2022年行業(yè)分析海南房地產(chǎn)金融2022年解結(jié)-

海南房地產(chǎn)金融2022年解結(jié)?你可能感愛(ài)好的關(guān)于房地產(chǎn)的討論報(bào)告：2022-2022年中國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)進(jìn)展現(xiàn)狀及投資前景猜測(cè)報(bào)告2022-2022年中國(guó)重慶房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)進(jìn)展現(xiàn)狀及投資前景猜測(cè)報(bào)告2022-2022年中國(guó)焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)站行業(yè)市場(chǎng)進(jìn)展現(xiàn)狀及投資前景猜測(cè)2022-2022年中國(guó)南寧房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)進(jìn)展現(xiàn)狀及投資前景猜測(cè)報(bào)告2022-2022年商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情監(jiān)測(cè)及投資可行性討論報(bào)告查看更多報(bào)告

7月8日，海南省政府招商辦公室將明光大酒店、賽格國(guó)際大廈等一批有代表性的大宗停緩建處置項(xiàng)目納入省府招商項(xiàng)目，并對(duì)外公開(kāi)招商，一時(shí)應(yīng)者云集。

今年初，三亞市政府年初曾對(duì)外稱(chēng)，三亞爛尾樓已基本處置完畢；而?？谑刑幹梅康禺a(chǎn)辦公室(下稱(chēng)?？谑刑幹棉k)亦稱(chēng),截止今年6月底，?？?7%的項(xiàng)目申報(bào)了處置方案，62%的項(xiàng)目復(fù)工。

然而，海南爛尾樓問(wèn)題并不如此簡(jiǎn)潔。明光大酒店產(chǎn)權(quán)人?？诿鞴饴糜芜M(jìn)展有限公司日前已數(shù)次派人到海口市處置辦理論，聲稱(chēng)對(duì)招商事項(xiàng)不知情，要求自行處理；而對(duì)賽格國(guó)際大廈擁有產(chǎn)權(quán)的中國(guó)銀行海南省分行在申請(qǐng)多年后始終未完成產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)。

與個(gè)案對(duì)比的是，在?？谑刑幹棉k今年3月份向國(guó)家財(cái)政部、建設(shè)部、國(guó)土資源部、人民銀行聯(lián)合調(diào)查組遞交的書(shū)面報(bào)告中稱(chēng)，尚有105萬(wàn)平方米空置商品房未消化，205宗、面積約400萬(wàn)平方米停緩建工程未復(fù)工，需用3年時(shí)間才能竣工銷(xiāo)售，因此建議將積壓房地產(chǎn)減免稅的優(yōu)待政策延長(zhǎng)至2022年底，并增撥中央財(cái)政專(zhuān)項(xiàng)補(bǔ)助資金2.6億元。

2022年，或許是海南爛尾樓的終結(jié)時(shí)間?

?？谥春Ｄ蠣€尾樓之痛重在?？?。海南最高的爛尾樓明光大酒店位于?？谑心虾４蟮篮妄埨ツ下方唤缣帲@個(gè)樓宇曾被稱(chēng)為海南爛尾樓的“代表作品”。

據(jù)?？谑刑幹棉k供應(yīng)的項(xiàng)目規(guī)劃書(shū)顯示，該樓于1994年4月被?？谑协偵絽^(qū)規(guī)劃建設(shè)局批準(zhǔn)建設(shè)，批建面積97871萬(wàn)平方米，高48層，?？诿鞴饴糜芜M(jìn)展有限公司投資25825萬(wàn)元于1994年動(dòng)工建設(shè)，1998年12月因資金鏈短缺被迫停工。

明光大酒店沉睡六年后，海南省招商辦于2022年7月就此項(xiàng)目向社會(huì)公開(kāi)招商，合作方式可以獨(dú)資、合資、合作等，并可享受停緩建工程的相關(guān)優(yōu)待政策，如稅費(fèi)減免、行政費(fèi)用免收、事業(yè)服務(wù)性費(fèi)用減半收取等。

明光大酒店招商標(biāo)的1.2億元系由?？谑刑幹棉k測(cè)算而成。但記者在該辦看到另一番景象：海口明光旅游進(jìn)展有限公司兩位員工代表公司向?？谑刑幹棉k提出異議，不同意以招商方式解決明光大酒店的問(wèn)題。

該公司一位人士對(duì)記者說(shuō)，“我們要自行處理，招商事項(xiàng)并不知情，這幾天來(lái)已交涉多次，但未有結(jié)果?！?/p>

而?？谑刑幹棉k一人士則稱(chēng)，“今年初，處置辦曾與明光公司溝通過(guò)，明光公司亦要求政府供應(yīng)有關(guān)招商信息，隨后我們上報(bào)了測(cè)算價(jià)格，問(wèn)題關(guān)鍵是公布的招商價(jià)格可能過(guò)低，致使明光公司有些被動(dòng)。”

這或許只是政府與企業(yè)未能充分協(xié)調(diào)，但明光大酒店項(xiàng)目更大的問(wèn)題在于，對(duì)它的盤(pán)活不是簡(jiǎn)潔一棟樓的問(wèn)題。記者在該爛尾樓現(xiàn)場(chǎng)看到，該樓只是完成了外部鋼筋水泥架構(gòu)，雨水澆漓，外觀(guān)特別難看，但在方圓幾里處卻非常惹眼。不僅如此，僅它的左方20米處，就有三棟爛尾住宅樓，沒(méi)有窗戶(hù)，內(nèi)部空空蕩蕩，低層被幾戶(hù)民工占用；右方處也是待開(kāi)發(fā)地。因此，對(duì)明光的盤(pán)活必將是一攬子項(xiàng)目。

實(shí)際上，海口市對(duì)大宗積壓樓盤(pán)的處置始終非常乏力。據(jù)海口市處置辦楊先生說(shuō)，大宗樓盤(pán)債權(quán)債務(wù)關(guān)系簡(jiǎn)單，處置難度大，至今沒(méi)有一個(gè)勝利的案例，實(shí)際上，處置辦更多擔(dān)當(dāng)?shù)囊仓荒苁谴顦蚬ぷ鳌?/p>

困難再次加大。2022年7月，瓊山市撤市改區(qū)后并入海口市，?？谑刑幹棉k接手的瓊山爛尾樓項(xiàng)目有110宗、320萬(wàn)平方米。

進(jìn)入?？谑刑幹棉k，首先映入眼簾的是墻上張貼的幾大幅圖表。其中，一幅題為《?？谑?022年重點(diǎn)停緩建工程項(xiàng)目處置進(jìn)展表》顯示，今年共有90項(xiàng)重點(diǎn)項(xiàng)目需要處置，而?？诿鞴獯缶频昃桶裆铣雒?。

不僅如此，據(jù)該處置辦半年工作報(bào)告顯示，截至2022年6月底，?？谑形刺幹玫耐＞徑?xiàng)目有166宗，建筑面積527萬(wàn)平方米(含瓊山區(qū)81宗、210萬(wàn)平方米)其中,司法查封的54宗，建筑面積178萬(wàn)平方米；涉及金融單位的有17宗，建筑面積79萬(wàn)平方米。由此可見(jiàn)?？诜e壓房地產(chǎn)處理難度之大。實(shí)際上，?？谑呛Ｄ鲜∩鲜兰o(jì)90年月房地產(chǎn)泡沫的重災(zāi)區(qū)。截止1998年底，全市空置商品房360萬(wàn)平方米；停緩建工程項(xiàng)目446宗，用地面積588.3萬(wàn)公頃，涉及原規(guī)劃報(bào)建面積1438萬(wàn)平方米；閑置土地2856萬(wàn)公頃。積壓房地產(chǎn)總量占全省的78%，全國(guó)的7.8%。

政府代為處置1999年初，海南省成立處置積壓房地產(chǎn)工作小組，由省建設(shè)廳副廳長(zhǎng)林克昌任主任。

隨即，海口市于同年成立了市處置積壓房地產(chǎn)工作小組，小組下設(shè)辦公室，即處置辦。處置辦設(shè)立9個(gè)實(shí)施小組，各實(shí)施小組由一名副局長(zhǎng)詳細(xì)負(fù)責(zé)，組成人員由城建、規(guī)劃、國(guó)土、房改、經(jīng)貿(mào)、法院等多部門(mén)抽調(diào)組成。

?？谑刑幹棉k楊科長(zhǎng)說(shuō)，“處置辦為市政府直屬結(jié)構(gòu)，辦公室主任最早由副市長(zhǎng)兼任，現(xiàn)改為市副秘書(shū)長(zhǎng)兼任。最早人員多達(dá)35名，現(xiàn)在約有15名左右。”

據(jù)其介紹，至1999年至2022年上半年，該處置辦5年多來(lái)累計(jì)處置空置商品房255萬(wàn)平方米(完成70.8%),處置停緩建工程290萬(wàn)平方米(完成原報(bào)建面積的20.1%),兩者累計(jì)545萬(wàn)平方米。

“處置方式有多種，如轉(zhuǎn)讓、拍賣(mài)、代為處置、融資、招商等，其中，代為處置是?？诘囊豁?xiàng)創(chuàng)舉?！焙Ｄ鲜〗ㄔO(shè)廳綜合處負(fù)責(zé)人稱(chēng)。所謂代為處置即政府限定一個(gè)時(shí)間讓停緩建工程項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)人申報(bào)處置方案，對(duì)超過(guò)期限不作為的停緩建工程，政府就指定機(jī)構(gòu)進(jìn)行代為處置，處置收益存放在法院或財(cái)政指定的賬戶(hù)，待產(chǎn)權(quán)人清理關(guān)系后，憑有效證明文件再申領(lǐng)安排。

于2000年10月成立的?？谑蟹康禺a(chǎn)代為處置中心事實(shí)上擔(dān)當(dāng)了這一職能。該中心在業(yè)務(wù)上接受市處置辦的指導(dǎo)。2000年6月，海口市人大常委會(huì)審議通過(guò)該處置方法，隨后海南省人大在該市代為處置做法的基礎(chǔ)上出臺(tái)了《關(guān)于加快處置海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)停緩建工程的打算》。截至2022年4月，?？谑写鸀樘幹庙?xiàng)目122宗，規(guī)劃報(bào)建面積417萬(wàn)平方米，占全市停緩建工程總量的29%。

難點(diǎn)：金融房產(chǎn)單是省、市處置辦的力氣，難以全面解決積壓房地產(chǎn)問(wèn)題。據(jù)海南省建設(shè)廳有關(guān)人士介紹，積壓房地產(chǎn)中金融資產(chǎn)占絕大部分，而很多金融機(jī)構(gòu)不認(rèn)同政府的代為處置方式。

截至2022年8月，海南未處置的積壓房地產(chǎn)資產(chǎn)中，逾70%屬于四大國(guó)有商業(yè)銀行；而金融機(jī)構(gòu)在海南的停建、緩建工程項(xiàng)目有90多個(gè)，建筑總面積達(dá)160多萬(wàn)平方米，沉淀資金達(dá)180億元。

為此，省政府于2022年8月斥資1億元組建了海南聯(lián)合資產(chǎn)管理公司，特地承接、管理和處置國(guó)有商業(yè)銀行和資產(chǎn)管理公司協(xié)議移交的積壓房地產(chǎn)，并向金融機(jī)構(gòu)償還處置回籠的資金。處置期限為五年時(shí)間，海南當(dāng)年處置所得次年交回銀行，以海南省財(cái)政做擔(dān)保。

記者采訪(fǎng)當(dāng)日，聯(lián)合資產(chǎn)管理公司主要負(fù)責(zé)人正在與工商銀行海南省分行溝通，商談辦理項(xiàng)目移交手續(xù)。但記者從另一渠道了解到，商業(yè)銀行向聯(lián)合資產(chǎn)管理公司辦理移交手續(xù)的積壓房地產(chǎn)項(xiàng)目為數(shù)甚少。

按國(guó)務(wù)院于2022年10月下發(fā)的《處置海南省積壓房地產(chǎn)補(bǔ)充方案》所確定的協(xié)議移交價(jià)值的比例，已確權(quán)的積壓商品房將按評(píng)估總價(jià)的85%(海口比例，各市規(guī)定不同，下同)移交,沒(méi)有確權(quán)的按評(píng)估價(jià)的30%移交。

對(duì)此條款，銀行感到另一番委屈。一位銀行人士稱(chēng)，聯(lián)合資產(chǎn)管理公司執(zhí)行商業(yè)化運(yùn)作，銀行擔(dān)憂(yōu)的是國(guó)有資產(chǎn)會(huì)受到損失，至于地方財(cái)政擔(dān)保，過(guò)去也有過(guò)未兌現(xiàn)的先例。

中國(guó)銀行海南省分行資產(chǎn)保全處鄭處長(zhǎng)說(shuō)，中行除將一些不良資產(chǎn)剝離給信達(dá)公司外，并未有一宗給聯(lián)合資產(chǎn)管理公司。

“事實(shí)上，都是總行在與海南方面在談。以賽格國(guó)際大廈為例，已于今年上劃總行，但債務(wù)仍?huà)煸诜中?，并且目前尚未核呆。?/p>

而另一方面，自2022年下半年起海南房地產(chǎn)市場(chǎng)消失回暖跡象，原視積壓房地產(chǎn)為包袱的銀行，心態(tài)已開(kāi)頭起了微妙變化。

國(guó)開(kāi)行的角色在海南房地產(chǎn)市場(chǎng)中，國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行海南省分行也扮演著重要角色。

2022年12月，國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行副行長(zhǎng)劉克崮在一份“支持海南經(jīng)濟(jì)社會(huì)進(jìn)展”的主題報(bào)告。據(jù)劉在報(bào)告中介紹，2022年國(guó)開(kāi)行累計(jì)新發(fā)放人民幣貸款70億元，美元2.43億，本外幣貸款余額達(dá)到148億元，占全省金融機(jī)構(gòu)人民幣中長(zhǎng)期貸款的36%。其中，城建是重點(diǎn)支持的行業(yè)。

2022年12月，國(guó)開(kāi)行與海南省政府簽訂了合作協(xié)議，2022年，對(duì)?？?、三亞市進(jìn)行了信用評(píng)審，簽訂了《開(kāi)發(fā)性金融合作協(xié)議》，協(xié)議總金額150億元。其中，?？谑谐鞘谢A(chǔ)設(shè)施新一捆項(xiàng)目已簽訂總借款合同60億元，項(xiàng)目合同10.4億元，發(fā)放中長(zhǎng)期貸款3.3億元，短期貸款2.3億元；三亞市城市基礎(chǔ)設(shè)施新一捆項(xiàng)目已簽訂總借款合同15億元，項(xiàng)目合同7.3億元，發(fā)放中長(zhǎng)期貸款2.7億元。

不僅如此，國(guó)開(kāi)行還在監(jiān)控土地出讓。在給?？诘?0億元貸款中，有7.4億元是給還?？谑谐鞘薪ㄔO(shè)投資公司進(jìn)行?？谑泻Ｐ阄髀贰⑶鸷４蟮赖?6個(gè)項(xiàng)目建設(shè)，而海口市委、市政府在組建城投公司時(shí)就給予了土地經(jīng)營(yíng)權(quán)、城市資源經(jīng)營(yíng)權(quán)和有效的政府債權(quán)等。

據(jù)國(guó)開(kāi)行海南分行信貸管理處丁處長(zhǎng)介紹，為防止炒賣(mài)地皮、哄抬地價(jià)，國(guó)開(kāi)行海南分行實(shí)行了信用評(píng)審和債項(xiàng)評(píng)審雙重制度，同時(shí)建議?？谑姓?guī)范土地市場(chǎng)、嚴(yán)格土地規(guī)劃，有組織、有方案地對(duì)土地進(jìn)行收購(gòu)、儲(chǔ)備、開(kāi)發(fā)整理和供應(yīng)。“我們提出的土地經(jīng)營(yíng)要統(tǒng)一管理的做法，可有效約束地方政府的短期行為，并在事實(shí)上做到了將貸款風(fēng)險(xiǎn)關(guān)口前移?！?/p>

“目前，我們主要做的是舊城改造這一塊，參加處置積壓爛尾樓是今后業(yè)務(wù)的一個(gè)意向。此外，國(guó)開(kāi)行還樂(lè)觀(guān)與當(dāng)?shù)卣疁贤ǎ瑓⒓又贫润w系和信用體系建設(shè)，并詳細(xì)參加制定了《海南利用國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行貸款資金管理方法》等一攬子制度?！?/p>

與國(guó)開(kāi)行監(jiān)控土地出讓異曲同工的是，?？谑幸查_(kāi)頭加大土地回收力度。截止到2022年4月，?？诮⒘送恋貎?chǔ)備制度，同時(shí)盤(pán)活變現(xiàn)資產(chǎn)達(dá)1億元，抵押貸款為政府供應(yīng)資金約2.6億元。

爛尾樓2022年終結(jié)?據(jù)海南省建設(shè)廳新聞發(fā)言人介紹，截止到2022年6月底，海南省應(yīng)處置的閑置建設(shè)用地23788.5公頃，除司法查封的5170.5公頃外，可處置的18618公頃全部納入處置程序，已落實(shí)處置的閑置建設(shè)用地18005公頃，占可處置面積的96.7%。

在積壓商品房銷(xiāo)售方面，全省已銷(xiāo)售和出租的積壓商品房面積為365萬(wàn)平方米，占總量的80%。

在停緩建工程處置方面，全省共批準(zhǔn)處置方案的項(xiàng)目涉及原規(guī)劃報(bào)建面積1355萬(wàn)平方米，占原規(guī)劃報(bào)建面積1631萬(wàn)平方米的83%；批準(zhǔn)建設(shè)面積829萬(wàn)平方米，已竣工后銷(xiāo)售或自用的有460萬(wàn)平方米。

該發(fā)言人稱(chēng)，三亞市的停緩建工程已全部動(dòng)工建成。

2022年3月，海南省處置辦組織了省、?？凇⑷齺喪械姆康禺a(chǎn)形勢(shì)及處置積壓房工作的專(zhuān)題調(diào)研，并向國(guó)家建設(shè)部、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行組成的聯(lián)合調(diào)查組進(jìn)行了匯報(bào)。據(jù)海南省建設(shè)廳綜合處負(fù)責(zé)人介紹，四部門(mén)認(rèn)為“海南房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行總體上是良好的，供求總量、供求結(jié)構(gòu)基本合理，價(jià)格基本穩(wěn)定”。

而?？谑刑幹棉k的未處置數(shù)據(jù)則與整體狀況相差太大。

同是在向四部委的匯報(bào)中，?？谑刑幹棉k以書(shū)面文字報(bào)告稱(chēng)，尚有105萬(wàn)平方米空置商品房未消化，205宗、面積約400萬(wàn)平方米停緩建工程未復(fù)工，需用3年時(shí)間才能竣工銷(xiāo)售，因此建議將積壓房地產(chǎn)減免稅的優(yōu)待政策延長(zhǎng)至2022年底。

同文指出，?？谑修D(zhuǎn)化房涉及返還土地出讓金缺口達(dá)2.6億元，因此建議財(cái)政部連續(xù)追加補(bǔ)助資金。另?yè)?jù)了解，海南省積壓商品房轉(zhuǎn)化經(jīng)濟(jì)適用住房已完成申報(bào)財(cái)政部補(bǔ)助租金超4億元額度，達(dá)5.56億元，已批復(fù)3.14億元。

7月中旬，?？谑形匍_(kāi)會(huì)議，會(huì)議強(qiáng)調(diào)爭(zhēng)取在2022年底將爛尾樓基本處置完畢。

“綜合來(lái)看，海南爛尾樓處置不能太樂(lè)觀(guān)，作為海南重災(zāi)區(qū)的海口市處置積壓房地產(chǎn)的較早時(shí)間應(yīng)在2022年?！币晃婚L(zhǎng)期從事海南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的人士稱(chēng)。鏈接：

海南房地產(chǎn)“泡沫”再現(xiàn)？

據(jù)一位不愿公開(kāi)姓名的海南房地產(chǎn)業(yè)界人士介紹，目前，海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)幾次挫折后，已經(jīng)相當(dāng)理性，在實(shí)際操作上，執(zhí)行靠近原則，即中小房地產(chǎn)商會(huì)在大房地產(chǎn)商擬建和在建的樓盤(pán)旁購(gòu)買(mǎi)土地建設(shè)，形成群聚效應(yīng)，這樣價(jià)格上去了，道路等問(wèn)題都解決了。目前，這種方式較為普遍。如在?？趪?guó)貿(mào)和三亞等地，均有這種狀況。

“另外，房?jī)r(jià)在抬升。如?？趪?guó)貿(mào)的置地花園，以2500元每平方米起價(jià)，每高一層樓加價(jià)50元，賣(mài)得相當(dāng)好?！?/p>

“而購(gòu)房者多為外地人，包括東北、北京、上海等地人士。如東北人，在海南做生意的較多，多為子女為老人買(mǎi)棟房子，在10月份接老人來(lái)島，次年五月前后送走。海南更多的是這種候鳥(niǎo)類(lèi)樓房。”

然而，曾在海南聯(lián)合資產(chǎn)管理公司工作過(guò)的蔡慎坤向媒體出具的數(shù)據(jù)顯示，2022年末?？诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)施工總面積為406.8萬(wàn)平方米，而2022年共銷(xiāo)售商品房(含二手房)面積96萬(wàn)平方米，兩者差距實(shí)在太大，值得警惕。