2022年行業(yè)分析房地產(chǎn)的近憂與遠慮

房地產(chǎn)的近憂與遠慮由國務院進展討論中心主辦、中國進展討論基金會承辦的主題為“中國：改革開放與全面建成小康社會”的中國進展高層論壇23日在北京進行。

在“中國房地產(chǎn)的近憂與遠慮”分論壇上，國務院進展討論中心市場經(jīng)濟討論所所長表示，依據(jù)第六次（2022）人口普查的數(shù)據(jù)和相關數(shù)據(jù)推算，到2022年，全國積累住房存量179億平方米，2.2億套的住房，按2022年常住人口的家庭戶來算，戶均1.02套。中國住房最短缺的時候可能已經(jīng)過去。到2022年“十二五”以后，城鎮(zhèn)家庭戶戶均會達到1.08套，全世界的閱歷是達到這樣的水平以后，住房市場峰值就到來了，整個市場開頭往下走。

下一步的進展除了數(shù)量型的進展，不斷的多建房子以外，更重要的是提高質(zhì)量以及住房結(jié)構(gòu)問題。他指出，一線城市存在缺房問題，部分三四線城市甚至省會城市存在產(chǎn)能過剩問題。因此，一刀切措施可能不太適合了。應當有針對性地去進行房地產(chǎn)的調(diào)控和社會管理。

對于房地產(chǎn)業(yè)2022年的進展軌跡，取決于兩大因素。第一，政策因素，3月份二手房市場井噴式的交易量和國五條、國辦六條細則有很大的關系，將來的市場會怎樣，與各地實施的細則有很大的關系。其次，工作政策，特殊是金融政策，今年的貨幣發(fā)的多不多，以及金融優(yōu)待政策會打算今年的市場的走勢。”

國土資源部副部長也印證了上述觀點，他指出，目前中國的土地供應對滿意城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)用地需求是足夠的，并非是土地供應不足導致房地產(chǎn)價格上揚。但目前的市場表現(xiàn)出來的狀況卻是供不應求的表達方式，這主要緣由是投資性的需求過于旺盛，因此總體表現(xiàn)為供不應求。

中國華人在海外的購房，有數(shù)據(jù)統(tǒng)計比例是特別高，澳洲70%的新居都是賣給中國的消費者。中國旅游客有關部門的統(tǒng)計是達到一億人次，將來幾年會翻番到幾億人次，增長的速度是特別快的。中國的大企業(yè)在樂觀穩(wěn)妥的狀況下拓展海外市場是到時候了。

目前國內(nèi)的房地產(chǎn)市場差異性比較大，譬如說有的地方房價在上去，但是有的城市房價根本沒有上去，有的城市人口超千萬了，房價仍是特別低的狀態(tài)下，這種地區(qū)我們征收20%的交易的盈利稅是不需要的。調(diào)控政策要有精確的針對性。房地產(chǎn)是相對獨立的，或者是相對隔離的區(qū)域性市場，不同的城市間差別很大，一些三四線城市可能還要培育、培育房地產(chǎn)市場，一線城市可能過熱。無論是保障房還是房價，還是供應量等等，都會有很大的差異，因此調(diào)控政策要有差別化要有精確的針對性。

要合理掌握房價，需要對城市總體規(guī)劃的布局，對特大型城市來說，城市有序的流淌需要有一些措施。還比如房地產(chǎn)價格中，綜合的稅負可能需要統(tǒng)一考慮，把已經(jīng)在房價中很沉重的稅負，能不能綜合來減減。有個數(shù)據(jù)調(diào)研是，開發(fā)企業(yè)一般的稅收也許在整個房價中占了20%，在供不應求的城市中，客觀上負擔就轉(zhuǎn)嫁給了消費者，再加上土地供應中的稅負，房價中的稅負的負擔更重。因此我認為需要有一系列的綜合性的措施，來解決我們將來的遠慮。

調(diào)整房地產(chǎn)稅收，把投資、投機性需求引導到兩套房之內(nèi)，這是中國的特色，使第三套房以上的房子失去過多的投資價值，這樣的話就使得現(xiàn)在的供不應求的局面能夠得到扭轉(zhuǎn)，使大量的存量房，就是多余的套型的房能夠作為供應源，逐步的供應到市場中來，這樣市場是穩(wěn)定而且是可持續(xù)進展、長期的穩(wěn)定的市場。在稅收的環(huán)節(jié)上，國土部門也始終在討論，國土部始終建議，削減流通的稅費，增加保有環(huán)節(jié)的稅費，是兩套以上的保有環(huán)節(jié)的稅費要增加。在這個基礎上就可以把有關的資金，用于首次置業(yè)或者是租賃房屋的人員，這樣使得房地產(chǎn)能夠健康而有序的進展，不用過多的采納行政手段來處理。

所以，當前應當考慮把現(xiàn)在已經(jīng)勝利的限價、限購的政策轉(zhuǎn)化為用經(jīng)濟手段來進行。最值得考慮的是對現(xiàn)有的房屋，對其次套