云南2016年下半年房地產(chǎn)估價師制度與政策：房屋征收補償?shù)膬?nèi)容試題

云南省2016年下半年房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：房屋征收補償?shù)膬?nèi)容試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的保修期從—之日起計算。A.房屋竣工B.房屋質(zhì)量驗收合格C.房屋交付用戶使用D.業(yè)主委員會成立2、設定房地產(chǎn)抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的的款額后，抵押權人方可優(yōu)先受償。八：稅金B(yǎng)：拍賣費用C：土地使用權出讓金D：土地使用成本E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格3、承租人甲與出租人乙于5年前簽訂了一套住宅的租賃合同，該套住宅面積為200m2,租賃期限為8年，年租金固定不變?yōu)?80元/m2?，F(xiàn)市場上類似住宅的年租金為600元/m2。若折現(xiàn)率為8%,則承租人甲目前的權益價值為（）萬元。6.196.427.209.584、在某商業(yè)街深度30.48%（即100英尺）、臨街寬度20%的矩形土地，總價為1200萬元。根據(jù)四三二一法則，求其相鄰臨街深度為45.72%（即150英尺）、臨街寬度20%的矩形土地的總價為一萬元。15041404130412045、某房地產(chǎn)價格分兩期支付，首期付款50萬元，余款80萬元在第8個月末一次付清，當時月利率為1%。該房地產(chǎn)的實際價格為（）萬元。871241301346、在房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價中，選擇評價的基礎參數(shù)時，一般將空置率歸為（）。A.時間類參數(shù)B.融資類參數(shù)C.評價標準類指標D.收益類指標7、設計變更發(fā)生以后，承包人在確定變更后日內(nèi)不向工程師提出變更工程價款報告的，視為該項設計變更不涉及合同價款的變更。A：14B：15C：20D：28E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)8、下列不屬于經(jīng)財政部批準免征房產(chǎn)稅范圍的是。A：經(jīng)有關部門鑒定后，損壞不堪使用的房屋和危險房屋B：對企業(yè)因停產(chǎn)、撤銷而閑置不用的房產(chǎn)C：企業(yè)辦的各類學校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園自用的房產(chǎn)D：房產(chǎn)大修停用三個月以上的，經(jīng)納稅人申請，稅務機關審核，在大修期間免征房產(chǎn)稅E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)9、物業(yè)甲為寫字樓項目，2003年末價值為1000萬元，預計2004年末價值為1100萬元的可能性為50%，為900萬元的可能性為50%，則2004年該物業(yè)的價值的標準差為10%：物業(yè)乙為高爾夫球場項目，2003年末價值為1000萬元，2004年末價值為1200萬元的可能性為50%，為800萬元的可能性為50%，則2004年該物業(yè)的標準差為20%。由以上資料，（）投資風險更大。A.物業(yè)甲B.物業(yè)乙C.一樣大D.無法判斷10、金融機構對項目貸款進行綜合評價,凡綜合風險度超過的，即為高風險貸款，銀行一般不予發(fā)放貸款。A：50%B：60%C：70%D：80%E：借款合同11、某建筑物建筑面積430面，基礎工程、墻體工程、樓地面工程、屋面工程分別為200、300、400m2、400m?，單位直接成本分別為240元、500元、200元、300元，管線工程直接成本為16萬元，稅費、利息、管理費為全部直接成本的25%，則該建筑物的重新購建價格為。A：398000元B：558000元C：697500元D：744000元E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格12、某高層住宅大樓，房地總價值為8000萬元，其中建筑物價值占40%。某人擁有其中的一套住宅，房地價值為130萬元，該部分的建筑物價值為50萬元，則此人占有的土地份額為。A：1.67%B：2.1%C：2.3%D：2.5%E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格13、工程建設定額的特點中，反映了統(tǒng)一的意志和統(tǒng)一的要求。A：科學性B：權威性C：系統(tǒng)性D：穩(wěn)定性E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)14、某商場建成3年后補辦了土地使用權出讓手續(xù)，土地使用權出讓年限為40年，建筑物的經(jīng)濟壽命為50年，在這種情況下，建筑物的經(jīng)濟壽命應為年。（說明：題干中假設土地出讓合同中未約定不可續(xù)期）A：40B：43C：47D：50E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格15、市場趨勢分析中的時間序列分析法不包括。（2007年試題）A：移動平均法B：指數(shù)平滑法C：市場因子推演法D：簡單平均法E：借款合同16、估價上的建筑物折舊是指各種原因造成的建筑物損失。A：價值B：價格C：效益D：利潤E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格17、具有投資開發(fā)或開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價，應選用作為其中的一種估價方法。A：市場法B：假設開發(fā)法C：收益法D：成本法E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格18、在我國房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革中，城市房屋和土地的所有制構成發(fā)生了根本性的變化，確立了公有制在社會主義城市房地產(chǎn)中的主體地位。A：1949?1955年B：1956—1965年C：1966?1978年D：1978年以后E：房地產(chǎn)估價機構必須加蓋公章19、設立分支機構的房地產(chǎn)估價機構應具有房地產(chǎn)估價資質(zhì)。A：一級8：二級C：二級以上口：三級E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)20、關于預算的說法正確的是_。A.預算與物業(yè)實際收支相等B.資本支出預算是最常用的預算C.長期預算的詳細與準確度高于年度運營預算D.資本支出預算的目的就是要對每月應向準備基金存入多少資金做出科學合理的預計21、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品住宅，其保修期從之日起計算。A：工程竣工B：物業(yè)驗收合格C：購房人實際入住D：開發(fā)企業(yè)向購房人交付房屋E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)22、業(yè)主大會作出選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)的決定，必須經(jīng)—通過。A.與會業(yè)主所持投票權1/2以上B.全體業(yè)主所持投票權1/2以上C.與會業(yè)主所持投票權2/3以上D.全體業(yè)主所持投票權2/3以上23、—招標方式一般適用于那些工程性質(zhì)比較特殊、要求有專門經(jīng)驗的技術人員和專業(yè)技術，只有少數(shù)承包商能夠勝任的建設項目。A.私下B.公正C.公開D.邀請24、房地產(chǎn)估價機構，是指依法設立并取得房地產(chǎn)估價機構資質(zhì)，從事房地產(chǎn)估價活動的機構。A：中介管理B：市場服務C：管理服務D：中介服務E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)25、某城市2000年和2005年普通商品房的平均價格分別是3500元/m2和4800元/m2,采用平均發(fā)展速度法預測2008年的價格最接近于—元/m2。48005124C.5800D.7124二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意,至少有1個錯項。錯選，本題不得分;少選,所選的每個選項得0.5分）1、根據(jù)《城市房屋拆遷估價指導意見》，下列關于估價專家鑒定的表述中，正確的是。A：估價專家委員會應當指派3人以上（含3人）單數(shù)成員組成鑒定組B：估價報告存在技術問題的，估價專家委員會應當改正錯誤并出具估價報告C：估價報告不存在技術問題的應維持估價報告D：估價專家委員會應當自收到申請之日起10日內(nèi)出具書面鑒定意見E：鑒定組成員與原估價機構、拆遷當事人有利害關系或者是拆遷當事人的，應當回避2、2008年，某市可供租售的房屋面積為3000萬近，其中可供銷售的住宅面積為1800萬，可供出租的住宅面積為450萬；當年銷售和出租的房屋總面積為2750萬，其中銷售的住宅面積為1680萬，出租的住宅面積為320萬。該市2008年住宅市場吸納率為。（2009年試題）A：71.11%B：88.89%C：91.67%D：93.33%E：借款合同3、一套建筑面積為100m2,單價為2000元/m2的住宅，首期付款5萬元，余款在未來10年內(nèi)以抵押款方式按月等額支付，貸款年利率為5.31%,則該套住宅的O。A.實際單價為2000元/m2,實際總價為30.16萬元B.實際單價為1950元/m2,實際總價為20萬元C.實際單價為2000元/m2,實際總價為20萬元D.實際單價為2000元/m2,實際總價為30.16萬元4、寫字樓租戶的選擇，考慮的主要準則是。A：潛在租戶所經(jīng)營業(yè)務的類型及其聲譽B：財務穩(wěn)定性和長期盈利的能力C：所需的面積大小及其需要提供的特殊物業(yè)管理服務的內(nèi)容D：租戶的經(jīng)營管理水平E：租戶對寫字樓內(nèi)其他客戶的影響5、下列關于房地產(chǎn)拍賣特征，說法正確的是。A：房地產(chǎn)拍賣數(shù)量多，價值高B：房地產(chǎn)拍賣數(shù)量少，價值低C：拍賣結束后續(xù)工作多D：拍賣結束后續(xù)工作少E：房地產(chǎn)拍賣法律性強6、工程成本控制的主要對象是主要費用的_。A.變動費用B.固定費用C.材料費用D.人工費用7、2006年10月，張某在B房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的住宅小區(qū)購買了一套住宅，該套商品房價格25萬元。按照B房地產(chǎn)開發(fā)公司要求，張某交付購房定金5萬元。如B房地產(chǎn)開發(fā)公司違約，根據(jù)定金罰則，張某可得到返還定金萬元。A：2.5B：5C：10D：15E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)8、建設貸款的還款資金來源，通常是銷售收入或。A：租金收入B：土地出讓收入C：長期抵押貸款D：凈經(jīng)營收入E：借款合同9、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)過市場調(diào)研后，決定在某城市開發(fā)供未婚青年居住的“博客公社”。那么，開發(fā)商在目標市場選擇過程中采用的是—模式。A.選擇專業(yè)化B.產(chǎn)品專業(yè)化C.大量定制D.市場集中化10、開發(fā)商投資收益率是指開發(fā)項目達到正常盈利年份時，項目年凈收益與項目—之比。A.投資的資本價值B.總開發(fā)成本C.總開發(fā)價值D.總投資額11、開發(fā)項目總投資包括開發(fā)建設投資和_。A.建設資金B(yǎng).土地購置費C.前期費用D.經(jīng)營資金12、某房屋被火災燒損，現(xiàn)需評估其損失，此時估價對象狀況應為_。A.被燒損前的狀況B.被燒損后的狀況C.被燒損前與被燒損后的差異狀況D.未來修復或重建后的狀況13、保險活動所特有的內(nèi)在功能是_。A.組織經(jīng)濟補償B.分散風險C.融通資金D.防災防損14、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定應辦理備案的情形有_。A.設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)B.簽訂商品房預售合同C.簽訂房屋租賃合同D.簽訂土地使用權出讓合同E.簽訂房屋拆遷補償安置協(xié)議15、收益性物業(yè)管理中，影響有效毛收入的因素有。A：潛在毛租金收入B：經(jīng)營費用C：租金損失D：其他收入E：報酬率高低16、下列關于股票與公司債券的表述不正確的是。八：二者既有相同之處，又有質(zhì)的區(qū)別B：股票投資是一種長期投資，而公司債券投資則是一種短期投資C：股票投資者與公司之間形成的是一種借貸性質(zhì)的債權債務關系，而公司債券持有人與公司之間形成的是一種股東權與公司生產(chǎn)經(jīng)營權的關系D：在風險承擔方面，公司債券持有人承擔公司經(jīng)營風險責任，而股票持有者則不承擔公司經(jīng)營風險責任E：股票投資風險是很大的。相比之下，公司債券則是一種風險程度相對低得多的投資17、被執(zhí)行人張某不能清償所欠李某的債務，同時張某借給楊某的現(xiàn)金足以保證張某履行債務，楊某到期卻拒不償還，法院因此向楊某發(fā)出履行到期債務的通知，但楊某在指定期限內(nèi)既沒有提出異議也不履行，法院因此可以裁定對—的財產(chǎn)強制拍賣。A.張某B.張某或楊某C.楊某D.張某和楊某18、下列不屬于合同終止的原因有。A：債權債務同歸于一人B：債務已經(jīng)按照約定履行C：債務相互抵消D：債權人要求償還債務E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)19、盈虧平衡分析是研究投資項目—的平衡關系的方法。A.改進B.產(chǎn)品成本C.產(chǎn)銷量D.盈利E.投資20、下列情況，經(jīng)批準可保留劃撥建設用地使用權，但保留劃撥土地方式的期限不超過五年。A：繼續(xù)作為城市基礎設施用地B：繼續(xù)作為公益事業(yè)設施用地C：國有企業(yè)兼并國有企業(yè)、非國有企業(yè)及國有企業(yè)合并后的企業(yè)是國有工業(yè)企業(yè)的D：在國有企業(yè)兼并、合并中，一方屬于瀕臨破產(chǎn)企業(yè)的E：國有企業(yè)改造或改組為國有獨資公司的21、下列關于過熱與房地產(chǎn)泡沫的說法，不正確的說法是。A：過度開發(fā)和房地產(chǎn)泡沫是反映兩個不同層面的市場指標。過度開發(fā)反映市場上的供求關系，而房地產(chǎn)泡沫則是反映市場價格和實際價值之間的關系B：房地產(chǎn)過度開發(fā)比房地產(chǎn)泡沫的嚴重程度更高，危害更大，屬于房地產(chǎn)市場不正常的大起大落C：當房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生時，市場還處在上升階段；而出現(xiàn)過度開發(fā)的現(xiàn)象時，市場已經(jīng)開始下滑了D：“過熱”表現(xiàn)為投資者基于土地開發(fā)利用的目的而加大投資，通常是為獲得長期收益；而“房地產(chǎn)泡沫”則表現(xiàn)為市場參與者對短期資本收益的追逐，他們