房地產(chǎn)可行性

第三章房地產(chǎn)投資的可行性研究可行性研究概述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究?jī)?nèi)容房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效益分析第一節(jié)可行性研究概述一、可行性研究的概念與作用

1.可行性研究的概念2.可行性研究的作用：投資決策的依據(jù)、編制設(shè)計(jì)文件的依據(jù)、籌集資金的依據(jù)、簽定協(xié)議合同的依據(jù)、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期準(zhǔn)備的依據(jù)和項(xiàng)目后評(píng)價(jià)的依據(jù)。3.可研的要求：堅(jiān)持實(shí)事求是的原則，確?？裳械目陀^性、準(zhǔn)確性、可靠性、科學(xué)性和公正性。二、可行性研究的階段劃分

階段研究重點(diǎn)投資估算方法投資機(jī)會(huì)研究投資環(huán)境分析參照類(lèi)似項(xiàng)目套算初步可行性研究市場(chǎng)需求分析、項(xiàng)目宏觀必要性、主要建設(shè)條件指標(biāo)估算可行性研究全面深入研究逐項(xiàng)估算項(xiàng)目評(píng)估和決策可行性研究的真實(shí)可靠程度逐項(xiàng)估算三、可行性研究的步驟

1.簽定合同與籌劃準(zhǔn)備。2.調(diào)查研究與收集信息（需求、價(jià)格承受能力、市場(chǎng)供給、資源調(diào)查、選址、金融和資金來(lái)源）。3.方案設(shè)計(jì)（投資方案）。4.評(píng)價(jià)與詳細(xì)研究。5.方案優(yōu)化與選擇。6.編寫(xiě)可研報(bào)告書(shū)。7.可研報(bào)告的評(píng)估和審批。第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可研內(nèi)容一、可研的主要內(nèi)容

1.進(jìn)行市場(chǎng)研究：主要對(duì)市場(chǎng)的需求進(jìn)行分析，以解決項(xiàng)目建設(shè)的“必要性和可行性”問(wèn)題；

2.進(jìn)行工藝技術(shù)方案的研究，以解決項(xiàng)目建設(shè)的技術(shù)“先進(jìn)性和適用性”問(wèn)題；3.進(jìn)行項(xiàng)目的財(cái)務(wù)和經(jīng)濟(jì)分析，以解決項(xiàng)目建設(shè)的“合理性和有效性”問(wèn)題。二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可研報(bào)告的編寫(xiě)內(nèi)容

1.總論（項(xiàng)目的背景與概括）2.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動(dòng)遷安置3.市場(chǎng)分析和建設(shè)規(guī)模的確定4.規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選擇5.資源供給（資金、材料、施工力量、水電供應(yīng)等）6.環(huán)境影響和環(huán)境保護(hù)7.項(xiàng)目開(kāi)發(fā)組織機(jī)構(gòu)和管理費(fèi)用研究8.開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃9.項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析（投資估算、資金籌措、成本估算、收入估算、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)分析）10.結(jié)論與建議第三節(jié)房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效益分析確定性分析法1.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)2.國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)非確定性分析法1.盈虧平衡分析法2.敏感性分析法3.風(fēng)險(xiǎn)概率分析法一、房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)現(xiàn)金流量分析法：凈現(xiàn)金流量、累計(jì)凈現(xiàn)金流量等。靜態(tài)分析法：投資利潤(rùn)率、投資利稅率、資本金利潤(rùn)率、投資回收期、貸款償還期。動(dòng)態(tài)分析法：凈現(xiàn)值、凈現(xiàn)值率、內(nèi)部收益率、動(dòng)態(tài)投資回收期。（一）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的含義概念：從開(kāi)發(fā)企業(yè)角度分析和測(cè)算項(xiàng)目的效益和費(fèi)用，計(jì)算項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上的獲利能力，以判斷項(xiàng)目財(cái)務(wù)上的可行性。是可研的核心內(nèi)容，是決定項(xiàng)目命運(yùn)的重要決策依據(jù)。其主要內(nèi)容：1.盈利能力（項(xiàng)目建成后、整個(gè)壽命期內(nèi)）2.清償能力（財(cái)務(wù)、債務(wù)）3.財(cái)務(wù)外匯效果4.風(fēng)險(xiǎn)分析（二）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的程序

1.分析和估算開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)；2.編制財(cái)務(wù)基本報(bào)表（預(yù)計(jì)現(xiàn)金流量表、資產(chǎn)負(fù)債表、預(yù)計(jì)收益表、借款還本付息表、財(cái)務(wù)外匯流量表）；3.計(jì)算并評(píng)價(jià)財(cái)務(wù)效益指標(biāo)；4.進(jìn)行不確定性分析；5.風(fēng)險(xiǎn)分析；6.得出評(píng)價(jià)結(jié)論。（三））財(cái)務(wù)務(wù)評(píng)價(jià)價(jià)的基基本方方法1.靜靜態(tài)分分析法法（1））投資資利潤(rùn)潤(rùn)率：用用來(lái)描描述房房地產(chǎn)產(chǎn)銷(xiāo)售售項(xiàng)目目的靜靜態(tài)經(jīng)經(jīng)濟(jì)效效益指指標(biāo)，，是年年利潤(rùn)潤(rùn)總額額與項(xiàng)項(xiàng)目總總投資資之比比。反反映項(xiàng)項(xiàng)目單單位投投資的的盈利利能力力。年利潤(rùn)潤(rùn)總額額=年產(chǎn)品品銷(xiāo)售售收入入-年產(chǎn)品品銷(xiāo)售售稅金金-年總成成本費(fèi)費(fèi)用（2））投資資利稅稅率用來(lái)描描述房房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目總投投資的的盈利利能力力，是是每年年的利利稅總總額與與項(xiàng)目目總投投資之之比。。反反映單單位投投資對(duì)對(duì)國(guó)家家和社社會(huì)的的貢獻(xiàn)獻(xiàn)水平平。年利稅稅總額額=年銷(xiāo)售售收入入-年總成成本費(fèi)費(fèi)用（3）資本本金利利潤(rùn)率率用來(lái)描描述房房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目資本本金的的盈利利能力力，是是每年年的平平均利利潤(rùn)總總額與與資本本金之之比。。反反映項(xiàng)項(xiàng)目的的資本本金的的盈利利能力力。（4）投資資回收收期：以項(xiàng)項(xiàng)目的的年租租金純純收入入來(lái)抵抵償全全部投投資所所需的的時(shí)間間，反反映項(xiàng)項(xiàng)目的的財(cái)務(wù)務(wù)投資資回收收能力力或財(cái)財(cái)務(wù)清清償能能力的的一個(gè)個(gè)重要要評(píng)價(jià)價(jià)指標(biāo)標(biāo)。（4））借款款償還還期Rp----第t年可用用于還還款的的利潤(rùn)潤(rùn)D'----第t年可用用于還還款的的折舊舊R0----第t年可用用于還還款的的其他他收益益Rr----第t年企業(yè)業(yè)留利利2.動(dòng)動(dòng)態(tài)分分析法法（1））凈現(xiàn)現(xiàn)值法法n:項(xiàng)目的的計(jì)算算期ic:基準(zhǔn)收收益率率NPV0時(shí)，項(xiàng)項(xiàng)目可可行.NPV<0時(shí)，項(xiàng)項(xiàng)目不不可行行。（2））內(nèi)部部收益益率法法（IRR）：指項(xiàng)目目在建建設(shè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)期期限內(nèi)內(nèi)凈現(xiàn)現(xiàn)值等等于零零時(shí)的的貼現(xiàn)現(xiàn)率。。反映映項(xiàng)目目的盈盈利能能力。。IRR時(shí)，項(xiàng)項(xiàng)目可可行。。IRR時(shí)，項(xiàng)項(xiàng)目不不可行行。用試算算法求求IRR：（3））投資資回收收期法法：用全部部投資資現(xiàn)金金流量量表累累計(jì)凈凈現(xiàn)金金流量量現(xiàn)值值求得得。項(xiàng)目現(xiàn)現(xiàn)金流流量表表（單單位：：萬(wàn)元元）二、房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目目國(guó)民民經(jīng)濟(jì)濟(jì)評(píng)價(jià)價(jià)（一））概念念：考考慮資資源合合理配配置，，從國(guó)國(guó)民經(jīng)經(jīng)濟(jì)和和全社社會(huì)角角度考考察項(xiàng)項(xiàng)目的的效益益和費(fèi)費(fèi)用，，用影影子價(jià)價(jià)格、、影子子工資資、影影子匯匯率和和社會(huì)會(huì)折現(xiàn)現(xiàn)率等等經(jīng)濟(jì)濟(jì)參數(shù)數(shù)分析析。（二））國(guó)民民經(jīng)濟(jì)濟(jì)評(píng)價(jià)價(jià)與財(cái)財(cái)務(wù)評(píng)評(píng)價(jià)的的區(qū)別別：1.評(píng)評(píng)價(jià)的的角度度和目目標(biāo)不不同2.效效益和和費(fèi)用用的含含義與與劃分分不同同3.效效益和和費(fèi)用用的計(jì)計(jì)算算價(jià)格格不同同4.使用用的貼貼現(xiàn)率率和評(píng)評(píng)價(jià)的的判據(jù)據(jù)不同同（三））國(guó)民民經(jīng)濟(jì)濟(jì)評(píng)價(jià)價(jià)主要要指標(biāo)標(biāo)：經(jīng)經(jīng)濟(jì)凈凈現(xiàn)值值（ENPV）、經(jīng)濟(jì)內(nèi)內(nèi)部收收益率率（EIRR）、經(jīng)濟(jì)凈凈現(xiàn)值值率（（ENPVR）、、投資凈凈效益益率（（NBR）（四））國(guó)民民經(jīng)濟(jì)濟(jì)評(píng)價(jià)價(jià)的步步驟：：1.確確定項(xiàng)項(xiàng)目各各種合合理的的經(jīng)濟(jì)濟(jì)價(jià)格格，如如影子子價(jià)格格等。。2.按按影子子價(jià)格格調(diào)整整項(xiàng)目目的投投入和和產(chǎn)出出，重重新計(jì)計(jì)算項(xiàng)項(xiàng)目的的支出出和收收入。。3.從從整個(gè)個(gè)國(guó)民民經(jīng)濟(jì)濟(jì)的角角度來(lái)來(lái)劃分分和考考察項(xiàng)項(xiàng)目的的效益益與費(fèi)費(fèi)用。。4.按按國(guó)家家統(tǒng)一一規(guī)定定的社社會(huì)折折現(xiàn)率率對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的的效益益和費(fèi)費(fèi)用進(jìn)進(jìn)行分分析，，