2022年行業(yè)分析廣州第四季樓市預(yù)測(cè)之樓價(jià)篇

廣州第四季樓市預(yù)測(cè)之樓價(jià)篇“十一”激戰(zhàn)過后，樓市已正式邁入第四季度。黃金周的硝煙戰(zhàn)火仍未停息，各大集團(tuán)在總結(jié)戰(zhàn)績(jī)檢討戰(zhàn)果的同時(shí)，也不忘籌備新貨，節(jié)日剛過，就有不少進(jìn)展商急急加推新品，更多的新盤新貨間續(xù)傳出開盤消息，看來進(jìn)展商們已加大了馬力，決意在2022的第四季度里，再創(chuàng)今年最終的輝煌。

對(duì)于買家來說，第四季度的樓價(jià)如何走，價(jià)格漲得還有譜沒譜？都是值得關(guān)懷的話題。而在股市低迷、車市連創(chuàng)新低、其他投資途徑風(fēng)險(xiǎn)加大的同時(shí)，收入普遍增加的廣州人，年底將至，手中增加的錢該投向何處？手中的物業(yè)是賣是租？寫字樓、商鋪、公寓、一般住宅和豪宅，

什么才是最佳的投資去向？成為“有錢”一族年底最關(guān)懷的大事。

《新快報(bào)·買樓王》本期推出的《第四季樓市猜測(cè)》試圖從樓價(jià)走勢(shì)、寫字樓、商鋪、公寓投資、豪宅市場(chǎng)、創(chuàng)新戶型、升值板塊和最受關(guān)注新盤等多角度，全面猜測(cè)第四季度廣州樓市，為廣闊買家供應(yīng)詳盡的投資消費(fèi)指南。

年底樓市供應(yīng)量浩大樓價(jià)大漲無空間

廣州市商品房?jī)r(jià)格自今年1月起連續(xù)七個(gè)月飆升，至8月份稍微下降，讓不少一路追漲入市的購(gòu)房者大感愕然。加上國(guó)慶黃金月樓價(jià)不如預(yù)想中高漲。接下來年底的樓價(jià)是反彈上升，還是連續(xù)回穩(wěn)微降呢？這是市場(chǎng)最關(guān)懷的。記者通過多方采訪、調(diào)查發(fā)覺，今年年底供應(yīng)量特別大，加上開發(fā)商和購(gòu)房者對(duì)今明年樓市猜測(cè)所產(chǎn)生的心理變化，今年年底樓價(jià)反彈上升的壓力較大。

年底樓市供應(yīng)量大

對(duì)于漸趨成熟的廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)，市場(chǎng)供求關(guān)系是影響樓價(jià)的最關(guān)鍵因素。進(jìn)入第四季度，樓市不僅要連續(xù)消化國(guó)慶黃金月以來的一批巨大的貨量，還有不少來不及在國(guó)慶推出的新盤也相繼入市，不少大型樓盤也有新組團(tuán)推出。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，年底樓市供貨量甚至超過國(guó)慶黃金月。

首先，幾乎全部大集團(tuán)都有新盤或新組團(tuán)推出。合生、恒大、萬科、城啟、時(shí)代集團(tuán)、方圓集團(tuán)年底分別有新盤帝景山莊、金碧翡翠華庭、黃埔萬科城市花園、天鵝灣、時(shí)代廊橋、“云山詩(shī)意”等推出市場(chǎng)。富力五大樓盤年底全新貨量超過1000套，其中富力桃園貨量更達(dá)到500套。另外，中海名都、光大花園、翠城花園、美林海岸、天河北園、盈彩美居等樓盤都有全新組團(tuán)推出。而其他新盤還有海珠錦繡花園、東圃廣場(chǎng)四周新項(xiàng)目蘋果城、天河區(qū)新盤“上寓”等等。

雖然今年廣州樓市銷售速度遠(yuǎn)比去年快，不少年底的貨都提前推出市場(chǎng)了，但包括合生、恒大、越秀城建等多個(gè)大集團(tuán)都表示，年底的供貨量不比去年少，還略有增加。

某開發(fā)商表示，由于去年底建材價(jià)格暴漲、斷貨和宏觀調(diào)控的緣由，加上今年樓市銷售速度快，使今年國(guó)慶期間的供貨量少了，但今年年初的銷售熱，使不少工程在年初開工，至11月、12月該批新貨將涌上市場(chǎng)。而年底供應(yīng)量的大增，將會(huì)對(duì)樓價(jià)的上升造成壓力。

開發(fā)商擔(dān)憂明年供應(yīng)量大趕出貨

不僅今年年底廣州樓市供應(yīng)量開頭增加，明年廣州樓市供應(yīng)量更會(huì)大增。

由于今年樓市熱銷，開發(fā)商趁機(jī)加大投入、加快建設(shè)的現(xiàn)象已經(jīng)消失。合生明年除了連續(xù)開發(fā)原有的多個(gè)大型樓盤項(xiàng)目外，市區(qū)至少有兩個(gè)中型新盤（南洲路項(xiàng)目和南湖項(xiàng)目）推出市場(chǎng)；恒大也表示有肯定數(shù)量的新盤推出；越秀城建在原有開發(fā)量上保持肯定幅度的上升；方圓集團(tuán)明年將啟動(dòng)4個(gè)新盤：華景新城內(nèi)的小城之春、天府路的公園一號(hào)、珠江新城國(guó)際公寓項(xiàng)目和占地60萬平方米的南海項(xiàng)目，荷塘月色新一期明年也啟動(dòng)。富力明年上半年新貨超過1200套。還有，不少個(gè)盤新盤項(xiàng)目也在啟動(dòng)，如自由心岸開發(fā)商表示將有至少兩個(gè)新項(xiàng)目入市，信步閑庭開發(fā)商在白云區(qū)新項(xiàng)目也啟動(dòng)。

看到這一現(xiàn)象，多個(gè)中小型開發(fā)商已經(jīng)表示，廣州樓市的熱銷現(xiàn)象可能至明年下半年會(huì)有變化，在后市難料的狀況下，樓還是趁早賣的好。在這樣的銷售心理上，開發(fā)商不會(huì)再把價(jià)格“吊高”來賣，所以樓價(jià)不會(huì)像今年上半年般快速上升。

市民開頭持幣觀望

自8月份廣州樓價(jià)開頭稍微下滑后，不少購(gòu)房者開頭持幣觀望。記者采訪多位看樓者，他們都表示看到樓價(jià)開頭穩(wěn)定并下降，再加上今年上半年以來不斷飆升的樓價(jià)，擔(dān)憂現(xiàn)在是樓價(jià)的最高位，接下來樓價(jià)極有可能下降了，假如不是急著居住，當(dāng)然不情愿在這時(shí)候購(gòu)房，等樓市明朗了再入市也不遲。

有業(yè)內(nèi)人士表示，今年上半年樓價(jià)急升，已使不少急于買房的市民入市了，現(xiàn)在大部分看樓者都是不急于入市的二次置業(yè)者，所以持幣觀望的人將會(huì)占了大半數(shù)。

購(gòu)房者心理的變化，無疑減低了購(gòu)房需求。在供應(yīng)量增加而購(gòu)房需求削減的狀況下，年底樓價(jià)上升的壓力不少。

番禺、花都兩區(qū)樓價(jià)升

從廣州市國(guó)土資源和房屋管理局公布的廣州市8月房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)中可以看到，今年8月廣州市原八區(qū)商品房成交均價(jià)比7月稍微下降38元/平方米，但8月全市十區(qū)商品房成交均價(jià)為5109元/平方米，比7月上升73元/平方米，可見番禺和花都兩新區(qū)的樓價(jià)是明顯上漲的。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，番禺、花都兩區(qū)的樓價(jià)有別于舊八區(qū)連續(xù)走高的緣由有二：一、番禺、花都兩區(qū)樓價(jià)基礎(chǔ)低，變化彈性較大，上升空間大；二、兩區(qū)在近數(shù)月新開了多個(gè)貴價(jià)盤和豪宅盤，供應(yīng)、交投的變化令成交均價(jià)上漲。

郊區(qū)樓價(jià)基數(shù)低致易上升

中原地產(chǎn)項(xiàng)目部拓展總監(jiān)黃韜表示，相比于舊八區(qū)，番禺和花都兩區(qū)樓價(jià)的基數(shù)低，產(chǎn)品以平價(jià)樓為主，大多均價(jià)都在3000-4000元/平方米左右，所以樓價(jià)的上升空間大，簡(jiǎn)單實(shí)現(xiàn)較大的增長(zhǎng)。而舊八區(qū)的樓價(jià)普遍都在6000元/平方米以上，樓價(jià)上升的難度大。

貴價(jià)樓增多使成交價(jià)上升

依據(jù)番禺區(qū)國(guó)土資源和房屋管理局公布的有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，番禺區(qū)8月份預(yù)售商品房面積19.70萬平方米，商品房成交均價(jià)3587元/平方米，相比7月的商品房成交均價(jià)3626元/平方米，稍微下降了39元/平方米。詳細(xì)分析到各種商品房類型產(chǎn)品時(shí)，明顯可以看到，番禺區(qū)的高層住宅、商鋪、車庫(kù)在8月份的成交均價(jià)比7月份有所下降，但相對(duì)來說，多層住宅和別墅的成交均價(jià)則比7月份有明顯的上漲。特殊是別墅，比起7月份5837元/平方米的成交均價(jià)，8月份的成交均價(jià)足足上升了1919元/平方米，達(dá)到7756元/平方米。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，番禺住宅成交均價(jià)上升，主要由于貴價(jià)樓、豪宅對(duì)番禺商品房成交價(jià)的拉動(dòng)，如7月新開盤的珊瑚灣畔別墅產(chǎn)品，這一拉動(dòng)效應(yīng)還將持續(xù)。在9、10月相繼開盤的星河灣星座、中海藍(lán)灣、珊瑚灣畔洋房、廣州雅居樂新組團(tuán)連續(xù)為番禺豪宅注入新力氣。

在花都區(qū)也存在類似的狀況，在國(guó)慶新開盤的泰湖山莊等數(shù)個(gè)別墅盤，亦直接拉動(dòng)花都的成交均價(jià)，同時(shí)提升該區(qū)域的價(jià)值。

有進(jìn)展商表示，番禺、花都兩區(qū)的總體看漲表明白市民對(duì)居住郊區(qū)化的認(rèn)可，在兩區(qū)多條政府出臺(tái)的政策與消費(fèi)者預(yù)期全都的狀況下，將會(huì)有越來越多的消費(fèi)者選擇在郊區(qū)居住。

番禺二手樓價(jià)翻四番

另一方面，依據(jù)番禺區(qū)國(guó)土資源和房屋管理局的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，8月份番禺二手住宅的成交面積共15.4萬平方米，比7月份的2.89萬平方米整整翻了四番；而成交均價(jià)為2077元/平方米，比7月份的1626元/平方米足足漲了451元/平方米，達(dá)27.7%。

有關(guān)討論人員認(rèn)為，番禺區(qū)8月份二手住宅成交如此活躍，最主要是受到番禺自7月1日之后一般商