XX項目后評價報告20130

XXXX項目后評價報告fSKnBBSBSHHHSLQmFfSKnBBSBSHHHSLQmFMMMMMMMMBMIMM金...-fflalflal向mffltelfflftlgfel^^frIXXXX建設(shè)開發(fā)有限公司2014年06月TOC\o"1-5"\h\z一、項目概況及評估綜述 1.項目概況 1\o"CurrentDocument".項目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 1\o"CurrentDocument".項目開發(fā)周期 1\o"CurrentDocument".項目主要建設(shè)內(nèi)容 2\o"CurrentDocument".項目運(yùn)行及效益現(xiàn)狀 2二、項目決策要點(diǎn) 3.項目決策分析 3\o"CurrentDocument".項目商業(yè)定位 3三、項目建設(shè)實施過程總結(jié) 4.項目前期工作總結(jié) 4\o"CurrentDocument".項目質(zhì)量管理總結(jié) 5\o"CurrentDocument".工程進(jìn)度管理工作 8\o"CurrentDocument".項目成本控制工作總結(jié) 9\o"CurrentDocument"四、項目后評價及改進(jìn)意見 11一、項目概況及評估綜述.項目概況XXXX項目（原人才公寓樓項目）位于XX市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)沙河路以南，東鄰明珠CBD廣場，西靠市政規(guī)劃道路沙苑路，南鄰計生服務(wù)樓。所處地理位置交通十分便利，商業(yè)開發(fā)價值極高。項目設(shè)N1、N2兩個標(biāo)段，其中N1標(biāo)段負(fù)責(zé)1#、2#住宅樓建設(shè)內(nèi)容，N2標(biāo)段負(fù)責(zé)3#、4#住宅樓建設(shè)內(nèi)容。4棟樓均為一梯兩戶純板式設(shè)計，樓層數(shù)均為XX層。住宅總戶數(shù)為XX戶，其中1#樓戶型設(shè)計為：XXtf有34戶，XXtf有34戶，XXtf有2戶，XXtf有2戶；2#樓戶型設(shè)計為：XXtf有68戶，XXtf有4戶；3#樓戶型設(shè)計為：XXtf有68戶，XXtf有4戶；4#樓戶型設(shè)計為：XXtf有68戶，XXtf有4戶。.項目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)該項目總占地面積為XXXX畝，容積率為乂乂乂乂，建筑密度為32%,綠化率為40%。規(guī)劃總建筑面積為XXXX平方米，其中地上建筑面積為XXXX平方米，包括住宅面積XXXX平方米，物業(yè)用房XXXX平方米；地下建筑面積為XXXX平方米，包括地下車位XXXX個，地下設(shè)備層及倉儲面積XXXX平方米。.項目開發(fā)周期該項目地塊原為劃撥土地，于2011年3月正式開工建設(shè)，后于2012年月通過公開掛牌出讓方式取得土地使用權(quán)。N1標(biāo)段于2011年H月18日主體封頂，2014年4月完成初步驗收，月完成竣工驗收交付使用，合同工期625天，實際工期天；N2標(biāo)段于2012年5月30日主體封頂，2014年4月完成初步驗收，月完成竣工驗收交付使用，合同工期675天，實際工期天。.項目主要建設(shè)內(nèi)容XXXX項目于2009年經(jīng)市發(fā)改委正式立項備案，工程設(shè)計單位為深圳大學(xué)建筑設(shè)計研究院。2010年通過公開招投標(biāo)程序，確定工程監(jiān)理單位為XXXXX監(jiān)理有限責(zé)任公司，N1、N2標(biāo)段施工總承包單位分別為XXXX有限公司和XXXX建筑工程有限公司。項目主要建設(shè)內(nèi)容包括：1#、2#、3#、4#住宅樓、地下車庫、物業(yè)用房，配套室內(nèi)工程有：高低壓配電系統(tǒng)、柴油發(fā)電機(jī)組、換熱站機(jī)組、無負(fù)壓設(shè)備系統(tǒng)、風(fēng)機(jī)系統(tǒng)、弱電智能化、消防控制系統(tǒng)等；配套室外工程有：道路景觀綠化，室外消防、排水、采暖、天然氣管網(wǎng)工程等。.項目運(yùn)行及效益現(xiàn)狀XXXX項目于2014年5月30日具備交驗條件，目前集團(tuán)物業(yè)公司對小區(qū)整體管理工作已充分介入，部分業(yè)主已開始精裝修。小區(qū)各項配套功能設(shè)備均已通過調(diào)試，正式進(jìn)入運(yùn)行狀態(tài)。待所有專項工程驗收完畢后，將進(jìn)入竣工驗收階段。二、項目決策要點(diǎn).項目決策分析XXXX項目與其北鄰的XXXX項目作為非政府性投資配套項目，總占地面積共計XXXX畝，其中代征路面積為XXXX畝，凈用地面積為XXXX畝，包括XXXX項目用地面積XXXX畝，XXXX項目XXXX畝。該項目總的出發(fā)點(diǎn)，一方面通過將XXXX項目商業(yè)化運(yùn)作來獲取利益，另一方面，將獲取的利益作為建設(shè)資金來提供配套用房。.項目商業(yè)定位為將XXXX項目商業(yè)運(yùn)作最大利益化，其初始目標(biāo)即被定位為打造成為本地高檔住宅小區(qū)精品典范。小區(qū)所處位置位于XX市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)中心地段，地理位置十分優(yōu)越。經(jīng)沙河路向南可進(jìn)入高新區(qū)城區(qū)主干道明珠大道，向西可進(jìn)入建業(yè)大道、文化南路及XX大道等城區(qū)交通樞紐要道。小區(qū)周邊建好或已規(guī)劃配套公共設(shè)施、商業(yè)、娛樂場所資源較為豐富。向北僅一條道路之隔有正在建設(shè)的中央公園，該公園的建好將為業(yè)主的日常休閑娛樂、散步、健身活動提供了舒適的場所。小區(qū)向東鄰靠明珠CBD廣場，作為規(guī)劃中XX市新的商業(yè)、經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易中心，明^BD廣場的建設(shè)將為小區(qū)高檔住宅精品典范的初始目標(biāo)樹立更高的定位，同時也將大大帶動周邊商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。小區(qū)靠南方向一方面配套有高新一中、高新三小等高配置、高品質(zhì)學(xué)校，為小區(qū)業(yè)主孩童的教育培養(yǎng)提供了有力的保障；另一方面可直接進(jìn)入榆溪大道直抵XX市第一醫(yī)院，為小區(qū)業(yè)主的健康與安全保證提供了便捷。三、項目建設(shè)實施過程總結(jié).項目前期工作總結(jié)前期準(zhǔn)備工作是工程項目整個工作的重要內(nèi)容，也是工程能否順利推進(jìn)的首要保證。通過對項目前期工作的梳理與分析，發(fā)現(xiàn)存在以下幾個問題。（一）前期項目功能定位項目在前期功能定位方面的工作不到位，對高端精品小區(qū)的服務(wù)定位缺乏全面、長久的眼界，使得在設(shè)計過程中對小區(qū)配套服務(wù)功能的考慮較為簡單。結(jié)果在建設(shè)施工過程中，為了提高小區(qū)的配套功能水平又不斷的進(jìn)行設(shè)計變更，增加和深化功能要求，給工程的施工進(jìn)度管理帶來了很大的不便，同時大大提高了項目在成本管理方面的風(fēng)險。（二）前期手續(xù)辦理方面（1）前期手續(xù)辦理人員對于項目開發(fā)資質(zhì)要求和范圍，以及各許可證辦理流程了解不夠深入與透徹，導(dǎo)致各主要證件均辦理在不具有相關(guān)開發(fā)資質(zhì)的集團(tuán)公司名下，這給后期整個項目工程的推進(jìn)帶來了很大的影響，以致公司后期仍需組織人員長期進(jìn)行相關(guān)證件變更辦理工作，對公司造成人力、財力、精力多方面的資源浪費(fèi)。（2）辦理人員調(diào)整過于頻繁，使得在手續(xù)辦理過程中與相關(guān)行政主管部門辦事人員原本建立起來的社會人脈關(guān)系資源得以浪費(fèi)，導(dǎo)致整體前期手續(xù)辦理效率低下，進(jìn)度緩慢。（3）前期手續(xù)辦理人員與工程技術(shù)部對接工作不到位，往往對項目某些技術(shù)要求未完全吃清，導(dǎo)致手續(xù)辦理完成后某些規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與設(shè)計指標(biāo)不符，又未及時提出改正，給后續(xù)手續(xù)辦理及工程推進(jìn)帶來了很大的困難。（三）前期預(yù)算與招標(biāo)工作方面（1）造價咨詢機(jī)構(gòu)對于工程施工圖紙內(nèi)容理解不透徹，存在清工程量單編制缺項，工程量計量不準(zhǔn)確的現(xiàn)象，造成工程建設(shè)過程中出現(xiàn)較多的漏項與較大范圍的工程量變更簽證，給工程管理與項目成本控制帶來很大困難。（2）該項目在前期準(zhǔn)備過程中，對風(fēng)險管理分析不到位，同時又存在對招標(biāo)相關(guān)文件審核不夠仔細(xì)，漏項和暫定價材料過多等現(xiàn)象，這令建設(shè)單位承擔(dān)著更大、更多的風(fēng)險，包括：認(rèn)質(zhì)認(rèn)價風(fēng)險、暫定價材料風(fēng)險、工程量變更風(fēng)險及設(shè)計變更風(fēng)險等，給建設(shè)工程項目風(fēng)險管理方面帶來了巨大挑戰(zhàn)。.項目質(zhì)量管理總結(jié)XXXX項目自2011年3月開工建設(shè)以來公司就成立了項目管理部，對該項目日常組織管理工作進(jìn)行跟進(jìn)性管理。由于乂乂乂乂項目是公司自成立以來開展的第一個項目，所以在工程實際推進(jìn)和管理過程中，或多或少存在著一些管理漏洞與工作不足之處。主要存在問題及原因總結(jié)如下：（1）施工總承包單位管理與組織能力不足。該項目主體工程完成相對較快，其中N1標(biāo)段于2011年11月實現(xiàn)封頂，N2標(biāo)段于2012年5月實現(xiàn)封頂。相比較而言，N1標(biāo)段在整個施工過程中整體管理與組織技術(shù)力量方面均強(qiáng)于N2標(biāo)段，組織機(jī)構(gòu)明確，協(xié)調(diào)配合有序，項目管理水平較高，在進(jìn)度方面快于N2標(biāo)段，在完成質(zhì)量方面優(yōu)于N2標(biāo)段。N2標(biāo)段項目組織機(jī)構(gòu)管理混亂，組織協(xié)調(diào)能力差，人員調(diào)換頻繁，尤其項目經(jīng)理更換人次達(dá)5人，導(dǎo)致安排落實事項難以及時執(zhí)行完成，工程進(jìn)度長期滯后，工程質(zhì)量與安全管理難以有效實現(xiàn)動態(tài)跟蹤與控制。（2）監(jiān)理的監(jiān)督管理職能履行情況差強(qiáng)人意。項目建設(shè)主體封頂之前，工程監(jiān)理人員的工作完成情況令人較為滿意，但是隨著工程建設(shè)逐步推進(jìn)，監(jiān)理人員后期的工作情況整體較差。其原因一方面是由于監(jiān)理人員工作態(tài)度消極，不按時、按數(shù)到崗，經(jīng)常遲到、早退、請假，無責(zé)任感，同時對于日常監(jiān)理工作落實不到位，對于施工單位監(jiān)管缺乏力度與措施。另一方面原因是由于我公司項目管理部對監(jiān)理單位的相應(yīng)管理與約束制度不完善，執(zhí)行不到位，而且缺乏較為嚴(yán)厲的處理措施。（3）項目管理人員對各自管理工作內(nèi)容不清楚，管理思路不清晰。在建設(shè)周期管理過程中，走馬觀花式的粗放式管理是該項目的典型管理特征，主要表現(xiàn)為項目管理較為混亂。其一方面原因是因為項目部隨工程項目開工建設(shè)成立初，建立的項目管理制度尚不完善，并且已經(jīng)建立起來的制度，包括針對施工單位與監(jiān)理單位進(jìn)行約束與管理的制度，近乎不存在執(zhí)行情況。制度的建立是為了讓項目管理工作更加規(guī)范化、程序化，讓管理人員推進(jìn)工作有據(jù)可依，從而使得項目有序、高效的按照既定計劃完成。但實際管理現(xiàn)象是，除公司總工程師進(jìn)行宏觀控制外，現(xiàn)場管理人員對項目的具體管理工作思路不清晰，導(dǎo)致工作沒有主動性，而領(lǐng)導(dǎo)安排下去的工作執(zhí)行與監(jiān)督又不到位，無法實現(xiàn)對工程質(zhì)量、進(jìn)度與成本的動態(tài)控制。同時，項目管理人員職責(zé)劃分不清，對于各自管理內(nèi)容不明確。有些工作安排下去，具體落實時會出現(xiàn)管理人員相互推諉的現(xiàn)象，導(dǎo)致工作實際完成時間遠(yuǎn)遠(yuǎn)晚于應(yīng)該完成時間，長期下去就造成工程進(jìn)度滯后。另一方面，現(xiàn)場管理人員調(diào)整過于頻繁。項目自開工建設(shè)以來共計調(diào)整了5名現(xiàn)場管理人員。工程管理過程中，對于管理人員的調(diào)整是盡可能避免的。因為調(diào)整人員就意味著新來的管理人員需要重新熟悉圖紙、重新掌握已完工程內(nèi)容情況，重新去熟悉和對接監(jiān)理單位與施工單位的相關(guān)人員，同時還要完成日常管理工作，調(diào)整人員越多，調(diào)整時間越晚，越容易導(dǎo)致工作多方面的疏忽與遺漏，后期工程管理的混亂，并最終容易造成工程進(jìn)度的滯后與工程成本的增加。分析上述原因，各因素之間既存在著一定的獨(dú)立性，又存在著一定的關(guān)聯(lián)性。解決問題的關(guān)鍵點(diǎn)在于對項目管理制度的落實與執(zhí)行。.工程進(jìn)度管理工作（一）前期手續(xù)辦理XXXX項目原名人才公寓樓項目，原建設(shè)單位為XX市城市投資經(jīng)營集團(tuán)有限公司，原前期手續(xù)中建設(shè)用地規(guī)劃許可證于2009年9月辦理，建設(shè)工程規(guī)劃許可證2010年3月辦理。期間2011年3月經(jīng)集團(tuán)公司決定由集團(tuán)全資子公司XXXX建設(shè)開發(fā)有限公司作為建設(shè)單位主導(dǎo)該項目建設(shè)工作，并在未辦理完成建設(shè)工程施工許可證的情況下于2011年3月開工建設(shè)。在此期間，由于手續(xù)的不完善導(dǎo)致項目建設(shè)工作阻礙重重，施工進(jìn)度無法按計劃推進(jìn)。后最終于2011年8月該項目取得建設(shè)工程施工許可證。但是由于后期項目名稱變?yōu)閄XXX，建設(shè)單位變?yōu)閄XXX建設(shè)開發(fā)有限公司，一系列的變更導(dǎo)致該項目已辦理完成的相關(guān)手續(xù)需要重新進(jìn)行變更，變更周期長，其中建設(shè)用地規(guī)劃許可證于2014年2月中旬完成變更，建設(shè)工程規(guī)劃許可證于2014年4月初完成變更，建設(shè)工程施工許可證于2014年4月底完成變更。這在無形之中給公司造成了人力、財力、精力等多方面的資源浪費(fèi)，同時也給項目施工進(jìn)度無法按計劃推進(jìn)造成了非常大的影響。（二）工程進(jìn)度情況及分析乂乂乂乂項目N1、N2標(biāo)段均自2011年3月開工建設(shè)，其中N1標(biāo)段于2011年11月中旬實現(xiàn)主體封頂，于2014年3月具備驗收條件；N2標(biāo)段于2012年5月中旬實現(xiàn)主體封頂，于2014年6月具備驗收條件。該項目N1、N2標(biāo)段實際工期遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于合同工期，工程施工實際進(jìn)度嚴(yán)重滯后。出現(xiàn)該結(jié)果的原因是多方面的，除了前期工作不到位，項目過程管理工作不足之外，最主要還是由于以下幾個原因造成的：（1）設(shè)計變更量大。在主體實施過程中，將原設(shè)計樓層由18層增加為18+1層，頂樓戶型布局由標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)計改為復(fù)式戶型設(shè)計。僅該項設(shè)計變更就導(dǎo)致地上建筑面積增加1300多個平米，18+1層被定性為違章建筑，項目受到相關(guān)部門處罰，工程建設(shè)進(jìn)度受到阻礙并導(dǎo)致手續(xù)變更程序不斷受阻。（2）工程量變更內(nèi)容過多。由于前期招投標(biāo)階段漏項過多，導(dǎo)致在后期建設(shè)施工過程中，工程量變更內(nèi)容較多，工程量增加過大，工程無法按計劃工期完成建設(shè)內(nèi)容。增加工程內(nèi)容包括：外墻保溫一體、室外硬化綠化工程、陰陽臺封閉、公用前變更、機(jī)械車位、弱電智能化工程、換熱機(jī)組系統(tǒng)、無負(fù)壓供水設(shè)備系統(tǒng)、高低壓配電系統(tǒng)、柴油發(fā)電機(jī)組、城市水暖電氣管網(wǎng)工程、有限電視網(wǎng)絡(luò)工程等。.項目成本控制工作總結(jié)XXXX項目計劃總投資2.32億元，目前已完成投資20236.66萬元，其中前期費(fèi)用共計完成投資萬元，土地費(fèi)用共計萬元，建安成本共計完成投資 萬元。預(yù)計項目竣工驗收后總建筑成本為31500.69萬元。該項目目前已收回資金17236.3194萬元。（一）成本控制工作總結(jié)通過對項目所有費(fèi)用支出情況的收集與整理，發(fā)現(xiàn)項目最終總投資將嚴(yán)重超出計劃總投資。參考支出費(fèi)用情況，以及對項目管理中成本控制過程進(jìn)行了解后，分析出現(xiàn)這樣的結(jié)果，主要存在以下幾方面的原因：（1）前期階段項目配套功能定位思路不清，考慮不到位，結(jié)果在項目實施階段不斷要求變更與增加配套功能，直接導(dǎo)致項目成本費(fèi)用大幅度增加。同時，在變更與增加配套功能的過程中使得人工、材料、機(jī)械等資源有效使用率下降，間接成本費(fèi)用增加。（2）招投標(biāo)階段工程量清單編制缺項較多，工程量計量不準(zhǔn)確，直接導(dǎo)致在項目實施階段工程量變更內(nèi)容與變更量大大增加，項目建設(shè)成本大幅提高。（3）項目管理人員中缺乏具有相關(guān)預(yù)算知識的人員，導(dǎo)致在工程進(jìn)度款支付過程中對于工程量計量的審核，缺少一定的專業(yè)性和準(zhǔn)確性，給項目管理成本控制帶來一定的困難。（二）盈利分析根據(jù)前期項目盈利分析，全部建設(shè)成本為XXXX萬元，總建筑面積為XXXXE,則有每平米造價成本為：XXXX萬元+XXXXtf=XXXX元/壯可銷售住宅面積為XXXXE,銷售平均價格為XXXX元/壯，則可實現(xiàn)房屋銷售收入為：XXXXtfXXXXX元/壯二XXXX萬元車位為XXXX個，銷售價格以X萬元/個計，則可實現(xiàn)車位銷售收入為：10XXXX個XX萬元/個二XXXX萬元綜合上述分析，共計可實現(xiàn)營業(yè)收入為：XXXX萬元+XXXX萬元二XXXX萬元