XXXX襄陽(yáng)紅星國(guó)際項(xiàng)目定價(jià)建議報(bào)告

襄陽(yáng)紅星國(guó)際一期住宅定價(jià)建議報(bào)告易居中國(guó)·華中區(qū)·武漢公司日期：2012年9月報(bào)告目錄壹.襄陽(yáng)城市概況貳.項(xiàng)目概況及現(xiàn)況叁.襄陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)近況肆.競(jìng)案調(diào)研伍.項(xiàng)目位置、價(jià)格相關(guān)圖示陸.項(xiàng)目定價(jià)建議PART1襄陽(yáng)城市概況襄陽(yáng)城市概況高新區(qū)、樊城區(qū)區(qū)域概況襄陽(yáng)人口、經(jīng)濟(jì)及發(fā)展簡(jiǎn)述城市概況襄陽(yáng)市，湖北省省域副中心城市。自古以來(lái)一直是兵家、商家必爭(zhēng)之地，素有“南船北馬、七省通衢”之稱?！耙唤瓋珊?、兩座機(jī)場(chǎng)、三條鐵路、四條高速公路的四通八達(dá)格局”是襄陽(yáng)水、陸、空立體交通的寫照。2010年11月26日經(jīng)國(guó)務(wù)院批復(fù)同意，湖北省襄樊市更名為襄陽(yáng)市。原襄樊市襄陽(yáng)區(qū)更名為襄陽(yáng)市襄州區(qū)，“襄陽(yáng)”二字更凸顯文化底蘊(yùn)。位居中華腹地，扼守漢水中游，是“中國(guó)優(yōu)秀旅游城市”、“中國(guó)魅力城市”、“國(guó)家園林城市”、“中國(guó)三國(guó)文化之鄉(xiāng)”、“中國(guó)紅嘴相思鳥(niǎo)之鄉(xiāng)”、“中國(guó)書法名城”。襄陽(yáng)市下轄襄城、樊城、襄州、襄陽(yáng)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)（國(guó)家級(jí)）、襄陽(yáng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)（國(guó)家級(jí)）和省級(jí)魚梁洲經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)三個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)。襄陽(yáng)市市區(qū)常駐人口約129萬(wàn)人，其他附屬縣市約421萬(wàn)人，共計(jì)550萬(wàn)人。市區(qū)人口詳細(xì)統(tǒng)計(jì)為：襄城區(qū)47.3萬(wàn)人，樊城區(qū)64.76萬(wàn)人，高新區(qū)16.1萬(wàn)人，魚梁洲1.28萬(wàn)人。襄陽(yáng)樊城區(qū)、高新區(qū)區(qū)域概況區(qū)域概況樊城區(qū)——襄陽(yáng)高端商貿(mào)中心、企業(yè)總部中心、金融保險(xiǎn)中心發(fā)展商貿(mào)樓宇經(jīng)濟(jì)企業(yè)總部齊聚樊城襄陽(yáng)自古有“七省通衢”美譽(yù)，樊城商業(yè)依托漢江盛極一時(shí)。如今，樊城長(zhǎng)虹路、人民廣場(chǎng)已發(fā)展成著名商圈，全市90%的金融機(jī)構(gòu)、80%的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)都落戶樊城。未來(lái)5年，樊城區(qū)將圍繞舊城改造、棚戶區(qū)改造和樊西新區(qū)建設(shè)，以建寫字樓、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園等方式“筑巢引鳳”，吸引更多的現(xiàn)代服務(wù)性企業(yè)入駐，并將總部、區(qū)域總部、研發(fā)中心和采購(gòu)中心設(shè)于此地。促進(jìn)樊城發(fā)展成鄂豫陜渝毗鄰地區(qū)企業(yè)總部聚集區(qū)。紅星國(guó)際樊城區(qū)、高新區(qū)區(qū)域概況區(qū)域概況高新區(qū)高新區(qū)——襄陽(yáng)產(chǎn)業(yè)中心、技術(shù)研發(fā)中心、百家國(guó)內(nèi)外知名技術(shù)性企業(yè)齊聚高新區(qū)襄陽(yáng)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)位于襄陽(yáng)東北部，常住人口20萬(wàn)人，轄區(qū)面積200平方公里，建成區(qū)面積80平方公里，是襄陽(yáng)城市發(fā)展總體規(guī)劃的中心區(qū)域，是我國(guó)汽車工業(yè)、軍工企業(yè)的聚集地和鄂、豫、陜、渝毗鄰地區(qū)技術(shù)、智力最密集地區(qū)。高新區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為“一大支柱、六大集群”?！耙淮笾е睘槠嚠a(chǎn)業(yè)。依托東風(fēng)汽車公司，高新區(qū)已初步成為集整車制造、關(guān)鍵零部件制造和汽車研發(fā)檢測(cè)于一體的中國(guó)新車城“六大集群”為航空航天、機(jī)電控制、新材料、新能源汽車、生物醫(yī)藥和電子信息產(chǎn)業(yè)集群。2011年高新區(qū)實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值1005.9億元，邁入全國(guó)高新區(qū)前20強(qiáng)。紅星國(guó)際襄陽(yáng)市發(fā)展?jié)摿Υ螅磥?lái)城市化建設(shè)有較大的發(fā)展余地。樊城區(qū)、高新區(qū)，在襄陽(yáng)發(fā)展計(jì)劃中有著不可替代的位置。高新區(qū)目前重要產(chǎn)業(yè)發(fā)展，居住人口、流動(dòng)人口占比最少，

區(qū)域城市化發(fā)展存在一定的瓶頸。區(qū)域小結(jié)PART2項(xiàng)目區(qū)域概況.區(qū)域概況.項(xiàng)目區(qū)位區(qū)位概況城市發(fā)展南擴(kuò)北拓，本案位于北面高新區(qū)核心—鄧城大道與樊宛路交匯處高新區(qū)（開(kāi)發(fā)區(qū)）主城板塊（商業(yè)中心）襄城區(qū)（政治文化區(qū)域）魚梁州旅游區(qū)襄州區(qū)（制作生產(chǎn)區(qū)）紅星國(guó)際項(xiàng)目區(qū)位諸葛亮廣場(chǎng)3公里本案位于城市主干道，引領(lǐng)區(qū)域未來(lái)發(fā)展車行5分鐘可抵達(dá)城市商圈位于樊城區(qū)樊宛路與鄧城大道交匯處

（民發(fā)天地東側(cè)）5分鐘內(nèi)即可到達(dá)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)西側(cè)為襄陽(yáng)知名品牌成熟社區(qū)民發(fā)天地西南側(cè)襄陽(yáng)第四十二中學(xué)交通便捷，周邊配套齊全人居氣氛：西側(cè)為樊城區(qū)知名品牌社區(qū)民發(fā)天地高等教育：西南側(cè)為襄陽(yáng)市第四十二中學(xué)娛樂(lè)購(gòu)物：駕車5分鐘可達(dá)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)家居生活：項(xiàng)目自建紅星美凱龍家居廣場(chǎng)紅星國(guó)際項(xiàng)目小結(jié)本案位于城市市北拓計(jì)劃路路線中，未來(lái)來(lái)的發(fā)展?jié)摿α^大，有一一定投資價(jià)值值；區(qū)域內(nèi)，競(jìng)案案項(xiàng)目分布密密集，對(duì)本案案客戶有較大大的截留；本案所在區(qū)域域配套較成熟熟，屬襄陽(yáng)超超大體量樓盤盤。PART3襄陽(yáng)市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)近況.整體市場(chǎng).區(qū)域市場(chǎng)整體市場(chǎng)2010年、2011年、2012年價(jià)格走勢(shì)呈呈現(xiàn)動(dòng)態(tài)變化化，但相對(duì)來(lái)來(lái)說(shuō)整體均價(jià)價(jià)趨于平緩，，2011年整體成交均均價(jià)基本維持持在4300-4500元/㎡左右。2012年1月價(jià)格上浮至至5582元/㎡，1-8月銷售均價(jià)同同比2011年有所跳躍。。時(shí)間2010年（元/㎡）2011年（元/㎡）2012年（元/㎡）1月3900433155822月3900430051653月3900456653804月3840424850005月3840440752156月3850447455827月3862440455248月380444365323

9月39224461

10月41004474

11月39434465

12月41374431

整體市場(chǎng)由于受國(guó)家宏宏觀調(diào)控政策策的影響，從從數(shù)據(jù)上可以以看到，2010年年銷售量為為382萬(wàn)方，月均銷銷量約32萬(wàn)方。而2011年年銷量308萬(wàn)方，月均銷量約約25萬(wàn)方。同比縮量約19%；2012年1-8月總供應(yīng)158萬(wàn)方，去化56萬(wàn)方。僅占30%，隨著市場(chǎng)的價(jià)價(jià)格不斷攀升升，消化的比比例不斷縮減減，市場(chǎng)萎縮縮明顯。市場(chǎng)的上市量量和銷售量比比去年都齊步步萎縮。存量量也較去年有有所增長(zhǎng)。襄陽(yáng)市場(chǎng)2010-2012年供求存量關(guān)關(guān)系2010-2011年住宅存、銷量情況表面積單位（萬(wàn)方）新上市銷量結(jié)轉(zhuǎn)存量銷售率201052738217072%201134130820360%2012

（1-8月）1585630630%區(qū)域市場(chǎng)襄陽(yáng)市2012年8月份成交面積積以襄州區(qū)為為主，占總量量的40%，主要因成交交的均價(jià)偏低低；因此提高去化化量，價(jià)格是是關(guān)鍵。襄陽(yáng)市2012年8月各區(qū)域銷售售面積統(tǒng)計(jì)單單位：m2襄陽(yáng)市2012年8月各區(qū)域成交交均價(jià)統(tǒng)計(jì)單單位：元/m2PART4競(jìng)品調(diào)研.競(jìng)品簡(jiǎn)況.競(jìng)品分析.競(jìng)品成交競(jìng)品簡(jiǎn)況根據(jù)本案區(qū)位位、體量、產(chǎn)產(chǎn)品、品質(zhì)，，確定以下五五個(gè)競(jìng)案樓盤盤本案特性：地處高新區(qū)核核心發(fā)展區(qū)域域全功能生活區(qū)區(qū)主力力產(chǎn)產(chǎn)品品為為住住宅宅、、公公寓寓根據(jù)據(jù)上上述述特特征征于高高新新區(qū)區(qū)、、襄襄州州區(qū)區(qū)樓樓盤盤篩篩選選得出出右右側(cè)側(cè)五五個(gè)個(gè)競(jìng)競(jìng)案案樓樓盤盤朗曼曼夢(mèng)夢(mèng)公公園園長(zhǎng)虹虹觀觀邸邸遠(yuǎn)馳馳摩摩卡卡小小鎮(zhèn)鎮(zhèn)本案案國(guó)色色天天襄襄天潤(rùn)潤(rùn)未未來(lái)來(lái)城城競(jìng)品品分分析析項(xiàng)目特征征：國(guó)色天襄襄，總建建面約56萬(wàn)平米米，襄襄陽(yáng)在在建綜綜合大大盤。。項(xiàng)目目由襄襄陽(yáng)海海容、、德宜宜兩大大實(shí)業(yè)業(yè)集團(tuán)團(tuán)投資資26億聯(lián)袂袂打造造，海海容實(shí)實(shí)業(yè)繼繼幸福福里項(xiàng)項(xiàng)目之之后最最重要要作品品之一一，擇擇址三三橋（（在建建）以以北，，內(nèi)環(huán)環(huán)線與與鄧曼曼路交交匯處處（襄襄陽(yáng)新新五中中西側(cè)側(cè)）。。項(xiàng)目目涵蓋蓋了別別墅、、高層層、星星級(jí)酒酒店、、步行行商街街、國(guó)國(guó)際托托幼等等物業(yè)業(yè)，儼儼然一一個(gè)五五臟俱俱全的的生活活城邦邦。項(xiàng)項(xiàng)目沿沿著第第三代代人居居模式式“人人文?生態(tài)?科技?智能”理念念，同時(shí)引引進(jìn)全新建建筑科技、、海爾U-home智能系統(tǒng)等等，令人耳耳目一新。。銷售動(dòng)態(tài)：：56萬(wàn)方第三代代人居版圖圖，襄陽(yáng)市市區(qū)首個(gè)““綠色建筑筑示范小區(qū)區(qū)”；國(guó)色天襄推推廣已全面面展開(kāi)，項(xiàng)項(xiàng)目正在施施工，10月?tīng)I(yíng)銷中心心對(duì)外開(kāi)放放。國(guó)色天襄競(jìng)品分析項(xiàng)目特征：：朗曼·夢(mèng)公園總占占地面積約約100.23畝，總建筑筑面積約15.8萬(wàn)平米，由由7棟建筑分別別為21層的公寓和和28-32層的住宅樓樓組成，另另規(guī)劃有商商超購(gòu)物、、藍(lán)調(diào)街鋪鋪、快捷酒酒店、社區(qū)區(qū)幼兒園等等，集生活活居住、餐餐飲休閑、、文化消費(fèi)費(fèi)、情感交交流、審美美體驗(yàn)、互互動(dòng)娛樂(lè)于于一體。銷售動(dòng)態(tài)：目前在售樓棟棟2#、3#、5#、7#，朗曼夢(mèng)公園園離本案最近近，和本案構(gòu)構(gòu)成直接競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)。朗曼項(xiàng)目目前期蓄客及及認(rèn)籌3個(gè)月，于7月28日開(kāi)盤，共推推出922套房源，當(dāng)日日銷售486套。前期主力產(chǎn)品品為90~120m2三房、43~78m2LOFT公寓，住宅銷銷售均價(jià)5400元/m2、精裝公寓均均價(jià)7000元/m2。7月28日晚舉辦星光光之夜演唱會(huì)會(huì)，8月新推毛坯房房5100元/m2起，8月成交總套數(shù)數(shù)為213套，居襄陽(yáng)之之首。該項(xiàng)目目活動(dòng)不斷，，其中9月10~16日憑教師證可可另享1萬(wàn)元優(yōu)惠。朗曼夢(mèng)公園A戶型一室室二廳一衛(wèi)43m22B戶型三室室二廳二衛(wèi)122m2A2戶型三三室二廳一衛(wèi)衛(wèi)93m2競(jìng)品分析項(xiàng)目特征：長(zhǎng)虹觀邸位于于襄陽(yáng)市熱點(diǎn)點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域長(zhǎng)長(zhǎng)虹北路（原原長(zhǎng)虹食品城城）?？傉嫉氐孛娣e108畝，將建成總總建筑面積17萬(wàn)平方米，集集高檔住宅、、公寓、辦公公、商業(yè)街于于一體的大型型高檔樓盤。。項(xiàng)目植入了了英倫（花園園洋房）和ArtDeco（高層）建筑筑風(fēng)格，項(xiàng)目目建成后將成成為首個(gè)位于于襄陽(yáng)市中心心最高檔花園園洋房樓盤，，是社會(huì)金字字塔尖人士理理想居處。銷售售動(dòng)動(dòng)態(tài)態(tài)：：營(yíng)銷銷中中心心僅僅有有2名置置業(yè)業(yè)顧顧問(wèn)問(wèn)負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)接接待待客客戶戶登登記記，，推推售售樓樓棟棟為為項(xiàng)項(xiàng)目目西西南南側(cè)側(cè)2棟高高層層。。從從置置業(yè)業(yè)顧顧問(wèn)問(wèn)得得知知項(xiàng)項(xiàng)目目主主力力戶戶型型為為三三房房（（約約100~120m22），，預(yù)計(jì)計(jì)2013年年年初初開(kāi)開(kāi)盤盤，，銷銷售售人人員員預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)均均價(jià)價(jià)約約5500元/m22，洋房房?jī)r(jià)價(jià)格格不不確確定定。。營(yíng)營(yíng)銷銷中中心心內(nèi)內(nèi)僅僅有有沙沙盤盤，，無(wú)無(wú)單單戶戶模模型型、、單單頁(yè)頁(yè)、、戶戶型型圖圖等等宣宣傳傳資資料料。。長(zhǎng)虹虹觀觀邸邸借鑒鑒品品分分析析項(xiàng)目目特特征征：：遠(yuǎn)馳馳摩摩卡卡小小鎮(zhèn)鎮(zhèn)位位于于襄襄陽(yáng)陽(yáng)市市樊樊城城區(qū)區(qū)長(zhǎng)長(zhǎng)虹虹北北路路的的核核心心發(fā)發(fā)展展地地區(qū)區(qū)，，北北接接襄襄荊荊高高速速、、孝孝湘湘高高速速；；距距萬(wàn)萬(wàn)達(dá)達(dá)廣廣場(chǎng)場(chǎng)、、諸諸葛葛亮亮廣廣場(chǎng)場(chǎng)、、沃沃爾爾瑪瑪僅僅10分鐘鐘；；西西臨臨紫紫貞貞公公園園；；項(xiàng)項(xiàng)目目主主體體建建筑筑由由兩兩棟棟21層和和兩兩棟棟18層高高層層住住宅宅樓樓以以及及地地下下車車庫(kù)庫(kù)組組成成。。主主力力戶戶型型為為85-155平方方米米的的精精品品純純板板式式高高層層。。2萬(wàn)平平米米凡凡爾爾賽賽生生態(tài)態(tài)園園林林與與35%綠地地率率讓讓您您盡盡享享綠綠色色生生活活，，人人車車分分流流與與350個(gè)車位位。銷售動(dòng)動(dòng)態(tài)：：項(xiàng)目一一期在在售1#、2#、3#、5#四棟高高層，，銷售售業(yè)績(jī)績(jī)不佳佳，客客戶來(lái)來(lái)訪不不足。。2011年12月8日首次次開(kāi)盤盤熱銷銷，起起價(jià)4780元/m22；2012年7月加推推2#、3#、5#樓銷售售平平平，主主力戶戶型月月86~130m2（二房、三三房），成成交均價(jià)5600元/m2，2012年1-8月共銷售80套，銷售情情況差。園林實(shí)景，，樣板體驗(yàn)驗(yàn)區(qū)，盛情情綻放！！全面封頂頂！全面加加推！超低折扣至至一次性9.2折，優(yōu)惠惠力度很大大。遠(yuǎn)馳摩卡小小鎮(zhèn)D戶型二二室二廳一一衛(wèi)89.83m2A戶型三三室二廳二二衛(wèi)110.61m2E戶型四四室二廳二二衛(wèi)156.54m2競(jìng)品分析項(xiàng)目特征：：項(xiàng)目處于樊樊城區(qū)、襄襄州區(qū)、高高新區(qū)三區(qū)區(qū)交界“黃黃金三角””地帶，南南靠樊城商商業(yè)繁華區(qū)區(qū)，北倚開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)業(yè)經(jīng)濟(jì)帶，，獨(dú)得地利利之優(yōu)。項(xiàng)項(xiàng)目占地約約26萬(wàn)平方米，，總建筑面面積58萬(wàn)平方米，，規(guī)劃涵蓋蓋國(guó)際公園園住區(qū)、汽汽車文化廣廣場(chǎng)、家居居文化廣場(chǎng)場(chǎng)、主題商商業(yè)步行街街、SOHO辦公、服務(wù)務(wù)式酒店公公寓、國(guó)際際雙語(yǔ)幼兒兒園、名校校聯(lián)辦貴族族小學(xué)、休休閑運(yùn)動(dòng)中中心和私家家商務(wù)會(huì)所所等物業(yè)形形態(tài)。銷售動(dòng)態(tài)：：項(xiàng)目二期親親水高層18#樓于7月29日加推，當(dāng)當(dāng)日售馨，，區(qū)間面積積約85~127（三房、四四房），成成交均價(jià)5300元/m2。8月{芭堤雅境}組團(tuán)盛大認(rèn)認(rèn)籌，1萬(wàn)抵3萬(wàn)/開(kāi)盤9.8折/先認(rèn)籌先選選房/免費(fèi)游泰國(guó)國(guó)；75-100平米，成交交均價(jià)5300元/m2，首付12萬(wàn)起。項(xiàng)目于2011年12月14日首次開(kāi)盤盤熱銷，成成交均價(jià)約約5000元/m2，銷售均價(jià)價(jià)呈緩慢上上漲趨勢(shì)，，每次開(kāi)盤盤或加推都都能保持熱熱銷。天潤(rùn)未來(lái)城城B2戶型二二室二廳廳一衛(wèi)88.86m2C1戶型三三室二廳廳二衛(wèi)125.69m22C2戶型二二室二廳廳一衛(wèi)97.85m2競(jìng)品成交項(xiàng)目名稱6月7月8月成交套數(shù)（套）成交均價(jià)（元/m2）銷售政策成交套數(shù)（套）成交均價(jià)（元/m2）銷售政策成交套數(shù)（套）成交均價(jià)（元/m2）銷售政策朗曼夢(mèng)公園蓄客認(rèn)籌，共認(rèn)籌1800組，7月28日開(kāi)盤。486套住宅5400公寓7000認(rèn)籌1萬(wàn)抵2萬(wàn)；一次性98按揭99213套住宅5400公寓7000一次性98按揭99國(guó)色天襄10月?tīng)I(yíng)銷中心開(kāi)放，預(yù)測(cè)年底開(kāi)盤長(zhǎng)虹觀邸蓄客接待，不接受認(rèn)籌；高層均價(jià)預(yù)測(cè)5500元/m2，年底開(kāi)盤遠(yuǎn)馳摩卡小鎮(zhèn)115700一次性92，商貸96105600一次性92，商貸96215600一次性92，商貸96天潤(rùn)未來(lái)城325300老帶新減1萬(wàn)，一次性96，商貸97705300認(rèn)籌1萬(wàn)抵2萬(wàn)；一次性96，商貸97，團(tuán)購(gòu)9.91015300認(rèn)籌1萬(wàn)抵3萬(wàn)，一次性98折競(jìng)案項(xiàng)目近近期成交情情況競(jìng)案分析匯總表樓盤名稱國(guó)色天香朗曼夢(mèng)公園長(zhǎng)虹觀邸遠(yuǎn)馳摩卡小鎮(zhèn)天潤(rùn)未來(lái)城地理位置新五中西側(cè)新五中對(duì)面長(zhǎng)虹北路（原長(zhǎng)虹食品廠）長(zhǎng)虹北路與江山北路交匯處春園東路特1號(hào)開(kāi)發(fā)商海容/宜德朗曼實(shí)業(yè)香港利嘉國(guó)際遠(yuǎn)馳實(shí)業(yè)天潤(rùn)集團(tuán)代理公司同策咨詢杰靈威智武漢博銳慧通自銷武漢中科輝創(chuàng)占地面積27萬(wàn)方6.68萬(wàn)方7.2萬(wàn)方2.2萬(wàn)方17.3萬(wàn)方建筑面積56萬(wàn)方15.8萬(wàn)方17萬(wàn)方6萬(wàn)方58萬(wàn)方容積率2.73.492.32.82項(xiàng)目配套緊鄰五中、星級(jí)酒店、步行商業(yè)街、國(guó)際托幼、海爾U-home智能系統(tǒng)緊鄰五中，自配有幼兒園、酒店、商業(yè)等mini綜合體自配有商業(yè)街、寫字樓、花園式景觀等南鄰樊城區(qū)核心商圈，自配有生態(tài)園林等純局社區(qū)自配有商業(yè)街、購(gòu)物廣場(chǎng)、貴族小學(xué)、寫字樓、會(huì)所等物業(yè)管理未知未知未知未知深圳開(kāi)元國(guó)際交通19、531、532、533、54122、532、541、3822、534、601、531、7532、53425、533、536、518、515營(yíng)銷動(dòng)向廣告已全面鋪開(kāi)10月?tīng)I(yíng)銷中心開(kāi)放毛坯房?jī)r(jià)，5100元起；一次性98，按揭99客戶登記蓄客階段一次性92折，按揭30%97折，60%95折一次性97折，首付30%99折，首付60%98折新貨情況未知高層高層高層高層物業(yè)類型住宅、別墅住宅、公寓住宅、別墅住宅住宅開(kāi)發(fā)期數(shù)三期二期二期一期二期成交均價(jià)未知住宅5400元/m2精裝公寓7000元/m2預(yù)測(cè)5500元/m25600元/m25300元/m2裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯住宅毛坯公寓精裝毛坯毛坯毛坯競(jìng)案項(xiàng)目基基本情況對(duì)對(duì)比表周邊競(jìng)案的的自身配套套、區(qū)域配配套相對(duì)成成熟，前期在市場(chǎng)場(chǎng)中大規(guī)模模推廣有一一定的市場(chǎng)場(chǎng)基礎(chǔ)。竟案項(xiàng)目成成交均價(jià)雖雖在銷售過(guò)過(guò)程中有所所上浮趨勢(shì)勢(shì)，但依然處于于整個(gè)市場(chǎng)場(chǎng)中偏下水水平。競(jìng)品小結(jié)PART5項(xiàng)目位置、、價(jià)格相關(guān)關(guān)圖示.項(xiàng)目區(qū)域.競(jìng)品分布項(xiàng)目區(qū)域本案區(qū)域周周邊配套分分布五中創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園園紅星國(guó)際漢北孵化園園民發(fā)天地四十二中華光小區(qū)華光廠團(tuán)山鎮(zhèn)政府府鄧城大大道道漢江北北路天虹物流長(zhǎng)虹北北路樊宛路路競(jìng)品分布競(jìng)案項(xiàng)目目分布詳詳情遠(yuǎn)馳摩卡卡小鎮(zhèn)本案朗曼夢(mèng)公公園：距距本案1.4公里，高高層住宅宅成交均均價(jià)5400，公寓成成交均價(jià)價(jià)7000元/m2遠(yuǎn)馳摩卡卡小鎮(zhèn)：：距本項(xiàng)項(xiàng)目1.4公里，高高層住宅宅，歷史史均價(jià)5400元/m2，現(xiàn)成交交均價(jià)5600元/m2天潤(rùn)未來(lái)來(lái)城；距距本項(xiàng)目目2.3公里，高高層住宅宅，歷史史均價(jià)5000~5200元/m2，現(xiàn)成交交均價(jià)5300元/m2國(guó)色天襄襄長(zhǎng)虹觀邸邸天潤(rùn)未來(lái)來(lái)城國(guó)色天香香：距本本案2.4公里，項(xiàng)項(xiàng)目暫時(shí)時(shí)處于建建筑狀態(tài)態(tài)，53萬(wàn)方，預(yù)預(yù)計(jì)年底底入市長(zhǎng)虹觀邸?。壕啾颈景?公里，高高層住宅宅，預(yù)測(cè)測(cè)成交均均價(jià)5500元/m2朗曼夢(mèng)公公園PART6項(xiàng)目定價(jià)價(jià)建議.定價(jià)系數(shù)數(shù)表.定價(jià)建議議定價(jià)系數(shù)數(shù)表比較權(quán)重本案比較案例總項(xiàng)權(quán)重分項(xiàng)權(quán)重朗曼夢(mèng)公園長(zhǎng)虹觀邸遠(yuǎn)馳摩卡小鎮(zhèn)天潤(rùn)未來(lái)城地段101010121112宗地現(xiàn)狀宗地面積844535宗地形狀22313臨街狀況22424基礎(chǔ)設(shè)施完善度553425公共配套完備度101010121211區(qū)域人員資源554776.5交通便捷程度公交便捷度1055776道路通達(dá)度544.546項(xiàng)目規(guī)模及規(guī)劃設(shè)計(jì)占地面積2021.5414建筑密度22.5313平面布置222.522.5小區(qū)景觀65646建筑形態(tài)及風(fēng)格65645車位配比2221.53建筑物狀況建筑物外觀1532.5323公共部位裝修22222.5套內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)2321.52戶型設(shè)計(jì)78867公攤率11.51.51.51.5小區(qū)配套會(huì)所521.51.512運(yùn)動(dòng)配套1.511.511.5物業(yè)管理1.51112發(fā)展前景121213111112總分10010095.5113.589.5115.5成交價(jià)格5400550056005300修正后價(jià)格56544845.862574588.74權(quán)重占比25%30%15%30%加權(quán)平均值5182.53定價(jià)建議議通過(guò)市場(chǎng)場(chǎng)比較法法對(duì)項(xiàng)目目成交均均價(jià)的測(cè)測(cè)算：毛毛坯折后后均價(jià)為為5182.53元/㎡。根據(jù)競(jìng)案案項(xiàng)目的的優(yōu)劣勢(shì)勢(shì)評(píng)定分分?jǐn)?shù)根據(jù)市調(diào)調(diào)得出競(jìng)競(jìng)案成交交均價(jià)通過(guò)公式式計(jì)算出出本案毛毛坯成交交均價(jià)通過(guò)公式式計(jì)算出出競(jìng)案修修正價(jià)格格通過(guò)競(jìng)案案對(duì)本案案的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力，得得出權(quán)重重比例（數(shù)據(jù)以以5%為整數(shù)））以本案為為100分作為基基數(shù)THANKS9、靜靜夜夜四四無(wú)無(wú)鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。1月月-231月月-23Wednesday,January4,202310、雨雨中中黃黃葉葉樹(shù)樹(shù)，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。23:56:0123:56:0123:561/4/202311:56:01PM11、以我我獨(dú)沈沈久，，愧君君相見(jiàn)見(jiàn)頻。。。1月-2323:56:0123:56Jan-2304-Jan-2312、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。23:56:0123:56:0123:56Wednesday,January4,202313、乍乍見(jiàn)見(jiàn)翻翻疑疑夢(mèng)夢(mèng)，，相相悲悲各各問(wèn)問(wèn)年年。。。。1月月-231月月-2323:56:0123:56:01January4,202314、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國(guó)國(guó)見(jiàn)見(jiàn)青青山山。。。。04一一月月202311:56:01下下午午23:56:011月月-2315、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。。一月2311:56下下午1月-2323:56January4,202316、行動(dòng)動(dòng)出成成果，，工作作出財(cái)財(cái)富。。。2023/1/423:56:0123:56:0104January202317、做前，，能夠環(huán)環(huán)視四周周；做時(shí)時(shí)，你只只能或者者最好沿沿著以腳腳為起點(diǎn)點(diǎn)的射線線向前。。。11:56:01下下午11:56下下午23:56:011月-239、沒(méi)有失失敗，只只有暫時(shí)時(shí)停止成成功！。。1月-231月-23Wednesday,January4,202310、很多多事情情努力力了未未必有有結(jié)果果，但但是不不努力力卻什什么改改變也也沒(méi)有有。。。23:56:0123:56:0123:561/4/202311:56:01PM11、成功就就是日復(fù)復(fù)一日那那一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小努努力的積積累。。。1月-2323:56:0123:56Jan-2304-Jan-2312、世間成事，，不求其絕對(duì)對(duì)圓滿，留一一份不足，可可得無(wú)限完美美。。23:56:0123:56:0123:56Wednesday,January4,202313、不不知知香香積積寺寺，，數(shù)數(shù)里里入入云云峰峰。。。。1月月-231月月-2323:56:0123:56:01January4,202314、意志堅(jiān)強(qiáng)的的人能把世界界放在手中像像泥塊一樣任任意揉捏。04一月202311:56:01下午午23:56:011月-23