XXXX年重慶市金科云湖天都項(xiàng)目策劃框架性思路

金科·云湖天都（暫名）項(xiàng)目策劃框架性思路鑒于本項(xiàng)目容積率的限制，以及與綠韻康城形成差異化定位的戰(zhàn)略需要，本項(xiàng)目必須以花園洋房為主體。故本報(bào)告以此為大前提，僅定向研究項(xiàng)目主題定位、戶型配比、項(xiàng)目功能配置及商業(yè)部分的定位。同類型物業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈區(qū)域市場(chǎng)對(duì)價(jià)格的低預(yù)期以及項(xiàng)目本身的高成本將迫使我們必須營(yíng)造不一樣的花園洋房將迫使我們必須營(yíng)造不一樣的洋房社區(qū)第一部分：背景分析一、重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)近期發(fā)展概況1、今年1-9月，全市新開(kāi)工房屋面積為1362.18萬(wàn)平方米，僅比去年同期增長(zhǎng)1.2%。其中，住宅新開(kāi)工面積為1075.19萬(wàn)平方米，辦公樓新開(kāi)工面積為26.81萬(wàn)平方米，商業(yè)用房新開(kāi)工面積為191.67萬(wàn)平方米。（明年預(yù)計(jì)新開(kāi)工面積將可能出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)）2、2006年1-10月份主城區(qū)商品房成交均價(jià)2322元/平方米，同比增長(zhǎng)14.5%（全國(guó)增幅第四）。3、經(jīng)濟(jì)適用房成交放量較大，面積、金額同比上升19.5%和41.6%；別墅、高檔公寓市場(chǎng)放量面積下降4.6%,但交易金額顯著上升（表明單價(jià)上升）。4、2006年1-10月份主城區(qū)二手房轉(zhuǎn)讓面積336.88萬(wàn)平方米，轉(zhuǎn)讓金額44.18億，同比增長(zhǎng)26%、53.1%，交易房型以二房、三房為主。（三級(jí)市場(chǎng)的活躍，必將推動(dòng)二次/三次置業(yè)的放量——中高檔，這也是今年推動(dòng)樓價(jià)上升的重要原因之一）5、2006年，中高端市場(chǎng)明顯表現(xiàn)出對(duì)花園洋房的偏好，花園洋房供應(yīng)量和成交量均出現(xiàn)了空前增長(zhǎng)；其中以天湖美鎮(zhèn)（賣湖賣花園/露臺(tái)）、奧林匹克花園（賣配套）、中央美地（賣英倫風(fēng)情）、晉愉·綠島（賣公園）市場(chǎng)影響力最大。6、組團(tuán)式布局造成的區(qū)域壁壘仍未完全打破，北部新區(qū)主力客戶群仍來(lái)自江北/渝北，只吸引了一部分的渝中客戶；九龍坡、大渡口、沙坪壩的主力客戶群仍來(lái)自各自區(qū)域，跨區(qū)域銷售較少；只有南坪在近4成銷售來(lái)自區(qū)域外。7、商品房交易量的同比增速方面,1-10月交易量增速已達(dá)到近兩年來(lái)的最低點(diǎn),宏觀調(diào)控政策及銀行加息的影響已經(jīng)顯現(xiàn)出來(lái)。（預(yù)計(jì)明年10月前，市場(chǎng)將步入相對(duì)平穩(wěn)階段）二、重慶花園洋房發(fā)展概況1、據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)：2006年花園洋房放量超過(guò)185萬(wàn)。其中北部新區(qū)140多萬(wàn)方。余下45萬(wàn)方主要是南岸區(qū)和九龍坡區(qū)。2、花園洋房2002年市場(chǎng)占有率僅2%，到2006年上升到10%，預(yù)計(jì)2007年將超過(guò)10%。3、花園洋房呈多樣化發(fā)展。如：東方山水的迷你花園洋房；天湖美鎮(zhèn)的退、錯(cuò)、露；中央美地別墅級(jí)英倫花園洋園，美茵河谷是德國(guó)風(fēng)情小鎮(zhèn)等。4、花園洋房的的價(jià)格持續(xù)走走高。從天籟籟城·美社到紫園再再到天湖美鎮(zhèn)鎮(zhèn)，價(jià)格由一一期的3600元到現(xiàn)在4300元/平方米。5、就大西區(qū)而而言，花園洋洋房供應(yīng)相對(duì)對(duì)較少，九龍龍坡目前僅有有廣廈城，大大渡口只有晉晉愉·綠島，沙坪壩壩只有陽(yáng)光水水城有極少量量的貨供應(yīng)；；從已面市的的廣廈城和晉晉愉·綠島銷售看，，大西區(qū)對(duì)花花園洋房的承承接能力明顯顯不如北部新新區(qū)。6、市場(chǎng)已普遍遍認(rèn)同花園洋洋房的品質(zhì)感感，并將其視視為房地產(chǎn)的的高檔產(chǎn)品。。三、消費(fèi)者偏偏好和抗拒花花園洋房的原原因1、偏好花園洋洋房的原因A）低容積率。適度的人口密密度，既有效效避免了高層層的雜居，又又避免了別墅墅的冷清。B）親地親自然。帶露臺(tái)、地地面花園、入入戶花園、屋屋頂花園及高高覆蓋率社區(qū)區(qū)園林，而且且上下樓方便便，有利于營(yíng)營(yíng)造更和諧的的鄰里關(guān)系和和更近距離享享受自然環(huán)境境。C）大多處于新新興開(kāi)發(fā)區(qū)。。周邊環(huán)境好好、空氣好、、噪聲少。D）戶型亮點(diǎn)突突出。一梯兩兩戶，實(shí)用率率高（90%左右），南北北對(duì)流，基本本實(shí)現(xiàn)了全面面無(wú)暗室，并并大大增強(qiáng)了了開(kāi)放型的活活動(dòng)空間（如如露臺(tái)）。E）別墅的過(guò)渡渡型產(chǎn)品。既既有接近別墅墅的內(nèi)外部環(huán)環(huán)境和品質(zhì)，，又有遠(yuǎn)低于于別墅的總價(jià)價(jià)，滿足了大大部分想住別別墅又住不起起的人的需要要。F）對(duì)花園洋房房的品質(zhì)認(rèn)同同帶來(lái)的榮耀耀感。2、抗拒花園洋洋房的原因A）樓間距近。一般在15至20米，對(duì)望嚴(yán)重重，私密性極極差。（最值得關(guān)關(guān)注的點(diǎn)，這這也是報(bào)社好好幾個(gè)客戶在在天湖美鎮(zhèn)退退房的最大原原因）B）多在新興開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)。周邊邊配套設(shè)施差差，生活成本本高；而且公公交車少，不不是每一個(gè)家家庭成員都有有車。C）安全性較差差。D）蚊蟲(chóng)亦較難難避免。一個(gè)值得注意意的有趣現(xiàn)象象：住慣了高層的的想住低層（（花園洋房））；住慣了低層的的想住高層（（如金砂水岸岸）。如天湖美鎮(zhèn)就就被水晶酈城城和金砂水岸岸分流了相當(dāng)當(dāng)數(shù)量的客源源。另一個(gè)值得注注意的事實(shí)：：據(jù)了解，已交交付使用的競(jìng)競(jìng)地·溯源居之業(yè)主主，對(duì)競(jìng)地·溯源居的滿意意度相當(dāng)?shù)?，，不滿主要指指向低樓間距距造成的低私私密性。四、區(qū)域住宅宅消費(fèi)市場(chǎng)分分析區(qū)域住宅市場(chǎng)場(chǎng)現(xiàn)時(shí)消費(fèi)群群構(gòu)成1、楊家坪商圈個(gè)個(gè)體工商戶2、九龍坡區(qū)周周邊大型工業(yè)業(yè)企業(yè)及國(guó)有有企業(yè)管理及及技術(shù)人員（（如重鋼）3、九龍園區(qū)以以及二郎科技技新城管理及及技術(shù)人員4、九龍坡急切切改變居住環(huán)環(huán)境的原住居居民5、“進(jìn)二退三”拆遷戶區(qū)域住宅市場(chǎng)場(chǎng)可挖掘的消消費(fèi)群1、石橋鋪IT從業(yè)人士（包包括技術(shù)/銷售人員及個(gè)個(gè)體工商戶））2、沙坪壩部分分追求高品質(zhì)質(zhì)生活環(huán)境的的人士（如政政府高級(jí)公務(wù)務(wù)員/高校教職員工工/馬家?guī)r建材市市場(chǎng)個(gè)體工商商戶等）3、大渡口高收收入人群（如如政府高級(jí)公公務(wù)員）4、渝中大坪、、袁家崗一帶帶原住居民區(qū)域住宅市場(chǎng)場(chǎng)有效需求和和供給分析主城各區(qū)GDP及人均可支配配年收入列表表2005年從前面四個(gè)表表我們看到：：一方面九龍坡坡雖GDP排位第一，而而且人均消費(fèi)費(fèi)總額為8556元，高于江北北區(qū)的6797元；另一方面，九九龍坡的人均均工資在主城城各區(qū)又排位位靠后。以上兩方面的的對(duì)立統(tǒng)一，，說(shuō)明了一個(gè)個(gè)以前我們并并沒(méi)有注意到到的事實(shí)：九龍坡消費(fèi)市市場(chǎng)活躍，消消費(fèi)意愿在主主城各區(qū)處于于前列。我們還了解到到這樣一個(gè)事事實(shí)：南岸區(qū)的中高高檔房大約有有30%的購(gòu)買人群來(lái)來(lái)自九龍坡區(qū)區(qū)。如上兩方面再再加上綠韻康康城大戶型的的熱銷，所以以我們認(rèn)為：：九龍坡事實(shí)上上并不缺乏購(gòu)購(gòu)買力，缺乏乏的應(yīng)該是高高吸引力的樓樓盤。高吸引力一為為高檔次高品品位樓盤，一一為經(jīng)濟(jì)適用用房。當(dāng)然，也不是是說(shuō)區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)具備了高檔檔房的高承接接能力，只能能說(shuō)區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)兩極分化較較為明顯，這這在我們對(duì)本本項(xiàng)目的定位位思考過(guò)程中中，將作為一一個(gè)重要的參參考要素。而就區(qū)域周邊邊幾個(gè)頗具影影響力的樓盤盤而言，無(wú)論論駿逸新視界界/晉愉愉·綠島島，，還還是是廣廣廈廈城城，，事事實(shí)實(shí)上上也也都都有有所所欠欠缺缺。。駿逸逸新新視視界界：：小小戶戶型型為為主主，，建建筑筑密密度度大大晉愉愉·綠島島：：園園林林營(yíng)營(yíng)造造極極差差，，戶戶型型無(wú)無(wú)亮亮點(diǎn)點(diǎn)廣廈廈城城：：周周邊邊環(huán)環(huán)境境較較差差，，產(chǎn)產(chǎn)品品無(wú)無(wú)特特點(diǎn)點(diǎn)，，物物管管口口碑碑差差五、、區(qū)區(qū)域域競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)環(huán)環(huán)境境分分析析1、就就整整個(gè)個(gè)大大西西區(qū)區(qū)而而言言，，目目前前整整體體市市場(chǎng)場(chǎng)仍仍呈呈現(xiàn)現(xiàn)出出求求大大于于供供的的態(tài)態(tài)勢(shì)勢(shì)，，近近期期開(kāi)開(kāi)出出的的駿駿逸逸新新視視界界、、綠綠韻韻康康城城、、國(guó)國(guó)窖窖明明城城、、渝渝洲洲新新城城、、晉晉愉愉·綠島島均均取取得得了了優(yōu)優(yōu)異異或或不不錯(cuò)錯(cuò)的的銷銷售售成成績(jī)績(jī)。。2、目目前前整整個(gè)個(gè)九九龍龍坡坡區(qū)區(qū)、、高高新新區(qū)區(qū)及及大大渡渡口口區(qū)區(qū)大大部部分分都都是是高高層層建建筑筑，，唯唯有有美美茵茵河河谷谷、、晉晉愉愉綠綠島島、、廣廣廈廈城城有有花花園園洋洋房房，，但但都都做做得得不不純純粹粹，，有有花花園園洋洋房房，，也也有有高高層層，，還還有有聯(lián)聯(lián)排排別別墅墅和和獨(dú)獨(dú)立立別別墅墅。。3、從從區(qū)區(qū)域域所所開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)的的樓樓盤盤來(lái)來(lái)看看，，品品質(zhì)質(zhì)都都不不高高。。晉晉愉愉綠綠島島和和廣廣廈廈城城規(guī)規(guī)模模大大，，但但做做得得相相當(dāng)當(dāng)粗粗糙糙。。只只有有美美茵茵河河谷谷的的德德國(guó)國(guó)風(fēng)風(fēng)情情小小鎮(zhèn)鎮(zhèn)顯顯示示了了一一定定的的品品質(zhì)質(zhì)。。晉愉愉綠綠島島、、美美茵茵河河谷谷及及廣廣廈廈城城實(shí)實(shí)景景圖圖片片晉愉愉綠綠島島廣廈廈城城美茵茵河河谷谷六、、典典型型個(gè)個(gè)案案分分析析（（截截止止12月28日））頂躍躍：：銷銷售售較較差差，，面面積積越越大大，，銷銷售售越越差差；；平層層：：115M2銷售售比比率率最最高高，，130M2左右右銷銷售售總總量量最最大大。。頂躍躍：：銷銷售售極極差差，，銷銷售售比比率率最最低低；；平層層：：一一層層104M2銷售售比比率率最最高高，，一一層層113M2銷售售總總量量最最高高。。一、、二二期期推推出出全全為為花花園園洋洋房房，，一一期期均均價(jià)價(jià)2700元，，二二期期均均價(jià)價(jià)3100元，，400套用用一一年年時(shí)時(shí)間間才才消消化化完完；；新新推推的的36套花花園園洋洋房房屬屬別別墅墅補(bǔ)補(bǔ)充充產(chǎn)產(chǎn)品品，，尚尚未未正正式式開(kāi)開(kāi)售售。。各樓樓盤盤花花園園洋洋房房已已面面市市總總量量、、銷銷售售周周期期及及銷銷售售套套數(shù)數(shù)、、價(jià)價(jià)格格走走勢(shì)勢(shì)列列表表？同屬屬北北部部，，天天湖湖美美鎮(zhèn)鎮(zhèn)以以均均價(jià)價(jià)4300元/M2和中中央央美美地地以以均均價(jià)價(jià)4000元M2，均均取取得得了了非非常常良良好好的的銷銷售售業(yè)業(yè)績(jī)績(jī)。。不同同的的是是，，天天湖湖美美鎮(zhèn)鎮(zhèn)頂頂躍躍相相對(duì)對(duì)滯滯銷銷，，而而中中央央美美地地卻卻非非常常暢暢銷銷；；細(xì)細(xì)心心比比較較，，我我們們發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，，天天湖湖美美鎮(zhèn)鎮(zhèn)余余下下的的頂頂躍躍面面積積在在200M2左右右，，總總價(jià)價(jià)在在90萬(wàn)左左右右，，而而中中央央美美地地頂頂躍躍最最大大在在180M2左右右，，總總價(jià)價(jià)在在70萬(wàn)左左右右，，而而且且在在定定價(jià)價(jià)上上，，采采用用了了單單價(jià)價(jià)反反而而要要比比平平層層低低的的策策略略。。所以以，，我我們們認(rèn)認(rèn)為為中中央央美美地地頂頂躍躍的的暢暢銷銷不不具具備備代代表表性性。。此屬屬渡渡假假型型物物業(yè)業(yè)，，且且總總價(jià)價(jià)大大都都在在20萬(wàn)以以下下，，故故其其暢暢銷銷對(duì)對(duì)綠綠韻韻康康城城的的參參考考意意義義不不大大，，不不過(guò)過(guò)也也可可說(shuō)說(shuō)明明一一點(diǎn)點(diǎn)：：總總價(jià)價(jià)低低的的房房子子一一定定比比總總價(jià)價(jià)高高的的房房子子賣賣得得更更快快，，這這是是不不容容置置疑疑的的。。還有有一一個(gè)個(gè)不不得得不不說(shuō)說(shuō)的的事事實(shí)實(shí)：：今年年引引起起極極大大市市場(chǎng)場(chǎng)轟轟動(dòng)動(dòng)的的奧奧林林匹匹克克花花園園，，其其戶戶型型面面積積亦亦比比天天湖湖美美鎮(zhèn)鎮(zhèn)小小一一輪輪，，三三房房的的占占了了75%，其其125M2以下下戶戶型型占占了了差差不不多多60%，最最小小面面積積小小到到81M2。從如如上上幾幾個(gè)個(gè)表表可可以以看看到到：：A）無(wú)無(wú)論論北北部部新新區(qū)區(qū)，，還還是是大大西西區(qū)區(qū)，，頂頂躍躍均均比比較較滯滯銷銷；；B）大大西西區(qū)區(qū)明明顯顯呈呈現(xiàn)現(xiàn)出出偏偏小小戶戶型型更更好好賣賣的的特特征征；；C）大大西西區(qū)區(qū)暢暢銷銷戶戶型型總總價(jià)價(jià)在在35-45萬(wàn)元元之之間間。。通常常來(lái)來(lái)講講，，一一個(gè)個(gè)市市場(chǎng)場(chǎng)單單價(jià)價(jià)之之均均價(jià)價(jià)水水平平，，是是由由市市場(chǎng)場(chǎng)的的承承接接力力和和產(chǎn)產(chǎn)品品的的品品質(zhì)質(zhì)共共同同決決定定的的。。因此，雖雖說(shuō)晉愉愉綠島的的均價(jià)只只有3200元/M2，但憑著著金科做做花園洋洋房的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，我們完全全可以對(duì)對(duì)單價(jià)均均價(jià)做更更高預(yù)期期。但是，有有一點(diǎn)卻卻是不容容樂(lè)觀的的，一個(gè)個(gè)市場(chǎng)最最容易被被接受的的總價(jià)范范圍，卻卻更多是是由市場(chǎng)場(chǎng)承接力力決定的的，所以以對(duì)總價(jià)我我們切不不可太過(guò)過(guò)樂(lè)觀。第二部分分：地塊塊自身及及區(qū)域城城市規(guī)劃劃發(fā)展?fàn)顮顩r一、用地地規(guī)劃控控制指標(biāo)標(biāo)1、總占地地面積182758平方米2、規(guī)劃控控制容積積率約1.83、規(guī)劃控控制總建建筑面積積326336平方米4、土地性性質(zhì)商住住，商業(yè)業(yè)最高可可達(dá)8萬(wàn)平方米米二、地形形地貌高斜坡地地，最高高落差達(dá)達(dá)到66米，東面面長(zhǎng)約60米，南面面長(zhǎng)約480米，西面面長(zhǎng)360米，北面面長(zhǎng)約900米。地塊總體體呈現(xiàn)“一線三面面兩點(diǎn)”的物征。。一線：北面蟠龍龍大道向向彩云湖湖兩面：標(biāo)高335、345左右的兩兩個(gè)臺(tái)地地三點(diǎn)：標(biāo)高353、355、372左右的三三個(gè)山頭頭東面北面南面西面北面現(xiàn)狀狀全貌335標(biāo)高臺(tái)地地335標(biāo)高菜地地372標(biāo)高山頭頭355標(biāo)高山頭頭345標(biāo)高臺(tái)地地項(xiàng)目地塊塊資源地形高差差利用——天然的地地形高差差，使項(xiàng)項(xiàng)目靠火火炬大道道旁形成自然然隔音帶帶，保證小小區(qū)內(nèi)部部的寧?kù)o靜。地塊坡度度逐步升升高，豐豐富了整整個(gè)小區(qū)區(qū)的天際線變變化，使我們們?cè)诮ㄖ螒B(tài)上上有多種種選擇方方案。三、現(xiàn)時(shí)時(shí)交通狀狀況周邊道路路密集，，以火炬炬大道為為主干道道，與迎迎賓大道道，創(chuàng)業(yè)業(yè)大道和和陳庹路路縱橫交交錯(cuò)。隨隨著九龍龍大橋的的開(kāi)工和和建成，，交通將將變得更更加快捷捷方便，，四通八八達(dá)。目目前已開(kāi)開(kāi)通239、204、117等公交線線路火炬大道道蟠龍大道道陳庹路翼龍路向東：楊家坪步步行街3.5公里通達(dá)范圍圍：本案鳳天路至至沙坪壩壩區(qū)沿陳庹路路至大渡渡口區(qū)沿沿途經(jīng)過(guò)過(guò)雙山社社區(qū)通往楊家家坪地區(qū)區(qū)，延伸伸至南岸岸區(qū)沿陳庹路路至石橋橋鋪高新新區(qū)【車行15分鐘生活活圈】向南：大渡口九九宮廟3.5公里向西：沙坪壩三三角碑7公里向北：石橋鋪轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)盤5公里（經(jīng)經(jīng)陳家坪坪）分析：良好的通通達(dá)性促使本項(xiàng)項(xiàng)目客戶戶群，不不僅僅局局限于九九龍園區(qū)區(qū)內(nèi)。N【步行45分鐘生活活圈】本案通達(dá)范圍圍：向東：楊家坪動(dòng)動(dòng)物園向南：雙山社區(qū)區(qū)向西：二郎科技技新城向北：陳家坪地地區(qū)分析：按常人日日常生活活能最大大接受45分鐘步行行時(shí)間為為例，其其活動(dòng)范圍圍包含了了整個(gè)九九龍園區(qū)區(qū)和二朗朗科技新新城，高新區(qū)區(qū)內(nèi)所以以市政、、生活配配套都能能加以利利用享受受。N四、現(xiàn)時(shí)時(shí)市政配配套情況況及資源源利用雙山社區(qū)區(qū)綠韻康城城本項(xiàng)目九龍坡區(qū)區(qū)公、檢檢、法九龍園區(qū)區(qū)管委會(huì)會(huì)巴國(guó)城商業(yè)資源源體育場(chǎng)場(chǎng)運(yùn)動(dòng)資資源源中學(xué)校舞蹈學(xué)院院教育資資源源彩云湖公公園景觀資資源源五、區(qū)域域規(guī)劃及及實(shí)施節(jié)點(diǎn)點(diǎn)預(yù)期發(fā)展總目目標(biāo)：三年初具具規(guī)模、、八年基基本建成成。力爭(zhēng)到到2005年科工貿(mào)貿(mào)收入達(dá)達(dá)到80億元，高高新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)產(chǎn)值達(dá)到到10億元，形形成基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施基基本完善善、高新新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)初具具規(guī)模、、整體形形象良好好的示范范區(qū)。到2010年技工貿(mào)貿(mào)收入達(dá)達(dá)到180億元，高高新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)產(chǎn)值達(dá)到到50億元，將將九龍園園區(qū)建設(shè)設(shè)成為九九龍坡區(qū)區(qū)高新技技術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)基地、、最具活活力的核核心區(qū)、、重要的的經(jīng)濟(jì)增增長(zhǎng)極。。本案1、仿明清清建筑的的巴國(guó)城城商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目占地地250畝，預(yù)計(jì)計(jì)2005年10月正式營(yíng)營(yíng)業(yè)。2、九龍大大橋預(yù)計(jì)計(jì)2006年完工。。3、秋池商商業(yè)步行行街目前前規(guī)劃基基本完畢畢，預(yù)計(jì)計(jì)2006年開(kāi)街。。4、彩云湖湖工程是是桃花溪溪二期治治理重點(diǎn)點(diǎn)工程，，預(yù)計(jì)2007年形成。。重大實(shí)施節(jié)點(diǎn)點(diǎn)預(yù)期5、二郎開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)內(nèi)的留學(xué)學(xué)生創(chuàng)業(yè)業(yè)園已動(dòng)動(dòng)工建設(shè)設(shè)，預(yù)計(jì)計(jì)2005年下半年年正式開(kāi)開(kāi)園。6、規(guī)劃中中與火炬炬大道平平行的新新區(qū)大道道，預(yù)計(jì)計(jì)在2007年完工，，建成之之后將減減弱火炬炬大道的的交通壓壓力，減減弱項(xiàng)目目臨火炬炬大道噪噪聲影響響。第三部分分：項(xiàng)目目定位一、目標(biāo)標(biāo)市場(chǎng)定定位基礎(chǔ)客戶戶群【分布區(qū)域域】：楊家坪坪、二郎郎科技新新城、九九龍園區(qū)區(qū)等?！救巳禾攸c(diǎn)點(diǎn)】：個(gè)體工工商戶/企業(yè)管理理及高級(jí)級(jí)技術(shù)人人員/政府高級(jí)級(jí)公務(wù)員員等。年年齡在28—50歲之間，，多屬三三口之家家。家庭庭月收入入在6000以上（包包括顯性性和隱性性收入））?！鞠M(fèi)特點(diǎn)點(diǎn)】：希望在在離工作作地點(diǎn)較較便捷的的地方有有自己的的居所；；追求品品質(zhì)和身身份的認(rèn)認(rèn)同，但但又不會(huì)會(huì)太張揚(yáng)揚(yáng)（就算算有錢，，也不會(huì)會(huì)買別墅墅）；戶戶型需求求呈兩極極分化，，一部分分約在100-130平米之間間，一部部分在150平米以上上。拓展客戶戶群【分布區(qū)域域】：石橋鋪鋪高新區(qū)區(qū)、大渡渡口區(qū)、、渝中大大坪/袁家崗一一帶?！救巳禾攸c(diǎn)點(diǎn)】：個(gè)體工工商戶/企業(yè)管理理及高級(jí)級(jí)技術(shù)人人員/政府高級(jí)級(jí)公務(wù)員員等。大大多屬高高知人群群，年齡齡在28—40歲之間。。多屬三三口之家家，家庭庭月收入入在6000以上?！鞠M(fèi)特點(diǎn)點(diǎn)】：注重環(huán)環(huán)境，已已屬二次次甚至三三四置業(yè)業(yè)，追求求社區(qū)的的品質(zhì)感感，戶型型需求約約在120-150平米之間間。重點(diǎn)拓展展區(qū)域：：石橋鋪鋪高新區(qū)區(qū)爭(zhēng)取客戶戶群【分布區(qū)域域】：沙坪壩壩、渝中中其他片片區(qū)、南南岸靠鵝鵝公巖片片區(qū)、江江津/永川進(jìn)城城置業(yè)客客戶、上上海/浙江投資資客、本本地投資資客等【人群特點(diǎn)點(diǎn)】：個(gè)體工工商戶/企業(yè)管理理及高級(jí)級(jí)技術(shù)人人員/政府高級(jí)級(jí)公務(wù)員員等。【消費(fèi)特點(diǎn)點(diǎn)】：自居客客戶注重重環(huán)境，，已屬二二次甚至至三四置置業(yè)，追追求社區(qū)區(qū)的品質(zhì)質(zhì)感；投投資客戶戶注重樓樓盤資源源的稀缺缺性和增增值潛力力。重點(diǎn)爭(zhēng)取取客戶：：郊縣進(jìn)進(jìn)城置業(yè)業(yè)群體另一個(gè)個(gè)必須須清晰晰界定定的層層面：：由于項(xiàng)項(xiàng)目所所能強(qiáng)強(qiáng)度輻輻射的的區(qū)域域整體體購(gòu)買買力同同北部部新區(qū)區(qū)相比比，還還是要要弱一一些，，故我我們鎖鎖定的的人群群不能能只局局限在在中產(chǎn)產(chǎn)及中中產(chǎn)以以上的的階層層，為為形成成項(xiàng)目目的快快速銷銷售，，我們們必須須擴(kuò)大大目標(biāo)標(biāo)客戶戶層面面，以以中產(chǎn)產(chǎn)為基基礎(chǔ)，，向下下趨向向于中中間階階層，，畢竟竟這才才是房房地產(chǎn)產(chǎn)最主主力的的消費(fèi)費(fèi)市場(chǎng)場(chǎng)。經(jīng)歷了了變化化的大大時(shí)代代，又又有著著相對(duì)對(duì)優(yōu)越越的生生活。。他們們有文文化，，有審審美鑒鑒賞力力，有有獨(dú)立立思想想，有有自己己的生生活態(tài)態(tài)度。。他們們平時(shí)時(shí)這樣樣休閑閑：旅旅游、、讀書(shū)書(shū)、聽(tīng)聽(tīng)音樂(lè)樂(lè)、看看影碟碟、會(huì)會(huì)朋友友、體體育健健身等等。目標(biāo)客客戶群群相對(duì)對(duì)優(yōu)越越的生生活，，是以以超長(zhǎng)長(zhǎng)時(shí)間間工作作為前前提，，以承承擔(dān)更更大工工作壓壓力及及更高高工作作強(qiáng)度度為代代價(jià)的的。目標(biāo)客客戶群群的幸幸福天天秤永永不平平衡——生活，，總比比工作作重要要：“自己那那么辛辛苦，，就應(yīng)應(yīng)該享享受好好一些些”，“努力工工作不不就是是為了了活得得更好好？”歸結(jié)起起來(lái)，，應(yīng)該該是：：——工作與與生活活完全全剝離離工作就就是工工作生生活就就是生生活——更健康康的生生活——更舒適適且略略帶體體閑味味的生生活——更純粹粹高尚尚的身身份認(rèn)認(rèn)同感感二、項(xiàng)項(xiàng)目主主題定定位抓住目目標(biāo)客客戶正正在顯顯現(xiàn)的的身心心需求求，大大打““生態(tài)態(tài)”牌牌，全全面提提升居居住的的價(jià)值值。項(xiàng)目主主題定定位關(guān)關(guān)鍵詞詞：生態(tài)、、健康、、休閑五重復(fù)復(fù)合生生態(tài)體體系：：A）1400畝生態(tài)態(tài)公園園B）坡地地原生生植被被C）活性性水體體D）前庭庭后院院E）空中中露臺(tái)臺(tái)、入入戶花花園項(xiàng)目主主題定定位實(shí)實(shí)施三、項(xiàng)項(xiàng)目主主力物物業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品理理念鄉(xiāng)村洋洋房脫離花花園洋洋房概概念，，以全全新的的概念念暗示示本項(xiàng)項(xiàng)目將將創(chuàng)造造性地地打造造花園園洋房房的跨跨越式式升級(jí)級(jí)版。。生態(tài)洋洋房情景洋洋房參考概概念：：然后，，我們們將向向市場(chǎng)場(chǎng)大聲聲宣告告“鄉(xiāng)鄉(xiāng)村洋洋房””十大大標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)！“鄉(xiāng)村洋洋房””十大大標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)（一））退：：隨形形就勢(shì)勢(shì)的退退臺(tái)設(shè)設(shè)計(jì)，，原生生植被被保護(hù)護(hù)率不不低于于30%（二））露：：首層層前庭庭后院院，中中間層層露臺(tái)臺(tái)、入入戶花花園，，頂層層屋頂頂花園園，實(shí)實(shí)現(xiàn)100%的戶戶戶花園園（三））寬：：所有有樓間間距最最低不不少于于20米（四））低：：容積積率不不超過(guò)過(guò)0.9，人口口密度度每百百平方方米用用地不不超過(guò)過(guò)2.3人（五））近：：上下下班步步行距距離不不能超超過(guò)100米（獨(dú)獨(dú)立車車庫(kù)和和集中中車庫(kù)庫(kù)相結(jié)結(jié)合））（六））綠：：植被被覆蓋蓋率不不低于于40%（七））凈：：空氣氣潔凈凈指數(shù)數(shù)不低低于80%，空氣氣負(fù)離離子含含量不不低于于1000/CM3（八））透：：明廳廳、明明臥、、明廚廚、明明衛(wèi)設(shè)設(shè)計(jì)，，采光光率100%；室內(nèi)內(nèi)外的的融合合度不不能低低于20%（九））通：：通風(fēng)風(fēng)對(duì)流流達(dá)到到空氣氣流動(dòng)動(dòng)率不不能低低于90%（十））大：：大景景觀，，大視視野，，開(kāi)闊闊度不不低于于1000米四、項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃布布局建建議組團(tuán)式式布局局，滿滿足項(xiàng)項(xiàng)目分分期開(kāi)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)戰(zhàn)亂略略所需需，并并設(shè)置置中心心景觀觀帶，，強(qiáng)化化內(nèi)部部景觀觀效果果。規(guī)劃布布局總總體原原則規(guī)劃布布局要要點(diǎn)提提示1、為弱化化對(duì)視視，樓樓間距距最窄窄不低低于20米，而而且樓樓體盡盡可能能錯(cuò)開(kāi)開(kāi)排列列；中央美美地透透視效效果圖圖2、隨形形就勢(shì)勢(shì)，最最大限限度地地減少少土石石方量量，一一方面面節(jié)約約成本本，另另一方方面也也支持持項(xiàng)目目生態(tài)態(tài)主題題概念念；3、座向服從從景觀，座座向服從地地勢(shì)；天湖美鎮(zhèn)中中心景觀圖圖

4、停車庫(kù)盡盡可能分散散到樓體各各幢，洋房房物業(yè)以半半地下陽(yáng)光光車庫(kù)為主主；5、洋房物業(yè)業(yè)部分容積積率盡可能能保持在0.9左右。規(guī)劃布局建建議圖示臨街商業(yè)區(qū)區(qū)臨街商業(yè)區(qū)區(qū)綠化廣場(chǎng)銷售中心山頂公園（（會(huì)所）中央景觀帶帶高層住宅區(qū)區(qū)集中商業(yè)區(qū)區(qū)高層住宅區(qū)區(qū)鄉(xiāng)村洋房B區(qū)鄉(xiāng)村洋房A區(qū)小高層區(qū)五、建筑風(fēng)風(fēng)格建議美式1+5鄉(xiāng)村洋房（略帶休閑閑味）美式風(fēng)格的的特點(diǎn)在于于：色彩對(duì)比強(qiáng)強(qiáng)烈，線條條簡(jiǎn)潔明快快，非常符符合重慶的的心里偏好好。目前重慶市市場(chǎng)藍(lán)湖郡郡和棕櫚泉泉在建筑上上采用的是是美式風(fēng)格格，而我們們的取向雖雖同是美式式風(fēng)格，但但更偏向于于美式鄉(xiāng)村村風(fēng)格，也也就是說(shuō)休休閑味更足足，讓我們們飽受工作作壓力的目目標(biāo)客戶能能將家與工工作完全剝剝離，成為為身心棲息息的港灣。。另：所謂1+5，為躍式為為首二層，，三層及三三層以上全全為平層。。這樣做的原原因是因?yàn)闉槭锥右蛞蚨傅馗卟畈詈髠?cè)無(wú)法法通風(fēng)光，，唯有以地地面大花園園提升其吸吸引力。再者：錯(cuò)層結(jié)構(gòu)經(jīng)經(jīng)過(guò)幾年的的市場(chǎng)實(shí)踐踐，其弱點(diǎn)點(diǎn)已逐漸被被市場(chǎng)所認(rèn)認(rèn)識(shí)，故建建議本項(xiàng)目目在建筑結(jié)結(jié)構(gòu)上回歸歸平層結(jié)構(gòu)構(gòu)。六、戶型配配比建議眾所周知，，戶型總價(jià)價(jià)是影響成成交至關(guān)重重要的因素素，加之九九龍坡及周周邊區(qū)域的的購(gòu)買力的的確在主城城各區(qū)排位位靠后，故故我們必須須慎重把握握本項(xiàng)目的的戶型總價(jià)價(jià)范圍，方方能以此為為依據(jù)確定定主力戶型型的面積。。北部新區(qū)參參考項(xiàng)目：：天湖美鎮(zhèn)主主力戶型總總價(jià)在60-70萬(wàn)之間，中央美地主主力戶型總總價(jià)在45-60之間，奧林匹克花花園總價(jià)在在35-45萬(wàn)之間；西部片區(qū)參參考項(xiàng)目：：晉愉·綠島暢銷戶戶型總價(jià)在在35-45萬(wàn)之間，廣廈城暢銷銷戶型總價(jià)價(jià)在38-43萬(wàn)之間；因此，我們們建議本項(xiàng)項(xiàng)目洋房的的總價(jià)控制制的最佳范范圍為40-50萬(wàn)。還原到戶型型面積上則則為套內(nèi)100-130平方米。具體戶型分分布如下：：首二層：躍躍式套內(nèi)170平方米左右右（帶不低低于50平米前庭大大花園）總價(jià)：75萬(wàn)左右三層：套內(nèi)內(nèi)130平方米左右右（帶不低低于50平米的前花花園和后露露臺(tái)）總價(jià)：55萬(wàn)左右四層：套內(nèi)內(nèi)120平米左右（（帶不低于于20平米露臺(tái)））總價(jià)：50萬(wàn)左右五層：套內(nèi)內(nèi)110平米左右（（帶不低于于15平米入戶花花園）總價(jià)：45萬(wàn)左右六層：套內(nèi)內(nèi)90平米左右（（帶小露臺(tái)臺(tái)及不低于于30平米屋頂花花園）總價(jià)：40萬(wàn)左右具體戶型配配比如下：：170平米五房：：20%130平米四房：：20%120平米三房：：20%110平米三房：：20%90平米兩房：：20%40-50萬(wàn)的單位：：占60%55萬(wàn)的單位：：占20%75萬(wàn)的單位：：占20%而至于高層層，為與鄉(xiāng)鄉(xiāng)村洋房形形成錯(cuò)位，，再加上區(qū)區(qū)域小戶型型市場(chǎng)的火火熱，故建建議以為100平米以下小小戶型為主主。具體戶型配配比如下：：（一梯六戶戶或八戶））90平米左右緊緊湊型三房房占有30%70平米左右緊緊湊型兩房房占30%50平米左右一一房一廳占占40%七、戶型亮亮點(diǎn)建議1、戶戶花園園（露臺(tái)、、前庭、后后院、入戶戶花園、屋屋頂花園））2、幢幢設(shè)半半地下陽(yáng)光光車庫(kù)3、室內(nèi)空間間雙流向設(shè)設(shè)計(jì)、動(dòng)靜靜分區(qū)、干干濕分區(qū)、、功能分區(qū)區(qū)。4、首層和頂頂層可考慮慮設(shè)陽(yáng)光花花房。5、三明設(shè)計(jì)計(jì)天湖美鎮(zhèn)戶戶型平面圖圖中央美地戶戶型平面圖圖魯能星城坡坡地底躍戶戶型平面圖圖八、園林風(fēng)風(fēng)格及亮點(diǎn)點(diǎn)營(yíng)造建議議秉持自然、、生態(tài)的風(fēng)風(fēng)格，盡可可能呈現(xiàn)坡坡地原生植植被的感覺(jué)覺(jué)，杜絕裸裸露高切坡坡?tīng)I(yíng)建中心水水體景觀帶帶，此部分分要呈現(xiàn)精精致細(xì)膩的的園藝品質(zhì)質(zhì)感營(yíng)建12米的水體意意景瀑布，，另令其成成為社區(qū)一一大景觀亮亮點(diǎn)點(diǎn)綴各種美美式鄉(xiāng)村園園藝小品，，盡可能地地營(yíng)造休閑閑味九、相關(guān)功功能配套建建議1、1500平米的山頂頂會(huì)所：里里面設(shè)置咖咖啡座、棋棋牌室、健健身房，壁壁球式、桑桑拿室、閱閱覽室等2、在園林設(shè)設(shè)置羽毛球球場(chǎng)、攀巖巖壁等，在在山頂設(shè)置置游泳池等等運(yùn)動(dòng)休閑閑設(shè)施3、停車位配配置比為1.5：14、公共裝修修檔次及品品味必須高高檔5、配設(shè)一個(gè)個(gè)1000平米的公交交車總站站站場(chǎng)，既滿滿足本項(xiàng)目目需要，也也滿足綠韻韻康城需要要山頂會(huì)所綜上所述，，我們將把把倚綠山莊莊打造成為為：以超前的生生態(tài)健康居居住理念，，五重復(fù)合合生態(tài)體系系，全新的的“鄉(xiāng)村洋房”概念，以及及超寬樓間間距，無(wú)極極視野，戶戶戶花園，，1400畝外部生態(tài)態(tài)景觀，高高品位的精精致生態(tài)園園林，以及及特有的美美式坡地建建筑形態(tài)等等，全面領(lǐng)領(lǐng)跑西城樓樓市，成為為西城樓市市第一盤。。十、關(guān)于商商業(yè)1、沿蟠龍大大道以中高高檔特色餐餐飲，中高高樓休閑娛娛樂(lè)為主，，設(shè)內(nèi)街，，變半邊街街為內(nèi)街步步行街格局局，建筑風(fēng)風(fēng)格偏向美美式，樓高高兩層，臨臨湖面進(jìn)深深15米，兩邊開(kāi)開(kāi)門，靠山山面進(jìn)深12米，均為開(kāi)開(kāi)間8米。2、靠火炬大大道以集中中商業(yè)和臨臨街商業(yè)相相結(jié)合，以以集中商業(yè)業(yè)為主體的的形式，定定位于家居居裝飾材料料市場(chǎng)；并并于操作中中提前與國(guó)國(guó)內(nèi)外大型型建材超市市洽談，尋尋求部分定定單地產(chǎn)的的可能。集中商業(yè)8米柱網(wǎng)，大大開(kāi)間，銷銷售時(shí)再分分割有小單單位。臨街商鋪8米開(kāi)間，進(jìn)進(jìn)深12米，不要采采用騎廊。。集中商業(yè)首首層平面布布局示意建筑體建筑體建筑體建筑體車輛回旋帶帶內(nèi)街形象示示意圖臨街形象示示意圖室內(nèi)形象示示意圖十、項(xiàng)目分分期開(kāi)發(fā)戰(zhàn)戰(zhàn)略一期開(kāi)發(fā)用用地二期開(kāi)發(fā)用用地三期開(kāi)發(fā)用用地機(jī)動(dòng)用地四期開(kāi)發(fā)用用地開(kāi)發(fā)面積：：約6萬(wàn)平米；開(kāi)發(fā)物業(yè)：：純鄉(xiāng)村洋洋房，約450套；相關(guān)配置：：銷售中心心、路口綠綠化廣場(chǎng)、、山頂公園、中心心景觀帶全全部建成，，并保證看房通通道及景觀觀通道的暢暢通，臨湖商業(yè)預(yù)預(yù)留用地臨臨時(shí)綠化。。一期開(kāi)發(fā)戰(zhàn)戰(zhàn)略銷售中心示示意圖開(kāi)發(fā)面積：：約6萬(wàn)平米；開(kāi)發(fā)物業(yè)：：鄉(xiāng)村洋房房4萬(wàn)平米，約約300套，臨湖商業(yè)2萬(wàn)平米；相關(guān)配置：：山頂會(huì)所所、山頂游游泳池。二期開(kāi)發(fā)戰(zhàn)戰(zhàn)略開(kāi)發(fā)面積：：約9萬(wàn)平米；開(kāi)發(fā)物業(yè)：：高層6萬(wàn)平米，約約750套，小高層2萬(wàn)平米，約約150套，火炬大道臨臨街商業(yè)1萬(wàn)平米；相關(guān)配置：：地下停車車場(chǎng)，臨火火炬大道底底二層商業(yè)。三期開(kāi)發(fā)戰(zhàn)戰(zhàn)略開(kāi)發(fā)面積：：約5萬(wàn)平米；開(kāi)發(fā)物業(yè)：：全部高層層，約450套；相關(guān)配置：：地下停車車場(chǎng)，臨火火炬大道底底二層商業(yè)。四期開(kāi)發(fā)戰(zhàn)戰(zhàn)略開(kāi)發(fā)面積：：約4萬(wàn)平米；開(kāi)發(fā)物業(yè)：：全部商業(yè)業(yè)；相關(guān)配置：：大型地面面停車場(chǎng)；；操作要點(diǎn)：：先尋求定定單地產(chǎn)可可能，如不不能則改為為底二層建臨臨街商業(yè)，，塔樓則建建高層。機(jī)動(dòng)用地開(kāi)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略共分四期開(kāi)開(kāi)發(fā)，可售售總建面為為30萬(wàn)平米，加加上配套設(shè)設(shè)施和地下下停車庫(kù)，，總建32.6萬(wàn)平米。第四部分：：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)濟(jì)分析一、經(jīng)濟(jì)技技術(shù)指標(biāo)預(yù)預(yù)設(shè)總用地182758平米總?cè)莘e率1.8總建面32.6萬(wàn)平米鄉(xiāng)村洋房10萬(wàn)平米高層/小高層13萬(wàn)平米商業(yè)7萬(wàn)平米室內(nèi)停車場(chǎng)場(chǎng)2萬(wàn)平米其他配套設(shè)設(shè)施：0.6萬(wàn)平米鄉(xiāng)村洋房容容積率：約約0.9其他容積率率：約2.4綠地率：45%總戶數(shù)：約約2100戶停車位：800個(gè)（不含商商業(yè)）二、開(kāi)發(fā)成成本效益預(yù)預(yù)測(cè)1、花園洋房房建筑面積積均價(jià)3600元/平方米（套套內(nèi)4000元/平方米）2、高層住房房建筑面積積均價(jià)2600元/平方米（套