景德鎮(zhèn)項目匯報終調(diào)

景德鎮(zhèn)項目市場可行性研究及定位報告大公務實咨詢集團2009年3月做活開門子廣場南路項目的六大方略立足全球，看景德鎮(zhèn)核心競爭力——市場調(diào)研精要整合資源，找尋出路

——項目資源解析勝于易勝，構(gòu)建市場暢銷產(chǎn)品——產(chǎn)品價值梳理系統(tǒng)思考，算無遺策，制定計劃——運作前提步驟廟算決勝，保障效益

——經(jīng)濟效益核算知險方能破險

——項目風險預測前言本項目成功和獲得利益最大化的關(guān)鍵，在于其“商業(yè)”的成功。因此，在項目的調(diào)研與定位中，將重點圍繞商業(yè)部分展開!第一章、市場調(diào)研精要立足全球，關(guān)注城市核心競爭力1、城市印象2、居民消費水平3、房地產(chǎn)投資與住宅市場4、商業(yè)現(xiàn)狀解析我們的商業(yè)要想成功，首先要了解我們所面臨的市場環(huán)境？1.1城市印象（1.a）享譽世界的陶瓷之都世界瓷都，世界陶瓷產(chǎn)業(yè)集散地之一；人文氣息的藝術(shù)殿堂

歷史悠久的文化價值與藝術(shù)風采；宜人宜居的綠色家園

旅游城市、國家園林城市“中國最值得外國人去的50個地方”之一開放創(chuàng)新的活力之城

投資創(chuàng)業(yè)熱土中部地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的“戰(zhàn)略要地”；Keywords:陶瓷研發(fā)、生產(chǎn)、銷售、進出口文化資源、美學、藝術(shù)展示交流生態(tài)旅游、境內(nèi)外旅游、專業(yè)考察現(xiàn)代服務業(yè)、休閑產(chǎn)業(yè)、商業(yè)交易1.1城市印象（1.b）1.2城市印象（2.a）景德鎮(zhèn)08年前三季度GDP：237.1億元，同比增長15%；其中第三產(chǎn)業(yè)增長勢頭尤為強勁；旅游發(fā)展不斷向好，前9個月景德鎮(zhèn)市共接待游客746萬人次，同比增長18.2%，其中，境外游客達8.43萬人次，同比增長50.7%，旅游收入達31.1億元，同比增長25.9%，其中，旅游創(chuàng)匯達2821.6萬美元，同比增長67.4%。Keywords:國民經(jīng)濟增長穩(wěn)定、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛；旅游產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟發(fā)展與出口創(chuàng)匯主要增長要素；全世界、全國范圍的瓷器交易中心之一全世界、全國范圍的瓷器藝術(shù)、文化交流平臺小結(jié)前9個月，全市居民消費價格總指數(shù)為106.9%，比前8個月降低了0.3個百分點，漲幅也低于全省平均水平；其中，1—9月份，景德鎮(zhèn)全市社會消費品零售總額達到70.6億元，同比增長23.5%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達12441.39元；2.居民消費水平Keywords:居民消費力力仍保持良良好穩(wěn)定；；消費結(jié)構(gòu)升升級，恩格格爾系數(shù)下下行明顯；；城市第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)規(guī)模迅迅速擴大帶帶動非消費費性支出放放大；非消費性支支出和文化化休閑性消消費需求上上升；小結(jié)3.1房房地產(chǎn)產(chǎn)市場投投資景德鎮(zhèn)08年房房地產(chǎn)投投資總額額23.08億億元，施施工面積積278萬㎡,新開工工面積53萬㎡㎡，其中中住宅49萬㎡㎡，商業(yè)業(yè)4萬㎡㎡。2008年全年年銷售56萬㎡㎡，住宅宅48萬萬㎡，商商業(yè)8萬萬㎡。全全年銷售售總額13億，，住宅9.7億億，商業(yè)業(yè)3.3億。住宅成交交均價2708元/㎡㎡商業(yè)成交交均價4125元/㎡㎡？辦公物業(yè)業(yè)？Keywords:市場投資資環(huán)境良良好，房房地產(chǎn)開開發(fā)信心心較足；；房地產(chǎn)及及商業(yè)發(fā)發(fā)展速度度急遽提提升；商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)供應量量增大，，去化率率較低，，去化價價格相對對較低；；商品住宅宅供求關(guān)關(guān)系基本本平衡<略供大大于求>。小結(jié)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)理性發(fā)展&合合理把控控商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的風險預防防3.2住住宅市市場現(xiàn)狀狀根據(jù)《景景德鎮(zhèn)市市城區(qū)住住房建設(shè)設(shè)規(guī)劃(2006-2010)》，，未來5年，預預計建設(shè)設(shè)普通商商品住房房459．20萬平方方米(4．93萬套)，其中中套型面面積在90平方方米以下下的約3．78萬套，，90平平方米以以上的約約1．15萬套套。建設(shè)設(shè)政策性性住房(含經(jīng)濟濟適用房房、廉租租房等)114．80萬平方方米，約約1．45萬套套，其套套型建筑筑面積均均在90平方米米以下；；Keywords:暢銷住宅宅面積在在（90-110㎡））和（（60-80㎡㎡））之間；；銷售主力力價格區(qū)區(qū)間在2800~3000和和3800~4100元(精精裝修)/㎡㎡左右；；政策性住住房預計計上市體體量和速速度會對對商品住住宅市場場產(chǎn)生一一定影響響；小結(jié)商品房住住宅投資資開發(fā)風風險規(guī)避避VS政政府政策策性住房房保障沖沖突3.3住住宅消消費者需需求價格需求求——以以總價20～30萬元元面積需求求——集集中在110㎡㎡以下下戶型需求求——以以二房、、三房為為主，購購買一房房的，主主要集中中在單身身貴族和和中老年年人群價格需求求面積需求求戶型需求求Keywords:對居住品品質(zhì)的需需求逐步步提升；；舒適度較較高的住住宅成為為暢銷產(chǎn)產(chǎn)品；定制化產(chǎn)產(chǎn)品對特特定人群群仍保持持良好吸吸引力；；小結(jié)住宅“小小戶型””思想的的差異化化競爭+舒適、緊緊湊、功功能附加加、景觀觀、品質(zhì)質(zhì)住宅產(chǎn)品品突出“理性舒舒適度””研發(fā)理念念4.1現(xiàn)現(xiàn)有商商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)業(yè)態(tài)簡介特點傳統(tǒng)型雜貨店大多為位于非主流商圈的大街小巷，數(shù)量較多，經(jīng)營雜亂。無裝修或簡單裝修，貨物擺放凌亂，商品檔次低。百貨大樓數(shù)量較少，前計劃經(jīng)濟時代的產(chǎn)物，設(shè)施陳舊，現(xiàn)正在改制或者淘汰中布局不合理，缺乏管理小商品批發(fā)市場以城鄉(xiāng)村結(jié)合部為主要集散地。商品價格低廉，以量取勝。專業(yè)市場主要以陶瓷商品為代表：陶瓷大世界、中國陶瓷城等，錦繡昌南、國貿(mào)等品種比較齊全，遴選范圍較大，配套較好超市珠江東路、中路，新村東、西路等都有分布，數(shù)量增長較快，規(guī)模大小不一，鋪貨比較現(xiàn)代購物中心以開門子購物廣場、華達購物中心、景客隆等為代表，講究人性化與休閑化的購物體環(huán)境，講究科學管理和鋪貨。營造精品意識品牌專賣店人民廣場周邊與珠江中路大量分布，如約翰·卡丹、黎人坊等，地段優(yōu)勢明顯，具有品牌個性，注重對店鋪的包裝等Keywords:現(xiàn)代商業(yè)業(yè)發(fā)展呈呈剛起步步階段，，未來發(fā)發(fā)展空間間巨大；；商業(yè)形態(tài)態(tài)混亂，，同質(zhì)化化競爭現(xiàn)現(xiàn)象嚴重重；處于傳統(tǒng)統(tǒng)商業(yè)向向現(xiàn)代商商業(yè)升級級過程中中；小結(jié)商業(yè)經(jīng)營營業(yè)態(tài)的的整合&建筑業(yè)業(yè)態(tài)的先先鋒引導導4.2市民消費費行為心心理剖析析喜好名牌牌產(chǎn)品，，尤其偏偏好中檔檔次的國國內(nèi)名牌牌；但消費能能力有限限，對高高端名牌牌的消費費能力較較弱品牌消費費心理休閑式消消費心理理從眾消費費心理非消費性性支出、、消費結(jié)結(jié)構(gòu)提升升，休閑閑、娛樂樂業(yè)逐步步進入普普通居民民消費視視野普遍存在在從眾心心理，習習慣性聚聚眾消費費行為較較重；Keywords:消費呈年年輕化，，易于接接受新鮮鮮事物；；消費行為不成成熟，易于被被市場所引導導；消費能力兩級級分化嚴重，，高端市場機機遇與挑戰(zhàn)并并存；小結(jié)消費行為的引引導和領(lǐng)導消消費成為可能能4.3景德德鎮(zhèn)的中心商商圈景德鎮(zhèn)中心商商圈以人民廣廣場為中心節(jié)點，，周邊連接蓮蓮社北路、新村西路、新新村東路、廣廣場北路、廣場南路、珠珠山東路、蓮蓮社南路、馬鞍山路以及及黃金街區(qū)珠珠山中路，完成了別別具特色的商商業(yè)網(wǎng)絡布局，該區(qū)域域中的景德鎮(zhèn)鎮(zhèn)80%以上的商業(yè)人流流、物流、以以及商品信息流。該區(qū)區(qū)域代表著景景德鎮(zhèn)最高的地段租租金價值和投投資潛力。Keywords:現(xiàn)有商圈容量量已然有限，，中心商圈擴擴張或新商圈圈崛起將成為為可能；現(xiàn)有業(yè)態(tài)復雜雜，競爭激烈烈，新商業(yè)發(fā)發(fā)展必須有新新的模式或主主題；人民廣場商圈Keywords:現(xiàn)有商圈容量量已然飽和，，商圈擴容或或附屬商圈崛崛起成為必然然；商業(yè)建筑業(yè)態(tài)態(tài)趨同，大型型商業(yè)經(jīng)營業(yè)業(yè)態(tài)趨同；領(lǐng)領(lǐng)導性、特色色性、主題性商業(yè)綜綜合體發(fā)展階階段較低；商業(yè)業(yè)態(tài)雜亂亂、與多樣性性并存；競爭爭激烈，新商商業(yè)發(fā)展必須須學會直接嫁接與研研創(chuàng)；小結(jié)4.4景德德鎮(zhèn)商業(yè)現(xiàn)狀狀（1）1．現(xiàn)代商業(yè)形態(tài)態(tài)成為主導景德鎮(zhèn)的商業(yè)業(yè)正處于傳統(tǒng)統(tǒng)商業(yè)形態(tài)向向現(xiàn)代商業(yè)形形態(tài)過渡的階階段；2．中低端產(chǎn)品競競爭激烈小商品市場已已略呈現(xiàn)出飽飽和態(tài)勢，整整個市場的空空置率約為30%；3．專賣店與大型型商場超市成成為主流品牌專賣店與與大型商場超超市發(fā)展態(tài)勢勢尤為迅猛；；4．商業(yè)運營仍處處于初級階段段現(xiàn)代營銷意識識薄弱，缺乏乏系統(tǒng)性與專專業(yè)性運作是是景德鎮(zhèn)商業(yè)業(yè)發(fā)展的主要要弊端5．中高端產(chǎn)品缺缺乏景德鎮(zhèn)中高檔檔的商品仍然然較少，贗品品名牌較多；；6.供求關(guān)系失衡衡一方面大量商商業(yè)物業(yè)閑置置，一方面大大量商家無法法找到適合開開店的經(jīng)營場場所，二者之之間的矛盾非非常尖銳4.5商業(yè)業(yè)問題分析（（1）開發(fā)商缺乏長長期運營意識識重銷售輕運營營輕招商只顧顧眼前利益，，缺乏長線投投資眼光；開發(fā)商缺乏專專業(yè)、系統(tǒng)性性思考商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)發(fā)要有系統(tǒng)性性思考，不能能先改好房子子在想招商。。而要從一開開始就先做好好商業(yè)規(guī)劃，，然后在做建建筑設(shè)計。根根據(jù)不同的業(yè)業(yè)態(tài)組合對建建筑結(jié)構(gòu)的要要求，來做建建筑設(shè)計，才才能保障未來來商的順利；；過度透支商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的價值值高售價使得業(yè)業(yè)主追求高租租金，高租金金嚇跑了商家家。這時市場場就會用物業(yè)業(yè)的閑置來報報復不合理的的租金要求；；未能充分了解解商業(yè)地產(chǎn)的的復雜性商業(yè)地產(chǎn)的復復雜性在于，，必須長期持持有、而且需需要大規(guī)模持持有，逐步發(fā)發(fā)展，從而降降低商業(yè)風險險，它是和地地價聯(lián)系在一一期，是和客客戶的消費習習慣聯(lián)系在一一起的;缺乏專業(yè)人才才調(diào)控商業(yè)運營是個個長時間的過過程，需要有有統(tǒng)一的招商商管理、統(tǒng)一一的業(yè)態(tài)規(guī)劃劃、統(tǒng)一的服服務，沒有專專業(yè)人員的把把控，就容易易造成經(jīng)營混混亂、檔次偏偏失、品牌沖沖突等局面.4.5商業(yè)業(yè)問題分析（（2）本章小結(jié)結(jié)景德鎮(zhèn)的開發(fā)發(fā)幅度越來越越大，商業(yè)競競爭日趨激烈烈，競爭的表表象下是經(jīng)營營文化、營銷銷理念、規(guī)模模、鋪貨方式式、價格、位位置等的綜合合競爭，也是是傳統(tǒng)商業(yè)與與現(xiàn)代商業(yè)的的競爭；我們的項目若若參與到現(xiàn)在在的競爭中是是具有一定風風險的，現(xiàn)在在項目進入市市場，就將處處在“紅海競競爭”的惡劣劣市場環(huán)境中中。如果想獲獲得成功，就就必須走差異異化、特色化化的市場競爭爭道路；若要避免游歷歷于這種“紅紅海競爭”的的局勢中，我我們就必須要要借勢發(fā)展、、必須要站的的更高，從更更遠的角度去去思考和挖掘掘這個產(chǎn)業(yè)及及商圈的空白白與升級；第二章、項目目資源解析整合資源，找找尋出路1、項目概況況2、商業(yè)環(huán)境境3、地塊解析析4、SWOT分析5、項目運作作思路“旅游產(chǎn)業(yè)、、陶瓷”是景景德鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)發(fā)展的不變核核心。我們項項目要想成功功就只有兩條條路選擇：1、“廝殺殺紅?！?、“突圍圍藍?！薄皬P殺紅?！薄保浩浜诵木途褪恰罢腺Y資源、借勢發(fā)發(fā)展”即整合所在商商圈內(nèi)所有可可以整合的資資源、借助與與周邊商業(yè)、、環(huán)境、交通通等進行最優(yōu)優(yōu)化組合和聯(lián)聯(lián)通，通過主主題化、專業(yè)業(yè)化的升級，，提高項目的的核心競爭力力，從而成為為商圈內(nèi)的成成功者，領(lǐng)導導者，稱霸紅紅海；“突圍藍?！薄保浩浜诵木途褪恰坝掠趧?chuàng)創(chuàng)新、奇兵出出擊”即從商業(yè)模式式與城市支柱柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展等等為出發(fā)點，，尋找其中的的空白點、差差異化，在通通過與現(xiàn)有資資源進行創(chuàng)新新性組合，適適當?shù)氖袌鎏教剿骱团嘤?，，開拓全新的的市場和經(jīng)營營模式，從而而成為新型商商業(yè)模式的開開拓者、尋寶寶者中的第一一人，獲得高高額回報；1.項目基本本概況本項目為開門門子購物廣場場二期，2#地塊，西側(cè)側(cè)靠廣場南路路，北側(cè)為戴戴家弄路（未未建成）項目經(jīng)濟指標用地面積7993平方米總建筑面積31401平方米地下建筑面積5105平方米地上建筑面積26296平方米商業(yè)建筑面積8044平方米住宅建筑面積18252平方米容積率4.2戶型比總戶數(shù)320戶90M2以下260戶，61.4%90M2以上60戶，38.6%2.周邊主主要商業(yè)設(shè)施性質(zhì)設(shè)施名稱功能描述簡述商業(yè)開門子購物廣場傳統(tǒng)SHOPMALL模式大型超市沃爾瑪+百貨國貿(mào)步行街陶瓷大市場以中低檔產(chǎn)品為主浙江路商業(yè)街娛樂休閑一條街浙江人投資，檔次不一古玩市場傳統(tǒng)大市場市面較為冷清3.1項目目所在地塊及及商業(yè)分析商業(yè)功能區(qū)域域定位景德鎮(zhèn)位于中中心商業(yè)區(qū)圈圈，東南角；；商業(yè)性質(zhì)特征征目前周邊是大大型陶瓷批發(fā)發(fā)賣場及市級級購物中心；；商業(yè)布局形態(tài)態(tài)原有商業(yè)中心心主要集中在在“從人民廣廣場起，往珠珠山中路方向向”；地塊沿街商業(yè)業(yè)價值挖掘：：地塊北側(cè)地下下與開門子購購物廣場聯(lián)通通，保障人流流；地塊東側(cè)50米，連接古古玩街出口；；地塊西側(cè)對面面的國貿(mào)陶瓷瓷城可與我們們起到互補的的作用；地塊南側(cè)，與與浙江路相接接，距火車站站僅500米米；Keywords:豐富的周邊資資源，為項目目打造、升級級商圈提供了了有力支撐；；小結(jié)勢勢能優(yōu)勢4.項目SWOT分析析劣勢（W）距離傳統(tǒng)認知知的商業(yè)中心心，仍有一定定距離；項目市場培育育成本較大；；商業(yè)開發(fā)經(jīng)驗驗較少；項目商業(yè)體量量??；優(yōu)勢（S）品牌優(yōu)勢，借借勢開門子品品牌與口碑，，地段優(yōu)勢,核核心商業(yè)區(qū)區(qū)邊緣，發(fā)展展空間較強；；空間優(yōu)勢,城城市中心商圈圈之中，城市市繁華之中；；配套優(yōu)勢，開開門子、國貿(mào)貿(mào)等，良好商商業(yè)氛圍；交通優(yōu)勢,便便利的交通通利于人氣聚聚集；古玩軸線；承接中心商圈圈；機會（O）陶瓷產(chǎn)業(yè)化的的發(fā)展帶來的的機遇；原有城市商圈圈升級與擴張張帶來的契機機；外來投資者和和創(chuàng)業(yè)行為提提供的優(yōu)質(zhì)客客群；城市規(guī)劃與房房地產(chǎn)發(fā)展構(gòu)構(gòu)建的良好前前景；居民消費結(jié)構(gòu)構(gòu)升級，三產(chǎn)產(chǎn)釋放；威脅（T）市場供應量增增大，市場份份額受到?jīng)_擊擊；同質(zhì)化嚴重，，同質(zhì)競爭項項目隨時浮出出水面；市場消費能力力不均衡，兩兩級分化大；；價格敏感度較較高，高端市市場購買力不不穩(wěn)定；新性商業(yè)模式式的市場認可可度不確定；；政策性房源的的預期上市；；5.1我們們的運作思路路1就是，一定要要做市場的領(lǐng)領(lǐng)導者；如果做不到市市場領(lǐng)導者，，也要做細分分產(chǎn)品的領(lǐng)導導者；如果做不到細細分市場領(lǐng)導導者，也要做做商圈內(nèi)區(qū)域域的領(lǐng)導者廝殺紅?！I(lǐng)領(lǐng)導者路線5.2運作作目標從挑戰(zhàn)者向領(lǐng)領(lǐng)導者進軍的的后起之秀把有限的區(qū)域域商業(yè)通過運運作，尤其是是借助開門子子，運作成商商業(yè)中心的挑挑戰(zhàn)者、有力力競爭者；陶瓷市場軸線線效應的整合合；使人民廣場效效應延伸到廣廣場南路，成成為人民廣場場商業(yè)中心的的有效組成部部分之一，成成為景德鎮(zhèn)商商業(yè)中心東南南大門的重要要組成部分；；讓東南大門在在商業(yè)中心的的比重逐步加加大，以至于于成為景德鎮(zhèn)鎮(zhèn)現(xiàn)代商業(yè)的的領(lǐng)導者;我們要通過這這樣的運作，，使我們未來來價值，成倍倍翻番最終成成為領(lǐng)導者中中間最成功的的后起之秀5.3我們們的運作思路路2就是，走差異異化競爭，尋尋找市場空白白點；從產(chǎn)業(yè)發(fā)展中中找市場；從從商業(yè)模式中中找出路；突圍藍?！_開拓者路線5.2運作作目標從產(chǎn)業(yè)與文化化中崛起財富富新貴從產(chǎn)業(yè)發(fā)展中中找尋市場，，被金融危機機所籠罩的全全球經(jīng)濟，文文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)業(yè)被作為新的的經(jīng)濟增長點點；陶瓷產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)創(chuàng)新，已被視視為景德鎮(zhèn)““提升城市競競爭力，打造造世界瓷都，，振興瓷都””的重要措施施；以“由景德鎮(zhèn)鎮(zhèn)為現(xiàn)代陶瓷瓷產(chǎn)業(yè)基點，，打造中國藝藝術(shù)陶瓷全球球化效應”的的城市發(fā)展方方向，為我們們的項目提供供了難得機遇遇；我們要通過““陶瓷藝術(shù)+文化創(chuàng)意產(chǎn)產(chǎn)業(yè)+商業(yè)地地產(chǎn)”的全新新融合，構(gòu)建建出全新的商商業(yè)模式，最最終獲得巨大大的收益；Brain小結(jié)項目區(qū)域位置置的特殊性，，決定了我們們項目的運作作是一個機遇遇與挑戰(zhàn)并存存的過程;無論是“紅海?！边€是“藍藍?！辈呗远级疾皇且痪淇湛赵?，首先必必須要了解現(xiàn)現(xiàn)代商業(yè)的特特性，需要了了解城市產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)等，并并通過系統(tǒng)化化的思考，尋尋找到有利支支撐才能成功功;第三章、項目目產(chǎn)品定位謀定而動，勝勝于易勝，構(gòu)構(gòu)建商業(yè)最優(yōu)優(yōu)化組合1、現(xiàn)代商業(yè)業(yè)認知2、商業(yè)定位位前提3、商業(yè)定位位一4、商業(yè)定位位二5、構(gòu)建暢銷銷品建議6、住宅戶型型配比建議景德鎮(zhèn)豐富的的人文與旅游游資源，在城城市發(fā)展“傳傳統(tǒng)陶瓷業(yè)與與新型工業(yè)化化”的背景下下，需要有一一個滿足休閑閑及精品購物物要求的場所所;需要一個個能夠符合城城市產(chǎn)業(yè)個性性的商業(yè)模式式；那么怎樣的商商業(yè)才是景德德鎮(zhèn)現(xiàn)代商業(yè)業(yè)所需要的？？1.對現(xiàn)代代商業(yè)的認知知1、要有多元元化構(gòu)建現(xiàn)代商業(yè)，商商場人流量下下降！造成這這些局面的主主要原因是由由于商業(yè)面積積不斷增加，，單一形式的的商業(yè)已經(jīng)僧僧多粥少；必必須要進行通通過多元化的的構(gòu)建，如把把飲食、休閑閑、觀景、娛娛樂、逛景等等都納入商業(yè)業(yè)的業(yè)態(tài)業(yè)種種；2、要捕捉消消費者購物上上變化當前商場已不不僅僅是時尚尚人群去購物物，時間性消消費成為未來來商業(yè)的核心心，一個人到到商場可以消消費一天；3、要注重商商業(yè)主體發(fā)展展變化必須要尋找自自來水商業(yè)和和省錢的商業(yè)業(yè)，要用商業(yè)業(yè)自來水帶動動非商業(yè)自來來水；才能保保障商業(yè)旺盛盛的活力;2.我們的的商業(yè)定位前前提商業(yè)定位的前前提它不僅要能符符合現(xiàn)代人消消費習慣，還還要能符合現(xiàn)現(xiàn)代人消費的的身份和時間間；它要能符合所所在城市的發(fā)發(fā)展規(guī)劃和經(jīng)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，體體現(xiàn)城市的核核心競爭力；；它要能充分考考慮解決“大大眾消費與高高端商業(yè)的融融合、縱向各各層之間的均均好，超前性性與現(xiàn)實的購購買力之間””的矛盾；它要兼顧各種種業(yè)態(tài)的營業(yè)業(yè)時間差異，，利用業(yè)態(tài)間間的相互促進進，營造良好好的商業(yè)氛圍圍；3.1商業(yè)業(yè)定位方案（（一）現(xiàn)代主題商業(yè)業(yè)公園紅海策略定定位方向以瓷器為主題題，以現(xiàn)代商商業(yè)為核心，，緊抓服務性性商業(yè)帶動的的人流契機：：3.2方案案（一）市場場依托靠山吃山，與與開門子購物物廣場聯(lián)通，，以人流帶動動人氣借勢西門子購購物廣場，通通過業(yè)態(tài)吸引引人流開門子購物廣廣場，不需要要利用地段就就能成市借勢發(fā)展，攜攜手二大市場場，吸引優(yōu)質(zhì)質(zhì)客戶攜手“國貿(mào)””“古玩市場場”，利用國國貿(mào)影響力，，站在2個市市場的基礎(chǔ)上上，在巨人的的肩膀上發(fā)展展；3.3方案（（一）客群定定位目標客戶群體體本地商家來自江浙、福福建等發(fā)達地地區(qū)的商家、、投資客附近區(qū)域如南南昌、九江、、鷹潭、上饒饒等地的商人人樂平、浮梁一一帶的中小業(yè)業(yè)主商業(yè)招商對象象國內(nèi)外知名龍龍頭性百貨連連鎖企業(yè)、有有品牌知名度度與美譽度、、獨特的企業(yè)業(yè)文化與運作作模式，看好好景德鎮(zhèn)這個個大市場。多年從商，完完成原始資本本積累，欲提提升經(jīng)營檔次次的商人，從從事陶瓷業(yè)銷銷售的私營業(yè)業(yè)主，欲轉(zhuǎn)行行或利用剩余余資金追求投投資回報的本本地有閑散資資金的投資客客五大大步步驟驟3.4方方案案（（一一））現(xiàn)現(xiàn)代代主主題題商商業(yè)業(yè)公公園園找到到主主題題做好好景景觀觀優(yōu)化化商商業(yè)業(yè)組組合合規(guī)劃劃好好發(fā)發(fā)展展階階段段走持持續(xù)續(xù)化化發(fā)發(fā)展展現(xiàn)代主題商業(yè)公園3.5方方案案（（一一））商商業(yè)業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)組組合合建建議議負一一樓樓：：混混合合業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)，，目目的的性性消消費費混合合型型商商業(yè)業(yè)（（餐餐飲飲、、零零售售））+停停車車場場一樓樓、、二二樓樓：：精精品品賣賣場場外鋪鋪+內(nèi)內(nèi)鋪鋪，，鋪鋪位位面面積積建建議議在在為為30M2~40M2，，開開間間4M~5M，，進進深深不不大大于于8M，，以五五星星級級包包裝裝，，塑塑造造超超高高的的價價值值感感，，主主流流價價格格，，尤尤其其是是投投資資品品價價格格，，要要成成為為主主流流價價格格三樓樓、、四四樓樓：：休休閑閑、、娛娛樂樂（（體體驗驗式式商商務務休休閑閑））三樓樓為為休休閑閑茶茶社社+工工作作室室四樓樓大大型型餐餐飲飲及及娛娛樂樂Keywords:業(yè)態(tài)態(tài)業(yè)業(yè)種種的的最最優(yōu)優(yōu)化化組組合合需需要要一一個個由由低低級級到到高高級級，，由由簡簡單單到到復復雜雜的的發(fā)發(fā)展展過過程程;要采采用用放放水水養(yǎng)養(yǎng)魚魚方方法法，，先先創(chuàng)創(chuàng)人人流流、、再再創(chuàng)創(chuàng)消消費費流流、、招招募募優(yōu)優(yōu)秀秀商商業(yè)業(yè)經(jīng)經(jīng)營營者者，，引引導導最最有有購購買買力力的的消消費費者者；；向著著一一站站式式方方向向升升級級，，讓讓““逛逛街街””成成為為現(xiàn)現(xiàn)代代人人生生活活行行為為的的主主旋旋律律，，標標準準是是消消費費的的便便捷捷、、舒舒適適、、多多選選；；豐富富的的周周邊邊資資源源，，為為項項目目打打造造、、升升級級商商圈圈提提供供了了有有力力支支撐撐；；3.6方方案案（（一一））商商業(yè)業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)組組合合補補充充三樓樓、、四四樓樓：：商務務快快捷捷型型連連鎖鎖酒酒店店方案案（（一一））小小結(jié)結(jié)現(xiàn)代代主主題題商商業(yè)業(yè)公公園園的的出出現(xiàn)現(xiàn)意意味味著著一一種種更更現(xiàn)現(xiàn)代代的的經(jīng)經(jīng)營營體體與與模模式式的的出出現(xiàn)現(xiàn)。。它它將將使使得得廣廣場場商商圈圈、、珠珠山山中中路路整整體體商商業(yè)業(yè)格格局局重重新新整整合合，，導導致致消消費費人人流流與與消消費費中中心心的的偏偏轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，，成成為為游游樂樂休休閑閑購購物物中中心心與與商商業(yè)業(yè)信信息息的的晴晴雨雨表表；；與與周周邊邊物物業(yè)業(yè)存存在在著著合合作作式式競競爭爭的的關(guān)關(guān)系系，，共共同同提提升升地地段段人人氣氣與與地地段段價價值值！！4.1商商業(yè)業(yè)定定位位方方案案（（二二））藍海海戰(zhàn)戰(zhàn)略略定定位位方方向向以““瓷瓷器器產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)””為為主主題題，，以以““文文化化創(chuàng)創(chuàng)意意””為為核核心心，，緊緊抓抓產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)特特性性所所帶帶來來的的契契機機，，打打造造““創(chuàng)創(chuàng)、、產(chǎn)產(chǎn)、、展展、、銷銷””一一體體化化的的新新商商業(yè)業(yè)模模式式國際際瓷瓷器器文文化化創(chuàng)創(chuàng)意意中中心心城市市發(fā)發(fā)展展，，滿滿足足國國際際地地位位需需求求商圈圈發(fā)發(fā)展展，，滿滿足足新新興興業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)需需求求產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展，，滿滿足足經(jīng)經(jīng)濟濟增增長長需需求求藝術(shù)術(shù)發(fā)發(fā)展展，，滿滿足足文文化化交交流流需需求求滿足足城城市市核核心心競競爭爭力力，，做做增增量量市市場場4.2方方案案（（二二））市市場場依依托托4.3方方案案（（二二））客客群群定定位位目標標客客戶戶群群體體本地地商商家家來自自江江浙浙、、福福建建等等發(fā)發(fā)達達地地區(qū)區(qū)的的商商家家、、投投資資客客附近近區(qū)區(qū)域域如如南南昌昌、、九九江江、、鷹鷹潭潭、、上上饒饒等等地地的的商商人人樂平平、、浮浮梁梁一一帶帶的的中中小小業(yè)業(yè)主主商業(yè)業(yè)招招商商對對象象以陶陶瓷瓷為為核核心心的的研研發(fā)發(fā)、、創(chuàng)創(chuàng)意意、、銷銷售售等等運運營營機機構(gòu)構(gòu)國外外創(chuàng)創(chuàng)意意產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)、、文文化化產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)相相關(guān)關(guān)企企業(yè)業(yè)景德德鎮(zhèn)鎮(zhèn)本本地地知知名名陶陶瓷瓷藝藝術(shù)術(shù)家家大、、中中型型陶陶瓷瓷生生產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)4.4商商業(yè)業(yè)空空間間組組合合建建議議以““畫畫廊廊、、藝藝術(shù)術(shù)中中心心、、藝藝術(shù)術(shù)家家工工作作室室、、設(shè)設(shè)計計公公司司、、餐餐飲飲酒酒吧吧、、企企業(yè)業(yè)研研發(fā)發(fā)部部門門””等等各各種種空空間間的的聚聚合合，，形形成成了了具具有有國國際際化化色色彩彩的的““SOHO式式藝藝術(shù)術(shù)聚聚落落””和和““LOFT空空間間””業(yè)態(tài)業(yè)業(yè)種的的最優(yōu)優(yōu)化組組合需需要一一個由由低級級到高高級，，由簡簡單到到復雜雜的發(fā)發(fā)展過過程;要采用用放水水養(yǎng)魚魚方法法，先先創(chuàng)人人流、、再創(chuàng)創(chuàng)消費費流、、招募募優(yōu)秀秀商業(yè)業(yè)經(jīng)營營者，，引導導最有有購買買力的的消費費者；；向著一一站式式方向向升級級，讓讓“逛逛街””成為為現(xiàn)代代人生生活行行為的的主旋旋律，，標準準是消消費的的便捷捷、舒舒適、、多選選；LOFT在在牛津詞詞典上的解解釋是是“在在屋頂頂之下下、存存放東東西的的閣樓樓”。。但現(xiàn)現(xiàn)在所所謂LOFT所所指稱稱的是是那些些“由由舊工工廠或或舊倉倉庫改改造而而成的的，少少有內(nèi)內(nèi)墻隔隔斷的的高挑挑開敞敞空間間”，，Loft的的定義義要素素主要要包括括：高高大而而開敞敞的空空間，，上下下雙層層的復復式結(jié)結(jié)構(gòu)，，類似似戲劇劇舞臺臺效果果的樓樓梯和和橫梁梁；流流動性性，戶戶型內(nèi)內(nèi)無障障礙；；透明明性，，減少少私密密程度度；開開放性性，戶戶型間間全方方位組組合；；藝術(shù)術(shù)性，，通常常是業(yè)業(yè)主自自行決決定所所有風風格和和格局局。參考項項目：：“798藝術(shù)術(shù)區(qū)””北京“798藝藝術(shù)區(qū)區(qū)”，，國內(nèi)外外知名名的文文化創(chuàng)創(chuàng)意產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集集聚區(qū)區(qū)，匯匯集了了諸多多藝術(shù)術(shù)機構(gòu)構(gòu)，吸吸引了了許多多國內(nèi)內(nèi)外藝藝術(shù)家家的入入駐，，經(jīng)常常舉辦辦各種種藝術(shù)術(shù)活動動、時時尚活活動和和國際際藝術(shù)術(shù)展。。如今今的““798””，不不僅成成為中中國文文化藝藝術(shù)的的展示示中心心，還還被北北京市市政府府列為為重點點旅游游景點點項目目；2004年年以來來，瑞瑞典首首相、、瑞士士首相相、德德國總總理(施羅羅德)、奧奧地利利總理理、歐歐盟主主席(巴羅羅佐)、比比利時時王妃妃、安安南夫夫人、、法國國總統(tǒng)統(tǒng)希拉拉克夫夫人等等都先先后參參觀訪訪問過過798藝藝術(shù)區(qū)區(qū)；；2002年年，““798””的租租金是是6毛毛錢每每平方方米，，08年則則漲到到了6至9元每每平方方米不不等，，而個個別““黃金金地段段”還還更高高；辦辦普通通一場場畫展展，場場地租租金約約需花花上十十多萬萬；上海參參考項項目方案（（二））小結(jié)結(jié)2陶瓷是是使用用價值值與藝藝術(shù)價價值融融為一一體的的，陶陶瓷業(yè)業(yè)要取取得長長盛不不衰的的發(fā)展展，不不僅要要有好好的創(chuàng)創(chuàng)意，，更要要持續(xù)續(xù)不斷斷地創(chuàng)創(chuàng)新。。發(fā)展展陶瓷瓷文化化創(chuàng)意意產(chǎn)業(yè)業(yè)已是是景德德鎮(zhèn)發(fā)發(fā)展的的必經(jīng)經(jīng)之路路。如項項目目借借此此東東風風，，在在景景德德鎮(zhèn)鎮(zhèn)市市中中心心成成功功打打造造出出““國國際際產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)創(chuàng)創(chuàng)意意中中心心””的的““創(chuàng)創(chuàng)、、產(chǎn)產(chǎn)、、展展、、銷銷””的的新新型型模模式式，，必必能能成成為為景景德德鎮(zhèn)鎮(zhèn)城城市市發(fā)發(fā)展展一一道道靚靚麗麗的的風風景景線線，，其其所所引引發(fā)發(fā)的的商商機機和和延延伸伸效效應應必必將將不不可可限限量量。。芯片片產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)現(xiàn)代代服服務務業(yè)業(yè)5.1建建筑筑設(shè)設(shè)計計及及建建筑筑風風格格要要點點序號風格分類風格表述代表樓盤1傳統(tǒng)風格民族風格最典型的特征是頂部的處理。灰瓦、坡屋頂粘貼傳統(tǒng)的藝術(shù)符號，出現(xiàn)牌樓等傳統(tǒng)建筑語言色彩多以淡雅的色調(diào)為主，如灰蘭色碧云天陽光荔景2歐陸風格繼承古典三段式立面處理，上中下有明顯的色彩分段；較多地出現(xiàn)山花尖頂、飾花柱式、寶瓶或通花欄桿、石膏線腳飾窗粘貼古希臘古羅馬藝術(shù)符號，頂部處理有裝飾性手法；窗口與陽臺有邊框，陽臺的欄桿裝飾性較強，有時會出現(xiàn)羅馬柱；至于色彩則以紅白兩色為主，紅底白窗白陽臺。香榭里花園楓丹雅苑名仕閣3現(xiàn)代簡約風格現(xiàn)代風格，即“簡約主義”、“極簡主義”外立面絕無多余的雕飾，剩下來的只有凸窗、陽臺、大面積玻璃（含少量幕墻）和橫平豎直的簡潔線條。在頂部結(jié)合女兒墻加以挑板或曲板至于色彩，有兩種截然不同的趨向，一種是銀、白、灰之類的淺色系，另一種是紅、黃、藍之類的艷麗色系。而窗玻璃用藍、綠兩色也是現(xiàn)代風格的慣常手法。萬科金色家園黃埔雅苑中海華庭5.2建建筑筑立立面面造造型型建建議議藝術(shù)術(shù)與與建建筑筑組組合合，，將將傳傳統(tǒng)統(tǒng)藝藝術(shù)術(shù)元元素素與與現(xiàn)現(xiàn)代代建建筑筑相相結(jié)結(jié)合合，，讓讓建建筑筑自自成成風風景景強調(diào)調(diào)鋼鋼材材、、玻玻璃璃、、外外墻墻防防磁磁面面磚磚、、仿仿古古門門窗窗等等的的應應用用，，商商業(yè)業(yè)部部分分強強調(diào)調(diào)立立面面整整體體風風格格營營造造與與通通透透感感；；融入入古古窯窯、、古古瓷瓷、、現(xiàn)現(xiàn)代代工工業(yè)業(yè)藝藝術(shù)術(shù)品品等等多多方方元元素素應應用用；；頂部部配配合合整整個個群群體體的的高高低低錯錯落落，，可可以以考考慮慮裝裝飾飾性性強強的的構(gòu)構(gòu)架架或或曲曲板板，，以以豐豐富富小小區(qū)區(qū)的的天天際際線線；；運用用風風格格一一致致藝藝術(shù)術(shù)元元素素作作為為的的建建筑筑符符號號點點綴綴；；Keywords:從地地理理位位置置考考慮慮,由由于于景景德德鎮(zhèn)鎮(zhèn)地地處處我我國國的的中中南南部部，，氣氣溫溫較較高高，，日日照照多多，，空空氣氣透透明明度度大大。。在這這種種環(huán)環(huán)境境中中，，不不論論從從色色彩彩上上還還是是從從建建筑筑熱熱工工方方面面考考慮慮，，均均宜宜用用淺淺淡淡的的冷冷色色調(diào)調(diào)。。因因此此建議本項項目采用用大面積積淺冷色色及淺暖暖色調(diào)的的搭配，，重點處處采用小小面積的的深色處處理;5.3建建筑色色彩建議議序號色彩分類代表樓盤1淡雅淺暖色及冷色富怡雅居2古銅色深暖色廬峰翠苑3大面積暖色萬科金色家園4大面積淺色局部重色裝飾5.4交交通組組織要點點建議機動車流流組織戴家弄路路車庫出出口，為為地下車車庫主入入口；南面車庫庫入口，，采用L型設(shè)計計，連接接裙樓樓樓頂停車車場；人流組織織動線地塊南北北，各設(shè)設(shè)一出入入口；地塊北側(cè)側(cè)廣場南南路，設(shè)設(shè)2處商商業(yè)出入入口；地塊北面面地下與與開門子子購物中中心，設(shè)設(shè)立地下下連接通通道；地塊東側(cè)側(cè)，與古古玩市場場對接，，將其出出入口納納入其中中5.4建建筑空空間建議議內(nèi)部要設(shè)設(shè)有一個個或多個個共享空空間———中庭將共享空空間延伸伸至負一一樓，提提供給消消費者休休閑、娛娛樂，讓讓主題式式文化體體驗成為為消費的的一部分分外樓梯（（結(jié)合立立面）內(nèi)部動線線劃分與與樓梯選選擇動線寬敞敞，主次次動線明明顯區(qū)分分，利用用地面磚磚做導視視引導6.住住宅戶型型配比建建議而就本項項目而言言，主要要為客群群為，向向往此地地段而““剛好””夠基本本支付能能力的年年輕一族族，以及及對地區(qū)區(qū)有足夠夠好感的的“一步步到位””的實力力一族。。面積戶型比例≥130㎡四房10%110~130㎡大三房10%90~110㎡小三房33%80~90㎡大二房16%50~80㎡小二房16%≤50㎡一房15%第四章、、項目運運作前提提和步驟驟系統(tǒng)思考考，算無無遺策，，制定計計劃1、運作作總策略略2、運作作六大原原則3、商業(yè)業(yè)招商建建議4、工作作排期1.項目目運作總總策略分階段多多年開發(fā)發(fā)集中精力力先做好好一塊穩(wěn)定獲得得收益Keywords:第一階段段：通過過品牌抄抄作———獲得土土地收益益第二階段段：通過過項目銷銷售———獲得銷銷售利潤潤第三階段段：通過過長期運運營———獲得升升值收益益2.1六六大大運作原原則（一一）1、“差差異化競競爭”原原則差異化競競爭不是是絕對概概念，而而是相對對而言的的它首先是是產(chǎn)品細細分，其其次是在在在組合合、表現(xiàn)現(xiàn)形式上上的差異異競爭2、“超超高性價價比定價價”原則則目前的房房地產(chǎn)競競爭就是是定價的的競爭要多給予予客戶明明確的實實惠如果沒有有“傻干干”的精精神，就就沒有高高性價比比要把漂亮亮的衣服服穿在外外面，展展示項目目的整體體形象從而實現(xiàn)現(xiàn)“較高高的價值值感，主主流的價價格“可以說只只有先把把產(chǎn)品做做好，創(chuàng)創(chuàng)造高性性價比，，才能獲獲得更多多利益，，否則一一定失敗敗2.2六六大大原則（（二）3、“震震撼性開開盤”原原則樓盤開盤盤就是好好比人成成年，開開盤活動動就像是是成年儀儀式；在“成年年期”，，我們們不能錯錯過任何何一個消消費者，，不放過過每一個個機會，，要一炮炮而紅；；因此我們要利利用“名人、、好的事件、、新聞”等各各種形式，營營造轟動的效效應，在條件件必備時震撼撼開盤；4、“扮靚再再出街”原則則不能賣現(xiàn)房，，就要賣樣板板現(xiàn)房，打造造步步增值的的看房通道，，從消費者第第一次接觸項項目信息開始始，到每個環(huán)環(huán)節(jié)都要力爭爭獲得消費者者的認同，不不僅要影響消消費者意識，，還要影響潛潛意識；因此我們要長長期蓄水，做做好現(xiàn)場、樣樣板等籌備，，一朝發(fā)布，，開盤即去化化50%以上上2.3六六大原則（三三）5、用現(xiàn)代語語言表達傳統(tǒng)統(tǒng)意境通過現(xiàn)代化的的形式手段，，提煉表達傳傳統(tǒng)美的精神神；在產(chǎn)品上，選選用現(xiàn)代化的的新材料、智智能化系統(tǒng)、、高科技新產(chǎn)產(chǎn)品，用現(xiàn)代代化的施工方方法塑造具有有傳統(tǒng)美學元元素的建筑；；在產(chǎn)品形式、、結(jié)構(gòu)上，尊尊重傳統(tǒng)，要要能表達對傳傳統(tǒng)美的傳承承和提升；6、以銷定產(chǎn)產(chǎn)，控制成本本就是通過蓄水水、價格測試試、認購等來來探測消費者者的需求，以以防止出現(xiàn)產(chǎn)產(chǎn)品偏差、失失控等，不打打無把握之仗仗，也就是樣樣板先行，花花小成本測試試、鎖定消費費者，防止出出現(xiàn)供求錯位位；商業(yè)調(diào)控是商管的主要手段3.商業(yè)招招商招商步驟第一階段超大型主力店店、名店、定定向消費店、、測試經(jīng)營者者對項目商業(yè)業(yè)布局的響應應程度第二階段優(yōu)先經(jīng)營的區(qū)區(qū)域相繼完善善、放水養(yǎng)魚魚第三階段有選擇的基礎(chǔ)礎(chǔ)上進行淘汰汰落后、效益益差的商店，，確定店鋪對對消費者的號號召力和股東東的收益4.09年年營銷工作排排期03月04月05月06月07月09月-12月08月籌備、調(diào)研期期蓄水期開盤強銷期甲方線銷售線傳播線工程動工出正負零樣板完工蓄水啟動9月開盤售樓處傳播啟動開盤儀式產(chǎn)品解析認購市場調(diào)研公開招標營銷方案售樓處開工形象設(shè)計合同簽訂招商啟動第五章、項目目經(jīng)濟效益核核算妙算決勝，保保障效益1、成本構(gòu)成成2、收入核算算3、利潤核算算4、SWOT分析5、項目運作作思路按總建筑面積積31401㎡，住宅建筑面面積18000㎡，商業(yè)建筑面面積19000㎡，進行核算土地樓面地價估算約：1070元/㎡(按土地目前市值300萬/畝，容積率4.2測試)每平方米綜合造價估算：N.A元/㎡不可預見及財務費用為：N.A元/㎡（包括環(huán)藝、規(guī)費、稅費、資金成本、銷售成本、辦公等其他費用）每平方米成本=2600元/平方米總成本=建筑總面積X每平方米成本31401㎡x2600元/㎡=8164.26萬元1.成本構(gòu)成成與核算約3500萬元產(chǎn)權(quán)式商鋪+住宅產(chǎn)權(quán)式商鋪：5000萬元2500平方米（外鋪）X20000元/平方米住宅：5400萬元18000平方米X3000元/平方米土地收入兌現(xiàn)2.收入構(gòu)成成與估算正常銷售收入物業(yè)升值收入項目總收入非產(chǎn)權(quán)式商鋪（經(jīng)營權(quán)）首期十年1200萬（第一年零租金計算）十年后2.3萬物業(yè)整體價值4.6個億以上第一年項目總總收入：1.51億元,項目營利：：6935.74萬元第六章、項目目風險預估知險方能破險險1、主要風險險2、防范策略略3、防范措施施1.項目八八大主要風險險資金風險市場培訓過程程風險試錯風險政策風險建筑風險住宅風險業(yè)態(tài)業(yè)種風險險50米街風險險2.防范風風險主要策略略◆“放水養(yǎng)魚魚”策略———先養(yǎng)后用◆“十年磨一一劍”策略———品牌經(jīng)營營◆“以錢生錢錢”策略———靠錢越近越越容易賺錢———項目銀行行3.防范風險險主要措施第一大措施加強計劃性、、策略性，防防止時間成本本加大、防止止硬成本加大大；第二大措施減少對外投資資，減少對其其他項目的關(guān)關(guān)注度，防止止資金鏈斷裂裂，防止精力力不夠第三大措施加大對商業(yè)經(jīng)經(jīng)營的學習速速度，加大規(guī)規(guī)范管理的力力度，加大商商業(yè)經(jīng)營模式式的調(diào)整創(chuàng)新新第四大措施用人要防范用用人風險，加加大引進人才才、激勵人才才的步伐，一一定要設(shè)計同同舟共濟的激激勵模式，將將長效激勵與與短效激勵結(jié)結(jié)合好總結(jié)總而言之，不不能簡單的將將此項目的商商業(yè)當做一個個簡單的商業(yè)業(yè)項目運作，，應當將其看看成商品經(jīng)營營和資本運營營完美結(jié)合的的項目來運作作。其中，商商品經(jīng)營搭臺臺，資本運營營唱戲，利潤潤要壓在資本本上，品牌要要壓在商品上上。這是現(xiàn)代代商業(yè)成功運運營的典范項項目。所以以，，提提高高項項目目戰(zhàn)戰(zhàn)略略認認知知水水平平，，加加強強管管理理，，加加強強策策劃劃，，加加強強計計劃劃尤尤為為重重要要。。謝謝謝觀觀賞賞2009年年3月月大公公務務實實咨咨詢詢集集團團9、靜夜四四無鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Sunday,January1,202310、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。13:29:0313:29:0313:291/1/20231:29:03PM11、以我獨沈久久，愧君相見見頻。。1月-2313