XX營銷策劃方案

XX營·銷·策·劃·方·案

周邊市場動態(tài)分析項目高度屬性定位客戶定位形象定位總體營銷策略工程配合銷售準備媒體安排營銷推廣費用項目定位一期營銷執(zhí)行一期住宅二、三期住宅一期價格策略二、三期價格策略一期商業(yè)一期營銷策略二、三期營銷策略項目總體營銷階段劃分一期營銷階段劃分各階段工作安排周邊市場動態(tài)分析項目高度屬性定位客戶定位形象定位總體營銷策略工程配合銷售準備媒體安排營銷推廣費用項目定位一期營銷執(zhí)行一期住宅二、三期住宅一期價格策略二、三期價格策略一期商業(yè)一期營銷策略二、三期營銷策略項目總體營銷階段劃分一期營銷階段劃分各階段工作安排XX周邊樓盤動態(tài)分析項目名稱價格規(guī)模銷售進度入市手段客戶入市均價元/㎡現(xiàn)有均價元/㎡層差元/㎡職業(yè)區(qū)域年齡范圍(歲)清水灣1800未售未知1500戶，建面14萬㎡未售咨詢中私企員工為主回民區(qū)為主玉泉區(qū)為輔30左右咱家1950200050左右一期：500套（商品房100套）；二期：400套（商品房300套）二期咨詢中一期：交3—5千小定后，簽定合同交付3—5萬；二期：現(xiàn)正咨詢中一期：企事業(yè)人員80%；生意人10%；原住民10%周邊（80%）；其他（新城、賽罕、其他地區(qū)占20%）25-45;以25-35為主桃源水榭1750220050—80共744套：一期9棟（5棟商品房，250套）；二期5棟（全商品房）一期：6個月銷售50%；二期：9月入市，2個月銷售10%—15%定金20000，五天內交付首期教師、醫(yī)生30%；原住民40%；生意人20%；其他10%回民區(qū)（60%）；玉泉區(qū)（20%）；其他（20%）25—50冠豐家園1800200050—80位置差1501500戶，一期共500套9月中旬直接銷售，一個半月銷售120套，10月23日舉辦小型開盤活動交定金3萬后，7天內補齊首期私營單位員工50%企事業(yè)單位30%生意人20%周邊居民為主35—45香檳美景———1400戶未售11月底進行認籌，交5000元———主要競爭樓盤一覽項目名稱價格規(guī)模銷售進度入市手段客戶入市均價元/㎡現(xiàn)有均價元/㎡層差元/㎡職業(yè)區(qū)域年齡范圍富新蒙康（龍新家園）1800220070—90占地20萬㎡

建面25萬㎡

一期5月—今銷售30%直接銷售，收取5000定金后，交齊全房款私企員工、生意人、事業(yè)單位周邊居民25—50筑家1800215050—80400套5月開始咨詢。9月份開盤，至今銷售15%先交小定（隨意），再補交3萬大定，簽定銷售合同私企員工、生意人、事業(yè)單位周邊為主、玉泉區(qū)為副25—30

水岸世紀（高層住宅）3500350040—50138套80%直接銷售，交付小定（1萬、可退）后補足大定（5萬，不可退）教師及醫(yī)生；銀行員工；電廠領導周邊40—55匯豪天下（二期）3000300050—80二期17棟現(xiàn)推出4棟二期9月—今銷售30%交付小定（1千），與發(fā)展商談定折扣，交付大定1萬。7天后交付首期，簽定合同。生意人、公務員、教師；盟市客戶周邊居民30—45水岸康居20002300506棟，300多套5個月銷售60%直接銷售定金10000元生意人50%；企事業(yè)人員40%；公務員、其他10%周邊居民（70%）；玉泉區(qū)（10—20%）；其他（10%）25—45西海岸170023501001000套：一期9棟750套；二期3棟。回遷戶：2戶05年10月開始銷售，一年內一期銷售60%—70%直接銷售10000元定金教師40%；公務員20%；企事業(yè)單位30%；其他（經商、巴盟、個體戶—10%）周邊（80%）；新城及盟旗（20%）25—50百度城2000280050—80占地13萬建面28萬

—直接銷售定金10000元教師、醫(yī)生、企事業(yè)單位職員、公務員（占多數）私企單位高層區(qū)域內客戶為主—次要競爭樓盤一覽XX周邊樓盤動態(tài)分析現(xiàn)市均價：2000—2200元/㎡入市均價：1800—1950元/㎡入市均價：1800—2000元/㎡現(xiàn)有均價：2000—2350元/㎡層差：50—80元/㎡市場價格70—90㎡兩房占60%90—110㎡兩房占25%110㎡以上三房占10%其它占5%現(xiàn)市場主力戶型70—100㎡兩房相對暢銷XX周邊樓盤動態(tài)分析40—50套/月片區(qū)樓盤銷售進度桃園水榭50%（240套六個月）咱家一期100%（約100套可售商品房，2個月）筑家15%（60套1.5個月）

水岸康居60%（200套6個月）結論

XX周邊樓盤動態(tài)分析片區(qū)樓盤客戶來自區(qū)域回民區(qū)：65%玉泉區(qū)：20%新城區(qū)：7%賽罕區(qū)：5%其他：3%客戶職業(yè)概況XX周邊樓盤動態(tài)分析國營企事業(yè)單位：35%私企職員：24%個體生意人：15%原住民：10%公務員：8%其它：8%優(yōu)質產品少鮮明個性產品少兩少三多未來市場推出量多中低檔樓盤多同質化產品多通過對項目所在片區(qū)市場的分析和總結，對片區(qū)市場概括主要特征為“三多兩少”三多·兩少周邊市場動態(tài)分析項目高度屬性定位客戶定位形象定位總體營銷策略工程配合銷售準備媒體安排營銷推廣費用項目定位一期營銷執(zhí)行一期住宅二、三期住宅一期價格策略二、三期價格策略一期商業(yè)一期營銷策略二、三期營銷策略項目總體營銷階段劃分一期營銷階段劃分各階段工作安排人文文環(huán)環(huán)境境突突破破物業(yè)業(yè)服服務務突突破破品牌牌打打造造突突破破競爭爭地地域域突突破破規(guī)劃劃設設計計突突破破中心心西西區(qū)區(qū)龍龍頭頭樓樓盤盤··青青城城生生活活樣樣板板優(yōu)質質產產品品設設計計創(chuàng)新新規(guī)規(guī)劃劃設設計計實際際、、獨獨具具個個性性色色彩彩文文化化文文化化個性性化化包包裝裝項目目立立于于市市場場的的不不敗敗的的砝砝碼碼及及關關鍵鍵工工作作項目目在在市市場場尋尋求求差差異異化化包包裝裝的的策策略略之之一一尋求求知知名名物物業(yè)業(yè)管管理理顧顧問問公公司司介介入入項目目在在市市場場尋尋求求差差異異化化包包裝裝的的策策略略之之一一競爭爭地地域域范范疇疇介介定定為為青青城城整整體體市市場場項目目后后期期工工程程開開發(fā)發(fā)成成功功的的前前提提條條件件優(yōu)良良產產品品、、優(yōu)優(yōu)質質服服務務的的基基石石MI、、BI導導入入及及執(zhí)執(zhí)行行項目目后后期期順順利利建建設設的的基基石石龍園園人文環(huán)境突破物業(yè)服務突破品牌打造突破競爭地域突破規(guī)劃設計突破中心西區(qū)龍頭樓盤·青城生活樣板中心心西西區(qū)區(qū)龍龍頭頭樓樓盤盤··青青城城生生活活樣樣板板周邊邊市市場場動動態(tài)態(tài)分分析析項目目高高度度屬性性定定位位客戶戶定定位位形象象定定位位總體體營營銷銷策策略略工程程配配合合銷售售準準備備媒體體安安排排營銷銷推推廣廣費費用用項目目定定位位一期期營營銷銷執(zhí)執(zhí)行行一期期住住宅宅二、、三三期期住住宅宅一期期價價格格策策略略二、、三三期期價價格格策策略略一期期商商業(yè)業(yè)一期期營營銷銷策策略略二、、三三期期營營銷銷策策略略項目目總總體體營營銷銷階階段段劃劃分分一期期營營銷銷階階段段劃劃分分各階段工工作安排排36萬平平米·龍龍文化主主題·中中高檔··精品··中式住住宅龍文化建筑品質質

體現(xiàn)提升36萬平米·龍文化主題·中高檔·精品·中式住宅龍文化建筑品質質規(guī)模戶型配套環(huán)境36萬m2建筑規(guī)模模近4000戶人人家，萬萬人大社社區(qū)五大創(chuàng)新新人居理理念設計計雙會所風情商業(yè)業(yè)街千米商業(yè)業(yè)裙樓近10萬萬平方米米園林景景觀1萬平米米中心廣廣場九大景觀觀點外聯(lián)208畝新新華公園園體現(xiàn)提升36萬平平米·龍龍文化主主題·中中高檔··精品··中式住住宅龍園文化化龍文化建筑品質質人居品質和諧健康時尚休閑舒適生活內涵涵龍運龍脈體現(xiàn)提升36萬平平米·龍龍文化主主題·中中高檔··精品··中式住住宅生活格調尊貴身份與天和諧氣質涵養(yǎng)周邊市場場動態(tài)分分析項目高度度屬性定位位客戶定位位形象定位位總體營銷銷策略工程配合合銷售準備備媒體安排排營銷推廣廣費用項目定位位一期營銷銷執(zhí)行一期住宅宅二、三期期住宅一期價格格策略二、三期期價格策策略一期商業(yè)業(yè)一期營銷銷策略二、三期期營銷策策略項目總體體營銷階階段劃分分一期營銷銷階段劃劃分各階段工工作安排排核心客戶戶群重要客戶群重要客戶群XX客戶定位位XX客戶戶區(qū)域分分析回民區(qū)：：65%玉泉區(qū)：：20%新城區(qū)：：10%賽罕區(qū)：：2%其它它：3%客戶定位位XX客戶戶職業(yè)分分析國營企事事業(yè)單位位：38%私企職員員：21%周邊生意意人：15%原住民：：10%公務員：：8%其它它：8%客戶定位位XX客戶戶年齡范范圍：XX客戶戶購買用用途：以30——40歲歲為主,30歲歲以下、、40——50歲歲上為輔輔自住客戶戶為主，，投資客客戶為輔輔客戶定位位周邊市場場動態(tài)分分析項目高度度屬性定位位客戶定位位形象定位位總體營銷銷策略工程配合合銷售準備備媒體安排排營銷推廣廣費用項目定位位一期營銷銷執(zhí)行一期住宅宅二、三期期住宅一期價格格策略二、三期期價格策策略一期商業(yè)業(yè)一期營銷銷策略二、三期期營銷策策略項目總體體營銷階階段劃分分一期營銷銷階段劃劃分各階段工工作安排排定位語：：36萬平平方米龍龍文化主主題精品品中式社社區(qū)龍歸故里里·一一園傳傳承龍歸故里里·一園園傳承詮釋:龍歸故里里：龍園所在在板塊是是青城的的發(fā)源地地，居住住氛圍和和傳統(tǒng)風風情歷久久彌香，，交通、、商業(yè)、、教育配配套完善善。對這這片土地地呼市人人有著深深深的眷眷戀和祈祈盼，對對這片土土地龍園園的開發(fā)發(fā)商以全全新的家家居理念念對傳統(tǒng)統(tǒng)的家居居生活賦賦予更深深、更廣廣、更時時尚生活活定義，，亦是龍龍子龍孫孫們對故故土的家家居革命命，亦是是故土之之情、親親情、友友情、民民情之升升華，龍龍歸故里里也代表表著艾博博人寬大大的胸懷懷和對故故土真情情的回饋饋。一園：泛指龍園園；集健健康、休休閑、生生態(tài)、時時尚、舒舒適的36萬平平米中心心西區(qū)生生活館，，約4000戶戶萬人大大社區(qū)。。傳承：傳遞、繼繼承；龍龍園傳遞遞的是卓卓越的建建筑品質質，對品品尚生活活的追求求及獨一一無二的的人居文文化理念念。它繼繼承著中中國先賢賢著“天天人合一一、與天天和諧””的思想想，將龍龍之人文文所具有有的創(chuàng)新新、進取取、包容容、獨特特精神拓拓展并熔熔鑄到對對社區(qū)生生活環(huán)境境的營造造中，締締造片區(qū)區(qū)的品尚尚生活先先鋒，青青城人居居樣板。。一園傳承承：指的龍園園人與人人的友善善、人與與自然的的互動、、人與建建筑的溝溝通以及及物業(yè)本本身的價價值，是是給予下下一代一一筆物質質財富，，也是可可以繼承承的精神神財富，，無論男男女老少少，情有有所歸，，居有所所樂，物物有所值值，不僅僅擁有今今天，還還收獲了了未來；；這36萬平米米的龍園園建筑的的點點滴滴滴之上上，都傾傾注了開開發(fā)商的的赤子之之情和開開發(fā)商回回報社會會的所思思所想、、造福社社會的夙夙愿。龍歸故里里·一一園傳傳承龍歸故里里·一園園傳承備選推廣廣語龍脈上的的人居風風景首創(chuàng)入戶戶花園··傾傾情奉獻獻龍歸故里里·一園園傳承周邊市場場動態(tài)分分析項目高度度屬性定位位客戶定位位形象定位位總體營銷銷策略工程配合合銷售準備備媒體安排排營銷推廣廣費用項目定位位一期營銷銷執(zhí)行一期住宅宅二、三期期住宅一期價格格策略二、三期期價格策策略一期商業(yè)業(yè)一期營銷銷策略二、三期期營銷策策略項目總體體營銷階階段劃分分一期營銷銷階段劃劃分各階段工工作安排排開發(fā)策略略：專業(yè)合作作——大規(guī)規(guī)模、大大配套、、高姿態(tài)態(tài)產品策略略：降低門檻檻——低成成本、中中價位、、高品質質營銷策略略：快速銷售售——大營營銷、大大傳播、、大服務務專業(yè)合作作·降低低門檻··快速銷銷售項目傳播播推廣策策略（核心策略略之一）：項目線城市改造模式引領片區(qū)生活品質改善城市形象目的：體現(xiàn)項目的地位。――強化獨特且極富個性的項目形象，明確響亮地提出開發(fā)理念，將消費者的注意力鎖定在[XX]。城市線呼市呼市周邊市鎮(zhèn)城市西區(qū)目的：借勢和造勢。――城市西區(qū)是項目獲得新聞關注和造勢成功的賴以存在的前提和立足點。產品線專業(yè)機構強強合作精益求精追求完美的品質超越市場的創(chuàng)新理念目的：張揚項目的品質。――將項目精益求精、追求完美及綜合質素№1的特質傳達給消費者。并強調物業(yè)的后期經營保障。推廣策略略作好小步步快走、、長線作作戰(zhàn)的準準備（核心策略略之二））：整個項目目的供應應量會超超過36萬建筑筑平方米米。必須須有3至至4年開開發(fā)周期期的思想想準備。。相應策略略：“大盤小小做”策策略—嚴格控控制每個個階段的的供應量量，每次次供應一一定的數數額，造造成限量量發(fā)售的的“瞬間間短缺””效應。?！按蟊P快快做”策策略：—階段性性推廣周周期不宜宜長，速速戰(zhàn)速決決，保持持緊湊的的節(jié)奏感感。“大盤細細做”策策略：—精益求求精，有有長遠的的質量意意識，是是確保旺旺銷的根根本。銷售策略略項目傳播播推廣策策略（核心策略略之三）：媒體策略略主流媒體體塑造形形象，并并為活動動營銷造造勢，總總體上采采取多面面的立體體式策略略。主流流媒體選選擇報紙和和電視，，輔以戶戶外廣告告牌、條條幅廣告告、燈杠杠旗等多多層面多多角度立立體式推推廣。借“龍””形象的的突出項項目出類類拔萃，，不同凡凡俗的品品質及文文化底蘊蘊。低成本、、實效性性、多途途徑、針針對性的的原則。。媒體組組合：：組合一一：戶外廣廣告+工工地地圍墻墻+燈燈桿旗旗+賣賣場包包裝組合二二：報紙+刊刊物物雜志志+直直郵+網網站站組合三三：直郵+短短信信+活活動組合四四：公交車車體+車車內內POP+站站牌牌按項目目銷售售額的的0.8%推算算出項項目整整體推推廣費費用，，為619萬元元XX總總體推推廣費費用周邊市市場動動態(tài)分分析項目高高度屬性定定位客戶定定位形象定定位總體營營銷策策略工程配配合銷售準準備媒體安安排營銷推推廣費費用項目定定位一期營營銷執(zhí)執(zhí)行一期住住宅二、三三期住住宅一期價價格策策略二、三三期價價格策策略一期商商業(yè)一期營營銷策策略二、三三期營營銷策策略項目總總體營營銷階階段劃劃分一期營營銷階階段劃劃分各階段段工作作安排排一期營營銷策策略———“快””快速占領目標市場快速銷售快速回籠資金加快項目拆遷進度帶動二、三期快速入市“快””“快””1、迅迅速銷銷售，，快速速回款款2、銷銷售帶帶動拆拆遷3、轟轟動效效應4、搶搶占市市場，，爭奪奪客戶戶5、樹樹立項項目品品牌和和公司司品牌牌發(fā)展商商、代代理商商目的的入市手手段選選定方案一一：年年前入入市（（年前前方案案）方案二二：年年后集集中入入市（（年后后方案案）兩種入入市方方案入市手手段選選定年前入市方案優(yōu)劣勢分析SW保持優(yōu)勢①客戶儲備數量不大②系統(tǒng)推廣難度大③容易陷入自然銷售節(jié)奏④較難達到轟動效果⑤知名度、美譽度不高⑥現(xiàn)場包裝不足⑦逆勢入市風險①回款迅速②分期入市低開高走漲價空間較大③搶占市場，搶奪客戶④緩解后續(xù)銷售壓力⑤易于把握市場走向屬客觀因素造成與專業(yè)廣告公司合作采用非常規(guī)銷售手段采用非常規(guī)銷售手段加大廣告投入加大拆遷和現(xiàn)場展示（總規(guī)圖、園林圖、戶型室內效果圖、賣點展示）工地形象和低價支撐入市手手段選選定年后入入市方方案優(yōu)優(yōu)劣勢勢分析析SW保持優(yōu)優(yōu)勢屬客觀因素造成讓利優(yōu)惠難以避免市場不確定性及時掌握市場動態(tài)①集中中開盤盤，容容易產產生轟轟動效效應②市場場試探探期長長，價價格更更趨合合理化化③客戶戶儲備備充足足④包裝裝推廣廣手段段完善善⑤推廣廣費用用集中中⑥易于于品牌牌建立立⑦順市市銷售售①發(fā)展展商回回籠資資金慢慢②容易易造成成客戶戶流失失③為防防止客客戶流流失付付出大大量優(yōu)優(yōu)惠④市場場變數數加大大競爭爭風險險⑤價格格走勢勢不明明朗入市手手段選選定年前強強勢入入市。。采用直直接銷銷售和和認籌籌積累累相結結合的的形式式。結論入市手手段選選定一期項項目———推盤節(jié)節(jié)奏一期一組團（4棟樓）一期二組團（4棟樓）一期三組團（4棟樓）注：一一期原原小高高層項項目，，建議議在二二期中中推出出一組團直接銷售二、三組團同時認籌一組團銷售率達70%，二組團公開發(fā)售一、二組團整體銷售率達65-70%，三組團公開發(fā)售一期推推盤節(jié)節(jié)奏一期營營銷策策略———“各階階段目目標””一期一一組團團銷售售達85%二組團團公開開發(fā)售售二組團團銷售售達75%三組團團公開開發(fā)售售一期項項目銷銷售達達75%帶動二二期快快速建建設和和入市市06年年11月18-07年1月中中下旬旬07年年1月月中下下旬-07年4月上上旬07年年4月月上旬旬—07年年8月月一期階階段目目標周邊市市場動動態(tài)分分析項目高高度屬性定定位客戶定定位形象定定位總體營營銷策策略工程配配合銷售準準備媒體安安排營銷推推廣費費用項目定定位一期營營銷執(zhí)執(zhí)行一期住宅二、三期住住宅一期價格策策略二、三期價價格策略一期商業(yè)一期營銷策策略二、三期營營銷策略項目總體營營銷階段劃劃分一期營銷階階段劃分各階段工作作安排價格核心戰(zhàn)戰(zhàn)略——低價入市，，搶占市場場；層層推進，，快速銷售售；引爆市場，，制造供不不應求之銷銷售局面。。一期價格策策略組團實施階段均價（元/㎡）銷售面積（㎡）銷售率（面積比%）銷售套數（套）回籠資金（萬元）一組團185011660311362157二組團200013215331682643三組團220013993361563078整體均價2027388681004607878一期均價：：2027元/㎡（不包包含小高層層7500㎡）一期總體價價格周邊市場動動態(tài)分析項目高度屬性定位客戶定位形象定位總體營銷策策略工程配合銷售準備媒體安排營銷推廣費費用項目定位一期營銷執(zhí)執(zhí)行一期住宅二、三期住住宅一期價格策策略二、三期價價格策略一期商業(yè)一期營銷策策略二、三期營營銷策略項目總體營營銷階段劃劃分一期營銷階階段劃分各階段工作作安排二期：二期鞏固形形象，將項項目提升到到青城人居居樣板高度度，全面挖挖掘更深層面的客客戶群。三期：三期以通過過良好人居居氛圍營造造，以及現(xiàn)現(xiàn)場實景和和入住人群群所傳遞的良好的的市場口碑碑，訴求項項目大社區(qū)區(qū)、高品質質、人居理理念超前、物超所所值的特點點，全面提提升項目整整體檔次及及市場地位位，實現(xiàn)項目價值值最大化。。二、三期營營銷策略一期總體銷銷售達65-70%時二期項項目開始銷銷售預計07年年7月開始始認籌預計07年年9月中旬旬開始公開開發(fā)售二期入市時時間一、二期項項目總體銷銷售達65-70%，三期開開始銷售預計08年年8月開始始認籌預計08年年10月開開始公開發(fā)發(fā)售三期入市時時間周邊市場動動態(tài)分析項目高度屬性定位客戶定位形象定位總體營銷策策略工程配合銷售準備媒體安排營銷推廣費費用項目定位一期營銷執(zhí)執(zhí)行一期住宅二、三期住住宅一期價格策策略二、三期價價格策略一期商業(yè)一期營銷策策略二、三期營營銷策略項目總體營營銷階段劃劃分一期營銷階階段劃分各階段工作作安排二期價格策策略目前片區(qū)市市場多層均均價：2200按市場預計計小高層均均價：2450呼和浩特市市房地產管管理局最新新發(fā)布的數數據顯示，，商品住宅宅年度同比比增長為9.7%，，根據市場增長趨趨勢放緩和和片區(qū)放量量突增的情情況，取8%為合理理的計算參參考，按這這個指數計計算，二期的市場場參考均價價為：多層層：2200×（1＋＋8%）≈≈2376元/平米米小高層：2450×（1＋＋8%）≈≈2646元/平米米二期預期價價格：多層層2400——2500元/平米米，小高層2700——2900元/平米米由于一期項項目低價入入市,項目目價格將在在二、三期期逐步拉升升，實現(xiàn)利利潤最大化化。二、三期價價格策略三期價格策策略07年片區(qū)區(qū)市場多層層均價為：：2500元/平米米高層均價為為：2900元/平平米呼和浩特市市房地產管管理局最新新發(fā)布的數數據顯示，，商品住宅宅年度同比比增長為9.7%，，根據市場場增長趨勢勢放緩和片片區(qū)放量突突增的情況況，取8%為合理的的計算參考考，按這個個指數計算算，三期的的市場參考考均價為：：多層層：2500××（1＋8%）≈2700元元/平米高層層：2900×（（1＋8%）≈3132元/平米三期預期價價格：多層層2700——2800元/平米米，高層3100——3200元/平米米二、三期價價格策略周邊市場動動態(tài)分析項目高度屬性定位客戶定位形象定位總體營銷策策略工程配合銷售準備媒體安排營銷推廣費費用項目定位一期營銷執(zhí)執(zhí)行一期住宅二、三期住住宅一期價格策策略二、三期價價格策略一期商業(yè)一期營銷策策略二、三期營營銷策略項目總體營營銷階段劃劃分一期營銷階階段劃分各階段工作作安排根據項目工工程形象進進度、借助助住宅銷售售人氣和市市場轉旺，，在一期外外商業(yè)街外外部裝修完完成且新售售樓處裝修修完畢時，，于07年7月月份開始商業(yè)認籌，，認籌期三三個月，預計07年年8、9月月份一期商商業(yè)公開發(fā)發(fā)售，二、三期期商業(yè)同樣樣根據工程程進度適時時調整入市市時間。商業(yè)入市時時機商業(yè)入市時時機化工路裙樓樓商鋪巴彥淖爾路路商業(yè)裙樓樓（包括縣縣府街西延路路東段）入口商業(yè)步步行街縣府街西延延路西段商商業(yè)裙樓項目商業(yè)劃劃分項目商業(yè)區(qū)區(qū)域設置首層商商鋪門面，，面積間隔隔控制在30-50平米的范范圍內。商業(yè)街、臨臨街鋪產品品分隔設兩層商鋪鋪，每層面面積間隔30-50平米，一一、二層相相連共60-100平米。一期商業(yè)產產品分隔二期商業(yè)產產品分隔根據一期的的市場接受受情況進行行規(guī)劃設計計商業(yè)產品分分隔約5500元/平米米5500-6000元/平米米約5700元/平米米商鋪價格約5000元/平米米按照一期的的市場接受受情況定價價商業(yè)價格現(xiàn)距項目一一期商業(yè)推推出時間近近7個月時時間，隨市場的變變動及周邊邊項目的竣竣工，預測測項目一期商業(yè)業(yè)到推出時時，將有8%—10%的漲幅空間，，我司根據據市場具體體情況，對對價格進行修定．．商鋪初步定價價周邊市場動態(tài)態(tài)分析項目高度屬性定位客戶定位形象定位總體營銷策略略工程配合銷售準備媒體安排營銷推廣費用用項目定位一期營銷執(zhí)行行一期住宅二、三期住宅宅一期價格策略略二、三期價格格策略一期商業(yè)一期營銷策略略二、三期營銷銷策略項目總體營銷銷階段劃分一期營銷階段段劃分各階段工作安安排時間段：10月1月4月7月10月1月4月7月10月1月4月7月10月1月4月2006年2007年2008年年2009年2010年工程：一期封頂二期多層封頂（6月））一期工程驗收收二、三期拆遷遷完畢一期主體工程程一期裝修工程程二期主體工程程二期裝修工程程及工程驗收三期主體工程程三期多層封頂頂（6月）一期拆遷總體工程階段段劃分時間段：10月1月4月7月10月1月4月7月10月1月4月7月10月1月4月2006年2007年2008年年2009年2010年銷售：一期三組團公公開發(fā)售一期持銷期三組團認籌開盤一期一組團公公開發(fā)售一期二組團公公開發(fā)售二、三組團認認籌三組團認籌一期強銷期一期商業(yè)認籌籌二期銷售認籌籌（7、8月開開始認籌）二期公開發(fā)售售三期強銷期總體營銷階段段劃分二期持銷期三期銷售前期期（8月開始認認籌）三期公開發(fā)售售期三期持銷期尾盤期二期強銷期一期商業(yè)公開開發(fā)售（8、9月公公開發(fā)售）周邊市場動態(tài)態(tài)分析項目高度屬性定位客戶定位形象定位總體營銷策略略工程配合銷售準備媒體安排營銷推廣費用用項目定位一期營銷執(zhí)行行一期住宅二、三期住宅宅一期價格策略略二、三期價格格策略一期商業(yè)一期營銷策略略二、三期營銷銷策略項目總體營銷銷階段劃分一期營銷階段段劃分各階段工作安安排時間段：10月11月12月1月2月3月4月月5月月6月月7月8月9月10月11月2006年2007年年工程：項目動工主體工程動工工拆遷完畢封頂工程驗收拆遷、基礎工工程拆遷、主體工工程內管網、外立立面工程主體工程銷售：二組團公開發(fā)發(fā)售期開盤一期商業(yè)認籌籌二期公開發(fā)售售強銷期三組團公開發(fā)發(fā)售期二期銷售前期期（7、8月開開始認籌）一組團公開發(fā)發(fā)售期二、三組團認認籌三組團認籌三組團認籌一期工作階段段劃分持銷期一期商業(yè)公開開發(fā)售（9月月）周邊市場動態(tài)態(tài)分析項目高度屬性定位客戶定位形象定位總體營銷策略略各階段工作安安排工程配合銷售準備媒體安排營銷推廣費用用項目定位一期營銷執(zhí)行行一期住宅二、三期住宅宅一期價格策略略二、三期價格格策略一期商業(yè)一期營銷策略略二、三期營銷銷策略項目總體營銷銷階段劃分一期營銷階段段劃分時間段：10月11月12月1月2月3月4月月5月月6月月7月8月9月10月11月2006年2007年年銷售：二組團公開發(fā)發(fā)售期開盤持銷期二期公開發(fā)售售一組團公開發(fā)發(fā)售期強銷期三組團公開發(fā)發(fā)售期二期銷售前期期（7、8月開開始認籌）二、三組團認認籌三組團認籌三組團認籌一期營銷階段段工作安排一期營銷推廣廣階段工作安安排時間段：10月11月12月1月2月3月4月月5月月6月月7月8月9月10月11月2006年2007年年工程配合：1、項目進行拆遷遷；2、工地圍墻樹立立；3、工程節(jié)點確定定銷售工作：1、入市價格策略略確定；2、認籌方案確定定；3、銷售控制確定定；4、認籌登記（二二、三組團））5、一期一組團公公開發(fā)售銷售物料：1、認購協(xié)議、認認籌協(xié)議、銷銷售合同、認認購須知、購購房須知、相相關法律等文文件到位；2、戶型圖單張、、海報，DM直郵制作完完成；3、項目網站制作作完成；4、認籌卡制作；；5、項目一期戶型型模型及建筑筑模型制作完完成6、項目全全部導導示系系統(tǒng)發(fā)發(fā)布（（戶外外廣告告牌、、導示示牌、、路燈燈旗、、形象象圍墻墻）；；7、POP設計計、禮禮品、、資料料袋及及禮品品包裝裝到位位；媒體發(fā)發(fā)布：：1、確定投投放計計劃；；2、報版（（4個個整版版、4個半半版））；3、選定電電視臺臺及電電臺；；4、DM（（直郵郵、短短信））公司司確定定及投投放；；銷售：：一組團團：實實現(xiàn)銷銷售率率85%二、三三組團團：積積累300批認認籌客客戶一組團團公開開發(fā)售售期銷售目目標：：營銷工工作安安排：：二、三三組團團認籌籌時間段段：10月月11月12月月1月月2月3月月4月月5月6月月7月月8月9月月10月11月月2006年年2007年年銷售：：工程配配合：：1、項目一一期拆拆遷完完畢；；2、園林規(guī)規(guī)劃設設計確確定銷售工工作：：1、實施公公開發(fā)發(fā)售工工作；；2、公開發(fā)發(fā)售價價格策策略確確定（（一期期二組組團））；3、一期二二組團團銷售售控制制確定定銷售物物料：：1、、折頁、、樓書書制作作完成成；2、項目網網站更更新；；3、項目導導示系系統(tǒng)內內容更更新（（部分分戶外外廣告告牌、部部分形形象圍圍墻））；4、二組團團公開開發(fā)售售禮品品、POP到位位；5、3D短短片制制作完完成媒體發(fā)發(fā)布：：1、確定階階段投投放計計劃；；2、報版（（2個個整版版、2個半半版））；3、電視、電電臺投放放；4、DM（直直郵、短短信）投投放；銷售：二組團公公開發(fā)售售二組團實實現(xiàn)銷售售率75%銷售目標標：營銷工作作安排：：二組團公公開發(fā)售售期三組團認認籌一期營銷銷階段工工作安排排時間段：：10月11月12月月1月2月月3月4月月5月6月7月8月9月月10月11月2006年2007年工程配合合：1、一期基礎礎工程完完畢；2、二期拆遷遷進行；；3、銷售中心心4、項目二期期戶型確確定規(guī)劃設計計確定；；銷售工作作：1、一期開盤盤活動方方案確定定；2、一期開盤盤價格策策略確定定（一期期三組團團）；3、一期三組組團銷售售控制調調整銷售物料料：1、、部分物料料補充；；2、項目網站站更新；；3、項目總體體模型制制作；4、項目導示示系統(tǒng)內內容更新新（部分分戶外廣廣告牌、、部分形形象圍墻墻）；5、開盤禮品品到位媒體發(fā)布布：1、確定階段段性投放放計劃；；2、報版（4個半版版）；3、電視、電電臺投放放；4、DM（直直郵、短短信）投投放；營銷工作作安排：：累計一期期銷售率率達50%銷售目標標：強銷期三組團認認籌一期營銷銷階段工工作安排排時間段：：10月11月12月月1月2月月3月4月月5月6月7月8月9月月10月11月2006年2007年工程配合合：1、一期主體體工程進進行；2、項目二期期拆遷完完畢；3、銷售中心心動工；；銷售工作作：1、一期開盤盤活動方方案實施施；2、階段性價價格調整整；3、階段性銷銷售控制制調整銷售物料料：1、、部分物料料補充；；2、項目網站站更新；；3、總體模型型使用；；4、項目導示示系統(tǒng)階階段性內內容更新新（戶外外廣告牌牌、導示示牌、路路燈旗、、形象圍圍墻）；；媒體發(fā)布布：1、確定階段段性投放放計劃；；2、報版（5個整版版、4個個半版））；3、電視、電電臺投放放；4、DM（直直郵、短短信）投投放；銷售：三組團公公開發(fā)售售三組團銷銷售達70%銷售目標標：營銷工作作安排：：開盤三組團公公開發(fā)售售期一期營銷銷階段工工作安排排時間段：：10月11月12月月1月2月月3月4月月5月6月7月8月9月月10月11月2006年2007年工程配合合：1、一期主體體工程完完工（封封頂）；；2、項目二期期基礎工工程進行行；3、園林工程程進行施施工；4、二期樣板板房推出出；5、銷售中中心啟用用銷售工作作：1、階段性價價格調整整；2、階段性銷銷售控制制調整；；4、擬訂及確確定二期期營銷策策略銷售物料料：1、、部分物料料補充；；2、二期海報報、折頁頁、戶型型圖設計計；3、會員卡制制作4、項目導示示系統(tǒng)更更換為二二期內容容（戶外外廣告牌牌、導示示牌、路路燈旗、、形象圍圍墻）媒體發(fā)布布：1、確定階段段性投放放計劃；；2、報版（5個整版版、2個個半版））；3、電視、電電臺投放放；4、DM（直直郵、短短信）投投放；銷售：累計一期期銷售率率達75%持銷期銷售目標標：營銷工作作安排：：二期銷售售前期（7、8月開始始認籌））一期營銷銷階段工工作安排排一期商業(yè)業(yè)認籌階段時間媒體版式訴求內容一組團公開發(fā)售期06.11.18—07.1.17北方新報、晨報、晚報4個整版、4個半版XX一期形象樹立一組團公開發(fā)售銷售及二組團認購登記消息發(fā)布二組團公開發(fā)售期07.1.18—07.2.17北方新報、晨報2個整版、2個半版二組團公開發(fā)售消息發(fā)布強銷期07.2.18—07.3.30北方新報4個’半版一期熱銷消息公關活動消息發(fā)布三組團認購登記消息發(fā)布開盤期三組團公開發(fā)售期07.4.1—07.5.1北方新報、晨報、晚報5個整版、4個半版三組團公開發(fā)售消息發(fā)布持銷期二期內部認購期07.5.2—07.7.31北方新報、晨報5個整版、2個半版一期熱銷消息公關活動消息發(fā)布二期即將推出消息發(fā)布報版投放放安排（共16個整版版、16個半版版）一期媒體體工作安安排電視投放放安排月份次數合計秒數07年2月廣告片180次；專題15次990007年3月廣告片100次；專題10次600007年4月廣告片240次；專題30次1620007年5月廣告片120次；專題20次960007年6月廣告片120次；360007年7月廣告片120次；360007年8月廣告片140次；專題15次8700合計廣告片1020次；專題90次57600一期媒體體工作安安排周邊市場場動態(tài)分分析項目高度度屬性定位位客戶定位位形象定位位總體營銷銷策略各階段工工作安排排工程配合合銷售準備備媒體安排排營銷推廣廣費用項目定位位一期營銷銷執(zhí)行一期住宅宅二、三期期住宅一期價格格策略二、三期期價格策策略一期商業(yè)業(yè)一期營銷銷策略二、三期期營銷策策略項目總體體營銷階階段劃分分一期營銷銷階段劃劃分一期推廣廣費用一期媒體體費用智在策劃劃·利在在執(zhí)行智在策劃劃·利在在執(zhí)行9、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。02:19:2802:19:2802:191/5/20232:19:28AM11、以我獨獨沈久，，愧君相相見頻。。。1月-2302:19:2802:19Jan-2305-Jan-2312、故人江海海別，幾度度隔山川。。。02:19:2802:19:2802:19Thursday,January5,202313、乍見翻疑夢夢，相悲各問問年。。1月-231月-2302:19:2802:19:28January5,202314、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國國見見青青山山。。。。05一一月月20232:19:28上上午午02:19:281月月-2