XXXX年重慶新銳國際項目寫字樓營銷推廣提案

新銳國際項目營銷推廣提案銘斯特地產(chǎn)2010年04月謹(jǐn)呈：重慶市**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

本報告通過對項目自身的深入思考與分析，從項目營銷整體戰(zhàn)略角度出發(fā)，通過對周邊市場環(huán)境深入的市場調(diào)研分析并結(jié)合近期房地產(chǎn)市場的追蹤，對項目提出營銷策劃工作總體思路，并在此思路指導(dǎo)下作出營銷階段劃分及階段工作總體戰(zhàn)略部署。由于未來市場具有多變性，項目實際操作過程中仍將根據(jù)實際情況對營銷思路進(jìn)行一定調(diào)整，相應(yīng)戰(zhàn)術(shù)也將隨之進(jìn)行調(diào)整。本報告?zhèn)戎赜陧椖空w營銷工作戰(zhàn)略思路，各階段項目推廣與銷售細(xì)節(jié)執(zhí)行案將在執(zhí)行過程中進(jìn)一步深入細(xì)化。前言

按照新銳國際項目的建筑規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計，借助項目周邊優(yōu)越的資源優(yōu)勢，項目的馬到成功需要的內(nèi)外條件還有哪些？我們應(yīng)該怎樣借助已有的資源優(yōu)勢將項目包裝得更加完美無缺？并且盡可能小的遇到市場阻力，與周邊項目形成差異化競爭優(yōu)勢，樹立本項目高品質(zhì)、高性價比項目的形象，來獲得消費者的首肯和認(rèn)可？銘斯特經(jīng)過綜合評估，同時根據(jù)以往操作項目的經(jīng)驗，我們認(rèn)為：“在自身條件充分具備的情況下，合理有效的推廣方式和包裝手段加上銘斯特獨特的營銷模式及高效的案場執(zhí)行力，將是本項目成功開發(fā)必須的關(guān)鍵問題?！盢O.1項目情況：新銳國際（暫定推廣名）位于北部新區(qū)人和立交橋旁，項目北面毗鄰太湖西路路與潤都世紀(jì)、東原中央美地項目隔路相望，南臨泰山大道，東靠重慶著名高檔別墅區(qū)“比利華豪園”，西面正對北回歸線項目。本項目總用地面積11313.2平方米，總建筑面積62164.7平方米，其中住宅建筑面積18560.54平方米，辦公樓建筑面積27784.56平方米，商業(yè)建筑面積4117.6平方米，地下車庫11259平方米。由1棟30層住宅樓和1棟26層辦公樓組成，住宅戶型為套內(nèi)45.24平米純躍層設(shè)計。我們項目發(fā)展的前世今生......我們項目發(fā)展的前世今生......項目地比華利豪園潤都世紀(jì)中央美地北回歸線項目環(huán)境NO.2項目周邊配套：

1、交通：城市公交暢通迅達(dá)，119路、125路、125B路、126路、133路、149路、208路、601路、602A路、606路、607路、821路等數(shù)十條公交線路瞬時通達(dá)主城各區(qū)；輕軌3號線(在建)、軌道交通環(huán)線(規(guī)劃中)、軌道交通5號線(規(guī)劃中)咫尺連接本項目；10分鐘直抵江北核心觀音橋商圈，與繁華觸手可及。距龍頭寺汽車站、火車站僅3分鐘車程，距江北國際機(jī)場約20分鐘車程。2、商業(yè)生活配套：遠(yuǎn)東百貨、茂業(yè)百貨、新世界百貨、新世紀(jì)百貨等百貨商場以及項目配備的商業(yè)配套豐富了人們的購物需求

。3、教育：人民小學(xué)幼兒園（規(guī)劃中）、耀華MI嬰幼兒園；新牌坊小學(xué)、人和小學(xué)、人民小學(xué)；渝高中學(xué)、金科巴蜀中學(xué)、觀音橋?qū)嶒炛袑W(xué)等

4、醫(yī)療、衛(wèi)生：高新園人民醫(yī)院、北城醫(yī)院、人和醫(yī)院等。我們項目發(fā)展的前世今生......關(guān)于住宅樓運作的思考……………..………優(yōu)勢分析（Strength）S1項目位于北部新區(qū)核心發(fā)展區(qū)，地理優(yōu)勢明顯，具較強(qiáng)市場競爭力；S2小戶型躍層設(shè)計，總價得到控制，易于炒作吸引目標(biāo)客戶；S3項目交通便捷、通達(dá)度高，添加項目競爭力；S4項目周邊生活配套設(shè)施齊全，凸顯項目市場競爭性；S5教育配套齊全，學(xué)校知名度較高，具較強(qiáng)市場競爭性；S6項目規(guī)模較小，易于操作，短期內(nèi)可實現(xiàn)快速回落資金，開發(fā)風(fēng)險較低。項目SOWT分析如何客觀認(rèn)識我們的項目？......項目SOWT分析如何客觀認(rèn)識我們的項目？......……………..………劣勢分析（Weakness）W1市場客觀存在的價格抗性的劣勢；W2項目自身景觀及配套設(shè)施相對較少；W3項目規(guī)模較小，不利于樹立規(guī)?；?、品牌化開發(fā)形象。W4項目周邊商業(yè)環(huán)境不夠濃厚，使得本項目商業(yè)部分操作有一定難度?！?.…………………………………………………機(jī)會點分分析（Opportunity）O1城市中心心區(qū)可開開發(fā)地塊塊的逐步步減少和和新地王王的不斷斷出現(xiàn)，，直接促促進(jìn)重慶慶市地價價和房價價的上漲漲，對于于本項目目的價格格走高，，會起到到積極作作用；O2目前項目目所處區(qū)區(qū)域可售售項目產(chǎn)產(chǎn)品很少少，而小小戶型項項目歷來來為區(qū)域域熱銷產(chǎn)產(chǎn)品，本本項目的的開發(fā)正正好滿足足了市場場需求；O3隨隨著重慶慶交通的的進(jìn)一步步完善，，城鄉(xiāng)一一體化進(jìn)進(jìn)程的加加快，釋釋放出大大量的消消費需求求。O4符符合青年年消費者者需求的的戶型設(shè)設(shè)計和銘銘斯特地地產(chǎn)獨特特的“復(fù)復(fù)合營銷銷模式””使項目目有機(jī)會會獲得較較高的回回報；項目SOWT分析如何客觀觀認(rèn)識我我們的項項目？......…………………………………………………………..…………………………………………………威脅點分分析（Threat））T1政政府針對對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的宏宏觀政策策調(diào)控變變動性威威脅；T2新新建競品品項目與與已有競競爭項目目分流客客戶威脅脅；T3其其他區(qū)域域同質(zhì)項項目分流流客戶的的威脅；；項目SOWT分析如何客觀觀認(rèn)識我我們的項項目？......我們的競競爭對手手是誰，，他們的的打法如如何？......………………………………………………………………………………………………………通過對周周邊項目目的調(diào)研研，我們們發(fā)現(xiàn)小小區(qū)域范范圍內(nèi)已已基本無無與本項項目存在在直接競競爭的小小戶型項項目。而而能與本本項目住住宅存在在競爭的的是大區(qū)區(qū)域范圍圍內(nèi)的同同類型項項目。故故本章對對周邊競競爭項目目不做大大的分析析。本項目住住宅作為為針對城城市新貴貴群體——青年階階層量身身定制的的戶型，，只要制制定出合合理的項項目定位位、價格格定位。。最大化化的挖掘掘項目賣賣點、規(guī)規(guī)避不利利因素外外，同時時配合銘銘斯特地地產(chǎn)獨特特的“行行銷+坐坐銷”的的營銷方方式，即即可以以以非常小小的廣告告投入獲獲得非常常大的項項目利潤潤。我們項目目的目標(biāo)標(biāo)客戶群群體在哪哪？......目標(biāo)客群群（最大范范圍）：：21～30周歲歲上班一族族多從事AD、IT、媒媒體、營營銷、金金融證券券、投資資服務(wù)、、信息類類等大多多數(shù)人來來自于重重慶三北北區(qū)域（（江北、、渝北、、北部新新區(qū)）。。?？埔陨仙蠈W(xué)歷，，其中以以高學(xué)歷歷人群為為主，特特別是女女性人群群。她們們思想比較較開放、、活躍、、崇尚自自由，對對新事物物接受較較快。他他們有自自己的工工作，思思想，生生活方式式。我們項目目的目標(biāo)標(biāo)客戶群群體在哪哪？......目標(biāo)客群群描述◎時尚尚——因因為年輕輕，不可可避免的的因素；；◎渴望望自由———因為為朝九晚晚六的刻刻板與年年輕的心心的沖突突；◎不穩(wěn)穩(wěn)——從從事行業(yè)業(yè)大多為為服務(wù)業(yè)業(yè)，人員員流動頻頻繁；◎歸屬屬——離離開家鄉(xiāng)鄉(xiāng)，漂在在城市，，渴望尋尋求一種種歸屬感感；◎感性性——學(xué)學(xué)歷較高高，容易易被一些些莫名其其妙地東東西打動動；◎感情情——幾幾年重慶慶生活，，對這座座城市有有著無法法丟棄的的情感。。我們項目目的目標(biāo)標(biāo)客戶群群體在哪哪？......目標(biāo)客群群深步分析析1）、對對于生活活的渴望望披星戴月月也許有有些夸張張，但是是日升即即進(jìn)辦公公室，出出屋時如如果可以以看到太太陽的尾尾巴就已已可以慶慶幸了。。很多人在在感嘆：：這年頭頭只有生生存，沒沒有生活活！2）、對對于成功功的渴望望如饑似渴渴，當(dāng)然然，在這這個物質(zhì)質(zhì)時代，，成功就就意味著著金錢、、地位、、美女、、名車、、豪宅，，可以不不用低頭頭，可以以一擲千千金。3）、對對于自由由的渴望望租房，漂漂泊，房房東的窺窺視，鄰鄰居的吵吵鬧，讓讓自由的的心煩躁躁不安。。擁有自自己的私私人居所所，自然然可以隨隨心所欲欲的享受受生活。。4）、對于時時尚的熱衷對個性化、新新鮮事物熱衷衷，容易受周周邊事物影響響，容易沖動動性購買行為為。我們項目的目目標(biāo)客戶群體體在哪？......目標(biāo)客戶家庭特征征1、家庭人口口結(jié)構(gòu)：單身貴族、甜甜蜜的二人世世界、丁克家家庭；2、支付能力力：購房支付能力力有限；3、購房目的的：棲身居所、獨獨立空間、工工作場所；4、對戶型的的要求：空間多變、有有鮮明的個性性和創(chuàng)新，空空間功能靈活活多變；我們項目的目目標(biāo)客戶群體體在哪？......目標(biāo)市場接受受關(guān)鍵詞總價——成為決定定性因素，無無論對于投資資還是自住者者；地段——消費者非非常注重工作作、生活便利利，所以交通通狀況也是購購房決策的重重要影響因素素；投資——隨著重慶慶的快速發(fā)展展，特別是北北部新區(qū)、兩兩江新區(qū)、保保稅港區(qū)的確確立，區(qū)域小小戶型已經(jīng)成成為投資的重重要產(chǎn)品，購購買人群中，，投資客戶比比例又出現(xiàn)上上升趨勢；性價比——物業(yè)管理要求求周到，社區(qū)區(qū)配套注重交交流性，對綠綠化環(huán)境等要要求相對較低低，性價比高，，周邊生活配配套齊全。居住——戶型結(jié)構(gòu)構(gòu)設(shè)計的好壞壞會直接影響響到消費者進(jìn)進(jìn)行購房決策策。消費者希希望空間布局局合理，生活活方便，適合合人體功能學(xué)學(xué)原理，居住住舒適又不浪浪費。我們項目的目目標(biāo)客戶群體體在哪？......通過對周邊區(qū)區(qū)域小戶型客客戶來源的分分析，結(jié)合本本項目自身條條件，我司認(rèn)為，本本項目住宅的的目標(biāo)客戶來來源主要由以以下幾方面構(gòu)構(gòu)成：1、主要來源源項目的目標(biāo)客客戶主要來自自：※江北、渝北北、北部新區(qū)區(qū)等區(qū)域內(nèi)首首次置業(yè)自住住或作為婚房房的青年階層層；※江北、渝北北、北部新區(qū)區(qū)，看好項目目區(qū)域發(fā)展的的投資性客戶戶；2、補(bǔ)充來源源項目的目標(biāo)客客戶有可能來來自：※外地來渝工工作并打算定定居項目區(qū)域域的外來中高高收入人員；；※重慶其他區(qū)區(qū)看重區(qū)域發(fā)發(fā)展前景的投投資性客戶；；我們?nèi)绾芜\籌籌帷幄在競爭爭中取勝？......NO.1運營戰(zhàn)略綜合考慮到項項目特質(zhì)（規(guī)規(guī)模較?。?，本著降低運運營成本和實實現(xiàn)合理利潤潤的原則，我我司認(rèn)為本項項目的營銷推推廣工作應(yīng)在在傳統(tǒng)方式上上進(jìn)行創(chuàng)新。。在此，銘斯特特地產(chǎn)建議：：本項目可采用用銘斯特獨有有的“行銷+坐銷銷”的銷售模式，，“主動出擊””進(jìn)行項目宣傳傳和一對一的的客戶推介，，將項目目標(biāo)標(biāo)客戶群進(jìn)行行深度挖掘。。同時，以最最低的宣傳推推廣成本，精精選最佳項目目宣傳推廣方方式，集中優(yōu)優(yōu)勢資源進(jìn)行行項目宣傳。。通過銘斯特特強(qiáng)有力的銷銷售執(zhí)行力，，實現(xiàn)項目最最佳的投資利利潤。我們?nèi)绾芜\籌籌帷幄在競爭爭中取勝？......NO.2關(guān)于案名的思思考案名是一種觀觀念總結(jié)、精精神體現(xiàn)、形形象凝華老子《道德經(jīng)經(jīng)》的開篇就就有一句話，，叫“道可道，非非常道；名可名，非常名名”，可見“名””的分量，非非同一般。本項目地處新新牌坊傳統(tǒng)富富人區(qū)內(nèi)，戶戶型設(shè)計為小小戶型。而原原先的案名“富港港天地”過于于普通，不能能凸顯項目的的產(chǎn)品特征，，又無法說明項目的區(qū)區(qū)位優(yōu)勢，不不利于本項目目在市場上的的推廣。因此此，本公司建議在進(jìn)行行項目推廣時時用一個全新新的推廣名。。我們?nèi)绾芜\籌籌帷幄在競爭爭中取勝？......我們的案名◎要與眾不同◎要凸顯個性◎要擁有內(nèi)涵◎要拋卻繁瑣◎要有回味感我們?nèi)绾芜\籌籌帷幄在競爭爭中取勝？......案名建議主選案名（整整體）：新銳國際案名釋義：新銳：寓意產(chǎn)品最新新潮、最時尚尚格調(diào)的特質(zhì)質(zhì)，可滿足消消費階層的消費喜好。同時也寓意意本項目是專專門為“新銳銳階層”量身身打造的高品質(zhì)項目。?！靶落J國際””充分表達(dá)出項項目國際化、、精品化建筑筑特質(zhì)，具有強(qiáng)烈的時代特特征，可牢牢牢抓住目標(biāo)消消費者的目光光。其他備選案名名：菁英時代MOMA·城我們?nèi)绾芜\籌籌帷幄在競爭爭中取勝？......住宅樓案名：：GOGO鈦度度案名釋義：GOGO：80后時尚新新一代的代名名詞，即時尚尚又充滿著活活力。使項目住宅一推推上市場即可可引起目標(biāo)消消費群體的共共鳴，為項目目住宅的宣傳推廣奠定定良好的基礎(chǔ)礎(chǔ)。鈦度：通“態(tài)度”，，寓意青年人人對生活空間間、對獨立、、自我的一種生活態(tài)度度。同時，鈦鈦為一種銀灰灰色的稀有金金屬，給人很很酷，很炫的感覺，很很貼近青年人人的性格喜好好。其他備選案名名：美好時光麥樂匯我們?nèi)绾芜\籌籌帷幄在競爭爭中取勝？......NO.3項目定位市場定位//////重慶北·新青青年時尚躍動動生活館重慶北：第一時間指出本項目位于于重慶北部新新區(qū)核心地段段；新青年時尚躍躍動生活館：：指項目是一個匯匯聚時尚、獨獨立、個性青青年群體的聚集地地，展示個性性生活主張是是生活在這里里的青年人的的基本標(biāo)準(zhǔn)。同時，突顯出出項目產(chǎn)品特特征～“躍層，立體體生活空間戶戶型”。我們?nèi)绾芜\籌籌帷幄在競爭爭中取勝？......形象定位//////買平方住立方方，給你有層層次的享受空空間！可以作為項目目的推廣語，，給市場一個個明確的印象象：“買平方住立方，給給你有層次的的享受空間””，一語直接接詮釋了住在在“GOGO鈦鈦度”里你可可獲得的空間間享受，你可可以按照發(fā)揮揮自己的想象打扮自己己的愛窩、不不必受到平面面空間的約束束，讓生活立立體起來。你可以以自由安排工工作時間、輕輕松應(yīng)對各種種消費賬單。。生活在“GOGO鈦度””里就預(yù)示著著時尚、獨立立、個性與輕輕松將陪伴左右。。我們?nèi)绾芜\籌籌帷幄在競爭爭中取勝？......客群定位//////懂得享受生活活的新銳階層層新銳階層：他們大多比較較年輕，沒有有很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)濟(jì)基礎(chǔ)，但他他們注重自我我享受，繁華華的都市讓他他們渴望擁有有一個屬于自自己的自由獨獨立的生活空空間。我們?nèi)绾芜\籌籌帷幄在競爭爭中取勝？......階段廣告宣傳傳語：※“鋼骨柔情情、精彩人生生”※“買平方住住立方，實用用率140％％”※“價格往低低處想空空間往高處處想”※“坐在樓梯梯的拐角享享受一個人的的咖啡時光”※“45平米米躍動小家*我倆的的甜蜜空間”※“上下間??動靜分區(qū)??躍動生活真真精彩”※“多彩城市市還原GOGO生活”※“我的個性性鈦度，我的的GOGO生生活”我們?nèi)绾芜\籌籌帷幄在競爭爭中取勝？......NO.4價格定位策略略根據(jù)對重慶房房地產(chǎn)市場的的調(diào)研及對本本項目的SWOT分析，，本項目在定價上宜宜采取比較定定價法，在樣樣本處理上，，同本項目在在區(qū)域與產(chǎn)品最接近的的是潤都世紀(jì)紀(jì)。通過項目目對比分析，，本項目相對對優(yōu)勢明顯，由于潤都都世紀(jì)已售罄罄，因而其銷銷售價格參考考價值不大，，因而具體價格還應(yīng)以以當(dāng)前市場小小戶型即時銷銷售價格為參參考。由于本本項目開盤距離現(xiàn)在還還有一段時間間，市場會有有較多變數(shù)，，實際價格執(zhí)執(zhí)行方案有待對市場進(jìn)進(jìn)行進(jìn)一步追追蹤、分析后后再作確定。。我們?nèi)绾芜\籌籌帷幄在競爭爭中取勝？......NO.5營銷推廣建議議推售策略：根據(jù)對周邊項項目產(chǎn)品分析析，結(jié)合本項項目實際情況況（本項目只只有266套住宅），銘銘斯特建議本本項目采取統(tǒng)統(tǒng)一推售的策策略：我們?nèi)绾芜\籌籌帷幄在競爭爭中取勝？......推廣總原則：：只選對的，不選貴的。集中火力，重重點打擊，做足幾點，以以點帶面。我們?nèi)绾芜\籌籌帷幄在競爭爭中取勝？......推廣渠道：A、常規(guī)推廣廣渠道：報紙紙媒體+手機(jī)機(jī)媒體+戶外外媒體+網(wǎng)絡(luò)絡(luò)媒體;B、精確制導(dǎo)導(dǎo)推廣渠道：：針對項目所在在區(qū)域目標(biāo)客客群進(jìn)行宣傳傳單派發(fā)；針對項目區(qū)域域在售項目同同質(zhì)看房客戶戶宣傳單派發(fā)發(fā)；針對觀音橋商商圈、步行街街、寫字樓潛潛在目標(biāo)客戶戶宣傳單派發(fā)發(fā)；C、深度挖掘掘直銷渠道：：針對成交客戶戶資料進(jìn)行研研析，利用直直銷形式帶動動“聯(lián)動置業(yè)業(yè)”活動開展展；D、情景營銷銷、體驗營銷銷、親情營銷銷PR活動渠渠道：利用認(rèn)購、開開盤等主題活活動開展來增增進(jìn)客戶對項項目生活價值值認(rèn)知利用良好人際際傳播，促進(jìn)進(jìn)聯(lián)動置業(yè)活活動開展。報紙廣告網(wǎng)絡(luò)廣告網(wǎng)絡(luò)廣告短信廣告銷售人員與客客戶“一對一一”的顧問式式直銷模式建立項目VI系統(tǒng)路邊指示牌銷售現(xiàn)場導(dǎo)視視GOGO鈦度度·八月八日閃耀登場GOGO鈦度度·67889888外墻宣傳條幅幅樣板房展示接待中心展示示房交會展示我們?nèi)绾芜\籌籌帷幄在競爭爭中取勝？......營銷節(jié)奏安排排第四階段:熱銷期第三階段:開盤第二階段:VIP認(rèn)購期第一階段:蓄勢期第五階段:沖刺期第一階段：蓄蓄勢期（2010年年5月底--7月初）第二階段：VIP認(rèn)購期期（2010年年7月初--開盤前）第三階段：開開盤（2010年年8月8日周周日）第四階段：熱熱銷期（開盤后--2010年年8月底）第五階段：沖沖刺期（2010年年8月底--9月中）僅為計劃性建建議,還需按按項目運營實際情況實時時調(diào)整節(jié)奏.我們?nèi)绾芜\籌籌帷幄在競爭爭中取勝？......各階段營銷工工作安排第一階段：蓄蓄勢期（2010年年5月下--7月初)實現(xiàn)推廣目標(biāo)標(biāo)：以高調(diào)媒體推推廣方式提升升項目形象，，蓄積意向購購買人群；主要推廣渠道道：重慶晨報+現(xiàn)場圍墻廣廣告+DM宣宣傳單+步行行街宣傳+短短信廣告+搜搜房網(wǎng)、大渝渝網(wǎng)信息廣告告+售樓處情情景包裝+看看房指示牌工程配合：售樓處裝飾完完畢，正式投投入使用。銷售配合：銷售隊伍組建建完畢，銷售售物料齊全，，對外公布項項目信息。我們?nèi)绾芜\籌籌帷幄在競爭爭中取勝？......第二階段：VIP卡認(rèn)購購期（2010年年7月初--開盤前)實現(xiàn)推廣目標(biāo)標(biāo)：確定房源完畢畢并對外公布布，通過VIP卡認(rèn)購活活動篩選有效效客戶，通過過購卡選房環(huán)環(huán)節(jié)過濾出真真實購買人群群。并通過加加大報紙廣告告、銷售現(xiàn)場場情景營銷等等渠道提升項項目的附加價價值。主要推廣渠道道：重慶晨報+樓樓體廣告+DM宣傳單+步行街宣傳傳+短信廣告告主訴求點：發(fā)布VIP卡卡認(rèn)購活動信信息、“鋼骨骨柔情，精彩彩人生--GOGO鈦度度”。PR活動：GOGO鈦度度，我的生活活主張——VIP卡卡認(rèn)購活動銷售配合：明確房源，相相應(yīng)價格體系系建立，具備備銷售條件。。我們?nèi)绾芜\籌籌帷幄在競爭爭中取勝？......第三階段：開開盤（2010年年8月8日周周日)實現(xiàn)推廣目標(biāo)標(biāo)：利用開盤活動動，組織已辦辦卡的客戶簽簽訂認(rèn)購合同同，積聚人氣氣，烘托現(xiàn)場場氣氛，通過過炒作吸引更更多目標(biāo)客群群的關(guān)注，從從而為聯(lián)動置置業(yè)提供發(fā)展展平臺。推廣渠道：重慶晨報+樓樓體廣告+DM宣傳單+步行街宣傳傳+短信廣告告主訴求點：當(dāng)日開盤活動動相關(guān)事宜PR活動：GOGO鈦度度開盤活動，精精裝樣板區(qū)同同期開放SP活動：開盤特別大禮禮包，送全套套裝修方案。。工程配合：精裝樣板間完完成。銷售配合：具備簽訂認(rèn)購購合同的條件件，有條不紊紊的組織客戶戶簽訂認(rèn)購合合同。我們?nèi)绾芜\籌籌帷幄在競爭爭中取勝？......第四階段：熱熱銷期（開盤后--2010年年8月底)實現(xiàn)推廣目標(biāo)標(biāo)：借開盤熱銷態(tài)態(tài)勢，加大銷銷售力度，形成良好的口口碑，提升項項目形象。主要推廣渠道道：DM宣傳單步步行街宣傳主訴求點：“我的個性鈦鈦度，我的GOGO生活活”SP活動：開心鄰里--客戶推薦我們?nèi)绾芜\籌籌帷幄在競爭爭中取勝？......第五階段：沖沖刺期（2010年年8月底—9月中)實現(xiàn)推廣目標(biāo)標(biāo)：延續(xù)熱銷態(tài)勢勢，進(jìn)一步強(qiáng)化化項目高品質(zhì)質(zhì)樓盤形象主要推廣渠道道：DM宣傳單主訴求點：“GOGO鈦鈦度，時尚青青年首席藏品品”我們在競爭角角逐中勝出的的必備條件有有哪些？......1、加強(qiáng)銷售售與策劃的溝溝通，策劃時時時關(guān)注項目目銷售動態(tài)，，有問題第一一時間協(xié)商解解決；2、加強(qiáng)執(zhí)行行力，在戰(zhàn)略略大方向確定定后，開發(fā)商商充分放權(quán)，，具體戰(zhàn)術(shù)執(zhí)執(zhí)行由具體人人負(fù)責(zé)，按照照營銷推廣計計劃，運用““坐銷+直銷銷”主動出擊擊的銷售方式式，第一時間間完成銷售任任務(wù)量；3、明確施工工進(jìn)度，與營營銷推廣節(jié)點點配合，以此此取信市場與與目標(biāo)客群；；4、加強(qiáng)銷售售人員的專業(yè)業(yè)培訓(xùn)，提高高談判技巧與與成交能力。。我們的營銷推推廣費用如何何預(yù)算？......預(yù)算營銷推廣廣費用的目標(biāo)標(biāo)（住宅）根據(jù)GOGO鈦度度項目的2010年全案營營銷推廣方案案，特制定如如下營銷推廣廣費用報告，，對全案預(yù)計計所需支出的的費用進(jìn)行一一個全盤的費費用統(tǒng)籌計劃劃，從而實現(xiàn)現(xiàn)少投入高實實效的最終目目標(biāo)。1我們的營銷推推廣費用如何何預(yù)算？......2項目營銷推廣廣費用預(yù)算結(jié)合本項目具具體情況，本本著提升企業(yè)業(yè)知名度和完完成項目銷售售的目的，銘銘斯特地產(chǎn)針針對GOGO鈦度量身制制定了項目營營銷推廣費用用預(yù)算：住宅總銷售額額：18560.54㎡㎡×7000元/㎡=1.3億元(預(yù)估銷售額額)營銷推廣費用用建議：1.3億元元×0.6%=78萬元單位營銷推廣廣費用：78萬元÷18560.54㎡=42元/㎡關(guān)于辦公樓運作的思考對項目辦公樓樓規(guī)劃的認(rèn)識識對項目辦公樓樓規(guī)劃的認(rèn)識識辦公樓位于項項目西南面，，總樓層26層，單層建建筑面積約1070平米米左右。全樓樓設(shè)計豪華大大廳，設(shè)有6部高速客運運電梯和一部部消防電梯，，同時每層均均設(shè)計了男女女衛(wèi)生間和前前室。是專為為大中型企業(yè)業(yè)量身定制的的高級別專業(yè)業(yè)商務(wù)辦公場場所。隨著北部新區(qū)區(qū)成為中國第第三新區(qū)，越越來越多的中中大型企業(yè)看看好重慶的發(fā)發(fā)展，選擇到到重慶投資。。而商務(wù)辦公公樓作為企業(yè)業(yè)進(jìn)行商務(wù)辦辦公，企業(yè)實實力展示的一一個重要場所所，其投資價價值也越來越越受到投資者者的追捧。本本項目樓層面面積的設(shè)計能能很好滿足大大中型企業(yè)的的需要，因此此我司對其開開發(fā)前景非常常樂觀。優(yōu)勢分析析（Strength）S1區(qū)區(qū)位優(yōu)勢勢：項目位于于重慶北北部新區(qū)區(qū)人和立立交旁，，距江北北區(qū)CBD與渝渝中區(qū)CBD都都非常近近，這些些大大提提升了項項目的商商業(yè)價值值；S2交通優(yōu)勢勢：項目外就就時城市市主干道道—民安安大道，，并緊鄰鄰渝宜高高速、機(jī)機(jī)場高速速入口，，到主城城各區(qū)及及周邊區(qū)區(qū)縣都十十分便捷捷；S3建建筑規(guī)劃劃優(yōu)勢：：項目整體體規(guī)劃科科學(xué)、合合理、先先進(jìn)、現(xiàn)現(xiàn)代，豪豪華入戶戶大廳、、玻璃幕幕墻、專專屬通道道，營造造出尊貴貴辦公環(huán)環(huán)境；S4大大環(huán)境優(yōu)優(yōu)勢：“兩江新新區(qū)”的的建立和和大重慶慶城市規(guī)規(guī)劃的發(fā)發(fā)展，將將極大的的促進(jìn)重重慶房地地產(chǎn)的發(fā)發(fā)展，由由此必將將帶來強(qiáng)強(qiáng)大的消消費熱潮潮。項目SOWT分析對項目辦辦公樓規(guī)規(guī)劃的認(rèn)認(rèn)識劣勢分析析（Weakness）W1區(qū)域同類類競爭市市場的強(qiáng)強(qiáng)力促銷銷：項目上市市后，其其它周邊邊的競爭爭項目必必定會采采取相對對的應(yīng)對對措施，，來分解解顧客，，截流人人群，以以達(dá)到爭爭取客戶戶資源，，促進(jìn)自自己項目目銷售的的目的，，這對項項目的銷銷售是一一個不利利消息；；所以在在實際操操作過程程中，應(yīng)應(yīng)考慮到到此因素素，做出出合理調(diào)調(diào)控，掌掌握好廣廣告及促促銷手段段的節(jié)奏奏和強(qiáng)度度，以達(dá)達(dá)到對項項目銷售售的推廣廣促進(jìn)；；W2區(qū)域異類類競爭項項目的客客戶分流流項目大區(qū)區(qū)域內(nèi)具具有較好好的地理理優(yōu)勢的的商業(yè)或或商住一一體項目目，均有有很大的的搶奪客客戶資源源的實力力，對投投資性客客戶資源源形成搶搶奪和分分流，這這是項目目銷售的的一個必必須面對對和解決決的問題題；對項目辦辦公樓規(guī)規(guī)劃的認(rèn)認(rèn)識機(jī)會點分分析（Opportunity）O1隨隨著兩江江新區(qū)的的掛牌成成立，北北部新區(qū)區(qū)商務(wù)辦辦公需求求不斷加加大，為為項目的的銷售創(chuàng)創(chuàng)造了良良好的環(huán)環(huán)境；O2項項目規(guī)模模不大，，在合理理有效的的營銷策策略下，，可實現(xiàn)現(xiàn)快速招招商，快快速銷售售的目的的，較低低了運作作風(fēng)險；；O3商商務(wù)辦公公樓的高高回報，，促使越越來越多多的投資資客看好好了該領(lǐng)領(lǐng)域的投投資。投投資性需需求的加加大降低低了項目目運作的的風(fēng)險性性；O4符符合經(jīng)營營者需求求的產(chǎn)品品設(shè)計和和滿足投投資者總總價控制制的產(chǎn)品品規(guī)劃，，以及銘銘斯特地地產(chǎn)獨特特的“復(fù)復(fù)合營銷銷模式””使項目目有機(jī)會會快速實實現(xiàn)銷售售目的。。對項目辦辦公樓規(guī)規(guī)劃的認(rèn)認(rèn)識威脅點分分析（Threat））T1政政府針對對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的宏宏觀政策策調(diào)控變變動性威威脅；T2新新建競品品項目與與已有競競爭項目目分流客客戶威脅脅；T3其其他區(qū)域域同質(zhì)項項目分流流客戶的的威脅；；對項目辦辦公樓規(guī)規(guī)劃的認(rèn)認(rèn)識項目的目目標(biāo)客戶戶在哪里里？NO.1項目目標(biāo)標(biāo)客戶描描述針對本項項目的市市場研究究發(fā)現(xiàn)，，項目的的目標(biāo)客客戶群可可劃分為為“自用型型客戶””和“投投資型客客戶兩類。自用型客客戶主要是指指被項目目周邊的的環(huán)境，，物業(yè)形形態(tài)所吸吸引而購購買下來來作為企企業(yè)自己己辦公的的產(chǎn)生的的消費性性目標(biāo)客客戶。投資型客客戶是指被項項目的主主要區(qū)位位優(yōu)勢、、廣告宣宣傳、價價格誘惑惑、發(fā)展展前景所所吸引的的投資性性客戶。。項目的目目標(biāo)客戶戶在哪里里？NO.2項目目標(biāo)標(biāo)客戶細(xì)細(xì)分研究究自用型客客戶：這類客戶戶是項目目重點公公關(guān)客戶戶，他們們主要是是出于企企業(yè)發(fā)展展的需要要進(jìn)行購購買，因因此特別別關(guān)注項項目所處處的位置置、建筑筑規(guī)劃設(shè)設(shè)計、產(chǎn)產(chǎn)品價格格。特別別是對場場地的規(guī)規(guī)格要求求較高，，因此可可在項目目前期進(jìn)進(jìn)行訪談?wù)劊M(jìn)行行定做式式建設(shè)。。項目的目目標(biāo)客戶戶在哪里里？投資型客客戶：這類客戶戶主要是是看好商商務(wù)辦公公樓的投投資前景景，出于于該類產(chǎn)產(chǎn)品具有有較大投投資價值值的考慮慮進(jìn)行購購買。該該類客戶戶在投資資時比較較理性，，對項目目的區(qū)位位價值、、交通環(huán)環(huán)境、發(fā)發(fā)展前景景和銷售售價格都都非常關(guān)關(guān)注。因因此在銷銷售上應(yīng)應(yīng)特別注注重對產(chǎn)產(chǎn)品的投投資分析析，同時時利用有有效的促促銷手段段完成產(chǎn)產(chǎn)品的銷銷售。我們?nèi)绾魏芜\籌帷帷幄在競競爭中取取勝？NO.1運營戰(zhàn)略略綜合考慮慮項目規(guī)規(guī)模、規(guī)規(guī)劃特點點本著降降低運營營風(fēng)險和和實現(xiàn)合合理利潤潤的原則則，我司司認(rèn)為本本項目的的營銷推推廣工作作應(yīng)采取取“針對對性媒體體渠道宣宣傳+多多種銷售售方式配配合”的的方法進(jìn)進(jìn)行。以以自用者者較為滿滿意的產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計計和投資資者較為為滿意的的投資回回報吸引引其投資資置業(yè)，，從而最最終實現(xiàn)現(xiàn)項目最最佳銷售售的目的的。我們?nèi)绾魏芜\籌帷帷幄在競競爭中取取勝？NO.2案名建議議主推案名名：鼎峰案名釋義義：鼎峰：通“頂峰峰”，代代表的一一種高度度，寓意意項目寫寫字樓的的區(qū)位高高度、產(chǎn)品高度度、價值值高度等等特質(zhì)。。同時““鼎”代代表的就就是權(quán)威威和至尊尊，使得項目寫寫字樓一一公開就就能給人人以巨大大的震撼撼。其他備選選案名：：尚座我們?nèi)绾魏芜\籌帷帷幄在競競爭中取取勝？NO.3項目定位位市場定位位//////北部中心心·私有有化甲級級辦公樓樓我們?nèi)绾魏芜\籌帷帷幄在競競爭中取取勝？形象定位位//////鼎峰，讓讓辦公成成為一種種享受我們?nèi)绾魏芜\籌帷帷幄在競競爭中取取勝？NO.4營銷推廣廣階段性性建議：：第一階段段：尋找找客戶定定做式生生產(chǎn)及銷銷售(項項目導(dǎo)入入期)此階段為為項目初初期階段段，可充充分運用用合適的的公關(guān)人人員積極極尋找對地地塊所屬屬區(qū)域有有辦公需需求的企企事業(yè)單單位進(jìn)行行定做式式建設(shè)。我們?nèi)绾魏芜\籌帷帷幄在競競爭中取取勝？第二階段段：尋找找大型客客戶進(jìn)行行整售(項目導(dǎo)導(dǎo)入期)主動招商商確定大大客戶名名單，通通過小組組公關(guān)形形式尋找找大型客客戶進(jìn)行整整售談判判，并在在友好協(xié)協(xié)商下滿滿足大客客戶在工工程結(jié)構(gòu)構(gòu)、企業(yè)冠名名等合理理且可行行的需求求，促進(jìn)進(jìn)成交，，從而降降低開發(fā)發(fā)的資金壓力力和規(guī)避避市場風(fēng)風(fēng)險。我們?nèi)绾魏芜\籌帷帷幄在競競爭中取取勝？第一及第第二階段段一般處處于項目目導(dǎo)入期期，此階階段宣傳傳的意義義在于對項項目進(jìn)行行預(yù)熱，，引起社社會關(guān)注注，為后后期宣傳傳及銷售售做鋪墊。因因此本階階段以企企業(yè)新聞聞策劃為為主要宣宣傳方式式。該階段我我們將采采用人員員銷售的的方法，，在這個個時間段段用電話和物業(yè)業(yè)論證會會的方式式讓更多多的目標(biāo)標(biāo)人群參參與進(jìn)來來，讓產(chǎn)產(chǎn)品在小范圍圍進(jìn)行測測試同時時完成產(chǎn)產(chǎn)品推廣廣前的形形象定位位，降低低市場風(fēng)險。。我們?nèi)绾魏芜\籌帷帷幄在競競爭中取取勝？第三階段段：全面面銷售階階段(開開盤期、、強(qiáng)銷期期)在此期間間，項目目主體結(jié)結(jié)構(gòu)封頂頂，項目目以準(zhǔn)現(xiàn)現(xiàn)房姿態(tài)態(tài)推向市市場。開盤盤期，此此階段以以導(dǎo)入期期為基礎(chǔ)礎(chǔ)進(jìn)一步步擴(kuò)大項項目知名名度，并在在企業(yè)新新聞策劃劃的基礎(chǔ)礎(chǔ)上進(jìn)一一步增加加了硬性性廣告，，且廣告發(fā)布布頻率有有所增加加。強(qiáng)銷期，，綜合運運用大眾眾媒體(重慶主主流報紙紙、廣播播)進(jìn)一一步提高提升升產(chǎn)品形形象。各各項銷售售工具全全部到位位。此時時的廣告告投放以硬性性廣告為為主，針針對主要要賣點做做純銷售售式廣告告，同時時和銷售有力力配合，，促成更更高的成成交額，，減輕收收尾工作作的壓力力。并發(fā)揮軟軟性文章章的理性性訴求配配合宣傳傳，為后后期工作作做準(zhǔn)備備。通過參加加各種公公司的會會議及運運用前期期積累的的客戶數(shù)數(shù)據(jù)進(jìn)行行行業(yè)掃蕩蕩，完成成客戶意意向庫的的整理收收集開始始CRM管理，，定期進(jìn)行客戶戶維護(hù)。。我們?nèi)绾魏芜\籌帷帷幄在競競爭中取取勝？第四階段段：散售售為主，，租賃為為輔，消消化尾房房(持續(xù)續(xù)期、收收尾期)在本階段，項項目內(nèi)外裝基基本完成，進(jìn)進(jìn)入現(xiàn)房入住住階段。此階段工作主要要以散售為主主，租賃為輔輔。持續(xù)期主要廣廣告策略為：：利用報紙做做已成交客戶戶證言式廣告，以維持消消費者的記憶憶度，增強(qiáng)買買家和潛在消消費者的信心心。收尾期主要采采?。好}沖式式發(fā)布策略，，減少發(fā)布頻頻率，但維持較長的發(fā)布布時間，大眾眾性媒體廣告告發(fā)布較少，，專業(yè)性媒體體較多（如：新樓樓市等地產(chǎn)類類雜志）。我們?nèi)绾芜\籌籌帷幄在競爭爭中取勝？NO.5營銷推廣總結(jié)結(jié)：力往一處使才才能取得事半半功倍的效果果。在項目的的推廣過程中，我們將每每一環(huán)節(jié)都緊緊緊圍繞主題題定位，從訴訴求內(nèi)容到訴訴求風(fēng)格進(jìn)行統(tǒng)統(tǒng)一的形象包包裝。同時不不同的廣告形形式明確分工，大眾傳媒媒廣告（報紙紙、電視）主主要著力營造造項目的投資資價值--地段段的優(yōu)越、與與眾不同的產(chǎn)產(chǎn)品、超前的的設(shè)計、優(yōu)質(zhì)質(zhì)的辦公環(huán)境以及最最大的優(yōu)勢--低價位………借此讓目目標(biāo)受眾發(fā)現(xiàn)現(xiàn)、欣賞并最終認(rèn)同同產(chǎn)品的價值值。樓書、宣宣傳單、軟文文、展板等去去逐一闡釋具體體樓盤賣點。。我們?nèi)绾芜\籌籌帷幄在競爭爭中取勝？NO.6銷售方式1、現(xiàn)場接待待(坐盤銷售售)現(xiàn)場接待是房房地產(chǎn)銷售工工作中最為重重要的方式，，產(chǎn)品的最終成交多為為通過與客戶戶在現(xiàn)場接待待中心的談判判完成。這種種方式的特點為為客戶購買特特征比較明顯顯，目的基本本明確；同時，客戶已通通過對現(xiàn)場的的觀察產(chǎn)生了了一定程度的的興趣，此時時輔以銷售人員員的努力游說說較容易達(dá)到到促成成交的的目的。我們?nèi)绾芜\籌籌帷幄在競爭爭中取勝？2、直銷（（DS）通過銘斯特直直銷隊伍或聘聘請有“關(guān)系系”人士針對對寫字樓有需需求的企事業(yè)單位位進(jìn)行攻關(guān)，，促成交易。。3、電話直銷銷從商業(yè)電話簿簿或名片上找找到客戶電話話，用電話方方式咨詢其有否需求，達(dá)達(dá)到宣傳和銷銷售的目的。。4、掃展會通過到相關(guān)展展會上去派發(fā)發(fā)項目資料，，實現(xiàn)宣傳和和銷售的目的的。我們?nèi)绾芜\籌籌帷幄在競爭爭中取勝？NO.7銷售策略：在銷售策略上上，采取“大大客戶優(yōu)先制制”的原則。。如：對意向向客戶進(jìn)行篩選，購買買辦公樓的客客戶不但要有有資產(chǎn)證明，，還必須預(yù)先先繳納100萬以上的選房房誠意金，誠誠意金最高500萬（成成功購買時轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為首付款））。按照誠意金等等級順序及先先后順序進(jìn)行行樓層的選房房順序安排。。促銷方面：寫字樓客戶一一般要比住宅宅客戶理智得得多，所以付付款折扣是促進(jìn)客戶戶最終成交的的最佳輔助手手段。因此建建議在銷售時時給予較大的折扣優(yōu)惠。。除此之外還還可以給客戶戶一種變相折折扣（如冠名名權(quán)、裝修等其它優(yōu)惠））。采用這種種方式可有效效的促使意向向客戶在一定定的優(yōu)惠或變相折扣的刺刺激下產(chǎn)生購購買意向，早早下抉擇。這這方面需對購購買方?jīng)Q策者進(jìn)行重點攻攻關(guān)。關(guān)于商業(yè)運作的思考對項目商業(yè)規(guī)規(guī)劃的認(rèn)識由于地塊特性性，項目南北北地勢存在一一定的高差，，使得項目的的商業(yè)布局南南北不一。一一般街區(qū)商業(yè)業(yè)分為社區(qū)型型商業(yè)、市場場型商業(yè)、目目的型商業(yè)三三類。從本項項目上看，街街區(qū)商業(yè)面積積為4117.6平米，，而項目規(guī)劃劃住宅266戶，辦公樓樓24層，按按照住宅平均均1.5人/戶，辦公樓樓每層50人人計算，項目目人口大約為為1599人人。根據(jù)人均均1平米的商商業(yè)面積需求求，超出面積積約有2518.6平米米，因此，本本項目社區(qū)型型商業(yè)面積只只能消化其中中一部分，剩剩余部分需要要另作考慮。。對項目商業(yè)的的運作思路由于專業(yè)市場場對相應(yīng)配套套倉儲用地、、物流交通系系統(tǒng)等有較高高要求，或?qū)Φ貐^(qū)輻射性性要求較高等等，這與本項項目區(qū)位及定定位有較大沖沖突，因此，，市場型商業(yè)業(yè)不適于本項項目。目的型市場消消費目的明確確（如：飲食食、娛樂、休休閑等），消消費人群區(qū)域域較廣，不局局限于項目所所在區(qū)域，對對其他類型商商業(yè)依賴性不不高等特點。。本項目除社社區(qū)服務(wù)商業(yè)業(yè)所剩2518.6平米米商業(yè)面積，，比較容易形形成一定規(guī)模模效應(yīng)，形成成集群效應(yīng)。。由于本項目旁旁有兩個高檔檔住宅區(qū)，因因此，項目商商業(yè)可劃分為為以下幾種商商業(yè)業(yè)態(tài)：社社區(qū)服務(wù)型商商業(yè)（美容美美發(fā)店、洗衣衣店、配水店店、寵物店等等）、目的型型消費商業(yè)（（中型生活超超市、汽車銷銷售展廳、特特色餐飲店、、精品服飾廣廣場、網(wǎng)吧、、休閑娛樂中中心等）。對項目商業(yè)的的營銷策略安安排社區(qū)服務(wù)商業(yè)業(yè)根據(jù)項目情況況以及商業(yè)規(guī)規(guī)劃特點，將將社區(qū)服務(wù)商商業(yè)安排在2號樓下的獨獨立店面中，，這樣即方便便了社區(qū)居民民日常生活的的需求，同時時獨立商業(yè)由由于面積較小小、商鋪總銷銷售價格相對對較低，又具具有較好長期期經(jīng)營基礎(chǔ)，，對投資者吸吸引力較強(qiáng)。。通過這部分分商業(yè)的銷售售帶動整體商商業(yè)的銷售。。在銷售安排排上，采取以以住帶鋪方式式，先售住宅宅、辦公樓，，聚集一定人人氣，待接近近入伙時，再再集中發(fā)售商商鋪。一則憑憑借住宅、辦辦公樓人氣，，使投資者看看到投資前景景，二則借助助形成的人氣氣，最大程度度挖掘項目商商業(yè)價值。對項目商業(yè)的的營銷運作建建議泛會所商業(yè)項目泛會所以以小區(qū)服務(wù)功功能為主，主主要經(jīng)營如棋棋牌室、乒乓乓球館、桌球球室、音樂發(fā)發(fā)燒友俱樂部部、24小時時自助健身房房等。為能體體現(xiàn)小區(qū)品質(zhì)質(zhì)，可將該部部分設(shè)置在住住宅樓一層架架空層位置。。在項目進(jìn)入入銷售運作時時，可對經(jīng)營營會所服務(wù)商商家進(jìn)行招商商洽談，確保保入伙時，會會所能運營服服務(wù)。在銷售售上，以融資資租賃方式進(jìn)進(jìn)行資金回籠籠。對項目商業(yè)的的營銷運作建建議目標(biāo)服務(wù)型商商業(yè)目標(biāo)服務(wù)型商商業(yè)定位在中型生活超市市、汽車銷售售展廳、特色色餐飲店、精精品服飾廣場場、網(wǎng)吧、休休閑娛樂中心心等。在銷售上，整整體采用帶租租約銷售方式式，先招商，，引進(jìn)經(jīng)營者者，把商業(yè)先先做起來，把把市場做火，，再帶租約進(jìn)進(jìn)行銷售。在在本項目運作作初，連同泛泛會所招商、、集中商業(yè)一一起，統(tǒng)一進(jìn)進(jìn)行招商，特特別是引入中中型生活超市市等主力店（（如：永輝\重百超市））爭取入伙后后，目標(biāo)服務(wù)務(wù)型商業(yè)能正正常運營，營營造出良好的的項目商業(yè)氛氛圍。對項目商業(yè)的的營銷運作建建議招商策略分析析及建議1、免租期設(shè)設(shè)計：針對不同時期期制定不同的的免租期優(yōu)惠惠（越早進(jìn)駐駐越多免租優(yōu)優(yōu)惠）；針對對進(jìn)駐商家的的品牌效應(yīng)及及經(jīng)營面積制制定相應(yīng)的免免租期。物管費優(yōu)惠政政策：開業(yè)前半年提提前簽訂租賃賃合同的；裝修完畢在開開業(yè)前一個月月可進(jìn)行試營營業(yè)的；特殊位置（轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)角、陰暗角角、空間利用用不好的商鋪鋪或存在其他他硬傷之商鋪鋪）招商不易易處理的商鋪鋪，可享市場場開業(yè)之日起起三個月到六六個月的物管管費減免優(yōu)惠惠，注：物管費可可與免租期或或其他優(yōu)惠手手段商家可同同時享有。做做為彈性招商商條件使用。。對項目商業(yè)的的營銷運作建建議2、委托招租租此方法是針對對購鋪投資的的商家，具體體操作是業(yè)主主在購鋪后，，不進(jìn)行自主主經(jīng)營的業(yè)主主，可以通過過招商部進(jìn)行行委托招租，，條件可以是是免費或以低低過中介的費費用幫業(yè)主將將店鋪出租。。以增強(qiáng)客戶戶的購買意向向及信心，更更可以增強(qiáng)招招商對象的進(jìn)進(jìn)駐信心。招商對象商家家走訪項目整體規(guī)劃劃（整體概況況介紹）商業(yè)規(guī)劃商業(yè)功能設(shè)計計與定位周邊商業(yè)現(xiàn)狀狀及發(fā)展規(guī)劃劃業(yè)態(tài)分布、產(chǎn)產(chǎn)品定位、經(jīng)經(jīng)營業(yè)態(tài)區(qū)域市場狀況況、其他區(qū)域域市場狀況面積需求、投投資類型價格需求、政政策需求、市市場接受程度度意向程度、意意向標(biāo)的、提提出意見和建建議了解客戶基本本資料，并詳詳細(xì)記錄其提提出的問題并并盡能力范圍圍內(nèi)進(jìn)行釋疑疑。整理商家家資料，分析析商家與探討討商家所需條條件確認(rèn)商家所需需招商條件，，交由開發(fā)商商指定人員簽簽字確認(rèn)招商流程設(shè)計計確認(rèn)商家所需需招商條件，，交由開發(fā)商商指定人員簽簽字確認(rèn)確認(rèn)雙方租賃賃標(biāo)的、招商商條件，簽訂訂初步意向合合作書商家提供合法法經(jīng)營各項證證件（代理證證或授權(quán)證、、經(jīng)營許可證證稅務(wù)登記證證、產(chǎn)品合格格證）復(fù)印件件簽定正式租賃賃合同，協(xié)助助商家到財務(wù)務(wù)處繳納合同同保證金及首首期租金確認(rèn)正式進(jìn)場場裝修時間，，商家提供裝裝修方案交由由工程部審核核，繳納裝修修保證金驗收商家裝修修店鋪，協(xié)助助商家辦理開開業(yè)申請，籌籌備開業(yè)接上頁招商流程設(shè)計計提案結(jié)束--謝謝!期待合作，共共創(chuàng)輝煌！9、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。00:48:3300:48:3300:481/5/202312:48:33AM11、以以我我獨獨沈沈久久，，愧愧君君相相見見頻頻。。。。1月月-2300:48:3300:48Jan-2305-Jan-2312、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。00:48:3300:48:3300:48Thursday,January5,202313