X年天河城選址

天河城選址分析2008

目錄天河區(qū)地區(qū)分析商圈分析結論2地理位置分析天河城的介紹2222一、天河城介紹

☆天河城的總體認知

天河城是一座規(guī)模宏大、功能齊全的現(xiàn)代型綜合購物中心，經過十年的經營，被譽為“中國第一商城”。天河城集購物、游覽、美食、娛樂、休閑、商務、廣告、信息、展覽、康體等多功能于一體，名符其實地“把北京路搬進了天河城廣場”，在廣州開創(chuàng)了一種全新的消費概念，把廣州的商業(yè)發(fā)展提高到一個新水平。天河城廣場的建筑面積16萬平方米，營業(yè)面積10萬平方米。地上7層，地下3層，北面露天廣場面積3000多平方米。目前的日平均客流量已達到30萬人，節(jié)假日客流量更多，最高一天達85萬人。2003年全城營業(yè)額約40億元，已成為廣州最繁華的商業(yè)中心。天河城不僅帶動了周邊地帶的繁榮，也造就了一大批成功的企業(yè)老板。天河城的成功所帶來的“天河城效應”，影響已波及全省乃至全國，使之成為廣州現(xiàn)代商業(yè)的標志，成為市民和旅游賓客購物觀光休閑的首選場所，成為有關部門和新聞媒體研究的對象，成為同行趕超的目標。

一、天河城介紹

“購物消閑新感受，盡在天河城廣場”——薈萃各種品牌商品的大百貨公司，五星級的電影院，三百多家各具特色的中外名牌專賣店，引領家居時尚的宜家居，展示超時空精品的電器行，書香四溢的文化廊，集東西方佳肴風味的美食坊和酒樓，充滿激情與夢幻的天夢宮游戲機中心和哎吔奇趣城……無限的風情和浪漫，構成一幅斑斕美麗的都市畫卷，日復一日地續(xù)寫著都市現(xiàn)代商業(yè)的繁榮，是廣州人“我的廣州生活”中不可缺少的一部分。

一、天河城介紹☆市場定位

在天河城廣場籌建之初，投資者就有一個明確指導思想，就是與國際上先進購物中心模式接軌，在廣州市形成有個性的業(yè)態(tài)模式，這樣才能在競爭中立于不敗之地。“大規(guī)模、上檔次、多功能、高品位”是天河城廣場的市場定位。而這一市場定位，是廣州在邁向現(xiàn)代化國際大都市過程中對先進的商業(yè)零售新業(yè)態(tài)的呼喚，同時迎合了現(xiàn)代消費理念和需求。一、天河城介紹☆運營策略

▲商鋪只租不賣

▲功能組合配置要合理

▲選擇兩家各具特色的百貨公司：天貿南大和吉之島天貿兩家大百貨公司是天河城廣場招租工作順利進行的基礎。

▲根據市場變化，靈活調整租賃策略

▲優(yōu)質完善的物業(yè)管理，是天河城廣場成功的手段二、地理位置特分析☆總體位置評價

天河城地理位置優(yōu)越，位于廣州市新規(guī)劃商貿區(qū)中心,廣州市東西南北中軸線的交叉點上。天河城在廣州地鐵3號線兩條支線的交接點及其與地鐵1號線、廣州機場快線的轉接站上，占據天河商圈的中心位置，毗鄰廣州CBD中央商務區(qū)、天河體育中心和廣州火車東站，60多條公交線路在此設站，交通極為便利。（如下圖）二、地理位置特分析二、地理位置特分析☆交通狀況

公交線路匯聚----天河城廣場四面環(huán)路，有60多條公交車在廣場前或附近設站。（具體公交車匯總見下頁）途徑天河城廣場的公交線路33廣州火車站—大學城總站269廣州火車站總站—東圃總站289東圃客運站總站—西場電器城總站235車陂總站–-天河客運站總站224A廣衛(wèi)路總站--廣州科技城總站280廣州火車站總站—鳳崗總站242廣州火車站—經濟開發(fā)區(qū)總站大學城5線體育中心站—大學城總站296南湖游樂園總站—奧林匹克中心總站242（快線）火車站—經濟開發(fā)區(qū)白馬235天源路總站--車陂總站512天河北公交場總站—長隆夜間動物世界總站240云臺花園總站—黃埔港總站夜17廣州火車站總站—珠村總站515廣州火車東站—東圃汽車總站224廣衛(wèi)路總站—小新塘總站白馬549大坦沙總站—楊桃公園545同德橫窖村總站—花城會展中心總站245廣州科技城總站—動物園南門總站248革新路總站—棠下小區(qū)總站547廣州體育館總站—科韻路總站夜38廣衛(wèi)路總站—小新塘總站263英豪花園（曉港灣）總站—廣州火車站旅游1線中山八路總站—天河公交場總站夜25廣州火車站總站—東圃總站289（快線）東圃客運站總站—羅沖圍總站旅游2線中山八路總站—天河公交場總站810白云高爾夫花園總站--廣州火車東站夜35嘉禾總站—員村總站18二沙島西總站—華景新城總站278匯僑新城總站--車陂總站284員村總站—廣園新村總站292東山口總站—南崗總站293珠江新城總站—廣衛(wèi)路總站517廣衛(wèi)路總站—石化生活區(qū)總站518棠下小區(qū)總站—站前路（西郊大廈）總站三、天河河城所在在地區(qū)分分析經濟分析析政治分析析三、天河河城所在在地區(qū)分分析☆經濟分析析▲天河區(qū)經經濟環(huán)境境天河區(qū)堅堅持“一路四區(qū)區(qū)”的發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略（走走持續(xù)發(fā)發(fā)展道路路、科技技興區(qū)、、教育強強區(qū)、環(huán)環(huán)境建區(qū)區(qū)、文化化優(yōu)區(qū)））、緊抓抓軟環(huán)境境建設這這一核心心，推進進區(qū)經濟濟的發(fā)展展。2003年，天河河區(qū)國內內生產總總值370.92億元，比比上年增增長16.1%。增長絕絕對值在在廣州市市屬十區(qū)區(qū)中排列列第四。。而人民民生活水水平提高高較快。。個人收收入方面面。2003年天河區(qū)區(qū)城鎮(zhèn)職職工年人人均工資資2429元，比上上年增加加3.80%，增長絕絕對值在在廣州十十區(qū)中位位列第三三。三、天河河城所在在地區(qū)分分析經濟區(qū)域法人單位數（個）從業(yè)人員數（人）實收資本（萬元）營業(yè)面積（平方米）商品年銷售額（萬元）體育中心區(qū)域341597172549112238332356石牌區(qū)域4112815505183211259773天河北區(qū)域1401171210122007485676天河區(qū)164918001218555401034783370▲天河區(qū)零零售業(yè)額額表1：三個區(qū)區(qū)域和天天河區(qū)零零售業(yè)規(guī)規(guī)模情況況主要絕絕對值指指標三、天河河城所在在地區(qū)分分析經濟區(qū)域從業(yè)人數（人）實收資本（萬元）全年營業(yè)收入（萬元）人均營業(yè)收入資金周轉率(萬元/人)為區(qū)平均水平的%%為區(qū)平均水平的%天河區(qū)1800121855571916439.95100.00329.05100.00天河體育中心區(qū)域59717254930521951.12127.96420.71127.86石牌區(qū)域2815505184735816.8242.1093.7428.49天河北區(qū)域1171210127699865.74164.56366.45111.37表2：三個區(qū)區(qū)域和天天河區(qū)零零售業(yè)經經濟效益益指標比比較三、天河河城所在在地區(qū)分分析☆經濟總總結：：▲天河城城廣場場恰恰恰處于于天河河體育育中心心區(qū)域域，是是經濟濟指標標中最最高的的?！钚陆y(tǒng)統(tǒng)計顯顯示：：08年4月份實實現(xiàn)社社會消消費品品零售售總額額186.42億元，，比上上年同同期增增長15.34%，全區(qū)區(qū)消費費品市市場保保持較較快增增長。。三、天天河城城所在在地區(qū)區(qū)分析析☆政治分分析第三產產業(yè)是是天河河區(qū)的的主體體產業(yè)業(yè),事實上上，在在提升升產業(yè)業(yè)競爭爭力優(yōu)優(yōu)勢方方面，，天河河區(qū)業(yè)業(yè)已提提出了了很多多應對對的措措施，，如天天河區(qū)區(qū)的“一路三三區(qū)”戰(zhàn)略，，已包包涵了了豐富富的提提升生生產要要素競競爭力力的內內容，，再如如針對對高新新技術術產業(yè)業(yè)的一一系列列政策策措施施，對對形成成新產產業(yè)的的集群群、提提升企企業(yè)競競爭力力等行行之有有效。。還有有省政政府決決定成成立天天貿集集團之之時，，就確確定天天貿集集團作作為廣廣東省省商業(yè)業(yè)流通通領域域改革革的試試點單單位，，把天天河城城廣場場項目目作為為廣州州市現(xiàn)現(xiàn)代化化城市建設的的一項項重點點工程程來對對待。。天河城城廣場場的政政治政政策的的支持持是相相當大大的。。四、商商圈分分析☆商圈劃劃分天河城城購物物中心心的主主要商商圈包包括天天河體體育中中心、、維多多利廣場場、電電腦城城、中中信廣廣場、、中怡怡時尚尚廣場場等這這一帶帶方圓圓將近十十公里里的區(qū)區(qū)域，，而其其次要要商圈圈則延延伸至至天河河區(qū)周周邊的的其他區(qū)區(qū)，其其邊際際商圈圈輻射射的范范圍則則更加加廣闊闊，甚甚至到到達周周邊城區(qū)區(qū)。（主要要商圈圈如下下圖））四、商商圈分分析四、商圈分分析次要商圈如如下圖所示示，而邊際際商圈可廣廣達整個廣廣州市甚至至周邊鄰近近的市區(qū)次要商圈四、商圈分分析☆商圈分析人口統(tǒng)計及及

購買力力分析競爭環(huán)境分分析四、商圈分分析☆人口統(tǒng)計及及購買力分分析天河區(qū)是廣廣州最發(fā)達達的區(qū)，該該區(qū)的人口口增長非常常之快，從從1985年的近20萬人迅速增增長到目前前的將近八八十萬。而而流動人口口的發(fā)展則則更是驚人人，由1991年的6萬多一下子子發(fā)展到現(xiàn)現(xiàn)在的近七七十萬。然然而土地面面積卻增長長很慢，1985年為102萬平方公里里左右，增增長到目前前約為150萬平方公里里，增長有有限，由此此可見，天天河區(qū)的人人口密度是是非常大的的，市場潛潛力巨大。。而更重要的的是，一些些研究報告告表明，大大型購物中中心市場份份額覆蓋面面必須要有有不少于50萬人的固定定消費群。。據統(tǒng)計，，現(xiàn)天河區(qū)區(qū)總人口約約80萬人，而這這部分人基基本上是中中高收入階階層，經濟濟條件比較較好。這一一居民結構構，使天河河城廣場擁擁有一個相相當數量的的中高收入入消費群體體，因而擁擁有的購買買力是非常常強大的。。四、商圈分分析主要競爭對對手廣百百貨正佳廣場維多利廣場場中華廣場四、商圈分分析☆正佳廣場正佳廣場，，坐落于南南中國最繁繁華的商業(yè)業(yè)圣地--廣州市天河河路228號，正佳廣廣場占地面面積57000平方米，總總建筑面積積420000平方米，總總投資40億元人民幣幣。其中購購物中心面面積300000平方米，地地上7層，地下2層半；西塔塔樓是48層超五星級級酒店；東東塔樓為25層超甲級寫寫字樓，總總車位1500個。以體驗式主主題購物樂樂園為設計計定位的正正佳廣場，，是當今中中國最大的的完全貫徹徹“體驗式消費費”模式、集零零售、休閑閑、娛樂、、餐飲、會會展、康體體、旅游及及商務于一一體的現(xiàn)代代化購物中中心。正佳佳廣場傲踞踞天河路與與體育東路路交匯處，，屹立于廣廣州城市中中軸核心，，與體育中中心連通，，坐擁日均均百萬超旺旺客流，直直駁地鐵一一、三號線線交匯站，，56條公交車線線路穿梭于于此，加上上廣州火車車東站、廣廣佛地鐵、、珠三角城城市輕軌網網絡，廣州州新機場巴巴士、華南南屋村巴士士及港澳直直通巴士上上落站，成成為華南最最大交匯點點。正佳廣場率率先引進世世界先進的的體驗經濟濟模式，將將購物與“體驗”融合，并以以超前時代代三十年的的商業(yè)規(guī)劃，成就了“亞洲首席體體驗式購物物樂園”的地位。正正佳廣場以以世界級商商業(yè)中心為為定位，設設施配套引引領潮流。。挑高七米米的7000平方米園林林生態(tài)中庭庭、廣州風風情博物館館、超五星星級國際電電影城、10000平方米大型型室內主題題樂園、超超大型室內內真冰溜冰冰場、環(huán)球球“兒童反斗城城”、室內水族族館和水文文瀑布噴泉泉世界、容容納近20家餐廳的超超大型美食食廣場，上上千家國際際國內知名名品牌同場場熱買，主主力店包括括百貨巨頭頭廣州友誼誼商店、百佳亞洲洲旗艦超市市、季后風風名牌折扣扣店、永樂樂生活家電電、護理專家屈臣氏、萬萬寧旗艦店店、龍粵數數碼、哇哇哇哇娛樂城城、飛場影影城、開心心果玩具城城等。四、商圈分分析☆維多利廣場場維多利廣場場是最具人人文時尚的的魅力之都都，逾3萬平方米的的大型時尚尚商場，11萬平方米的的現(xiàn)代商務務寫字樓，，通過別致致的文化廣廣場以及通通透玻璃幕幕墻，流暢暢的建筑脈脈絡，泛光光溢彩的燈燈光氛圍，，勾勒出繁繁華的天河河最迷人的的曲線。而而它以人文文主題式購購物樂園——將時尚與動動感并軌演演繹，國際際品牌、時時尚潮流、、優(yōu)越人文文精彩演繹繹。維多利廣場場——天河最亮麗麗的白領銀銀座，為追追求生活品品味的白領領，傾盡心心思創(chuàng)造最最有人文內內涵的消費費天堂。這這里，現(xiàn)代代，人文，，品牌，時時尚的文化化韻味無處處不在，衣衣飾是優(yōu)雅雅時尚的，，運動系列列是動感現(xiàn)現(xiàn)代的，飲飲食是多元元化而考究究的。四、商圈分分析☆廣百百貨廣百百貨天天河店位于于天河路200號中怡時尚尚購物中心心(近體育西路路)，負二層至至八層為商商場，周邊邊商業(yè)功能能配套完備備，設有300多個停車位位，物業(yè)將將直接連通通地鐵一、、三號線體體育西路站站，設有機機場快線始始發(fā)站，有有三十多條條公交線路路可到達，，另外還設設有環(huán)形隧隧道連接購購書中心、、天河城和和體育中心心。中怡店在百百貨設置組組合上更加加緊湊，方方便顧客找找到商品。。廣百天河河中怡店的的裝修裝飾飾也十分講講究環(huán)保。。店內裝修修全部采用用環(huán)保材料料，放棄大大理石、采采用高檔地地磚，特別別配制的涂涂料的氣味味可在短時時間內淡化化；通風系系統(tǒng)上，更更注重自然然通風，使使室內外溫溫差不大，，達到室內內環(huán)境和自自然空氣一一體化。顧顧客在此，，可以享受受到舒適的的環(huán)境。四、商圈分分析☆中華廣場中華廣場占占地面積3.5萬平方米，，建筑面積積28.8萬平方米，，經營面積積16萬平方米，，廣場地下下有1200多個機動車車停車位，，以日本吉吉之島JUSCO、中華百貨貨為主力店店。年營業(yè)業(yè)額18億元元，，日日均均人人流流量量已已達達15萬人人次次，，逢逢節(jié)節(jié)假假日日可可達達30萬人人次次。。中華華廣廣場場由由廣廣州州興興盛盛房房地地產產發(fā)發(fā)展展有有限限公公司司開開發(fā)發(fā)，，由由其其股股東東之之一一－－－－香香港港昌昌盛盛集集團團有有限限公公司司全全額額投投資資10億元元建建成成。。地地點點位位于于于于廣廣州州市市中中心心－－－－中中山山三三路路與與較較場場西西路路交交界界處處，，處處于于地地鐵鐵烈烈士士陵陵園園站站上上蓋蓋，，廣廣場場北北與與“烈士士陵陵園園”相對對，，東東與與廣廣州州最最大大的的休休閑閑廣廣場場英英雄雄廣廣場場為為鄰鄰。。地地下下負負一一層層與與地地鐵鐵烈烈士士陵陵園園站站A出口口相相接接，，多多路路公公交交車車路路經經此此地地，，交交通通便便利利。。東山山區(qū)區(qū)、、越越秀秀區(qū)區(qū)兩兩個個傳傳統(tǒng)統(tǒng)商商業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)總總人人口口大大致致有有103萬；；中中華華廣廣場場核核心心商商業(yè)業(yè)圈圈（（半半徑徑1公里里））中中的的人人數數大大致致有有86，955人，，次次級級商商業(yè)業(yè)圈圈（（半半徑徑2公里里））中中的的人人數數大大致致有有269，865人，，邊邊緣緣商商圈圈（（半半徑徑3公里里））中中的的人人數數大大致致有有695，640人。。五、、結結論論☆競爭爭與與機機遇遇并并存存適當當的的競競爭爭，，能能帶帶來來更更多多的的消消費費者者。。天天河河城城商商圈圈內內雖雖然然有有眾眾多多競競爭爭者者，，但但是是，，同同時時也也鞏鞏固固了了天天河河的的商商圈圈地地位位。。因因此此，，把把握握好好自自己己的的定定位位，，不不斷斷改改善善顧顧客客滿滿意意度度，，天天河河城城將將成成為為人人們們購購物物的的首首選選。?！畹乩砝砦晃恢弥脙?yōu)優(yōu)越越而天天河河城城廣廣場場是是天天河河城城商商圈圈的的重重要要地地段段，，所所以以，，我我們們認認為為天天河河城城廣廣場場的的選選址址是是良良好好并并具具有有無無可可限限量量的的前前途途的的。。趁趁著著這這樣樣的的大大好好機機會會，，天天河河城城廣廣場場應應好好好好把把握握，，努努力力完完善善自自己己，，構構建建了了良良好好商商貿貿平平臺臺，，吸吸引引了了更更多多的的消消費費者者。。☆繼續(xù)提升綜合合商場的形象象人們對于天河河城的一站式式消費是印象象深刻的，天天河城目前要要做的是完善善商品的合理理性和解決高高峰期的停車車難問題。9、靜夜四無無鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨雨中中黃黃葉葉樹樹，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。02:24:5502:24:5502:241/5/20232:24:55AM11、以我我獨沈沈久，，愧君君相見見頻。。。1月-2302:24:5502:24Jan-2305-Jan-2312、故人江海海別，幾度度隔山川。。。02:24:5502:24:5502:24Thursday,January5,202313、乍見翻翻疑夢，，相悲各各問年。。。1月-231月-2302:24:5502:24:55January5,202314、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國見青青山。。05一月20232:24:55上午02:24:551月-2315、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。一月月232:24上上午午1月月-2302:24January5,202316、行行動動出出成成果果，，工工作作出出財財富富。。。。2023/1/52:24:5502:24:5505January202317、做前，，能夠環(huán)環(huán)視四周周；做時時，你只只能或者者最好沿沿著以腳腳為起點點的射線線向前。。。2:24:55上午午2:24上午午02:24:551月-239、沒有失敗敗，只有暫暫時停止成成功！。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有結結果果，，但但是是不不努努力力卻卻什什么么改改變變也也沒沒有有。。。。02:24:5502:24:5502:241/5/20232:24:55AM11、成功功就是是日復復一日日那一一點點點小小小努力力的積積累。。。1月-2302:24:5502:24Jan-2305-Jan-2312、世間成成事，不不求其絕絕對圓滿滿，留一一份不足足，可得得無限完完美。。。02:24:5502:24:5502:24Thursday,January5,202313、不知知香積積寺，，數里里入云云峰。。。1月-231月-2302:24:5502:24:55January5,202314、意志堅堅強的人人能把世世界放在在手中像像泥塊一一樣任意意揉捏。。05一一月20232:24:55上午午02:24:551月-2315、楚塞三湘接接，荊門九派派通。。。一月232:24上上午1月-2302:24