世紀城國際公館營銷策略

世紀城國際公館一期商業(yè)街

銷售執(zhí)行報告呈：東莞市世紀城商住開發(fā)有限公司房地產資料大全351/19/2023商業(yè)物業(yè)目標溝通世紀城千畝大盤商業(yè)物業(yè)運作目標：②項目整體增值：形成對世紀城整體項目運作的價值支撐；①利潤的重要來源；③展示價值；②成為項目增值舉措③具有展示價值①利潤的重要來源住宅商業(yè)對項目發(fā)展的作用房地產資料大全352概況長約180米，總面積10163M2；由內街鋪位50個、一樓臨街鋪位37個、二層商鋪38個組成；一樓層高4.5米，二樓層高3.45米；店面進深在8-10米間，面寬在3.8-5.1米間，柱距呈不規(guī)則分布，單位面積集中在40－120平方米間；房地產資料大全353周邊商業(yè)分析周邊半公里之內居住人口不足萬人;尚未形成成熟的生活圈；沒有成熟的商業(yè)；現代經典東莞大道五環(huán)路四環(huán)路金地世紀城世紀綠洲新中銀在建入住待建房地產資料大全354匯報思路東莞商業(yè)物業(yè)市場分析世紀城國際公館商業(yè)街價值分析商業(yè)物業(yè)價值判斷世紀城國際公館商業(yè)街營銷策略分析和實施方案東莞商業(yè)物業(yè)市場分析世紀城國際公館商業(yè)街核心均價的探討房地產資料大全355東莞商業(yè)物業(yè)市場分析商業(yè)物業(yè)的兩種類型：大型集中商業(yè)：如第一國際、華南、世博等；臨街商鋪：如東城步行街、新天地商鋪等；房地產資料大全356大型商業(yè)物業(yè)比較表名稱規(guī)模(M2)商業(yè)主力店(主題商業(yè))售價返租情況銷售率第一國際總70萬,商業(yè)11.6萬;步行街、大型百貨、超市、品牌專營店、精品專賣店、主題樂園、風情美食廣場;1F:25000，2F:16000，3F:8000，最高42000。三年返租，第一年5%，二年6%，三年7%;商業(yè)70%；華南總89萬,商業(yè)可售6萬復合商業(yè)，八大營業(yè)區(qū)域，集百貨、超市、飲食、娛樂于一體；1F:2萬，2F:1.6萬，3F:1.3萬十年返租，前三年7%，后7年遞增5%。買鋪收一年租金銷售60%世博廣場20.8萬;商業(yè)16萬集飲食、娛樂、購物、休閑、商務于一體的大型主題娛樂購物廣場1F:1.8萬，2F:1萬，最高2萬多發(fā)展商控有6成經營權，實行開業(yè)前期“反租承包經營”3.28開盤；銷售40%地王國際廣場32.8萬;商業(yè)面積10萬復合商業(yè)，集商業(yè)步行街、主力百貨店、專賣店、主題公園、娛樂場、風情美食廣場、康體中心于一體1F:2.5萬，2F:1.5萬，3F:8000萬;————模式：確定一個新的商業(yè)經營主題，或者以極大的優(yōu)惠政策引入主力商家，并以返租的形式銷售是大多數商家的運作手法；房地產資料大全357商鋪調查表租金和售價的關系東莞商鋪的租金回報率一般處于45%之間的較低水平；房地產資料大全358商鋪經營狀況人流量是影響商業(yè)街價值的關鍵因素：——步行街由于人流量大，服務范圍廣，業(yè)態(tài)豐富，經營狀況好于服務住宅的社區(qū)商業(yè)；房地產資料大全359東莞商鋪調查小結購買商鋪的客戶主要目標是保值和增值；“一鋪養(yǎng)三代，”主要體現了商鋪的價值，而被集中商業(yè)推廣所套用，誤導消費者；商鋪售價及租金以城區(qū)政府為中心向四周呈遞減趨勢，但回報率比較穩(wěn)定；東莞商鋪的投資回報率在4.2％～5％左右，南城區(qū)的商鋪回報率略低（在4.0％～4.5%之間）；投資客戶與商鋪使用客戶分離，用于自己經營的買家極少；房地產資料大全3510匯報思思路東莞商商業(yè)物物業(yè)市市場分分析世紀城城國際際公館館商業(yè)業(yè)街價價值分分析商業(yè)物物業(yè)價價值判判斷世紀城城國際際公館館商業(yè)業(yè)街營營銷策策略分分析和和實施施方案案世紀城城國際際公館館商業(yè)業(yè)街核核心均均價的的探討討商業(yè)物物業(yè)價價值判判斷11商業(yè)物物業(yè)價價值判判斷商業(yè)物物業(yè)投資價價值一鋪養(yǎng)養(yǎng)三代代的““鋪””周邊人人流量量多少少商圈內內的消消費能能力優(yōu)惠政政策是是否有有足夠夠的吸吸引力力非短期期的租租金回回報，，而在在于長長期的的升值值空間間街鋪：：自我我調節(jié)節(jié)能力力強。。是適適合大大眾投投資的的傳統(tǒng)統(tǒng)的商商業(yè)物物業(yè)投投資品品種集中商商業(yè)的的內街街：不不適合合分拆拆銷售售，適適合大大基金金的長長期戰(zhàn)戰(zhàn)略投投資經經營12關于兩兩種商商業(yè)類類型的的價值值對比比研究究商鋪集中商業(yè)價值依托的基礎周邊商圈的經營環(huán)境；很強的自我調節(jié)能力；；周邊商圈的經營環(huán)境；受經營狀況好壞的制約；價值的保障（風險）保值增值，低風險；取決于經營狀況，風險高；13關于東東莞目目前商商業(yè)物物業(yè)投投資價價值的的思考考大型集集中商商業(yè)的的集中中面世世，給給東莞莞商業(yè)業(yè)物業(yè)業(yè)的長長期競競爭和和發(fā)展展帶來來極大大的壓壓力。。東莞城城區(qū)需需要多多少商商業(yè)物物業(yè)？？城區(qū)大大型集集中商商業(yè)的的面積積已經經超過過100萬萬平方方米；；東莞城城區(qū)大大大小小小的的商業(yè)業(yè)物業(yè)業(yè)面積積之和和超過過200萬萬平方方米；；最近幾幾年全全東莞莞集中中面世世的商商業(yè)物物業(yè)面面積總總量300萬平平方米米；按照東東莞四四區(qū)的的總人人口100萬計計算，，人均均商業(yè)業(yè)服務務面積積超過過2M2/人人；參考值值：城城市人人均商商業(yè)服服務面面積常常規(guī)指指標0.7-0.91M2/人，，上海海市1.2M2/人人；房地產產資料料大全全3514匯報思思路東莞商商業(yè)物物業(yè)市市場分分析世紀城城國際際公館館商業(yè)業(yè)物業(yè)業(yè)價值值分析析商業(yè)物物業(yè)價價值判判斷世紀城城國際際公館館商業(yè)業(yè)街營營銷策策略分分析和和實施施方案案世紀城城國際際公館館商業(yè)業(yè)街核核心均均價的的探討討世紀城城國際際公館館商業(yè)業(yè)街價價值分分析15世紀城城國際際公館館商業(yè)業(yè)物業(yè)業(yè)價值值分析析世紀城城商業(yè)業(yè)街———最最大的的商業(yè)業(yè)價值值在于于未來來升值值潛力力：位于東東莞最最有發(fā)發(fā)展?jié)摑摿Φ牡某鞘惺猩罨钊葍龋钊θ鹊牡目側巳丝趯⒖赏黄破?0萬人人；將形成成東莞莞規(guī)模模最大大，檔檔次最最高的的社區(qū)區(qū)；將擁有有含金金量最最高的的客戶戶群體體；五環(huán)路路東莞大大道世紀城城四環(huán)路路東泰凱旋城城陽光假假日景湖春春天景湖春春天金地格格林小小城景湖花花園世紀綠綠洲泛世紀紀商圈圈日漸漸成型型16本項目目商業(yè)業(yè)物業(yè)業(yè)的可可能性性物業(yè)類型SHOPINGMALL吉之島、沃爾瑪等大超市商業(yè)步行街專業(yè)市場問題動輒數萬平方米的大開間，建筑形式無法滿足無法提供足夠數量的停車位如無特色，所在位置難以吸引足夠人流對住宅品質造成影響可行性不可行不可行可以參照不可行以風情情商業(yè)業(yè)街為為主的的運作作模式式最為為可行行；17匯報思思路東莞商商業(yè)物物業(yè)市市場分分析世紀城城國際際公館館商業(yè)業(yè)街價價值分分析商業(yè)物物業(yè)價價值判判斷世紀城城國際際公館館商業(yè)業(yè)街營營銷策策略分分析和和實施施方案案世紀城城國際際公館館商業(yè)業(yè)街核核心均均價的的探討討世紀城城國際際公館館商業(yè)業(yè)街營營銷策策略分分析和和實施施方案案18商業(yè)業(yè)街街的的分分析析S（（優(yōu)優(yōu)勢勢））：：全街街鋪鋪；；公館館社社區(qū)區(qū)品品質質和和客客戶戶群群的的含含金金量量；；；；高起起點點的的商商業(yè)業(yè)街街規(guī)規(guī)劃劃和和品品質質；；泛世世紀紀商商圈圈的的逐逐步步形形成成；；W（（劣劣勢勢））：：目前前基基本本無無商商業(yè)業(yè)氛氛圍圍，，無無法法立立即即持持續(xù)續(xù)經經營營；；O（（機機會會））：：街鋪是最最受廣東東投資者者關注的的投資型型物業(yè)；；公館二期期集中商商業(yè)即將將動工，，三-五五千平方方米的主主力店可可望進駐駐；T（威脅脅）：東莞投資資類型商商業(yè)的總總體供應應量巨大大；大型集中中商業(yè)的的推廣力力度和聲聲勢占據據先機；；營銷策略略讓客戶回回歸于關關注商業(yè)業(yè)價值的的本源；；通過設計計全新的的形象，，形成差差異化；；降低置業(yè)業(yè)門檻，，有效擴擴大客戶戶層面；；打造泛世世紀城商商圈藍圖圖；19推廣形象象的確定定推廣名建建議：東方魅力力形象延展展：與上海新新天地，，香港頂頂級娛樂樂明星組組合投資資的價值值直接鏈鏈接；經營組合合：高檔餐飲飲；西餐、清清吧；銀行、證證券業(yè)；；高爾夫藝藝術精品品店等運運動特區(qū)區(qū)；書店、藥藥房、電電器；美容化妝妝品、服服飾；鮮花店、、24小小時便利利店；20營銷舉措措1：新新聞發(fā)布布會舉措：邀邀請各家家媒體和和專業(yè)人人士參與與；主題：1、泛世世紀城生生活圈商商業(yè)價值值分析；；2、集中中商業(yè)和和商鋪的的投資價價值論；；目標：引發(fā)對世世紀城商商業(yè)街面面世的廣廣泛關注注：引發(fā)業(yè)內內和專業(yè)業(yè)人士對對集中商商業(yè)和商商鋪的投投資價值值分析和和爭論；；21營銷舉措措2：產產品包裝裝方式一：：賣商業(yè)業(yè)街物業(yè)業(yè)；——“東東方魅力力”商業(yè)業(yè)街，““地塊升升值潛力力”………。方式二：：復合型型金融投投資產品品——“東東方魅力力”商業(yè)業(yè)街，““地塊升升值潛力力”，——東莞莞2004年最最有吸引引力的金金融投資資產品——最低低首期，，最高投投資回報報率的東東莞商業(yè)業(yè)物業(yè)投投資品種種操作方式式122操作方式式拉高未來來價值，，降低現現有的置置業(yè)門檻檻；帳面定價價=實收收均價/79%；購房時發(fā)發(fā)展商一一次性按按照7%的年租租金回報報率支付付三年租租金；客戶購買買商業(yè)物物業(yè)后由由發(fā)展商商統(tǒng)一招招商經營營，三年年后可收收回經營營權自用用；23案例分析析假設某鋪鋪位面積積：40平方米米，實收收均價20000元/平方米米，總價價80萬萬。普通銷售售方式：：首期四四成，32萬，，賣金融產產品：售售價=20000/7925316元/平平方米，，總價1012640萬；（首期四四成應付付，405056萬））；一次性返返租三年年抵扣首首期年回報率率7%，，返還款款212654萬；客戶實際際繳納首首期款192400萬萬，相當當于19%；降低首付付；年回報率率高出市市場一般般水平的的80%；24營銷舉措措3：挖挖掘老客客戶老客戶投投資計劃劃:1、老業(yè)業(yè)主購買買商鋪的的的額外外回饋措措施；——2%額外購購房優(yōu)惠惠措施；；2、購買買商鋪和和住宅的的客戶特特別優(yōu)惠惠措施；；——3%額外購購房優(yōu)惠惠措施；；房地產資資料大全全3525營銷舉措措4：業(yè)業(yè)態(tài)招商商規(guī)劃B1-4B1-3B2-2B3-2B1-2B1-1B2-1B3-1車庫車庫銀湖路一層B1-4B1-3B2-2B3-2二層國際一線線品牌折折扣店東方魅力力酒吧特特區(qū)餐飲類美容服飾飾特區(qū)茶館、咖咖啡館等等等運動特區(qū)區(qū)兒童迪士士尼特區(qū)區(qū)日常購買買類、如如醫(yī)藥等等書吧等日日常服務務特區(qū)鎖定目標標招商（（如肯得得基、麥麥當勞））同一品牌牌，招商商時承諾諾在商業(yè)業(yè)借不出出現第二二家；進行清晰晰的分區(qū)區(qū)，如精精品區(qū)，，餐飲區(qū)區(qū)，清吧吧特區(qū)、、金融區(qū)區(qū)等等，，并增加加臨街面面集中排排煙的設設施，保保證臨街街面有做做餐飲的的可行性性；——“點點”對““點”有有效控制制經營風風險的模模式26營銷舉措措5：一一本商鋪鋪投資價價值報告告《泛世紀紀城生活活圈商業(yè)業(yè)投資價價值報告告》報告的結結構設定定：泛世紀城城生活圈圈的由來來；專業(yè)的招招商規(guī)劃劃；街鋪投資資技術分分析全街鋪，，零風險險投資產產品；最適合東東莞人的的投資物物業(yè)品種種；財富的貯貯存地；；27B1-4B1-3B2-2B3-2B1-2B1-1B2-1B3-1一層B1-4B1-3B2-2B3-2二層營銷舉措措6：1-2層層商鋪組組合操作作計劃二層和一一層打通通捆綁銷銷售，聯聯動解決決傳統(tǒng)二二層經營營和銷售售的難題題；一、二樓打通通捆綁銷售，，提升二層的的價值，并利利于銷售；方式：下鋪+上鋪方式一方式二28營銷實施方案案東方魅力商業(yè)業(yè)街展示攻略略營銷組織攻略略——以“國際際化”，“時時尚”為核心心的展示要求求；——最大限度度利用御膳坊坊；——以新聞發(fā)發(fā)布會為推廣廣的引爆點，，逐步蓄客，，集中解籌。。29展示攻略———展現商業(yè)氛圍圍和街鋪的臨臨街面氣勢：：局部店鋪的包包裝展現東方方魅力的時尚尚和國際化；；高空氣球；豐富并且個性性化的導示牌牌或門店牌；；30展示攻略———1豐富并且個性性化的店牌，，可以形成獨獨具特色的商商業(yè)街風景；；圖片借鑒圖片借鑒31展示攻略———2高檔次餐飲的的介入對商業(yè)業(yè)街整體價值值的提升作用用明顯方案：御膳膳坊延伸和利利用左證：華僑城城波托菲諾———丹桂軒的的引入32營銷組織攻略略——銷售節(jié)節(jié)奏2004年8月7月6月9月關鍵節(jié)點及條條件前期預熱公開發(fā)售7.17.20前期準備階段段：確定合作的廣廣告和禮儀公公司；局部環(huán)境、櫥櫥窗、燈觀光光效果的展示示；《泛世紀城生生活圈商業(yè)價價值報告》；；招商工作開始始籌備；新聞發(fā)布會籌籌備；預熱階段：商圈人文及配配套地圖；宣傳單張和戶戶型圖的制作作和完成；售樓處的包裝裝；發(fā)售方案確定定；完成價格表；；7.18日泛泛世紀商圈投投資研討會；；公開發(fā)售階段段：后續(xù)媒體發(fā)布布；營銷策略的調調整及后續(xù)方方案制訂；推廣媒體形象強勢勢推廣期媒體投放（報報紙、網絡、、影視）；南南城土地拍賣賣升值的話題題炒作；軟文+廣告牌牌/認購信息息發(fā)布；世紀紀商圈投資研研討會；持續(xù)銷售形象推廣期33匯報思路東莞商業(yè)物業(yè)業(yè)市場分析世紀城國際公公館商業(yè)街價價值分析商業(yè)物業(yè)價值值判斷世紀城國際公公館商業(yè)街營營銷策略分析析和實施方案案世紀城國際公公館商業(yè)街核核心均價的探探討世紀城國際公公館商業(yè)街核核心均價的探探討房地產資料大大全3534商業(yè)街核心均均價的探討均價范圍的確確定：市場比較法對比項目的確確定對比項目的綜綜合比較分析析比準均價的確確定營銷可能提升升的溢價空間間目標均價的初初步確定35對比項目的確確定原則：目標客戶相似似、推售時機機接近、第一國際/世世博廣場/地地王廣場/華華南石竹新花園/景湖花園/宏景花園/36對比項目的綜綜合對比分析析——商業(yè)物業(yè)業(yè)的價值與品品質和檔次的的相關不大，，而與地段、、商圈相關；；1、純商業(yè)不不具備真正的的可比性，參參考值弱，均均價選取1/2F的平均均價格試算；；2、最具可比比的是住宅裙裙樓，如新天天地、石竹新新，景湖等；；房地產資料大大全3537比較分析和比比準均價區(qū)間間的確定比準均價為20500；；房地產資料大大全3538營銷組合和產產品包裝可能能提供的溢價價空間市場比準價＋目標均價＝＝營營銷組合溢價價+金融投資產品包裝高檔餐飲價值值附加到商業(yè)業(yè)；招商規(guī)劃三年投資利率率保證；溢價3％溢價4％房地產資料大大全3539目標均價建議議均價區(qū)間＝比比準均價＋＋營銷組合溢溢價+金融投投資產品溢溢價＝【20500＋20500×3%＋＋20500×4％％；】＝【22000】比準均價＝20500房地產資料大大全3540演示結束，謝謝謝！1/5/2023謝謝1月-2303:35:4403:3503:351月-231月-2303:3503:3503:35:441月-231月-2303:35:442023/1/53:35:449、靜夜四四無鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。03:35:4403:35:4403:351/5/20233:35:44AM11、以我獨沈沈久，愧君君相見頻。。。1月-2303:35:4403:35Jan-2305-Jan-2312、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。03:35:4403:35:4403:35Thursday,January5,202313、乍見見翻疑疑夢，，相悲悲各問問年。。。1月-231月-2303:35:4403:35:44January5,202314、他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生白白發(fā)，，舊國國見青青山。。。05一一月月20233:35:44上上午03:35:441月-2315、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。一月月233:35上上午午1月月-2303:35January5,202316、行行動動出出成成果果，，工工作作出出財財富富。。。。2023/1/53:35:4403:35:4405January202317、做前前，能能夠環(huán)環(huán)視四四周；；做時時，你你只能能或者者最好好沿著著以腳腳為起起點的的射線線向前前。。。3:35:44上上午3:35上上午午03:35:441月-239、沒沒有有失失敗敗，，只只有有暫暫時時停停止止成成功功！！。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有結結果果，，但但是是不不努努力力卻卻什什么么改改變變也也沒沒有有。。。。03:35:4403:35:4403:351/5/20233:35:44AM11、成功就是日日復一日那一一點點小小努努力的積累。。。1月-2303:35:4403:35Jan-2305-Jan-2312、世間成事事，不求其其絕對圓滿滿，留一份份不足，可可得無限完完美。。03:35:4403:35:4403:35Thursday,January5,202313、不不知知香香積積寺寺，，數數里里入入云云峰峰。。。。1月月-231月月-2303:35:4403:35:44January5,202314、意志堅堅強的人人能把世世界放在在手中像像泥塊一一樣任意意揉捏。。05一一月20233:35:44上午午03:35:441月-2315、楚塞三三湘接，，荊門九九派通。。。。一月233:35上午午1月-2303:35January5,202316、少年十十五二十十時，步步行奪得得胡馬騎騎。。2023/1/53:35:4403:35:4405January202317、空