綜合體世聯(lián)綜合體經(jīng)濟(jì)測算與開發(fā)策略

經(jīng)濟(jì)測算與開發(fā)策略物業(yè)配比經(jīng)濟(jì)指標(biāo)確定（主要為成本與價格確定）經(jīng)濟(jì)測算開發(fā)策略原規(guī)劃方案的物業(yè)面積比例各使用功能面積分配表功能名稱建筑面積（m2）商業(yè)（含73000地下面積）146877住宅（地上計算容積率面積）64314公寓式辦公（地上計算容積率面積）46174酒店（地上計算容積率面積）26992合計284357項目基本規(guī)劃指標(biāo)含六號地塊：占地面積：49934m2

容積率：4.26

地上可建面積：212719m2

預(yù)計地下面積：約140000m2

其中：地下商業(yè)約70000m2

注：本次物業(yè)面積測算不包括配套地下車庫、地下配套用房等面積?；陧椖慷ㄎ换A(chǔ)上的物業(yè)配比建議功能名稱建筑面積（m2）商業(yè)（含73000的地下面積）145000住宅（地上計算容積率面積）46857寫字樓（地上計算容積率面積）40500酒店（地上計算容積率面積）52000合計284357注一：我們僅提出基于市場的示意性功能配比，沒有唯一性，實際根據(jù)政府規(guī)定、公司策略、建筑設(shè)計等要求進(jìn)行調(diào)整；注二：本次物業(yè)配比建議不包括配套地下車庫、地下配套用房等面積。項目基本規(guī)劃指標(biāo)含六號地塊：占地面積：49934m2

容積率：4.26

地上可建面積：212719m2

預(yù)計地下面積：約140000m2

其中：地下商業(yè)約70000m2

物業(yè)配比調(diào)整前后比較整體物業(yè)配比在調(diào)整前后變化不大；商業(yè)面積基本不變；住宅和寫字樓的面積有所下降；酒店建筑面積上升。經(jīng)濟(jì)指標(biāo)確定1.價格確定參照臨近區(qū)域或者區(qū)域價值相似的區(qū)域市場上當(dāng)前銷售價格創(chuàng)新產(chǎn)品參照典型樓盤定價、成熟案例定價原理2.成本各種物業(yè)類型的開發(fā)建設(shè)成本參考上海市建筑造價規(guī)范3.費率各種取費標(biāo)準(zhǔn)參照上海有關(guān)規(guī)定需要說明的是：所有經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的確定都是靜態(tài)的，并沒有考慮市場波動、政策變化、供求關(guān)系等等，僅供前期投資測算與開發(fā)策略制定參考。開發(fā)成本的設(shè)定工程類別工程描述建筑面積樓面地價（元/M2）項目造價取值（元/M2）其它各項費用（元/M2）單位面積開發(fā)成本合計（元/M2）總開發(fā)成本（萬元/M2）綜合商業(yè)上有塔樓，地下兩層，地上四層145000（含70000地下面積）10500（地下商業(yè)不計樓面地價）5000330018800（地下商業(yè)5000）141000+35000=176000高層寫字樓地下四層，中高檔405006000550033001480059940高層酒店四星級，包括精裝修及家具520006000800033001730089960高層住宅高檔商品房，含裝修468576000300030001200056228合計382128數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)估價部注一：在造價計算過程中已包括地下車庫的建設(shè)成本；注二：樓面地價按現(xiàn)行土地價格估算；注三：其它費用包括政府規(guī)費、前期費用、管理費用、財務(wù)費用等，但不包括各項稅費。開發(fā)成本比較單位面積開發(fā)成本比較總開發(fā)成本比較酒店的單位面積開發(fā)成本最高；地下商業(yè)不計容積率，不分?jǐn)偟貎r成本，成本優(yōu)勢明顯。地上商業(yè)因建筑體量較大，總開發(fā)成本居首；寫字樓、住宅因開發(fā)量、單位開發(fā)成本均比較接近，其總開發(fā)成本也比較接近。商業(yè)租金的確定修正后租金通過算術(shù)平均法求得本項目每層的預(yù)期平均租金范圍，取中間值為商業(yè)的參考租金：

B2：5.0元/天/M2B1：8.0元/天/M2

1/F：18.3元/天/M22/F：9.7元/天/M23/F：6.8元/天/M24/F：5.3元/天/M2考慮地下商業(yè)為社區(qū)和區(qū)域商業(yè)，在業(yè)態(tài)上以超市和家電等專業(yè)市場為主，租金承受能力較低，而且地下商業(yè)分割成兩半，不能形成整體，對B1和B2的租金做進(jìn)一步修正，其結(jié)果為：

B2：2.5元/天/M2B1：4.0元/天/M2比較項目平均租金（元/天/M2）修正系數(shù)修正后租金（元/天/M2）梅龍鎮(zhèn)廣場B17-100.75-71/F20-3014-212/F12-208-143/F10-157-114/F8-126-8淮海路時代廣場B110-150.66-91/F25-3015-182/F10-156-93/F8-124.8-7.24/F5-103-6港匯廣場B115-200.69-121/F30-4018-242/F15-209-123/F8-104.8-64/F5-103-6租金確定方法：市場比較法注：影響修正系數(shù)的主要因素是區(qū)域因素，包括區(qū)域位置、自然條件、周邊環(huán)境、繁華程度、交通便捷度、交通流量等等商業(yè)的經(jīng)濟(jì)測算樓層出租面積（平方米）租金水平（元/天/M2）年租金收入（萬元/年）B2141002.51286.6B1176004.02569.61/F1510018.310086.02/F184009.76514.53/F133506.83313.54/F19005.3367.6總計8045024137.8注：以上面積為根據(jù)初步設(shè)計建筑平面圖計算之結(jié)果，僅供經(jīng)濟(jì)測算參考。建筑面積：145000平方米開發(fā)成本：176000萬元年租金收入：24137.8萬元年營運成本：24137.8*30%=7241.3萬元年收益：24137.8-7241.3=16896.5萬元投資回收周期：10.4年投資成本高；投資收益高；投資回收周期較短；投資風(fēng)險較高；酒店租金的確定

2004年累計同比增長四星級酒店出租率72.22%---四星級酒店平均房價586.81元/套14.07%數(shù)據(jù)來源：上海市旅游事業(yè)管理委員會注：影響修正系數(shù)的主要因素是區(qū)域位置、新舊程度，周邊環(huán)境、繁華程度、交通便捷度等等

修正系數(shù)出租率、房價本項目出租率1.072.22%本項目酒店平均房價1.2704.17元/套2004年四星酒店出租率與平均房價本項目租金與出租率的確定酒店的經(jīng)經(jīng)濟(jì)測算算前期投入入高；收益較高高；投資回收收期較長長；投資風(fēng)險險較大。。建筑面積積：52000平方米造價成本本：89960萬元客房數(shù)：：500套客房出租租率：72.22%平均房價價：704.17元/套年租金：：500*704.17*72.22%*365=9280.1萬元年營運成成本：9281.1*42.45%=3939.8萬元年收益：：9280.1-3939.8=5340.3萬元投資回收收期：16.8年注：來源源于行業(yè)業(yè)統(tǒng)計平平均值的的營運成成本為：：寫字樓售售價的確確定比較樓盤平均售價（元/m2）修正系數(shù)修正價格（元/m2）綠地商務(wù)大廈210001.327300洛克雙喜大廈220001.328600海銀國際280001.028000晶采世紀(jì)大廈300000.927000注：影響響修正系系數(shù)的主主要因素素是區(qū)域域位置、、規(guī)模大大小，周周邊環(huán)境境、昭示示性、繁繁華程度度、交通通便捷度度等等。。修正后售售價通過過算術(shù)平平均法最最終求得得本項目目預(yù)期售售價為：：27725元/平方米住宅售價價的確定定比較樓盤平均售價（元/m2）修正系數(shù)修正價格暢園20000-300000.918000-27000東方劍橋24000-330000.8520400-28050東方雅苑28000-350000.822400-28000嘉里華庭25000-350000.8521250-29750注：影響響修正系系數(shù)的主主要因素素是區(qū)域域位置、、規(guī)模大大小，周周邊環(huán)境境、自然然景觀、、交通便便捷度等等等。修正后售售價通過過算術(shù)平平均法并并取中間間值最終終求得本本項目預(yù)預(yù)期售價價為：24356元/平方米寫字樓與與住宅的的經(jīng)濟(jì)測測算寫字樓與與住宅的的共同特特征：投資成本本較低；；投資收益益高；投資回收收期短；；投資風(fēng)險險較?。?；從成本收收益的角角度來看看，住宅宅略高于于寫字樓樓；面積（平方米）單位面積開發(fā)成本（元/M2）總開發(fā)成本（萬元）平均售價（元/M2）總銷售金額（萬元）稅前成本收益率寫字樓40500148005994027725112286.387.3%住宅46857120005622824356114124.9102.9%不同物業(yè)業(yè)投資風(fēng)風(fēng)險系數(shù)數(shù)比較投資成本投資收益投資回收期投資風(fēng)險商業(yè)3-4-2-3酒店4-2-0+2寫字樓2-4-4-6住宅1-4-4-7投資風(fēng)險險的主要要構(gòu)成因因素：投資成本本；投資收益益；投資回收收周期。。注：在投投資風(fēng)險險的構(gòu)因因中，未未考慮外外部影響響因素，，如市場場環(huán)境、、政策環(huán)環(huán)境、金金融環(huán)境境等等；；注：投資資成本高高低與投投資風(fēng)險險成反面面關(guān)系，，投資收收益高低低、投資資回收期期長短與與投資風(fēng)風(fēng)險成正正面關(guān)系系；注：投資資風(fēng)險=投資成本本風(fēng)險+投資收益益風(fēng)險+投資回收收期風(fēng)險險，數(shù)值值高低與與風(fēng)險成成正面關(guān)關(guān)系；投資風(fēng)險險比較結(jié)結(jié)果：酒店最高高；商業(yè)次之之；寫字樓較較低；住宅最低低。保持現(xiàn)金金牛、明明星、問問題產(chǎn)品品的合理理組合，，實現(xiàn)產(chǎn)產(chǎn)品及資資源分配配結(jié)構(gòu)的的良性循循環(huán)成功的月月牙環(huán)——最佳模式式對于企業(yè)業(yè)來說，，如果能能同時具具有問題題產(chǎn)品，，明星產(chǎn)產(chǎn)品和現(xiàn)現(xiàn)金牛產(chǎn)產(chǎn)品這三三類，就就有希望望保持企企業(yè)當(dāng)前前的利潤潤和長遠(yuǎn)遠(yuǎn)利潤的的穩(wěn)定，，形成合合理的產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)構(gòu)，維持持資金平平衡。

高市場增長率高明星STAR現(xiàn)金牛問題QUESTION瘦狗DOG相對市場份額波士頓矩陣CASHCOW本項目的的波士頓頓矩陣分分析本項目成成功規(guī)避避了瘦狗狗型產(chǎn)品品；現(xiàn)金牛產(chǎn)產(chǎn)品分布布比較合合理；問題產(chǎn)品品偏多，，對企業(yè)業(yè)資金實實力要求求較高；；明星產(chǎn)品品相對偏偏少；

高市場增長率高明星STAR現(xiàn)金牛問題QUESTION瘦狗DOG相對市場份額波士頓矩陣CASHCOW酒店寫字樓、、住宅商業(yè)本項目的的波士頓頓矩陣分分析對策建議議：部分沿街街商業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品租售售結(jié)合，，向現(xiàn)金金牛產(chǎn)品品轉(zhuǎn)化；；餐飲娛樂樂商業(yè)向向明星產(chǎn)產(chǎn)品轉(zhuǎn)化化。

高市場增長率高明星STAR現(xiàn)金牛問題QUESTION瘦狗DOG相對市場份額波士頓矩陣CASHCOW酒店、餐飲娛樂樂商業(yè)寫字樓、、住宅部分沿街街商業(yè)其它商業(yè)業(yè)項目的開開發(fā)策略略開發(fā)時序第一階段第二階段第三階段第四階段開發(fā)內(nèi)容住宅、沿街商業(yè)寫字樓、百貨商業(yè)酒店、餐飲娛樂商業(yè)區(qū)域商業(yè)目的現(xiàn)金?，F(xiàn)金牛、明星明星、價值標(biāo)桿問題產(chǎn)品開發(fā)時序第一階段第二階段第三階段第四階段開發(fā)內(nèi)容寫字樓、百貨商業(yè)酒店、餐飲娛樂商業(yè)住宅、沿街商業(yè)區(qū)域商業(yè)目的現(xiàn)金牛、明星明星、價值標(biāo)桿現(xiàn)金牛問題產(chǎn)品策略一：：策略二：：策略三：：開發(fā)時序第一階段第二階段第三階段第四階段開發(fā)內(nèi)容酒店、餐飲娛樂商業(yè)寫字樓、百貨商業(yè)住宅、社區(qū)商業(yè)區(qū)域商業(yè)目的明星、價值標(biāo)桿現(xiàn)金牛、明星現(xiàn)金牛問題產(chǎn)品自有資金金投入少少，風(fēng)險險較低，，綜合體體效應(yīng)不不明顯，，整體收收益降低低。自有資金金投入合合理，綜綜合體效效應(yīng)得到到體現(xiàn)，，整體收收益良好好。資金投入入大，綜綜合體效效應(yīng)得到到充分體體現(xiàn)，預(yù)預(yù)期收益益最大，，風(fēng)險最最大推薦策略略9、靜夜四無無鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Sunday,January1,202310、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。13:00:4213:00:4213:001/1/20231:00:42PM11、以我我獨沈沈久，，愧君君相見見頻。。。1月-2313:00:4213:00Jan-2301-Jan-2312、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。13:00:4213:00:4213:00Sunday,January1,202313、乍見翻疑疑夢，相悲悲各問年。。。1月-231月-2313:00:4213:00:42January1,202314、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國國見見青青山山。。。。01一一月月20231:00:42下下午午13:00:421月月-2315、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。。一月231:00下下午午1月-2313:00January1,202316、行動動出成成果，，工作作出財財富。。。2023/1/113:00:4213:00:4201January202317、做前，，能夠環(huán)環(huán)視四周周；做時時，你只只能或者者最好沿沿著以腳腳為起點點的射線線向前。。。1:00:42下午午1:00下午午13:00:421月-239、沒有失失敗，只只有暫時時停止成成功！。。1月-231月-23Sunday,January1,202310、很多事情情努力了未未必有結(jié)果果，但是不不努力卻什什么改變也也沒有。。。13:00:4213:00:4213:001/1/20231:00:42PM11、成功就是日日復(fù)一日那一一點點小小努努力的積累。。。1月-2313:00:4213:00Jan-2301-Jan-2312、世間間成事事，不不求其其絕對對圓滿滿，留留一份份不足足，可可得無無限完完美。。。13:00:4213:00:4213:00Sunday,January1,202313、不知香香積寺，，數(shù)里入入云峰。。。1月-231月-2313:00:4213:00:42January1,202314、意志堅強(qiáng)強(qiáng)的人能把把世界放在在手中像泥泥塊一樣任任意揉捏。。01一月月20231:00:42下下午13:00:421月-2315、楚楚塞塞三三湘湘接接，，荊荊門門九九派派通通。。。。。。一月月231:00下下午午1月月-2313:00January1,202316、少年十十五二十十時，步步行奪得得胡馬騎騎。。2023/1/113:00:4213:00:4201January202317、空山新新雨后，，天氣晚晚來秋。。。1:00:42下午午1:00下午午13:00:421月-239、楊柳散和和風(fēng)，青山山澹吾慮。。。1月-231月-23Sunday,January1,202310、閱讀一一切好書書如同和和過去最最杰出的的人談話話。13:00:4213:00:4213:001/1/20231:00:42