴德梁行研究部中國“十四五”規(guī)劃展望房地產(chǎn)的未來 47智能商業(yè)建筑自動(dòng)化近些年來不斷發(fā)展。無接觸鑒于人們的接觸風(fēng)險(xiǎn)，以及該技術(shù)尚未有足夠的式服務(wù)也越來越常見?？紤]到用戶和訪客對病毒殺菌能力覆蓋建筑內(nèi)的死角，盡管這一技術(shù)仍處的傳播有了更多的認(rèn)識，這些人群在新冠肺炎暴于起步階段，紫外線消毒技術(shù)（集中紫外線殺死發(fā)后的一段時(shí)間內(nèi)將不愿意接觸如電燈開關(guān)、電所有可接觸表面的病原體和病毒）未來的發(fā)展可梯按鈕、門把手、安裝在墻上的空調(diào)控制器等。期。技術(shù)的進(jìn)一步發(fā)展，燈光的巧妙布置，以及鑒于此，我們預(yù)計(jì)未來越來越多的建筑將會安裝室內(nèi)空間設(shè)計(jì)的改變都需要推進(jìn)，從而實(shí)現(xiàn)充分更多的智能無觸控技術(shù)和設(shè)備，例如面部識別激的潛在紫外線照射，提高智能樓宇的健康和安全活的自動(dòng)門、聲控電梯、智能手機(jī)控制的照明和水平（圖28）?？照{(diào)等。圖28：紫外線技術(shù)如何靶向消除病毒和病原體2病毒和病原體暴露在紫外線下3 UVDNA1病毒和病原體進(jìn)入建筑物進(jìn)行了消毒建筑的各個(gè)區(qū)域和表面都并在其表面上存活4

病毒/病原體的DNA/RNA被破壞，從而消滅病毒/病原體資料來源：戴德梁行研究部第三部分對房地產(chǎn)的影響智能商業(yè)建筑在中國的發(fā)展與展望在過去的五年中，智能商業(yè)建筑的話題在中國引到集中的智能平臺上，并在全國各地的許多建筑起了廣泛的關(guān)注。近年來，相關(guān)技術(shù)發(fā)展迅速。中投入使用。根據(jù)我們?nèi)ツ赀M(jìn)行的一項(xiàng)調(diào)查顯示，現(xiàn)如今，大量的智能軟件、智能傳感器、智能設(shè)受訪的中國寫字樓業(yè)主認(rèn)為，未來，中國將涌現(xiàn)備、建筑廠房和機(jī)械以及其他建筑系統(tǒng)已經(jīng)連接更多此類的商業(yè)建筑（圖29）。29：在未來二十年中，您所選擇的城市里，智能樓宇是否將占據(jù)主流？83%否6%不清楚11%資料來源：戴德梁行研究部更進(jìn)一步地說，鑒于新冠肺炎及其對中國乃至全世界帶來的沖擊和影響，如果現(xiàn)在發(fā)布這份調(diào)查問卷，受訪者中認(rèn)為智能樓宇會成為主流的占比很可能將更大。健康和安全技術(shù)會是推動(dòng)樓宇智能化的一個(gè)巨大激勵(lì)因素。中國“十四五”規(guī)劃展望房地產(chǎn)的未來 49智能場所 智能辦公艙中國居家/遠(yuǎn)程辦公 新冠肺炎疫情的影響在2020年初中國疫情管控期間，病毒的傳播，法、文化和習(xí)慣也發(fā)生了變化。居家辦公的經(jīng)歷以及對經(jīng)濟(jì)和人們?nèi)粘Ｉ畹挠绊懘嬖诤芏嗖淮_定讓中國很多上班族在工作日能自行選擇工作地點(diǎn)，性。然而，在短短幾天內(nèi)，社會各界迅速采取行動(dòng)，不僅如此，一部分員工希望每周至少有一天能居很多公司為了應(yīng)對疫情開啟了遠(yuǎn)程辦公模式。家辦公。戴德梁行在2020年2月進(jìn)行的一項(xiàng)調(diào)自中國結(jié)束最嚴(yán)格的疫情管控以來，人們在辦公查顯示，71%的公司將會/可能會為他們的員工建立一個(gè)居家/遠(yuǎn)程辦公的平臺（圖30）。方式上又多了一些新的可能性，與工作有關(guān)的想30：中國企業(yè)：你會讓員工采用居家/遠(yuǎn)程辦公的模式嗎？（2020年2月）資料來源：會戴德梁行項(xiàng)目及企業(yè)服務(wù)部，也許戴德梁行研究部不會第三部分對房地產(chǎn)的影響這項(xiàng)調(diào)查之后，員工已經(jīng)重返工作崗位，企業(yè)也恢復(fù)了正常，中國經(jīng)濟(jì)也恢復(fù)了增長。盡管現(xiàn)在絕大多數(shù)員工在工作日都會在各自的辦公室工作，但仍有許多人采用了辦公室辦公、居家辦公和第三方移動(dòng)式辦公的混合工作模式。中國智能辦公艙 展望未來展望未來，許多上班族都希望可以選擇自己的工作環(huán)境。他們想在工作方式和工作地點(diǎn)上體驗(yàn)更多的可能性并擁有更多的選擇權(quán)。智能辦公艙可以智能化解決這些問題。它可以為單個(gè)員工提供相對獨(dú)立的空間，員工可以在此專注地工作，也可以接聽電話會議或參與線上研討會，空間較大的辦公艙也適用于多人會議的討論。智能辦公艙可以有多種空間大小，并可以根據(jù)以下方面進(jìn)行定制：

室內(nèi)設(shè)計(jì)；人體工程學(xué)；內(nèi)外顏色；內(nèi)部和外部材料；家具；隔音；供電；照明；空調(diào)；IT技術(shù)（計(jì)算機(jī)、Wi-Fi、視頻會議系統(tǒng)等）。精心設(shè)計(jì)的智能辦公艙還有以下優(yōu)點(diǎn)：為用戶緩解工作疲勞；促進(jìn)用戶健康；提升用戶的幸福感；提高用戶的工作效率（圖31）。中國“十四五”規(guī)劃展望房地產(chǎn)的未來 51圖31：兩款中型至大型辦公艙示意圖儲物空間 儲物空間辦公區(qū)域 休息/會議區(qū)域辦公區(qū)域儲物空間休息/會議區(qū)域資料來源：戴德梁行研究部第三部分對房地產(chǎn)的影響

儲物空間根據(jù)上述特點(diǎn)，以下列舉的智能辦公艙中的部分設(shè)計(jì)有上述積極作用：合適的隔音材料，以減輕工作負(fù)擔(dān)（圖32）；清潔的空氣和安全的材料可以保證用戶的健康；符合人體工學(xué)的辦公家具、熱舒適性和智能照明系統(tǒng)，可以提高用戶的幸福感；合適的色調(diào)來提升員工的工作效率。圖32：辦公艙和隔音效果圖

智能辦公艙為用戶、公司和物業(yè)所有者提供一站式解決方案智能辦公艙可以安置在城市的許多地方。例如，寫字樓大堂、購物中心、咖啡館、酒店、住宅區(qū)、機(jī)場、火車站、公共廣場或街道上。一旦在城市覆蓋了智能辦公艙網(wǎng)絡(luò)，用戶成員就可以使用“即付即用/按分鐘計(jì)費(fèi)”系統(tǒng)，可以在任何時(shí)間使用智能辦公艙。用戶可以用手機(jī)掃描進(jìn)入辦公艙，辦公艙可以滿足單人獨(dú)部分聲音可以從外部滲透進(jìn)來 聲音從辦公艙內(nèi)部向外傳播受阻 允許警報(bào)聲穿過辦公艙資料來源：戴德梁行研究部中國“十四五”規(guī)劃展望房地產(chǎn)的未來 53立辦公、電話會議、討論甚至直播等需求。更重要的是，一旦智能辦公艙網(wǎng)絡(luò)在城市范圍內(nèi)擴(kuò)展開，用戶成員的數(shù)量就會增加。隨著工作地點(diǎn)選擇的增加，用戶不需要在每次開會或按時(shí)提交工作時(shí)都從城市的另一個(gè)地方趕回辦公室，他們可以方便地在最近的智能辦公艙進(jìn)行工作。這樣的便捷性將不僅有益于個(gè)人用戶，也將有利于公司。因此，如有需要，一些公司將可能成為辦公艙會員企業(yè)用戶，為員工們提供辦公的便利。從業(yè)主的角度來看，智能辦公艙帶來的好處是顯而易見的，例如：智能辦公艙可以占據(jù)空余的空間，并且產(chǎn)生租金收入；智能辦公艙可以通過為人們提供優(yōu)質(zhì)的第三工作場所從而為物業(yè)增加更多的價(jià)值維度；物業(yè)中設(shè)有一個(gè)智能辦公艙可使物業(yè)對使用者更具吸引力，例如：如果智能辦公艙位于寫字樓大堂，這將增加該建筑對租戶的吸引力；如果智能辦公艙位于購物中心，這將增加購物中心對顧客的吸引力；如果智能辦公艙位于酒店，這將吸引更多的客人入住，吸引更多訪客前往；如果智能辦公艙位于住宅物業(yè)，這將對買家或租客產(chǎn)生一定的吸引力。第三部分對房地產(chǎn)的影響中國“十四五”規(guī)劃展望房地產(chǎn)的未來 55影響二環(huán)境可持續(xù)性至關(guān)重要的地位無論是對政府機(jī)構(gòu)，對企業(yè)，或是對普通民眾而言，環(huán)境可持續(xù)性非常重要。最近，這一話題熱度不減，主要原因有以下兩點(diǎn)：減緩氣候變暖是非常有必要的；在新冠肺炎疫情后的復(fù)蘇階段，對綠色項(xiàng)目和計(jì)劃的投資可以作為經(jīng)濟(jì)刺激工具，推動(dòng)世界各地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。在本章節(jié)，報(bào)告將著眼于：氣候變化和綠色發(fā)展的重要性；中國正在做什么，未來將如何；房地產(chǎn)板塊帶來的助推力；綠色金融；碳中和；綠色租賃；環(huán)境、社會和公司治理（ESG）和全球房產(chǎn)可持續(xù)性標(biāo)準(zhǔn)（GRESB）。第三部分對房地產(chǎn)的影響氣候變化與綠色發(fā)展的重要性今天的氣候變化是人類活動(dòng)引起的溫室氣體（GHG）排放和全球氣候模式變化的結(jié)果。自上世紀(jì)中葉以來，人類對地球氣候的影響非同一般，這種影響導(dǎo)致了巨大的變化（圖33，圖34和圖35）。圖33：過去50年的全球氣溫變化資料來源：美國國家航空航天局，戴德梁行研究部2011-2020年的氣溫平均值相較于1951-1980基線的變化-0.5-0.2+0.2+0.5+1.0+2.0+4.0oCoF-0.9-0.4+0.4+0.9+1.8+3.6+7.2圖34：年2020年）圖35：萬年的二氧化碳濃度全球地表溫度（1880過去80自工業(yè)化前的變化

C觀測溫度1.2僅人為驅(qū)動(dòng)1.0僅由自然活動(dòng)影響0.20-0.218801900192019401960198020002020

oF2.01.51.00.50-0.5-800,000-700,000-600,000-500,000-400,000

2100年高排放情景9008002100年低排放情景700氧二6002008年觀察到的情景500濃碳化400300度200-300,000-200,000-100,00001000資料來源：美國國家航空航天局，戴德梁行研究部 資料來源：美國全球變化研究計(jì)劃，戴德梁行研究部中國“十四五”規(guī)劃展望房地產(chǎn)的未來 57氣候變暖的首要原因是溫室氣體排放-90%是二從珊瑚枯竭到高山冰川退縮，從農(nóng)作物減產(chǎn)到氣氧化碳和甲烷，其主要來源是能源消耗中化石燃候變化引起的遷徙，氣候變暖對自然生態(tài)系統(tǒng)和料的燃燒，另外還有部分來自農(nóng)業(yè)、森林砍伐和人類的影響現(xiàn)在看來是顯而易見的。工業(yè)加工。展望未來，將氣候升溫控制在1.5°C（2.7°F）以隨之而來的氣溫上升導(dǎo)致了荒漠化、熱浪和森林下這個(gè)建議，要求到2030年排放量必須減半，大火。強(qiáng)烈的蒸發(fā)正在造成惡劣天氣和風(fēng)暴。氣然后，到2050年實(shí)現(xiàn)近零排放。但是，目前是溫上升也致使海冰、永凍層和冰川融化以及海平否可以實(shí)現(xiàn)這一點(diǎn)尚有待商榷（圖36）。面上升。加劇的變暖情況將可能激活更多氣候臨更多的溫室氣體排放將導(dǎo)致氣候進(jìn)一步變暖、氣候界點(diǎn)。變化加劇以及生態(tài)系統(tǒng)和人類社會發(fā)生更大變化。圖36：預(yù)計(jì)到2080年的氣溫變化資料來源：聯(lián)合國政府間氣候變化專門委員會第一工作組第五次評估報(bào)告，戴德梁行研究部

如果到2080年二氧化碳排放降到0如果到2080年二氧化碳排放增至三倍最大12oC6oC543210oC第三部分對房地產(chǎn)的影響中國正在做什么，未來將如何根據(jù)世界資源研究所（WRI）的數(shù)據(jù)，通過雄心勃勃的凈零氣候計(jì)劃，到2050年，中國將能夠產(chǎn)生近1萬億美元的經(jīng)濟(jì)和社會凈效益。實(shí)施此類計(jì)劃帶來的好處包括：節(jié)約與燃料、運(yùn)營和維護(hù)相關(guān)的成本；避免無數(shù)生命過早消亡；減少二氧化碳排放。未來，中國的“十四五”規(guī)劃將立足于過去所實(shí)施的環(huán)境可持續(xù)發(fā)展舉措，并且采取的氣候和空氣污染控制加強(qiáng)措施，走出一條健康、清潔之路，力求在2060年前實(shí)現(xiàn)碳中和目標(biāo)。中國部分經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的地區(qū)或?qū)⒙氏葘?shí)現(xiàn)碳中和，如京津冀地區(qū)、長三角地區(qū)和粵港澳大灣區(qū)。這些地區(qū)在未來十年內(nèi)，會出現(xiàn)綠色新倡議、綠色新產(chǎn)業(yè)和綠色新工作。具有針對性的綠色部署政策和行動(dòng)包括以下多種形式：

推動(dòng)可再生能源的普及；推動(dòng)綠色產(chǎn)業(yè)；推廣綠色能源交通運(yùn)輸；推動(dòng)脫碳產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；推動(dòng)綠色建筑和綠色房地產(chǎn)發(fā)展?；仡欉^去，中國經(jīng)歷了許多重大變化，包括：經(jīng)濟(jì)快速增長；快速發(fā)展的城鎮(zhèn)化；大規(guī)模扶貧。然而，中國所經(jīng)歷的許多變化都以環(huán)境為代價(jià)，包括了自然資源衍生能源消耗、污染和二氧化碳排放。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2019年中國的能源消費(fèi)總量為48.6億噸煤當(dāng)量，與1980年相比，增長率超過700%。更重要的是，根據(jù)國際能源協(xié)會的數(shù)據(jù)，2018年，中國與能源有關(guān)的二氧化碳排放總量達(dá)到98億噸，居世界首位（圖37）。中國“十四五”規(guī)劃展望房地產(chǎn)的未來 59圖37：中國與能源有關(guān)的二氧化碳排放量和能源使用量（1975年 2020年）與能源有關(guān)的二氧化碳排放（百萬噸）

12,00010,0008,0006,0004,0002,000

該研究5,000經(jīng)濟(jì)新常態(tài)國際能源署B(yǎng)P4,000Shanetal電子化數(shù)據(jù)收集全球碳預(yù)算3,000能源利用加入WTO百萬噸油當(dāng)量2,000改革開放1,0001975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020資料來源：美國國家科學(xué)院院刊，戴德梁行研究部展望未來，為實(shí)現(xiàn)2060年的碳中和目標(biāo)，中國將在中長期內(nèi)采取和實(shí)施更有力的可持續(xù)發(fā)展和低碳排放計(jì)劃。從中國最近的環(huán)境可持續(xù)發(fā)展記錄來看，這個(gè)目標(biāo)可以實(shí)現(xiàn)（圖38）。

圖38：從特定模型看中國在全球氣溫增幅在1.5攝氏度和2.0攝氏度下的二氧化碳排放量（2020年2100年）15,00012,0009,0006,0002oC3,00001.5oC-3,0002050-20802065-2100*202020302040205020602070208020902100資料來源:自然資源保護(hù)協(xié)會，戴德梁行研究部第三部分對房地產(chǎn)的影響2009年，中國宣布到2020年要在2005年的基礎(chǔ)上單位國內(nèi)生產(chǎn)總值碳排放降低40%-45%。2015年，中國進(jìn)一步提出二氧化碳排放力爭于2030年前達(dá)到峰值，2030年中國單位國內(nèi)生產(chǎn)總值碳排放將比2005年下降65%以上。從記錄數(shù)據(jù)來看，2019年與2005年相比，中國單位國內(nèi)生產(chǎn)總值二氧化碳排放下降48.1%，提前超額完成對國際社會承諾的2020年目標(biāo)（圖39）。圖39：中國碳強(qiáng)度目標(biāo)（2020年）原定目標(biāo)減少40%到45%實(shí)際成效減少48.1%(2019年)資料來源：北卡羅來納大學(xué)夏洛特分校，戴德梁行研究部中國“十四五”規(guī)劃展望房地產(chǎn)的未來 61房地產(chǎn)板塊帶來的助推力根據(jù)聯(lián)合國發(fā)布的《2020全球建筑現(xiàn)狀報(bào)告》指出，盡管2019年全球建筑能耗在年度基礎(chǔ)上保持穩(wěn)定，但與能源有關(guān)的二氧化碳排放量卻增加到99.5億噸。全球運(yùn)營的碳排放量加上建筑業(yè)部分，占到了全球能源相關(guān)的二氧化碳排放總量的38%（圖40）。圖40：全球工業(yè)能源消耗以及與能源有關(guān)的二氧化碳排放量（2019年）

交通28%

非住宅建筑8%資料來源：國際能源署，聯(lián)合國，戴德梁行研究部

其他5%其他行業(yè)32%

35%能源

住宅建筑22%建筑行業(yè)5%交通23%其他7%其他行業(yè)32%

非住宅建筑（間接）8%非住宅建筑（直接）3%住宅建筑（間接）11%38%排放 住宅建筑（直接）6%建筑行業(yè)10%第三部分對房地產(chǎn)的影響鑒于能夠?qū)δ芎暮团c能源有關(guān)的二氧化碳排放做多年來，隨著中國經(jīng)濟(jì)不斷增長，建筑環(huán)境的能出巨大貢獻(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)際上可以做很多事情源使用也相應(yīng)走高。根據(jù)BBC未來星球系列的來減少相關(guān)總量，確保全球總體環(huán)境立足于可持報(bào)道，2001年到2016年，中國建筑業(yè)的主要能續(xù)發(fā)展基礎(chǔ)之上。源消耗增加了一倍多，達(dá)到約10億噸煤。更重中國房地產(chǎn)行業(yè)在實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)的進(jìn)程中扮演著要的是，其中建筑施工的碳消耗（包括整個(gè)供應(yīng)鏈?zhǔn)褂玫脑牧虾湍茉矗┱贾袊寂欧诺奈宸种畼O其重要的角色。預(yù)計(jì)未來10年里，中國的建一左右。筑量將占全球的一半。中國每年新增建筑面積已為了減少中國建筑的能源使用量和碳排放量，采達(dá)約20億平方米，如果都按只建一層樓來算，這是整個(gè)倫敦面積的1.3倍。取進(jìn)一步行動(dòng)，實(shí)現(xiàn)碳中和將非常重要。中國“十四五”規(guī)劃展望房地產(chǎn)的未來 63綠色金融在中國的綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)，希望走向碳中快推進(jìn)綠色經(jīng)濟(jì)。綠色金融作為綠色經(jīng)濟(jì)的一個(gè)和道路的房地產(chǎn)投資者和開發(fā)商使用的一個(gè)重要新組成部分，近年來出現(xiàn)了顯著的增長。預(yù)計(jì)未來，工具是綠色金融。 綠色金融將進(jìn)一步發(fā)展，并且將在2060年中國實(shí)現(xiàn)碳中和目標(biāo)方面發(fā)揮更加重要的作用。早在2011年，“十二五”規(guī)劃就將環(huán)境可持續(xù)性確定為中國未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分，這一在本節(jié)中，我們將探討中國綠色金融的發(fā)展。我部分的重要性將在未來中國的“新經(jīng)濟(jì)”中得到們還將討論綠色債券，綠色融資工具，以及它們傳承。自“十二五”規(guī)劃發(fā)布以來，中國正式加如何共同支持中國綠色建筑的興起和未來發(fā)展。什么是綠色金融？根據(jù)中國人民銀行、財(cái)政部等七部委聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于構(gòu)建綠色金融體系的指導(dǎo)意見》（以下簡稱《指導(dǎo)意見》），綠色金融代表那些全面支持改善活動(dòng)，緩解氣候變化和促進(jìn)資源有效利用的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的金融服務(wù)。發(fā)展綠色金融的宏觀驅(qū)動(dòng)因素在中國未來全面實(shí)現(xiàn)綠色經(jīng)濟(jì)需要大量的新投資。根據(jù)氣候債券倡議組織，國際可持續(xù)發(fā)展機(jī)構(gòu)和英國外交和聯(lián)邦事務(wù)部的報(bào)告，中國每年需要投資至少2萬億到4萬億人民幣來實(shí)踐其環(huán)保承諾，完成向綠色經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型。預(yù)計(jì)，私人資本將占所需投資總額的85％至90％。為實(shí)現(xiàn)這一綠色發(fā)展目標(biāo)，并調(diào)動(dòng)私人資本支持綠色經(jīng)濟(jì)，中國銀行業(yè)，保險(xiǎn)業(yè)和資本市場進(jìn)行了一系列改革。金融機(jī)構(gòu)現(xiàn)在可以提供全面的綠色金融產(chǎn)品組合，包括綠色信貸，綠色債券，綠色信托等。

中國綠色金融的發(fā)展自從《指導(dǎo)意見》發(fā)布以來，中國已經(jīng)在轉(zhuǎn)變投資模式方面付出了很大的努力，并促進(jìn)國家金融體系向綠色方向轉(zhuǎn)變。國家層面的改革已經(jīng)從以下四方面開展：確立并完善與綠色金融相關(guān)的法律法規(guī);發(fā)布了一系列旨在發(fā)展和規(guī)范綠色融資的政策，涵蓋以下方面：強(qiáng)化銀行業(yè)對綠色信貸的支持力度；采取激勵(lì)措施，擴(kuò)大綠色證券市場，包括綠色債券市場；擴(kuò)大綠色保險(xiǎn)的覆蓋范圍，加強(qiáng)環(huán)境責(zé)任險(xiǎn)方面的規(guī)定等。建立綠色信用評級體系，風(fēng)險(xiǎn)管理體系和環(huán)境成本信息披露機(jī)制；改善環(huán)境，金融和工業(yè)三方面監(jiān)管機(jī)構(gòu)與第三方機(jī)構(gòu)之間的合作和信息共享。第三部分對房地產(chǎn)的影響此外，為了探索適合各地區(qū)位條件的綠色金融最后，中國正在加強(qiáng)綠色金融領(lǐng)域的國際合作。發(fā)展模式，中國已在浙江，江西，廣東，貴州以“一帶一路”倡議為例，2017年5月，習(xí)和新疆五省、自治區(qū)建立了5個(gè)試驗(yàn)區(qū)。在方近平主席提議促進(jìn)“一帶一路”沿線國家在綠案中，政府鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)為環(huán)保產(chǎn)業(yè)提供信貸色發(fā)展方面的國際合作。“一帶一路”龐大的和專項(xiàng)資金，并建立新的融資機(jī)制，包括排污發(fā)展計(jì)劃和多種多樣的綠色項(xiàng)目預(yù)計(jì)將為綠色權(quán)和水權(quán)等環(huán)境權(quán)益交易市場。金融的發(fā)展提供眾多機(jī)會，并有望進(jìn)一步促進(jìn)資本流動(dòng)。例如，工行率先在2017年10月在盧森堡證券交易所發(fā)行了21億美元的“一帶一路”綠色氣候債券。中國“十四五”規(guī)劃展望房地產(chǎn)的未來 65綠色債券 中國綠色債券市場的迅猛發(fā)展在所有綠色融資工具中，綠色債券受到投資人的綠色債券是為環(huán)境項(xiàng)目提供資金的固定收益?zhèn)?。特別關(guān)注。綠色債券在綠色金融市場的交易量大在過去的幾年中，中國政府采用了一系列政策杠桿，幅增加?？紤]到本節(jié)的討論目標(biāo)，我們重點(diǎn)關(guān)注鼓勵(lì)利用綠色債券推動(dòng)環(huán)保項(xiàng)目融資（圖41）。綠色債券。41:時(shí)間軸–綠色金融及綠色債券政策中國人民銀行就綠色債券發(fā)行發(fā)布指導(dǎo)意見國家發(fā)改委就綠色債券發(fā)行發(fā)布指導(dǎo)意見十三五規(guī)劃提出建設(shè)綠色金融體系滬深交易所開展綠色債券試點(diǎn)工作七部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于構(gòu)建綠色金融體系的指導(dǎo)意見》2015 2016 2017

證監(jiān)會發(fā)布《中國證監(jiān)會關(guān)于支持綠色債券發(fā)展的指導(dǎo)意見》中國銀行間市國務(wù)院批準(zhǔn)場交易商協(xié)會設(shè)立5個(gè)綠發(fā)布《非金融色金融試點(diǎn)企業(yè)綠色債務(wù)區(qū)域融資工具業(yè)務(wù)指引》

中國人民銀行和證監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《綠色債券評估認(rèn)證行為指引（暫行）》2018資料來源：氣候債券倡議組織，戴德梁行研究部第三部分對房地產(chǎn)的影響隨著綠色債券政策體系的完善和政府對綠色經(jīng)濟(jì)的愈發(fā)重視，中國已成為全球綠色債券市場發(fā)展的新動(dòng)力。在2019年，中國綠色債券發(fā)行總額達(dá)到3,862億元人民幣（合558億美元），使中國成為世界第一大綠色債券發(fā)行國（圖42）。42:全球綠色債券發(fā)行分布：中國是主要發(fā)行國瑞典100億美元加拿大荷蘭德國70億美元150億美元180億美元法國意大利日本美國300億美元70億美元西班牙70億美元520億美元70億美元中國總發(fā)行量560億美元310億美元(符合國際定義)+250億美元(不符合國際定義)億（美元）僅符合中國定義符合國際定義億（人民幣）6004,2005003,5004002,8002,1003001,40020070010000中國美國法國德國荷蘭超國家機(jī)構(gòu)瑞典日本加拿大意大利西班牙其他資料來源：氣候債券倡議組織，中央國債登記結(jié)算有限責(zé)任公司，匯豐銀行，英國駐中國大使館（北京），自然資源部地圖技術(shù)審查中心,戴德梁行研究部中國“十四五”規(guī)劃展望房地產(chǎn)的未來 67中國綠色債券的特點(diǎn)在岸市場主導(dǎo)在2019年，中國綠色債券78％屬于在岸市場，其中銀行間市場占62％，上海和深圳兩個(gè)國內(nèi)證券交易所分別占33％和5%（圖43）。圖43：離岸市場中國綠色債券的發(fā)行深圳交易所（2017年）22%5%資料來源：氣候債券倡議組織，中央國債登記結(jié)算有限責(zé)任公司，匯豐銀行，英

上海交易所33% 占總量%國駐中國大使館（北京），戴德梁行研究部

在岸市場78%

銀行間市場62%2019年在岸銀行間市場的主要參與者是中國人民銀行監(jiān)管下的商業(yè)銀行和其他金融機(jī)構(gòu)。交易所市場參與者由上市公司和非上市公司發(fā)行人組成。隨著中國綠色債券標(biāo)準(zhǔn)與國際慣例的接軌，預(yù)計(jì)離岸債券發(fā)行規(guī)模將快速增長，這主要因?yàn)殡x岸債券發(fā)行有助于吸引外國投資者，并有助于從海外籌集資金。

圖44：中國綠色債券發(fā)行主體（2018年和2019年）12%13%20192%14%5%資產(chǎn)支持債券5%金融公司非金融公司45%政策銀行37%31%201836%政府支持機(jī)構(gòu)2.多樣的發(fā)行人資料來源：氣候債券倡議組織，中央國債登記結(jié)算有限責(zé)任公司，匯豐銀行，英國駐中國大使館（北京），戴德梁行研究部最引人注目的是，非金融企業(yè)的綠色債券發(fā)行總量增長強(qiáng)勁，同比增長54%，占2019年發(fā)行總量的37%（圖44）。第三部分對房地產(chǎn)的影響更重要的是，綠色資產(chǎn)支持證券（ABS）的份