世聯(lián)北京市房山區(qū)世界名園營(yíng)銷策略報(bào)告

營(yíng)銷策略報(bào)告世界名園1/19/2023報(bào)告綱要房山區(qū)域分析項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目成交客戶分析區(qū)域市場(chǎng)房地產(chǎn)項(xiàng)目分析項(xiàng)目占位整體策略安排商業(yè)銷售建議2一、房山區(qū)域分析1/19/2023房山區(qū)——人類文明之源，歷史悠久房山區(qū)，位于北京市區(qū)西南?？偯娣e2019平方公里，山地、丘陵、平原各占三分之一；轄22個(gè)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、辦事處，463個(gè)村，總?cè)丝?1.4萬(wàn)。房山歷史悠久，距今60萬(wàn)年到距今2萬(wàn)年的“北京人”、“新洞人”、“山頂洞人”先后生活在該地。1949年隸屬于河北。1980年10月，由于燕山石油化工公司的成立，設(shè)立了市直轄的燕山區(qū)。1987年1月撤銷房山縣和燕山區(qū)的建制，建立房山區(qū)。4“西部生態(tài)帶”、交通方便“兩軸兩帶多中心”—城市空間發(fā)展戰(zhàn)略構(gòu)想中明確指出：大興、房山、昌平、延慶、門頭溝為“西部發(fā)展帶”?！拔鞑可鷳B(tài)帶”：西部發(fā)展帶在人口總量、GDP總量和建設(shè)用地總量上都要超過(guò)東部發(fā)展帶（大致的比例為1.2:1），但西部山地相對(duì)較多，發(fā)展空間相對(duì)狹小，面臨生態(tài)保護(hù)的任務(wù)更大，在規(guī)劃城鎮(zhèn)人口和城市建設(shè)用地的總量上，西部發(fā)展帶與東部發(fā)展帶的比例約為4:6。該區(qū)域是城市未來(lái)重要的發(fā)展地區(qū)，在維護(hù)生態(tài)環(huán)境的前提下，主要承擔(dān)高新技術(shù)研發(fā)、旅游、商業(yè)物流、高等教育等職能，以優(yōu)化、整合、完善現(xiàn)有的發(fā)展空間為主，改善生態(tài)環(huán)境，引導(dǎo)高品質(zhì)、組團(tuán)式集約發(fā)展，防止高密度連片開(kāi)發(fā)。境內(nèi)有京廣鐵路、京原鐵路、京石高速公路、京保公路、京原公路等放射性交通干線經(jīng)過(guò)，區(qū)內(nèi)公路網(wǎng)密度每平方公里一公里，居全國(guó)先進(jìn)水平，是北京的西南門戶。5生態(tài)、旅游、文化資源豐富，但開(kāi)發(fā)利用不夠豐富精彩的歷史文化資源。區(qū)內(nèi)共有文化古跡302處，其中世界級(jí)文化遺產(chǎn)1處，國(guó)家級(jí)文化保護(hù)單位3處、市級(jí)13處、區(qū)級(jí)52處。周口店北京人遺址、云居寺、上方山國(guó)家森林公園、石花洞、韓村河旅游景村、青龍湖、十渡等眾多的風(fēng)景名勝和游樂(lè)場(chǎng)所。靈奇秀美的地質(zhì)地貌資源。房山被地質(zhì)學(xué)界譽(yù)為“洞穴王國(guó)”。境內(nèi)擁有中國(guó)北方最大的巖溶洞穴群。

儲(chǔ)量豐富的礦產(chǎn)、地?zé)豳Y源。全區(qū)有儲(chǔ)量4.5億立方米的大理石，儲(chǔ)量100多億立方米的石灰石，儲(chǔ)量2000萬(wàn)噸的石英石、白云石，儲(chǔ)量4億立方米的花崗巖。原煤總儲(chǔ)量達(dá)21億噸，為“京西煤倉(cāng)”之一。良鄉(xiāng)衛(wèi)星城藏有豐富的地?zé)豳Y源，水溫高達(dá)攝氏70度，日出水量2000立方米。

因每年去房山旅游的人數(shù)較少，為了吸引更多客戶，房山區(qū)旅游行業(yè)正在嘗試推出體驗(yàn)式旅游活動(dòng)。挖掘北京人頭骨活動(dòng)6產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)明顯，高于通州區(qū)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值比較2002200320042005房山132.8178210238通州91.3107.6129.9143產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)2002200320042005房山9.8：43.4：46.89.6：45.2：45.29.2∶46.2∶44.68.5：42.8：48.7通州14.7：44.2：41.111.7:47.4:40.99：50：418.5：48.5：43產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，產(chǎn)業(yè)比重由第一產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)逐漸向第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展7北京區(qū)縣工業(yè)排名（第四）

2005年比上年增長(zhǎng)%絕對(duì)額位次增速位次占18區(qū)縣比重%海淀區(qū)6549789.88.511513.4朝陽(yáng)區(qū)6292453.414.821412.9順義區(qū)6126971613212.5房山區(qū)5712463.634.74511.7石景山區(qū)5397069.834.45611昌平區(qū)4730910.243.6649.7懷柔區(qū)2514508.249735.1通州區(qū)1993100.831.1874.1豐臺(tái)區(qū)1982263.6179134大興區(qū)175442123.610113.68但房山房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)緩慢，不屬于居住熱點(diǎn)區(qū)域上市情況2003(M2)2004(M2)2005(M2)2006(1-9)(M2)房山區(qū)170497541158514913515368通州28816282028659821724556214通州銷售套數(shù)銷售面積(m2)銷售金額(￥)銷售均價(jià)(￥/m2)2006(1-9)8266857568396890063946282005128561309699536447204340962004148941440866540104330937482003977096360333823863593510房山區(qū)銷售套數(shù)銷售面積(m2)銷售金額(￥)銷售均價(jià)(￥/m2)2006(1-9)3153401227161503466０402520051833256064101853166939782004131616170751709434831982003121715510744298459228569區(qū)域面臨的機(jī)會(huì)：06年初北京規(guī)劃局發(fā)布

北京將建11個(gè)新城，房山區(qū)為其中之一按照北京總體規(guī)劃，北京將建延慶、昌平、門頭溝、懷柔、密云、平谷、順義、房山、大興、亦莊、通州11座新城，其中順義、通州、亦莊3個(gè)重點(diǎn)新城的規(guī)劃已經(jīng)完成。新城的人口未來(lái)可達(dá)570萬(wàn)左右。房山屬于11個(gè)新城之一：通州、順義、亦莊新城規(guī)劃人口規(guī)模為70萬(wàn)~90萬(wàn)人，同時(shí)預(yù)留達(dá)到百萬(wàn)人口規(guī)模的發(fā)展空間，大興、昌平、房山新城規(guī)劃人口規(guī)模約60萬(wàn)人。其中大興、昌平、房山新城已有一定的發(fā)展基礎(chǔ)，上述六個(gè)新城的規(guī)劃總?cè)丝谡夹鲁且?guī)劃總?cè)丝诘?5%。10新城規(guī)劃具具備優(yōu)勢(shì)的的功能配套套規(guī)劃每一個(gè)個(gè)新城至少有一所所三甲醫(yī)院院，至少有一一所相當(dāng)知知名的中、小學(xué)，，還有高等等院校，至少有一一個(gè)有一定規(guī)模的的中、小型型購(gòu)物中心心，還有娛樂(lè)文化方面，如博博物館、娛娛樂(lè)中心等等配套設(shè)施施。新城區(qū)將變變成新的人人口接納地地，新城人人口未來(lái)可可達(dá)570萬(wàn)左左右。北京西部將建綠綠色屏障，中心城每每出門500米要有有一塊城市市綠地，新新城也依此此理念進(jìn)行行建設(shè)，要要達(dá)到人均均18平方方米甚至更更高。陳剛透露，，每個(gè)新城城都規(guī)劃了了至少一條軌軌道交通。在新城里里道路密度度達(dá)到6公公里/平方方公里，是是舊城的3倍，公共交通比比例占到60%以上上。政府在大力力建設(shè)東部部三個(gè)重點(diǎn)點(diǎn)新城之際際，未對(duì)其他新新城做宣傳傳，其規(guī)劃劃前景目前前不為市場(chǎng)場(chǎng)認(rèn)知！11二、項(xiàng)目本本體分析項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目基本經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目配套項(xiàng)目一期綜綜合分析綜合評(píng)價(jià)1/5/2023起始點(diǎn)終止點(diǎn)直線距離世界名園良鄉(xiāng)衛(wèi)星城9公里西四環(huán)五棵松34公里西三環(huán)六里橋35公里西三環(huán)公主墳38公里（一一））項(xiàng)項(xiàng)目目區(qū)區(qū)位位————西南南六六環(huán)環(huán)外外，，城城市市邊邊緣緣區(qū)區(qū)，，公公交交落落后后項(xiàng)目目位位置置：：房山山區(qū)區(qū)竇竇店店鎮(zhèn)鎮(zhèn)京京石石高高速速路路出出口口200米米處處。。竇竇店店鎮(zhèn)鎮(zhèn)政政府府斜斜對(duì)對(duì)面面。。交通通情情況況：：僅有有917路路公公交交線線可可從從六六里里橋橋直直達(dá)達(dá)本本項(xiàng)項(xiàng)目目，，車車程程100分分鐘鐘左左右右。。13（二二））項(xiàng)項(xiàng)目目基基本本經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指指標(biāo)標(biāo)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)占地面積2746.7畝建筑面積總共320萬(wàn)建筑平米容積率0.92綠化率45%停車位1：1.5總戶數(shù)1.1078萬(wàn)戶人口數(shù)量3.1萬(wàn)人建筑類別一期多層板樓、小高板——46萬(wàn)平米建面；二期聯(lián)排、Townhouse別墅；三期獨(dú)棟別墅、傳統(tǒng)四合院關(guān)鍵鍵詞詞描描述述：：規(guī)劃人口數(shù)量量基本相當(dāng)于于目前整個(gè)竇竇店鎮(zhèn)的人口口。京石高速路售樓處提香草堂A區(qū)B區(qū)C區(qū)D

區(qū)下沉廣場(chǎng)、歐式商業(yè)街、停車場(chǎng)竇大路三期產(chǎn)品類型：獨(dú)棟別墅、傳統(tǒng)四合院二期產(chǎn)品類型：聯(lián)排、Townhouse別墅一期產(chǎn)品類型：多層、小高層板樓超大規(guī)模，北北京第一大盤(pán)盤(pán)。14（三）世界名名園配套體系系豐富可可替代中心城城市的豐富性性、便利性68綜合樓69綜合樓70綜合樓71綜合樓72匯金大廈73綜合樓74科研綜合樓75國(guó)粹醫(yī)院76建材超市77紡織品超市78電子產(chǎn)品超市79電子銀行80農(nóng)業(yè)產(chǎn)品超市81燕都花園酒店82售樓處新址83大賣場(chǎng)6869707172737475767778798081D區(qū)加拿大楓葉園C區(qū)法國(guó)梧桐園B區(qū)意大利羅馬園8283A區(qū)荷蘭郁金香園京石高速竇大路底商底商高爾夫練習(xí)場(chǎng)游泳池藍(lán)天幼兒園匯金八中15以四個(gè)不同的的國(guó)外標(biāo)志性性城市的命名名不同的組團(tuán)團(tuán)，以契合項(xiàng)項(xiàng)目“聯(lián)合國(guó)國(guó)生態(tài)社區(qū)””的定位；為解決社區(qū)生生活配套問(wèn)題題，規(guī)劃了大大面積的商業(yè)業(yè)街和教育配配套；以六層帶電梯梯板樓為主，，兼少量板式式小高層（6#、7#、、22#、25#），保保證了相對(duì)較較低容積率的的建筑形式；；總共2762戶，其中A區(qū)在售，共共772戶。。3214567891011121315171618211419222520232426686970717273575859606162656663647467757677787980818283272829303132333735363438394041444245434647484950515256555453A區(qū)荷蘭郁郁金香香園D區(qū)加拿大大楓葉葉園C區(qū)法國(guó)梧梧桐園園B區(qū)意大利利羅馬馬園匯金金商商業(yè)業(yè)大大道道多層板板樓為為主小高層層板樓樓為輔輔中學(xué)幼兒園園（四））項(xiàng)目目一期期分析析1、一一期規(guī)規(guī)劃:52萬(wàn)萬(wàn)平米米16一期經(jīng)經(jīng)濟(jì)技技術(shù)指指標(biāo)項(xiàng)目面積單位項(xiàng)目面積單位總用地面積34.537Ha居住人數(shù)8148人居住戶數(shù)2910戶1、居住建設(shè)用地34.537Ha戶均人口2.8人/戶其中：住宅用地7.02Ha人口毛密度236人/Ha配套公建用地1.40Ha人口凈密度1223人/Ha道路用地14.017Ha住宅建筑面積毛密度1.09萬(wàn)m2/Ha綠地12.10Ha住宅建筑面積凈密度5.39萬(wàn)m2/Ha容積率1.42、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總建筑面積518811.77m23、住宅平均層數(shù)7.5層（1）地上建筑面積483485.29m2①住宅建筑面積378108.72m24、高層住宅比例29.7%②配套公建面積105376.57m2其中：商業(yè)建筑面積31452.63m25、停車數(shù)量辦公建筑面積21378.32m2機(jī)動(dòng)車停車位1253輛公寓建筑面積24002.27m2（住宅停車位按30%計(jì)算）醫(yī)院建筑面積11685.12m2其中：地上842輛教育建筑面積8546.64m2地下411輛中小學(xué)校建筑面積8311.59m2自行車停車位（地下）2910輛（2）地下建筑面積35326.48m2①停車庫(kù)建筑面積12330m2人均綠地面積2.5m2/人②設(shè)備用房建筑面積3000m2綠地率35.03%③地下人防建筑面積17170.30m2172、配配套啟啟動(dòng)較較晚，，不能能先行行展示示教育配配套———08年年底投投入使使用北京匯匯金藍(lán)藍(lán)天幼幼兒園園、北北京八八中匯匯金分分校（（全日日制市市級(jí)重重點(diǎn)中中學(xué)））醫(yī)療配配套———08年年底投投入使使用社區(qū)中配有有與國(guó)家中中醫(yī)藥管理理局合辦的的國(guó)家級(jí)醫(yī)醫(yī)院：北京京國(guó)粹醫(yī)院院、國(guó)際康康復(fù)中心。。商業(yè)配套———07年年中陸續(xù)投投入使用建筑面積8萬(wàn)平米的的匯金大道道商業(yè)街。。社區(qū)溫泉———未確定定西南山脈溫溫泉資源的的深度利用用，使溫泉泉流進(jìn)板HOUSE舒適的空空間群落，，驚現(xiàn)別樣樣風(fēng)情。環(huán)境園林———預(yù)計(jì)今今年年底開(kāi)開(kāi)始陸續(xù)投投入使用社區(qū)班車———已經(jīng)投投入使用環(huán)保設(shè)備———預(yù)計(jì)今今年年底陸陸續(xù)投入使使用全球公認(rèn)的的“生態(tài)腎腎”環(huán)保技技術(shù)，首次次應(yīng)用北京京。項(xiàng)目利利用地下土土壤進(jìn)行生生態(tài)循環(huán)的的設(shè)備進(jìn)行行污水處理理，真正形形成節(jié)水和和環(huán)境保護(hù)護(hù)雙豐收的的局面。183、戶型屬屬于區(qū)域主主流設(shè)計(jì)，，六層帶電電梯板樓為為主的建筑筑形式區(qū)域域稀缺105平米米（兩居））138平米米（三居））138平平米（三三居）舒適型戶戶型設(shè)計(jì)計(jì)；大開(kāi)間、、小進(jìn)深深、南北北通透；；多采用270度度豪華觀觀景陽(yáng)臺(tái)臺(tái)和大飄飄窗設(shè)計(jì)計(jì)；戶型多樣樣，主力力面積60-136平平米；功能劃分分合理，，動(dòng)靜分分區(qū)；智能安防防體系、、智能““一卡通通”。19（四）項(xiàng)項(xiàng)目本體體綜合評(píng)評(píng)價(jià)體量———北京第第一大盤(pán)盤(pán)；區(qū)位———房山區(qū)區(qū)，遠(yuǎn)郊郊，交通通不便利利；產(chǎn)品———多層帶帶電梯板板樓建筑筑形式屬屬于區(qū)域域稀缺類類型，戶戶型特色色平平；；配套———規(guī)劃價(jià)價(jià)值點(diǎn)殷殷實(shí)，但但大盤(pán)啟啟動(dòng)配套套未先行行，缺乏乏營(yíng)銷展展示支撐撐；景觀———具備主主題特色色，但展展示滯后后。北京第一一大盤(pán)，，大盤(pán)素素質(zhì)齊備備。配套產(chǎn)品品優(yōu)秀，，展示示條件滯滯后。20三、項(xiàng)目目成交客客戶分析析1/5/2023項(xiàng)目成交客戶戶分析年齡：集中在31-65歲區(qū)域來(lái)源：海淀、西城區(qū)區(qū)、石景山區(qū)區(qū)客戶居多。。地緣性客戶只只占到4%。。22認(rèn)可本項(xiàng)目的的因素：配套、規(guī)模、、景觀、環(huán)境境客戶最關(guān)注：：社區(qū)配套、規(guī)規(guī)劃中的M4輕軌但本案規(guī)劃中中的配套到位位時(shí)間均比較較晚，項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)在產(chǎn)品無(wú)無(wú)突破性創(chuàng)新新的前提下，，未做到配套套和景觀先行行。23目前成交客戶戶收入水平集集中在2-6千元/月。。24客戶購(gòu)房目的的中，自住與與給父母購(gòu)房房占據(jù)70%比例，投資資客戶也占據(jù)據(jù)較高比例。。簽約客戶的主主要認(rèn)知渠道道以活動(dòng)營(yíng)銷銷、晚報(bào)和展展會(huì)為主。（大盤(pán)的老業(yè)業(yè)主介紹成交交并沒(méi)有得到到體現(xiàn)）朋友介紹成交交只占8%之前對(duì)項(xiàng)目客客戶的分析比比較欠缺，客客戶形象不鮮鮮明，摸清客客戶是后續(xù)工工作關(guān)鍵工作作之一。25四、區(qū)區(qū)域市市場(chǎng)房房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目分析析區(qū)域市市場(chǎng)典典型房房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目區(qū)域域市市場(chǎng)場(chǎng)項(xiàng)項(xiàng)目目比比較較區(qū)域域市市場(chǎng)場(chǎng)銷銷售售情情況況統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)區(qū)域域市市場(chǎng)場(chǎng)存存量量統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)區(qū)域域市市場(chǎng)場(chǎng)客客戶戶分分析析區(qū)域域市市場(chǎng)場(chǎng)總總結(jié)結(jié)1/5/2023大竇橋竇大路田家園小區(qū)世界名園山水匯豪閻村出口竇店出口杜家坎長(zhǎng)陽(yáng)出口加州水郡水墨林溪綠城百合京周路琉璃河出口大自然新城六里橋岳各莊橋四環(huán)路三環(huán)路碧桂園長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)良鄉(xiāng)地區(qū)竇店鎮(zhèn)韓村河京石高速（一））區(qū)域域市場(chǎng)場(chǎng)典型型房地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目水墨林林溪加州水水郡綠城百百合匯豪山山水水美地地碧桂園園溫泉泉小區(qū)區(qū)田家園園小區(qū)區(qū)大自然然新城城中中管網(wǎng)網(wǎng)房地地產(chǎn)頻頻道27（二））區(qū)域域市場(chǎng)場(chǎng)項(xiàng)目目比較較項(xiàng)目規(guī)模容積率配套情況園林規(guī)劃產(chǎn)品占地面積建筑面積

商業(yè)學(xué)校醫(yī)療規(guī)模風(fēng)格戶型比例面積分布銷售價(jià)格銷售速度水墨林溪55萬(wàn)平米63萬(wàn)平米1.26集中商業(yè)街幼兒園、小學(xué)急救系統(tǒng)40%龍形水系，中式風(fēng)格一居20%9027746兩居30%100273445三居30%1202796258四居20%14029383復(fù)式----綠城百合57萬(wàn)平米64萬(wàn)平米1.121萬(wàn)平米歐式休閑商街

57.70%坡地景觀一居----兩居40%80-120367211三居40%110-150378111四居2%130-160--復(fù)式18%150-22033689山水匯豪18萬(wàn)平米31萬(wàn)平米1.2610萬(wàn)平米--40%自建林木綠植帶一居20%40-60--兩居40%80-100--三居40%130-1402680-四居----復(fù)式----28田家園小區(qū)20萬(wàn)平米30萬(wàn)平米1.25

一居06031862兩居20%80-12030295三居60%110-15059461四居10%130-16033200復(fù)式10%150-220--加州水郡200萬(wàn)平米130萬(wàn)平米0.654萬(wàn)平米5萬(wàn)平米1萬(wàn)平米45%美式自然園林一居06037900兩居20%90-125412214三居60%130-160409014四居10%

48963復(fù)式10%

--大自然新城300萬(wàn)平米300萬(wàn)平米1

75%

一居24%40-70236116兩居60%60-90248039三居15%100-120240711四居1%13024771復(fù)式----碧桂園56萬(wàn)平米100萬(wàn)平米2.310萬(wàn)平米

37%

一居8%50-7043636兩居45%80-12041688三居45%110-120420518四居2%13049200復(fù)目規(guī)模容積率配套情況園林規(guī)劃產(chǎn)品占地面積建筑面積

商業(yè)學(xué)校醫(yī)療規(guī)模風(fēng)格戶型比例面積分布銷售價(jià)格銷售速度區(qū)域市市場(chǎng)““大盤(pán)盤(pán)”云云集以兩居居、三三居供供應(yīng)為為主三居面面積集集中在在110-150平平米兩居面面積集集中在在80-120平米米銷售速速度普普遍較較慢中中管網(wǎng)網(wǎng)房地地產(chǎn)頻頻道29（三））區(qū)域域市場(chǎng)場(chǎng)銷售售情況況統(tǒng)計(jì)計(jì)區(qū)域市市場(chǎng)銷銷售平平均速速度為為41套/月綠城百百合、、加州州水郡郡、碧碧桂園園溫泉泉小區(qū)區(qū)銷售售均價(jià)價(jià)最高高，突突破四四千元元，銷銷售速速度基基本都都在30套套/月月。30（四））區(qū)域域市場(chǎng)場(chǎng)存量量統(tǒng)計(jì)計(jì)項(xiàng)目市場(chǎng)存量一居兩居三居四居復(fù)式水墨林溪311118234-綠城百合-67365824276山水匯豪73130120--田家園小區(qū)1634859-17加州水郡0924426781大自然新城173470-碧桂園173985839149合計(jì)28223732307139383兩居、、三居居的市市場(chǎng)存存量最最多31（五））區(qū)域域市場(chǎng)場(chǎng)客戶戶分析析信息來(lái)來(lái)源：：區(qū)域域市場(chǎng)場(chǎng)房地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目銷銷售人人員訪訪談1）本本地客客戶占占據(jù)部部分比比例，，但絕絕大多多數(shù)來(lái)來(lái)自市市區(qū)，，三七七開(kāi)吧吧，其其中部部分來(lái)來(lái)自六六里橋橋附近近，部部分來(lái)來(lái)自海海淀，，還有有一些些其他他區(qū)域域的也也有，，主要要是西西南的的客戶戶。2）客戶戶年齡年年輕人30歲左左右的較較多，覺(jué)覺(jué)得上班班有公交交車還是是愿意買買這里的的房子，，便宜。。還有一一些退休休的老人人，覺(jué)得得這里環(huán)環(huán)境好，，適合過(guò)過(guò)來(lái)養(yǎng)老老，也便便宜?？涂蛻魞r(jià)格格敏感度度高。3）自住住的多，，投資的的少，投投資大多多是出租租給周邊邊的大學(xué)學(xué)生。4）客戶戶心理認(rèn)認(rèn)為房山山離市區(qū)區(qū)距離很很遠(yuǎn)，但但是乘坐坐車達(dá)到到市區(qū)的的時(shí)間還還可以接接受。32（六）區(qū)區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)總結(jié)區(qū)域市場(chǎng)房地地產(chǎn)項(xiàng)目：大盤(pán)云集，容容積率偏低，，基本在1.3以內(nèi)；建筑形式均以以低密度板樓樓為主；各盤(pán)商業(yè)、教教育等配套均均比較齊備；；綠化率較高，，生態(tài)環(huán)境較較好；以兩居、三居居為主要供應(yīng)應(yīng)；銷售價(jià)格基本本集中在3000左右，，但存在4000以上的的品質(zhì)樓盤(pán)；；區(qū)域市場(chǎng)整體體銷售速度較較慢，06年年平均速度為為40余套/月?？蛻粢允袇^(qū)西西、南為主，，便宜是主要要購(gòu)買驅(qū)動(dòng)力力。區(qū)域市場(chǎng)無(wú)法法避免價(jià)格競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)、產(chǎn)品力力競(jìng)爭(zhēng)。33五、項(xiàng)目占位位目標(biāo)項(xiàng)目swot分析需要思考的幾幾個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題題項(xiàng)目占位1/5/2023目標(biāo)06年：A區(qū)區(qū)剩余產(chǎn)品330套銷售售80%以上上；07年：B區(qū)區(qū)銷售完畢并并帶動(dòng)A區(qū)全全部銷售，年年底開(kāi)始C區(qū)區(qū)銷售，價(jià)格格得到一定提提升。35（一）項(xiàng)目SWOT分析析優(yōu)勢(shì)：S大規(guī)模，體量量為房山第一一大。大配套：引進(jìn)進(jìn)藍(lán)天幼兒園園（已經(jīng)確定定）與北京八八中（談判中中）；配有國(guó)國(guó)家級(jí)醫(yī)院：：北京國(guó)粹醫(yī)醫(yī)院和國(guó)際康康復(fù)中心；8萬(wàn)平米商業(yè)業(yè)街；社區(qū)溫溫泉。位于房山區(qū)竇竇店鎮(zhèn)政府對(duì)對(duì)面，周邊環(huán)環(huán)境相對(duì)較為為成熟。緊鄰錦繡高爾爾夫球場(chǎng)，生生態(tài)環(huán)境好。。劣勢(shì)：W體量大，社區(qū)區(qū)開(kāi)發(fā)與管理理難度大。所在房山區(qū)目目前不為居住住熱點(diǎn)區(qū)。項(xiàng)目配套啟動(dòng)動(dòng)較晚，社區(qū)區(qū)氛圍不能充充分展示。機(jī)會(huì)：O房山區(qū)屬于北北京“兩軸兩兩帶多中心””規(guī)劃中的““西南生態(tài)帶帶”，教育、、旅游、生態(tài)態(tài)、文化資源源優(yōu)勢(shì)較好。?？赡艹蔀楸本┚┮?guī)劃的11個(gè)新城之一一。威脅：T房山區(qū)項(xiàng)目皆皆為大盤(pán)，產(chǎn)產(chǎn)品力與價(jià)格格競(jìng)爭(zhēng)較多，，客戶分流明明顯。？如何規(guī)避劣勢(shì)勢(shì)？如何更好地利利用機(jī)會(huì)借勢(shì)勢(shì)？？我們的核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)是什什么？我們?nèi)绾伟l(fā)揮揮優(yōu)勢(shì)？？如何面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)，最終取勝勝？？36賣點(diǎn)整合產(chǎn)品？區(qū)域？配套？大社區(qū)？37區(qū)域？是“兩軸兩帶帶”規(guī)劃中的的西部生態(tài)帶帶，生態(tài)環(huán)境境良好，旅游游資源豐富。。國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值值較高，產(chǎn)業(yè)業(yè)優(yōu)勢(shì)明顯。。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)進(jìn)程緩慢，目目前未形成居居住熱點(diǎn)區(qū)。?！靶鲁恰币?guī)劃劃已經(jīng)通過(guò)，，后發(fā)潛力無(wú)無(wú)限。目前區(qū)域價(jià)值值的市場(chǎng)認(rèn)知知度低，需要借勢(shì)宣傳傳，擴(kuò)大其市市場(chǎng)影響力。?？蓸?gòu)成項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)值中的關(guān)鍵鍵一環(huán)！產(chǎn)品？配套？大社區(qū)？賣點(diǎn)整合38中低密度帶電電梯板樓，區(qū)區(qū)域稀缺。區(qū)域主流戶型型，不具備絕絕對(duì)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)勢(shì)。景觀園林規(guī)劃劃品質(zhì)難以抗抗衡其他項(xiàng)目目。設(shè)施、設(shè)備、、交房標(biāo)準(zhǔn)也也無(wú)特殊亮點(diǎn)點(diǎn)。建筑類型本身身有創(chuàng)新點(diǎn)，，應(yīng)放大其稀稀缺價(jià)值。戶型特色較較為平淡，，用展示和和體驗(yàn)豐富富其價(jià)值感感知。產(chǎn)品？區(qū)域？配套？大社區(qū)？賣點(diǎn)整合39商業(yè)：8萬(wàn)萬(wàn)平米商業(yè)業(yè)大街，尚尚未成形，，區(qū)域非商商業(yè)投資熱熱點(diǎn)區(qū)，難難以“先聲聲奪人”。。醫(yī)療：項(xiàng)目目原定位為為養(yǎng)老型社社區(qū)，引進(jìn)進(jìn)國(guó)家級(jí)醫(yī)醫(yī)療配套，，但沒(méi)有及及時(shí)到位。。教育：藍(lán)天天幼兒園已已經(jīng)簽約進(jìn)進(jìn)駐，北京京八中（初初中、高中中部）還在在談判中。。配套齊全，，品質(zhì)較高高，展示難難以先行。?！靶Ч麍D””圍擋展示示，預(yù)告未未來(lái)繁華境境界！軟文深度闡闡述，“大大城”要看看升值！產(chǎn)品？區(qū)域？配套？大社區(qū)？賣點(diǎn)整合40北京第一大大盤(pán)，320萬(wàn)平米米建筑面積積。規(guī)劃人口5萬(wàn)，為目目前整個(gè)竇竇店鎮(zhèn)居民民總數(shù)。已經(jīng)脫離社社區(qū)的概念念，形成城城市的輪廓廓。大社區(qū)，服服務(wù)與管理理品質(zhì)比較較關(guān)鍵。本本案智能化化系統(tǒng)醫(yī)療療服務(wù)平臺(tái)臺(tái)、特色““一卡通””服務(wù)較為為突出，但但物業(yè)管理理服務(wù)公司司暫未明確確，物業(yè)管管理價(jià)值空空白。產(chǎn)品？區(qū)域？配套？大社區(qū)？用“城”界界定項(xiàng)目定定位與社區(qū)區(qū)鮮明形象象。與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手形成有效效區(qū)隔。盡量增加項(xiàng)項(xiàng)目服務(wù)、、管理附加加值及其體體驗(yàn)，豐富社區(qū)價(jià)價(jià)值體系。。賣點(diǎn)整合41實(shí)物展示X包裝形象展展示√銷售團(tuán)隊(duì)說(shuō)說(shuō)辭引導(dǎo)√營(yíng)銷整合體量大，社社區(qū)開(kāi)發(fā)與與管理難度度大。所在房山區(qū)區(qū)目前不為為居住熱點(diǎn)點(diǎn)區(qū)。項(xiàng)目配套啟啟動(dòng)較晚，，社區(qū)氛圍圍不能充分分展示。我們?nèi)绾我?guī)規(guī)避、轉(zhuǎn)化化項(xiàng)目劣勢(shì)勢(shì)？服務(wù)附加值值體驗(yàn)√區(qū)域價(jià)值造造勢(shì)√42區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目聯(lián)合合借勢(shì)、造造勢(shì)，炒熱區(qū)域，，提升市場(chǎng)場(chǎng)關(guān)注度，，造成區(qū)域物業(yè)升升值話題！！營(yíng)銷整合房山區(qū)屬于于北京“兩兩軸兩帶多多中心”規(guī)規(guī)劃中的““西南生態(tài)態(tài)帶”，教教育、旅游游、生態(tài)、、文化資源源優(yōu)勢(shì)較好好。北京規(guī)劃劃的11個(gè)新城城之一。。我們?nèi)绾魏谓柚鷻C(jī)機(jī)會(huì)，創(chuàng)創(chuàng)造突破破點(diǎn)？43在解決危危機(jī)問(wèn)題題、展示示問(wèn)題的的前提下下，跳出出單純的的大盤(pán)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)，營(yíng)營(yíng)造“城城”的營(yíng)營(yíng)銷模式式，引領(lǐng)領(lǐng)市場(chǎng)，，搶占最最大量客客戶份額額！對(duì)抗性營(yíng)營(yíng)銷，劫劫殺競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手客客戶群??！預(yù)留升值值空間，，增加樓樓盤(pán)吸引引力！大客戶營(yíng)營(yíng)銷，開(kāi)開(kāi)辟大體體量營(yíng)銷銷陣地??！營(yíng)銷整合合房山區(qū)項(xiàng)項(xiàng)目皆為為大盤(pán)，，產(chǎn)品力力與價(jià)格格競(jìng)爭(zhēng)較較多，客客戶分流流明顯。。我們?nèi)绾魏螒?yīng)對(duì)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)的威威脅？44（三）項(xiàng)項(xiàng)目占位位挑戰(zhàn)者補(bǔ)缺者領(lǐng)導(dǎo)者跟隨者√本案體量量為區(qū)域域市場(chǎng)最最大。為確保大大盤(pán)的連連續(xù)開(kāi)發(fā)發(fā)，需要要持續(xù)、、穩(wěn)定、、大量的的資金回回收。我們必須須——搶搶占區(qū)域域市場(chǎng)最最大量的的客戶份份額，創(chuàng)創(chuàng)造區(qū)域域市場(chǎng)最最優(yōu)勢(shì)的的項(xiàng)目形形象，順順勢(shì)而上上，成就就“江湖湖老大””地位??！形象至上上！綜合品質(zhì)質(zhì)取勝??！豐富的溢溢價(jià)因素素支撐！！積極廣泛泛的好口口碑宣傳傳！客戶高忠忠誠(chéng)度?。〕掷m(xù)穩(wěn)定定的銷售售業(yè)績(jī)??！廣泛的市市場(chǎng)關(guān)注注度！震撼的市市場(chǎng)影響響力！……愿景目標(biāo)標(biāo)——45六、項(xiàng)目目占位下下的整體體策略安安排策略形成成策略總攻攻略1/5/2023（一）策略略總攻略營(yíng)銷總攻略略索引展示攻略（主場(chǎng)展示示攻略）（外圍展示示攻略）推廣攻略06年?duì)I銷銷策略07年?duì)I銷銷策略（關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)點(diǎn)攻略）47（二）策略略總攻略展示攻略（主場(chǎng)展示示攻略）（外圍展示示攻略）營(yíng)銷總攻略略索引推廣攻略展示攻略06年?duì)I銷銷策略07年?duì)I銷銷策略（關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)點(diǎn)攻略）48展示攻略主場(chǎng)展示攻攻略主案場(chǎng)工程程整改：售售樓處、樣樣板間、園園林示范區(qū)區(qū)、工地圍圍擋、看房房通道系統(tǒng)統(tǒng)整改，營(yíng)營(yíng)造大盤(pán)主主場(chǎng)氛圍，，奠定項(xiàng)目目品質(zhì)形象象！園林無(wú)法先先行示范區(qū)也要要進(jìn)行展示示售樓處形象象改造營(yíng)造主案場(chǎng)場(chǎng)營(yíng)銷氛圍圍正式售樓處處早日投入入使用工地圍擋看房通道加加強(qiáng)大盤(pán)氣勢(shì)樣板間展示示保證質(zhì)量前前提兼顧產(chǎn)品品品質(zhì)形象營(yíng)造強(qiáng)勢(shì)主主場(chǎng)氛圍，，不放過(guò)一一個(gè)來(lái)訪客客戶！49展示攻略外圍展示攻攻略增強(qiáng)市區(qū)廣廣告牌形象象展示！增加項(xiàng)目目周界道道旗！甚甚至包括括競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目周界界。長(zhǎng)安街沿沿線西三環(huán)西四環(huán)京石高速速公路六里橋選擇范圍圍：西長(zhǎng)安街街沿線，，三四環(huán)環(huán)附近；；三環(huán)、四四環(huán)路；；六里橋處處50展示原則則：規(guī)律1：：項(xiàng)目正正常銷售售的基礎(chǔ)礎(chǔ)價(jià)格形象規(guī)律2：：形象〉〉價(jià)格時(shí)時(shí)，項(xiàng)目目風(fēng)險(xiǎn)小??；形象象=價(jià)格格時(shí)，項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)品品須具有有相當(dāng)?shù)牡莫?dú)特性性和稀缺缺性，否否則存在在風(fēng)險(xiǎn)。。選擇一：：中形象象、中價(jià)價(jià)格、低低速度———風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)模式選擇二：：中形象象、低價(jià)價(jià)格、低低速度———利潤(rùn)潤(rùn)模式選擇三：：高形象象、中價(jià)價(jià)格、高高速度———選房房目標(biāo)選擇四：：高形象象、高價(jià)價(jià)格、中中低速度度——風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)模式式51（二）策策略總攻攻略展示攻略略（主場(chǎng)展展示攻略略）（外圍展展示攻略略）06年?duì)I營(yíng)銷策略略07年?duì)I營(yíng)銷策略略（關(guān)鍵節(jié)節(jié)點(diǎn)攻略略）營(yíng)銷總攻攻略索引引推廣攻略略推廣攻略略52常規(guī)營(yíng)銷銷渠道分分析渠道成本效果評(píng)估報(bào)紙廣告持續(xù)性投放，高硬廣：樹(shù)立項(xiàng)目形象、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)信息散播；軟文：項(xiàng)目?jī)r(jià)值、理念深度闡述。網(wǎng)絡(luò)廣告持續(xù)性投放，高是當(dāng)前房地產(chǎn)推廣的主要渠道之一，擴(kuò)大項(xiàng)目信息在業(yè)界與市場(chǎng)的信息傳播范圍與傳播速度。戶外廣告一次性投放，高昭示項(xiàng)目形象、品牌，截殺目標(biāo)區(qū)域客戶群。事件營(yíng)銷差異性較大項(xiàng)目多借助事件作為爆發(fā)點(diǎn)，順勢(shì)營(yíng)銷，制造市場(chǎng)影響力與知名度?；顒?dòng)營(yíng)銷持續(xù)投入，較高根據(jù)不同的目的可分為：社區(qū)活動(dòng)（提升形象與口碑）、促銷活動(dòng)（提升銷售量）、產(chǎn)品展示體驗(yàn)活動(dòng)（產(chǎn)品深度宣傳）等，是大盤(pán)常規(guī)營(yíng)銷手段。電視廣告性價(jià)比較差提升項(xiàng)目形象，用直觀、立體的方式展示項(xiàng)目?jī)r(jià)值。但目前公信力較差，效果一般。電臺(tái)因頻道而異是快速、大范圍擴(kuò)散項(xiàng)目信息的渠道，但因其頻道的不同質(zhì)量有較大區(qū)別。大客戶推介較高直銷性推廣方式，能夠快速帶來(lái)大量成交，提升銷售業(yè)績(jī)，性價(jià)比較高。評(píng)獎(jiǎng)較高目前已經(jīng)成為廣告的一種，缺乏公信力。故獎(jiǎng)項(xiàng)的國(guó)際知名度、信譽(yù)度比較重要。論壇較高在業(yè)界炒作區(qū)域價(jià)值、項(xiàng)目理念等的方式之一，建立業(yè)界口碑，并促進(jìn)項(xiàng)目信息的傳播，提升項(xiàng)目業(yè)界影響力。關(guān)鍵在于論壇結(jié)束后的一系列媒體報(bào)道，深度闡述項(xiàng)目?jī)r(jià)值。巡展、派單較低，高性價(jià)比借助目標(biāo)客戶集中地傳播項(xiàng)目信息，或截殺客戶群，直接促進(jìn)客戶關(guān)注與來(lái)訪。短信、直投較低，高性價(jià)比直效性推廣方式，能夠有效傳遞項(xiàng)目信息至目標(biāo)客戶群?？捶堪嘬囕^低直接帶來(lái)客戶上門量。車體、地鐵廣告較低，高性價(jià)比通過(guò)大量的人流集中地或公交車頻繁的流動(dòng)范圍，快速展示項(xiàng)目信息，吸引目標(biāo)客戶群關(guān)注，適合郊區(qū)較低價(jià)位樓盤(pán)的推廣。展會(huì)一次性較高是房地產(chǎn)項(xiàng)目展示的集體行為之一，可通過(guò)展會(huì)在業(yè)界與市場(chǎng)傳遞項(xiàng)目信息，提升項(xiàng)目關(guān)注度，樹(shù)立項(xiàng)目形象，吸引大量客戶直接來(lái)訪。53根據(jù)項(xiàng)目目情況，，分兩個(gè)個(gè)階段制制定推廣廣策略第一階段段：2006年年年底前前第二階段：2007年06年以危機(jī)機(jī)處理與案場(chǎng)場(chǎng)整改為主，，營(yíng)銷推廣以以低成本、直直效性渠道為為主。任務(wù)：主要銷銷售任務(wù)是A區(qū)剩余300余套產(chǎn)品品。銷售額約約1個(gè)億。07年起勢(shì)，，為項(xiàng)目B地地塊推向市場(chǎng)場(chǎng)奠定大盤(pán)高高度，樹(shù)立項(xiàng)項(xiàng)目品牌形象象，建立較高的市場(chǎng)知知名度與影響響力！營(yíng)銷以立體化化、鋪面式推推廣組合進(jìn)行行。5406年年以危危機(jī)處處理與與案場(chǎng)場(chǎng)整改改為主主，營(yíng)營(yíng)銷推推廣以以低成成本、、直銷銷性渠渠道為為主。。渠道成本效果評(píng)估報(bào)紙廣告持續(xù)性投放，高硬廣：樹(shù)立項(xiàng)目形象、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)信息散播；軟文：項(xiàng)目?jī)r(jià)值、理念深度闡述。網(wǎng)絡(luò)廣告持續(xù)性投放，高是當(dāng)前房地產(chǎn)推廣的主要渠道之一，擴(kuò)大項(xiàng)目信息在業(yè)界與市場(chǎng)的信息傳播范圍與傳播速度。戶外廣告一次性投放，高昭示項(xiàng)目形象、品牌，截殺目標(biāo)區(qū)域客戶群。事件營(yíng)銷差異性較大項(xiàng)目多借助事件作為爆發(fā)點(diǎn)，順勢(shì)營(yíng)銷，制造市場(chǎng)影響力與知名度。活動(dòng)營(yíng)銷持續(xù)投入，較高根據(jù)不同的目的可分為：社區(qū)活動(dòng)（提升形象與口碑）、促銷活動(dòng)（提升銷售量）、產(chǎn)品展示體驗(yàn)活動(dòng)（產(chǎn)品深度宣傳）等，是大盤(pán)常規(guī)營(yíng)銷手段。電視廣告性價(jià)比較差提升項(xiàng)目形象，用直觀、立體的方式展示項(xiàng)目?jī)r(jià)值。但目前公信力較差，效果一般。電臺(tái)因頻道而異是快速、大范圍擴(kuò)散項(xiàng)目信息的渠道，但因其頻道的不同質(zhì)量有較大區(qū)別。大客戶推介較高直銷性推廣方式，能夠快速帶來(lái)大量成交，提升銷售業(yè)績(jī)，性價(jià)比較高。評(píng)獎(jiǎng)較高目前已經(jīng)成為廣告的一種，缺乏公信力。故獎(jiǎng)項(xiàng)的國(guó)際知名度、信譽(yù)度比較重要。論壇較高在業(yè)界炒作區(qū)域價(jià)值、項(xiàng)目理念等的方式之一，建立業(yè)界口碑，并促進(jìn)項(xiàng)目信息的傳播，提升項(xiàng)目業(yè)界影響力。關(guān)鍵在于論壇結(jié)束后的一系列媒體報(bào)道，深度闡述項(xiàng)目?jī)r(jià)值。巡展、派單較低，高性價(jià)比借助目標(biāo)客戶集中地傳播項(xiàng)目信息，或截殺客戶群，直接促進(jìn)客戶關(guān)注與來(lái)訪。短信、直投較低，高性價(jià)比直效性推廣方式，能夠有效傳遞項(xiàng)目信息至目標(biāo)客戶群。車體、地鐵廣告較低，高性價(jià)比通過(guò)大量的人流集中地或公交車頻繁的流動(dòng)范圍，快速展示項(xiàng)目信息，吸引目標(biāo)客戶群關(guān)注，適合郊區(qū)較低價(jià)位樓盤(pán)的推廣。看樓班車較低增加客戶上門量。項(xiàng)目網(wǎng)站差異性較大是目前房地產(chǎn)項(xiàng)目展示項(xiàng)目全面價(jià)值、信息的主陣地之一。展會(huì)一次性較高是房地產(chǎn)項(xiàng)目展示的集體行為之一，可通過(guò)展會(huì)在業(yè)界與市場(chǎng)傳遞項(xiàng)目信息，提升項(xiàng)目關(guān)注度，樹(shù)立項(xiàng)目形象，吸引大量客戶直接來(lái)訪。關(guān)鍵節(jié)節(jié)點(diǎn)投投放，，發(fā)布布項(xiàng)目目銷售售信息息。主要推推廣渠渠道主要推推廣渠渠道主要推推廣渠渠道主要推推廣渠渠道5507年年項(xiàng)目目起勢(shì)勢(shì)，迅迅速擴(kuò)擴(kuò)大項(xiàng)項(xiàng)目信信息覆覆蓋面面與市市場(chǎng)影影響力力，奠奠定大大盤(pán)形形象。。渠道成本效果評(píng)估報(bào)紙廣告持續(xù)性投放，高硬廣：樹(shù)立項(xiàng)目形象、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)信息散播；軟文：項(xiàng)目?jī)r(jià)值、理念深度闡述。網(wǎng)絡(luò)廣告持續(xù)性投放，高是當(dāng)前房地產(chǎn)推廣的主要渠道之一，擴(kuò)大項(xiàng)目信息在業(yè)界與市場(chǎng)的信息傳播范圍與傳播速度。戶外廣告一次性投放，高昭示項(xiàng)目形象、品牌，截殺目標(biāo)區(qū)域客戶群。事件營(yíng)銷差異性較大項(xiàng)目多借助事件作為爆發(fā)點(diǎn)，順勢(shì)營(yíng)銷，制造市場(chǎng)影響力與知名度?；顒?dòng)營(yíng)銷持續(xù)投入，較高根據(jù)不同的目的可分為：社區(qū)活動(dòng)（提升形象與口碑）、促銷活動(dòng)（提升銷售量）、產(chǎn)品展示體驗(yàn)活動(dòng)（產(chǎn)品深度宣傳）等，是大盤(pán)常規(guī)營(yíng)銷手段。采用積分方法給客戶優(yōu)惠。電視廣告性價(jià)比較差提升項(xiàng)目形象，用直觀、立體的方式展示項(xiàng)目?jī)r(jià)值。但目前公信力較差，效果一般。電臺(tái)因頻道而異是快速、大范圍擴(kuò)散項(xiàng)目信息的渠道，但因其頻道的不同質(zhì)量有較大區(qū)別。大客戶推介較高直銷性推廣方式，能夠快速帶來(lái)大量成交，提升銷售業(yè)績(jī)，性價(jià)比較高。評(píng)獎(jiǎng)較高目前已經(jīng)成為廣告的一種，缺乏公信力。故獎(jiǎng)項(xiàng)的國(guó)際知名度、信譽(yù)度比較重要。論壇較高在業(yè)界炒作區(qū)域價(jià)值、項(xiàng)目理念等的方式之一，建立業(yè)界口碑，并促進(jìn)項(xiàng)目信息的傳播，提升項(xiàng)目業(yè)界影響力。關(guān)鍵在于論壇結(jié)束后的一系列媒體報(bào)道，深度闡述項(xiàng)目?jī)r(jià)值。巡展、派單較低，高性價(jià)比借助目標(biāo)客戶集中地傳播項(xiàng)目信息，或截殺客戶群，直接促進(jìn)客戶關(guān)注與來(lái)訪。短信、直投較低，高性價(jià)比直效性推廣方式，能夠有效傳遞項(xiàng)目信息至目標(biāo)客戶群。車體、地鐵廣告較低，高性價(jià)比通過(guò)大量的人流集中地或公交車頻繁的流動(dòng)范圍，快速展示項(xiàng)目信息，吸引目標(biāo)客戶群關(guān)注，適合郊區(qū)較低價(jià)位樓盤(pán)的推廣。看樓班車較低增加客戶上門量。項(xiàng)目網(wǎng)站差異性較大是目前房地產(chǎn)項(xiàng)目展示項(xiàng)目全面價(jià)值、信息的主陣地之一。展會(huì)一次性較高是房地產(chǎn)項(xiàng)目展示的集體行為之一，可通過(guò)展會(huì)在業(yè)界與市場(chǎng)傳遞項(xiàng)目信息，提升項(xiàng)目關(guān)注度，樹(shù)立項(xiàng)目形象，吸引大量客戶直接來(lái)訪。主要推推廣渠渠道主要推推廣渠渠道主要推推廣渠渠道561、06年年?duì)I銷銷策略略以危機(jī)機(jī)處理理與案案場(chǎng)整整改為為主，，進(jìn)行行直銷銷性、、低成成本媒媒體推推廣。。主體體運(yùn)運(yùn)作作流流程程VI系系統(tǒng)統(tǒng)（（分分案案名名/LOGO））明晰晰形形象象定定位位/營(yíng)營(yíng)銷銷主主題題提取取核核心心概概念念直銷銷性性信信息息覆覆蓋蓋大盤(pán)盤(pán)形形象象體現(xiàn)現(xiàn)大大盤(pán)盤(pán)的的各各期期不同同的的定定位位與與特特征征，，給客客戶戶不不斷斷的的新新鮮鮮感感，，并推推進(jìn)進(jìn)大大盤(pán)盤(pán)形形象象品品牌牌的的提提升升57形象象定定位位、、核核心心概概念念與與營(yíng)營(yíng)銷銷主主題題形象象定定位位北京京第第一一大大盤(pán)盤(pán)，，豈豈止止氣氣度度萬(wàn)萬(wàn)千千??！模糊糊房房山山區(qū)區(qū)域域概概念念概念念支支撐撐“大大城城””無(wú)無(wú)界界道路路交交通通條條件件、、社社區(qū)區(qū)班班車車社區(qū)區(qū)專專項(xiàng)項(xiàng)““一一卡卡通通””服服務(wù)務(wù)社區(qū)區(qū)和和諧諧人人文文氛氛圍圍建筑規(guī)劃劃、產(chǎn)品品：低密密度，帶帶電梯，，陽(yáng)光板板樓自由、自自然、舒舒心、溫溫馨的““大城””生活氣氣息智能安防防系統(tǒng)、、“生態(tài)態(tài)腎”環(huán)環(huán)保技術(shù)術(shù)生態(tài)環(huán)境境、景觀觀園林配套：品品質(zhì)教育育、商業(yè)業(yè)、醫(yī)療療、溫泉泉區(qū)域無(wú)界生活無(wú)界交通無(wú)界視界無(wú)界溝通無(wú)界族群無(wú)界空間無(wú)界夢(mèng)想無(wú)界5806年推推廣攻略略9月戶外廣告整月昭示項(xiàng)目形象。250萬(wàn)/年車體廣告整月在目標(biāo)區(qū)域散播項(xiàng)目信息。5萬(wàn)10月郵政直投10月上旬、中旬、下旬各投放1次目標(biāo)區(qū)域信息直效傳遞。30萬(wàn)網(wǎng)絡(luò)廣告10月上旬搜房網(wǎng)，信息覆蓋，業(yè)界傳播。10萬(wàn)大客戶推介中旬直接有效推動(dòng)項(xiàng)目大體量銷售。20萬(wàn)項(xiàng)目網(wǎng)站10月底到位開(kāi)辟項(xiàng)目宣傳主陣地，昭示項(xiàng)目形象，發(fā)布項(xiàng)目信息。10萬(wàn)報(bào)紙廣告10月中旬、下旬各投放1次昭示項(xiàng)目形象，發(fā)布項(xiàng)目銷售信息與關(guān)鍵活動(dòng)信息。20萬(wàn)地鐵廣告整月1號(hào)線，快速、大范圍散播項(xiàng)目信息。20萬(wàn)車體廣告整月在目標(biāo)區(qū)域散播項(xiàng)目信息。10萬(wàn)看樓班車整月增加客戶上門量。0.5萬(wàn)看樓班車整月增加客戶上門量。0.5萬(wàn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目門前派單10月中旬開(kāi)始至11月底截殺競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目標(biāo)客戶群。5萬(wàn)11月網(wǎng)絡(luò)廣告11月上旬焦點(diǎn)網(wǎng)，信息覆蓋，業(yè)界傳播。10萬(wàn)短信群發(fā)11月中旬目標(biāo)客戶群信息直效發(fā)布項(xiàng)目銷售信息。5萬(wàn)地鐵廣告整月2號(hào)線，快速、大范圍散播項(xiàng)目信息。20萬(wàn)車體廣告整月在目標(biāo)區(qū)域散播項(xiàng)目信息。10萬(wàn)看樓班車整月增加客戶上門量。0.5萬(wàn)戶外廣告整月進(jìn)行整改一次。1萬(wàn)12月促銷活動(dòng)12月上旬老客戶帶新客戶成交優(yōu)惠（新老客戶均贈(zèng)送2年物業(yè)費(fèi)）。5萬(wàn)182萬(wàn)萬(wàn)5906年主主要推廣廣內(nèi)容報(bào)紙媒體體策略項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)理念與與規(guī)劃思思想拋出“北北京第一一大盤(pán)””以及“大大城”概概念形象“北京第第一大盤(pán)盤(pán)，豈止氣度度萬(wàn)千””軟文硬廣10月中中旬賣點(diǎn)：““大城無(wú)無(wú)界”信息告知知：論壇壇即將啟動(dòng)動(dòng)“誠(chéng)信信綱領(lǐng)””形象：““大城””全透明明《項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)行全程程白皮書(shū)書(shū)》首期隆重重發(fā)布10月下下旬主流媒體《北北青》、《北北晚》主流媒體搜房房、焦點(diǎn)焦點(diǎn)形象：“大城城無(wú)界”文字：項(xiàng)目綜綜合價(jià)值闡述述搜房形象：“北京京第一大盤(pán)，，豈止氣度萬(wàn)萬(wàn)千”文字：項(xiàng)目綜綜合價(jià)值闡述述10月上旬11月上旬網(wǎng)絡(luò)媒體策略略60出位、出彩目的：開(kāi)辟項(xiàng)目形象象與價(jià)值信息息傳遞的軟性性主戰(zhàn)場(chǎng)。刷新網(wǎng)站形象象，高調(diào)昭示示“大城”氣氣勢(shì)。以創(chuàng)新手法，，快速營(yíng)造社社會(huì)話題，并并擴(kuò)大項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)值、信息傳傳播范圍，開(kāi)開(kāi)辟新的傳播播途徑。1、風(fēng)格調(diào)整整，以大氣勢(shì)勢(shì)襯托項(xiàng)目““氣度萬(wàn)千””之象；2、項(xiàng)目?jī)r(jià)值值點(diǎn)整合，豐豐富社區(qū)細(xì)節(jié)節(jié)價(jià)值展示面面；3、動(dòng)態(tài)信息息跟進(jìn)，及時(shí)時(shí)更新，持續(xù)續(xù)保持高點(diǎn)擊擊率；網(wǎng)站建設(shè)策略略出位、出彩設(shè)設(shè)計(jì)：大型社區(qū)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)游戲：“大大城尋寶”以虛擬網(wǎng)絡(luò)絡(luò)世界的形形勢(shì)，展現(xiàn)現(xiàn)社區(qū)風(fēng)采采，游戲者尋找找社區(qū)細(xì)節(jié)節(jié)價(jià)值點(diǎn)，，回答社區(qū)近近期動(dòng)態(tài)新新聞事件，，并獲得相應(yīng)應(yīng)點(diǎn)數(shù)，在截至?xí)r間間內(nèi)憑獲得得的點(diǎn)數(shù)換換取相應(yīng)的的禮物，并可在游戲戲墻上發(fā)送送祝福語(yǔ)給給好友、親親人，永久久保留。9月啟動(dòng)建建設(shè)，10月底到位位：61北京燕化集集團(tuán)目的：燕化集團(tuán)為為區(qū)域內(nèi)較較大型的企企業(yè)。大量?jī)?nèi)部人人員有在區(qū)區(qū)域購(gòu)房的的需求。主動(dòng)上門推推介項(xiàng)目，，帶動(dòng)項(xiàng)目大體量量銷售。10月中旬旬：主動(dòng)聯(lián)系北北京燕化集集團(tuán)公司的工工會(huì)會(huì)領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)，，在在燕燕化化集集團(tuán)團(tuán)內(nèi)內(nèi)部部網(wǎng)網(wǎng)站站、、公司司展展架架等等上上面面放放項(xiàng)項(xiàng)目目營(yíng)營(yíng)銷銷信信息息。。公布布給給予予北北京京燕燕化化集集團(tuán)團(tuán)公公司司內(nèi)內(nèi)部部團(tuán)團(tuán)體體購(gòu)購(gòu)房房?jī)?yōu)惠惠折折扣扣價(jià)價(jià)的的內(nèi)內(nèi)容容。。大客客戶戶營(yíng)營(yíng)銷銷策策略略12月月圣圣誕誕回回饋饋客客戶戶狂狂歡歡促促銷銷活活動(dòng)動(dòng)：：邀邀請(qǐng)請(qǐng)業(yè)業(yè)主主觀觀看看節(jié)節(jié)目目表表演演，，老老帶帶新新優(yōu)優(yōu)惠惠政政策策發(fā)發(fā)布布，，一一個(gè)個(gè)月月內(nèi)老老客客戶戶推推薦薦購(gòu)購(gòu)買買成成功功贈(zèng)贈(zèng)送送新新老老客客戶戶1年年物物業(yè)業(yè)費(fèi)費(fèi)或或家家電電。。12月月某某個(gè)個(gè)集集中中時(shí)時(shí)間間段段內(nèi)內(nèi)購(gòu)購(gòu)房房成成功功者享享受受特特殊殊優(yōu)優(yōu)惠惠折折扣扣。。促銷銷活活動(dòng)動(dòng)12月月上上旬旬：：62階段段性性地地組組織織相相關(guān)關(guān)專專業(yè)業(yè)人人士士（（建建筑筑及及園園林林規(guī)規(guī)劃劃公公司司、、物物業(yè)業(yè)管管理理公公司司、、醫(yī)醫(yī)療療、、教教育育等等配配套套機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)、、環(huán)環(huán)保保公公司司等等））的的“項(xiàng)目推介沙沙龍”，分項(xiàng)研討項(xiàng)項(xiàng)目主推廣線線上的核心議議題，演繹““城”的畫(huà)卷卷?！堑牡睦砟罹o鑼密鼓推介介“大城”生生活、區(qū)域發(fā)發(fā)展、社區(qū)人人文不斷制造市場(chǎng)場(chǎng)話題與區(qū)域其他項(xiàng)項(xiàng)目聯(lián)合舉辦辦北京西南板板塊房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展論壇，聯(lián)聯(lián)合推介區(qū)域域房地產(chǎn)發(fā)展展趨勢(shì)，引發(fā)發(fā)市場(chǎng)關(guān)注度度。——城的的發(fā)展分階段組織客客戶活動(dòng)，如如兒童繪畫(huà)比比賽、老年人人交誼舞比賽賽、社區(qū)聯(lián)誼誼狂歡活動(dòng)。?！堑纳钛?qǐng)聯(lián)合國(guó)科科教文俱樂(lè)部部成員參觀社社區(qū)，并宣傳傳北京八中選選址世界名園園設(shè)立分校。。邀請(qǐng)房山區(qū)區(qū)政府、教育育部門相關(guān)領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)參加并為為世界名園頒頒發(fā)優(yōu)秀教育育示范社區(qū)至至高獎(jiǎng)項(xiàng)。———城的品牌牌2、07年?duì)I營(yíng)銷策略63七、商業(yè)銷售售建議1/5/2023世界名園商業(yè)業(yè)概況商業(yè)建筑面積積31452.63m2辦公建筑面積積21378.32m2公寓建筑面積積24002.27m2醫(yī)院建筑面積積11685.12m2教育建筑面積積8546.64m2中小學(xué)校建筑筑面積8311.59m265一般城市居住住區(qū)商業(yè)設(shè)施施指標(biāo)人均商業(yè)服務(wù)務(wù)建筑面積居住區(qū)區(qū)0.7-0.91M2/人類別別注：：居居住住區(qū)區(qū)：：人人口口規(guī)規(guī)模模3萬(wàn)萬(wàn)-5萬(wàn)萬(wàn)人人.合理理服服務(wù)務(wù)半半徑徑800-1000M城市市社社區(qū)區(qū)規(guī)規(guī)劃劃標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)城市市居居住住區(qū)區(qū)的的公公建建配配套套設(shè)設(shè)施施，，應(yīng)應(yīng)依依據(jù)據(jù)人人口口規(guī)規(guī)模模確確定定合合理理的的服服務(wù)務(wù)面面積積。。66公共共服服務(wù)務(wù)設(shè)設(shè)施施控控制制指指標(biāo)標(biāo)（（平平方方米米/千千人人））-----------------------------------------------------------------------------居住住規(guī)規(guī)模模居住住區(qū)區(qū)類別別建建筑筑面面積積用用地地面面積積總指指標(biāo)標(biāo)1605～～27002065～～4680(2165～～3620)(2655～～5450)----------------------------------------------------------------------------------------醫(yī)療療衛(wèi)衛(wèi)生生60～～80100～～190（含含醫(yī)醫(yī)院院））(160～～280)(260～～360)----------------------------------------------------------------------------------------商業(yè)服務(wù)務(wù)700～910600～～940------------------------------------------------------------------------------------------其中金金融融郵電電20～3025～～50(含銀銀行、、郵電電局)(60～80)-----------------------------------------------------------------------------------------摘自《《城市市居住住區(qū)規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)規(guī)規(guī)范》》根據(jù)指指標(biāo)計(jì)計(jì)算：：2009年，，世界界名園園以人人口1萬(wàn)人人計(jì)，，商業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)面積積7000-9100平平米；；目前A區(qū)按按照2000人人入住住計(jì)算算，需需要商商業(yè)面面積1400——1820平米米。目前商商業(yè)供供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出出客戶戶的需需求，，商業(yè)業(yè)面臨臨銷售售難度度。67大盤(pán)商商業(yè)銷銷售規(guī)規(guī)律淺淺析大盤(pán)因因其規(guī)規(guī)模體體量較較大，，社區(qū)區(qū)成熟熟時(shí)間間較晚晚，前前期各各種配配套使使用率率較低低，故故商業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)往往往無(wú)法法正常常快速速運(yùn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，大大盤(pán)在在前期期的商商業(yè)銷銷售進(jìn)進(jìn)展極極為緩緩慢，，銷售售價(jià)格格也無(wú)無(wú)法突突破。。大盤(pán)為保證證項(xiàng)目快速速穩(wěn)定銷售售，與客戶戶相關(guān)的基基本生活配配套需要先先行進(jìn)場(chǎng)，，如小型超超市、便利利店、藥店店、快餐店店等。這些些商業(yè)的經(jīng)經(jīng)營(yíng)對(duì)購(gòu)房房者購(gòu)買信信心的維護(hù)護(hù)與促進(jìn)成成交非常有有效。為吸引客戶戶購(gòu)買、投投資、經(jīng)營(yíng)營(yíng)，大盤(pán)一一般應(yīng)以優(yōu)優(yōu)惠條件招招商，并做做好商鋪的的包裝、展展示與經(jīng)營(yíng)營(yíng)維護(hù)工作作。一般般而而言言，，大大盤(pán)盤(pán)前前期期商商業(yè)業(yè)銷銷售售舉舉步步維維艱艱而大大盤(pán)盤(pán)前前期期銷銷售售需需要要基基本本商商業(yè)業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)的的進(jìn)進(jìn)駐駐加加以以促促進(jìn)進(jìn)、、維維護(hù)護(hù)大盤(pán)盤(pán)商商業(yè)業(yè)前前期期銷銷售售的的基基本本原原則則：：重重在在養(yǎng)養(yǎng)鋪鋪建議議：：1、、商商業(yè)業(yè)形形象象包包裝裝高高質(zhì)質(zhì)量量到到位位；；2、、以以租租待待售售，，2年年內(nèi)內(nèi)免免租租，，；3、、出出臺(tái)臺(tái)鼓鼓勵(lì)勵(lì)已已售售商商業(yè)業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)的的政政策策，，如如在在社社區(qū)區(qū)免免費(fèi)費(fèi)提提供供宣宣傳傳單單粘粘貼貼展展架架，，免費(fèi)費(fèi)為為客客戶戶提提供供商商鋪鋪經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)的的相相關(guān)關(guān)信信息息咨咨詢?cè)兎?wù)務(wù)，，免費(fèi)費(fèi)提提供供商商鋪鋪形形象象設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)等等。。4、、社社區(qū)區(qū)人人氣氣充充足足后后進(jìn)進(jìn)行行銷銷售售。。68附件件：：競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目目資資料料1/5/2023附件：競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目資料水墨林溪綠城百合匯豪山水美美地加州水郡田家園大自然新城碧桂園溫泉小小區(qū)基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目訴求06年銷售價(jià)價(jià)格與速度上市情況與目目前存量客戶描述70項(xiàng)目分分析1：水水墨林林溪規(guī)模占地面積55萬(wàn)平方米建筑面積63萬(wàn)平方米容積率1.26總戶數(shù)5000綠化率48%物業(yè)管理費(fèi)：0.90元/平方米·月建筑類別板樓、聯(lián)排、疊拼別墅戶型兩室兩廳一衛(wèi)91.43平方米三室兩廳兩衛(wèi)127.43平方米、138.48平方米兩室兩廳兩衛(wèi)102.87平方米開(kāi)盤(pán)時(shí)間2005-12-31入住時(shí)間2006-9-30（一期）價(jià)格均價(jià)3200元/平方米配套小區(qū)內(nèi)部配套：學(xué)校，醫(yī)療（緊急求救系統(tǒng)），集中商業(yè)街917、993、小28公交車、規(guī)劃中的地鐵良鄉(xiāng)線直達(dá)社區(qū)。主要客群來(lái)自房山本地和市內(nèi)的海淀區(qū)、公主墳、石景山區(qū)備注若公交線路不能如期開(kāi)通，社區(qū)將在2006年10月入住后開(kāi)通班車直達(dá)市內(nèi)公主墳項(xiàng)目位位置：：房山山區(qū)竇竇店鎮(zhèn)鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)商商：北北京龍龍建集集團(tuán)71水墨林林溪平平面規(guī)規(guī)劃社區(qū)主主入口口社區(qū)次次入口口社區(qū)南南入口口具體引引進(jìn)方方案未未定商業(yè)街街學(xué)校貫穿整整個(gè)社社區(qū)的的水系系長(zhǎng)周公公路一期15萬(wàn)萬(wàn)平米米（6層層板樓樓）三期（聯(lián)排排、疊疊拼））公交預(yù)預(yù)留站站二期（小高高板））72水墨林林溪形形象推推廣中國(guó)信息大學(xué)在本案及市內(nèi)內(nèi)的六里橋橋設(shè)有兩兩處銷銷售中中心63萬(wàn)萬(wàn)平米米，山山水人人文社社區(qū)傾秀西西南浪浪漫傾傾城清華鼎鼎立打打造，，演繹繹品味味生活活項(xiàng)目總總體規(guī)規(guī)劃建建筑設(shè)設(shè)計(jì)由由清華大大學(xué)研究院院擔(dān)綱綱，以以“水水景交交融、、生態(tài)態(tài)宜居居”為為設(shè)計(jì)計(jì)理念念；建建筑單單體以以“川川西民民居、、蜀國(guó)國(guó)風(fēng)情情”為為設(shè)計(jì)計(jì)風(fēng)格格。05年年分別別獲得得“2005年年最佳佳人居居生態(tài)態(tài)樓盤(pán)盤(pán)”和““第十二二屆首首都城城市規(guī)規(guī)劃建建筑設(shè)設(shè)計(jì)住住宅及及居住住區(qū)優(yōu)優(yōu)秀設(shè)設(shè)計(jì)方方案”兩個(gè)個(gè)獎(jiǎng)項(xiàng)項(xiàng)。以舒適適為目目標(biāo)的的空間間革命命73水墨林林溪銷銷售進(jìn)進(jìn)度——水墨林林溪2006年年銷售售情況況平均銷銷售速速度為為91套/月，，目前前實(shí)現(xiàn)現(xiàn)均價(jià)價(jià)達(dá)到到3300元/平方方米平均銷售套數(shù)為79套/月74水墨林林溪分分期銷銷售統(tǒng)統(tǒng)計(jì)戶型上市套數(shù)銷售套數(shù)銷售率銷售均價(jià)(￥/㎡)銷售速度(套/月)一室一廳484594%27746兩室兩廳42331274%273445三室兩廳35917750%279625四室兩廳542035%29383合計(jì)88455463%277179兩、三三居的的供應(yīng)應(yīng)量最最大，，銷售售速度度最快快；四居銷銷售最最慢，，但實(shí)實(shí)現(xiàn)的的價(jià)格格最高高。75上市與與銷售售情況況分析析76典型客客戶寫(xiě)寫(xiě)真客戶寫(xiě)寫(xiě)真：：甘女士士現(xiàn)現(xiàn)住住朝陽(yáng)陽(yáng)區(qū)華華騰園園已在世世界名名園交交了1萬(wàn)元元定金金，但但看完完水墨墨林溪溪的房房子后后，決決定將將世界界名園園的房房子退退掉，，購(gòu)買買水墨墨林溪溪的一一套130多平平米的的三居居。購(gòu)房的的主要要目的的是為為了將來(lái)退退休后后養(yǎng)老老，能能有一一個(gè)舒舒適的的環(huán)境境但水墨墨林溪溪是龍龍建自自己開(kāi)開(kāi)發(fā)的的房子子，應(yīng)應(yīng)該能能蓋的的更好好。而且看看了水水墨林林溪的的房子子后，，覺(jué)得世世界名名園的的房子子外立立面的的顏色色實(shí)在在不好好看?！庇X(jué)得這這樣的的房子子，質(zhì)質(zhì)量好好、環(huán)環(huán)境好好，交交通也也方便便，在在周邊具具有價(jià)價(jià)格優(yōu)優(yōu)勢(shì)主要來(lái)來(lái)源區(qū)區(qū)域：：房山、、石景景山、、海淀淀區(qū)以以及公公主墳墳附近近主要受受眾群群體：：本地客客戶、、在市市內(nèi)工工作的的普通通職員員、個(gè)個(gè)體戶戶、市市區(qū)的的老人人等主要購(gòu)購(gòu)買因因素：：世界名名園流流向該該項(xiàng)目目的客客戶看看重更好的的形象象和性性價(jià)比比綠城百百合流流向該該項(xiàng)目目的客客戶看看重更低的的價(jià)格格77水墨林林溪成成功要要素水墨林林溪的的成功功在于于高性性價(jià)比比偏低的的價(jià)格格

世界名園水墨林溪綠城百合提香草堂均價(jià)3500元/平米3200元/平米一期：3237元/平方米；二期均價(jià)4130元/平方米一期：5300元/平方米；二期均價(jià)6400元/平方米適當(dāng)?shù)牡男蜗笙笳故臼驹诂F(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)及市市內(nèi)六六里橋橋設(shè)有有兩處售售樓中中心中等水水平的的產(chǎn)品品教育、、醫(yī)療療、交交通、、商業(yè)業(yè)配套套齊全全貫穿社社區(qū)的的水系系景觀觀主流戶戶型產(chǎn)產(chǎn)品與綠城城百合合作為為項(xiàng)目目對(duì)比比78項(xiàng)目分分析2：綠綠城百百合規(guī)模占地面積852畝建筑面積64萬(wàn)㎡容積率1.12總戶數(shù)2190戶綠化率57.7%總銷售率72%建筑類別板樓公寓戶型兩室兩廳80-120㎡三室兩廳110-150㎡四室兩廳136-161㎡復(fù)試房型150-220㎡開(kāi)盤(pán)時(shí)間一期2004-5-1二期2006-6-18入住時(shí)間一期2005-5-28二期2006-12-31價(jià)格一期3237元/㎡二期4130元/㎡交通位于北京良鄉(xiāng)衛(wèi)星城以西，緊鄰規(guī)劃中的城市六環(huán)路。配套中小學(xué)：園區(qū)內(nèi)設(shè)小學(xué)、初中九年制學(xué)校；綜合商場(chǎng)：開(kāi)古莊菜市場(chǎng)、星城北里市場(chǎng)、華冠超市、億客隆超市、惠爾鑫超市；郵局：房山區(qū)郵電局、新鎮(zhèn)支局、閻村郵電所；銀行：工商銀行、建設(shè)銀行、中國(guó)銀行、農(nóng)村信用社；醫(yī)院：良鄉(xiāng)醫(yī)院、房山中醫(yī)院。79綠城百百合平平面規(guī)規(guī)劃商業(yè)街街商業(yè)街街二期期北北區(qū)區(qū)總建建筑筑面面積積約約32萬(wàn)萬(wàn)平平米米，，共共計(jì)計(jì)37幢幢樓樓，，具具有有““小小鎮(zhèn)鎮(zhèn)中中的的小小鎮(zhèn)鎮(zhèn)””特特色色，，根根據(jù)據(jù)建建筑筑的的空空間間圍圍合合形形態(tài)態(tài)劃劃分分為為五五個(gè)個(gè)組組團(tuán)團(tuán)，，配配有有10000平平米米歐歐式式休休閑閑商商街街。。項(xiàng)目分兩期開(kāi)開(kāi)發(fā)，一期為為南區(qū)，共1890套，，二期北區(qū)目前前推出300套小高板。。中心景觀2006.6.18日推售學(xué)校準(zhǔn)備引進(jìn)良鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)中學(xué)一期南區(qū)其中南區(qū)容積積率僅為0.998,綠綠化覆蓋率高高達(dá)57.7%；總建筑筑面積約63萬(wàn)平方米。。是以四至五五層的板式公公寓為主，輔輔以少量一層層兩戶的點(diǎn)式式樓以及小高高層、高層建建筑的新古典典主義的風(fēng)格格大型住宅社社區(qū)。80綠城百合推廣廣分析實(shí)景得到客戶戶認(rèn)可某客戶來(lái)電問(wèn)問(wèn)：“你們的的房子能做的的這么漂亮嗎？”實(shí)景廣告效果果明顯來(lái)電來(lái)訪量均均較之前上升30%-40%綠城產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)，以各種建建筑細(xì)節(jié)完美美體現(xiàn)細(xì)節(jié)品質(zhì)實(shí)景沖擊81綠城百合銷售售情況平均銷售速度度為60套/月，目前實(shí)實(shí)現(xiàn)均價(jià)為3628元/平方米平均銷售套數(shù)為31套/月82綠城百合一期期綜合銷售指指數(shù)兩居、三居供供應(yīng)量最大，，銷售速度最最快，實(shí)