XXXX逆勢地產(chǎn)營銷執(zhí)行策略

一個好項目，可以改變一個區(qū)域，甚至改變一個城市目錄1234市場競爭營銷大綱項目目標市場定位01企業(yè)及項目目標？目標項目營銷目標的解讀品牌：確立靜安項目品牌知名度和美譽度地位：樹立項目的市場領(lǐng)袖地位，讓客戶認可項目的品質(zhì)，形成良好口碑熱銷：首期開盤形成熱銷局勢，為后期銷售打好基礎(chǔ)價格：逐步實現(xiàn)銷售均價的區(qū)域標桿地位銷售節(jié)點：2012年9月，現(xiàn)場營銷中心開放，10月首批單位公開審定項目所處的市場環(huán)境，解析競爭態(tài)勢02市場趨勢和競爭淮北概述：資源優(yōu)勢突出，為城市的發(fā)展提供了良好的基礎(chǔ)淮北大唐電廠淮北：

以能源為基礎(chǔ)發(fā)展起來的現(xiàn)代工業(yè)型城市重要煤城、全國重要的煤炭基地之一，安徽省主要產(chǎn)煤基地劉店煤礦城市空間結(jié)構(gòu)擴張，提升了城市在區(qū)域間影響力

市域內(nèi)的城鎮(zhèn)空間布局層次出現(xiàn)分化的趨勢：

以相山為核心的城區(qū)正逐漸成為全市的生產(chǎn)服務(wù)和生活服務(wù)巾心，并大量吸納周邊城鄉(xiāng)經(jīng)濟活動加入。在全市域范圍內(nèi)，經(jīng)過多年的發(fā)展，各城鎮(zhèn)之間在規(guī)模和功能上也出現(xiàn)了分化，開始逐步形成了一批發(fā)展勢頭良好的重點城鎮(zhèn)，如臨渙、百善。相山城區(qū)宿州市百善鎮(zhèn)臨渙鎮(zhèn)資料來源：淮北規(guī)劃局網(wǎng)站對外交通日趨完善，城市輻射能力進一步增強公路:

合徐高速連霍高速

311國道、206國道鐵路：淮北鐵路航空：徐州機場淮北與周邊主要城鎮(zhèn)距離：

宿州：52公里，

徐州：62公里，

蕭縣：40公里，宿州百善蕭縣徐州臨渙311國道206國道至京滬高速合徐高速連霍高速淮北鐵路淮北用地地發(fā)展方方向分析析圖淮北城區(qū)區(qū)遠期用用地規(guī)劃劃圖東擴南進進推動城城市規(guī)模模擴張，，城市空空間迎來來改造升升級機遇遇由于受到到采掘塌塌陷、自自然山體體等的限限制，目目前淮北北市的主主要發(fā)展展方向為為東擴南南進，而對于舊舊有老城城區(qū)側(cè)以以改造升升級為主主。老城區(qū)由由于人口口密集，，配套也也較為完完善，但但是形象象較為老老舊，主主要以舊舊城改造造升級為為主?！幢币?guī)劃劃局中心塌陷陷地劉橋煤炭炭塌陷地地塌陷地相山市中心完善組團團內(nèi)現(xiàn)有有的老城城區(qū)，向向東、向向南沿人人民路和和相山南南路發(fā)展展新城區(qū)區(qū)，建設(shè)設(shè)新城市市中心。。城市規(guī)劃劃：東進進、西延延、南擴擴城市規(guī)劃劃：“東進、西西延、南南擴”的城市發(fā)發(fā)展思路路，使中中心城區(qū)區(qū)規(guī)劃建建設(shè)面積積擴展到到235.5平方公里里?！皷|進、西西延、南南擴”的城市發(fā)發(fā)展思路路，三個個城市組組團和一一個城市市綠心在東外環(huán)環(huán)以西沿沿東湖路路兩側(cè)發(fā)發(fā)展，以以東開發(fā)發(fā)龍湖工工業(yè)項目目區(qū)；北北外環(huán)南南側(cè)部分分建設(shè)為為科教園園區(qū)。在其西部部以用地地整理為為主，擴擴大居住住用地規(guī)規(guī)模，在在東外環(huán)環(huán)和合徐徐高速公公路連接接線北部部布置工工業(yè)園，，陶瓷、、建材和和化工工工業(yè)。根據(jù)淮北北城市規(guī)規(guī)劃，可可將城市市劃分為為六大功功能組團團，居住組團團：相山組團團；濉溪組團團；烈山組團團；工業(yè)組團團：礦山集組組團；景觀組團團：中心景觀觀區(qū)域；；東部景觀觀區(qū)域；；各組團發(fā)發(fā)展水平平比較：：最成熟的的組團：：相山組團團最具發(fā)展展?jié)摿Φ牡慕M團：：濉溪組團團、烈山山組團六大功能能組團延延伸城市市發(fā)展布布局，以以相山組組團功能能最為完完善相山組團團：居住、行行政、商商貿(mào)、文文化娛樂樂、商務(wù)務(wù)會展城市綠心心——中心景觀觀組團；；生態(tài)、景景觀、旅旅游區(qū)礦業(yè)集組組團：工業(yè)、文文教、休休閑旅游游烈山組團團：工業(yè)、居居住、物物流濉溪組團團：居住、商商業(yè)、工工業(yè)老龍脊風(fēng)風(fēng)景區(qū)——東部景觀觀區(qū)老城區(qū)市市級功能能區(qū)規(guī)劃劃圖新城區(qū)市市級功能能區(qū)規(guī)劃劃圖老城區(qū)商商業(yè)氛圍圍濃厚，，是沿著著淮海路路、古城城路、孟孟山路及及相山路路發(fā)展的的井字型型商圈；；其中火火車站商商圈尚處處建設(shè)之之中新城區(qū)功功能區(qū)處處于淮北北市經(jīng)濟濟技術(shù)開開發(fā)區(qū)，，并于市市政務(wù)中中心區(qū)域域中。在在近年發(fā)發(fā)展較為為迅速，，是淮北北新興的的居住區(qū)區(qū)域，區(qū)區(qū)域內(nèi)住住宅檔次次較高。。新城區(qū)快快速發(fā)展展，新老老城區(qū)各各有所長長老城區(qū)老城區(qū)區(qū)新城區(qū)區(qū)新城區(qū)區(qū)老城區(qū)區(qū)商業(yè)氛氛圍更更為突突出新城區(qū)區(qū)重點注注重居居住、、生活活氛圍圍的營營造，，同時時兼具具政府府辦公公等功功能徐州都都市圈圈規(guī)劃范范圍淮北徐州沿淮城城市群群分布淮北市市位于于皖北北部，，地處處蘇魯魯豫皖皖四省省交界界，與皖東東北經(jīng)經(jīng)濟協(xié)協(xié)作區(qū)區(qū)、徐徐州都都市圈圈相鄰鄰。受受到江江蘇經(jīng)濟圈圈影響響，并并處于于上海海輻射射第三三圈層層的邊邊緣位于淮淮海經(jīng)經(jīng)濟區(qū)區(qū)中心心，占占據(jù)重重要的的商業(yè)業(yè)地位位上海南京淮北上海輻輻射第三圈圈層徐州都都市圈淮北地地處徐徐州都都市圈圈輻射射范圍圍內(nèi)，，受徐徐州影影響較較大城市規(guī)規(guī)劃小小結(jié)城市東東擴南南進，，城區(qū)區(qū)面積積不斷斷擴張張，城城市影影響力力不斷斷提升升，輻輻射能能力不不斷增增強；；六大功功能組組團拓拓展城城市空空間，，區(qū)域域職能能出現(xiàn)現(xiàn)分化化；新、老老城區(qū)區(qū)發(fā)展展各有有側(cè)重重，老老城區(qū)區(qū)重視視商業(yè)業(yè)功能能的提提升，，新城城區(qū)突突出行行政、、教育育、居居住等等功能能的體體現(xiàn)；；淮北地地處徐徐州都都市圈圈，在在城市市南進進的過過程中中，商商業(yè)分分布也也存在在南移移的傾傾向。?；幢弊≌偁幐窀窬种行某前灏鍓K新城板塊塊火車站板板塊東郊板塊塊新濉河板板塊目前淮北北市場可可以劃分分為：中心城板板塊、火火車站板板塊、東東郊板塊塊、新城城板塊、、新濉河河板塊中心城板板塊價格：5500-6000戶型：偏偏舒適，，較為中中規(guī)客戶：金金融、銀銀行、機機關(guān)置業(yè)類型型：二次次購房、、投資新歲河板板塊價格：3300戶型：較較為中規(guī)規(guī)客戶：礦礦區(qū)客戶戶、濉溪溪客戶置置業(yè)類型型：首次次、自住住東郊板塊塊價格：3230戶型：較較為中規(guī)規(guī)客戶：原原有居民民、礦區(qū)區(qū)客戶置業(yè)類型型：首次次較多火車站板板塊價格：4000戶型：較較為中規(guī)規(guī)客戶：市市區(qū)、礦礦區(qū)置業(yè)類型型：二次次購房等等新城板塊塊價格：3500戶型：較較為中規(guī)規(guī)客戶：公公務(wù)員、、礦區(qū)領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)、私私企老板板置業(yè)類型型：二次次購房、、投資較較多區(qū)域職能城市建設(shè)區(qū)域形象房地產(chǎn)市場特征中心城板塊老城區(qū)，主要商業(yè)核心區(qū)城市建設(shè)較為完善，但由于時間較為久遠，為當(dāng)前淮北重點改造的老城區(qū)域區(qū)域形象正在積極，且人氣充足高層為主，價格最高火車站板塊新興城區(qū)，居住城市東向發(fā)展的必經(jīng)之路，區(qū)域正在積極改善淮北重要的交通樞紐，區(qū)域前景看好高層居多，價格較高東郊板塊政府辦公、企業(yè)等主要聚集地城市的發(fā)展方向之一道路寬闊，形象正在改善多層為主，價格處于較低水平新城板塊政府辦公、企業(yè)等主要聚集地城市的發(fā)展方向之一為目前政府主要發(fā)展的區(qū)域，形象良好，但是離市區(qū)較遠，人氣有待提升高層興起迅速，價格也較高新濉河板塊企業(yè)職工生活小區(qū)為主發(fā)展緩慢建筑密度大，但配套齊全價格較低，多層為主區(qū)域特征征總結(jié)相山組團團是住房房供應(yīng)量量最大的的功能組團，總總供應(yīng)量量近400萬方，其其中商業(yè)住房建建設(shè)計劃劃為283萬方烈山集組組團計劃劃的住房房建設(shè)最最少，僅占總量量的16.3%根據(jù)淮北北市2008-2012年住房建建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)比例規(guī)劃劃，中小小套商品品住房供供應(yīng)量最最大，占總量的的46%普通商品品住房及及保障性性住房各各占28%和26%數(shù)據(jù)來源源：淮北北市住房房建設(shè)規(guī)規(guī)劃2008-2012年住房建設(shè)計劃劃相山組團商品品房供應(yīng)最為為充足，中小小套型漸居主主導(dǎo)緊湊性三房占占整個市場的的主導(dǎo)地位，，面積區(qū)間在在100-120M2的緊湊性三房房占比29.1%,舒適性三房121-140M2占比19.9%。就整體市場而而言三房占主主導(dǎo)地位，占占整個市場的的49%，兩房戶型占占比35.6%。三房戶型占市市場主導(dǎo)地位位戶型配比131平米4室1廳95平米2室2廳資料來源：據(jù)據(jù)淮北房地產(chǎn)產(chǎn)信息網(wǎng)備案案統(tǒng)計發(fā)展階段需求層次功能化關(guān)注戶型、面積、朝向、通風(fēng)等基本生活住區(qū)化開始考慮住區(qū)環(huán)境、景觀、安全度、人群，勻質(zhì)化等因素品質(zhì)化關(guān)注產(chǎn)品細節(jié)、材質(zhì)、設(shè)備和工藝所帶來的舒適度和人性化程度定制化產(chǎn)品充分契合個體客戶的功能特色化產(chǎn)品開始對位客戶個性特征和精神需求可以看出淮北北消費者的置置業(yè)需求已經(jīng)經(jīng)開始由基本本居住功能向住區(qū)化、品品質(zhì)化發(fā)生轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變從安居向社區(qū)區(qū)化、品質(zhì)化化轉(zhuǎn)移提升購房需求整體：淮北房房地產(chǎn)市場全全面發(fā)展，以以品牌發(fā)展商商為龍頭引領(lǐng)領(lǐng)住宅進入品品質(zhì)時代；分布：淮北中中心城板塊是是商業(yè)分布密密集區(qū)域，新新城板塊是高高檔住宅競爭爭激烈區(qū)域戶型：戶型設(shè)設(shè)計多為中規(guī)規(guī)中矩，創(chuàng)新新較少銷售：暢銷單單位為80-95㎡以以及120-130㎡㎡戶型；價格：整體價價格在09年年有較大提升升，中心城板板塊價格突破破6500市場小結(jié)東湖公館位置淮北市龍山路中段消防隊北側(cè)規(guī)模占地面積：90000㎡總建筑面積：110000M2建筑類型小高層、電梯花園洋房、獨棟別墅、類獨棟別墅、聯(lián)排別墅戶型區(qū)間賣點晨興.東湖公館項目位于龍山路中段，該項目毗鄰東湖濕地公園，外部環(huán)境條件優(yōu)越，路況好，道路寬暢，由此進入中心城區(qū)僅數(shù)分鐘時間。我們貫徹“以人為本”、“尊重自然”、建設(shè)生態(tài)型，適于現(xiàn)代生活的，又具有鮮明個性的人性化居住空間；尊重人性和自然規(guī)律，力求做到產(chǎn)品生態(tài)化、環(huán)境生態(tài)化、社區(qū)規(guī)劃生態(tài)化，將本項目打造成為一個高品位和生態(tài)居住為一體的高品質(zhì)混合型社區(qū)，創(chuàng)造一個低密度、低污染、低噪音、高鮮氧的健康生態(tài)環(huán)保的高品質(zhì)住宅群體，打造淮北市最頂級的住宅項目。銷售狀況銷售中心現(xiàn)現(xiàn)接受來訪咨詢。樣板間璀璨面市。價格配套市場標桿項目推廣形象：項項目形象百變變，線上線下下各自為陣，，沒有形成規(guī)規(guī)范有序的鮮鮮明品牌個性性和價值。首府位置長山中路55號（長山路與南黎路交匯處）規(guī)模占地面積：218畝總建筑面積：32萬余M2建筑類型高層別墅戶型區(qū)間78-136㎡兩房、三房賣點首府位于長山路中路55號（長山路與南黎路交匯處），項目集高層洋房、別墅、公寓及商業(yè)于一體，擁有城市鼎級資源配置，打造淮北居住的頭等艙。項目倚靠城南新城CBD核心區(qū)以及在建的大潤發(fā)南黎店購物中心，同時毗鄰已遷入的淮北市重點中學(xué)新局中；社區(qū)配套完善，規(guī)劃有風(fēng)情商業(yè)街、社區(qū)活動中心、幼兒園、小學(xué)、菜市、超市等一應(yīng)俱全；同時打造有近3000平米的五星級水岸會所，擁有淮北首個室內(nèi)恒溫游泳池，以及雪茄吧、紅酒吧、健身館以及棋牌娛樂室等高端生活元素。項目在園林景觀設(shè)計上更是斥巨資打造，兩軸、一環(huán)、四園規(guī)劃體系，采用簡歐園林風(fēng)格設(shè)計；一期創(chuàng)新全地下智能停車體系，人車分流與無障礙通行，雙入戶豪華大堂，讓您和家人安全順暢出行；此外，項目在細節(jié)的打造上更是用心到極致，不放過每一處細節(jié)，項目高層電梯采用的是與上海金茂大廈、新中央臺共同的選擇——上海三菱電梯，國際級品質(zhì)品牌門窗用材——德國霍曼門及德國墨瑟窗，同時項目還配置了中德合資品牌力諾瑞特太陽能熱水系統(tǒng)，讓您和家人擁有享之不盡的溫暖。此外，項目不惜重金禮聘中國一級資質(zhì)物業(yè)管理精英——深圳開元國際，擔(dān)任社區(qū)物管顧問，東方管家服務(wù)全面提升淮北物業(yè)管理品質(zhì)。銷售狀況在售一期1、2、4、6號樓，面積82—155㎡高層瞰景洋房，準現(xiàn)房?全城熱銷中！一次性付款優(yōu)惠5%、按揭優(yōu)惠2%。價格均價：￥5350配套學(xué)校：局中，實驗小學(xué)（淮北一?。┥虉觯汉Ｈ萆虡I(yè)廣場、盛世商貿(mào)城銀行：中國銀行醫(yī)院：瑤海醫(yī)院院市場標桿項目推廣相對混亂亂，不同媒介介和物料顏色色變化太大，，現(xiàn)場營銷中中心打造相對對精細。溫哥華城金水河畔位置人民路以南、梅苑路以北、南湖路以東規(guī)模占地面積：35公頃總建筑面積：349294M2建筑類型多層小高層戶型區(qū)間88/91㎡兩房、103.82㎡三房

賣點溫哥華城，淮北乃至安徽最大之社區(qū)，地處淮北新城市未來發(fā)展方向的核心區(qū)域，集合了居住、行政、商務(wù)、金融、服務(wù)等功能于一身，以其無可替代的地位集萬千寵愛于一身，引領(lǐng)淮北“城市東擴”之大勢。以溫哥華為主題規(guī)劃建設(shè)，225萬平米的城市鎮(zhèn)生活。目前一期二期已經(jīng)建成交付，三期以教育人文社區(qū)的理念、更優(yōu)的規(guī)劃將成為新的耀眼明珠。溫哥華4期，金水河畔，位于安徽省淮北市溫哥華城E5，E6地塊。用地北面緊鄰一期景華苑，距離溫哥華城中心CBD區(qū)僅500米，它作為全區(qū)中心擔(dān)負著居住區(qū)中心的職能，同時也部分地承擔(dān)著城市副中心的職能。而新的行政中心和城市發(fā)展建設(shè)新區(qū)的逐步成長，也為項目的發(fā)展帶來了巨大的潛力和良好的區(qū)域前景。項目堅持“以人為本”的設(shè)計思想，強調(diào)人性他設(shè)計，提倡健康住宅的設(shè)計理念，強調(diào)小區(qū)的歸屬感和認同感，精心規(guī)劃，經(jīng)濟合理地利用土地和空間，營造“公園就在家門口”的人性化的居住景觀環(huán)境。銷售狀況多層在售29、33、34、68#樓80—137㎡戶型房源，點式樓在售51、57#樓178、198㎡戶型房源，小高層在售38、39#樓，88、104、132㎡戶型房源。均價4500元/㎡?，F(xiàn)在購房送18000元禮券，可直接折算房價。價格均價：￥4500配套學(xué)校：天一中學(xué)商場：小區(qū)自設(shè)綜合市場銀行：工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行幼兒園：小區(qū)自設(shè)幼兒園醫(yī)院：社區(qū)醫(yī)院院市場標桿項目推廣形象：線線上戶外米黃黃色，物料紫紫色、報紙紫紫紅色，沒有有品牌意識，，品牌形象雜雜亂無序。恒大名都位置淮北市相陽路與南黎路交口往南500米（淮北汽車城西側(cè)）規(guī)模占地面積：29萬㎡總建筑面積：100萬M2建筑類型高層商業(yè)五星級皇家會所恒大劇院運動中心戶型區(qū)間90㎡兩房、135㎡三房

賣點淮北恒大名都是房地產(chǎn)十強企業(yè)之一的恒大地產(chǎn)集團在皖投資開發(fā)的第三個項目。項目位于淮北市汽車城西側(cè)，雄踞相濉一體化核心地帶，承接城市南拓第一站；占地約434畝，總建約100萬方，規(guī)劃六千余戶，由60余棟高層組成；80-260㎡王者戶型，奢裝精品大宅，淮北絕無僅有的10000平米超大中心湖景，抒寫愜意生活！以世界級皇家園林、國際級航母配套及滿屋名牌9A精裝的國際化開發(fā)理念創(chuàng)造淮北恒久人居氣度；項目總體配套完備幼兒園、5200㎡豪華會所、15660㎡國家級運動中心、大型商業(yè)中心、五星級恒大劇院等公共建筑設(shè)施一應(yīng)俱全，暢想淮北人居典范，開創(chuàng)皖北人居新篇章！銷售狀況在售2#,3#、4#、5#、6#，7#、9#，10#,11#樓88-136㎡精品小戶，精裝均價4500元/㎡左右；二期御府1#樓開盤，90㎡舒適兩房、三房4180元/㎡起，送1500元/㎡精裝修?，F(xiàn)團購10套房源享受7.5折優(yōu)惠。2012-6-1314:38:26

價格精裝均價4500元/㎡左右；，90㎡舒適兩房、三房4180元/㎡起配套學(xué)校：自建商場：自帶商場郵局：未定銀行：未定幼兒園：小區(qū)自帶醫(yī)院：未定院其它：未定市場類比項目推廣形象：線線上戶外米黃黃色，物料大大紅色、畫面面以實景修圖圖為主，沒有有統(tǒng)一品牌形形象，側(cè)重價價格訴求。南湖雅苑位置宿丁路﹙省道101﹚與臥牛路交匯處規(guī)模占地面積：380畝總建筑面積：40萬M2建筑類型多層洋房戶型區(qū)間主力戶型：85/99㎡兩房、106/120㎡三房賣點南湖雅苑，地處烈山區(qū)政府南側(cè)，距淮北CBD僅15分鐘車程，5000畝國家級風(fēng)景區(qū)--南湖濕地公園盡在咫尺，隨時為您提供鮮氧。坐擁成熟繁華商業(yè)圈，大型超市、中小學(xué)校、銀行、商城、娛樂休閑等環(huán)伺周邊，更原味引進國際BLOCK街區(qū)先進的開發(fā)模式，摒棄傳統(tǒng)的圍合式社區(qū)，以開放式建筑、商業(yè)街等完美演繹著BLOCK街區(qū)生活，通過居住和商業(yè)的集中融合，將國際化、居住、休閑、娛樂、商務(wù)等元素組合，創(chuàng)造一種全新的居住和生活模式，引領(lǐng)淮北。南湖雅苑，開創(chuàng)淮北純正“花園洋房”臻品，花園洋房就是GardenVilla，她在空間上具有亞別墅或者類別墅的特征，充分享有私家花園或內(nèi)庭院、露臺，尊享醇正洋房生活。南湖雅苑，特別引入歐式藝術(shù)景觀的巔峰杰作與南湖濕地公園遙相呼應(yīng)，以清新的水景元素及景觀步道的巧妙融合，各種景觀小品由歐洲頂級大師傾力打造，更有豐富的名貴花木錯落點綴其中，廊影疊翠，獨具匠心，生態(tài)景觀和住宅融為一體，蔥蘢綠意叢生。銷售狀況9#、10#、11#、18#、19#、20#6棟多層83.75㎡-111.99㎡戶型，24#、25#兩棟花園洋房90—133㎡戶型在售，價格區(qū)間在2800-3900元/㎡之間。一次付款95折優(yōu)惠，按揭首付50%97折優(yōu)惠，首付30%99折優(yōu)惠，6#樓80—200㎡商鋪推出，一次性付款9折，首付70%95折，首付50%97折優(yōu)惠。價格

多層3200洋房3500-3600配套學(xué)校：楊莊礦小學(xué)/中學(xué)商場：臥牛路商業(yè)街/商業(yè)步行街/酒店/8000平米大型購物廣場/百萬商城/萬家購物廣場/真棒超市/蘇果超市銀行：中行/工行/農(nóng)行/商業(yè)銀行/徽行/農(nóng)村信用合作社幼兒園：楊莊礦幼兒園；醫(yī)院：楊莊礦醫(yī)院院市場同比項目其他項目廣告告表現(xiàn)搖擺：無論是是高端形象還還是大眾形象象都千篇一律律的形象百變變，沒有整合推廣廣塑造品牌個個性和價值的的意識和理念念；雷同：不太注注重差異化形形象的包裝和和競爭，多個個項目同時使使用黃色作為項目目形象主色系系，混淆彼此此，識別性差差；硬件：訴求側(cè)側(cè)重賣點和價價格訴求，還還處于低層次次的性價比訴訴求階段；現(xiàn)場：現(xiàn)場包包裝的示范展展示和體驗，，做得相對精精細和品質(zhì)化化很多，值得借鑒鑒和學(xué)習(xí)。廣告小結(jié)分析項目價值值梳理，系統(tǒng)統(tǒng)定位和客戶戶定位03項目市場定位位概述項目概況Strength（優(yōu)勢勢）Opportunity（機會）Weakness（劣勢勢）Threaten（威脅脅）緊鄰南南湖濕濕地公公園，，區(qū)域域生態(tài)態(tài)景觀觀條件件優(yōu)越越；內(nèi)部環(huán)環(huán)境較較為理理想：：湖岸岸水景景、園園林景景觀較較豐富富；區(qū)域交交通四四通八八達，，烈山山大道道及101省道道環(huán)伺伺；產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃起起點高高，居居住舒舒適度度較高高；星級酒酒店配配套和和物管管，提提升項項目檔檔次；；靜安集團團，安徽徽省名企企百強，，實力雄雄厚。區(qū)域地段段偏遠，，市場認認知和認認可度弱弱；周邊安置置房及臟臟亂外部部環(huán)境，，不利于于高尚社社區(qū)建設(shè)設(shè)；缺乏大型型商業(yè)、、商務(wù)、、居住等等配套設(shè)設(shè)施，生生活不便便；地塊臨101省省道，對對于居住住有一定定噪音干干擾；5000畝南湖湖國家級級濕地生生態(tài)公園園，天賦賦稀貴；；周邊中高高端大型型社區(qū)，，處于空空白的無無競爭態(tài)態(tài)勢；酒店和企企業(yè)獨棟棟的組合合，將為為住區(qū)提提供潛在在高端客客群；區(qū)域處于于價格洼洼地，未未來區(qū)域域商務(wù)及及居住氛氛圍形成成，市場場價值提提升空間間巨大。。新拓展區(qū)區(qū)域，沒沒有群聚聚效應(yīng)，，起勢階階段孤掌掌難鳴；；市場受政策影影響較大，未未來市場將在在一段時間內(nèi)內(nèi)存在不確定定性；區(qū)域慣性消費費以低端為主主，高端客群群匱乏，營銷銷難度大。SWOTSWOT分析揚長避短，重重新定義客群群區(qū)域認知價價值，提升項項目價值性價價比：S1+S4+S5+O1+O3一是重新定義義區(qū)域價值，，揚棄烈山，，強化南湖國國家級公園板板塊價值，嫁嫁接類度假概概念1.5居居所，倡導(dǎo)城城市度假新生生活模式；二二是先展示后后銷售，通過過眼見為實，，提升項目價價值；三是客客群先區(qū)域客客群，后續(xù)逐逐步提升市區(qū)區(qū)中高端客群群的比例，提提升項目價值值。區(qū)域發(fā)展：城市發(fā)展戰(zhàn)略略，發(fā)展重心心南擴南部宜居新城城遠期價值南湖酒店：五星級酒店進進駐運營管理理貼補區(qū)域空白白，高檔消費費場所南湖公園:5000畝，，國家級濕地地公園產(chǎn)品價值:87-258多元戶型設(shè)設(shè)計多層、小高層層、洋房及電電梯多層無處不在水上上之高尚小區(qū)區(qū)規(guī)劃生活配套：商業(yè)生活配套套國際著名物管管服務(wù)……交通優(yōu)勢:烈山大道101省道環(huán)環(huán)伺開發(fā)商品牌：：靜安集團，10年13城城，安徽名企200強榮耀，，實力品牌，，值得信賴價值體系項目價值梳理理關(guān)鍵詞解析：：城市向南生態(tài)環(huán)境立體交通多元產(chǎn)品星級酒店企業(yè)獨棟水上城邦國際物管南湖公園具有無可限量量的發(fā)展前景景；外有5000畝南湖公園園，內(nèi)有碧波波蕩漾水上園園林景觀；觸手可及的星星級酒店配套套會所；后續(xù)便利的生生活及物管配配套；離塵不離城，，一個超越所所有的星級酒酒店水上國際際城邦即將誕誕生。國家級南湖公公園/湖景洋洋房/星級酒酒店/企業(yè)獨獨棟/靜安品品牌定位關(guān)鍵詞主題理念闡釋釋：南湖畔·星星級酒店·企企業(yè)獨棟·花園洋房城市未來居住住核心區(qū)域的的大中型項目目演繹淮北南部部新城生態(tài)人人居生活新方方式,實現(xiàn)新新城市主義所所提倡的人與與自然的和諧諧相處首創(chuàng)星級酒店店社區(qū)，定義義高尚人居標標準項目市場定位位產(chǎn)品/品牌南湖畔，星級酒店社區(qū)遠離塵囂，盡享自然。生活之外，私享領(lǐng)域?？蛻粜枨笾苓?礦中高層全市高端人士目標客群國賓級禮遇項目形象定位位住宅南湖公園島居洋房商務(wù)南湖公園企企業(yè)獨獨棟酒店南湖公園國國賓酒酒店國賓級禮遇（備注：鑒于于項目辦公及及酒店還有很很多不確定因因素，本案后面?zhèn)戎刂刈≌糠值牡臓I銷策略推推導(dǎo)和延展。。）住宅策略思考考住宅難點：淮北有錢人每每個都有4-5套房子，，憑什么再買靜靜安？地段？城南之南，沒沒政策，沒動動作，不認可可。價格？替代品太多，，憑什么選靜靜安？湖居？淮北不缺水，，但國家級的的環(huán)境例外。。住宅策略思考考賣不同。在淮淮北北，，絕絕大大多多數(shù)數(shù)人人買買第第一一居居所所多數(shù)數(shù)有有錢錢人人擁擁有有第第二二居居所所項目客群群是先內(nèi)內(nèi)后外，，也就是是先觸動動原住民民，但是形象氣質(zhì)質(zhì)從開始始就是以以市區(qū)豪豪宅為坐坐標，面子給足足，嫁接接新概念念，引發(fā)發(fā)全市有有錢人關(guān)關(guān)注販賣“1.5居所”去去支撐我我們的國國賓級禮禮遇總定定位！國賓級是是面子，，1.5居所是是里子。。住宅策略略思考“1.5居所”介于第一一居所和和第二居居所之間間。在城市的的外環(huán)上上，環(huán)境境不錯，，交通也也可以，，配套滿滿足基本本的生活活。這是一種折中中的方式式，綜合第一一居所、、第二居居所的某某些條件件。即可實現(xiàn)更高高生活品品質(zhì)、養(yǎng)養(yǎng)老。也可提供家庭庭度假，，5+2生活方方式，作作為接待待親朋好好友的一一個所在在。還可滿足小型型辦公、、商務(wù)接接待。產(chǎn)品/品牌南湖畔，島居洋房南湖雅苑：領(lǐng)航南湖時代競爭態(tài)勢周邊7礦中高層全市高端人士目標客群國賓領(lǐng)域域1.5居居所住宅形象象定位住宅價值值體系五大核心心優(yōu)勢，，領(lǐng)創(chuàng)淮淮北1.5居所所1.5場場所|南湖湖公園5000畝，淮淮北唯一一國家級級濕地公公園1.5交交通|干道道省道烈山大道道、101省道道環(huán)伺，，至市中中心10分鐘車車程1.5配配套|南湖湖酒店淮北首創(chuàng)創(chuàng)星級酒酒店社區(qū)區(qū)，全城城奢享樣樣本1.5居居所|世界界島居世界級湖湖島企業(yè)業(yè)獨棟、、80-120m2私私家洋房房，珍罕罕無比1.5支支持|靜安安品牌靜安集團團，高端端品質(zhì)，，10年年13城城，定鼎鼎南湖擴展客客戶輻射客客戶核心客客戶核心客客戶7礦中中高層層及烈烈山原原住民民和周周邊鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的的進城城一族族。輻射客客戶市區(qū)中中高端端人士士外溢溢需求求。擴展客客戶本市及及外地地等投投資客客。核心客客戶：：領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)群體體，主主動消消費。。消費費力最最強，，最容容易形形成需需求對對應(yīng)的的群體體。輻射客客戶：：借勢勢群體體，能能幫助助影響響力的的迅速速擴張張，形形成轟轟動效效應(yīng)。。擴展客客戶：：跟隨隨群體體，高高聲勢勢和高高影響響力下下，貢貢獻一一定的的增長長?？蛻舳ǘㄎ欢▋r策策略滲透定定價策策略，，即以以相對對低于于同類類住宅宅項目目市場場平均均價格格入市市，以以此策策略定定價，，可迅迅速打打開市市場，，有助助于阻阻止競競爭者者的進進入確定““低開開高走走（依依認籌籌量確確定））”入入市策策略，，起步步價不不能開開的過過高，，建議議保持持最低低利潤潤水平平，與與開發(fā)發(fā)及策策略節(jié)節(jié)奏相相結(jié)合合不斷斷調(diào)升升價格格走勢勢，這這樣能能吸引引投資資，又又能吸吸引消消費，，同時時應(yīng)注注意本本案成成本及及項目目中后后期的的調(diào)價價幅度度問題題全面預(yù)預(yù)算管管理原原則。。以工工程進進度、、平衡衡現(xiàn)金金流及及成本本回收收點等等財務(wù)務(wù)指標標對價價格策策略進進行調(diào)調(diào)控，，同時時確定定與各各時間間段對對應(yīng)的的推出出量和和價格格，并并且圍圍繞該該時間間段的的產(chǎn)品品訴求求重點點進行行相關(guān)關(guān)的營營銷調(diào)調(diào)整，，以產(chǎn)產(chǎn)生最最大協(xié)協(xié)同效效益。。一房一一價。。此原原則保保證開開發(fā)商商及消消費者者的共共同利利益。。每套商商品房房均總總價推推出。。使消消費者者著重重考慮慮小區(qū)區(qū)及產(chǎn)產(chǎn)品的的整體體品質(zhì)質(zhì)，避避免產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)設(shè)計中中的一一些不不利因因素（（如：：產(chǎn)品品功能能設(shè)計計等方方面））價格體體系根據(jù)產(chǎn)產(chǎn)品的的建筑筑特點點及位位置分分布特特點決決定價價格差差別，，按垂垂直差差和水水平價價差結(jié)結(jié)合確確定垂直價價差：：根據(jù)據(jù)樓層層高度度不同同而產(chǎn)產(chǎn)生價價格差差別，，其考考慮因因素相相對單單一水平價價差：：主要要考慮慮同單單元同同樓層層之間間或不不同單單元樓樓層之之間的的價格格差別別兩種價價差制制定時時應(yīng)考考慮以以下幾幾點因因素：：因素一一：戶戶型區(qū)區(qū)位因素二二：景景觀朝朝向因素三三：采采光因素四四：私私密性性因素五五：戶戶型數(shù)數(shù)量因素六六：樓樓層高高度價格調(diào)調(diào)整策策略采用機機動的的“標標準價價格加加折扣扣“的的調(diào)整整策略略。對項目先定定出底價，，每次再根根據(jù)市場情情況以及該該類戶型的的前期銷售售情況作不不同的微調(diào)調(diào)?？紤]到到本樓盤多多元物業(yè)，，面對客群群多，相對對銷售周期期長，不同物業(yè)需需要分期銷銷售，為防防止樓盤銷銷售面孔““老化“，，應(yīng)采用機動動的“大密密度、小幅幅度“的價價格提升調(diào)調(diào)整策略。。其優(yōu)點如下下：不同購房時時間，享受受不同購房房價格，通通過價格不不斷提升，，加速購房房者盡早下下訂；讓購房者了了解價格提提升軌跡，，造成旺銷銷氣氛，增增加購房者者投資信心心；每次價格提提升前，便便于逼定隨著工程形形象的進展展及推廣工工作的深入入，價格穩(wěn)穩(wěn)步上揚，，讓前期購購買客戶有有房屋升值值的滿足感感，也讓后后期購買客客戶有緊迫迫感，促成成簽約價格定位競爭類型比較樓盤權(quán)重均價權(quán)重值同區(qū)異質(zhì)南湖雅苑洋房40％36001440多層30％3200960異區(qū)同質(zhì)恒大名都15％4500精裝，相當(dāng)于3300毛坯495異區(qū)異質(zhì)首府5％5350268溫哥華城10％4500450合計

3613備注：如果果加精裝修修按1000—1200元元/㎡計；；洋房與多層層以此為基基數(shù)價差大大約10-15%;推售策略，，價格策略略和營銷執(zhí)執(zhí)行04項目營銷總總綱目標難題——項目地處遠郊，客戶對區(qū)域認知度較低——產(chǎn)品規(guī)劃超前，面臨市場超越與突破難題——靜安集團首入淮北，面臨品牌信賴難題2012年10月左右入市，實現(xiàn)項目熱賣和企業(yè)品牌實力的塑造如何實現(xiàn)客客戶質(zhì)素的的突破與陌陌生區(qū)域的的價值提升升兩大難點點？VS【營銷策略大大綱】細分產(chǎn)品重視品牌精于活動強化區(qū)域價價值以圈層名義義，啟動造勢以觀瀾郡品品牌，贏得信任炒作南湖，，說服客戶清晰各產(chǎn)品品角色，協(xié)協(xié)同銷售，，占領(lǐng)市場場推售策略基于策略總綱下的策略分解營銷策略營銷推廣價格策略渠道策略多層層：：基基于于市市場場及及銷銷售售任任務(wù)務(wù)，，掌掌控控銷銷售售速速度度聚聚人人氣氣；；電梯梯多多層層、、洋洋房房：：有有效效結(jié)結(jié)合合營營銷銷節(jié)節(jié)點點，，有有序序推推售售各類類產(chǎn)產(chǎn)品品差差異異化化定定價價，，電電梯梯多多層層、、洋洋房房樹樹立立價價格格標標桿桿；；多多層層制制定定適適中中價價格格，，掌掌控控銷銷售售速速度度研究究各各類類型型產(chǎn)產(chǎn)品品客客戶戶特特征征，，精精準準渠渠道道，，有有效效傳傳播播產(chǎn)產(chǎn)品品信信息息以南南湖湖炒炒作作及及酒酒店店配配套套價價值值為為方方向向，，延延續(xù)續(xù)和和支支撐撐國國賓賓級級禮禮遇遇推推廣廣主主題題多批次推出，，避免供應(yīng)過過剩項目體量相對對較大，不宜宜一次性推出出，應(yīng)分期多多次推盤房源合理搭配配，營造熱銷銷不同樓層、不不同朝向，優(yōu)優(yōu)劣單位搭配配推出，形成成價差壓力；；同時，為后后續(xù)推貨保留留足夠的可選選空間，從而而保證每一次次加推都形成成熱銷效果。。每次推貨量量需視階段性性的認籌量而而定，推貨量量稍多于認籌籌量，以此制制造貨源緊俏俏氣氛，刺激激客戶下訂。。低價入市，平平衡利潤流與與現(xiàn)金流，后后期合理溢價價根據(jù)市場情況況，留下合理理溢價空間，，造成熱賣景景象。展示條件滿足足加推要求推售前，能夠夠?qū)崿F(xiàn)下一批批次加推產(chǎn)品品的展示；相相關(guān)物料配合合到位，為客客戶價格提高高預(yù)期奠定基基礎(chǔ)。推售策略推售策略多層：搶抓銷售時機機，控制銷售售速度。多層層將成為下半半年首推的銷銷售主力，集集中黃金時間間10月、11月、1月月份進行銷售售電梯多層：作為明星產(chǎn)品品，適時推出出，樹立價格格標桿。充足足時間蓄客，，保證數(shù)量，，實現(xiàn)高價銷銷售。洋房：區(qū)隔市場，體體現(xiàn)項目品質(zhì)質(zhì)特征和溢價價空間價值，，前期進行渠渠道拓展及客客戶圈層營銷銷，10月份份推售，作為為形象標桿，，分批分次引引爆市場。產(chǎn)品推售策略略及計劃：蓄客量與推盤盤量一般要實實現(xiàn)3:1的的前提才能開開盤100302011211【洋房及多層】【電梯多層】10.01：80套套1-3#一次次開盤10月下旬24套4#加推11月下旬-12月36套5#加推1月中旬108套6-9#二次次開盤4月底（或5月初）10-14#加推剩余套數(shù)，分分批失售2月初，新春春感恩客戶進行特惠惠推介精準推貨·小步快跑·產(chǎn)品銷售細分分·階段聚焦發(fā)力力推售策略2月中旬春節(jié)抽大獎（推售時間和和貨量暫為虛虛擬，最終以以工程節(jié)點和和銷售目標為為準進行調(diào)整整）2012年2013年需積蓄240組誠意客戶戶，完成136組組購卡客戶一期推售計劃劃位置示意第一次開盤第一次加推第二次加推第二次開盤第二次加推多層、洋房、電梯多層：推售策略（備注：2、、3期貨量統(tǒng)統(tǒng)計見附加excel，，推盤計劃待待工程節(jié)點確確定后再做鋪鋪排）營銷推廣國賓級禮遇7-8月主題：國賓賓級禮遇——星級酒店、企業(yè)獨棟、花花園洋房11-12月主題：禮遇遇國賓，唯觀觀瀾郡——電梯多層，榮榮耀首開9-10月主題：國賓賓領(lǐng)域，首現(xiàn)現(xiàn)南湖——島居洋房，耀耀世開盤適中、合理的的價格策略，，確保貨量的的高速消化。。銷售目標的實現(xiàn)高“量”銷售目標實現(xiàn)現(xiàn)的基礎(chǔ)?？炜熹N，制造價價格高接受度度。高“價”以產(chǎn)品價值最最大化支撐價價格最大化，，勻速或緩速速前行?！虄r格策略價格策略多層：制定適適中價格，掌掌控推售速度度，保證全年年任務(wù)完成針對項目不同同產(chǎn)品，進行行差異化的定定價。是明星星產(chǎn)品實現(xiàn)利利潤最大化；；現(xiàn)金牛產(chǎn)品品，“以量代價”，保證全年銷銷售任務(wù)的完完成洋房：作為市場明星星產(chǎn)品，制定定適度溢價，，樹立市場形形象標桿電梯多層：作為臨湖、中中心景觀組團團，別墅級享享受，樹立市市場價格標桿桿客戶策略一期客戶：多多層、洋房、、電梯多層客客戶分析普通大眾客戶戶，經(jīng)濟實力力一般，購房房以滿足剛性性需求為主（（首置、首改改），與高端端高層產(chǎn)品的的目標客戶差差距較大。關(guān)關(guān)注戶型使用用價值和價格格水平。多層客戶洋房客戶中端及中高端端客戶群體，，有一定經(jīng)濟濟實力和生活活品質(zhì)追求，，以改善性居居住為主。關(guān)關(guān)注住宅產(chǎn)品品的生活享受受價值，在價價格不夠理想想的情況下易易受到景觀高高層和部分低低端多層產(chǎn)品品的分流。電梯多層市場高端客戶戶群體，但以以次高端客群群為主?？蛻魬魧ν庠谫Y源源的關(guān)注度影影響依然明顯顯。行業(yè)性相相對較強，圈圈層性明顯。。受市場影響響，置業(yè)愈加加理性。推廣策略推廣渠道的拓拓展洋房及多層：：利用戶外、、公交及DM雜志等為主主進行產(chǎn)品信信息的釋放電梯梯多多層層：：戶外外和和報報紙紙做做高高度度，，結(jié)結(jié)合合項項目目物物料料及及樓樓書書等等，，在在銀銀行行、、機機場場及及高高檔檔休休閑閑娛娛樂樂場場所所進進行行擺擺放放；；同同時時進進行行資資料料直直郵郵活活動動渠道策略洋房房及及多多層層客客戶戶：：注注重重戶戶外外、、DM、、短短信信等等傳傳統(tǒng)統(tǒng)媒媒體體的的利利用用。。主要要針針對對先先區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)后后區(qū)區(qū)外外的的意意向向客客戶戶，，發(fā)發(fā)揮揮配配套套優(yōu)優(yōu)勢勢，，聯(lián)聯(lián)合合南南湖湖公公園園、、品品牌牌實實力力，，舉舉辦辦酒酒店店簽簽約約儀儀式式、、區(qū)區(qū)域域前前景景炒炒作作等等活活動動，，感感受受區(qū)區(qū)域域前前景景及及靜靜安安品品牌牌實實力力值值得得信信賴賴。。同同時時針針對對企企業(yè)業(yè)品品牌牌可可考考慮慮舉舉辦辦社社會會公公益益慈慈善善捐捐贈贈活活動動等等電梯多層層：精準準目標客客戶圈層層活動針對性的的客戶豪豪宅生活活體驗活活動，提提升客戶戶對。產(chǎn)產(chǎn)品的認認同感。。組織客客戶圈層層的高爾爾夫比賽賽、紅酒酒酒會等等。渠道策略以區(qū)域炒炒作及暖暖場活動動帶動人人氣，形形成良好好銷售氛氛圍，提提升客戶戶認同感感：結(jié)合八一一、十一一、七夕夕、中秋秋等大眾眾節(jié)日，，緊扣國國賓級禮禮遇主題題，在營營銷現(xiàn)場場組織以以主題展展覽、有有獎?wù)骷⒚朗呈彻?jié)等活活動，吸吸引客戶戶到場參參與。階段目標說明要點導(dǎo)入期形象導(dǎo)入差異形象占位，戶外與網(wǎng)絡(luò)相結(jié)合，觸發(fā)市場關(guān)注，7礦團購?fù)七M，開始接受咨詢登記線上形象導(dǎo)入、線下團購蓄客期項目蓄客蓄水。區(qū)域造勢，炒熱南湖版塊，制造項目市場話題，同時高效畜客。軟文滲透、線上渠道開盤期首批產(chǎn)品“火爆熱銷”開閘?；顒訝I銷，通過價格、營銷兩個方向全線突破項目展示、開盤策略強銷期分批分次多次開盤去化放水。持續(xù)開盤，繼續(xù)使用價值/老帶新策略，保證銷售活動推廣、價格策略2012.7-2012.82012.92012.10-2012.112012.12-2013.5畜客期項項目造造勢，區(qū)區(qū)域熱點點炒作，，活動開開展，線線上線下下并進開盤期密密集活活動，增增強攻勢勢，情景景體驗，，實現(xiàn)開開盤熱銷銷強銷期持持續(xù)加推，，客戶層擴擴大，實現(xiàn)現(xiàn)年度目標標導(dǎo)入期形形象導(dǎo)入，，線上戶外外、網(wǎng)絡(luò)等等階段劃分營銷節(jié)點國賓領(lǐng)域首首現(xiàn)南湖湖工程進度要要求營銷活動6月9月推廣主題銷售目標展示安排一期展示及及達預(yù)售條條件1月2月3月當(dāng)天開盤銷銷售率力爭爭達70%國賓人生耀耀世公開開一期局部樓樓棟封頂7月8月12月11月10月一期工程啟啟動7礦拜訪洽團購一期加推禮遇國賓唯唯觀瀾郡郡示范區(qū)/售樓處/樣板房展示示外展場開放放儀式；開工典禮；；二次開盤/節(jié)點促銷銷一期累計銷銷售40%4月5月中心景觀園園林展示7月外展場場啟用/9月現(xiàn)場啟啟用營銷中中心開放/10月左左右正式開開盤一期持續(xù)熱熱銷分展場/臨時營銷中中心/工程圍檔/項目導(dǎo)視后期展示加加強/部分分酒店等國賓級禮遇遇現(xiàn)場營銷中中心開放暨暨產(chǎn)品鑒賞賞會南湖價值高高峰會首次開盤暨嘉年華新春答謝老老客戶團拜拜會節(jié)點促銷活活動老帶新靜安愛心助助學(xué)基金會會成立新聞聞發(fā)布會2012年年度2013年電梯多層上上市/節(jié)點點促銷一期累計銷銷售60%新品工程等等節(jié)點信息息加推活動暨暨星級酒店簽簽約儀式營銷總綱（備注：以以下節(jié)點及及銷量暫為為虛擬，最最終以實際際為準再調(diào)調(diào)整）軟文炒作：：靜安品牌牌、南湖公公園、1.5居所???????一、區(qū)域強強勢炒作為為先導(dǎo)：以區(qū)域引起起市場迅速速關(guān)注，結(jié)結(jié)合區(qū)府市市政利好聯(lián)聯(lián)動，賦予予項目區(qū)域域價值新的前景無無窮想象力力，結(jié)合媒媒體全方位位炒作制造造熱點，短短、平、快快樹立片區(qū)區(qū)南湖作為為淮北唯一一具備國賓賓級資源價值形象象，充分包包裝展示順順勢推廣銷銷售。二、核心價價值步步釋釋放：5000畝畝南湖國家家級濕地公公園、星級級酒店、獨獨棟辦公、、花園洋房房、百強實實力，共享酒店式式高規(guī)格禮禮遇服務(wù)等等產(chǎn)品價值值的快速釋釋放，配合合銷售信息息的發(fā)布，，刺激客戶戶購買；三、重點媒媒介組合策策略的運用用：前期造勢----以以區(qū)域及品品牌和項目目形象為主主，通過戶戶外、軟文文、網(wǎng)絡(luò)及專業(yè)業(yè)炒作打造造實力品牌牌形象，以以品牌來帶帶動項目銷銷售；后期期平穩(wěn)降落落-----釋放項項目產(chǎn)品賣賣點，戶外外為主，網(wǎng)絡(luò)、、直郵等小小眾媒體形形成立體網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)輔；四、活動選選擇策略：：以名搏利。。前期“片片區(qū)炒作””-----營造市市場熱點話話題，引發(fā)發(fā)市場關(guān)注注，達到媒媒介的炒作，考考慮聯(lián)合周周邊項目，，引發(fā)區(qū)域域關(guān)注進而而引發(fā)項目目關(guān)注；品品牌活動以以體現(xiàn)企業(yè)業(yè)社會責(zé)任任感的大型型公益活動為主打，，來提升品品牌內(nèi)涵，，樹立良好好的公眾形形象，通過過企業(yè)品牌牌來提高項項目的信任任度和附加加值，后期期針對目標客戶群體體------推出出針對性、、轟動性營營銷活動，，為項目銷銷售落到實實處；推廣綱領(lǐng)營銷重點點:項目形象象導(dǎo)入，，線上渠渠道宣傳傳,線下團購購目標：實實現(xiàn)項目目形象的的強勢認認知與團團購客戶戶對項目目價值的的認同關(guān)鍵舉措措：A、形象導(dǎo)導(dǎo)入C、線下團團購B、線上戶戶外宣傳傳第一階段段2012.7-8月第二階段段2012.9月月第三階段段2012.10-11月第四階段段2012.12-2013年年05月月第一階段：：導(dǎo)入期D、項目巡展展階段目標圍繞靜安品牌、在全市主干道對觀瀾郡第進行宣傳推廣，線上線下相結(jié)合實現(xiàn)短期內(nèi)的有效客戶積累推廣主題國賓級禮遇；靜安集團10年13城定鼎南湖媒體配合戶外、網(wǎng)站、廣播、DM營銷活動外展場開放儀式工地開工典禮工程及物料配合外展場裝修完畢工地圍墻配合完成名片、手袋、水杯和胸牌等樓書、折頁及會員章程及VIP卡工地圍擋、路旗及導(dǎo)視牌等本階段配配合發(fā)布布媒體：：全面出擊擊高調(diào)亮相相強勢入市市網(wǎng)站淮北房產(chǎn)產(chǎn)交易網(wǎng)網(wǎng)：通欄欄廣告+軟文淮北房產(chǎn)產(chǎn)網(wǎng)：通通欄廣告告+軟文文報紙淮北日報報晨刊：：整版（形形象+活活動）公交DM：《服務(wù)指指南》、、《新運運廣場》》封底整整版戶外標志性路路段戶外外大牌的的選擇其他短信、公公函等媒體選擇擇線下線上活動內(nèi)容容：邀請請市政領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)和媒媒介記者者出席市市區(qū)接待待中心正正式開放放盛大儀儀式，正正式對外外展示項項目形象象及價值值目標客戶戶：市場場大眾和和目標等等宣傳物料料：會員員章程及及卡和項項目海報報等物料料1、觀瀾瀾郡接待待中心開開放暨觀觀瀾會成成立儀式式活動目標標：1、面對對目標客客戶，展展示項目目形象和和價值優(yōu)優(yōu)勢2、邀請請市政領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)及媒媒介記者者，舉辦辦開放剪剪彩儀式式3、同步步開展““觀瀾會會”成立立儀式；2、觀瀾瀾郡開工工典禮新新聞發(fā)布布會報紙及網(wǎng)絡(luò)絡(luò)軟文宣傳傳配合：硬廣1次《賀靜安集團團·觀瀾郡隆隆重奠基開工工》報紙媒介和網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)：全程報道開工工盛況，為項項目預(yù)熱和做做首次大規(guī)模模亮相?；顒幽康模和ㄟ^合作團隊隊的集團亮相相，展示開發(fā)發(fā)實力活動內(nèi)容：展展示項目開發(fā)發(fā)理念及開發(fā)發(fā)團隊專業(yè)經(jīng)經(jīng)驗活動地點：工工地現(xiàn)場參與人員：市市政及房管局局等領(lǐng)導(dǎo)、集集團及公司領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)，各大媒體及專專業(yè)人士戶外廣告的特特點：超過4周以上上信息的效果果便會衰減；；叫喊式式的自自吹自自擂；；傳遞信信息過過多反反而沒沒有接接受。。我們的的建議議作法法是：：搶占絕絕佳路路段與與區(qū)域域：烈烈山大大道、、相山山中路路及火火車站站等人人流大大的主主干道道；先形象象概念念導(dǎo)入入，后后續(xù)延延展產(chǎn)產(chǎn)品價價值。。每進入入下一一營銷銷階段段進行行內(nèi)容容更換換。戶外廣廣告·節(jié)點信信息更更換線上渠渠道戶外廣廣告攻攻擊分分布圖圖線上渠渠道代表戶戶外分分布點點代表路路旗分分布點點鑒于各各地戶戶外都都是相相對緊緊缺的的資源源，特特別是是市中中心商商業(yè)旺旺地更更是一一牌難難求，，原則則上先選項項目外外展場場及項項目所所在地地周邊邊戶外外；其其次是是市中中心主主干道道戶外外。團購動動作：：1、帥帥選客客戶名名單，，分批批分次次主動動出擊擊；2、借借用網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)媒媒體資資源，，開展展網(wǎng)上上團購購；3、發(fā)發(fā)揮民民間團團購組組織，，進行行利益益返點點。目前市市場處處于淡淡市，，同時時結(jié)合合項目目現(xiàn)實實條件件與回回款要要求，，導(dǎo)入入期著著力展展開團團購。。以前前期周周邊區(qū)區(qū)域深深度拜拜訪為為前提提，將將對項項目區(qū)區(qū)域周周邊，，對7礦、、企事事業(yè)單單位、、政府府機關(guān)關(guān)、銀銀行及及供電電局等等單位位分批批分次次進行行拜訪訪與推推廣，，達到到既宣宣傳，，又促促進成成交的的目的的。以低成本營營銷促進淡淡市下的有有效成交定向團購：：大客戶策策略活動配合——定向產(chǎn)品推推介會內(nèi)容：針對對重點政企企部門、銀銀行、電信信及礦區(qū)等等大型企業(yè)業(yè)舉辦定向向?qū)霎a(chǎn)品品發(fā)布會。。目標：:定期邀約不不同行業(yè)客客戶在星級級酒店開展展推介，實實現(xiàn)直銷快快速去化。。定向團購：：大客戶策策略定向團購：：大客戶策策略內(nèi)容：邀請請風(fēng)水養(yǎng)生生方面的專專家親臨現(xiàn)現(xiàn)場為大家講講解中華國國粹養(yǎng)生風(fēng)風(fēng)水。可適當(dāng)結(jié)合合本項目園園林景觀和和戶型，闡述風(fēng)風(fēng)水養(yǎng)生知知識，并做做現(xiàn)場解答。目標：契合合大眾需要要風(fēng)水需求求，提升項項目心理價值值階段活動配配合——風(fēng)水講座定向團購：：大客戶策策略階段活動配配合——理財專題講講座內(nèi)容：舉辦辦理財講座座等具有一一定高度的的活動，吸吸引高端客客戶和媒體體前往，賦予項目高高端品質(zhì)的的形象。目標：進一一步闡釋項項目的價值值高地，價價格洼地增增值空間系列巡展：：拓寬客源源階段活動配配合——系列巡展內(nèi)容：雖然然當(dāng)前市場場有所回暖暖，但市場場觀望情緒緒較濃及未未來市場行行情的不確確定性也大大，我們的的推廣應(yīng)從從注重實效效性的角度度出發(fā)，深深入市場，，與客戶互互動，而不不是被動的的等客戶來來訪，因此此，繁華市市區(qū)、重點點社區(qū)及鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的巡展展活動是一一個有效的的推廣途徑徑。目標：通過過周期性的的巡展，配配合其他推推廣活動，，傳播銷售售信息，擴擴大品牌的的知名度，，充分利用用口碑效用用，為有效效積累客戶戶群體創(chuàng)造造條件。樓書、折頁頁、戶型圖圖樓書折頁戶型封套樓書：內(nèi)容：作作為統(tǒng)領(lǐng)領(lǐng)項目形形象的展展示，內(nèi)內(nèi)容涉及及區(qū)域價價值+產(chǎn)品價值值+品牌價值值等傳播播。形式：材材質(zhì)上選選用有質(zhì)質(zhì)感的紙紙張和封封皮，并并在封面面進行工工藝上的的創(chuàng)意，，使之成成為一個個別人可可以收藏藏的“物件”。戶型單張張：內(nèi)容：戶戶型詮釋釋、展示示形式：質(zhì)質(zhì)感紙張張+質(zhì)感封套套折頁：內(nèi)容：區(qū)區(qū)域價值值+產(chǎn)品價值值+品牌價值值等傳播播。形式：質(zhì)質(zhì)感紙張張+特殊工藝藝封套推廣物料料設(shè)計準準備營銷重點:區(qū)域造勢，項項目價值軟文文傳遞，線上上渠道推廣，，線下活動，，創(chuàng)新營銷模模式引入目標：實現(xiàn)現(xiàn)項目的深深度價值認認知與客戶戶大量蓄備備關(guān)鍵舉措：：A、活動造勢勢B、線上渠道道推廣C、軟文炒作作D、情景體體驗營銷第二階段：：蓄客期第一階段2012.7-8月月第二階段2012.9月第三階段2012.10-11月第四階段2012.12-2013年年05月階段目標在9月份，借助7-8月份的形象導(dǎo)入，通過密集的相對精確的推廣，短時間內(nèi)積蓄足夠客戶，以滿足下一階段的火爆開盤銷售動作2012年9月1日-30日，接收洋房及多層首批單位意向客戶預(yù)約登記；推廣主題國賓領(lǐng)域首現(xiàn)南湖；國賓人生耀世公開媒體推廣硬廣、軟文、網(wǎng)絡(luò)、戶外、短信營銷活動營銷中心及入口景觀示范區(qū)開放南湖區(qū)域高峰論壇工程及物料配合現(xiàn)場營銷中心裝修完畢項目入口景觀工程完畢營銷中心大沙盤及分體戶型等制作完畢認籌物料準備齊全海報及樓書物料更新和完成本階段配合合發(fā)布媒體體：形象鞏固重點推廣精確打擊媒體選擇網(wǎng)站淮北房產(chǎn)交交易網(wǎng)：通通欄廣告+軟文淮北房產(chǎn)網(wǎng)網(wǎng)：通欄廣廣告+軟文文報紙淮北日報晨晨刊：半版（軟文文硬作，訴訴求價值））公交DM：《服務(wù)指南南》、《新新運廣場》》封底整版版戶外標志性路段段戶外大牌牌的選擇其他短信信、、公公函函、、易易拉拉寶寶、、展展板板等等物物料料線下下線上上區(qū)域域炒炒作作策策略略———重重點點：：凸凸顯顯南南湖湖、、重重新新定定義義區(qū)域域炒炒作作是是一一個個連續(xù)續(xù)性性的的長長期期策策略略工工作作，不不僅僅僅僅限限于于某某一一特特定定階階段段；；區(qū)域域炒炒作作在在烈烈山山區(qū)區(qū)不不為為大大眾眾認認可可的的背背景景下下，，我我們們側(cè)側(cè)重重南南湖湖公公園園的的炒炒作作，，將將項項目目區(qū)位位價價值值定定義義為為南南湖湖板板塊塊的的領(lǐng)領(lǐng)頭頭羊羊，，借借勢勢南南湖湖國國家家級級定定位位，，將將項項目目價價值值區(qū)區(qū)域域提提升升為為國國家家級級大致分分三步步走：：1、推推出南南湖板板塊：：城市市向湖湖首首選南南湖，，配合合南湖湖價值值研討討會炒炒作2、強強化南南湖價價值：：南湖湖公園園國國賓領(lǐng)領(lǐng)地，，配配合發(fā)發(fā)現(xiàn)南南湖之之美攝攝影大大賽3、嫁嫁接市市政利利好，，延展展和提提升南南湖價價值增增值在在即區(qū)域炒炒作活動目目標：：1、炒炒作南南湖公公園，，關(guān)聯(lián)聯(lián)國賓賓領(lǐng)域域概念念，提提升南湖板板塊人人居升升級發(fā)發(fā)展空空間2、引引導(dǎo)市市場認認同國國賓級級人居居的南南湖前前景價價值3、同同步與與行業(yè)業(yè)專家家互動動，促促進認認知和和認同同活動內(nèi)內(nèi)容：：通過過南湖湖價值值替換換大眾眾不認認可的的烈山山區(qū)域域認知知，并將南南湖類類比全全國各各地國國賓領(lǐng)領(lǐng)地，，提升升南湖湖板塊塊價值值前景景參與人人員：：片區(qū)區(qū)內(nèi)發(fā)發(fā)展商商，各各大媒媒體及及專業(yè)業(yè)人士士及區(qū)區(qū)府領(lǐng)導(dǎo)等等客群群3、觀觀瀾郡郡南湖湖高尚尚人居居價值值高峰峰論壇壇研討討會報紙及及網(wǎng)絡(luò)絡(luò)軟文文活動動配合合：硬廣1次《觀瀾郡··啟動“國國賓領(lǐng)域··南湖公園園”專家高峰會會》，也也是項目報報紙1次形形象亮相。。軟文數(shù)次（（媒體報道道）：《觀瀾郡南南湖公園高高尚人居價值值發(fā)展專家家研討會隆隆重舉辦》》《靜安品品牌，植根淮北，，再創(chuàng)新高高》……網(wǎng)絡(luò)：請網(wǎng)絡(luò)劍客客結(jié)合此次次活動，對對南湖生態(tài)態(tài)價值、靜安品牌牌榮譽和觀觀瀾郡給與與評價。4、觀瀾郡郡?發(fā)現(xiàn)南湖之之美攝影大大賽活動目的：：1、邀請專專家產(chǎn)品推推介會，制制造新聞熱熱點，引起媒媒體關(guān)注，，吸引公眾眾眼球；2、展示項項目產(chǎn)品與與國賓級人人居生活標標準；3、為項目目開盤蓄客客。活動內(nèi)容：：1、在營銷銷中心現(xiàn)場場召開產(chǎn)品品發(fā)布會；；2、由景觀觀設(shè)計院、、產(chǎn)品設(shè)計計院及相關(guān)關(guān)合作單位對觀觀瀾郡的產(chǎn)產(chǎn)品進行全全方位解讀并現(xiàn)場答答疑；3、由營銷銷角度全方方位解讀觀觀瀾郡國賓賓級生活的涵蓋蓋范圍。參與人員：：1、合作單單位及企業(yè)業(yè)領(lǐng)導(dǎo)；2、主流媒媒介記者；；3、意向客客戶。5、觀瀾郡郡營銷中心心開放暨產(chǎn)產(chǎn)品鑒賞會會與淮北日報報晨刊合作作，開創(chuàng)“國賓級理想想住區(qū)”專欄強化項目國國賓級先進進居住標準準與宜居生生活模式，，以及區(qū)域域前景，革革新淮北市市民對城南南、南湖區(qū)區(qū)域居住印印象國賓級理想住區(qū)媒體推廣多級Call客銷售員Call客巡展客房展展會積累的的客戶，購購買資料的的客戶。外圍聯(lián)動Call客客二三級聯(lián)動動，與淮北北口碑三級級地鋪聯(lián)動動，地鋪Call客客，傳遞項項目信息。。大學(xué)生Call客到銷售員員Call客招聘高校的的學(xué)生Call客，將對項項目不排斥斥、有意向向的客戶數(shù)數(shù)據(jù)交給銷銷售員跟進進。非常規(guī)拓展展一：多多級call客，最大可可能拉動誠誠意客戶線下渠道營營銷非常規(guī)拓展展二：直直接劫殺競競爭對手客客戶競爭對手點點對點攔截截：組織兼職高高校學(xué)生去去重點競爭爭項目進行行客戶攔截截派單!線下渠道營營銷現(xiàn)場營銷中中心全面開開放看樓通道美美化布置開開放樣板房裝修修到位開放放局部工程示示范入口園園林開放開盤前工程程配合開盤前工程程配合一般由發(fā)展展商和專業(yè)業(yè)公司確定定方案我們提出功功能劃分建建議工作區(qū)接待區(qū)洽談區(qū)（設(shè)設(shè)2個以上洽談?wù)剠^(qū)，自然然分隔））展示區(qū)（模模型區(qū)、展展板區(qū)）景點區(qū)（主主題區(qū)）兒童區(qū)（必必須有恰當(dāng)當(dāng)?shù)陌才牛I銷中心準準備開盤前工程程配合營銷中心示示意2營銷中心示示意1營銷中心示示意3開盤前工程程配合通