世聯(lián)XXXX年佛山金地禪城項目定位策劃報告

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定位策劃報告世聯(lián)對于項目的目標理解：保證回本的基礎上，項目的口碑建立和進一步的高價突破地價2500元/平，7000元/回本銷售基礎目標（必須實現(xiàn)）上升目標（優(yōu)化）金地禪城第一槍，口碑建立第一部分：項目面臨的問題——界定問題第二部分：目標及達成目標的舉措——全面突破解決方案報告核心內(nèi)容第三部分：規(guī)劃實現(xiàn)及分期開發(fā)——建筑實踐項目面臨的問題1：佛山向東|向南大趨勢明確，禪城片區(qū)邊緣化明顯往廣州廣佛同城規(guī)劃利好東平新城未來佛山CBD桂城東-千燈湖東平新城禪城由廣州、佛山兩市共同出資建設，總投資146.75億的廣佛線，預計2010年10月30日建成通車首通段佛山魁奇路至廣州西朗，預計2012年全線貫通。東平新城交通樞紐中心地塊總建筑面積約60萬平方米，，屬于商業(yè)、辦公和居住混合用地，兼具交通設施用地性質(zhì)。其中交通樞紐中心7萬平方米，交通樞紐中心將集地鐵、城際輕軌、公交、的士、城巴及其他客運等各種交通方式為一體，暢達珠三角及港澳地區(qū)。預計在2010年6月投入使用。項目面臨的問題2：亂|低端|缺乏城市感的區(qū)域印象深入人心，市場認可度低區(qū)域現(xiàn)狀：客戶聲音：“禪城空氣不好，就是一個大工地，人有多又亂，治安不好。”“現(xiàn)在都往南往東走，北面整體都已經(jīng)被邊緣化了，再說禪城片區(qū)形象比較低端，雜居的多，整體感覺比較亂?！薄安幌牖囟U城，雖然我在禪城長大，但是真的不喜歡那個地方，我們這一輩的有能力的都想往外走?！薄岸U城的交通不行，開車到禪城心情都會不一樣，斷頭路多，地圖上看起來很方便的地方因為路還沒有完全修通就要兜好大的圈。”“禪城環(huán)境不是一般的差，在禪城住了兩年，印象就是亂與差。”“比較少去那邊，路過過，不像個城市”項目面臨的問題3：

項目外在界面混雜，整體建筑環(huán)境純粹性不足ACB項目面臨的問題4：

20余萬，規(guī)模有限，難以借助規(guī)模更改區(qū)域印象項目經(jīng)濟技術指標:

總占地：12.4萬

凈用地：9.5萬（A+B：8.4萬，C：1.1萬）

容積率：A+B≤2.5；C≤5，

總建面≤26.5萬Luxurioushouse關于開發(fā)方向的思考保本銷售A保本銷售價值一級跳價值二極跳BC保本銷售=6000-7000元/平的銷售實現(xiàn)

Q1：禪城現(xiàn)狀能否支撐6000-7000的價格，或是片區(qū)已經(jīng)淪為更低的價格洼地？兩個思考維度：1.市場需求驗證

2.供應現(xiàn)狀房地產(chǎn)發(fā)展初級，以自建房為主，05年起商品房市場處于供應空白Luxurioushouse關于開發(fā)方向的思考保本銷售A保本銷售價值一級跳價值二級跳BC禪城自建房可分為兩類：

1.普通自建房——以單體建筑為主，無秩序，居住舒適度較差，無產(chǎn)權，不可買賣。

2.農(nóng)民公寓——村政府的農(nóng)民福利分房。類小區(qū)，有規(guī)劃，有物業(yè)管理，整體觀感較好。無產(chǎn)權，僅供禪城村民使用，不可買賣。農(nóng)民公寓應供現(xiàn)狀：區(qū)域域內(nèi)商品房房發(fā)展初級級，80-120平平主流居家家戶型為主主，整體素素質(zhì)偏低樓盤代表：德興花園樓盤代表：薈麗家園（2002）樓盤代表：麗日家園（2005）樓盤代表：東海灣花園（2005）現(xiàn)狀：禪城城高素質(zhì)商商品房二手手房價5000-6000元元/平，看看齊城市核核心區(qū)域主主流二手房房價，居住住價值上升升空間大區(qū)域物業(yè)名稱物業(yè)地址戶型建筑面積(㎡)總價(萬)單價（元/平）老城區(qū)鉆石苑建新路二室兩廳99505152鉆石苑建新路三室兩廳107635888季華新景園季華五路三室兩廳126886984玫瑰園大福路二室兩廳103525049城南逸日雅居魁奇路二室兩廳87505748麗景花園魁奇二路三室兩廳83506025匯銀城市花園魁奇路二室兩廳95555790麗日華庭魁奇路二室兩廳82556708麗日華庭魁奇路二室兩廳92555979禪城薈麗家園禪城三路三室兩廳110655909薈麗家園禪城三路三室兩廳122604918薈麗家園禪城三路二室兩廳71425915德興花園禪城三路三室兩廳130423230德興花園禪城三路三室兩廳110363272麗日花園仙槎南路三室兩廳85495764東海灣花園槎灣路一房一廳31196129東海灣花園槎灣路二室兩廳73354794東海灣花園槎灣路三室兩廳95454736未來供應：：城市升級級，未來放放量以城市市舊改為主主，本項目目作為區(qū)域域內(nèi)舊改住住宅的排頭頭兵，搶占占市場先機機。禪城的城市市歷史發(fā)展展就為工業(yè)業(yè)、小作坊坊、村民自自建房的自自然生長，，至2005年，禪禪城轄區(qū)面面積23.6平方公公里范圍內(nèi)內(nèi)，尚未開開發(fā)產(chǎn)業(yè)用用地僅約200畝。。2005年年5月17日，禪城城萬畝規(guī)劃劃發(fā)布，涉涉及除了佛佛高區(qū)部分分以及已經(jīng)經(jīng)完成改造造的部分廠廠區(qū)、村民民公寓之外外，禪城將將對轄區(qū)內(nèi)內(nèi)剩下的兩兩萬多畝舊舊區(qū)全部進進行改造。。禪城不僅僅正式提出出“十年打打造世界最最大針織服服裝產(chǎn)業(yè)集集群基地””的產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展目標，，同時加快快了舊村改改造的步伐伐。2007年年，禪城投投資超過50億元，，全面啟動動十項工程程。以“四四區(qū)三帶””規(guī)劃連片片改造開發(fā)發(fā)為思路，，禪城將一一個傳統(tǒng)的的農(nóng)村鎮(zhèn)，，打造為宜宜商宜居宜宜工的都市市型禪西新新城。禪城形成了了以針織服服裝為主，，陶瓷業(yè)、、玻璃制造造業(yè)、建材材業(yè)、塑料料業(yè)、電子子電器業(yè)、、機械五金金業(yè)、造紙紙業(yè)、家具具等行業(yè)協(xié)協(xié)調(diào)發(fā)展的的工業(yè)格局局。2002年,禪禪城被中國國紡織工業(yè)業(yè)協(xié)會、中中國針織工工業(yè)協(xié)會授授予“中國國針織名鎮(zhèn)鎮(zhèn)”稱號。。目前,禪禪城針織業(yè)業(yè)已成為全全國最大、、知名度最最高的針織織布產(chǎn)區(qū)、、針織布集集散地。區(qū)區(qū)域內(nèi)已建建成大江、、白坭、古古灶、上朗朗、下朗、、禪城六大大傳統(tǒng)針織織城及大布布頂工業(yè)園園、和盛針針織工業(yè)村村、朗寶工工業(yè)園、玉玉帶制衣中中心等現(xiàn)代代化工業(yè)園園區(qū),擁有有針織加工工企業(yè)1695家、、針織后整整理企業(yè)36家、服服裝企業(yè)95家、原原材料(綿綿紗)銷售售商733家,針織織廠房面積積266萬萬平方米,占地約8000畝畝,從業(yè)人人員57800人?！，F(xiàn)狀：傳統(tǒng)統(tǒng)染織重鎮(zhèn)鎮(zhèn)，以工業(yè)業(yè)發(fā)展為主主，近城市市區(qū)域空間間容量基本本飽和Luxurioushouse關于開發(fā)方方向的思考考保本銷售A保本銷售價值一級跳跳價值二級跳跳BC求需支柱產(chǎn)業(yè)積積極轉(zhuǎn)型，，逐漸形成成規(guī)模工業(yè)業(yè)園，吸引引到中大型型知名企業(yè)業(yè)入駐佛山國家高高新技術開開發(fā)區(qū)城西西園（1998）——著重打打造光電產(chǎn)產(chǎn)業(yè)群、汽汽配產(chǎn)業(yè)群群城西園14.88平方公公里，到2007年，首首期開發(fā)6平方公里里，到2010年，基基本完成開開發(fā)建設。。城西園是是佛山高新新科技園三三園區(qū)中首首先啟動的的核心區(qū)域域。2004年城西西園占城南南、城西園園合計數(shù)的的比重，總產(chǎn)值占84.06％，出口口創(chuàng)匯占97.07％，是高高新區(qū)目前前的主要高高科技產(chǎn)業(yè)業(yè)區(qū)域。數(shù)碼光學產(chǎn)產(chǎn)業(yè)群入園園企業(yè)：以以佛山普立華華、佛山日日豐和騰龍龍光學為龍龍頭代表，，以及為普普立華配套套的華國、、華品、華華旭、華永永、華洲、、華普、普普麗科技（（佛山）等等公司。汽配產(chǎn)業(yè)入入園企業(yè)：：豐富汽配和和優(yōu)達佳汽汽配“中部高新新基數(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)園區(qū)”（（2010）“中部高新新技術產(chǎn)業(yè)業(yè)園區(qū)”將將分為A、、B、C、、D四個片片區(qū)，A區(qū)（禪城城園）的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型招商定定位以電子行業(yè)為為主，擬培育成成為高新電電子產(chǎn)品研研發(fā)、設計計、生產(chǎn)、、銷售的電電子產(chǎn)業(yè)基基地；B區(qū)區(qū)（普華北北片區(qū)）轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型招商定定位以網(wǎng)絡設計、、網(wǎng)絡物流流等軟件行行業(yè)為主，擬培育成成為服務于于電子商務務的軟件開開發(fā)、設計計、銷售和和相關人才才聚集產(chǎn)業(yè)業(yè)基地；C區(qū)（華南南片區(qū)）轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型招商定定位以醫(yī)療器械、醫(yī)醫(yī)藥用品、生生物醫(yī)藥的采采購企業(yè)為主主，擬培育成為為配套于醫(yī)藥藥保健品制造造和流通產(chǎn)業(yè)業(yè)體系的物流流產(chǎn)業(yè)基地；；D區(qū)（玉帶帶片區(qū)）轉(zhuǎn)型型招商定位以GPS、RFID無線線射頻識別技技術企業(yè)為主主，擬培育成為為GPS和““北斗”衛(wèi)星星導航項目以以及RFID無線射頻識識別技術的研研發(fā)、成果轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換和推廣應應用的產(chǎn)業(yè)基基地。當前A區(qū)禪城城園，占地約300畝，已于6月26日正正式掛牌，且且有6家以科科技為主的企企業(yè)進駐高新開發(fā)區(qū)城城西園民營科技園（（禪城園）產(chǎn)業(yè)升級下的的禪城客戶構構成：原住民

原住民第二代生意人工業(yè)園客群私企業(yè)主中中大企業(yè)中高高管

企業(yè)白白領/基層技技術人員原住民——經(jīng)經(jīng)濟實力強，，具有一定的的地域情節(jié)。。第二代的區(qū)區(qū)域歸屬感弱弱。關鍵詞：本地人/50-60歲/有地自建有有房典型代表描述述：李先生，50歲左右，禪禪城本地人家庭人口：4人，夫妻兩兩人，有2個個孩子，一個個兒子一個女女兒，都已經(jīng)經(jīng)工作，但四四口人還是住住在一起居住現(xiàn)狀：家家里有祖屋（（自建房），，對外出租，，自己和子女女一起住在弘弘農(nóng)園120平三房（大大沙路農(nóng)民公公寓）經(jīng)濟來源：祖祖屋出租+村村股份分紅+生意或工作作所得客戶語錄：“在這里（禪禪城）都住了了幾十年了，，朋友親戚都在在這邊，習慣慣了?！薄巴饷娴娜硕级加X得禪城人兇，治治安不好，我們住在里里面也還好。。”“我們本地人人是不會買外面的的房子的（商品房），，村子里都有自己的祖屋屋（自建房）），現(xiàn)在是很多人人都不住了，，大多數(shù)都搬搬到農(nóng)民公寓寓了，2、3千就可可以買到，環(huán)環(huán)境好又方便便?！薄斑@個農(nóng)民公寓是補補償來的，所以是是對村民特別別的優(yōu)惠，家里沒有戶口口還不能買。。這個房子不不能買賣，但是這到底底能不能誰知知道呢?！薄艾F(xiàn)在四個人人住這個會小小，準備換大房，聽說這邊小小區(qū)準備建第第二期了，等等等看?！痹∶瘛r(nóng)農(nóng)民公寓成為為其重要的福福利房，但其其只針對原居居民。關鍵詞：本地人/50-60歲/為兒女置業(yè)業(yè)典型代表描述述：許先生，55歲左右，禪禪城本地人家庭人口：5人，夫妻兩兩人，有3個個孩子，一個個兒子兩個女女兒，都已經(jīng)經(jīng)工作。五口口人一起生活活居住現(xiàn)狀：一一家五口居住住在弘農(nóng)園100平左右右三房（大沙沙路農(nóng)民公寓寓）客戶語錄：“這邊挺好的的，生活幾十十年了沒覺得得有什么不好好。大家老朋友住住在一起方便便。”“現(xiàn)在住的房房子有點小，，小孩也大了了，我們不打打算換了，準備給小孩單單獨買一套房房子。”“先看二期吧吧（弘農(nóng)園二二期），想給小孩買個個近點的，離離家里近，回回來喝湯也方方便?！薄耙部此麄冏宰约合矚g，我我仔想出去買買房子，買商品房也好好，將來可以以升值。隨他們，現(xiàn)在在交通也方便便?！痹∶瘢ǖ诙咦叱鋈?，接受受新事物關鍵詞：本地人/20-30歲/傾向商品房房/會為父母母考慮就近置置業(yè)典型代表描述述：王先生，25歲左右，禪禪城本地人家庭人口：4人，父母兩兩人，另加一一個姐姐居住現(xiàn)狀：一一家4口居住住在弘農(nóng)園100平左右右三房（大沙沙路農(nóng)民公寓寓）客戶語錄：“不喜歡禪城，，城市舊，以前又是工工業(yè)區(qū)，不太像城市。如果可以還是想在外面面買房子，但父母都在這這邊，還是會會住近一點。”“現(xiàn)在住的是是村里補助的的農(nóng)民公寓，，我們買很便便宜，2、3千就差不多多，外面的房價太太高了，千燈湖我前前幾天上網(wǎng)看看了一下都已已經(jīng)九千、一一萬了。”“我們住100平左右的的三房，準備備換房來的，，聽說我們小小區(qū)準備建二二期，地都好好像定了，我我都會關注一一些。”“農(nóng)民公寓是是沒有產(chǎn)權證證的，我個人人還是傾向于商品房房，有產(chǎn)權證證，未來可以升值值。不過還是要要看價格，如如果你們將來賣個個6、7千我我可以接受，我有個朋友友買了薈麗花花園，現(xiàn)在二手房都都要5千多了了，那新房6、7千我可可以接受的。”禪城原住民購購買需求判斷斷：具有較強強的經(jīng)濟實力力，但受自建建房和農(nóng)民公公寓的分流較較大。購買本本項目需要有有更強的理由由。置業(yè)經(jīng)驗多次居住現(xiàn)狀居住在自建房或農(nóng)民公寓中；數(shù)量預測禪城有15個村委會，6個居委會，約5.6萬村民客戶說法禪城有12-13個小學學，然后每個個年級有4-5個班，每每個班大概有有30-40個人，這樣樣估算一下，，每一屆大概概有個2000-3000個小孩。。每個禪城家家庭一般是2-3個孩子子。——禪城本地地第二代數(shù)據(jù)借鑒禪城常住人口口8萬。村民民約55517人?！U城街道道辦事處網(wǎng)站站購房需求有一定的置業(yè)需求，但大部分被農(nóng)民公寓消化，第二代置業(yè)需求增大外地生意人———就近方便便生意，最有有可能的客戶戶群關鍵詞：外地人/30-40歲/便利性/關關注物管典型代表描述述：韓先生，40歲左右，潮潮州人，在東東海灣花園街街鋪開了一個個茶行家庭人口：一一家三口，有有一個小孩，，小孩上小學學居住現(xiàn)狀：居居住在東海灣灣花園，80平兩房客戶語錄：“金地在這邊剛剛拿了一塊地地，我都知道道，一直在留留意?！薄拔以谶@邊做做生意，就買買了這邊的房房子，住的近方便看看鋪子。”“這里面住的的都是周邊做生生意的。小區(qū)里面還還有一棟公寓寓，住的人就就雜了，基本本上都是出租租的、包二奶奶的，干什么么的都有，雜雜的很?！薄拔覀冃^(qū)的的物管不好，有有賊。這點很煩，住住的不舒心。周邊的配套也也不好，那個禪城市市場我們從來來不去，都去城里買東東西?！薄坝袚Q房子的的想法，有錢錢當然想住好好一點的地方方啦，什么依依云小鎮(zhèn)啦，，別墅好靚的的嘛，但是我我沒那么多錢錢嘛。你們賣個6、、7千我覺得得還可以，現(xiàn)現(xiàn)在房價一直直在漲，未來來廣佛同城了了房價肯定要要再漲，7千千不算貴?！?/p>

“再換可可能換個100多方的的三房?！睂I(yè)市場生意意人——就近近方便生意，，最有可能的的客戶群關鍵詞：本地人或浙江江人/30-40歲/排排斥工業(yè)區(qū)環(huán)環(huán)境/關注社社區(qū)環(huán)境典型代表描述述：張先生，40歲左右，本本地人，在禪禪城老布料批批發(fā)市場開店店家庭人口：一一家4口，有有兩個小孩，，小孩上小學學居住現(xiàn)狀：居居住在禪城鎮(zhèn)鎮(zhèn)，約80平平兩房客戶語錄：“工廠這邊好大大灰塵，空氣氣不好，我是本地人，，我是不會在在這邊買房子子?！薄敖鸬匚抑赖?，那塊地我我也知道，算算禪城配套比較好的的地段?！薄岸U城有錢的人很多多，像這邊做布布料批發(fā)的很很多都是浙江江那邊過來的的，聽說禪城城這邊的布料料出名，都過過來了。但現(xiàn)現(xiàn)在的生意不不好做，以后后也可能會搬搬到新的布料料市場區(qū)。如果廠區(qū)不不搬，我們們也不想搬搬。”“現(xiàn)在禪城城的市容市市貌越來越越好了，但是就是沒沒有好房子子?！薄跋霌Q個120左右右的三房吧，7、8千都都可以接受受，但是具體體得看社區(qū)區(qū)。社區(qū)的花園園大，環(huán)境境好，舒服服那還可以以?！倍U城生意人人購買需求求判斷：具具有一定的的經(jīng)濟實力力和區(qū)域性性，最有可可能的客戶戶群置業(yè)經(jīng)驗一次以上居住現(xiàn)狀很大一部分居住在布匹市場附近、薈麗家園或麗日家園數(shù)量預測老布匹批發(fā)市場約有200-300家店鋪，從業(yè)人員20000多人，當前營業(yè)率在30-40%；企業(yè)主占3-5%左右，在1000人以內(nèi)；外地生意人分布在禪城路、薈麗家園、麗日家園底商，估計有200家鋪客戶說法禪城的有錢錢人很多，，禪城的紡紡織全國有有名，還有有很多浙江江人都到這這邊來做生生意了?！计ナ惺袌隼习逶L訪談數(shù)據(jù)借鑒禪城擁有原原材料(綿綿紗)銷售售商733家,從從業(yè)人員20000多人，產(chǎn)產(chǎn)品遍銷國國內(nèi)和港澳澳臺地區(qū)以以及歐美等等國家?！U城區(qū)區(qū)經(jīng)貿(mào)局購房需求置業(yè)需求被壓抑，有較大的需求空間私企業(yè)主/企業(yè)中高高管——根根本面改善善居住環(huán)境境關鍵詞：40-50歲/經(jīng)濟濟實力強/面子匹配配/居住升升級客戶側(cè)面了了解：經(jīng)濟實力強強勁，有車車，多次置置業(yè)，居住住環(huán)境挑剔剔大多關注熱熱點置業(yè)片片區(qū)，如亞亞藝、千燈燈湖，有資資源、環(huán)境境好的低密密度產(chǎn)品、、洋房產(chǎn)品品講究身份和和居住的匹匹配工業(yè)園企業(yè)業(yè)員工訪談談：“我們公司司高層肯定不會在在禪城買房房子。禪城城環(huán)境太差差了，治安安不好，整體感覺不不好?！薄八麄冇绣X又有車車，直接就開開到城里去去買房子了了，方便的的很。一條條季華路可可以直接開開過去，交通根本都都不是問題題。”“主要還是是選環(huán)境好的的，城市新新的，我們老大大基本上都都是在亞藝藝、城南買買的房子，，那邊環(huán)境好好，城市新新。配套什什么的都很很多，生活活方便。”“其實還有有一點，買禪城其實實挺沒面子子的，如果是我我我也覺得沒沒面子，都都那么有錢錢了，帶朋友來玩玩還像進了了貧民窟一一樣，臉上上無光?！薄爸袑涌赡苣軌毫ο鄬^較大一點，但買城南那邊邊的房子肯肯定沒問題題。”企業(yè)白領———追求性性價比關鍵詞：20-30歲/經(jīng)濟濟實力一般般/注重居居住環(huán)境典型代表描描述：高小姐，28歲左右右，佛山人人，普利華華上班家庭人口：：夫妻兩人人，結婚兩兩年，準備備要孩子居住現(xiàn)狀：：居住在城城南季華花花園，80平兩房客戶語錄：：“禪城太亂了了，城市氛氛圍不好。。又都是工工廠，空氣氣不好。我我們同事除除了本地的的，基本上上都不怎么么喜歡這里里。”“我坐公交交車上下班班，也就40分鐘，，還是挺方方便的?！薄薄拔?6年年買的房子子，當時房房價還沒有有漲起來，，4千多。。還是喜歡城南的的環(huán)境，都都是新建的的，而且現(xiàn)現(xiàn)在聽說市市中心也要要搬到那邊邊去。我們同事沒沒有買房的的現(xiàn)在也大大多在看城城南的房子子，現(xiàn)在房房價高，他們壓力很很大，所以以價格是關關鍵。像我們公公司屬于富富士康，待待遇相對不不錯，華寶寶路這邊的的企業(yè)大多多數(shù)都是臺臺資，他們們的待遇會看齊齊富士康，，但肯定還還是沒有富富士康好，那他們壓壓力更大。?！薄百I房子主主要還是看地段段，配套，，還有環(huán)境境，大環(huán)境要要好，社區(qū)區(qū)公共環(huán)境境都會考慮慮?！薄皼]有關注注過禪城工工廠搬遷的的事，雖然然搬了，但但是禪城還還是亂了些些，有些像像農(nóng)村。如果金地未未來有很不不錯的小區(qū)區(qū)，價格合合理他們還還是可以考考慮?！薄拔彝卢F(xiàn)現(xiàn)在看的還還是實用性的，，100多多方的兩房房三房?！倍U城工業(yè)園園購買需求求判斷：最最多樣和最最強大的客客戶群，對對區(qū)域的認認同感游離離，需要最最大程度的的爭取置業(yè)經(jīng)驗一次以上/未置業(yè)居住現(xiàn)狀中上層在城南置業(yè)居多，普通白領大多租住在公司宿舍數(shù)量預測當前城西園內(nèi)規(guī)模企業(yè)約有12家，整體員工數(shù)在3萬以上，其中中層占10%-15%，約4000人左右，高管占2%，約600人借鑒數(shù)字佛山普立華華科技有限限公司于2006年年12月并并入全球500強企企業(yè)富士康康科技集團團，主營機機光電事業(yè)業(yè)。公司現(xiàn)現(xiàn)有員工15,000多人，，占地面積積160,000多多平方米。。——普立華華公司簡介介日豐企業(yè)是是國內(nèi)新型型管道行業(yè)業(yè)的龍頭企企業(yè)，現(xiàn)有有員工3000多人人，其中高高級職稱人人數(shù)占2％％，中級職職稱人數(shù)10％，大大學本科以以上的人員員達80％％以上?！鹕饺杖肇S公司簡簡介騰龍光學現(xiàn)現(xiàn)有員工5200多多名，占地地面積30,287M2，建建筑面積50,164M2，，年產(chǎn)值超超過20億億元———佛佛山騰龍光光學公司簡簡介購房需求中高管置業(yè)需求外流嚴重，白領階層購房需求旺盛客戶類型客戶特征經(jīng)濟實力客戶量置業(yè)選擇產(chǎn)品選擇項目匹配原住民老一代有較強的地緣情結，對禪城抗性?。粸樽优脴I(yè)可能選擇商品房較強禪城常住人口8萬。村民約55517人農(nóng)民公寓舒適居家戶型/大平面購買本項目需要有更強的理由第二代希望走出禪城，對新事物接受度較高，傾向于商品房，但為了父母可能就進置業(yè)家庭實力較強農(nóng)民公寓/禪城商品房實用型三房外地生意人方便照看生意，傾向就近置業(yè)，關注物管、生活配套較強老布匹批發(fā)市場約有200-300家店鋪，從業(yè)人員20000多人，當前營業(yè)率在30-40%；企業(yè)主占3-5%左右，在1000人以內(nèi)禪城商品房實用型三房最有可能的企業(yè)人員企業(yè)白領對禪城印象原始，經(jīng)濟實力有限，追求性價比一般當前城西園內(nèi)規(guī)模企業(yè)約有12家，整體員工數(shù)在3萬以上，其中中層占10%-15%，約4000人左右，高管占2%，約600人城南中低端商品房實用型兩房、三房需要最大程度的爭取中層管理根本升級居住環(huán)境，以居住環(huán)境、社區(qū)環(huán)境為優(yōu)先考慮條件，講究身份匹配較強城南/亞藝中高端樓盤舒適性居家產(chǎn)品/大平面高層管理/私企業(yè)主強市場需求：：片區(qū)價格格認知6000-7000元元/平，市市場需求旺旺盛禪城房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展初級級，長期以以來供應有有限，置業(yè)業(yè)需求被壓壓制或被驅(qū)驅(qū)趕到其他他區(qū)域置業(yè)業(yè)，本體置置業(yè)需求旺旺盛Luxurioushouse關于開發(fā)發(fā)方向的的思考保本銷售售A保本銷售售價值一級級跳價值二級級跳BC保本銷售售=6-7000元/平的銷銷售實現(xiàn)現(xiàn)1.市場場供應長長期處在在空白，，項目舊舊改排頭頭兵，市市場優(yōu)勢勢明顯；；

2.市場需需求被長長期壓抑抑，中低低端剛性性需求旺旺盛3.市場場二手房房價格達達到5000元元/平，，本項目目的6000-7000元/平的市市場價格格接受度度較好6000-7000元/平的保本銷銷售，實現(xiàn)難難度不大！Luxurioushouse關于價值提升升的思考保本銷售價值一級跳價值突破1：：探討7000-8000元/平的的可能性？Q2：中高端端客戶外流傾傾向明顯，如如何有效吸納納片區(qū)內(nèi)中高高端客戶，實實現(xiàn)價格的進進一步爬升？？三個思考維度度：1.項目機會會

2.市場場成功案例借借鑒

3.規(guī)規(guī)劃實現(xiàn)ABC價值二級跳問題：區(qū)內(nèi)不不乏中高端客客戶的身影，，但對區(qū)域的的排斥使其存存在大量的流流失，如何留留住他們成為為價值突破的的第一個瓶頸頸優(yōu)勢1:相對對城市感1.禪城最具具城市感的路路段——禪城城的中心地帶帶，禪城路|仙槎南路，，項目進入性性城市感相對對優(yōu)良禪城路仙槎南路純陽路新一佳項目地塊禪城路2010年6月30日，，投資達4億億元的輕工路路建設工程正正式啟動。輕輕工路東起佛佛山大道，西西至華寶路全全長4.2公公里，沿線貫貫穿大沙、大大崗等5個村村（居）委會會，明年區(qū)和和街道兩級預預計投入近5億元主要是是大沙二路至至華寶南路2.72公里里進行改造，，其新定位為為交通干道。。屆時輕工路路將由原來36米的標準準4車道擴寬寬為標準8車車道，拆除兩兩側(cè)1.5米米寬的綠化帶帶，改為道路路中央設置3米寬綠化帶帶。輕工路還還將設置跨線線路（橋）連連接未來的禪禪西大道。禪城將在未來來兩年內(nèi)投資資建設、開通通三條主要交交通干道。輕輕工路2.8公里，計劃劃投資4億元元；禪城西路路2公里，預預計投資2億億元，季華北北路2.2公公里，預計投投資1.5億億元輕工路預期于于兩年內(nèi)開通通，項目與一一路相連，與與城市核心的的距離直接拉拉近金地項目=直直達祖廟五分分鐘！2.禪城最純純粹的居住片片區(qū)——薈麗麗家園|麗日日家園，項目目北界面相對對純粹，居住住氛圍良好ACB地塊凈用地容積率建面商業(yè)比例A+B8.4萬2.521萬≤20%≤4.2萬C1.1萬55.5萬≥50%≥2.75萬周邊商業(yè)體量新一佳1.5萬薈麗家園底商約60間鋪，近1000平麗日花園底商約2-30間鋪，約600-800平項目商業(yè)體量量≥2.8萬萬，在禪城有有絕對的商業(yè)業(yè)體量優(yōu)勢，，成為項目差差異化的發(fā)力力點優(yōu)勢2:商業(yè)業(yè)指標禪城基礎配套套缺乏，區(qū)域域內(nèi)商業(yè)中心心缺失，商業(yè)業(yè)自然發(fā)展，，租金相對較較低，有較大大的上升空間間，市場機會會明顯“禪城好一點點的配套就只只有一個新一一佳吧，我們們要買東西還還是會去市區(qū)區(qū)，如果這邊邊有個好一點點的百貨當然然好啦?！薄岸U城沒有什什么出名的商商業(yè)吧，那個個新一佳也應應該是除了禪禪城人知道，，佛山市區(qū)的的人都不知道道?！薄岸U城現(xiàn)在整整改之后，禪禪城路的商業(yè)業(yè)越來越好了了，也有了麥麥當勞、新一一佳好一點的的配套，但是是百貨什么的的還是差?！薄薄吧膺€過得得去，周邊有有小區(qū)嘛，人人氣會旺一點點，生意還是是好做一些，，所以這邊的的租金也貴一一點?！鄙倘ξ恢妹娣e租金（元/㎡）祖廟商圈百花廣場1F大門旁六福珠寶店100-150700一線商場鋪100-150500-600一線臨街鋪100-150200-300東方廣場商圈東方廣場銀洲城吉之島2F30500-600銀洲城一線商場鋪30300-400福祿路臨德勝樓一線臨街鋪40400桂城商圈百花時代廣場1F西門旁臨街商鋪90-100450一線臨街商場鋪90-130300-400季華商圈東建世紀首層臨街商場鋪135150華遠東（東建南門附近）臨街街鋪80-100200-300季華五路（以西）一線臨街商鋪30-200150-200普瀾路一線臨街街鋪100-120150-200商圈位置面積租金（元/㎡）禪城路禪城三路/四路6045-50薈麗家園仙槎南路3040純陽路20-3035-40麗日家園仙槎南路20-3035-40優(yōu)勢3:金地地經(jīng)驗金地水城———城市新區(qū)的的成功招商經(jīng)經(jīng)驗和已經(jīng)累累計的商業(yè)客客戶，金地有有更豐富的商商業(yè)操作經(jīng)驗驗項目基本經(jīng)濟濟技術參數(shù)（（商業(yè)水城））占地面積：117034平方米其中：地面以以上建面：135436㎡商場、零售、、娛樂62055㎡地面以下建面面：77273㎡首層建面：49052㎡㎡容積率：1.33建筑密度：42％層數(shù)：≤7層層金地花園———金地水城城城市價值之上上的住宅操作作，成就了千千燈湖片區(qū)口口碑相傳的片片區(qū)豪宅金地取得本項項目的市場表表現(xiàn)：是第一個進入入禪城的品牌牌開發(fā)商；是金地在禪城城的第一個項項目；是金地擁有在在“非熱點區(qū)區(qū)域”打造明明星項目的魄魄力和眼光。。為禪城豐富配配套，和政府府建立關系：：保證未來金地地在禪城的順順利擴張擴大金地品牌牌在佛山的影影響力：范圍更廣、持持續(xù)性更強、、客戶影響更更深遠對于金地，商商業(yè)還意味著著什么？是金地在禪城城戰(zhàn)略發(fā)展的的第一步！以城市感脫離區(qū)域的非城市感最終實現(xiàn)，項目印象＞區(qū)區(qū)域印象禪城最具城市市感的路；禪城最具集中中的商品房片片區(qū)；禪城最大的商商業(yè)體量；與祖廟五分鐘鐘的直接路徑徑；項目具備優(yōu)秀秀的城市基礎，項目需要構建建堅實的“城市感”。禪城第一的品品牌開發(fā)商；；項目印象＞區(qū)區(qū)域印象的案案例借鑒1：：金地梅隴鎮(zhèn)鎮(zhèn)（深圳）建筑出位|配配套展示|個個性營銷，個個盤形象≥區(qū)區(qū)域形象，樹樹立口碑，實實現(xiàn)高價金地·梅隴鎮(zhèn)鎮(zhèn)概況位置：龍華二二線拓展區(qū)東東北側(cè)，北臨臨布龍路，西西靠梅龍路；；區(qū)域背景：與福田中心區(qū)區(qū)有較好的區(qū)區(qū)位關系，被被政府規(guī)劃為為龍華新城，，但整體規(guī)重點點向?qū)毎仓行男膮^(qū)偏離，龍華片區(qū)配套嚴重缺失失，發(fā)展初期期。梅隴鎮(zhèn)所在在區(qū)域遠離優(yōu)勢資源源區(qū)域，交通通、規(guī)劃利好好相對有限占地面積：136000㎡；建筑面積：420000㎡；商業(yè)面積：約約20000平容積率：3.08；綠化率：30%；配套：商業(yè)街街，幼兒園；；共分4期開發(fā)發(fā)，一期于06年5月開開盤，實現(xiàn)均價7500元/平平，高出市場場均價約1000元。09年，四期期實現(xiàn)均價13500元元/平。項目戶型實現(xiàn)價格銷售速度金地梅隴鎮(zhèn)二居：75M2小三居：105-110M2大三居：110-120M27500元/平米推出1200套，開盤日選房客戶解籌率約：82%周邊項目二居：75-85M2小三居：110M2左右大三居：120M2左右6500-7000元/平米40-50套/月獨特的規(guī)劃、、立面迅速在在市場上引起起熱點關注，，個盤印象迅迅速建立不同于普通的的圍和式社區(qū)區(qū)，整個社區(qū)區(qū)通過自然高高差與周邊的的城市界面形形成區(qū)隔，長長條的板樓形形成強烈的空空間秩序感，，建筑的體量量存在感大于于公共空間的的圍和感；德國WSP建建筑設計公司司用簡約、純純粹的德式純純凈主義風格格，突出簡潔潔的線條，用用直線條的造造型，讓建筑筑大膽出位；；彩虹般絢麗七七色立面百葉葉，通過百葉葉內(nèi)墻多種色色彩的運用，，強調(diào)建筑時時尚、活潑面面，營造出最最具都市氣質(zhì)質(zhì)的建筑表情情時尚街區(qū)展示示社區(qū)個性的的同時，以商商業(yè)為標簽迅迅速建立項目目城市感時尚街區(qū)的實實景展示，以以及先期部分分配套商家的的引進，以商商業(yè)迅速建立立項目的城市市標簽引進時尚的商商業(yè)業(yè)態(tài)———華南第一家家肯德基汽車車穿梭餐廳，，吸引市場熱熱點關注的同同時，強化商商業(yè)的時尚感感，與社區(qū)整整體氣質(zhì)統(tǒng)一一創(chuàng)新的潮流售售樓處，空間間、功能雙重重革新區(qū)域的的售樓體驗，，增強新興城城市時尚感閱讀空間傳訊囊售樓處底層思考房以時尚、潮流流為營銷語言言，直接對接接目標客戶精精神層面，引引起市場熱點點關注項目印象＞區(qū)區(qū)域印象的案案例借鑒2：：華潤幸福里里（深圳）借助商業(yè)立勢勢，成為片區(qū)區(qū)新中心，口口碑|住宅價價值遠遠超越越片區(qū)價值城市重心西移移，羅湖片區(qū)區(qū)邊緣化；周邊城市資源源平庸，地王王大廈的價格格推動力減弱弱；自然資源匱乏乏，居住環(huán)境境不純粹羅湖已經(jīng)淡出出了居住視線線，高端客戶戶對片區(qū)基本本不認可萬象城片區(qū)前前市狀況深圳頂級購物物中心，區(qū)域域價值增值；；二手房價格催催漲，二手房房市場價格上上漲萬象城片區(qū)目目前狀況首期規(guī)劃北區(qū)寫字樓+中區(qū)購物及及娛樂中心，，總建筑面積積達23萬平平方米，提供供約1000個車位萬象城——18.8萬平平方米的大型型綜合性購物物及娛樂中心心，包含零售售、餐飲、娛娛樂休閑、文文化、康體等等諸多消費元元素，由超級級市場、大型型百貨商店、、時尚零售商商店、電影院院、真冰溜冰冰場及各類餐餐飲等近300家零售店店面組成。萬象城周邊羅湖其它項目名稱二手房價格項目名稱二手房價格城市名園1.8-2萬/㎡和平廣場1.4萬/㎡城市天地廣場1.9萬/㎡逾峰臺

1.4萬/㎡外因：優(yōu)越的地理位位置，良好的的交通可達性性；區(qū)域成熟后發(fā)發(fā)展受限，需需要一個新的的亮點來激發(fā)發(fā)活力；區(qū)域內(nèi)一直缺缺乏一個大型型商業(yè)來統(tǒng)領領區(qū)域的商業(yè)業(yè)形象。內(nèi)因：超強的實力與與品牌號召力力；集購物、娛樂樂等為一體的的體驗式；項目立意高，，與深圳人內(nèi)內(nèi)心的價值觀觀相符；一流的精英團團隊。萬象城商業(yè)成成功的關鍵驅(qū)驅(qū)動因素：借力萬象城，，高品質(zhì)精心心打造，住宅宅溢價上漲，，4萬/平均均價，開盤推推出230套套，銷售三個個星期基本售售罄幸福里整整打打造1年，，采用高品質(zhì)質(zhì)材料，保證證建筑的絕對對品質(zhì)，在業(yè)業(yè)內(nèi)、市場強強勢引起關注注，09年7月低調(diào)銷售售，推出230套，實現(xiàn)現(xiàn)4萬/平均均價，當前基基本售罄二種方式的構構建借鑒：金地梅隴鎮(zhèn)：：形象風格做做秀個性立面+時時尚街區(qū)+營營銷呼應華潤幸福里：：全新價值體體系建立商業(yè)中心立勢勢+品質(zhì)打造造本項目方式1：展示示城市化方式2：商業(yè)業(yè)起勢利用商業(yè)體量優(yōu)勢；區(qū)域級商業(yè)中中心立勢，搭建項目城市感基座；界面展示，迅速脫離區(qū)域非城城市感界面??！區(qū)域的商業(yè)中中心之上，更更璀璨的城市市界面，老舊舊的區(qū)域被光光芒淡化，吸吸引目光的是是更閃亮的明明星。禪城從此被徹徹底遺忘。價值突破一：：造星運動，城城市標簽發(fā)揮項目最大的優(yōu)勢，以商業(yè)為契機，城市主場二層街鋪8000㎡=14400㎡二層街鋪4000㎡二層街鋪2400㎡三層商業(yè)shoppingmall16800㎡商業(yè)體之間采用連廊連接城市符號的迅迅速建立商業(yè)立勢：區(qū)域級商業(yè)中中心打造時尚城市場+城界建立Chapter。1城市主場之一一：內(nèi)街式泛泛mall商商業(yè)街區(qū)———二層商鋪共共14400㎡城市主場之二二：主題式shoppingmall——三三層主力店共共16800㎡兩商業(yè)體之間間采用連廊連連接B地塊商業(yè)原始指標為3400㎡㎡，占總建面20%。C地塊商業(yè)原始指標為27800㎡㎡，占總建面50%。C地地塊因商業(yè)mall體量量單一，消化化速度較慢;而B地塊為為商業(yè)街鋪形形式，消化速速度較快。因此建議兩塊塊地商業(yè)面積積統(tǒng)一考量，，進行分解：：B地塊商業(yè)為為14400㎡，則C地塊塊商業(yè)味16800㎡㎡打造項目的城城市界面城市界面：商業(yè)之上的住住宅打造城市住宅+城城市公寓Chapter。1城市住宅：小小面積緊湊型型居家戶型，，70-80㎡，共528戶，總面面積為40150㎡；城市公寓：功功能模糊化小小面積公寓，，戶均50㎡㎡，共550戶，總面積積為27500㎡緊湊2、2+1房，戶均為80㎡，共40150㎡商住式公寓，戶均50㎡，共27500㎡城市住宅城市公寓BusinessCenter商業(yè)立勢城市主場ABC城市公寓城市主軸品牌主力店城市泛mall區(qū)域商業(yè)中心心地位建立：：

引進品牌牌百貨主力店店（如天虹）），品牌效應應迅速建立中中心地位入口氣勢建立立：運用燈光光裝飾等打造造強烈的昭示示性和引導性性。人流引入性，，琉璃般的燈燈光裝飾吸引引人們的進入入，入口：巨巨大的入口吊吊燈成為商業(yè)業(yè)街獨特體驗驗BusinessCenter商業(yè)立勢城市主場ABC城市公寓城市主軸品牌主力店城市泛mall特色空間節(jié)點點——通過外外形立面等空空間尺度感的的變化，增加加商業(yè)形象的的豐富性和層層次感BusinessCenter商業(yè)立勢城市主場ABC城市公寓城市主軸品牌主力店城市泛mallBusinessCenter商業(yè)立勢城市主場ABC城市公寓城市主軸品牌主力店城市泛mall文化-濃縮-時尚的展示示場將商業(yè)街區(qū)的的形式引進建建筑空間的室室內(nèi)，用mall的建筑筑形式，更新新全新的商業(yè)業(yè)空間體驗。。街區(qū)感打造———通過室內(nèi)內(nèi)空間處理，，強化街道感感商業(yè)街區(qū)通過過一系列整合合打造,習慣慣成內(nèi)街的室室內(nèi)空間,同同時通過植物物、路燈等強強化街道感。。BusinessCenter商業(yè)立勢城市主場ABC城市公寓城市主軸品牌主力店城市泛mallBusinessCenter商業(yè)立勢城市主場ABC城市公寓城市主軸品牌主力店城市泛mall特色空間節(jié)點點——通過中庭、天天井等空間尺尺度感的變化化，增加室內(nèi)內(nèi)空間的豐富富性和層次感感頂棚采用可透透光材料，形形成采光中庭庭，打造商業(yè)業(yè)街的聚焦點點，可結合各各種活動的舉舉行，聚集人人氣。燈光工程：結結合商業(yè)建筑筑,入口或是是轉(zhuǎn)角部分的的設計，形成成獨特的商業(yè)業(yè)夜景,形成成昭示性.燈光工程BusinessCenter商業(yè)立勢城市主場ABC城市公寓城市主軸品牌主力店城市泛mall公建化立面：：以Artdeco的的立面風格打打造項目的城城市界面，強強化項目城市市形象采用歐式元素素的artdeco立面面打造公寓,形成莊重典典雅的品質(zhì)感感.佛山禪城西區(qū)區(qū)目前為止還還沒有能夠形形成地標的樓樓盤形象，本本項目能夠借借此機會，打打造樹立高端端形象的住宅宅/公寓，同同時能夠較好好的分解容積積率BusinessCenter商業(yè)立勢城市主場ABC城市公寓城市主軸立面形象室內(nèi)打造BusinessCenter商業(yè)立勢城市主場ABC城市公寓城市主軸立面形象室內(nèi)打造精裝修：提升升小面積產(chǎn)品品的產(chǎn)品附加加值和綜合性性價比保證內(nèi)裝修,家電全套配配送,業(yè)主拎拎包即可入住住.為投資者提供供更大的附加加值.BusinessCenter商業(yè)立勢城市主場ABC城市公寓城市主軸立面形象室內(nèi)打造公共空間：高高品質(zhì)酒店式式大堂，提升升了住宅檔次次采用酒店式精精裝修大堂，，為住宅提供供了更多的附附加值，大大大提升了住宅宅的品質(zhì)感和和檔次，打造造酒店式公寓寓住宅。BusinessCenter商業(yè)立勢城市主場ABC城市公寓城市主軸廣場營造步行街營造活動秀場：預預留空地，或或通過空間的的特殊處理，，形成廣場的的活動場廣場通過燈光光與景觀設計計元素的結合合，創(chuàng)造了富富有趣味的城城市廣場，由由于其藝術化化的形象，通常在這里舉舉行藝術展覽覽，科技SHOW、小型型音樂會等。。人氣場BusinessCenter商業(yè)立勢城市主場ABC城市公寓城市主軸廣場營造步行街營造噴泉：靈動的的景觀，增加加了人氣，形形成聚集效應應商業(yè)入口處的的溪流形成了了景觀，增加加了人氣。廣場標志BusinessCenter商業(yè)立勢城市主場ABC城市公寓城市主軸廣場營造步行街營造標志性雕塑：：獨有的標志志性雕塑將成成為整個廣場場的形象名片片，人氣聚集集場獨特的雕塑設設計不僅僅是是景觀需要，，更是代言整整個商業(yè)廣場場的標志.BusinessCenter商業(yè)立勢城市主場ABC城市公寓城市主軸廣場營造步行街營造趣味小品———結合佛山商商業(yè)業(yè)態(tài)，形形成獨有的標標志元素，為為商業(yè)增添色色彩結合佛山特色色的瓷器等商商業(yè)業(yè)態(tài)，形形成獨特的商商業(yè)標志，如如瓷器雕塑等等。既能為商商業(yè)提供標志志，又能增加加廣場的情趣趣性。瓷器公仔BusinessCenter商業(yè)立勢城市主場ABC城市公寓城市主軸廣場營造步行街營造電視柱播放項項目宣傳片或或不同國家的的電視片，結合雕塑、、水景和地表表的獨特設計計，進行景觀觀燈光的打造造，營造都市市氛圍。并形成獨特的的商業(yè)標志性性，提升商業(yè)業(yè)的昭示性。。燈光工程———結合廣場的的電視柱，打打造都市商業(yè)業(yè)獨特標志！！BusinessCenter商業(yè)立勢城市主場ABC城市公寓城市主軸廣場營造步行街營造城市主軸———住宅底商與與商業(yè)街區(qū)的的氛圍呼應，，延續(xù)仙槎南南路的城市氛氛圍綠化、、櫥窗窗、虛虛實空空間的的相互互呼應應，將將街區(qū)區(qū)的城城市感感整體體烘托托出來來。同時，，燈光光工程程的搭搭配使使用，，將進進一步步強化化商業(yè)業(yè)街的的城市市表情情。城市主軸城市西西區(qū)的的繁華華被點點亮?。〕鞘械牡纳χ仓哺谟谡麄€個商業(yè)業(yè)的營營造，，繁華華、熙熙攘、、歌舞舞升平平………最新的的城市街街道；；最聚人人氣的的商業(yè)廣廣場；；最有趣趣的時尚內(nèi)內(nèi)街；；最有名名的品牌百百貨；；成就禪禪西的的城市市封面面Luxurioushouse關于開發(fā)方向的思考保本銷售價值一級跳ABC價值二級跳保本銷銷售=6000-7000元元/平平的銷銷售實實現(xiàn)1.市市場供供應長長期處處在空空白，，項目目舊改改排頭頭兵，，市場場優(yōu)勢勢明顯顯；2.市場場需求求被長長期壓壓抑，，中低低端剛剛性需需求旺旺盛3.6000-7000元元/平平的市市場價價格接接受度度較好好借商業(yè)業(yè)起勢勢，成成為區(qū)區(qū)域城城市中中心！！金地地成為為城市市運營營商價值一一級跳跳=發(fā)發(fā)揮項項目最最大的的優(yōu)勢勢，建建立區(qū)區(qū)域城城市封封面，，7000-8000元元/平平的從從價值值突破破1.項項目具具備優(yōu)優(yōu)質(zhì)的的城市市基礎礎+金金地品品牌2.商業(yè)業(yè)立勢勢，借借助規(guī)規(guī)模優(yōu)優(yōu)勢打打造區(qū)區(qū)域商商業(yè)中中心3.城市市界面面強化化項目目城市市感Luxurioushouse關于開發(fā)方向的思考保本銷售價值一級跳AB價值二級跳C價值二二級跳跳：進進一步步吸納納區(qū)域域外客客戶，，成就就禪西西名盤盤，8000以以上的的可能能性？？Q3：：如何何建立立全新新的價價值體體系，，吸引引到區(qū)區(qū)域外外的中中高端端客戶戶置業(yè)業(yè)？市場格格局東平新新城7500-9500資源+規(guī)劃劃(河景景資源源項目目)老城區(qū)區(qū)板塊塊城市價價值6500-7500（（當前前僅個個盤在在售））千燈湖湖-桂桂城東東規(guī)劃利利好8500-11000城南板板塊城市價價值8000-9000南莊板板塊5000-7000價格優(yōu)優(yōu)勢（當前前有部部分資資源型型項目目在售售）亞藝湖湖板塊塊資源價價值8000-11000禪城片片區(qū)城市價價值(無在在售））資源|區(qū)域域規(guī)劃劃相對對成熟熟城市成成熟區(qū)區(qū)域城市邊邊緣|規(guī)劃劃新區(qū)區(qū)（不不成熟熟）城郊傳統(tǒng)豪豪宅片片區(qū)：：亞藝|桂城城東-千燈燈湖，萬萬元/平新興豪豪宅片片區(qū)：：東平新新城，萬萬元/平城東板板塊次級資資源+規(guī)劃劃(無在在售)傳統(tǒng)豪豪宅：：亞藝藝板塊塊0.8-1.1萬/平，，極致致景觀觀資源源，富富人區(qū)區(qū)雛形形具備備，大大戶型型為主主，全全佛山山范圍圍吸納納高端端客戶戶項目名稱在售主力戶型均價

元/平6月銷售套數(shù)雅居樂花園104套：230-243930330套天湖酈都251-300南向湖景單位1206922套金地九瓏璧4房174-191/2房73-93759731套中海文華熙岸1-7#280/8-12#：160-1907982103套怡翠宏璟65套90-170923641套匯銀環(huán)湖國際204套88-90811429套嘉俊華苑3房130—141/4房135-171/復式121-245597615套雅居樂樂花園園天湖酈酈都金地九瓏壁壁中海文文華熙熙岸怡翠宏宏璟環(huán)湖國國際文華公公園亞藝公公園當前成成交的的客戶戶中有有74%都都是禪禪城區(qū)區(qū)，其其中以以舊城城區(qū)45%居多多，桂桂城和和南海海各鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)總總體比比率占占到14%；天湖酈酈都成成交客客戶分分析傳統(tǒng)豪豪宅：：桂城城東-千燈燈湖板板塊0.85-1.1萬/平，，廣佛佛RBD規(guī)規(guī)劃利利好，，中大大戶型型為主主，對對禪城城中高高端客客戶吸吸引力力逐漸漸增大大千燈湖項目名稱在售主力戶型均價

元/平6月銷售套數(shù)金地花園130-160平米10000359套中海萬錦豪園165平米1150060套江南名居276套3房140-160平84套3房129平米690042套星暉園3房123+126平米4房166-170平米550029套南海頤景園87-242平米96008套金地星座77-120平米7800151套怡翠馨園220-250平米850030套金御華府（尾貨）250平米單位81002套金地花花園中海萬萬錦豪豪園時代名名居星暉園園金地星星座南海頤頤景園園怡翠馨馨園金御華華府千燈湖湖板塊塊桂城東東板塊塊桂城典典型項項目客客戶來來源區(qū)區(qū)域核心城城區(qū)：：老城城區(qū)|城南南板塊塊6500-7500元/平，，成熟熟市場場，中中大戶戶型為為主，，新增增供應應基本本完畢畢，僅僅有個個盤在在售項目名稱項目體量在售主力戶型均價

元/平6月銷售套數(shù)天倫世嘉4.6萬140-1806500-75009星星華園國際27160-200806024世博嘉園50130-180700022天倫世嘉老城區(qū)板塊世博嘉園星星華園國際城南板塊當前老城區(qū)區(qū)基本已經(jīng)經(jīng)步入供應應尾聲，個個別小體量量樓盤在售售；城南區(qū)以兩兩個大盤持持續(xù)供應，，未來供應應以商業(yè)地地塊為主新興豪宅：：東平新城城板塊7500-9000元/平，，板塊發(fā)展展初級，資資源區(qū)域優(yōu)優(yōu)先啟動，，吸引到大大量禪城中中高端客戶戶項目名稱在售主力戶型均價

元/平6月銷售套數(shù)濱海御庭7-8#：150-175平米113688套東方水岸200套80-130平米766529套凱德瀚城40套187平米743325套凱德泊宮43套聯(lián)排/疊加220-370平米4-5房1137827套海景藍灣110-200平米763849套濱海御庭凱德瀚城凱德伯宮慧港國際依云水岸海景藍灣東方水岸東平河濱海御庭成成交客戶分分析在售中高檔檔大盤在售高端大大盤在售普通大大盤項目總建主力面積未來供應備注九鼎國際城3640-604.5預計2010年初推出恒福新城3080-1207.6金地九瓏璧31180-25013.8二期7萬㎡預計2010年中上市中海文華熙岸30160-2809.8怡翠宏璟22120-14020.3二期預計2010年下半年推出雅居樂47.5250-38023二期中小戶型及商業(yè)鴻業(yè)項目1888-13017.1萬科金御華府33.580-1801.2金地花園47140-18018南海頤景園50130-1507.4中海萬錦東苑18.980-15017.952010年上半年中海萬錦豪園74.2130-2305.7水韻尚都16150-250162010年下半年美邦公寓0.730-600.72010年年底鴻榮源地塊39120-180362011年底競爭——豪宅板板塊亞藝湖板塊塊未來供應應項目少，，逐漸淡寂寂；千燈湖湖板塊大盤盤近尾聲，，10年下下半年有新新的一輪放放量，整體體項目少競爭——傳統(tǒng)豪豪宅之爭禪桂在售傳傳統(tǒng)豪宅基基本步入供供應尾聲，，未來2011年基基本銷售完完畢10年3季季度10年2季季度10年1季季度恒福新城，，新貨量量80-160平米米/約706套，約約7.6萬萬平方米09年4季季度09年3季季度怡翠宏璟，，約7.3萬平米二二期共共13萬㎡㎡匯銀環(huán)湖國國際，約約2萬平米米10年4季季度11年1季季度11年2季季度11年3季季度11年4季季度天湖酈都250-260平米約245套，，別墅3套套，約7萬萬平米中海文華熙熙岸160-280方約248套，別別墅65套套，110方約496套，共共約9.8萬平米佛山雅居樂樂花園，250-380平米米約5.6萬平米二二期期中小戶型型7萬㎡㎡金地九瓏璧璧，250平米洋房房、別墅共共約5.8萬平米二二期中大戶戶型為主建建面8萬九鼎國際城城南區(qū)30-60平米/約約6萬平米米中海萬錦豪豪園，共約約3.5萬萬平米江南名居五五期，錦苑苑、熙苑，，約8.1萬平米南海頤景園園，共約6.7萬平平米金地星座，，78～135/200套約約2.6萬萬平米金地花園，，120～～190約約1200套約19萬平米金御華府80-180平平米/150套，別別墅約23套，；共共約2萬平平米怡翠馨園，，共約4.7萬平平米招商依去水水岸二期90-190平米米，1036套，共共12萬；；三三期90-190平米，1036套套，共12萬濱海御庭二二期住宅建建面8.4萬，有寫寫字樓、公公寓功能、、預期以小小戶型為主主競爭——新興豪豪宅未來兩年高高端豪宅供供應體量巨巨大，且以以城市型大盤盤、東平新新城資源型型豪宅為供應應趨勢能興南都，，約42.6萬平米米凱德城脈，，約7.9萬平米依云上城，，約25.6萬平米米，小戶型型，9070，但地地價整體較較高東建普君，，約81.9萬平米米星星工廠，，50萬萬平米嶺南新天地地，150萬平，預預計以別墅墅先行啟動動市場工業(yè)大道，，27萬，，100-130㎡㎡為主翠堤明珠，，21.7萬10年3季度10年2季度10年1季度09年4季度09年3季度10年4季度11年1季度11年2季度11年3季度11年4季度鴻業(yè)地塊，，18萬平平方米，主主力面積88-160㎡萬科南村，，50萬平平米金地文化公公園項目12萬中海萬錦東東苑/高層層/80～150，約19萬平米米鴻榮源項目目約39萬萬豐樹集團，，占地11萬創(chuàng)鴻項目約約16萬萬科尖東，，約58萬萬平米萬科潭州村村項目，約約71萬平平米高端豪宅項項目中大盤新增增供應體量10-30萬體量≥30萬豪宅預期競爭——豪宅從從單中心到到多中心轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變，多元元化的新興興豪宅爭取取開始豪宅格局由由傳統(tǒng)的豪豪宅區(qū)向多多區(qū)域分散散發(fā)展，且且呈現(xiàn)出相相對單一的的豪宅價值值體系品牌+規(guī)模模+城市價值規(guī)劃+品牌牌+公園配套季華路地段段優(yōu)勢+規(guī)模品牌+規(guī)模模+資源規(guī)劃+規(guī)模模+資源季華路地段段優(yōu)勢+規(guī)模+品品牌本項目亞藝湖豪宅宅板塊的傳傳統(tǒng)豪宅價價值體系構構建在資源+地段段，未來新興興豪宅則體體現(xiàn)為單一的城市市價值或資資源價值爭競高端豪宅的的競爭分析析：

作為為豪宅本項項目將面對對的競爭格格局亞藝湖千燈湖本項目豪宅板塊星星工廠嶺南新天地地萬科尖東依云水岸Luxurioushouse關于開發(fā)方向的思考保本銷售價值一級跳AB價值二級跳C新興豪宅東平新城新興豪宅的的崛起，絕絕對一線豪豪宅的嶺南南新天地給給項目帶來來最佳比價價體系輕工路祖廟禪城路會機本項目嶺南新天地地佛山嶺南天天地位于佛佛山市禪城城區(qū)祖廟東華里里中心地段段。項目占地面積達達65公頃頃，總建筑筑面積達150萬平平方米。項目共分分五期開發(fā)發(fā)，預計整整體開發(fā)完完成時間為為2020年。在一一期工程內(nèi)內(nèi)，包括新新廣場五星星級酒店及及旁邊商業(yè)業(yè)街區(qū)部分分將于2010年廣廣州亞運會會前建成開開業(yè)，亞運運會佛山分分賽區(qū)屆時時將向世人人展現(xiàn)靚麗麗形象。一一期已經(jīng)啟啟動，包括括一座五星級級酒店、一一座精品酒酒店、特色色商業(yè)街及及低密度高高尚住宅等。一期范范圍囊括了了簡氏別墅墅、嫁娶屋屋等文物保保護單位、、歷史文化化街區(qū)。預預期其將成成為禪城的的絕對一線線豪宅項目通過輕工路/禪禪城路通達祖廟，，僅五分鐘的路路程，城市關系系及其緊密密會機嶺南新天地地——絕對對的一線城城市豪宅；；

項目的的比價系統(tǒng)統(tǒng)建立前提提：“同類產(chǎn)品”，我們需要要將自己偽裝成“豪豪宅的模樣樣”，進入同一一類“商品品”進行比價?？雌饋砗鸵灰痪€豪宅是是同一陣列列，借助真豪宅宅的天價，成全項目的的價格二級級跳！然而，我們們?nèi)绾纬蔀闉槭袌稣J可可的“豪宅宅項目”？？中海萬錦豪豪園（當前前價格0.97-1萬/平））佛山豪宅表表皮借鑒萬科金御華華府（當前前價格0.9元/平平）選擇理由：：新區(qū)建立立豪宅口碑碑，當前成成為市場公公認高端豪豪宅，豪宅宅符號認可可度廣選擇理由：：憑借標志志性的豪宅宅符號，在在非豪宅片片區(qū)、資源源缺失的情情況下，成成就高價符號1：豪豪宅形象———立面典雅高貴的的立面建筑筑風格、品品質(zhì)的立面面細節(jié)打造造，在佛山山市場上獲獲得一直的的口碑認可可采用古典主主義的三段式方式式，并加以以簡化，去除了古古典主義的的繁瑣和冗冗長，形成成了獨具一一格的立面面形象；通通過對色系的把把握，細節(jié)節(jié)的歐式元元素的裝飾飾，讓整個立面面看起來磅磅礴大氣而而不失細節(jié)節(jié)推敲。中海萬錦豪豪園在立面采用用了典雅高高貴的暖色色系，簡單單的歐式元元素進行裝裝飾，既避避免了純歐歐式的繁瑣瑣，又體現(xiàn)現(xiàn)了細節(jié)的的質(zhì)感。符號1：豪豪宅形象——星級會所所星級的豪華華水會所，，高端會所所形象及豐豐富的會所所功能成為為中海萬錦錦豪園的豪豪宅標簽之之一會所采用奢奢華的歐式式風格，結合泳池形形成無邊界界水會所，，打造星級的的奢華體驗驗。會所配備室室內(nèi)恒溫泳泳池、國際際標準籃球球場等設施施，打造星級的的會所服務務。。兩個星級會會所，總面面積達到1.2萬㎡㎡；一期5000㎡㎡將配置置室內(nèi)恒溫溫泳池、國國際標準籃籃球場等設設施。會所結合泳泳池，形成成無邊界水水會所。符號2：豪豪宅價值基基礎——資資源級差打打造內(nèi)部園林景景觀軸的重重點打造，，人為劃分分園林資源源級差，形形成不同層層級的產(chǎn)品品，樓王產(chǎn)產(chǎn)品豪宅化化突出規(guī)劃排布中中，除了考考慮外部的的濕地景觀觀以外，更注重內(nèi)部部的景觀打打造，采用浪漫飄飄逸的巴厘厘風情園林林，大面積積水系形成奢奢華景觀主主軸。組團圍和式式規(guī)劃，以以樓間距和和風情園林林打造，保保證社區(qū)在在空間上的的舒適性，，同時形成成奢華的園園林風格。。水系為主的的泰式園林林，打造豪豪宅園林風風格。以景觀主軸軸作為產(chǎn)品品分級的最最佳評判依依據(jù)。在產(chǎn)品排布布中，靠近近景觀主軸軸的戶型面面積放大，，且能夠縱縱觀主軸的的戶型成為為樓王。靠靠近外部的的戶型面積積較小。符號3：產(chǎn)產(chǎn)品豪宅化化——類低低密度產(chǎn)品品標簽在底部打造造創(chuàng)新的底底層復式產(chǎn)產(chǎn)品，通過過前后院贈贈送，產(chǎn)生生類低密度度產(chǎn)品的居居住體驗，，強化社區(qū)區(qū)豪宅感底部Thouse———創(chuàng)新底底T產(chǎn)品，萬萬/㎡，500-600萬，，贈送花園園，類別墅墅居住感受受，產(chǎn)品溢溢價明顯，，且受到客客戶認可實現(xiàn)價格：：2010年年6月推出出，其中端頭均價1.3萬/平米，中間單位1.1-1.2萬/平米，同期推出出的平面產(chǎn)產(chǎn)品均價為