X年月保定天業(yè)地產(chǎn)富江路項(xiàng)目溝通報(bào)告

天業(yè)地產(chǎn)富江路項(xiàng)目溝通報(bào)告北京傾城尚德房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司二O一O年三月案前思考保定市場(chǎng)大盤(pán)林立，中端產(chǎn)品密集成堆，產(chǎn)品同質(zhì)化相當(dāng)嚴(yán)重；項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)儆诶瞎I(yè)區(qū)，周邊環(huán)境惡劣，居住氛圍相對(duì)其它區(qū)域較差；項(xiàng)目所在區(qū)域整體客群消費(fèi)潛力相對(duì)較低，對(duì)于居住產(chǎn)品舒適性要求相對(duì)簡(jiǎn)單。如何定位才能從眾多競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中脫穎而出呢？怎樣才能既保證項(xiàng)目利潤(rùn)最大化，同時(shí)快速完成現(xiàn)金流？項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵到底是什么？

五、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算

一、項(xiàng)目本體解析

二、城市發(fā)展研究

三、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析

四、物業(yè)發(fā)展建議報(bào)告目錄

六、整體營(yíng)銷(xiāo)思路

一、項(xiàng)目本體解析※項(xiàng)目本體解析※SWOT分析※項(xiàng)目難點(diǎn)解析地塊基本情況地塊位置：本項(xiàng)目位于天威西路南側(cè)，東側(cè)緊鄰富江路；規(guī)劃用地：項(xiàng)目規(guī)劃總用地5.69公頃，其中居住區(qū)用地5.02公頃。建筑容積率：不大于3.3

項(xiàng)目用地本項(xiàng)目地塊四至東側(cè)：東鄰富江路，對(duì)面為已建成的秀蘭康澤園小區(qū)；西側(cè)：現(xiàn)狀農(nóng)田；北側(cè)：現(xiàn)狀農(nóng)田；南側(cè)：緊鄰侯河。交通現(xiàn)狀本項(xiàng)目進(jìn)入性：項(xiàng)目位于城市主干道天威路以南100米，可經(jīng)天威路，由富江路進(jìn)入本項(xiàng)目，項(xiàng)目進(jìn)入性較好；公共交通：3路、23路、25路、26路、101路、103路、301路、303路等公交線路，項(xiàng)目可達(dá)性良好。天威西路富江路周邊配套商業(yè)配套：商業(yè)配套為住宅底商及沿街商店，以社區(qū)便利商業(yè)為主，項(xiàng)目周邊缺乏商業(yè)氛圍；教育配套：周邊有花之蕾幼兒園、逸夫小學(xué)、二十二中、二十六中等學(xué)校，大學(xué)前教育體系完善；醫(yī)療配套：兒童醫(yī)院、恒興醫(yī)院、市第二醫(yī)院、中醫(yī)院分院、交通醫(yī)院，醫(yī)療配套齊全。周邊街鋪二十二中學(xué)花之蕾幼兒園區(qū)域產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目周邊區(qū)域?yàn)楸６ㄊ袀鹘y(tǒng)工業(yè)區(qū)，匯集了天威集團(tuán)、風(fēng)帆集團(tuán)、大唐熱電等規(guī)模以上企業(yè)以及眾多為其配套的上下游產(chǎn)業(yè)；由于數(shù)量眾多的廠區(qū)存在，區(qū)域內(nèi)污染相對(duì)嚴(yán)重，居住氛圍較差；工業(yè)的發(fā)展，帶來(lái)數(shù)量眾多的產(chǎn)業(yè)人群，但其收入在保定僅居于中下游水平。大唐熱電風(fēng)帆集團(tuán)天威集團(tuán)屬性界定項(xiàng)目屬性：區(qū)域?qū)傩裕宏P(guān)鍵詞:三線城市、城區(qū)邊緣地段、中小等規(guī)模、不利因素客戶心理認(rèn)知偏遠(yuǎn)，區(qū)域環(huán)境相對(duì)較差不利因素項(xiàng)目規(guī)劃總用地5.69公頃，在保定屬于中小規(guī)模中小等規(guī)模項(xiàng)目位于城西板塊，非城市核心地段非核心地段保定在房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分中屬三線城市三線城市

SWOT分析W（劣勢(shì)）S（優(yōu)勢(shì)）O（機(jī)會(huì)）T（威脅）政策利好，河河北三年大變變樣；侯河為保定大大水系建設(shè)戰(zhàn)戰(zhàn)略重要組成成水系；處于城市“西優(yōu)”發(fā)展戰(zhàn)略空間間，具備區(qū)域域發(fā)展利好；；區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品升升級(jí)創(chuàng)新不夠夠，仍有提升升空間。周邊工廠污染染會(huì)對(duì)客戶產(chǎn)產(chǎn)生負(fù)面的心心理影響；地塊規(guī)模較小小，不利于園園林景觀打造造；區(qū)域內(nèi)配套設(shè)設(shè)施相對(duì)落后后。未來(lái)將出現(xiàn)大大盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)，區(qū)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)日趨趨激烈；競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手背景景實(shí)力雄厚，，開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐豐富；房地產(chǎn)近期價(jià)價(jià)格上漲過(guò)快快，市場(chǎng)已進(jìn)進(jìn)入下一輪調(diào)調(diào)整期。地塊進(jìn)入性較較好，多條公公交線路經(jīng)過(guò)過(guò)，交通條件件便利；項(xiàng)目周邊已形形成一定的居居住氛圍；土地平整，不不存在拆遷。。SWOT分析通過(guò)不同的市市場(chǎng)定位，需需找差異化特特征，解決市市場(chǎng)影響力不不足問(wèn)題細(xì)分目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)群體，尋找找對(duì)環(huán)境影響響較弱的客群群，才能有效效弱化市場(chǎng)抗抗力準(zhǔn)確市場(chǎng)定位位項(xiàng)目才能從從競(jìng)爭(zhēng)中突圍圍成功，恰當(dāng)當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)才能精準(zhǔn)圈圈定目標(biāo)客群群項(xiàng)目總體量適適中，與競(jìng)品品項(xiàng)目規(guī)模相相比，市場(chǎng)影影響力不足項(xiàng)目區(qū)域形象象差，周邊工工廠存在污染染，客戶心理理認(rèn)知偏遠(yuǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨趨激烈，項(xiàng)目目入市面臨大大盤(pán)的強(qiáng)勢(shì)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目成功關(guān)鍵鍵二、城市發(fā)展展研究※城市概況※區(qū)位交通※城市規(guī)劃城市研究——城市概述城市區(qū)位：保定市位于河河北省中部，，地處北京、天津、、石家莊三角地帶，素素有“京畿重重地”、“首首都南大門(mén)””之稱。城市性質(zhì)：國(guó)家級(jí)歷史文文化名城，京京津冀城鎮(zhèn)群群中的重要城城市，先進(jìn)制制造業(yè)和現(xiàn)代代服務(wù)業(yè)基地地。城市人口口規(guī)模：：總?cè)丝诮?100萬(wàn)，其中市市區(qū)人口口106萬(wàn)人，國(guó)務(wù)院院最新批批準(zhǔn)的118個(gè)百萬(wàn)人人口以上上特大城城市之一一。規(guī)劃劃2010年城市人人口為137萬(wàn)人；2020年180萬(wàn)人。城市建設(shè)設(shè)用地規(guī)規(guī)模：總面積2.21萬(wàn)平方公公里，規(guī)劃2010年建設(shè)用用地規(guī)模模140平方公里里；2020年180平方公里里。保定是河河北省人人口第一一大市，，在環(huán)渤渤海經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈中居居重要地地位。資料來(lái)源源：保定定市人民民政府、、《保定市城城市總體體規(guī)劃（（2008-2020）》保定市市管轄轄4市，18縣，3區(qū)，另另設(shè)高高新技技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)，2009年又新新設(shè)白白溝·白洋淀淀溫泉泉城開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)。三大支支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)：：以長(zhǎng)城城汽車(chē)車(chē)為代代表的的汽車(chē)車(chē)工業(yè)業(yè)；以以英利利集團(tuán)團(tuán)、天天威集集團(tuán)為為代表表的新新能源源及輸輸變電電制造造業(yè)；；紡織織服裝裝皮毛毛加工工業(yè)；；縣區(qū)經(jīng)經(jīng)濟(jì)：：目前已已形成成了滿滿城草草莓、、望都都辣椒椒、曲曲陽(yáng)石石雕、、安國(guó)國(guó)藥業(yè)業(yè)、蠡蠡縣皮皮毛、、白溝溝箱包包、高高陽(yáng)紡紡織、、容城城服裝裝、安安新制制鞋、、順平平腸衣衣、涿涿州"貢米"、博野野油漆漆、易易縣硯硯臺(tái)、、定興興景泰泰藍(lán)、、徐水水釀酒酒、雄雄縣塑塑料制制品、、清苑苑花生生、定定州市市的蔬蔬菜和和鴨梨梨等特特色經(jīng)經(jīng)濟(jì)帶帶。城市解解讀——行政區(qū)區(qū)劃保定縣縣域經(jīng)經(jīng)濟(jì)富富有特特色，，發(fā)展展勢(shì)頭頭良好好，各各縣區(qū)區(qū)已形形成相相當(dāng)數(shù)數(shù)量的的產(chǎn)業(yè)業(yè)人群群，具具備極極大的的購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)力。。城市解解讀——區(qū)位交交通保定市市地處處京、、津、、石三三角腹腹地，，市中中心北北距北北京140公里，，東距距天津津145公里，，西南距距河北北省會(huì)會(huì)石家家莊125公里，，直接接可達(dá)達(dá)首都都機(jī)場(chǎng)場(chǎng)、正正定機(jī)機(jī)場(chǎng)及及天津津、秦秦皇島島、黃黃驊等等海港港。京廣鐵鐵路、、107國(guó)道、、京珠珠高速速公路路、津津保高高速公公路、、保滄滄高速速公路路、張張石高高速公公路使使保定定擁有有四通通八達(dá)達(dá)的交交通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)，，而已已經(jīng)開(kāi)開(kāi)工的的京石石客運(yùn)運(yùn)專線線（高高速鐵鐵路））和即即將開(kāi)開(kāi)工的的保津津城際際鐵路路（高高速鐵鐵路））將實(shí)實(shí)現(xiàn)到到北京30分鐘和和到天天津40分鐘的公交交化聯(lián)聯(lián)系，，將進(jìn)進(jìn)一步步鞏固固區(qū)位位地位位。資料來(lái)來(lái)源：：保定定市人人民政政府、、河北北省交交通廳廳保定是是京、、津、、石腹腹地重重要的的重要要的交交通樞樞紐城城市，，對(duì)外外交通通便捷捷。城市研研究——區(qū)位交交通“十一五五”期期間，，保定定市規(guī)規(guī)劃建建設(shè)了了保滄、、廊涿涿、張張石、、大廣廣、保保阜、、榮烏烏、張張涿7條高速速公路路，里程程801公里，，總投投資500多億元元，投資資規(guī)模模占全全省四四分之之一，，全部部建成成后，，保定定市高高速公公路通通車(chē)?yán)锢锍虒⑦_(dá)到到1033公里，，占全全省五五分之之一，，貫穿穿全市市20個(gè)縣（（市）），高高速公公路網(wǎng)網(wǎng)密度度將達(dá)達(dá)到4.6公里/百平方方公里里（超過(guò)過(guò)目前前德國(guó)國(guó)水平平）。。屆時(shí)保保定市市區(qū)到到所轄轄各縣縣只需需1小時(shí)車(chē)車(chē)程，，到北京京、天天津、、石家家莊、、滄州州只需需100分鐘車(chē)車(chē)程，保定定將成成為南南北通通衢、、東出出西聯(lián)聯(lián)的““高速速公路路樞紐紐港””。2009年底新新竣工工的河河北省省最大大的立立交橋橋“電谷谷立交交橋””，更是為為保定定交通通起到到更大大作用用。公公路交交通將將形成成連接接京津津、接接軌沿沿海，，西聯(lián)聯(lián)晉蒙蒙，形形成京京津冀冀蒙交交通一一體化化格局局。保定第第一座座立交交橋——電谷立立交橋橋資料來(lái)來(lái)源：：保定定市人人民政政府、、河北北省交交通廳廳保定與與所轄轄各縣縣及京京、津津、石石、滄滄的對(duì)對(duì)外聯(lián)聯(lián)系將將更加加便捷捷。北跨：：拓展空空間，，打造造中國(guó)國(guó)電谷谷南進(jìn)：：融合清清苑，，共建建汽車(chē)車(chē)產(chǎn)業(yè)業(yè)園東拓：：依托高高鐵車(chē)車(chē)站，，戰(zhàn)略略空間間蓄勢(shì)勢(shì)待發(fā)發(fā)，打打造新新興功功能區(qū)區(qū)西優(yōu)：：鼓勵(lì)清清潔生生產(chǎn)，，吸納納體育育產(chǎn)業(yè)業(yè)和綠綠色產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中提：：突出歷歷史文文化，，提升升現(xiàn)代代文化化本項(xiàng)目目處于于城市市“西西優(yōu)””發(fā)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略空空間中中，伴伴隨產(chǎn)產(chǎn)業(yè)調(diào)調(diào)整與與升級(jí)級(jí)，未未來(lái)本本區(qū)域域?qū)⑿涡纬筛邔訉哟蔚牡漠a(chǎn)業(yè)業(yè)人群群。城市研研究——城市規(guī)規(guī)劃資料來(lái)來(lái)源：：《保定市市城市市總體體規(guī)劃劃（2008-2020）》區(qū)域解解讀城區(qū)規(guī)規(guī)劃——三年大大變樣樣綠色生生態(tài)重點(diǎn)推推進(jìn)太太陽(yáng)能能之城城建設(shè)設(shè)，實(shí)實(shí)施藍(lán)藍(lán)天行行動(dòng)，，完善善城市市水系系，推推進(jìn)護(hù)護(hù)城河河還清清，實(shí)實(shí)施綠綠化美美化工工程等等，打打造““低碳碳保定定”，，建設(shè)設(shè)近水水親綠綠宜人人的生生態(tài)城城市。。古城文文化城市交交通重點(diǎn)推推進(jìn)文文體中中心建建設(shè)、、修繕繕和復(fù)復(fù)建文文物古古跡、、整治治西大大街、、推介介保定定旅游游等，，展現(xiàn)現(xiàn)歷史史文化化名城城的風(fēng)風(fēng)采。。重點(diǎn)完完善城城區(qū)路路網(wǎng)，，建設(shè)設(shè)高速速外環(huán)環(huán)、兩兩條高高速引引線、、三座座立交交橋，，構(gòu)建建現(xiàn)代代化城城市立立體交交通格格局?！，F(xiàn)代商商貿(mào)重點(diǎn)建建設(shè)萬(wàn)萬(wàn)博廣廣場(chǎng)、、新燕燕趙商商務(wù)樓樓等六六大項(xiàng)項(xiàng)目，，打造造繁華華商貿(mào)貿(mào)中心心區(qū)，，提升升商貿(mào)貿(mào)服務(wù)務(wù)業(yè)水水平。。和諧宜宜居重點(diǎn)實(shí)實(shí)施城城中村村、舊舊小區(qū)區(qū)、天天然氣氣管網(wǎng)網(wǎng)等改改造，，加快快經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用用住房房和廉廉租房房、便便民設(shè)設(shè)施、、社區(qū)區(qū)文體體設(shè)施施等建建設(shè)。。資料來(lái)來(lái)源：：保定定市人人民政政府城市研研究結(jié)結(jié)論保定市市為河河北省省人口口第一一大市市，在在環(huán)渤渤海經(jīng)經(jīng)濟(jì)圈圈中居居重要要地位位；保定市市三年年大變變樣政政策將將促進(jìn)進(jìn)城市市快速速發(fā)展展；城市產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展以以三大大產(chǎn)業(yè)業(yè)為主主，縣縣域經(jīng)經(jīng)濟(jì)各各具特特色，，發(fā)展展迅猛猛，并并形成成相應(yīng)應(yīng)的財(cái)財(cái)富人人群；；隨著交交通路路網(wǎng)的的進(jìn)一一步提提升完完善，，保定定市對(duì)對(duì)外交交通聯(lián)聯(lián)系更更加便便捷，，城市市地位位得到到提升升；伴隨城城市遠(yuǎn)遠(yuǎn)期規(guī)規(guī)劃的的實(shí)施施，房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)供給給與需需求將將向多多元化化方向向發(fā)展展。三、市市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)分分析※整體市市場(chǎng)分分析※重點(diǎn)個(gè)個(gè)案分分析※客戶分分析保定房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)綜述述發(fā)展階階段：：伴隨隨保保定定市市的的城城市市化化進(jìn)進(jìn)程程加加速速及及城城市市經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的的高高速速發(fā)發(fā)展展，，保保定定市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)進(jìn)進(jìn)入入高高速速發(fā)發(fā)展展階階段段；；發(fā)展展水水平平：：房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目的的開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)更更加加注注重重產(chǎn)產(chǎn)品品力力的競(jìng)爭(zhēng)格局：整體市場(chǎng)以大盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)為主，競(jìng)爭(zhēng)的板塊分化明顯；外地成熟開(kāi)發(fā)商進(jìn)入保定，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。保定定市市房房屋屋竣竣工工面房屋屋保定定市市2009年以來(lái)，受全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體回暖影響，商品房成交均價(jià)達(dá)3500元/平米左右。房地地產(chǎn)依托托資資源源：：高開(kāi)開(kāi)區(qū)區(qū)板板塊塊依依托托城城市市規(guī)規(guī)劃劃利利好好及及日日趨趨成成熟熟的的城城市市配配套套環(huán)環(huán)境境，，大大盤(pán)盤(pán)項(xiàng)項(xiàng)目目集集中中，，市市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)激激烈烈；；產(chǎn)品品特特征征：：在售售項(xiàng)項(xiàng)目目產(chǎn)產(chǎn)品品形形式式以以板板式式高高層層及及板板塔塔高高層層為為主主；；多多層層產(chǎn)產(chǎn)品品及及類類別別墅墅產(chǎn)產(chǎn)品品具具備備一一定定的的品品質(zhì)質(zhì)感感；；注注重重社社區(qū)區(qū)環(huán)環(huán)境境及及戶戶型型創(chuàng)創(chuàng)新新；；客戶戶認(rèn)認(rèn)知知：本本區(qū)區(qū)域域已已經(jīng)經(jīng)形形成成保保定定市市中中高高端端居居住住認(rèn)認(rèn)知知；；價(jià)格格平平臺(tái)臺(tái)：：3800元/平米米。。代表表性性項(xiàng)項(xiàng)目目：：水榭榭花花城城、、麗麗景景藍(lán)藍(lán)灣灣、、新新一一代代C區(qū)、、京京南南一一品品高開(kāi)開(kāi)區(qū)區(qū)板板塊塊水榭榭花花城城麗景景藍(lán)藍(lán)灣灣新一一代代C區(qū)京南南一一品品維多多利利亞亞夏夏郡郡博鑫鑫青青年年城城城城項(xiàng)目位置新市區(qū)向陽(yáng)大街與復(fù)興路交叉口西北角開(kāi)發(fā)商保定永昌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司占地面積200畝建筑面積42萬(wàn)平米容積率2.7綠化率55%基礎(chǔ)礎(chǔ)信信息息規(guī)劃樓棟數(shù)總套數(shù)主力戶型面積戶型配比27棟2600120-140平米120-140平米50%大戶型占80%產(chǎn)品品信信息息目前在售產(chǎn)品現(xiàn)售價(jià)價(jià)格漲幅成交套數(shù)折扣信息板樓、高層3850---建筑風(fēng)格建筑類型外立面現(xiàn)代簡(jiǎn)約板式小高層、高層客群群說(shuō)說(shuō)明明項(xiàng)目目客客群群以以地地緣緣性性客客群群和和升升級(jí)級(jí)型型客客群群為為主主，，客客戶戶關(guān)關(guān)注注園園林林景景觀觀及及居居住住私私密密性性，，總總價(jià)價(jià)承承受受能能力力強(qiáng)強(qiáng)。。項(xiàng)目信信息銷(xiāo)售信信息水榭花花城外立面面：現(xiàn)代簡(jiǎn)簡(jiǎn)約風(fēng)風(fēng)格，，明彩彩涂料料保溫溫隔熱熱。園林景景觀：：擁有200畝規(guī)劃劃的城城市公公園廣廣場(chǎng)、、6000㎡㎡明湖水水景、、九重重水系系流動(dòng)動(dòng)。戶型：：主力戶戶型二二居、、三居居，一一梯兩兩戶南南北通通透格格局、、270度轉(zhuǎn)角角飄窗窗，大大面寬寬觀景景陽(yáng)臺(tái)臺(tái)。社區(qū)配配套：：車(chē)庫(kù)入入戶、、水晶晶宮會(huì)會(huì)所、、500米歐風(fēng)風(fēng)情商商業(yè)街街、國(guó)國(guó)際智智能安安防系系統(tǒng)、、雙語(yǔ)語(yǔ)幼兒兒園營(yíng)銷(xiāo)手手段：：售樓處處包裝裝、圍圍檔、、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)、報(bào)報(bào)廣、、戶外外項(xiàng)目位置復(fù)興中路和鐵路交叉口西北側(cè)開(kāi)發(fā)商保定永昌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司占地面積147800.0000平方米建筑面積47萬(wàn)平米容積率2.7綠化率33.6%基礎(chǔ)信信息規(guī)劃樓棟數(shù)總套數(shù)主力戶型面積戶型配比-2936110-150平米產(chǎn)品信信息目前在售產(chǎn)品現(xiàn)售價(jià)價(jià)格漲幅成交套數(shù)折扣信息高層,28層4000元-1萬(wàn)抵2萬(wàn)建筑風(fēng)格建筑類型外立面28層現(xiàn)代簡(jiǎn)約客群說(shuō)說(shuō)明項(xiàng)目客客群以以地緣緣性客客群和和升項(xiàng)目信信息銷(xiāo)售信信息本項(xiàng)目目體量量較大大，09年12月5日開(kāi)盤(pán)盤(pán)與本本案有有絕對(duì)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)。競(jìng)爭(zhēng)關(guān)關(guān)系京南一一品外立面面：現(xiàn)代簡(jiǎn)簡(jiǎn)約風(fēng)風(fēng)格。。園林景景觀戶型：主力戶型二居、三居。社區(qū)配套：在社區(qū)的南側(cè)、東側(cè)和北側(cè)規(guī)劃有2.4萬(wàn)平米的商業(yè)店鋪，靠近復(fù)興路一側(cè)，規(guī)劃了地下一層、地上兩層、總建筑面1.7萬(wàn)平米的綜合性商業(yè)，地下一層是大型超市，地上兩層是商場(chǎng)。營(yíng)銷(xiāo)手段：售樓處包裝、樣板間、圍檔、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)廣、戶外、促銷(xiāo)活動(dòng)一萬(wàn)抵二萬(wàn)。項(xiàng)目位置誠(chéng)信麗景藍(lán)灣開(kāi)發(fā)商保定誠(chéng)信房地產(chǎn)開(kāi)有限公司占地面積350畝建筑面積460000平米容積率2.0綠化率42%基礎(chǔ)信信息規(guī)劃樓棟數(shù)總套數(shù)主力戶型面積戶型配比15棟1294戶86-108平米兩居138-180平米三居86-108約占50%138-180約占30%產(chǎn)品信信息目前在售產(chǎn)品現(xiàn)售價(jià)價(jià)格漲幅成交套數(shù)折扣信息3900--建筑風(fēng)格建筑類型外立面現(xiàn)代高層，小高層涂料客群說(shuō)說(shuō)明地源客客戶及及北市市區(qū)客客戶為為主，，周邊邊縣客客戶為為輔。。項(xiàng)目信信息銷(xiāo)售信信息誠(chéng)信·麗景藍(lán)藍(lán)灣外立面面：建筑立立面采采用了了強(qiáng)烈烈的對(duì)對(duì)比設(shè)設(shè)計(jì)手手法，，極具具現(xiàn)代代感，，灰園林景觀：大型園林水景，突出自然生態(tài)園林與水景交融，蜿蜒的水系環(huán)繞風(fēng)景綠地和建筑單體、中央水體沿岸設(shè)計(jì)親水平臺(tái)及棧道，組團(tuán)內(nèi)部設(shè)置特色淺水系和小型噴泉景觀。戶型：一居、二居、三居、四居、躍層等多種戶型形式。社區(qū)配套：特色主題雙豪華會(huì)所、中老年活動(dòng)中心、社區(qū)親子幼兒園、30000平米的國(guó)際風(fēng)情商業(yè)街、智能安防。營(yíng)銷(xiāo)手段：售樓處包裝、樣板間、圍檔、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)廣、戶外、區(qū)域炒作項(xiàng)目位置新一代C區(qū)三期開(kāi)發(fā)商北市區(qū)恒祥北大街以西復(fù)興路以北

占地面積320畝

建筑面積63萬(wàn)平米

容積率2.51綠化率42%基礎(chǔ)信信息規(guī)劃樓棟數(shù)總套數(shù)主力戶型面積戶型配比24棟約1300147-308131—141平米約占30%140-200平米約占50%200-308平米約占20%產(chǎn)品信信息目前在售產(chǎn)品現(xiàn)售價(jià)價(jià)格漲幅成交套數(shù)折扣信息5棟高層均價(jià)3700100-建筑風(fēng)格建筑類別外立面現(xiàn)代簡(jiǎn)約高層涂料客群說(shuō)說(shuō)明地源客客戶及及高新新區(qū)客客戶為為主，，周邊邊縣客客戶為為輔。。項(xiàng)目信信息銷(xiāo)售信信息品牌開(kāi)開(kāi)發(fā)商商、品品牌物物業(yè)、、區(qū)域域位置置優(yōu)越越環(huán)境境配套套優(yōu)勢(shì)勢(shì)明顯顯，價(jià)價(jià)格較較低。。競(jìng)爭(zhēng)關(guān)關(guān)系新一代代C區(qū)外立面面：簡(jiǎn)約現(xiàn)現(xiàn)代園林景景觀：：法式園園林戶型：：二居、、三居居，明明廚明明衛(wèi)社區(qū)配配套：：社區(qū)商商業(yè)、、會(huì)所所營(yíng)銷(xiāo)手手段：：售樓處處包裝裝、樣樣板間間、圍圍檔、、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)、戶戶外高開(kāi)區(qū)區(qū)板塊塊代表表了保保定市市房地地產(chǎn)市市場(chǎng)發(fā)發(fā)展的的最高高水平平；產(chǎn)品：：項(xiàng)目成成規(guī)模模，大大盤(pán)集集中，，注重重產(chǎn)品品力的的打造造，注注重戶戶型創(chuàng)創(chuàng)新，，注重重園林林景觀觀的打打造；；營(yíng)銷(xiāo)：：注重售售樓處處營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)展示示，展展示效效果好好的項(xiàng)項(xiàng)目，，促銷(xiāo)銷(xiāo)效果果顯著著，實(shí)實(shí)現(xiàn)了了較高高的銷(xiāo)銷(xiāo)售均均價(jià)和和銷(xiāo)售售速度度，如如京南南一品品；客群：：吸引城城市中中高端端客戶戶，以以改善善型居居住需需求為為主，，客戶戶關(guān)注注社區(qū)區(qū)居住住舒適適度，，總價(jià)價(jià)承受受能力力強(qiáng)，，可接接受跨跨區(qū)域域置業(yè)業(yè)。高開(kāi)開(kāi)區(qū)區(qū)板板塊塊市市場(chǎng)場(chǎng)分分析析結(jié)結(jié)論論依托托資資源源：：依托托成成熟熟城城市市配配套套，，開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目以以老老市市區(qū)區(qū)為為核核心心向向周周邊邊擴(kuò)擴(kuò)散散分分布布；；產(chǎn)品品特特征征：：產(chǎn)品品形形式式普普遍遍為為板板式式高高層層，，產(chǎn)產(chǎn)品品創(chuàng)創(chuàng)新新力力不不夠夠；；客戶戶特特征征：：以地地緣緣型型客客戶戶為為主主，，對(duì)對(duì)價(jià)價(jià)格格敏敏感感，，對(duì)對(duì)景景觀觀資資源源要要求求較較低低；；價(jià)格格平平臺(tái)臺(tái)：：3200元/平米米。。代表表性性項(xiàng)項(xiàng)目目：：東儷儷灣灣、、加加森森理理想想城城東南南板板塊塊項(xiàng)目位置保定市天威東路1006號(hào)開(kāi)發(fā)商保定佰盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

占地面積90畝建筑面積65600平方米容積率1.09綠化率39%基礎(chǔ)礎(chǔ)信信息息規(guī)劃樓棟數(shù)總套數(shù)主力戶型面積戶型配比16棟70090-120平米--產(chǎn)品品信信息息目前在售產(chǎn)品現(xiàn)售價(jià)價(jià)格漲幅成交套數(shù)折扣信息板樓4100---建筑風(fēng)格建筑類型外立面現(xiàn)代簡(jiǎn)約

板式客群群說(shuō)說(shuō)明明項(xiàng)目目客客群群以以地地緣緣性性客客群群和和升升級(jí)級(jí)型型客客群群為為主主，，客客戶戶追求求社社區(qū)區(qū)環(huán)環(huán)境境和和產(chǎn)產(chǎn)品品品品質(zhì)質(zhì)，總總價(jià)價(jià)承承受受能能力力強(qiáng)強(qiáng)。。項(xiàng)目目信信息息銷(xiāo)售售信信息息東儷儷灣灣外立面面：現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)風(fēng)格，明彩彩涂料保溫溫隔熱。園林景觀：：把公園引進(jìn)進(jìn)小區(qū)內(nèi)，“七日休閑閑園”、““溪畔天籟籟園”擁?yè)碛羞\(yùn)動(dòng)、、休閑雙主主題公園。。戶型型：54㎡、79㎡、90㎡實(shí)用二居，，122㎡緊湊三居，，129㎡、138㎡雍闊三居，，滿足不同同家庭需求求，一梯兩戶南北通透透格局。營(yíng)銷(xiāo)手段：：售樓處包裝裝、圍檔、、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)報(bào)廣、戶外外項(xiàng)目位置長(zhǎng)城南大街西側(cè)，長(zhǎng)城老廠區(qū)北，卓雅豪庭南

開(kāi)發(fā)商保定市嘉森房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司占地面積一期7.52公頃建筑面積31萬(wàn)平米容積率3.29綠化率52%基礎(chǔ)信息規(guī)劃樓棟數(shù)總套數(shù)主力戶型面積戶型配比12棟080-140平米-產(chǎn)品信息目前在售產(chǎn)品現(xiàn)售價(jià)價(jià)格漲幅成交套數(shù)折扣信息高層3200

---建筑風(fēng)格建筑類型外立面學(xué)院主義建筑風(fēng)格

高層客群說(shuō)明項(xiàng)目客群以以地緣性客客群和升級(jí)級(jí)型客群為為主，客戶戶產(chǎn)品性價(jià)價(jià)比，總價(jià)價(jià)承受能力力較低。項(xiàng)目信息銷(xiāo)售信息加森理想城城外立面面：以現(xiàn)代學(xué)院院主義建筑筑風(fēng)格為建建造模板，建筑主體體為深咖色色園林景觀：：創(chuàng)新性的將將“架空層層”概念引引入社區(qū)，，三大開(kāi)敞敞式廣場(chǎng)和和8大組團(tuán)景觀觀，徜徉于于空中花園園之間.戶型型：主力戶型二二居、三居居，一梯兩兩戶南北通通透格局。。周邊配套：：會(huì)所、東風(fēng)風(fēng)公園、商業(yè)街、名校河北農(nóng)農(nóng)業(yè)大學(xué)、、保定一中中、保定二二中、保師師附小。婦婦幼、省醫(yī)醫(yī)院。營(yíng)銷(xiāo)手段：：售樓處包裝裝、圍檔、、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)報(bào)廣、戶外外東南板塊市市場(chǎng)分析結(jié)結(jié)論東南板塊依依托老城區(qū)區(qū)完善配套套，項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)向東、、向南延展展；產(chǎn)品：與高開(kāi)區(qū)板板塊相比，，在規(guī)劃布布局、園林林景觀、戶戶型創(chuàng)新等等方面與高高開(kāi)區(qū)板塊塊存在較大大差距；營(yíng)銷(xiāo)：整體營(yíng)銷(xiāo)水水平較低，，售樓處營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)展示不不足，宣傳傳物料單一一；客群：以地緣性客客戶為主，，主要為周周邊工作人人群首次購(gòu)購(gòu)房和原有有城市居民民居住升級(jí)級(jí)換房；少少量縣區(qū)客客戶；客戶戶置業(yè)關(guān)注注性價(jià)比，，對(duì)總價(jià)承承受能力較較低。依托資源：：本區(qū)域無(wú)強(qiáng)強(qiáng)勢(shì)資源依依托；產(chǎn)品特征：：項(xiàng)目以中小小規(guī)模為主主，產(chǎn)品品品質(zhì)有很大大提升空間間；客戶特征：：周邊地緣型型客戶為主主，對(duì)住宅宅總價(jià)敏感感，注重戶戶型功能；；價(jià)格平臺(tái)：：3400元/平米；代表性項(xiàng)目目：晨巍佳欣、、天成嘉園園、蘇堤杭杭城城西板塊——核心競(jìng)爭(zhēng)區(qū)區(qū)域晨巍佳欣天成嘉園蘇堤杭城項(xiàng)目位置蘇堤杭城位于新市區(qū)天威西路，天威集團(tuán)南區(qū)西行100米開(kāi)發(fā)商保定市康遠(yuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司占地面積176畝建筑面積30萬(wàn)平米容積率2.56綠化率36%基礎(chǔ)信息規(guī)劃樓棟數(shù)總套數(shù)主力戶型面積戶型配比20棟-80-135平米（一期）產(chǎn)品信息目前在售產(chǎn)品現(xiàn)售價(jià)價(jià)格漲幅成交套數(shù)折扣信息板樓、高層3300---建筑風(fēng)格建筑類型外立面現(xiàn)代中式小高層客群說(shuō)明項(xiàng)目客群以以地緣性客客群和升級(jí)級(jí)型客群為為主，客戶戶關(guān)注人文文環(huán)境，追追求產(chǎn)品品品質(zhì)。總價(jià)價(jià)承受能力力強(qiáng)。項(xiàng)目信息銷(xiāo)售信息蘇堤杭城外立面面：現(xiàn)代中式建建筑風(fēng)格，，建筑立面面簡(jiǎn)潔大方方，以灰、、白、青為為主色調(diào)。。建筑細(xì)部部采用傳統(tǒng)統(tǒng)建筑符號(hào)號(hào)。園林景觀：：寬200米的生態(tài)景景觀長(zhǎng)廊，，中式景觀觀園林，結(jié)結(jié)合侯河水水系，打造造水岸坡地地景觀。戶型型：80-90m2靈動(dòng)兩居，，100-110m2經(jīng)濟(jì)三居，，120-135m2優(yōu)雅三居的的優(yōu)化結(jié)構(gòu)構(gòu)。實(shí)用舒舒適，戶戶戶超大面寬，家家可可賞中心園園景。85%的超高得房房率。周邊配套：：中小學(xué):天威幼兒園園實(shí)驗(yàn)小小學(xué)天威校校區(qū)綜合合商場(chǎng):時(shí)代超市天天威店惠惠友超市樂(lè)樂(lè)凱大街店店醫(yī)院:市四院營(yíng)銷(xiāo)手段：：售樓處包裝裝、圍檔、、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)報(bào)廣、戶外外項(xiàng)目位置晨巍佳欣位于新市區(qū)天威西路山外園斜對(duì)面(二十六中對(duì)面)開(kāi)發(fā)商保定市晨巍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司占地面積82畝建筑面積185000平米容積率綠化率38%基礎(chǔ)信息規(guī)劃樓棟數(shù)總套數(shù)主力戶型面積戶型配比10棟-78-180平米產(chǎn)品信息目前在售產(chǎn)品現(xiàn)售價(jià)價(jià)格漲幅成交套數(shù)折扣信息高層3700---建筑風(fēng)格建筑類型外立面現(xiàn)代簡(jiǎn)約高層客群說(shuō)明項(xiàng)目客群以以地緣性客客群和升級(jí)級(jí)型客群為為主，客戶戶關(guān)注環(huán)境境，追求品品質(zhì)?？們r(jià)價(jià)承受能力力強(qiáng)。項(xiàng)目信息銷(xiāo)售信息晨巍佳欣外立面面：現(xiàn)代中式建建筑風(fēng)格，，建筑立面面簡(jiǎn)潔大方方，以灰、、白、青為為主色調(diào)。。建筑細(xì)部部采用傳統(tǒng)統(tǒng)建筑符號(hào)號(hào)。園林景觀：：楓林景觀。。戶型型：主力戶型二二居、三居居，戶型方方正。周邊配套：：地下停車(chē)位位，24小時(shí)監(jiān)控，，幼兒園，，會(huì)所，實(shí)實(shí)驗(yàn)小學(xué)，，二十六中中，二中分分校等，保保百購(gòu)物家家園，惠友友超市，建行行、工行、、農(nóng)行。營(yíng)銷(xiāo)手段：：售樓處包裝裝、圍檔、、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)報(bào)廣、戶外外該板塊為保保定市傳統(tǒng)統(tǒng)工業(yè)區(qū)所所在地，相相比其他板板塊，城市市污染嚴(yán)重重，居住氛氛圍較差；；產(chǎn)品：區(qū)域在售項(xiàng)項(xiàng)目多為中中小盤(pán)項(xiàng)目目，受項(xiàng)目目體量影響響，產(chǎn)品在在規(guī)劃布局局、園林景景觀方面未未能體現(xiàn)品品質(zhì)感；營(yíng)銷(xiāo)：整體營(yíng)銷(xiāo)水水平偏低，，營(yíng)銷(xiāo)展示示不足，宣宣傳物料匱匱乏，推廣廣渠道單一一；客群：以地緣性客客戶為主，，本區(qū)域工工作首次購(gòu)購(gòu)房及原住住戶居住升升級(jí)換房；；包含部分分周邊縣區(qū)區(qū)客戶；客客戶購(gòu)買(mǎi)看看重戶型功功能性及合合理性，對(duì)對(duì)總價(jià)敏感感，總價(jià)承承受能力較較低。城西板塊市市場(chǎng)分析結(jié)結(jié)論市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)：：本區(qū)域范圍圍內(nèi)在售項(xiàng)項(xiàng)目放量不不大，但近近期將面臨臨競(jìng)爭(zhēng)升級(jí)級(jí)，區(qū)域內(nèi)內(nèi)部未來(lái)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)將日趨趨激烈；競(jìng)爭(zhēng)層級(jí)：：區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)層層級(jí)較低，，項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)處于產(chǎn)品品競(jìng)爭(zhēng)層級(jí)級(jí)，部分項(xiàng)項(xiàng)目通過(guò)高高于平臺(tái)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)的產(chǎn)品品力獲得較較高的銷(xiāo)售售均價(jià)和去去化速度；；同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)：受容積率等等規(guī)劃條件件限制及客客戶購(gòu)買(mǎi)心心理限制，，主流產(chǎn)品品為高層板板樓，產(chǎn)品品同質(zhì)化競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)明顯；；產(chǎn)品創(chuàng)新不不足：項(xiàng)目產(chǎn)品力力打造主要要依托園林林規(guī)劃及戶戶型設(shè)計(jì)，，未能有效效創(chuàng)新，產(chǎn)產(chǎn)品打造存存在較大的的突破空間間；市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分分析結(jié)論因此，本案案一定要成成為區(qū)域的的明星個(gè)案案，即便不不是市場(chǎng)領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)者，我我們也需要要打造獨(dú)一一無(wú)二的特特點(diǎn)……四、物業(yè)發(fā)發(fā)展建議※項(xiàng)目定位※產(chǎn)品打造※園林景觀※社區(qū)配套一、項(xiàng)目差差異化定位位項(xiàng)目形象定定位保定首席低低碳時(shí)尚青青年社區(qū)定位關(guān)鍵詞詞：首席、、綠色、時(shí)時(shí)尚首席——前所未有的的，全新的的綠色——環(huán)保，節(jié)能能，科技時(shí)尚——年輕，新銳銳，活力，，現(xiàn)代感總體發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略與區(qū)域未來(lái)來(lái)產(chǎn)業(yè)調(diào)整整升級(jí)相及及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)分析及客客戶定位研研究相符合合，打造：：低碳時(shí)尚青青年社區(qū)本項(xiàng)目處于于城市“西西優(yōu)”發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略空空間中，區(qū)區(qū)域未來(lái)將將鼓勵(lì)清潔潔生產(chǎn)，吸吸納體育產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和綠色色產(chǎn)業(yè)。本項(xiàng)目所處處板塊項(xiàng)目目競(jìng)爭(zhēng)處于于產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)較低層級(jí)級(jí)，本案將將從區(qū)域競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎穎而出，城城市市場(chǎng)明明星項(xiàng)目。。哥本哈根氣氣候峰會(huì)之之后，世界界范圍內(nèi)低低碳經(jīng)濟(jì)被被認(rèn)為是未未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展的主流流，房地產(chǎn)產(chǎn)必將引發(fā)發(fā)一輪綠色色低碳發(fā)展展趨勢(shì)。案名推薦萊茵河畔萊茵河為德德國(guó)境內(nèi)主主干河流，，體現(xiàn)項(xiàng)目目新德式建建筑風(fēng)格；；本項(xiàng)目南側(cè)側(cè)侯河為城城市水系重重要河流，，暗喻項(xiàng)目目臨水而居居的優(yōu)雅環(huán)環(huán)境目標(biāo)客戶來(lái)來(lái)源地緣性客戶戶：客戶描述：年齡25-35歲，城市青青年才俊，，具備一定定的購(gòu)買(mǎi)力力職業(yè)：周邊廠區(qū)工工薪階層、、初級(jí)管理理階層，剛剛?cè)肼毠珓?wù)務(wù)員，文化化事業(yè)（教教育、廣告告、創(chuàng)意等等）的從業(yè)業(yè)者等置業(yè)關(guān)注點(diǎn)點(diǎn)：首次置業(yè)或或二次置業(yè)業(yè)，關(guān)注產(chǎn)產(chǎn)品功能與與居住品質(zhì)質(zhì)，認(rèn)可區(qū)區(qū)域未來(lái)發(fā)發(fā)展?jié)摿Ρ６ㄊ袇^(qū)客客戶：客戶描述：：年齡30-40歲，改善型型置業(yè)，處處于事業(yè)上上升期；追追求時(shí)尚個(gè)個(gè)性居所職業(yè)：周邊企事業(yè)業(yè)單位中層層管理階層層、保定市市域范圍內(nèi)內(nèi)泛公務(wù)員員、個(gè)體老老板置業(yè)關(guān)注點(diǎn)點(diǎn)：關(guān)注產(chǎn)品品品質(zhì)、休閑閑娛樂(lè)的便便利性周邊縣區(qū)客客戶：客戶描述：：地緣型客戶戶以外的其其它區(qū)域客客戶以及周周邊縣區(qū)青青年人置業(yè)關(guān)注點(diǎn)點(diǎn)：關(guān)注居住環(huán)環(huán)境、投資資升值潛力力客戶：周先生年齡32歲，變壓器器廠職工，，已婚，孩孩子2歲購(gòu)房承受能能力30-40萬(wàn)元；目前居住單單位職工宿宿舍，希望望提高居住住品質(zhì)，但但不想離單單位太遠(yuǎn)，，高開(kāi)區(qū)的的房子太貴貴，而且距距離太遠(yuǎn)，，上班不方方便；選擇高層或或小高層，，帶電梯，，不用爬樓樓梯；希望房子戶戶型合理，，面積在90左右的二居居，戶型最最好能通透透，采光好好；考慮孩子教教育，希望望能有幼兒兒園，附近近最好能有有小學(xué)。市場(chǎng)需求典型客戶訪訪談重視子女教教育、重視視功能住宅宅功能齊全全、就近置置業(yè)?？蛻簦簭埮磕挲g38歲，阜平縣縣公安系統(tǒng)統(tǒng)工作，孩孩子10歲，5年級(jí)購(gòu)房承受能能力40萬(wàn)以下來(lái)保定買(mǎi)房房子，主要要考慮孩子子就學(xué)需要要，另外，，以后退休休能來(lái)保定定居?。贿x擇高層或或小高層，，帶電梯，，不用爬樓樓梯；希望房子戶戶型合理，，面積在110-130之間的二居居或三居，，通透，采采光好；認(rèn)為保定房房?jī)r(jià)并不高高，有的縣縣的房子也也有2000多，還有上上漲空間，，買(mǎi)房也考考慮到保值值升值需要要。市場(chǎng)需求典型客戶訪訪談重視教育、、重視住宅宅的升值、、重視戶型型設(shè)計(jì)的通通透性。客戶：王艷艷客戶描述：：工作：保定定電視臺(tái)年齡：42看重開(kāi)發(fā)商商品牌，特別是華華中；看重房屋質(zhì)質(zhì)量；喜歡多層，，小高層也也行，高層23層左右能接接受，再高不行行；喜歡一梯兩兩戶南北通通透，一梯多戶不不接受；配套看重幼兒園的功能，，例如是不不是雙語(yǔ)的；認(rèn)為會(huì)有幾幾類人購(gòu)房房：大學(xué)畢業(yè)生生、年輕人人結(jié)婚、住住宅升級(jí)；同樣面積三三居比二居居更適合；；對(duì)飄窗有需求，但但是心里較較矛盾，飄飄窗大采光光好，但是是冬天不保保暖。市場(chǎng)需求典型客戶訪訪談重視教育、、重視住宅宅的升值、、重視戶型型設(shè)計(jì)的通通透性。影響本區(qū)域域客戶購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)要素第一要素——總價(jià)區(qū)間：：目標(biāo)客戶戶對(duì)價(jià)格敏敏感，總價(jià)價(jià)承受能力力較低，在在30-40萬(wàn)之間；第二要素——便利交通：：在本區(qū)域域內(nèi)工作生生活，不考考慮跨區(qū)域域置業(yè)，對(duì)對(duì)項(xiàng)目可達(dá)達(dá)性要求高高；第三要素——產(chǎn)品品質(zhì)：：要求戶型型功能齊全全，安排合合理功能空空間，具備備一定的創(chuàng)創(chuàng)新性；第四要素——生活配套：：有基本生生活配套，，注重基礎(chǔ)礎(chǔ)教育配套套。區(qū)域市場(chǎng)客客群極為重重視居住的的便利性，，對(duì)住宅總總價(jià)敏感，，重視戶型型功能及基基礎(chǔ)教育配配套。市場(chǎng)需求客戶研究結(jié)結(jié)論小太陽(yáng)之家家城市新銳城市精英頤養(yǎng)天年33-42歲38-50歲28-45歲60歲以上二人世界25-34歲剛剛步入工作崗位不久，事業(yè)處于起步階段，首次置業(yè)為主，較為關(guān)心價(jià)格重視首付，小戶型是其置業(yè)首選。事業(yè)處于穩(wěn)穩(wěn)步發(fā)展期期，剛剛成成立的三口口之家，以以子女為家家庭核心，，對(duì)產(chǎn)品的的功能性有有了初步的的認(rèn)識(shí)，重視周邊配配套仍然較為關(guān)關(guān)心價(jià)格大大部分首次次置業(yè)小部部分為二次次置業(yè)，經(jīng)經(jīng)濟(jì)型和舒舒適型兩居居是其置業(yè)業(yè)首選。在事業(yè)上得得到一定成成功，講究究社區(qū)配套套完善性、、產(chǎn)品功能能性，對(duì)產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)有有一定認(rèn)識(shí)識(shí)，有追求求品牌的行行為，對(duì)生生活有很高高的期望值值，重視投資，均以再次次置業(yè)提升升生活品質(zhì)質(zhì)為主，購(gòu)房目的性性強(qiáng)在事業(yè)上獲獲得成功重視物業(yè)綜綜合服務(wù)性性、產(chǎn)品功能性性、產(chǎn)品配配套，對(duì)產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)認(rèn)認(rèn)識(shí)深刻重視產(chǎn)品園園林、周邊邊環(huán)境、醫(yī)醫(yī)療配套服服務(wù)等市場(chǎng)需求本項(xiàng)目客群群定位集中中在二人世世界及小太太陽(yáng)之家目標(biāo)客群初初步定位客群定位二、產(chǎn)品競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力打造造項(xiàng)目總體規(guī)規(guī)劃建議總占地面積5.02公頃總建筑面積162400平方米容積率3.24住宅總建筑面積155900平方米商業(yè)總建筑面積5200平方米幼兒園建筑面積1300平方米29層高層住宅宅沿街底商2層27層高層住宅宅18層高層住宅宅項(xiàng)目建筑風(fēng)風(fēng)格建議簡(jiǎn)約、純粹粹的德式純純凈主義風(fēng)風(fēng)格外形簡(jiǎn)練、、現(xiàn)代、充充滿活力，，色彩大膽膽而時(shí)尚立面表現(xiàn)立面簡(jiǎn)約，，線條挺拔拔，突出簡(jiǎn)簡(jiǎn)潔的線條條，用直線線條的造型型，讓建筑筑大膽出位位，簡(jiǎn)約而而不簡(jiǎn)單。。色彩搭配年輕、躍動(dòng)動(dòng)、亮麗的的色彩，鮮鮮艷、出挑挑，富有變變化，極具具視覺(jué)震撼撼力戶型配比建建議房型建筑面積(M2)比例一居50-6015％二居70-8040％三居90-110120-13540％5％戶型建議——一梯四戶戶型：兩居居70-80平米戶型建議——一梯三戶三居：90-110平米兩居：75平米產(chǎn)品力塑造造產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)點(diǎn)一：大陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)和陽(yáng)光光房空中花園：：拉近家與與自然的距距離，贈(zèng)送送面積提高高附加值陽(yáng)光房間：：享受陽(yáng)光光的沐浴，，享受舒適適人生運(yùn)用大陽(yáng)臺(tái)臺(tái)和陽(yáng)光房房，使小高高層低密度度化，增加加與自然親親密接觸和和居住情趣趣產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)點(diǎn)二：180度/270度凸窗180度外飄窗，，景觀主臥臥270度外飄窗，，向南向西西均可欣賞賞景觀落地凸窗，，增強(qiáng)室內(nèi)內(nèi)空間，并并提高附加加值。倒凸窗贈(zèng)送180度/270度凸窗增加加可使用空空間，提高高舒適度；；左右錯(cuò)/南北錯(cuò)的露露臺(tái)使戶型型成為性價(jià)價(jià)比殺手。。產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)點(diǎn)三：兩代代居戶型考慮本項(xiàng)目目客群定位位，設(shè)置部部分兩代居居戶型，可可分可合，，既能解決決養(yǎng)老及子子女看護(hù)問(wèn)問(wèn)題，又能能保持兩代代間的私密密性一居（50平米）+二居（80平米）=三居（130平米）產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)點(diǎn)四：步入入式陽(yáng)臺(tái)（（凸窗）

步入式景觀凸窗室內(nèi)地面步入式陽(yáng)臺(tái)步入式景觀凸窗步入式陽(yáng)臺(tái)利用落地凸凸窗的特性性，設(shè)置步步入式陽(yáng)臺(tái)臺(tái)，模糊的的陽(yáng)臺(tái)同房房間區(qū)分，，步入式陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)的設(shè)置置可根據(jù)使使用者的喜喜好選擇安安裝。產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)點(diǎn)五：創(chuàng)新新供暖方式式燃?xì)饽K機(jī)機(jī)組供暖，，體積小，，每臺(tái)機(jī)組組供建筑面面積100平方米使用用。這種方方式的初投投資低于城城市集中供供熱配套費(fèi)費(fèi)，采暖運(yùn)運(yùn)行費(fèi)用與與集中供熱熱費(fèi)用基本本持平，供供暖效果優(yōu)優(yōu)于集中供供熱。產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)點(diǎn)六：創(chuàng)新新建筑工藝藝二次結(jié)構(gòu)采采用會(huì)呼吸吸的石膏砌砌塊，減少少了室內(nèi)的的濕作業(yè)，，提高了工工期，降低低了整體荷荷載，每平平方米降低低鋼材用量量0.35公斤左右。。石膏砌塊塊具有較好好的隔音保保溫效果及及調(diào)節(jié)濕度度效果；與與其它砌塊塊比，由于于墻身厚度度減小，所所以建筑物物有效使用用面積至少少可增加5%以上。產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)點(diǎn)七：新風(fēng)風(fēng)置換系統(tǒng)統(tǒng)每個(gè)衛(wèi)生間間和廚房?jī)?nèi)內(nèi)各設(shè)置1個(gè)排氣口，，每個(gè)客廳廳、臥室等等房間內(nèi)設(shè)設(shè)置若干個(gè)個(gè)新風(fēng)槽；；室內(nèi)90%以上的空間間實(shí)現(xiàn)自然然通風(fēng)；室室內(nèi)空氣質(zhì)質(zhì)量達(dá)到二二級(jí)。大風(fēng)量（375m3/h）運(yùn)行時(shí)耗耗電70W；小風(fēng)量（（160m3/h）運(yùn)行時(shí)耗耗電30W。產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)點(diǎn)八：光導(dǎo)導(dǎo)照明系統(tǒng)統(tǒng)采用光導(dǎo)照照明系統(tǒng)，，為地下車(chē)車(chē)庫(kù)提供6~8小時(shí)以上的的照明。從從黎明到黃黃昏,甚至是雨天天或陰天,光導(dǎo)照明系統(tǒng)統(tǒng)導(dǎo)入室內(nèi)內(nèi)的光線都都十分充足足，從而可可以減少白白天室內(nèi)電電耗。地下車(chē)庫(kù)光光導(dǎo)照明照明系統(tǒng)原原理示意三、園林景景觀園林風(fēng)格建議采用現(xiàn)現(xiàn)代風(fēng)格的的園林做法法，以現(xiàn)代代幾何圖案案式的景觀觀和綠化設(shè)設(shè)計(jì)，輔以以形體簡(jiǎn)潔潔、富有創(chuàng)創(chuàng)意的園林林小品。為達(dá)到綠化化與水景相相交融的效效果，建議議園林要有有立體感，，適當(dāng)?shù)亩讯淹猎炱隆?、造景，以以增加景觀觀的立體層層次感和空空間變幻感感。綠化植被小型景觀喬喬木用于點(diǎn)點(diǎn)綴組團(tuán)空空間或視線線和景觀隔隔離。銀杏杏等高大喬喬木可形成成活動(dòng)場(chǎng)所所的標(biāo)志景景觀，為小小區(qū)增添成成熟與深邃邃。同時(shí)利利用大面積積草坪和修修剪后的灌灌木營(yíng)造現(xiàn)現(xiàn)代、雅致致的園林景景觀。水系處理為控制管理理成本，建建議本項(xiàng)目目核心景觀觀局部以淺淺水系手法法做水景，，采用硬底底淺水水景景，用花崗崗巖、水泥泥、瓷磚等等作為底部部。景觀創(chuàng)意廣廣場(chǎng)結(jié)合水水岸風(fēng)情廣場(chǎng)是整個(gè)個(gè)項(xiàng)目景觀觀營(yíng)造的靈靈魂所在。。廣場(chǎng)不僅僅要追求時(shí)時(shí)尚和經(jīng)濟(jì)濟(jì)，更要與與吸引業(yè)主主駐足賞憩憩，而水景景、創(chuàng)意小小品和噴泉泉的加入更更給中心廣廣場(chǎng)增添了了時(shí)尚新鮮鮮活力，避避免了旱地地廣場(chǎng)單一一、乏味的的缺點(diǎn)。道路系統(tǒng)建議采用水水泥地、彩彩色地磚與與綠地自然然相連，在在綠地和硬硬質(zhì)地面的的分界處采采用連續(xù)的的燈光裝飾飾，在晚間間可以取到到良好的燈燈光效果和和親和力。。加強(qiáng)道路路對(duì)景觀綠綠化的引導(dǎo)導(dǎo)性，增加加道路曲折折變化和坡坡度設(shè)置，，使之更具具變幻和空空間層次感感。廊架與道路的有機(jī)結(jié)合水系與道路和諧統(tǒng)一

建筑小品小品進(jìn)一步步強(qiáng)化塑造造社區(qū)的時(shí)時(shí)尚氣息和和居住氣息息，同時(shí)又又增加了景景觀的創(chuàng)意意性，增加加了趣味，，形成一道道道獨(dú)特的的風(fēng)景。社區(qū)標(biāo)志系系統(tǒng)將公共設(shè)施施景觀化，，可以大大大提升小區(qū)區(qū)的品質(zhì)和和形象。一套專屬于于本社區(qū)的的標(biāo)識(shí)系統(tǒng)統(tǒng)是社區(qū)文文化的外在在表現(xiàn)。通通過(guò)精致、、具有文化化氣息的門(mén)門(mén)牌號(hào)、道道路指示牌牌、公共垃垃圾桶等設(shè)設(shè)置，充分分體現(xiàn)了社社區(qū)的文化化內(nèi)涵和品品味，提升升了項(xiàng)目的的整體層次次。四、社區(qū)配配套商業(yè)配套商業(yè)定位：：時(shí)尚風(fēng)情商商業(yè)街結(jié)合項(xiàng)目整整體定位，，融入時(shí)尚尚文化元素素，打造時(shí)時(shí)尚風(fēng)情商商業(yè)街；同同時(shí)具有購(gòu)購(gòu)物、便利利、服務(wù)的的多元化功功能，滿足足本社區(qū)居居民需求。。富江路沿街街商業(yè)現(xiàn)狀狀富江路沿街街商業(yè)以便便利店、送送水站、診診所、小餐餐飲及中介介等社區(qū)便便利商業(yè)為為主，商業(yè)業(yè)形象差，，缺乏特色色商業(yè)及合合理引導(dǎo)。。風(fēng)情街效果果示意時(shí)尚風(fēng)情街街建筑風(fēng)格格應(yīng)適當(dāng)融融入現(xiàn)代時(shí)時(shí)尚建筑元元素。教育配套根據(jù)項(xiàng)目客群群定位，本項(xiàng)項(xiàng)目將著力打打造一所雙語(yǔ)語(yǔ)幼兒園，為為孩子提供滿滿足2種語(yǔ)言發(fā)展的的教育環(huán)境。。社區(qū)會(huì)所社區(qū)會(huì)所風(fēng)格格應(yīng)體現(xiàn)項(xiàng)目目特質(zhì)，與項(xiàng)項(xiàng)目整體風(fēng)格格相吻合臺(tái)球廳育兒輔導(dǎo)圖書(shū)室精品餐飲會(huì)所功能示意意健身俱樂(lè)部茶吧物業(yè)管理國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的物物業(yè)管理模式式：24小時(shí)不間斷細(xì)細(xì)微服務(wù)主動(dòng)的服務(wù)意意識(shí)互動(dòng)的溝通平平臺(tái)全方位管理體體系保安加密巡視視24小時(shí)保潔社區(qū)、室內(nèi)空空間安防示意意安裝實(shí)例照片五、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)濟(jì)測(cè)算※分期策略※測(cè)算結(jié)果分期開(kāi)發(fā)策略略總體策略：項(xiàng)目地塊較小小，應(yīng)充分利利用地塊特性性，充分挖掘掘項(xiàng)目?jī)r(jià)值，，在保證居住住舒適度的前前提下，盡量量提高項(xiàng)目容容積率；項(xiàng)目開(kāi)發(fā)分期期：根據(jù)保定市場(chǎng)場(chǎng)在售項(xiàng)目去去化速度，并并考慮市場(chǎng)的的不確定風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，本項(xiàng)目共共分三期開(kāi)發(fā)發(fā)完成開(kāi)發(fā)順序：本著充分挖掘掘項(xiàng)目?jī)r(jià)值及及施工合理性性的原則，同同時(shí)考慮甲方方取地順序，，項(xiàng)目將先期期開(kāi)發(fā)A地塊；然后由由南向北依次次開(kāi)發(fā)。已辦理使用權(quán)權(quán)土地：16畝由南向北，順順序開(kāi)發(fā)測(cè)算取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)土地成本：100萬(wàn)元/畝前期工程費(fèi)：：60元/平米建安工程費(fèi)：：高層1800元/平米市政配套費(fèi)：：100元/平米小區(qū)配套費(fèi)：：100元/平米財(cái)務(wù)費(fèi)用：一一年期貸款利利率5.31%營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用：銷(xiāo)銷(xiāo)售額的2%營(yíng)業(yè)稅及附加加：銷(xiāo)售額的的5.5%土地增值稅：：應(yīng)納稅增值值額的30%企業(yè)所得稅：：營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的的25%項(xiàng)目名稱總額（萬(wàn)元）單價(jià)(元/㎡)占總投資比例土地成本7755.86481.4315.46%前期工程費(fèi)974.4060.481.94%建安工程29154.001809.6858.11%基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)3248.00201.616.47%管理費(fèi)1001.2962.152.00%不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)1031.3364.022.06%其他費(fèi)用1624.00100.813.24%財(cái)務(wù)費(fèi)用792.7649.211.58%土地增值稅166.6310.340.33%銷(xiāo)售費(fèi)用1174.4872.902.34%銷(xiāo)售稅金及附加3247.44201.586.47%合

計(jì)50170.193114.23100.00%開(kāi)發(fā)總投資估估算項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總投投資額約為5個(gè)億，其中土土地成本占比比15.46%，建安成本占占比58.11%。銷(xiāo)售收入估算算

建筑面積（萬(wàn)平米）銷(xiāo)售均價(jià)（元/平米）回款（萬(wàn)元）住宅15.59360056124商業(yè)0.5250002600合計(jì)16.11——58724項(xiàng)目總銷(xiāo)售收收入約為6個(gè)億，其中住住宅銷(xiāo)售收入入56124萬(wàn)元，商業(yè)銷(xiāo)銷(xiāo)售收入2600萬(wàn)元。項(xiàng)目利潤(rùn)估算算項(xiàng)目投資凈利利潤(rùn)為6415萬(wàn)元，投資凈凈利潤(rùn)率率為為12.79%。項(xiàng)目計(jì)算公式

金額（萬(wàn)元）銷(xiāo)售收入

58724.00開(kāi)發(fā)成本

44788.88銷(xiāo)售費(fèi)用

1174.48銷(xiāo)售稅金及附加

3247.44財(cái)務(wù)費(fèi)用

792.76土地增值稅

166.63利潤(rùn)總額(1)-(2)-(3)-(4)-(5)-(6)8553.81所得稅

2138.45凈利潤(rùn)(6)-(7)6415.36投資利潤(rùn)率利潤(rùn)/總投資17.05%投資凈利潤(rùn)率凈利潤(rùn)/總投資12.79%六、整體營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)思路※整體戰(zhàn)略※營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)※展示策略整體營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略略以高于區(qū)域市市場(chǎng)平臺(tái)的營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)力，迅速速樹(shù)立項(xiàng)目中中高端時(shí)尚社社區(qū)的形象；；以區(qū)域平臺(tái)價(jià)價(jià)格入市，實(shí)實(shí)現(xiàn)快速銷(xiāo)售售，保障現(xiàn)金金流安全，中中后期逐漸高高于平臺(tái)均價(jià)價(jià)。高舉低打戰(zhàn)略略價(jià)格策略根據(jù)整體營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)戰(zhàn)略，在保保證銷(xiāo)售速度度的前提下：：以本區(qū)域平臺(tái)臺(tái)價(jià)格開(kāi)盤(pán)，，“低開(kāi)高走走，穩(wěn)步提升升”，適當(dāng)當(dāng)增加購(gòu)買(mǎi)緊緊迫感2010年5月-2010年12月2011年1月-2011年6月價(jià)格進(jìn)度2011年7月-2011年12月中段升溫變頻快跑開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)引爆關(guān)注持續(xù)熱銷(xiāo)平穩(wěn)收官總體銷(xiāo)售目標(biāo)標(biāo)進(jìn)度目標(biāo)：18個(gè)月內(nèi)，完成項(xiàng)目整整體銷(xiāo)售價(jià)格目標(biāo)：實(shí)實(shí)現(xiàn)整盤(pán)均價(jià)價(jià)3600元/平方米回款目標(biāo)：實(shí)實(shí)現(xiàn)約6個(gè)億的整體回款目目標(biāo)

建筑面積（萬(wàn)平米）銷(xiāo)售均價(jià)（元/平米）回款（萬(wàn)元）住宅15.59360056124商業(yè)0.5250002600合計(jì)16.11——58724展示策略——圍擋展示策略——銷(xiāo)售中心展示策略——銷(xiāo)售中心項(xiàng)目銷(xiāo)售中心心應(yīng)設(shè)置展板板及模型，展展示項(xiàng)目創(chuàng)新新供暖方式及及其他低碳技技術(shù)的應(yīng)用。。展示策略——樣板間項(xiàng)目樣板間整整體風(fēng)格以現(xiàn)現(xiàn)代時(shí)尚為主主，符合項(xiàng)目目目標(biāo)客戶定定位，展示客客戶未來(lái)生活活場(chǎng)景。樣板間必須對(duì)對(duì)本項(xiàng)目的低低碳措施，如如新風(fēng)系統(tǒng)、、供熱系統(tǒng)進(jìn)進(jìn)行展示，引引導(dǎo)客戶體驗(yàn)驗(yàn)項(xiàng)目低碳生生活方式。新風(fēng)系統(tǒng)地面面進(jìn)氣口燃?xì)饽K機(jī)組組應(yīng)用示意傾城尚德?tīng)I(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)理念營(yíng)銷(xiāo)理念一：：團(tuán)隊(duì)制勝傾城尚德?lián)碛杏袘?zhàn)斗力極強(qiáng)強(qiáng)的的團(tuán)隊(duì)，，共有員工130余人，平均年年齡25歲，99%以上的員工為為公司自己培培養(yǎng)。以“勤勤奮、愛(ài)心、、自信、進(jìn)取取和團(tuán)隊(duì)精神神”的文化理理念追求每一一次操盤(pán)的巨巨大成功。營(yíng)銷(xiāo)理念二：：精準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)傾城尚德專業(yè)業(yè)服務(wù)地產(chǎn)領(lǐng)領(lǐng)域5年，積累了完完備的、精確確的客戶數(shù)據(jù)據(jù)庫(kù)，建立了了系統(tǒng)的營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)體系，針對(duì)對(duì)不同項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)展精準(zhǔn)有效效的營(yíng)銷(xiāo)。營(yíng)銷(xiāo)理念三：：細(xì)節(jié)營(yíng)銷(xiāo)傾城尚德的營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)善于于挖掘產(chǎn)品任任何一個(gè)細(xì)微微賣(mài)點(diǎn)，銷(xiāo)售售培訓(xùn)常抓不不懈，重視同同每一位客戶戶的交流和溝溝通，從小處處體現(xiàn)完善的的服務(wù)理念，，實(shí)現(xiàn)成功銷(xiāo)銷(xiāo)售的目標(biāo)。。傾城城尚尚德德?tīng)I(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)理理念念營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)理理念念四四：：服服務(wù)務(wù)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)“服服務(wù)務(wù)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)””的的核核心心是是討討論論服服務(wù)務(wù)工工作作與與市市場(chǎng)場(chǎng)提提升升的的關(guān)關(guān)系系，，傾傾城城尚尚德德內(nèi)內(nèi)部部廣廣泛泛推推行行這這種種營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)策策略略。。就就目目前前保保定定市市場(chǎng)場(chǎng)而而言言，，競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)已已演演變變?yōu)闉橐灰淮未胃?jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)和和二二次次競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)。。作作為為對(duì)對(duì)以以產(chǎn)產(chǎn)品品、、價(jià)價(jià)格格等等基基本本元元素素為為主主的的一一次次競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)，，我我們們致致力力于于對(duì)對(duì)產(chǎn)產(chǎn)品品二二次次競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)———服務(wù)務(wù)咨咨詢?cè)兒秃褪凼酆蠛蠓?wù)務(wù)體體系系的的重重新新搭搭建建，，用用““以以客客生生客客””的的營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)原原理理，，推推動(dòng)動(dòng)個(gè)個(gè)案案銷(xiāo)銷(xiāo)售售。。營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)理理念念五五：：價(jià)價(jià)值值營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)傾城城尚尚德德奉奉行行的的““價(jià)價(jià)值值營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)””是是指指通通過(guò)過(guò)提提供供最最有有價(jià)價(jià)值值的的產(chǎn)產(chǎn)品品和和服服務(wù)務(wù)，，創(chuàng)創(chuàng)造造新新的的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)。?！啊皟r(jià)價(jià)值值營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)””包包括括有有形形競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)體體系系（（即即產(chǎn)產(chǎn)品品層層面面）），，無(wú)無(wú)形形競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)體體系系（（即即品品牌牌、、形形象象和和服服務(wù)務(wù)等等）），，我我們們會(huì)會(huì)在在產(chǎn)產(chǎn)品品開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)、、品品牌牌形形象象等等方方面面進(jìn)進(jìn)行行創(chuàng)創(chuàng)新新和和提提高高，，優(yōu)優(yōu)化化機(jī)機(jī)制制競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)的的群群體體組組合合，，拉拉開(kāi)開(kāi)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)差差異異，，不不斷斷開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)新新的的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)活活力力。。營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)理理念念六六：：品品牌牌連連動(dòng)動(dòng)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)以橫橫向向營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)方方式式，，傾傾城城尚尚德德會(huì)會(huì)充充分分促促進(jìn)進(jìn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)品品牌牌、、項(xiàng)項(xiàng)目目品品牌牌及及代代理理品品牌牌等等的的連連盟盟互互動(dòng)動(dòng)，，取取得得銷(xiāo)銷(xiāo)售售外外圍圍資資源源的的突突破破與與更更新新，，對(duì)對(duì)社社會(huì)會(huì)資資源源最最大大化化的的利利用用，，提提升升品品牌牌影影響響力力及及市市場(chǎng)場(chǎng)滲滲透透性性。。對(duì)對(duì)于于保保定定項(xiàng)項(xiàng)目目而而言言，，高高端端品品牌牌間間的的互互動(dòng)動(dòng)聯(lián)聯(lián)盟盟帶帶來(lái)來(lái)快快捷捷且且顯顯性性的的市市場(chǎng)場(chǎng)效效應(yīng)應(yīng)，，是是凸凸現(xiàn)現(xiàn)期期房房?jī)r(jià)價(jià)值值的的實(shí)實(shí)效效路路徑徑之之一一。?？蛻魬糍Y資料料庫(kù)庫(kù)06-09年以以來(lái)來(lái)積積累累的的50000余份份房房地地產(chǎn)產(chǎn)（（包包含含別別墅墅、、公公寓寓、、普普通通住住宅宅、、商商業(yè)業(yè)等等））購(gòu)購(gòu)房房客客戶戶、、十十萬(wàn)萬(wàn)余余份份車(chē)車(chē)主主客客戶戶名名單單。。經(jīng)典典案案例例庫(kù)庫(kù)傾城城尚尚德德服服務(wù)務(wù)項(xiàng)項(xiàng)目目經(jīng)經(jīng)典典案案例例分分析析與與技技術(shù)術(shù)總總結(jié)結(jié)。。傾城城尚尚德德特特色色營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)管管理理系系統(tǒng)統(tǒng)項(xiàng)目目數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)庫(kù)庫(kù)傾城城尚尚德德在在保保定定掌掌握握各各住住宅宅類類房房地地產(chǎn)產(chǎn)在在售售項(xiàng)項(xiàng)目目動(dòng)動(dòng)態(tài)態(tài)跟跟蹤蹤資資料料（（每每周周/月/季度度/年））。。宏觀觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)庫(kù)庫(kù)從1997年至至今今的的全全國(guó)國(guó)、、北北京京及及河河北北、、山山西西、、內(nèi)內(nèi)蒙蒙古古等等重重點(diǎn)點(diǎn)城城市市的的相相關(guān)關(guān)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)。。項(xiàng)目目策策劃劃經(jīng)經(jīng)理理總部部策策劃劃組組項(xiàng)目目總總監(jiān)監(jiān)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)管管理理核核心心現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)銷(xiāo)銷(xiāo)售售核核心心策劃劃助助理理項(xiàng)目目銷(xiāo)銷(xiāo)售售經(jīng)經(jīng)理理銷(xiāo)售售一一組組銷(xiāo)售售二二組組銷(xiāo)售售主主管管3名銷(xiāo)銷(xiāo)售售代代表表銷(xiāo)售售主主管管3名銷(xiāo)銷(xiāo)售售代代表表項(xiàng)目目助助理理銷(xiāo)售售保保障障體體系系關(guān)于于新新中中式式風(fēng)風(fēng)格格的的探探討討附件件：：什么么是是新新中中式式情感感表表達(dá)達(dá)的的中中國(guó)國(guó)化化生活活需需要要的的現(xiàn)現(xiàn)代代化化現(xiàn)代代建建筑筑手手法法中式式建建筑筑元元素素現(xiàn)代代生生活活流流線線與與傳傳統(tǒng)統(tǒng)建建筑筑精精粹粹水水乳乳交交融融新中中式式的的優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)保持持了了傳傳統(tǒng)統(tǒng)建建筑筑的的精精髓髓，，又又有有效效地地融融合合了了現(xiàn)現(xiàn)代代建建筑筑元元素素與與現(xiàn)現(xiàn)代代設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)因因素素，，改改變變了了傳傳統(tǒng)統(tǒng)建建筑筑的的功功能能使使用用。。增強(qiáng)了建筑的的識(shí)別性和個(gè)性性。新中式發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)狀做的較好的項(xiàng)項(xiàng)目一般為別別墅、類別墅墅產(chǎn)品；高層層、小高層項(xiàng)項(xiàng)目中鮮見(jiàn)成成功萬(wàn)科第五園北京觀塘塘上海九間堂堂北京禧福匯云山詩(shī)意人人家新中式賣(mài)什么么中國(guó)化的情感感表達(dá)傳統(tǒng)文化回歸歸中國(guó)情結(jié)居住價(jià)值認(rèn)可可文化與情感新中式的客戶戶認(rèn)可中國(guó)文化化，認(rèn)可傳統(tǒng)統(tǒng)文化的老外外、高知階層層、儒商……如果本案一定定要引入新中中式建筑風(fēng)格格，我們認(rèn)為為應(yīng)該從以下下幾個(gè)方