第六章 收益法

會計(jì)學(xué)1第六章收益法6．1．2

收益法的理論依據(jù)

收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)的。預(yù)期原理說明，決定房地產(chǎn)當(dāng)前價(jià)值的，重要的不是過去的因素而是未來的因素。

收益性房地產(chǎn)的價(jià)值就是其未來凈收益的現(xiàn)值之和，該價(jià)值高低主要取決于下列3個因素：①未來凈收益的大小——未來凈收益越大，房地產(chǎn)的價(jià)值就越高，反之就越低；②獲得凈收益的可靠性——獲得凈收益越可靠，房地產(chǎn)的價(jià)值就越高，反之就越低；③獲得凈收益期限的長短——獲得凈收益期限越長，房地產(chǎn)的價(jià)值就越高，反之就越低。

第六章收益法第1頁/共32頁6．1．3

收益法適用的對象和條件

收益法適用的對象是有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)，如寫字樓、住宅(公寓)、商店、旅館、餐館、游樂場、影劇院、停車場、加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房(用于出租的)、倉庫(用于出租的)、農(nóng)地等。它不限于估價(jià)對象本身現(xiàn)在是否有收益，只要估價(jià)對象所屬的這類房地產(chǎn)有獲取收益的能力即可。

收益法適用的條件是房地產(chǎn)的收益和風(fēng)險(xiǎn)都能夠較準(zhǔn)確地量化。

6．1．4

收益法的操作步驟

運(yùn)用收益法估價(jià)一般分為下列4個步驟：①搜集并驗(yàn)證與估價(jià)對象未來預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料，如估價(jià)對象及其類似房地產(chǎn)收入、費(fèi)用的數(shù)據(jù)資料；②預(yù)測估價(jià)對象的未來收益(如凈收益)；③求取報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)；④選用適宜的收益法公式計(jì)算出收益價(jià)格。第六章收益法第2頁/共32頁6．2

報(bào)酬資本化法公式

6.2.1報(bào)酬資本化法最一般公式V=A1/(1+Y1)+A2/[(1+Y1)*(1+Y2)]+A3/[(1+Y1)*(1+Y2)*(1+Y3)]+…+An/[(1+Y1)*(1+Y2)…*(1+Yn)]

對上述公式作補(bǔ)充說明如下：(1)上述公式實(shí)際上是收益法基本原理的公式化，是收益法的原理公式，主要運(yùn)用于理論分析。(2)在實(shí)際估價(jià)中，一般假設(shè)報(bào)酬率長期維持不變，即Yl＝Y(jié)2＝Y(jié)3＝…＝Y(jié)n＝Y(jié)，則上述公式可簡化為：

V=A1/(1+Y)+A2/[(1+Y)2+A3/(1+Y)3+…+An/(1+Y)n

(3)當(dāng)上述公式中的A每年不變或按一定規(guī)則變動及n為有限年或無限年的情況下，可以導(dǎo)出后面的各種公式。所以，后面各種公式實(shí)際上是上述公式的特例。(4)報(bào)酬資本化法公式均是假設(shè)凈收益相對于估價(jià)時(shí)點(diǎn)發(fā)生在期末。實(shí)際估價(jià)中如果凈收益發(fā)生的時(shí)間相對于估價(jià)時(shí)點(diǎn)不是在期末，例如在期初或期中，則應(yīng)對凈收益或者對公式做相應(yīng)調(diào)整。例如，凈收益發(fā)生在年初為A初，則將其轉(zhuǎn)換為發(fā)生在年末的公式為：

A末＝A初(1+Y)(5)公式中A，Y，n的時(shí)間單位是一致的，通常為年，也可以是月、季等。例如，房租通常按月收取，基于月房租求取的是月凈收益。實(shí)際中如果A，Y，n的時(shí)間單位不一致，例如A的時(shí)間單位為月而Y的時(shí)間單位為年，則應(yīng)對凈收益或者對報(bào)酬率或者對公式做相應(yīng)調(diào)整。第六章收益法第3頁/共32頁6．2．2

凈收益每年不變的公式

凈收益每年不變的公式具體有兩種情況：一是收益年限為有限年，二是收益年

限為無限年。

6．2．2．1

收益年限為有限年的公式

V=A/Y*[1-1/(1+Y)n]

此公式的假設(shè)前提(也是應(yīng)用條件，下同)是：①凈收益每年不變?yōu)锳；②報(bào)酬率不等于零為Y；③收益年限為有限年n。收益年限為無限年的公式

V=A/Y

此公式的假設(shè)前提是：①凈收益每年不變?yōu)锳；②報(bào)酬率大于零為了；③收益年限n為無限年

6．2．2．2

收益年限為無限年的公式

V=A/Y

此公式的假設(shè)前提是：①凈收益每年不變?yōu)锳；②報(bào)酬率大于零為了；③收益

年限n為無限年。

6．2．2．3

凈收益每年不變公式的作用

凈收益每年不變的公式除了可以用于計(jì)算價(jià)格，還有許多其他作用，例如：①用于不同使用年限(如不同土地使用年限)或不同收益年限(以下簡稱不同年限)價(jià)格之間的換算；②用于比較不同年限價(jià)格的高低；③用于市場法中因年限不同進(jìn)行的價(jià)格調(diào)整。第六章收益法第4頁/共32頁(1)直接用于計(jì)算價(jià)格[6—1)

某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上開發(fā)建設(shè)的，當(dāng)時(shí)獲得的土地使用年限為50年，至今已使用了6年；預(yù)計(jì)利用該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益8萬元；該宗房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8．5％。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。

[解]

該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格計(jì)算如下：

V=8/8.5%*[1-1/(1+8.5%)50-6]＝91．52(萬元)

[例6—2]

某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來每年的凈收益為8萬元，收益年限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8．5％。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。

[解]

該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格計(jì)算如下：

V=A/Y=8/8.5%=94．12(萬元)

第六章收益法第5頁/共32頁

(2)用于不同年限價(jià)格之間的換算

為論述上的簡便，現(xiàn)以K。代表上述收益年限為有限年公式中的中括號內(nèi)的

內(nèi)容，即：

Kn=1-1/(1+Y)n=(1+Y)n-1/(1+Y)n

由此，如K70即表示n為70年時(shí)的K值，K。表示n為無限年時(shí)的K值。另

用Vn表示收益年限為n年的價(jià)格，如V50即表示收益年限為50年的價(jià)格，V-表示

收益年限為無限年的價(jià)格。于是，不同年限價(jià)格之間的換算方法如下：

若已知V∞，求V70,V50如下：

V70=V∞*V70V50=V∞*V50

若已知V50，求V∞、V40如下：V∞=V50/K50V40=V50*K40/K50

如果將上述公式一般化，則有：

Vn=VN*(1+Y)N-n*[(1+Y)n-1]/[(1+Y)N-1]第六章收益法第6頁/共32頁

(3)用于比較不同年限價(jià)格的高低

要比較兩宗房地產(chǎn)價(jià)格的高低，如果該兩宗房地產(chǎn)的年限不同，直接比較是不

妥的。如果要比較，則需要將它們先轉(zhuǎn)換成相同年限下的價(jià)格。轉(zhuǎn)換成相同年限下價(jià)格的方法與上述不同年限價(jià)格之間的換算方法相同。

[例6-5]

有甲、乙兩宗房地產(chǎn)，甲房地產(chǎn)的收益年限為50年，單價(jià)2000

元／㎡，乙房地產(chǎn)的收益年限為30年，單價(jià)l800元／㎡。假設(shè)報(bào)酬率均為6％，試

比較該兩宗房地產(chǎn)價(jià)格的高低。

[解]

要比較該兩宗房地產(chǎn)價(jià)格的高低，需要將它們先轉(zhuǎn)換為相同年限下的

價(jià)格。為了計(jì)算方便，將它們都轉(zhuǎn)換為無限年下的價(jià)格：

甲房地產(chǎn)V∞=V50/K50=2114.81元/平方米

乙房地產(chǎn)V∞=V30/K30=2179.47元/平方米

通過上述處理之后知道，乙房地產(chǎn)的價(jià)格名義上低于甲房地產(chǎn)的價(jià)格(1800元／㎡低于2000元／㎡)，實(shí)際上卻高于甲房地產(chǎn)的價(jià)格(2179．47元／㎡高于2114．81元／㎡)。第六章收益法第7頁/共32頁

(4)用于市場法中因年限不同進(jìn)行的價(jià)格調(diào)整

上述不同年限價(jià)格之間的換算方法，對于市場法中因可比實(shí)例房地產(chǎn)與估價(jià)對象房地產(chǎn)的年限不同而需要對價(jià)格進(jìn)行調(diào)整是特別有用的。在市場法中，可比實(shí)例房地產(chǎn)的年限可能與估價(jià)對象房地產(chǎn)的年限不同，因此需要對可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，使其成為與估價(jià)對象相同年限下的價(jià)格。

[例6—6]

某宗50年出讓土地使用權(quán)的工業(yè)用地，所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)為：1200元／m2，在評估基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)設(shè)定的土地使用年限為無限年，現(xiàn)行土地報(bào)酬率為10％。假設(shè)除了土地使用年限不同之外，該宗工業(yè)用地的其他狀況與評估基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)設(shè)定的狀況相同，試通過基準(zhǔn)地價(jià)求取該宗工業(yè)用地的價(jià)格。

第六章收益法第8頁/共32頁[解]

本題通過基準(zhǔn)地價(jià)求取該宗工業(yè)用地的價(jià)格，實(shí)際上就是將土地使用：年限為無限年的基準(zhǔn)地價(jià)轉(zhuǎn)換為50年的基準(zhǔn)地價(jià)。具體計(jì)算如下：

V50=V∞*K50=1189.78元/平方米

凈收益每年不變的公式還有一些其他作用，如可以用來說明在不同報(bào)酬率下土地使用年限延長到何時(shí)，有限年的土地使用權(quán)價(jià)格接近無限年的土地所有權(quán)價(jià)格。通過計(jì)算可以發(fā)現(xiàn)，報(bào)酬率越高，接近無限年的價(jià)格越快。當(dāng)報(bào)酬率為2％時(shí)，需要520年才能達(dá)到無限年的價(jià)格，3％時(shí)為350年，4％時(shí)為260年，5％時(shí)為220年，6％時(shí)為180年，7％時(shí)為150年，8％時(shí)為130年，9％時(shí)為120年，14％時(shí)為80年，20％時(shí)為60年。當(dāng)報(bào)酬率為25％時(shí)，只要50年就相當(dāng)于無限年的價(jià)格。第六章收益法第9頁/共32頁6．2.3

凈收益在前若干年有變化的公式

凈收益在未來的前若干年有變化的公式具體有兩種情況：一是收益年限為有

限年，二是收益年限為無限年。

6．2．3．1

收益年限為有限年的公式

式中

t——凈收益有變化的年限。

此公式的假設(shè)前提是：①凈收益在未來的前t年(含第；年)有變化,在t年以

后無變化為A：②報(bào)酬率不等于零為Y；③收益年限為有限年n。

6．2．3．2

收益年限為無限年的公式

V=A/Y*[1-1/(1+Y)n]

此公式的假設(shè)前提是：①凈收益在未來的前t年(含第t年)有變化，在t年以

后無變化為A；②報(bào)酬率大于零為了；③收益年限n為無限年。

[例6—7]

某宗房地產(chǎn)已知可取得收益的年限為38年，通過預(yù)測得到其未來

5年的凈收益分別為20萬元、22萬元、25萬元、28萬元、30萬元，從未來第6年到

第38年每年的凈收益將穩(wěn)定在35萬元左右，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10％。試計(jì)

算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。

[解]

該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格計(jì)算如下：

V=20/(1+10%)+22/(1+10%)2+25/(1+10%)3+28/(1+10%)4+30/(1+10%)5+35/[10%*(1+10%)5*[1-1/(1+10%)38-5]

＝300．86(萬元)第六章收益法第10頁/共32頁6．2．4

凈收益按一定數(shù)額遞增的公式

凈收益按一定數(shù)額遞增的公式具體有兩種情況：一是收益年限為有限年，二是收益年限為無限年。

6．2．4．1

收益年限為有限年的公式

V=(A/Y+b/Y2)*[1-1/(1+Y)n]-b/Y*n/(1+Y)n

式中

b——凈收益逐年遞增的數(shù)額，如凈收益未來第1年為A，則未來第2年為

(A+b)，未來第3年為(A+2b)，依此類推，未來第n年為

[A十(n-1)b]。

此公式的假設(shè)前提是：①凈收益按一定數(shù)額凸遞增；②報(bào)酬率不等于零為Y；

③收益年限為有限年n。

6．2．4．2

收益年限為無限年的公式

V=A/Y+b/Y2

此公式的假設(shè)前提是：①凈收益按一定數(shù)額b遞增;②報(bào)酬率大于零為Y；③收益年限n為無限年。第六章收益法第11頁/共32頁6．2．5

凈收益按一定數(shù)額遞減的公式

凈收益按一定數(shù)額遞減的公式只有收益年限為有限年一種，公式為：

V=(A/Y-b/Y2)*[1-1/(1+Y)n]+b/Y*n/(1+Y)n

式中

b——凈收益逐年遞減的數(shù)額，如凈收益未來第1年為A，則未來第2年為

(A-b)，未來第3年為(A-2b)，依此類推，未來第n年為

[A一(n—1)b]。

此公式的假設(shè)前提是：①凈收益按一定數(shù)額6遞減；②報(bào)酬率不等于零為Y；③收益年限為有限年n，且n≤A/b+1。

6．2．6

凈收益按一定比率遞增的公式

凈收益按一定比率遞增的公式具體有兩種情況：一是收益年限為有限年，二是

收益年限為無限年。

6．2．6．1

收益年限為有限年的公式

V=A/(Y-g)*{1-[(1+g)/(1+Y)]n}

式中

g——凈收益逐年遞增的比率，如凈收益未來第1年為A，則未來第2年為

A(1+g)，未來第3年為A(1+g)2，依此類推，未來第n年為

A(1+g)n-1。

此公式的假設(shè)前提是：①凈收益按一定比率g遞增；②報(bào)酬率y不等于凈收益

i年遞增的比率

③收益年限為有限年n．

6．2．6．2

收益年限為無限年的公式

V=A/(Y-g)

此公式的假設(shè)前提是：①凈收益按一定比率g遞增；②報(bào)酬率Y大于凈收益逐年遞增的比率g；③收益年限”為無限年。

第六章收益法第12頁/共32頁

6．2．7

凈收益按一定比率遞減的公式

6．2．7．1

收益年限為有限年的公式V=A/(Y+g)*{1-[(1-g)/(1+Y)]n}

式中

g——凈收益逐年遞減的比率，如凈收益未來第1年為A，則未來第2年為A(1一g)，未來第3年為A(1一g)2，依此類推，未來第n年為A(1一g)n-1。

此公式的假設(shè)前提是：①凈收益按一定比率g遞減；②報(bào)酬率不等于零為h③收益年限為有限年”。6．2．7．2

收益年限為無限年的公式

V=A/(Y+g)

此公式的假設(shè)前提是：①凈收益按一定比率g遞減；②報(bào)酬率大于零為Y；③收益年限”為無限年。

凈收益為有效毛收入減運(yùn)營費(fèi)用。如果有效毛收入與運(yùn)營費(fèi)用逐年遞增或遞減的比率不等，也可以利用凈收益按一定比率遞增或遞減的公式計(jì)算估價(jià)對象的收益價(jià)格。例如，假設(shè)有效毛收入逐年遞增的比率為gI，運(yùn)營費(fèi)用逐年遞增的比率為gE，收益年限為有限年，則計(jì)算公式為：

V=I/(Y-gI)*{1-[(1+gI)/(1+Y)]n}-E/(Y-gE)*{1-[(1+gE)/(1+Y)]n}

式中

I——有效毛收入；

E——運(yùn)營費(fèi)用。第六章收益法第13頁/共32頁6．2．8

預(yù)知未來若干年后的價(jià)格的公式

此公式的假設(shè)前提是：①已知房地產(chǎn)在未來第t年末的價(jià)格為Vt(或第t年末的市場價(jià)值，或第t年末的殘值。當(dāng)購買房地產(chǎn)的目的是為了持有一段時(shí)間后轉(zhuǎn)售，則Vt為預(yù)期的第t年末轉(zhuǎn)售時(shí)的價(jià)格減去銷售稅費(fèi)后的凈值，簡稱期末轉(zhuǎn)售收益)；②已知房地產(chǎn)未來t年(含第t年)的凈收益(簡稱期間收益)；③期間收益和期末轉(zhuǎn)售收益具有相同的報(bào)酬率Y。

預(yù)知未來若干年后的價(jià)格的公式，一是適用于房地產(chǎn)目前的價(jià)格難以知道，但根據(jù)發(fā)展前景比較容易預(yù)測其未來的價(jià)格或未來價(jià)格相對于當(dāng)前價(jià)格的變化率時(shí)，特別是在某地區(qū)將會出現(xiàn)較大改觀或房地產(chǎn)市場行情預(yù)計(jì)有較大變化的情況下；二是對于收益年限較長的房地產(chǎn)，有時(shí)不是按其收益年限來估價(jià)，而是先確定一個合理的持有期，然后預(yù)測持有期間的凈收益和持有期末的價(jià)值，再將它們折算為現(xiàn)值。第六章收益法第14頁/共32頁6．3

凈

收

益6．3．1

房地產(chǎn)收益的種類

運(yùn)用收益法估價(jià)(無論是報(bào)酬資本化法還是直接資本化法)，需要預(yù)測估價(jià)對象的未來收益?？捎糜谑找娣ㄖ修D(zhuǎn)換為價(jià)值的未來收益主要有4種：①潛在毛收入；②有效毛收入；③凈運(yùn)營收益；④稅前現(xiàn)金流量。

6．3．2

凈收益測算的基本原理

收益性房地產(chǎn)獲取收益的方式，主要有出租和營業(yè)兩種。據(jù)此，凈收益的測算途徑可分為兩種：一是基于租賃收入測算凈收益，例如存在大量租賃實(shí)例的普通住宅、公寓、寫字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房、倉庫等類房地產(chǎn)；二是基于營業(yè)收入測算凈收益，例如旅館、療養(yǎng)院、影劇院、娛樂場所、加油站等類房地產(chǎn)第六章收益法第15頁/共32頁6．3．2．1

基于租賃收入測算凈收益

基于租賃收入測算凈收益的基本公式為：

凈收益＝潛在毛收入一空置等造成的收入損失一運(yùn)營費(fèi)用＝有效毛收入一運(yùn)營費(fèi)用(1)潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用、凈收益通常以年度計(jì)，并假設(shè)在年末發(fā)生。(2)空置等造成的收入損失一般是以潛在毛收入的某一百分率來計(jì)算。(3)運(yùn)營費(fèi)用與會計(jì)上的成本費(fèi)用有所不同，是從估價(jià)角度出發(fā)的，不包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、會計(jì)上的折舊額、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用和所得稅。

6．3．2．2

基于營業(yè)收入測算凈收益

有些收益性房地產(chǎn)通常不是以租賃方式而是以營業(yè)方式獲取收益的，如旅館、

的凈收益測算，主要有如下兩個方面的不同：一是潛在毛收入或有效毛收入娛樂中心、加油站等。這些收益性房地產(chǎn)的凈收益測算與基于租賃收入變成了經(jīng)營收入，二是要扣除歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益，如商業(yè)、餐飲、工業(yè)、農(nóng)業(yè)等經(jīng)營者的正常利潤?；谧饨鹗杖霚y算凈收益由于歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益在房地產(chǎn)租金之外，即實(shí)際上已經(jīng)扣除，所以就不再扣除歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益。。第六章收益法第16頁/共32頁6．3．3

幾種收益類型房地產(chǎn)凈收益的求取6．3．3．1

出租的房地產(chǎn)凈收益求取6．3．3．2

營業(yè)的房地產(chǎn)凈收益求取(1)商業(yè)經(jīng)營的房地產(chǎn)(2)工業(yè)生產(chǎn)的房地產(chǎn)(3)農(nóng)地凈收益的測算6．3．3．3

自用或尚未使用的房地產(chǎn)凈收益求取6．3．3．4

混合的房地產(chǎn)凈收益求取

第六章收益法第17頁/共32頁6．3．4

求取凈收益時(shí)對有關(guān)收益的取舍6．3．4．1

有形收益和無形收益6．3．4．2

實(shí)際收益和客觀收益

房地產(chǎn)的收益可分為實(shí)際收益和客觀收益。實(shí)際收益是在現(xiàn)狀下實(shí)際取得的收益，一般來說它不能直接用于估價(jià)?？陀^收益才可以作為估價(jià)的依據(jù)。

有租約限制的，租賃期限內(nèi)的租金應(yīng)采用租約約定的租金(簡稱租約租金，又叫稱為實(shí)際租金)，租賃期限外的租金應(yīng)采用正?？陀^的市場租金。所以，租約租金高于或低于市場租金，都會影響房地產(chǎn)的價(jià)值。

收益法的一種變通形式是“成本節(jié)約法”。當(dāng)一種權(quán)益或資產(chǎn)并不產(chǎn)生收入，可以幫助所有者避免原本可能發(fā)生的成本時(shí)，就可以采用這種方法評估其價(jià)值。

同一宗房地產(chǎn)，有租約限制下的價(jià)值、無租約限制下的價(jià)值和承租人權(quán)益的價(jià)值三者之間的關(guān)系為：

有租約限制下的價(jià)值＝無租約限制下的價(jià)值一承租人權(quán)益的價(jià)值第六章收益法第18頁/共32頁6．3．5

凈收益流模式①每年基本上固定不變；②每年基本上按某個固定的數(shù)額遞增或遞減；③每年基本上按某個固定的比率遞增或遞減；④其他有規(guī)則變動的情形。

6．3．6

收益年限的確定收益年限是估價(jià)對象自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至未來可獲收益的年數(shù)。一般情況下，估價(jià)對象的收益年限為其剩余經(jīng)濟(jì)壽命，其中，土地為剩余使用年限。

對于單獨(dú)土地和單獨(dú)建筑物的估價(jià)，應(yīng)分別根據(jù)土地剩余使用年限和建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命確定收益年限，選用相應(yīng)的收益年限為有限年的公式進(jìn)行計(jì)算。對于土地與建筑物合成體的估價(jià)對象，如果是建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命晚于或與土地使用年限一起結(jié)束的，應(yīng)根據(jù)土地剩余使用年限確定收益年限，選用相應(yīng)的收益年限為有限年的公式進(jìn)行計(jì)算。如果是建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用年限而結(jié)束的，可先根據(jù)建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命確定收益年限，選用相應(yīng)的收益年限為有限年的公式進(jìn)行計(jì)算，然后再加上土地使用年限超出建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的土地剩余使用年限價(jià)值的折現(xiàn)值。第六章收益法第19頁/共32頁6．4

報(bào)

酬

率6．4．1

報(bào)酬率的實(shí)質(zhì)

報(bào)酬率(yieldrate，Y)是與利息率、折現(xiàn)率、內(nèi)部收益率的性質(zhì)相同的名詞。報(bào)酬率為投資回報(bào)與所投入的資本的比率。

可以將購買收益性房地產(chǎn)視為一種投資行為：這種投資所需投入的資本是房地產(chǎn)的價(jià)格，試圖獲取的收益是房地產(chǎn)預(yù)期會產(chǎn)生的凈收益。投資既要獲取收益，又要承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。因此，從全社會來看，報(bào)酬率與投資風(fēng)險(xiǎn)正相關(guān)，風(fēng)險(xiǎn)大的投資，其報(bào)酬率也高，反之則低。

認(rèn)識到了報(bào)酬率與投資風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系，實(shí)際上就在觀念上把握住了求取報(bào)酬率的方法，即所應(yīng)選用的報(bào)酬率，應(yīng)等同于與獲取估價(jià)對象產(chǎn)生的凈收益具有同等風(fēng)險(xiǎn)投資的報(bào)酬率。例如，兩宗房地產(chǎn)的凈收益相等，但其中一宗房地產(chǎn)獲取凈收益的風(fēng)險(xiǎn)大，從而要求的報(bào)酬率高，另一宗房地產(chǎn)獲取凈收益的風(fēng)險(xiǎn)小，從而要求的報(bào)酬率低。因此，風(fēng)險(xiǎn)大的房地產(chǎn)的價(jià)值低，風(fēng)險(xiǎn)小的房地產(chǎn)的價(jià)值高第六章收益法第20頁/共32頁6．4．2

報(bào)酬率的求取方法

6．4．2．1

累加法

累加法是將報(bào)酬率視為包含無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率兩大部分，然后分別求出每一部分，再將它們相加、累加法的一個基本公式為：

報(bào)酬率＝無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+缺乏流動性補(bǔ)償一投資帶來的優(yōu)惠

6．4．2．2

市場提取法

市場提取法是搜集同一市場上三宗以上類似房地產(chǎn)的價(jià)格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的報(bào)酬資本化法公式，反求出報(bào)酬率。需要注意的是，上述無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和具有風(fēng)險(xiǎn)性的房地產(chǎn)的報(bào)酬率，一般是指名義報(bào)酬率，即已經(jīng)包含子通貨膨脹的影響。這是因?yàn)樵谑找娣ü纼r(jià)中，廣泛使用的是名義凈收益流，因而應(yīng)使用與之相對應(yīng)的名義報(bào)酬率。

6．4．2．3

投資報(bào)酬率排序插入法

報(bào)酬率是典型投資者在房地產(chǎn)投資中所要求的報(bào)酬率。具有同等風(fēng)險(xiǎn)的任何投資的報(bào)酬率應(yīng)該是相似的，所以，可通過同等風(fēng)險(xiǎn)投資的報(bào)酬率來求取估價(jià)對象的報(bào)酬率。第六章收益法第21頁/共32頁6．5

直接資本化法6．5．1

直接資本化法概述6．5．1．1

直接資本化法的概念和基本公式

資本化率=年收益/價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)值＝年收益X收益乘數(shù)6．5．1．2

幾種收益乘數(shù)法(1)毛租金乘數(shù)法

房地產(chǎn)價(jià)值＝毛租金X毛租金乘數(shù)(2)潛在毛收入乘數(shù)法

潛在毛收人乘數(shù)法是將估價(jià)對象某一年的潛在毛收入乘以潛在毛收入乘數(shù)轉(zhuǎn)換為價(jià)值的方法．(3)有效毛收入乘數(shù)法

有效毛收入乘數(shù)法是將估價(jià)對象某一年的有效毛收入乘以有效毛收入乘數(shù)轉(zhuǎn)

換為價(jià)值的方法，

(4)凈收益乘數(shù)法

凈收益乘數(shù)法是將估價(jià)對象某一年的凈收益乘以凈收益乘數(shù)轉(zhuǎn)換為價(jià)值的方法，

第六章收益法第22頁/共32頁

6．5．2

資本化率和收益乘數(shù)的求取方法

資本化率和收益乘數(shù)都可以采用市場提取法，

6．5．3

資本化率與報(bào)酬率的區(qū)別和關(guān)系

資本化率R和報(bào)酬率Y都是將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率，但兩者是有很大區(qū)別的。資本化率是在直接資本化法中采用的，是直接將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率；報(bào)酬率是在報(bào)酬資本化法中采用的，是通過折現(xiàn)的方式將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率。資本化率是房地產(chǎn)某一年的凈收益與房地產(chǎn)價(jià)值的比率(通常用未來第一年的凈收益除以價(jià)值來計(jì)算)，僅僅表示從凈收益到價(jià)值的比率，并不明確地表示獲利能力；報(bào)酬率則是用來除一連串的未來各期凈收

益，以求得未來各期凈收益現(xiàn)值的比率。

在報(bào)酬資本化法中，如果凈收益流模式不同，具體的計(jì)算公式就有所不同第六章收益法第23頁/共32頁6．5．4

直接資本化法與報(bào)酬資本化法的比較

6．5．4．1

直接資本化法的優(yōu)缺點(diǎn)

直接資本化法的優(yōu)點(diǎn)是：①不需要預(yù)測未來許多年的凈收益，通常只需要測

算來來第一年的收益；②資本化率或收益乘數(shù)直接來源于市場上所顯示的收益與

價(jià)值的關(guān)系，能較好地反映市場的實(shí)際情況；③計(jì)算過程較為簡單。

但由于直接資本化法利用的是某一年的收益來資本化，所以要求有較多與估

價(jià)對象的凈收益流模式相同的類似房地產(chǎn)來求取資本化率或收益乘數(shù)，對可比實(shí)

例的依賴很強(qiáng)。

6．5．4．2

報(bào)酬資本化法的優(yōu)缺點(diǎn)

報(bào)酬資本化法的優(yōu)點(diǎn)是：①指明了房地產(chǎn)的價(jià)值是其未來各期凈收益的現(xiàn)值

之和，這既是預(yù)期原理最形象的表述，又考慮到了資金的時(shí)間價(jià)值，邏輯嚴(yán)密，有很

強(qiáng)的理論基礎(chǔ)；②每期的凈收益或現(xiàn)金流量都是明確的，直觀且容易被理解；③由

于具有同等風(fēng)險(xiǎn)的任何投資的報(bào)酬率應(yīng)該是相似的，所以不必直接依靠與估價(jià)對

象的凈收益流模式相同的類似房地產(chǎn)來求取適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率，而通過其他具有同等

風(fēng)險(xiǎn)投資也可以求取適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率。

但由于報(bào)酬資本化法需要預(yù)測未來各期的凈收益，從而較多地依賴于估價(jià)人

員的主觀判斷，并且各種簡化的凈收益流模式不一定符合市場的實(shí)際情況。第六章收益法第24頁/共32頁6．6

投資組合和剩余技術(shù)6．6．1

投資組合技術(shù)

投資組合技術(shù)主要有土地與建筑物的組合和抵押貸款與自有資金的組合兩種。

6．6．1．1

土地與建筑物的組合

運(yùn)用直接資本化法估價(jià)，由于估價(jià)對象不同，例如評估的是房地價(jià)值，還是土地價(jià)值，或是建筑物價(jià)值，采用的資本化率應(yīng)有所不同，相應(yīng)的三種資本化率分別是綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率。

綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率三者雖然有嚴(yán)格區(qū)分，但又是

相互聯(lián)系的。如果能從可比實(shí)例房地產(chǎn)中求出其中兩種資本化率，便可利用下列

公式求出另外一種資本化率：Ro=(VL*RL+VB*RB)/(VL+VB)

RL=[(VL+VB)*RO-VB*RB]/VL

RB=[(VL+VB)*RO-VL*RL]/VB

式中

Ro——綜合資本化率；

RL——土地資本化率；RB——建筑物資本化率；VL——土地價(jià)值；

VB——建筑物價(jià)值。上述公式必須確切地知道土地價(jià)值和建筑物價(jià)值是多少，這有時(shí)難以做到。

Ro＝L×RL+B×RB式中

L——土地價(jià)值占房地價(jià)值的比率；

B——建筑物價(jià)值占房地價(jià)值的比率，L+B＝100％。第25頁/共32頁

6．6．1．2

抵押貸款與自有資金的組合

在房地產(chǎn)市場與金融市場緊密聯(lián)系的現(xiàn)代社會，購買房地產(chǎn)的資金通常由兩部分構(gòu)成：一部分為抵押貸款，另一部分為自有資金。Ro=M*RM+(1-M)*RE式中

Ro——綜合資本化率；

M——貸款價(jià)值比率，即抵押貸款金額占房地產(chǎn)價(jià)值的比率，一般介于60％～90％之間；RM——抵押貸款常數(shù)：RE——自有資金資本化率。

上述公式中的抵押貸款常數(shù)一般采用年抵押貸款常數(shù)，它是每年的償還額(還本付息額)與抵押貸款金額(抵押貸款本金)的比率。如果抵押貸款是按月償還的，則年抵押貸款常數(shù)是將每月的償還額乘似12，然后除以抵押貸款金額；或者將月抵押貸款常數(shù)(每月的償還額與抵押貸款金額的比率)乘以12。在分期等額本息償還貸款的情況下，抵押貸款常數(shù)的計(jì)算公式為：

RM=YM*(1+YM)n/[(1+YM)n-1]

式中

RM——抵押貸款常數(shù)；YM——抵押貸款報(bào)酬率，即抵押貸款利率(i)；

n——抵押貸款期限。

自有資金資本化率是從凈收益中扣除抵押貸款還本付息額后的數(shù)額(稅前現(xiàn)

金流量)與自有資金額的比率，通常為未來第一年的稅前現(xiàn)金流量與自有資金額的

比率，可以由可比實(shí)例房地產(chǎn)的稅前現(xiàn)金流量除以自有資金額而得到．第26頁/共32頁

6．6．2

剩余技術(shù)

剩余技術(shù)主要有土地剩余技術(shù)和建筑物剩余技術(shù)，另外還有自有資金剩余技術(shù)和抵押貸款剩余技術(shù)。

6．6．2．1

土地剩余技術(shù)

(1)直接資本化法的土地剩余技術(shù)公式土地價(jià)值=（房地產(chǎn)凈收益-建筑物價(jià)值*建筑物資本化率）/土地資本化率

(2)報(bào)酬資本化法的土地剩余技術(shù)公式

在凈收益每年不變、收益年限為有限年情況下的土地剩余技術(shù)公式為：

另外，如果將土地價(jià)值與建筑物價(jià)值相加，還可得到整個房地產(chǎn)的價(jià)值。

[例6—26]

某宗房地產(chǎn)每年凈收益為50萬元，建筑物價(jià)值為200萬元，建筑物資本化率為12％，土地資本化率為10％。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)的價(jià)值。

[解]

該宗房地產(chǎn)的價(jià)值計(jì)算如下：

土地價(jià)值=(50-200X12％)/10%＝260(萬元)該宗房地產(chǎn)價(jià)值＝土地價(jià)值+建筑物價(jià)值＝260+200

土地剩余技術(shù)在土地難以采用其他估價(jià)方法估價(jià)時(shí)，是有效的方法。第六章收益法第27頁/共32頁

6．6．2．2

建筑物剩余技術(shù)

建筑物剩余技術(shù)是土地與地上建筑物共同產(chǎn)生收益，

(1)直接資本化法建筑物剩余技術(shù)公式．

建筑物價(jià)值=（房地產(chǎn)凈收益-土地價(jià)值*土地資本化率）/建筑物資本化率

(2)報(bào)酬資本化法的建筑物剩余技術(shù)公式

在凈收益每年不變、收益年限為有限年情況下的建筑物剩余技術(shù)公式為：

6．6．2．3

自有資金剩余技術(shù)

自有資金權(quán)益價(jià)值=（房地產(chǎn)凈收益-抵押貸款金額*抵押貸款常數(shù)）/自有資金資本化率

6．6．2．4

抵押貸款剩余技術(shù)

抵押貸款金額=（房地產(chǎn)凈收益-自有資金權(quán)益價(jià)值*自有資金資本化率）/抵押貸款常數(shù)

抵押貸款剩余技術(shù)假設(shè)投資者愿意投在房地產(chǎn)上的自有資金數(shù)量已確定，并假設(shè)投資者需要從房地產(chǎn)中得到特定的自有資金資本化率也已確定，而貸款金額則取決于可作