XXXX年江都市利民北路地塊項(xiàng)目定位報(bào)告

共生共長(zhǎng)，江都地產(chǎn)破冰之道——華豐江都利民北路項(xiàng)目定位報(bào)告市場(chǎng)解讀需求分析項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位規(guī)劃配套建議提案綱要提案綱要市場(chǎng)解讀需求分析項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位規(guī)劃配套建議關(guān)鍵詞：“天花板效應(yīng)”“天花板效應(yīng)”最初指的是設(shè)置一種無(wú)形的、人為的困難，以阻礙某些有資格的人在組織中上升到一定的職位?！疤旎ò濉币辉~最早出現(xiàn)在1986年3月24日的《華爾街日?qǐng)?bào)》用來(lái)描述女性試圖晉升到企業(yè)或組織高層所面臨的障礙。后來(lái)廣泛用于比喻事物發(fā)展會(huì)受到各種主客觀因素的制約，事物存在明顯的發(fā)展“瓶頸”。根據(jù)多年的操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)，同策認(rèn)為三、四線城市的房地產(chǎn)發(fā)展具有典型的“天花板效應(yīng)”同策觀點(diǎn)1：三四線城市房地產(chǎn)發(fā)展“天花板效應(yīng)”主要體現(xiàn)在以下四個(gè)方面：1、市場(chǎng)銷售總量相對(duì)平穩(wěn)，市場(chǎng)規(guī)模存在“天花板效應(yīng)”2、市場(chǎng)需求和價(jià)格走勢(shì)存在“天花板效應(yīng)”3、市場(chǎng)對(duì)新觀念的認(rèn)知存在“天花板效應(yīng)”，進(jìn)行市場(chǎng)“教育”成本大，效果不理想4、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局清晰，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的“天花板效應(yīng)”三、四線城市通常缺乏充足的人口導(dǎo)入，居住的剛性需求變化不大，同時(shí)這些區(qū)域房地產(chǎn)投資價(jià)值不高，投資性的需求不大，因此市場(chǎng)通常以改善性需求為主。每年樓市的成交量比較穩(wěn)定，宏觀市場(chǎng)波動(dòng)對(duì)城市的成交量影響不大。江都房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模的認(rèn)知三、四線城市特征——江都市場(chǎng)總量認(rèn)知——從08年9月-09年8月江都月度成交量走勢(shì)來(lái)看，江都每年的成交總量在50-70萬(wàn)方左右，09年市場(chǎng)好成交量能夠達(dá)到70萬(wàn)方，市場(chǎng)低迷的08年成交量也在50萬(wàn)方左右。每年市場(chǎng)總量比較穩(wěn)定。因此在總量有限的市場(chǎng)環(huán)境下，吸納現(xiàn)有市場(chǎng)遠(yuǎn)比創(chuàng)造新市場(chǎng)更有效。月均成交面積5.9萬(wàn)㎡月均成交面積3.1萬(wàn)㎡月均成交524套月均成交262套數(shù)據(jù)來(lái)源——數(shù)據(jù)來(lái)源江都房地產(chǎn)網(wǎng)江都樓市價(jià)格走勢(shì)的認(rèn)知三、四線城市通常房地產(chǎn)價(jià)格水平較低（江都目前成交均價(jià)在每平米4000多元，價(jià)格只有一線城市上海成交均價(jià)的3成不到）。在市場(chǎng)需求穩(wěn)定的背景下，價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)較大的增長(zhǎng)，只是隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，購(gòu)房客戶收入水平的增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)小幅增長(zhǎng)或者長(zhǎng)期的穩(wěn)定在一定的價(jià)格區(qū)間內(nèi)。三、四線城市特征——江都房?jī)r(jià)走勢(shì)認(rèn)知——從08年9月-09年8月江都月度成交均價(jià)走勢(shì)來(lái)看，房地產(chǎn)均價(jià)出現(xiàn)幾次上下波動(dòng)，但基本上圍繞在4000-4200元/㎡的價(jià)位區(qū)間，從去年8月份以來(lái)，江都房?jī)r(jià)只有3-5%的漲幅。因此江都房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格比較穩(wěn)定，短期內(nèi)房?jī)r(jià)變動(dòng)幅度不會(huì)很大。數(shù)據(jù)來(lái)源——數(shù)據(jù)來(lái)源江都房地產(chǎn)網(wǎng)漲幅3.5%江都市場(chǎng)創(chuàng)新觀念的認(rèn)知三、四線城市的市場(chǎng)客戶普遍比較保守，通常對(duì)新事物和新觀念的認(rèn)知度和接受度都比較低。他們更習(xí)慣于接受已經(jīng)形成的觀念。對(duì)于接受新觀念和新事物，需要長(zhǎng)期的適應(yīng)過(guò)程。短期內(nèi)對(duì)新觀念的抗性較大。在這種保守的思想下，市場(chǎng)產(chǎn)品往往出現(xiàn)嚴(yán)重“同質(zhì)化”現(xiàn)象。三、四線城市特征——江都市場(chǎng)創(chuàng)新觀觀念認(rèn)知———江都市場(chǎng)客客戶也具有有傳統(tǒng)三、、四線城市市購(gòu)房客戶戶的特征，，他們也比比較保守，，對(duì)新事物物、新觀念念接受度需需要較長(zhǎng)的的過(guò)程。對(duì)對(duì)于創(chuàng)新市市場(chǎng)概念的的推廣需要要投入大量量的“培育育成本”和和“培育時(shí)時(shí)間”，而而且一旦創(chuàng)創(chuàng)新概念市市場(chǎng)不認(rèn)可可，將帶來(lái)來(lái)巨大的市市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。。因此在江都都市場(chǎng)，緊緊貼市場(chǎng)已已形成的認(rèn)認(rèn)知遠(yuǎn)比創(chuàng)創(chuàng)造新的價(jià)價(jià)值觀念更更加高效。。江都市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局的認(rèn)知三、四線線城市房地地產(chǎn)市場(chǎng)客客戶具有較較強(qiáng)的“地地域性”，，置業(yè)區(qū)域域通常選擇擇在自己工工作和生活活的區(qū)域及及周邊，遠(yuǎn)遠(yuǎn)距離的、、跨區(qū)域的的置業(yè)可能能性較小。。城市外圍圍的鄉(xiāng)鎮(zhèn)客客戶是三四四線城市的的重要客戶戶來(lái)源，這這些客戶有有較強(qiáng)的““城市情結(jié)結(jié)”，他們們渴望享受受繁華的城城市生活，，距離鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)較近的城城市板塊將將成為這部部分客戶的的首選置業(yè)業(yè)區(qū)域。三、四線城城市特征———江都競(jìng)爭(zhēng)格格局認(rèn)知———江都市場(chǎng)客客戶的地域域性也比較較強(qiáng)烈，北北部區(qū)域的的購(gòu)房主力力集中在城城區(qū)北部及及緊鄰的周周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客客戶。城市市南部區(qū)域域項(xiàng)目的目目標(biāo)客戶主主要來(lái)之區(qū)區(qū)南部區(qū)域域及南部鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。因此本案未未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)主要集中中在項(xiàng)目所所在的北部部區(qū)域，北北部及周邊邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)將是是未來(lái)目標(biāo)標(biāo)客戶最主主要的來(lái)源源區(qū)域。我們發(fā)現(xiàn)：在具備三、、四線城市市房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展“天花花板效應(yīng)””特征的江江都，滿足市場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)有的成熟熟需求特征征是最有效效的市場(chǎng)法法則房地產(chǎn)在不不同發(fā)展階階段，市場(chǎng)場(chǎng)客戶的需需求特征也也不同同策觀點(diǎn)2：我們需要研研究江都房房地產(chǎn)所處處的發(fā)展階階段，準(zhǔn)確確的把握這這一階段江江都市場(chǎng)客客戶真實(shí)的的需求特征征，為本案案開(kāi)發(fā)把握握方向。南部開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)樓市發(fā)展展房地產(chǎn)開(kāi)始始階段北部區(qū)域規(guī)規(guī)劃江都房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)程住宅商品化化房地產(chǎn)初期期房地產(chǎn)發(fā)展展階段住宅剛剛實(shí)實(shí)現(xiàn)商品化化，江都市市民購(gòu)房意意識(shí)淡薄。。主要集中中在中心城城區(qū)交通便便利區(qū)域置置業(yè)。南部區(qū)域開(kāi)開(kāi)發(fā)建設(shè)，，先期以學(xué)學(xué)區(qū)概念為為主的房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。。隨著“中中遠(yuǎn).歐洲洲城”開(kāi)發(fā)發(fā)，引入歐歐式風(fēng)格概概念和會(huì)所所概念。市市場(chǎng)客戶逐逐步認(rèn)可。。北部新行政政中心規(guī)劃劃，“春江江花都”““世紀(jì)景景園”將將園林景觀觀概念、歐歐式建筑概概念、體驗(yàn)驗(yàn)營(yíng)銷概念念等對(duì)江都都市場(chǎng)進(jìn)一一步推廣和和教育，市市場(chǎng)客戶已已經(jīng)基本認(rèn)認(rèn)同。江都房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)目前的發(fā)展展階段本階段客戶戶：他們已經(jīng)基基本認(rèn)同歐歐式建筑風(fēng)風(fēng)格、會(huì)所所概念、園園林概念，，但只是留留于表面；；他們想要的的是能夠展展示品質(zhì)檔檔次的產(chǎn)品品，但苦于于市場(chǎng)只停停留在同質(zhì)質(zhì)化模仿階階段，因此，在原原有客戶需需求基礎(chǔ)上上，適當(dāng)創(chuàng)創(chuàng)新，更具具有市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力迎合市場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)有的成熟熟的需求特特征是最有有效的市場(chǎng)場(chǎng)法則在客戶原有有需求的基基礎(chǔ)上，適適當(dāng)創(chuàng)新，，能夠增強(qiáng)強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力三、四線城城市的““天花板效效應(yīng)”江都房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展階段段我們對(duì)江都都市場(chǎng)的解解讀在江都這樣樣一個(gè)四線線城市，最最有效、最最有競(jìng)爭(zhēng)力力工作方式式——在把握現(xiàn)有有的成熟的的市場(chǎng)需求求基礎(chǔ)上，，適度創(chuàng)新新提案綱要市場(chǎng)解讀需求分析項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位規(guī)劃配套建建議解析熱銷個(gè)個(gè)案，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)市場(chǎng)熱銷銷產(chǎn)品價(jià)格水平代表樓盤(pán)第一梯度4500-5500廣源·世紀(jì)景園、心怡·春江花都、中遠(yuǎn)·歐洲城、明珠山莊、鴻益·千秋、上城國(guó)際、恒泰·貴筑第二梯度4000-4500廣源·世紀(jì)花園、華豐·紫郡、世紀(jì)康城、香格里拉、碧水家園、水木南庭第三梯度3500-4000長(zhǎng)江國(guó)際花園、建盈·國(guó)際城、建盈·御景花園、恒通·綠城、鴻達(dá)尚誠(chéng)時(shí)代、怡景雅苑、錦繡麗都、金牛灣江都市目前前市場(chǎng)在售售的主力樓樓盤(pán)將近30個(gè)，基基本上形成成三個(gè)價(jià)格格梯度段。。本案未來(lái)來(lái)發(fā)展目標(biāo)標(biāo)將會(huì)鎖定定“第一梯梯度”項(xiàng)目目檔次上，，因此“第第一梯度””的項(xiàng)目樓樓盤(pán)將作為為本案的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)參考。。本案的發(fā)展展目標(biāo)鎖定目標(biāo)個(gè)案09年1-8月份銷售排行表排名樓盤(pán)銷售面積第1名中遠(yuǎn).歐洲城46589第2名鴻益.千秋37306第3名心怡.春江花都27192第4名水木南庭21182第5名世紀(jì)花園20811第6名金域花園18859第7名香格里拉花園17223第8名建盈國(guó)際城15608第9名中遠(yuǎn).美墅12783第10名恒通.綠城11249數(shù)據(jù)來(lái)源———數(shù)據(jù)來(lái)來(lái)源江都房房地產(chǎn)網(wǎng)鎖定熱銷個(gè)個(gè)案心怡·春江花都/中遠(yuǎn)遠(yuǎn)·歐洲城/廣源源·世紀(jì)景園目前市場(chǎng)上上熱銷樓盤(pán)盤(pán)市場(chǎng)熱點(diǎn)樓樓盤(pán)，客戶戶預(yù)約強(qiáng)烈烈熱銷目標(biāo)個(gè)個(gè)案——心心怡·春江江花都基本參數(shù)所處位置市政府對(duì)面，臨近中心城區(qū)占地面積20萬(wàn)方建筑面積45.8萬(wàn)方項(xiàng)目規(guī)劃配套高級(jí)酒店、集中的商業(yè)區(qū)建筑形態(tài)產(chǎn)品多樣化，聯(lián)排/多層洋房/小高層/高層/酒店/商業(yè)總戶數(shù)2192套容積率1.7綠化率39.18%主力戶型二房85-106㎡和三房122-135㎡開(kāi)盤(pán)時(shí)間2008年3月推盤(pán)情況分4期開(kāi)發(fā)，目前為第1期，近8萬(wàn)m2，包括11棟花園洋房及1棟小高層。均價(jià)5000-5500元/m2（毛坯）酒店商業(yè)別墅高層小高層花園洋房小高層一期建筑立面風(fēng)風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格立立面，整體體形象較好好，江都購(gòu)購(gòu)房客戶認(rèn)可度較高高熱銷目標(biāo)個(gè)個(gè)案——心心怡·春江江花都熱銷目標(biāo)標(biāo)個(gè)案———心怡怡·春江江花都產(chǎn)品線特特色江都最早早開(kāi)始出出現(xiàn)“退退臺(tái)式花花園洋房房”的項(xiàng)項(xiàng)目，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)戶戶戶有花園園典型的退退臺(tái)產(chǎn)品品面積段段為146㎡㎡/135㎡㎡的四房房/126㎡㎡/108㎡㎡的三房房/85㎡的的兩房三房二廳二衛(wèi)138㎡三房二廳二衛(wèi)126㎡二房二廳一衛(wèi)85㎡入戶花園空中花園入戶花園三房二廳一衛(wèi)108㎡入戶花園主力戶型型及銷售售率二房、三三房絕對(duì)對(duì)主力戶戶型，兩兩種戶型型比重達(dá)達(dá)到95%以上上二房主力力面積在在85-99㎡㎡和100-108㎡㎡的大大兩房戶戶型；三三房戶型型以129-135㎡㎡為主主一期共開(kāi)開(kāi)出729套，，目前去去化520套，，去化率率達(dá)71.3%08年3月開(kāi)盤(pán)盤(pán)，銷售售周期為為20個(gè)個(gè)月左右右，月均成交交套數(shù)在在26套套左右85-99㎡占占20%左右100-108㎡占28%左左右129-135㎡占30%左左右數(shù)據(jù)來(lái)源源——數(shù)數(shù)據(jù)來(lái)源源江都房房地產(chǎn)網(wǎng)網(wǎng)熱銷目標(biāo)標(biāo)個(gè)案———心怡怡·春江江花都項(xiàng)目總結(jié)結(jié)項(xiàng)目熱銷銷分析1、區(qū)位位——距距離市區(qū)區(qū)最近的的北部板板塊項(xiàng)目目，對(duì)面面是市政政府所在在地；2、產(chǎn)品品——江江都最早早推出的的“退臺(tái)臺(tái)式花園園洋房””產(chǎn)品，，市場(chǎng)認(rèn)認(rèn)可度高高；主力戶型型花園洋房房主力面面積段85-135㎡㎡公寓主力力面積段段：85-99㎡的的常規(guī)兩兩房產(chǎn)品品，和100-108㎡大兩兩房產(chǎn)品品，三房房主力面積在122-135㎡以舒舒適型為為主。主力成交交客源以北區(qū)本本區(qū)域客客戶為主主，占到到約四成成購(gòu)房比比重，北北部鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)客戶量量也比較較大，近近三層購(gòu)購(gòu)房客戶是是來(lái)至周周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)；地段段臨近市市區(qū)，位位于市政政府對(duì)面面，因此此也吸引引了將近近三層的的南部客戶戶；熱銷目標(biāo)標(biāo)個(gè)案———心怡怡·春江江花都熱銷目標(biāo)標(biāo)個(gè)案———中遠(yuǎn)·歐歐洲城基本參數(shù)所處位置城南開(kāi)發(fā)區(qū)，臨近江都中學(xué)占地面積36萬(wàn)方建筑面積40萬(wàn)方項(xiàng)目規(guī)劃三大歐洲風(fēng)情組團(tuán)，5000m2會(huì)所建筑形態(tài)多層、小高層、高層、獨(dú)棟別墅二期總戶數(shù)1292套容積率1.12綠化率39%主力戶型主力戶型二房、三房開(kāi)盤(pán)時(shí)間2008年5月推盤(pán)情況分兩期開(kāi)發(fā)，一期15方已經(jīng)交房，二期目前約有100多套房源，后期推出高層目前價(jià)格多層5500-6000元/m2小高層5200-5900元/m2

周邊配套套資源城南成熟熟的生活活區(qū)，周周邊超市市、銀行行、菜場(chǎng)場(chǎng)、醫(yī)院院等生活活配套一一應(yīng)俱全全重點(diǎn)中學(xué)學(xué)教育集集中區(qū)，，國(guó)家重重點(diǎn)中學(xué)學(xué)江都中中學(xué)、江江都實(shí)驗(yàn)驗(yàn)小學(xué)分分校、江江都國(guó)際際學(xué)校初初中部等等中遠(yuǎn).歐洲城江都中學(xué)江都國(guó)際學(xué)校江都實(shí)驗(yàn)小學(xué)江都實(shí)驗(yàn)中學(xué)熱銷目標(biāo)標(biāo)個(gè)案———中遠(yuǎn)·歐歐洲城建筑立面面風(fēng)格融合歐洲洲各國(guó)的的歐式建建筑風(fēng)格格，法式式、英式式、意大大利風(fēng)格格等整體上偏偏向于西西班牙風(fēng)風(fēng)格，市市場(chǎng)認(rèn)可可度高，，口碑好好熱銷目標(biāo)標(biāo)個(gè)案———中遠(yuǎn)·歐歐洲城景觀規(guī)劃劃社區(qū)規(guī)劃劃水景和和園林景景觀通過(guò)社區(qū)區(qū)雕塑小小品來(lái)突突顯歐式式風(fēng)格建建筑的特特色園林景觀觀強(qiáng)調(diào)的的是林木木的種植植會(huì)所配套套5000平米左左岸時(shí)光光會(huì)館規(guī)劃有網(wǎng)網(wǎng)球場(chǎng)、、露天泳泳池、室室內(nèi)羽毛毛球館、、健身、、商務(wù)酒酒店、咖咖啡館、、餐飲等等多種設(shè)設(shè)施目前，江江都市場(chǎng)場(chǎng)上最好好的項(xiàng)目目會(huì)所配配置熱銷目標(biāo)標(biāo)個(gè)案———中遠(yuǎn)·歐歐洲城熱銷目標(biāo)標(biāo)個(gè)案———中遠(yuǎn)·歐歐洲城主力戶型型及銷售售率三房產(chǎn)品品為絕對(duì)對(duì)主力戶戶型，其其次為兩兩房產(chǎn)品品，兩種種戶型比比重達(dá)到到93%以上二房主力力面積在在91-108㎡的的大兩房房戶型；；三房戶戶型以122-135㎡為為主二期共開(kāi)開(kāi)出1292套套，目前前去化944套套，去化化率達(dá)72%08年5月開(kāi)盤(pán)盤(pán)，銷售售周期為為18個(gè)個(gè)月左右右，月均成交交套數(shù)在在52套套左右數(shù)據(jù)來(lái)源——數(shù)據(jù)來(lái)源江都房地產(chǎn)網(wǎng)項(xiàng)目總結(jié)結(jié)項(xiàng)目熱銷銷分析1、配套套完整———南區(qū)區(qū)成熟的的生活配配套，周周邊江都都重點(diǎn)中中學(xué)江都都中學(xué)等等學(xué)區(qū)資資源2、景觀觀規(guī)劃、、建筑風(fēng)風(fēng)格———大景觀觀規(guī)劃，，水景、、園林景景觀打造造，豐富富的歐式式建筑風(fēng)風(fēng)格3、社區(qū)區(qū)大型會(huì)會(huì)所規(guī)劃劃，江都都目前公公認(rèn)的頂頂級(jí)社區(qū)區(qū)會(huì)所之之一，提提升項(xiàng)目目品質(zhì)主力戶型型二房、三三房是該該項(xiàng)目主主力戶型型產(chǎn)品，，兩種戶戶型占總總供給量量的93%以上上。其中中為二房房主力91-108㎡㎡三房以大大三房為為主，面面積在122-135㎡主力成交交客源主力客戶戶為南部部區(qū)域的的企事業(yè)業(yè)高端客客戶為主主，占到到六成左左右比重重。以企企事業(yè)單單位公務(wù)務(wù)員和外外資公司高高管，以以及部分分私營(yíng)業(yè)業(yè)主為主主。少量量的來(lái)自自北部市市區(qū)和南南部鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)客戶熱銷目標(biāo)標(biāo)個(gè)案———中遠(yuǎn)·歐歐洲城熱銷目標(biāo)標(biāo)個(gè)案———廣源·世世紀(jì)景園園基本參數(shù)所處位置城北黃山路占地面積6.1萬(wàn)方建筑面積10萬(wàn)方項(xiàng)目規(guī)劃四大組團(tuán)和中央水景建筑形態(tài)花園洋房、小高層、別墅1290800套容積率1.6綠化率36%主力戶型三房89-117㎡；四房134-148㎡開(kāi)盤(pán)時(shí)間預(yù)計(jì)09年12月開(kāi)盤(pán)推盤(pán)情況目前正在接受預(yù)約為多層和小高層目前報(bào)價(jià)4800-5200元/㎡（預(yù)售）建筑立面面風(fēng)格法式風(fēng)情情，咖啡啡色建筑筑立面，，整體色色調(diào)沉穩(wěn)穩(wěn)、大氣氣，市場(chǎng)場(chǎng)客戶認(rèn)認(rèn)可度較較高熱銷目標(biāo)標(biāo)個(gè)案———廣源·世世紀(jì)景園園景觀規(guī)劃劃5000平米社社區(qū)公園園景觀———愛(ài)琴琴湖公園園規(guī)劃多個(gè)個(gè)社區(qū)廣廣場(chǎng)，凱凱旋廣場(chǎng)場(chǎng)、協(xié)和和廣場(chǎng)和和情侶廣廣場(chǎng)凱旋廣場(chǎng)情侶廣場(chǎng)協(xié)和廣場(chǎng)熱銷目標(biāo)標(biāo)個(gè)案———廣源·世世紀(jì)景園園會(huì)所和商商業(yè)街1000平米會(huì)會(huì)所和3000平米社社區(qū)商業(yè)業(yè)區(qū)會(huì)所規(guī)劃劃游泳池池、棋牌牌室、咖咖啡館、、休閑餐餐廳以及及室外休休閑空間間、露天天咖啡茶茶座3000平米社社區(qū)商業(yè)業(yè)設(shè)立便便利超市市、咖啡啡吧、生生活沙龍龍等熱銷目標(biāo)標(biāo)個(gè)案———廣源·世世紀(jì)景園園產(chǎn)品線特特色戶型多樣樣化，其其中主力力產(chǎn)品為為退臺(tái)花花園洋房房和電梯梯景觀公公寓花園洋房房面積從從二房66㎡到到四房房134㎡；電電梯公寓寓以三房房117㎡、四四房148㎡為為主熱銷目標(biāo)標(biāo)個(gè)案———廣源·世世紀(jì)景園園二房一廳一衛(wèi)66.9㎡三房?jī)蓮d一衛(wèi)89㎡四房?jī)蓮d兩衛(wèi)134㎡空中花園空中花園空中花園樣板區(qū)展展示項(xiàng)目建造造7800平米米的樣板板區(qū)社區(qū)景觀觀細(xì)節(jié)和和未來(lái)社社區(qū)生活活展示，，對(duì)江都都購(gòu)房客客戶有較較大的吸吸引社區(qū)道路業(yè)主大堂入口架空層架空層休息區(qū)熱銷目標(biāo)標(biāo)個(gè)案———廣源·世世紀(jì)景園園項(xiàng)目總結(jié)結(jié)項(xiàng)目熱銷銷分析1、外部部建筑風(fēng)風(fēng)格，色色彩較為為沉穩(wěn)，，比較迎迎合江都都客戶““口味””2、項(xiàng)目目景觀規(guī)規(guī)劃———社區(qū)公公園景觀觀和社區(qū)區(qū)廣場(chǎng)的的打造3、產(chǎn)品品上推出出退臺(tái)花花園洋房房，保證證戶戶有有花園的的戶型格格局4、從社社區(qū)景觀觀到樣板板房，整整體的樣樣板帶打打造，展展示建筑筑細(xì)節(jié)，，提升了了項(xiàng)目市市場(chǎng)口碑碑主力戶型型花園洋房房是項(xiàng)目目的主力力產(chǎn)品，，面積從從二房66㎡到到四房房134㎡電梯公寓寓三房主主力為117㎡㎡、四房房148㎡為大大戶型為為主預(yù)約客戶戶80%的的客戶來(lái)來(lái)至北區(qū)區(qū)本區(qū)域域和北部部鄉(xiāng)鎮(zhèn)，，多為中中小私營(yíng)營(yíng)業(yè)主，，部分為為政府官官員，南區(qū)客戶戶較少，，只占兩兩成左右右比例；；熱銷目標(biāo)標(biāo)個(gè)案———廣源·世世紀(jì)景園園熱銷競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)個(gè)案，，我們發(fā)發(fā)現(xiàn)多層產(chǎn)品品尤其是是退臺(tái)式式花園洋洋房產(chǎn)品品受到市市場(chǎng)追捧捧，花園園洋房最最大面積積都不超過(guò)135㎡㎡四房戶戶型；二房、三三房是市市場(chǎng)熱銷銷的主力力戶型，，其中二二房90-100㎡和和三房110-130㎡戶型銷售售情況好好；歐式的風(fēng)風(fēng)格市場(chǎng)場(chǎng)接受度度最好，，色彩穩(wěn)穩(wěn)重的立立面風(fēng)格格得到市市場(chǎng)的青青睞；市場(chǎng)客戶戶的“地地緣性””較強(qiáng)，，北部板板塊客戶戶以市區(qū)區(qū)和北部部周邊鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶戶為主，，南部區(qū)域域過(guò)來(lái)的的購(gòu)房客客戶比重重少；研究目標(biāo)標(biāo)客戶，，透析客客戶深層層次需求求本案目標(biāo)標(biāo)客戶來(lái)來(lái)源核心客戶戶圈層首先是以以雙鉤鎮(zhèn)鎮(zhèn)為主的的北部板板塊的改改善型需需求客戶戶，他們們習(xí)慣了了區(qū)域的的生活，，在選擇擇改善置置業(yè)時(shí)，，本區(qū)域域是第一一選擇。。其次是中中心市區(qū)區(qū)板塊改改善型和和婚房客客戶，這這部分具具有較強(qiáng)強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)力，，苦于市市區(qū)沒(méi)有有新房供供應(yīng)或者者價(jià)格因因素，置置業(yè)需求求向市區(qū)區(qū)外圍轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移，這這將是本本案需要要爭(zhēng)取的的重要客客戶。根據(jù)本案案位置和和北區(qū)熱熱銷樓盤(pán)盤(pán)個(gè)案客客戶來(lái)看看，大致致可以分分為三類類客戶圈圈層北部周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)中心市區(qū)板塊北區(qū)板塊南區(qū)板塊本案位置置核心客戶戶圈次級(jí)核心心客戶圈圈可引導(dǎo)級(jí)級(jí)核心客客戶圈南部周邊邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)次級(jí)核心心客戶圈圈以北部周周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)改善型型客戶為為主，這這部分有有較強(qiáng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力力鄉(xiāng)鎮(zhèn)客客戶，““向往””城市生生活，想想在城區(qū)區(qū)置業(yè)，，“地緣緣性”的的置業(yè)習(xí)習(xí)慣，讓讓他們更更加愿意意在離家家較近的的城市板板塊置業(yè)業(yè)。北部部板塊是是其首選選。根據(jù)本案案位置和和北區(qū)樓樓盤(pán)個(gè)案案成交客客戶來(lái)看看，大致致可以分分為三類類客戶圈圈層周邊北部鄉(xiāng)鎮(zhèn)中心市區(qū)板塊北區(qū)板塊南區(qū)板塊本案位置置核心客戶戶圈次級(jí)核心心客戶圈圈可引導(dǎo)級(jí)級(jí)核心客客戶圈南部周邊邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)可引導(dǎo)級(jí)級(jí)客戶以南區(qū)板板塊為核核心改善善型需求求客戶，，這部分分客戶主主觀上不不愿意在在北區(qū)置置業(yè)，但但未來(lái)一一兩年的的時(shí)間里里區(qū)域內(nèi)內(nèi)只有大大戶型尾尾盤(pán)供給給，供應(yīng)應(yīng)量缺失失，供給給結(jié)構(gòu)的的壓力，，加上區(qū)區(qū)域價(jià)格格攀升較較快形成成價(jià)格擠擠壓，未未來(lái)南部部客戶有有較大可可能來(lái)到到北部置置業(yè)，因因此說(shuō)這這部分客客戶為可可引導(dǎo)級(jí)級(jí)別客戶戶，通過(guò)過(guò)引導(dǎo)可可以形成成有效的的客源。。根據(jù)本案案位置和和北區(qū)樓樓盤(pán)個(gè)案案成交客客戶來(lái)看看，大致致可以分分為三類類客戶圈圈層周邊北部鄉(xiāng)鎮(zhèn)中心市區(qū)板塊北區(qū)板塊南區(qū)板塊本案位置置核心客戶戶圈次級(jí)核心心客戶圈圈可引導(dǎo)級(jí)級(jí)核心客客戶圈南部周邊邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)改善居住住條件，是目標(biāo)標(biāo)客戶的的主要購(gòu)購(gòu)房動(dòng)機(jī)機(jī)；同時(shí)時(shí)為子女女置業(yè)也也是促使使其購(gòu)房房的重要要因素；；數(shù)據(jù)來(lái)源源——同同策調(diào)研研數(shù)據(jù)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)目標(biāo)客戶戶——購(gòu)購(gòu)房動(dòng)機(jī)機(jī)目標(biāo)客戶戶——物物業(yè)偏好好偏好多層產(chǎn)品品，對(duì)花園洋房房產(chǎn)品接受受度很高高，小高高層產(chǎn)品品也逐漸漸接受和和認(rèn)可，，高層產(chǎn)產(chǎn)品市場(chǎng)場(chǎng)抗性相相對(duì)較大大數(shù)據(jù)來(lái)源源——同同策調(diào)研研數(shù)據(jù)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)目標(biāo)客戶戶——面面積偏好好江都當(dāng)?shù)氐氐氖茉L訪者中多多數(shù)偏好好110~130平方米米的三房房戶型其次是80~90平方方米兩房房產(chǎn)品。數(shù)據(jù)來(lái)源——同策調(diào)研數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)當(dāng)?shù)氐氖苁茉L者中中對(duì)于立立面建材材較為偏偏好面磚磚，對(duì)于于立面色色彩較為為偏好沉穩(wěn)穩(wěn)的深色色調(diào)目標(biāo)客戶戶——建建筑風(fēng)格格偏好數(shù)據(jù)來(lái)源源——同同策調(diào)研研數(shù)據(jù)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)他們是30-50歲的的中青年年，已經(jīng)經(jīng)擁有家家庭。他他們更傾傾向于““40不不惑”的的年齡，，他們事事業(yè)已經(jīng)經(jīng)取得成成功，有有一定的的物質(zhì)基基礎(chǔ)，這這種基礎(chǔ)礎(chǔ)不是那那種不安安穩(wěn)，不不是那種種夜半來(lái)來(lái)天明去去的投機(jī)機(jī)產(chǎn)物。。他們已經(jīng)經(jīng)擁有一一定的社社會(huì)地位位，而且且社會(huì)地地位與財(cái)財(cái)富都比比較穩(wěn)定定，不再為為生存這這種淺層層次的問(wèn)問(wèn)題搏殺殺目標(biāo)客戶戶內(nèi)心需需求描述述他們?nèi)饲闊掃_(dá)達(dá)、世事事洞明，在這片片土地上上游刃有有余他們們追求舒適適、安逸逸的生活活。除了文文化和物物質(zhì)之外外，他們們骨子里有有一種城城市情節(jié)節(jié)，他們要要享受生活活；這樣的的心機(jī)，，迫使他們要在在人群中中脫穎而而出【彰顯尊尊貴】，，他們?cè)谠谝狻酒菲焚|(zhì)】我們對(duì)市市場(chǎng)需求求的解讀讀客戶需求求分析，，我們發(fā)發(fā)現(xiàn)熱銷競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)個(gè)案，，我們發(fā)發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)上洋洋房和多多層產(chǎn)品品銷售最最好在建筑風(fēng)風(fēng)格上江江都市場(chǎng)場(chǎng)對(duì)歐式式風(fēng)格認(rèn)認(rèn)可度較較高市場(chǎng)客戶戶對(duì)房地地產(chǎn)品質(zhì)質(zhì)產(chǎn)品的的認(rèn)知暫暫時(shí)停留留在外部部，因此此外部形形象打造造至關(guān)重重要市場(chǎng)上客客戶以改改善性需需求為主主，為之之女置業(yè)業(yè)的比重重也比較較大江都客戶戶喜歡穩(wěn)穩(wěn)重立面面，認(rèn)為為這是檔檔次高的的標(biāo)志江都客戶理想想需求的面積積段二房面積積在80-90平米，三三房110-130平米米他們?cè)趦?nèi)心層層面，需要的的是社會(huì)的認(rèn)認(rèn)可和尊重，，具有很強(qiáng)的的“外顯性””，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目目的品質(zhì)感【歐風(fēng)】、【【尊貴】、【【品質(zhì)】提案綱要市場(chǎng)解讀需求分析項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位規(guī)劃配套建議議本案宗地分析析華山路人民北路項(xiàng)目地塊利民北路嵩山路黃山路市中心方向2.5公里項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目占地面積積：67828.5㎡總建筑面積：：101742㎡容積率：1.5建筑密度：24.1%綠化率：35%樓板價(jià)：1500元左右右/㎡本案開(kāi)發(fā)成本本基數(shù)高1.5的容積積率對(duì)于項(xiàng)目目高品質(zhì)社區(qū)區(qū)打造有一定定的局限性城市北面，距距離市區(qū)2.5公里，距距離傳統(tǒng)市中中心較遠(yuǎn)西面的利民北路西面為動(dòng)拆遷戶住宅項(xiàng)目地塊地塊上等待拆遷建筑項(xiàng)目周邊環(huán)境境目前項(xiàng)目周邊邊是經(jīng)濟(jì)適用用房為主，缺缺乏生活配套套設(shè)施，交通通不便，地塊塊周邊可利用用的資源較少少；所在的北部板板塊區(qū)域，開(kāi)開(kāi)發(fā)較晚，江江都市民對(duì)該該區(qū)域認(rèn)可度度低；本案宗地分析析板塊規(guī)劃未來(lái)江都新行行政中心區(qū)市政配套人民生態(tài)公園園、市政府、、洪全醫(yī)院、、江都首個(gè)5星級(jí)酒店教育配套仙城中學(xué)、以以及規(guī)劃中的的的實(shí)驗(yàn)中學(xué)學(xué)和小學(xué)生活配套農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、大大型購(gòu)物中心心本案宗地分析析項(xiàng)目宗地給我我們最深刻的的印象——高成本配套匱乏板塊前景好1500元/平米的樓板板價(jià)，項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)成本偏高高。位于新的城市市居住開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)，周邊缺乏乏生活配套，，交通規(guī)劃路路仍在規(guī)劃建建設(shè)中，目前前居住氛圍不不足。本區(qū)域作為江江都為來(lái)的行行政中心和居居住生活區(qū)的的規(guī)劃已經(jīng)開(kāi)開(kāi)始落實(shí)，區(qū)區(qū)域的發(fā)展前前景較好低認(rèn)可度北區(qū)板塊開(kāi)發(fā)發(fā)相對(duì)較晚，，生活、教育育等配套欠缺缺，距離傳統(tǒng)統(tǒng)的中心市區(qū)區(qū)較遠(yuǎn)，交通通不便，因此此江都購(gòu)房客客戶對(duì)北區(qū)的的認(rèn)可度低。。緊貼市場(chǎng)熱點(diǎn)點(diǎn)需求，保證證項(xiàng)目的“安安全性”適度創(chuàng)新，創(chuàng)創(chuàng)造差異化競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)“一步領(lǐng)先””，甩開(kāi)對(duì)手手定位原則項(xiàng)目定位市場(chǎng)需求關(guān)鍵鍵詞：歐風(fēng)、、尊貴、品質(zhì)質(zhì)純正的英倫風(fēng)風(fēng)格英國(guó)，擁有世世界上最富紳紳士氣質(zhì)的人人群一個(gè)鼎盛而輝輝煌的日不落落王朝他們，骨子里的貴族族，血脈里的紳士士。紅磚墻、格柵柵窗、尖尖屋屋頂精致而充滿優(yōu)優(yōu)雅與高貴的的氣質(zhì)他們是建筑中的貴族族這一切，與市市場(chǎng)需求相契契合江都首席純正正英倫風(fēng)情貴貴族品質(zhì)質(zhì)社區(qū)本案項(xiàng)目定位位這一形象，將將本案從市場(chǎng)場(chǎng)上歐風(fēng)社區(qū)區(qū)中，脫穎而而出！我們的項(xiàng)目標(biāo)桿江都?xì)W風(fēng)風(fēng)建筑典范定義江都新貴貴族品質(zhì)社區(qū)區(qū)詮釋城市貴族族文化生活我們更深遠(yuǎn)的的目標(biāo)打造江都中高端人人群的專屬生生活圈層屬于江都華豐豐的品牌價(jià)值值讓其成為引領(lǐng)領(lǐng)江都房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展和高端端生活形象的的旗幟提案綱要市場(chǎng)解讀需求分析項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位規(guī)劃配套建議議項(xiàng)目產(chǎn)品線定定位產(chǎn)品線定位原原則：1、緊跟市場(chǎng)場(chǎng)需求原則，，根據(jù)市場(chǎng)需需求，做市場(chǎng)場(chǎng)接受度好的的產(chǎn)品2、價(jià)值最大大化原則，在在既定的容積積率下，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)最優(yōu)的產(chǎn)品品配置高層公寓>=2.0根據(jù)地塊容積積率1.5，，可能的產(chǎn)品品組合判斷花園洋房0.9-1.0疊加別墅0.8-0.9聯(lián)排別墅0.5-0.8小高層1.5-1.8最佳產(chǎn)品線組組合1、根據(jù)同策策觀察，江都都市場(chǎng)大面積積產(chǎn)品銷售去去化速度慢，，別墅產(chǎn)品對(duì)對(duì)周邊環(huán)境要要求較高；2、在1.5容積率下，，做別墅產(chǎn)品品是必要結(jié)合合高層公寓產(chǎn)產(chǎn)品。而高層層公寓銷售難難，別墅去化化慢，影響項(xiàng)項(xiàng)目銷售進(jìn)度度。不建議做別墅墅產(chǎn)品1、對(duì)高層公公寓產(chǎn)品，江江都購(gòu)房者還還處于認(rèn)知階階段，對(duì)這類類產(chǎn)品的抗性性比較大，市市場(chǎng)上這類產(chǎn)產(chǎn)品普遍是銷銷售的難點(diǎn)不建議做高層層公寓在不損失容積積率的前提下下產(chǎn)品線：小高高層公寓+花花園洋房根據(jù)地塊容積積率1.5，，小高層和多多層花園洋房房組合方案方案一、方案二、“小高層公寓寓+花園洋房房”：小高層公寓為為1.5-1.8，而多多層花園洋房房容積率范圍圍在0.9-1；以花園園洋房最大化化，用小高層層彌補(bǔ)整體容容積率屬于”滿排““方案，沒(méi)有有建筑面積損損失，充分利利用容積率；；項(xiàng)目產(chǎn)品更更加多樣，整整體建筑天際際線更加美觀觀，同時(shí)也能能夠預(yù)留充足足的空間進(jìn)行行社區(qū)景觀打打造，提升社社區(qū)品質(zhì)單一的花園洋洋房產(chǎn)品多層花園洋房房為0.9-1滿排花園洋房房產(chǎn)品會(huì)產(chǎn)生容積率率的損失。如如果不損失建建筑面積排布布，勢(shì)必排布布會(huì)相當(dāng)密集集，項(xiàng)目的品品質(zhì)很難提升升√×我們產(chǎn)品線的的建議地塊容積率1.5“小高層公寓寓+花園洋房房”：花園洋房排布布最大化，少少量小高層預(yù)留充足的空空間打造社區(qū)區(qū)景觀產(chǎn)品戶型及配配比建議戶型定位原則則：1、市場(chǎng)跟隨隨原則，設(shè)計(jì)計(jì)市場(chǎng)熱銷的的戶型類型和和面積段2、控制面積積原則，在市市場(chǎng)接受的面面積區(qū)間內(nèi)，，保證舒適性性前提，確保保面積最小3、附加價(jià)值值原則，為市市場(chǎng)客戶提供供最大的產(chǎn)品品附加值小高層公寓和和花園洋房產(chǎn)產(chǎn)品，可做的的戶型類別單身公寓60平米以下下三房110-130平米四房以上140平米以以上二房90-100平米市場(chǎng)需求強(qiáng)烈烈的戶型1、大戶型產(chǎn)產(chǎn)品總價(jià)高，，未來(lái)銷售難難度大，銷售售周期長(zhǎng)。2、江都目前前市場(chǎng)上大戶戶型產(chǎn)品去化化較為艱難。。目前南部區(qū)區(qū)域在售的樓樓盤(pán)基本上剩剩下都是大戶戶型產(chǎn)品。建議少量大戶戶型1、單身公寓寓產(chǎn)品屬于投投資性產(chǎn)品，，本案坐在的的北區(qū)沒(méi)有學(xué)學(xué)區(qū)資源、生生活配套不足足，住宅的投投資性不強(qiáng)，，未來(lái)銷售有有難度。2、同位于北北區(qū)的世紀(jì)花花園，單身公公寓產(chǎn)品市場(chǎng)場(chǎng)銷售極為不不理想，07年末推出298套的單單身公寓目前前只銷售了22%。不建議做單身身公寓產(chǎn)品從客戶需求的的調(diào)研結(jié)果和和目前市場(chǎng)上上熱銷樓盤(pán)的的戶型比例來(lái)來(lái)看江都市場(chǎng)三房房的需求要比比兩房多我們產(chǎn)品線的的建議戶型面積范圍比例二房（2+1）80-90平米40%三房（3+1）110-120平米55%四房140平米5%兩房?jī)蓮d:90-100平方米1.擁有套套房設(shè)計(jì)，提提升產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)2.入戶處處的花園，贈(zèng)贈(zèng)送面積在12平米左右右3.主臥落落地轉(zhuǎn)角窗，，延伸了套內(nèi)內(nèi)的空間感產(chǎn)品品戶戶型型設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)三房房二二廳廳:120平平方方米米1.房房型型布布局局方方正正，，套套間間設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)提提升升居居住住舒舒適適性性2.贈(zèng)贈(zèng)送送近近10平平米米的的建建筑筑構(gòu)構(gòu)件件，，提提升升空空間間實(shí)實(shí)用用性性3.近近9平平方方米米的的寬寬大大的的陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)臺(tái)使使生生活活更更怡怡然然自自得得4.北北面面花花壇壇可可作作為為餐餐廳廳的的補(bǔ)補(bǔ)充充空空間間產(chǎn)品品戶戶型型設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)1.戶戶型型緊緊湊湊，，尺尺度度適適宜宜2.空空中中花花園園、、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)角角飄飄窗窗，，贈(zèng)贈(zèng)送送面面積積達(dá)達(dá)10平平方方米米兩房房?jī)蓛蓮d廳:90平平方方米米產(chǎn)品品戶戶型型設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)135㎡㎡3+1R產(chǎn)品品戶戶型型設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)135㎡㎡3+1R產(chǎn)品品戶戶型型設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)一層層：：130㎡㎡二層層：：120㎡㎡產(chǎn)品品戶戶型型設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)三層層：：100㎡㎡四層層：：90㎡㎡五層層：：80㎡㎡產(chǎn)品品戶戶型型設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)項(xiàng)目目建建筑筑風(fēng)風(fēng)格格建建議議華潤(rùn)潤(rùn).橡橡樹(shù)樹(shù)灣灣華潤(rùn)潤(rùn)橡橡樹(shù)樹(shù)灣灣創(chuàng)創(chuàng)新新性性的的將將花花園園洋洋房房產(chǎn)產(chǎn)品品進(jìn)進(jìn)行行改改良良，，創(chuàng)創(chuàng)新新性性的的疊疊墅墅設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，融融入入新新英英格格蘭蘭風(fēng)風(fēng)格格元元素素，，以以較較為為溫溫暖暖的的色色調(diào)調(diào)作作為為外外立立面面色色彩彩，，外外立立面面經(jīng)經(jīng)過(guò)過(guò)雙雙層層挑挑高高掛掛窗窗處處理理，，整整體體形形象象具具有有極極強(qiáng)強(qiáng)的的品品質(zhì)質(zhì)感感。。新英英格格蘭蘭風(fēng)風(fēng)格格，，融融入入自自然然美美景景建議議整整體體色色調(diào)調(diào)以以深紅紅色色為為主主基基調(diào)調(diào)，體體現(xiàn)現(xiàn)其其穩(wěn)穩(wěn)重重、、大大氣氣。。采采用用石材材+面面磚磚的組組合合方方式式呈呈現(xiàn)現(xiàn)。。淺色色的的石石材材配配以以深深色色系系的的面面磚磚雙雙色色拼拼搭搭，，在在視視覺(jué)覺(jué)上上有有層層次次感感及及過(guò)過(guò)度度感感。。建筑筑立立面面建建議議斜頂頂紅紅墻墻柵柵欄欄玻玻璃璃窗窗等等建建筑筑風(fēng)風(fēng)格格細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)營(yíng)營(yíng)造造外墻墻的的落落水水管管、、室室外外管管道道…………設(shè)設(shè)置置應(yīng)應(yīng)與與建建筑筑主主體體設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)統(tǒng)統(tǒng)一一考考慮慮；；落落水水管管、、電電力力線線、、可可適適當(dāng)當(dāng)作作隱隱藏藏安安裝裝。。建筑筑立立面面細(xì)細(xì)部部建建議議提案案綱綱要要市場(chǎng)場(chǎng)解解讀讀需求求分分析析項(xiàng)目目定定位位產(chǎn)品品定定位位規(guī)劃劃配配套套建建議議入口口景景觀觀作作為為景景觀觀序序列列的的起起點(diǎn)點(diǎn)，，用用節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)性性的的景景觀觀小小品品配配合合社社區(qū)區(qū)主主入入口口體體現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目目整整體體形形象象及及檔檔次次，，同同時(shí)時(shí)應(yīng)應(yīng)充充分分考考慮慮車車行行及及人人行行動(dòng)動(dòng)線線的的設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)。。入口景觀觀建議由社區(qū)商商業(yè)為形形象展示示的重要要平臺(tái)，，以條帶帶狀商業(yè)業(yè)向外輻輻射，串串聯(lián)社區(qū)區(qū)形象，，形成社社區(qū)生活活氛圍的的外延展展示空間間，并配配合社區(qū)區(qū)主入口口形成展展開(kāi)式的的社區(qū)廣廣場(chǎng)空間間。商業(yè)街展展示面文化廣場(chǎng)場(chǎng)，社區(qū)區(qū)關(guān)鍵驅(qū)驅(qū)動(dòng)之一一，是社社區(qū)精神神象征，，強(qiáng)調(diào)文文化與特特色，為為業(yè)主提提供公共共交流文化廣場(chǎng)場(chǎng)社區(qū)中心心選擇較較大空間間打造中中央生態(tài)態(tài)花園，，強(qiáng)調(diào)綠綠色植被被與生態(tài)態(tài)水系的的結(jié)合，，優(yōu)化社社區(qū)環(huán)境境。中央生態(tài)態(tài)花園項(xiàng)目演丹丹大高速速一側(cè)由由北向南南布置帶帶狀水綠綠景觀空空間，密密植林木木，隔塵塵降噪，，同時(shí)配配合貫穿穿社區(qū)內(nèi)內(nèi)部的商商業(yè)軸線線一起對(duì)對(duì)項(xiàng)目各各地塊形形成串聯(lián)聯(lián)。綠化隔離離帶項(xiàng)目每棟棟建筑下下均設(shè)置置架空層層，并設(shè)設(shè)置不同同主題架架空花園園，社區(qū)區(qū)重要亮亮點(diǎn)；主題架空空花園會(huì)所功能能定位運(yùn)動(dòng)娛樂(lè)樂(lè)休閑會(huì)會(huì)所充分考慮慮居民的的一般性性體育運(yùn)運(yùn)動(dòng)：乒乒乓球、、羽毛球球、籃球球、游泳泳等體育育活動(dòng)等等充分考慮慮以健身身活動(dòng)為為主的空空間：舞舞蹈房、、器械房房、兒童童娛樂(lè)室室等適當(dāng)考慮慮居民的的娛樂(lè)學(xué)學(xué)習(xí)空間間：棋牌牌室、圖圖書(shū)室、、影音室室等對(duì)內(nèi)對(duì)外外經(jīng)營(yíng)對(duì)內(nèi)對(duì)外外經(jīng)營(yíng)對(duì)內(nèi)經(jīng)營(yíng)營(yíng)健康主題題會(huì)所雙語(yǔ)幼兒兒園雙語(yǔ)幼兒兒園，年年輕的父父母?jìng)兘饨獬箢欘櫳鐓^(qū)平面面圖社區(qū)外主主干道社區(qū)內(nèi)人人車道路路動(dòng)線社區(qū)分區(qū)區(qū)標(biāo)示樓棟號(hào)標(biāo)標(biāo)注基建設(shè)施施標(biāo)注商業(yè)及配配套設(shè)施施提示主要路口口垂直引引導(dǎo)系統(tǒng)統(tǒng)社區(qū)配套套設(shè)施指指引社區(qū)分區(qū)區(qū)指引停車庫(kù)指指引現(xiàn)場(chǎng)標(biāo)識(shí)識(shí)精神符號(hào)號(hào)之標(biāo)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)統(tǒng)統(tǒng)一社區(qū)區(qū)內(nèi)部各各處的標(biāo)標(biāo)識(shí)及知知識(shí)系統(tǒng)統(tǒng)，把項(xiàng)項(xiàng)目視覺(jué)覺(jué)形象完完整化，，覆蓋全全局，渲渲染社區(qū)區(qū)整體感感，同時(shí)時(shí)表現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目的的規(guī)模性性和品牌牌性。1、整個(gè)個(gè)社區(qū)內(nèi)內(nèi)人行道道路形象象上形成成大致統(tǒng)統(tǒng)一，整整體風(fēng)格格要求相相近；2、地面面以硬質(zhì)質(zhì)鋪裝為為主，形形象生動(dòng)動(dòng)，不同同等級(jí)道道路材料料方面可可產(chǎn)生一一定不同同形態(tài)和和色彩的的變化。。精神符號(hào)號(hào)之景景觀道路路以文藝性性質(zhì)的道道路鋪裝裝，兒童童涂鴉墻墻，展示示LED等各種種形態(tài)，，打造社社區(qū)的文文化品質(zhì)質(zhì)氛圍。。精神符號(hào)號(hào)之文文化空間間社區(qū)班車車班車也是是“俱樂(lè)樂(lè)”的場(chǎng)場(chǎng)所，特特征鮮明明的班車車不僅吸吸引眼球球，更能能快速營(yíng)營(yíng)造歸屬屬感感謝聆聽(tīng)聽(tīng)敬請(qǐng)指正正9、靜夜夜四無(wú)無(wú)鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃黃葉樹(shù)，，燈下白白頭人。。。00:40:5400:40:5400:401/5/202312:40:54AM11、以我獨(dú)沈久久，愧君相見(jiàn)見(jiàn)頻。。1月-2300:40:5400:40Jan-2305-Jan-2312、故人江海海別，幾度度隔山川。。。00:40:5400:40:5400:40Thursday,January5,202313、乍乍見(jiàn)見(jiàn)翻翻疑疑夢(mèng)夢(mèng)，，相相悲悲各各問(wèn)問(wèn)年年。。。。1月月-231月月-2300:40:5400:40:54January5,202314、他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生白白發(fā)，，舊國(guó)國(guó)見(jiàn)青青山。。。05一一月月202312:40:54上上午午00:40:541月-2315