世紀城國際公館一期商業(yè)街銷售執(zhí)行報告課件

世紀城國際公館一期商業(yè)街

銷售執(zhí)行報告呈：東莞市世紀城商住開發(fā)有限公司房地產資料大全35商業(yè)物業(yè)目標溝通世紀城千畝大盤商業(yè)物業(yè)運作目標：②項目整體增值：形成對世紀城整體項目運作的價值支撐；①利潤的重要來源；③展示價值；②成為項目增值舉措③具有展示價值①利潤的重要來源住宅商業(yè)對項目發(fā)展的作用房地產資料大全352概況長約180米，總面積10163M2；由內街鋪位50個、一樓臨街鋪位37個、二層商鋪38個組成；一樓層高4.5米，二樓層高3.45米；店面進深在8-10米間，面寬在3.8-5.1米間，柱距呈不規(guī)則分布，單位面積集中在40－120平方米間；房地產資料大全353周邊商業(yè)分析周邊半公里之內居住人口不足萬人;尚未形成成熟的生活圈；沒有成熟的商業(yè)；現代經典東莞大道五環(huán)路四環(huán)路金地世紀城世紀綠洲新中銀在建入住待建房地產資料大全354匯報思路東莞商業(yè)物業(yè)市場分析世紀城國際公館商業(yè)街價值分析商業(yè)物業(yè)價值判斷世紀城國際公館商業(yè)街營銷策略分析和實施方案東莞商業(yè)物業(yè)市場分析世紀城國際公館商業(yè)街核心均價的探討房地產資料大全355東莞商業(yè)物業(yè)市場分析商業(yè)物業(yè)的兩種類型：大型集中商業(yè)：如第一國際、華南、世博等；臨街商鋪：如東城步行街、新天地商鋪等；房地產資料大全356大型商業(yè)物業(yè)比較表名稱規(guī)模(M2)商業(yè)主力店(主題商業(yè))售價返租情況銷售率第一國際總70萬,商業(yè)11.6萬;步行街、大型百貨、超市、品牌專營店、精品專賣店、主題樂園、風情美食廣場;1F:25000，2F:16000，3F:8000，最高42000。三年返租，第一年5%，二年6%，三年7%;商業(yè)70%；華南總89萬,商業(yè)可售6萬復合商業(yè)，八大營業(yè)區(qū)域，集百貨、超市、飲食、娛樂于一體；1F:2萬，2F:1.6萬，3F:1.3萬十年返租，前三年7%，后7年遞增5%。買鋪收一年租金銷售60%世博廣場20.8萬;商業(yè)16萬集飲食、娛樂、購物、休閑、商務于一體的大型主題娛樂購物廣場1F:1.8萬，2F:1萬，最高2萬多發(fā)展商控有6成經營權，實行開業(yè)前期“反租承包經營”3.28開盤；銷售40%地王國際廣場32.8萬;商業(yè)面積10萬復合商業(yè)，集商業(yè)步行街、主力百貨店、專賣店、主題公園、娛樂場、風情美食廣場、康體中心于一體1F:2.5萬，2F:1.5萬，3F:8000萬;————模式：確定一個新的商業(yè)經營主題，或者以極大的優(yōu)惠政策引入主力商家，并以返租的形式銷售是大多數商家的運作手法；房地產資料大全357商鋪調查表租金和售價的關系東莞商鋪的租金回報率一般處于45%之間的較低水平；房地產資料大全358商鋪經營狀況人流量是影響商業(yè)街價值的關鍵因素：——步行街由于人流量大，服務范圍廣，業(yè)態(tài)豐富，經營狀況好于服務住宅的社區(qū)商業(yè)；房地產資料大全359東莞商鋪調查小結購買商鋪的客戶主要目標是保值和增值；“一鋪養(yǎng)三代，”主要體現了商鋪的價值，而被集中商業(yè)推廣所套用，誤導消費者；商鋪售價及租金以城區(qū)政府為中心向四周呈遞減趨勢，但回報率比較穩(wěn)定；東莞商鋪的投資回報率在4.2％～5％左右，南城區(qū)的商鋪回報率略低（在4.0％～4.5%之間）；投資客戶與商鋪使用客戶分離，用于自己經營的買家極少；房地產資料大全3510匯報思路東莞商業(yè)物物業(yè)市場分分析世紀城國際際公館商業(yè)業(yè)街價值分分析商業(yè)物業(yè)價價值判斷世紀城國際際公館商業(yè)業(yè)街營銷策策略分析和和實施方案案世紀城國際際公館商業(yè)業(yè)街核心均均價的探討討商業(yè)物業(yè)價價值判斷11商業(yè)物業(yè)價價值判斷商業(yè)物業(yè)投資價值一鋪養(yǎng)三代代的“鋪””周邊人流量量多少商圈內的消消費能力優(yōu)惠政策是是否有足夠夠的吸引力力非短期的租租金回報，，而在于長長期的升值值空間街鋪：自我我調節(jié)能力力強。是適適合大眾投投資的傳統統的商業(yè)物物業(yè)投資品品種集中商業(yè)的的內街：不不適合分拆拆銷售，適適合大基金金的長期戰(zhàn)戰(zhàn)略投資經經營12關于兩種商商業(yè)類型的的價值對比比研究商鋪集中商業(yè)價值依托的基礎周邊商圈的經營環(huán)境；很強的自我調節(jié)能力；；周邊商圈的經營環(huán)境；受經營狀況好壞的制約；價值的保障（風險）保值增值，低風險；取決于經營狀況，風險高；13關于東莞目目前商業(yè)物物業(yè)投資價價值的思考考大型集中商商業(yè)的集中中面世，給給東莞商業(yè)業(yè)物業(yè)的長長期競爭和和發(fā)展帶來來極大的壓壓力。東莞城區(qū)需需要多少商商業(yè)物業(yè)？？城區(qū)大型集集中商業(yè)的的面積已經經超過100萬平方方米；東莞城區(qū)大大大小小的的商業(yè)物業(yè)業(yè)面積之和和超過200萬平方方米；最近幾年全全東莞集中中面世的商商業(yè)物業(yè)面面積總量300萬平平方米；按照東莞四四區(qū)的總人人口100萬計算，，人均商業(yè)業(yè)服務面積積超過2M2/人人；參考值：城城市人均商商業(yè)服務面面積常規(guī)指指標0.7-0.91M2/人，上海海市1.2M2/人人；房地產資料料大全3514匯報思路東莞商業(yè)物物業(yè)市場分分析世紀城國際際公館商業(yè)業(yè)物業(yè)價值值分析商業(yè)物業(yè)價價值判斷世紀城國際際公館商業(yè)業(yè)街營銷策策略分析和和實施方案案世紀城國際際公館商業(yè)業(yè)街核心均均價的探討討世紀城國際際公館商業(yè)業(yè)街價值分分析15世紀城國際際公館商業(yè)業(yè)物業(yè)價值值分析世紀城商業(yè)業(yè)街——最最大的商業(yè)業(yè)價值在于于未來升值值潛力：位于東莞最最有發(fā)展?jié)摑摿Φ某鞘惺猩钊葍?，生活圈圈內的總人人口將可望望突?0萬人；將形成東莞莞規(guī)模最大大，檔次最最高的社區(qū)區(qū)；將擁有含金金量最高的的客戶群體體；五環(huán)路東莞大道世紀城四環(huán)路東泰凱旋城陽光假日景湖春天景湖春天金地格林小小城景湖花園世紀綠洲泛世紀商圈圈日漸成型型16本項目商業(yè)業(yè)物業(yè)的可可能性物業(yè)類型SHOPINGMALL吉之島、沃爾瑪等大超市商業(yè)步行街專業(yè)市場問題動輒數萬平方米的大開間，建筑形式無法滿足無法提供足夠數量的停車位如無特色，所在位置難以吸引足夠人流對住宅品質造成影響可行性不可行不可行可以參照不可行以風情商業(yè)業(yè)街為主的的運作模式式最為可行行；17匯報思路東莞商業(yè)物物業(yè)市場分分析世紀城國際際公館商業(yè)業(yè)街價值分分析商業(yè)物業(yè)價價值判斷世紀城國際際公館商業(yè)業(yè)街營銷策策略分析和和實施方案案世紀城國際際公館商業(yè)業(yè)街核心均均價的探討討世紀城國際際公館商業(yè)業(yè)街營銷策策略分析和和實施方案案18商業(yè)街的分分析S（優(yōu)勢））：全街鋪；公館社區(qū)品品質和客戶戶群的含金金量；；高起點的商商業(yè)街規(guī)劃劃和品質；；泛世紀商圈圈的逐步形形成；W（劣勢））：目前基本無無商業(yè)氛圍圍，無法立立即持續(xù)經經營；O（機會））：街鋪是最受受廣東投資資者關注的的投資型物物業(yè)；公館二期集集中商業(yè)即即將動工，，三-五千千平方米的的主力店可可望進駐；；T（威脅））：東莞投資類類型商業(yè)的的總體供應應量巨大；；大型集中商商業(yè)的推廣廣力度和聲聲勢占據先先機；營銷策略讓客戶回歸歸于關注商商業(yè)價值的的本源；通過設計全全新的形象象，形成差差異化；降低置業(yè)門門檻，有效效擴大客戶戶層面；打造泛世紀紀城商圈藍藍圖；19推廣形象的的確定推廣名建議議：東方魅力形象延展：：與上海新天天地，香港港頂級娛樂樂明星組合合投資的價價值直接鏈鏈接；經營組合：：高檔餐飲；；西餐、清吧吧；銀行、證券券業(yè)；高爾夫藝術術精品店等等運動特區(qū)區(qū)；書店、藥房房、電器；；美容化妝品品、服飾；；鮮花店、24小時便便利店；20營銷舉措1：新聞發(fā)發(fā)布會舉措：邀請請各家媒體體和專業(yè)人人士參與；；主題：1、泛世紀紀城生活圈圈商業(yè)價值值分析；2、集中商商業(yè)和商鋪鋪的投資價價值論；目標：引發(fā)對世紀紀城商業(yè)街街面世的廣廣泛關注：：引發(fā)業(yè)內和和專業(yè)人士士對集中商商業(yè)和商鋪鋪的投資價價值分析和和爭論；21營銷舉措2：產品包包裝方式一：賣賣商業(yè)街物物業(yè)；——“東方方魅力”商商業(yè)街，““地塊升值值潛力”………。方式二：復復合型金融融投資產品品——“東方方魅力”商商業(yè)街，““地塊升值值潛力”，，——東莞2004年年最有吸引引力的金融融投資產品品——最低首首期，最高高投資回報報率的東莞莞商業(yè)物業(yè)業(yè)投資品種種操作方式122操作方式拉高未來價價值，降低低現有的置置業(yè)門檻；；帳面定價=實收均價價/79%；購房時發(fā)展展商一次性性按照7%的年租金金回報率支支付三年租租金；客戶購買商商業(yè)物業(yè)后后由發(fā)展商商統一招商商經營，三三年后可收收回經營權權自用；23案例分析假設某鋪位位面積：40平方米米，實收均均價20000元/平方米，，總價80萬。普通銷售方方式：首期期四成，32萬，賣金融產品品：售價=20000/7925316元/平平方米，總總價1012640萬；（首期四成成應付，405056萬）；；一次性返租租三年抵扣扣首期年回報率7%，返還還款212654萬萬；客戶實際繳繳納首期款款192400萬，，相當于19%；降低首付；；年回報率高高出市場一一般水平的的80%；；24營銷舉措3：挖掘老老客戶老客戶投資資計劃:1、老業(yè)主主購買商鋪鋪的的額外外回饋措施施；——2%額額外購房優(yōu)優(yōu)惠措施；；2、購買商商鋪和住宅宅的客戶特特別優(yōu)惠措措施；——3%額額外購房優(yōu)優(yōu)惠措施；；房地產資料料大全3525營銷舉措4：業(yè)態(tài)招招商規(guī)劃B1-4B1-3B2-2B3-2B1-2B1-1B2-1B3-1車庫車庫銀湖路一層B1-4B1-3B2-2B3-2二層國際一線線品牌折折扣店東方魅力力酒吧特特區(qū)餐飲類美容服飾飾特區(qū)茶館、咖咖啡館等等等運動特區(qū)區(qū)兒童迪士士尼特區(qū)區(qū)日常購買買類、如如醫(yī)藥等等書吧等日日常服務務特區(qū)鎖定目標標招商（（如肯得得基、麥麥當勞））同一品牌牌，招商商時承諾諾在商業(yè)業(yè)借不出出現第二二家；進行清晰晰的分區(qū)區(qū)，如精精品區(qū)，，餐飲區(qū)區(qū)，清吧吧特區(qū)、、金融區(qū)區(qū)等等，，并增加加臨街面面集中排排煙的設設施，保保證臨街街面有做做餐飲的的可行性性；——“點點”對““點”有有效控制制經營風風險的模模式26營銷舉措措5：一一本商鋪鋪投資價價值報告告《泛世紀紀城生活活圈商業(yè)業(yè)投資價價值報告告》報告的結結構設定定：泛世紀城城生活圈圈的由來來；專業(yè)的招招商規(guī)劃劃；街鋪投資資技術分分析全街鋪，，零風險險投資產產品；最適合東東莞人的的投資物物業(yè)品種種；財富的貯貯存地；；27B1-4B1-3B2-2B3-2B1-2B1-1B2-1B3-1一層B1-4B1-3B2-2B3-2二層營銷舉措措6：1-2層層商鋪組組合操作作計劃二層和一一層打通通捆綁銷銷售，聯聯動解決決傳統二二層經營營和銷售售的難題題；一、二樓樓打通捆捆綁銷售售，提升升二層的的價值，，并利于于銷售；；方式：下下鋪+上上鋪方式一方式二28營銷實施施方案東方魅力力商業(yè)街街展示攻攻略營銷組織織攻略——以““國際化化”，““時尚””為核心心的展示示要求；；——最大大限度利利用御膳膳坊；——以新新聞發(fā)布布會為推推廣的引引爆點，，逐步蓄蓄客，集集中解籌籌。29展示攻略略——展現商業(yè)業(yè)氛圍和和街鋪的的臨街面面氣勢：：局部店鋪鋪的包裝裝展現東東方魅力力的時尚尚和國際際化；高空氣球球；豐富并且且個性化化的導示示牌或門門店牌；；30展示攻略略——1豐富并且且個性化化的店牌牌，可以以形成獨獨具特色色的商業(yè)業(yè)街風景景；圖片借鑒鑒圖片借鑒鑒31展示攻略略——2高檔次餐餐飲的介介入對商商業(yè)街整整體價值值的提升升作用明明顯方案：御御膳坊坊延伸和和利用左證：華華僑城波波托菲諾諾——丹丹桂軒的的引入32營銷組織織攻略———銷售售節(jié)奏2004年8月7月6月9月關鍵節(jié)點點及條件件前期預熱熱公開發(fā)售售7.17.20前期準備備階段：：確定合作作的廣告告和禮儀儀公司；；局部環(huán)境境、櫥窗窗、燈觀觀光效果果的展示示；《泛世紀紀城生活活圈商業(yè)業(yè)價值報報告》；；招商工作作開始籌籌備；新聞發(fā)布布會籌備備；預熱階段段：商圈人文文及配套套地圖；；宣傳單張張和戶型型圖的制制作和完完成；售樓處的的包裝；；發(fā)售方案案確定；；完成價格格表；7.18日泛世世紀商圈圈投資研研討會；；公開發(fā)售售階段：：后續(xù)媒體體發(fā)布；；營銷策略略的調整整及后續(xù)續(xù)方案制制訂；推廣媒體形象象強勢推推廣期媒體投放放（報紙紙、網絡絡、影視視）；南南城土地地拍賣升升值的話話題炒作作；軟文+廣廣告牌/認購信信息發(fā)布布；世紀紀商圈投投資研討討會；持續(xù)銷售形象推廣廣期33匯報思路路東莞商業(yè)業(yè)物業(yè)市市場分析析世紀城國國際公館館商業(yè)街街價值分分析商業(yè)物業(yè)業(yè)價值判判斷世紀城國國際公館館商業(yè)街街營銷策策略分析析和實施施方案世紀城國國際公館館商業(yè)街街核心均均價的探探討世紀城國國際公館館商業(yè)街街核心均均價的探探討房地產資資料大全全3534商業(yè)街核核心均價價的探討討均價范圍圍的確定定：市場比較較法對比項目目的確定定對比項目目的綜合合比較分分析比準均價價的確定定營銷可能能提升的的溢價空空間目標均價價的初步步確定35對比項目目的確定定原則：目標客戶戶相似、、推售時時機接近近、第一國際際/世博博廣場/地王廣廣場/華華南石竹新花花園/景景湖花園園/宏景景花園/36對比項目目的綜合合對比分分析——商業(yè)業(yè)物業(yè)的的價值與與品質和和檔次的的相關不不大，而而與地段段、商圈圈相關；；1、純商商業(yè)不具具備真正正的可比比性，參參考值弱弱，均價價選取1/2F的平均均價格試試算；2、最具具可比的的是住宅宅裙樓，，如新天天地、石石竹新，，景湖等等；房地產資資料大全全3537比較分析析和比準準均價區(qū)區(qū)間的確確定比準均價價為20500；房地產資資料大全全3538營銷組合合和產品品包裝可可能提供供的溢價價空間市場比準準價＋目標均價價＝＝營營銷組組合溢價價+金融投資資產品包裝裝高檔餐飲飲價值附附加到商商業(yè)；招商規(guī)劃劃三年投資資利率保保證；溢價3％％溢價4％％房地產資資料大全全3539目標均價價建議均價區(qū)間間＝比比準均價價＋營銷銷組合溢溢價+金金融投資資產品品溢價＝【20500＋＋20500×3%＋20500××4％％；】＝【22000】比準均價價＝20500房地產資資料大全全3540演示結束束，謝謝謝！謝謝謝1月-2303:35:4103:3503:351月-231月-2303:3503:3503:35:411月月-231月月-2303:35:412023/1/53:35:419、靜夜四無無鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。03:35:4103:35:4103:351/5/20233:35:41AM11、以我獨獨沈久，，愧君相相見頻。。。1月-2303:35:4103:35Jan-2305-Jan-2312、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。03:35:4103:35:4103:35Thursday,January5,202313、乍見翻疑疑夢，相悲悲各問年。。。1月-231月-2303:35:4103:35:41January5,202314、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國見青青山。。05一月20233:35:41上午03:35:411月-2315、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。一月月233:35上上午午1月月-2303:35January5,202316、行行動動出出成成果果，，工工作作出出財財富富。。。。2023/1/53:35:4103:35:4105January202317、做前前，能能夠環(huán)環(huán)視四四周；；做時時，你你只能能或者者最好好沿著著以腳腳為起起點的的射線線向前前。。。3:35:41上上午3:35上上午午03:35:411月-239、沒有失敗敗，只有暫暫時停止成成功！。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事事情努力力了未必必有結果果，但是是不努力力卻什么么改變也也沒有。。。03:35:4103:35:4103:351/5/20233:35:41AM11、成功就是日日復一日那一一點點小小努努力的積累。。。1月-2303:35:4103:35Jan-2305-Jan-2312、世間成事事，不求其其絕對圓滿滿，留一份份不足，可可得無限完完美。。03:35:4103:35:4103:35Thursday,January5,202313、不不知知香香積積寺寺，，數數里里入入云云峰峰。。。。1月月-231月月-2303:35:4103:35:41January5,202314、意志志堅強強的人人能把把世界界放在在手中中像泥泥塊一一樣任任意揉揉捏。。05一一月月20233:35:41上上午03:35:411月-2315、楚塞塞三湘湘接，，荊門門九派派通。。。。一月233:35上上午午1月-2303:35January5,202316、少年年十五五二十十時，，步行行奪得得胡馬馬騎。。。2023/1/53:35:4203:35:4205January2023