布吉海軒城市廣場(chǎng)物業(yè)發(fā)展建議

會(huì)計(jì)學(xué)1布吉海軒城市廣場(chǎng)物業(yè)發(fā)展建議一、建筑規(guī)劃意見及建議方案一優(yōu)點(diǎn)：1.住宅遠(yuǎn)離惠康路一方面使住宅遠(yuǎn)離城市主干道，避免了噪音干擾，同時(shí)考慮了商業(yè)裙樓柱網(wǎng)的布局，盡量使柱網(wǎng)滿足吉之島的要求。缺點(diǎn)：1.2、3、4棟不能滿足建筑日照間距的要求，報(bào)建審批時(shí)有一定的困難；2.幼兒園位于小區(qū)中央，由于南側(cè)建筑的阻擋，使得幼兒園采光較差，存在一定的報(bào)批難度；3.一梯六戶、一梯七戶的疊式單體設(shè)計(jì)，使得大量戶型正對(duì)建筑的尖角，風(fēng)水不好。234幼兒園第1頁/共31頁方案二優(yōu)點(diǎn)：1.1-6棟住宅均為一梯四戶，梯戶比不高，使用率較高，住宅檔次相對(duì)較高；2.由于7、8棟之間有空隙，幼兒園可以直接采光，相對(duì)容易報(bào)批；3.將大戶型及小戶型分別設(shè)計(jì)在不同棟上，在銷售時(shí)客戶比較容易接受；4.7-8棟是公寓設(shè)計(jì)，能夠提升項(xiàng)目的形象及檔次。缺點(diǎn)：1.5、6棟不能滿足建筑日照間距的要求，報(bào)建審批時(shí)有一定的困難。第2頁/共31頁綜上所述：方案一以居家型戶型為主，而方案二加入了公寓，公寓緩解了本項(xiàng)目容積率高、密度大的問題，同時(shí)提升了項(xiàng)目形象與檔次，而且有利于幼兒園的審批。因此，我司建議采用：方案二注：在采用方案二時(shí)，建議如像方案一一樣將惠康路住宅網(wǎng)北移。第3頁/共31頁二、戶型比例建議面積比例面積比例面積比例面積比例單房33..2427.33%一房42.7827.33%二房61.4536.36%67.22～78.430.56%76－77.3840%76-8230%三房81.519.08%97.08～103.869.44%95－129.456%85～97.0250%四房1064%120.820%面積比例面積面積比例面積比例一房48-50553.80%二房69～7329%70-8178～8428.80%45－47三房85～9749%94-100101～12550%75四房1208%123～1277.20%90多其它100—11014%160～22810.20%面積比例面積比例面積比例面積比例單房一房49.6912.50%5020%46.5二房64.12～77.670.83%65－7561～82.7340%64.5－6960%三房91.54～16.67%80－100101.1～10640%83左庭右院面積比例面積比例面積比例一房二房71-76主力75主力61-8130%三房90-110主力110主力98-11254%四房11716%慢城1期

項(xiàng)目信和愛琴居誠信華庭大世紀(jì)杰座綠谷1期怡康家園

項(xiàng)目可園3期五園季節(jié)錦繡和山

項(xiàng)目百合御都信義假日名城5期美杜蘭

項(xiàng)目慢城一期百合星城二期

布吉市場(chǎng)以二房和三房為主，二房主流面積為60-75㎡，三房主流面積為85-100㎡。其中45㎡以下的一房、65㎡以下的兩房以及90㎡以下的小三房比較暢銷。區(qū)域內(nèi)樓盤供應(yīng)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)第4頁/共31頁面積比例面積比例面積比例面積比例單房33.2—42.527.33%一房42.1--45.227.33%二房61.5—75.436.36%67.22～78.430.56%76－77.3840%76-8230%三房81.519.08%97.08～103.869.44%95－129.456%85～97.0250%四房1064%120.820%面積比例面積面積比例面積比例一房48-50553.80%二房69～7329%70-8178～8428.80%45－47三房85～9749%94-100101～12550%75四房1208%123～1277.20%90多其它100—11014%160～22810.20%面積比例面積比例面積比例面積比例單房一房42.6-52.512.50%5020%46.5二房64.12～77.670.83%65－7561～82.7340%64.5－6960%三房91.54～16.67%80－100101.1～10640%83左庭右院面積比例面積比例面積比例一房二房71-76主力75主力61-8130%三房90-110主力110主力98-11254%四房11716%慢城1期

項(xiàng)目信和愛琴居誠信華庭大世紀(jì)杰座綠谷1期怡康家園

項(xiàng)目可園3期五園季節(jié)錦繡和山

項(xiàng)目百合銀都信義假日名城5期美杜蘭

項(xiàng)目慢城一期百合星城二期布吉暢銷小戶型面積區(qū)間第5頁/共31頁戶型

面積區(qū)間（m2）

戶數(shù)比例

一房一房一廳38-4515%15%二房二房一廳（?。?5-6520%45%二房一廳（標(biāo)準(zhǔn)）65-8025%三房三房二廳一衛(wèi)（小）85-9020%40%三房二廳二衛(wèi)（標(biāo)準(zhǔn)）90-10015%三房二廳二衛(wèi)（豪華）100-1155%總計(jì)/100%建議本項(xiàng)目戶型面積區(qū)間如下表所示方案二的戶型指標(biāo)與市場(chǎng)上小戶型比較接近，建議小二房減少，標(biāo)準(zhǔn)二房增加。第6頁/共31頁三、建筑外立面建議歐式風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格近年市場(chǎng)小戶型主流建筑風(fēng)格古典風(fēng)格第7頁/共31頁我司建議：歐式風(fēng)格注重歐式線條，典雅穩(wěn)重；視覺觀感檔次高，凸顯品質(zhì)感，昭示項(xiàng)目形象。外立面顏色：建議用米色偏深色為主，突出穩(wěn)重、體現(xiàn)生活品味。第8頁/共31頁四、戶型創(chuàng)新建議

鑒于“偷面積”已經(jīng)成為深圳樓市的流行設(shè)計(jì)，并受到市場(chǎng)的歡迎，本項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)還是要設(shè)計(jì)合理的贈(zèng)送面積。

根據(jù)新出臺(tái)的《深圳市房屋建筑面積測(cè)繪技術(shù)規(guī)程》，我們根據(jù)設(shè)計(jì)特點(diǎn)具體制定其以下贈(zèng)送面積：小于12㎡的懸挑露臺(tái)不計(jì)面積；當(dāng)凸窗高度小于2.20米，且凸窗（落地凸窗）進(jìn)深不大于0.60米時(shí)，凸窗（落地凸窗）部分不計(jì)算建筑面積；法式陽臺(tái)不計(jì)建筑面積；小于12平方米、進(jìn)深不超過2.4米“凹陽臺(tái)”計(jì)算一半建筑面積；入戶花園算一半面積。第9頁/共31頁送倒凸窗面積（兩房?jī)蓮d60㎡）帶入戶花園（一房一廳42㎡）隔層送露臺(tái)

我司觀點(diǎn)：贈(zèng)送面積要有所用途，不要因?yàn)橘?zèng)送二贈(zèng)送。贈(zèng)送入戶花園或露臺(tái)，最好能隔成一個(gè)功能區(qū)，如圖。第10頁/共31頁五、戶型修改建議方案二：3，4，5，6#陽臺(tái)設(shè)在臥室、客廳旁邊，戶型內(nèi)部的私密性差。小戶型設(shè)置儲(chǔ)藏間，且是個(gè)黑房，不適用，建議取消此棟型的所有儲(chǔ)藏間。臥室2.5米，太窄，建議加寬到2.7米。廚房拐角在實(shí)際使用時(shí)比較難操作，建議拉直。第11頁/共31頁方案二：1，2#小戶型設(shè)置儲(chǔ)藏間，且是個(gè)黑房，不適用，建議取消此棟型的所有儲(chǔ)藏間。此戶型面積為92.8平米，如果在設(shè)計(jì)中超過了90/70%規(guī)定，建議將此戶型改為90平米以內(nèi)。儲(chǔ)藏室改為書房陽臺(tái)空間零碎不好用，建議將餐廳的窗改為凸窗第12頁/共31頁方案二：7，8#建議陽臺(tái)只延伸到書房處，保證臥室的私密性。用倒凸窗的方式使室內(nèi)空間更大。此戶型走道浪費(fèi)空間較大，建議儲(chǔ)物間去掉重新設(shè)計(jì)。第13頁/共31頁方案一：A戶型在新測(cè)繪規(guī)范中，進(jìn)深大于2.4米，要計(jì)全面積。工作陽臺(tái)從此入口，比便于廚房的操作第14頁/共31頁

相對(duì)來說，方案一的戶型結(jié)構(gòu)比較理想，功能分區(qū)合理，內(nèi)部流線比較緊湊，建議在采用方案二戶型定位的基礎(chǔ)上，適當(dāng)結(jié)合方案一的戶型結(jié)構(gòu)。在滿足90/70%規(guī)范時(shí)，建議將緊接90平米的戶型適當(dāng)修改，使其滿足政策要求。第15頁/共31頁六、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃建議功能業(yè)態(tài)分布建議：

建議商鋪銷售之前，部分鋪位進(jìn)行招商以滿足商業(yè)人氣要求。在實(shí)際的招商過程中，應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)容量，對(duì)不同業(yè)態(tài)商家的數(shù)量進(jìn)行控制，使各商家間既有合理競(jìng)爭(zhēng)也能有合理的市場(chǎng)份額，通過一定時(shí)期的市場(chǎng)培育，達(dá)到項(xiàng)目的整體繁榮。位置業(yè)態(tài)優(yōu)勢(shì)半地下室主力超市、品牌百貨、精品、服飾、特色餐飲相對(duì)獨(dú)立，不影響其它商家，以龍頭商業(yè)帶動(dòng)商鋪，提升商業(yè)價(jià)值1F社區(qū)配套、服飾精品、西餐社區(qū)配套包括銀行、藥店、24小時(shí)服務(wù)店等，而餐飲能聚集人流2F酒樓、特色餐飲、休閑娛樂、美容spa休閑娛樂包括沐足、兒童游戲室等，餐飲能為二樓帶來更多的人流第16頁/共31頁項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃方案（半地下室）

吉之島主力超市品牌百貨（服飾、鞋、包、運(yùn)動(dòng)器材、家居用品等）特色餐飲（飲料區(qū)、糕點(diǎn)區(qū)、粉面區(qū)等）精品店（珠寶、首飾、名表、服飾等）第17頁/共31頁項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃方案（一層）

中西連鎖快餐、二樓餐飲入口門面服飾精品社區(qū)配套餐飲：西餐或中餐餐飲最具人氣，形成環(huán)線人流，帶旺中間街鋪第18頁/共31頁項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃方案（二層）

餐飲：西餐連鎖、酒樓兒童游樂場(chǎng)所美容spa休閑娛樂餐飲第19頁/共31頁七、商業(yè)包裝知名商家外墻包裝展示

將吉之島，知名中西餐飲連鎖店（如麥當(dāng)勞）等已確定的商場(chǎng)包裝和展示，給客戶以信心第20頁/共31頁商業(yè)氣氛展示

商業(yè)街包裝，營造商業(yè)氛圍，給客戶以直觀感受，引導(dǎo)客戶購買第21頁/共31頁現(xiàn)場(chǎng)商業(yè)氛圍展示部分圍墻商業(yè)街內(nèi)及前廣場(chǎng)第22頁/共31頁售樓處商業(yè)氛圍包裝

將報(bào)版軟文，區(qū)位規(guī)劃，進(jìn)駐商家品牌，吉之島相關(guān)介紹等做成展板包裝售樓處，以展示項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和前景第23頁/共31頁八、商業(yè)特色建議二層特色