五星會所策劃方案二

會所經(jīng)營方案會所經(jīng)營方案內(nèi)容1、會所概況及經(jīng)營模式2、會所三個(gè)階段的經(jīng)營預(yù)測3、會所開辦費(fèi)4、會所經(jīng)營建議一、會所概況及經(jīng)營模式會所概況項(xiàng)目的會所位于商業(yè)裙樓4樓，總建筑面積6346㎡，樓高5米。會所性質(zhì)屬于經(jīng)營性商業(yè)資產(chǎn)，具有獨(dú)立商業(yè)產(chǎn)權(quán)。銷售計(jì)積表顯示功能為“文體活動用房”會所日常運(yùn)營中，一樓會所大堂、四樓會所主體及五樓部分架空層作整體經(jīng)營考慮。一、經(jīng)營定位及目標(biāo)經(jīng)營定位

1、“專業(yè)型+小區(qū)型”綜合會所；

2、會員制管理會所；

3、奢華享樂型會所。經(jīng)營目標(biāo)

1、小區(qū)服務(wù)為主，商業(yè)經(jīng)營為輔；

2、項(xiàng)目收支平衡，達(dá)到良性經(jīng)營。二、會所功能設(shè)計(jì)康體設(shè)施：健身房、游泳池、乒乓球室、棋牌室、桌球房商務(wù)、休閑設(shè)施：紅酒雪茄房、自“主”空間、商務(wù)中心、多功能室兒童活動設(shè)施：寶寶CLUB整個(gè)會所將覆蓋無線上網(wǎng)系統(tǒng)三、會員制管理會員類別收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)內(nèi)容金卡年費(fèi)：6000元/年免費(fèi)享受游泳、健身、桑拿、水力按摩池等服務(wù)；其他消費(fèi)八折優(yōu)惠銀卡預(yù)存金：2000元（每次續(xù)充值500元起）每次消費(fèi)從預(yù)存金中扣除業(yè)主卡預(yù)存金：800元（每次續(xù)充值500元起）所有消費(fèi)八折優(yōu)惠四、會所客源分析周邊公寓客源分析總戶數(shù)超過5000戶，居住人口逾萬。富力愛丁堡國際公寓嘉裕·禮頓陽光柏林國際公寓馬賽國際公寓富力史丹尼國際公寓凱旋新世界·新凱公寓雙城國際公寓新大廈星辰財(cái)富港星匯國際公寓

項(xiàng)目銷售及業(yè)主入住時(shí)間推售階段銷售重點(diǎn)1、2月（春節(jié)前后）加推1棟26層以上單元復(fù)式儲客3、4月（提升檔次）3、4棟復(fù)式；4棟大戶型5、6月（銷售高峰）全部在售產(chǎn)品7-9月（保溫銷售）2套頂層復(fù)式；全部在售產(chǎn)品10月（清貨期）余貨2010年1-11月項(xiàng)目銷售期2011年1-12月業(yè)主陸續(xù)入住2012年1月后入住率達(dá)到80%

項(xiàng)目預(yù)計(jì)2010年11月交付五、采采取分分階段段經(jīng)營營策略略一2010年6-12月開放參觀二2011年1-12月會所試業(yè)三2012年1月以后正常經(jīng)營二、會會所三三個(gè)經(jīng)經(jīng)營階階段的的預(yù)測測第一階階段：：會所所開放放參觀觀會所經(jīng)理（服務(wù)中心經(jīng)理兼任）會所服務(wù)員3人（包括主管）設(shè)備管理員（服務(wù)中心人員兼）清潔人員（外包，2名）（備注注：會會所需需入職職三名名服務(wù)務(wù)人員員，包包括一一位主主管，，主要要負(fù)責(zé)責(zé)接待待參觀觀的人人群））會所組組織架架構(gòu)及及人員員設(shè)置置：第一階階段：：會所所開放放參觀觀會所管管理成成本：：建議：：由于于第一一階段段會所所的主主要任任務(wù)是是開放放給潛潛在買買家參參觀，，故建建議此此階段段費(fèi)用用共352,368元（6個(gè)月））作為為會所所的開開辦費(fèi)費(fèi)由發(fā)發(fā)展商商支付付。序號項(xiàng)目年度成本（元）月度成本備注1人力資源成本140,40011,700三名會所服務(wù)員2清潔費(fèi)用50,4004,200兩名清潔人員3專項(xiàng)清潔費(fèi)用223,35618,613依據(jù)會所裝修材料制定4設(shè)備維護(hù)22,4401,870含維修小配件,未含折舊費(fèi)用。5能耗264,54022,045游泳池暫不開放6布草費(fèi)3,600300總成本

704,73658,728

第一階階段：：會所所開放放參觀觀第二階階段：：會所所試業(yè)業(yè)會所組組織架架構(gòu)及及人員員設(shè)置置：會所經(jīng)經(jīng)理（服務(wù)務(wù)中心心經(jīng)理理兼任任）會所主管1人會所服服務(wù)員員3人救生員員2人設(shè)備管理員員（服務(wù)中心心人員兼））清潔人員（外包，3名）財(cái)務(wù)（收費(fèi)費(fèi)員）（服務(wù)中心心人員兼））第二階段：：會所試業(yè)業(yè)會所成本本：序號項(xiàng)目年度成本（元）月度成本（元）備注1員工工資271,20022,600四名服務(wù)員，二名救生員2清潔費(fèi)用75,6006,300人員工資（按每人2100元/人/月標(biāo)準(zhǔn)，3人）3專項(xiàng)清潔費(fèi)用223,35618,613

4辦公費(fèi)用7,200600文具/直飲水等（按每人55元/人/月標(biāo)準(zhǔn)）5物料消耗等7,200600低值易耗品6飲品48,0004,000飲料等成本（按133元/天計(jì)算）7食品48,0004,000食品等成本（按133元/天計(jì)算）8調(diào)味料1,200100為“自主空間”提供9節(jié)日裝飾60,0005,000按元旦（春節(jié)）、復(fù)活節(jié)、六一、中秋、國慶、圣誕等節(jié)日計(jì)算10綠化租擺42,0003,500按月進(jìn)行更換11訂報(bào)費(fèi)用7,200600提供給客人閱讀的報(bào)刊12營銷推廣費(fèi)用12,0001,000會所推廣活動使用13設(shè)備維護(hù)69,8285,819含維修小配件,未含折舊費(fèi)用。14能耗986,54482,212詳見附件五15布草費(fèi)18,0001,50016稅金71,0165,918按收入5.09%計(jì)提總成本

1,948,344162,362

第二階段段：會所所試業(yè)第二階段段：會所所試業(yè)會所收入入：餐飲飲及兒童童活動部部分對外外出租序號項(xiàng)目年度收入（元）月度收入（元）備注1棋牌室32,4002,70030元/小時(shí)*3房*30小時(shí)2桌球室2,88024040元/小時(shí)*6小時(shí)3紅酒/雪茄室1,920160收取開瓶費(fèi)，每瓶酒80元4商務(wù)中心48040

5健身室5,76048030元/次*16人次6游泳池129,60010,80030元/人/次6-9月平均每天20人次；其余平均每天8人次,；平均每月360人7自主空間43,2003,600200元/3小時(shí)*6次8餐飲租金864,00072,000因要提供租戶裝修免租期，故預(yù)計(jì)2011年6月起租。2400平方米*60元/平方米9培訓(xùn)租金315,00026,250預(yù)計(jì)2011年3月份起租。共700平方米，45元/平方米

總收入1,395,240116,270

第二階段段：會所所試業(yè)第二階段段：會所所試業(yè)會所盈虧虧分析：：月經(jīng)營成成本：￥￥162,362元月經(jīng)營收收入：￥￥116,270元月虧損：：￥46,092元年虧損：：￥553,104元建議：由由于入住住人數(shù)較較少，未未能滿足足會所經(jīng)經(jīng)營條件件，建議議由開發(fā)發(fā)商補(bǔ)貼貼虧損費(fèi)費(fèi)用。第三階段段：會所所正常運(yùn)運(yùn)營會所組織織架構(gòu)及及人員設(shè)設(shè)置：會所經(jīng)理理（服務(wù)中中心經(jīng)理理兼任））會所主管1人會所服務(wù)務(wù)員4人救生員3人設(shè)備管理理員（服務(wù)中中心人員員兼）清潔人員員（外包，，4名）財(cái)務(wù)（收收費(fèi)員））（服務(wù)中中心人員員兼）第三階段段：會所所正常運(yùn)運(yùn)營會所成本本：序號項(xiàng)目年度成本（元）月度成本備注1員工工資360,00030,000

2清潔費(fèi)用100,8008,400人員工資（按每人2100元/人/月標(biāo)準(zhǔn)）3專項(xiàng)清潔費(fèi)用223,35618,6134辦公費(fèi)用,9600800文具/直飲水等（按每人55元/人/月標(biāo)準(zhǔn)）5物料消耗等12,0001,000低值易耗品6飲品72,0006,000飲料等成本（按200元/天計(jì)算）7食品72,0006,000食品等成本（按200元/天計(jì)算）8調(diào)味料3,000250為“自主空間”提供11節(jié)日裝飾60,0005,000按元旦（春節(jié)）、復(fù)活節(jié)、六一、中秋、國慶、圣誕等節(jié)日計(jì)算12綠化租擺60,0005,000按月進(jìn)行更換13訂報(bào)費(fèi)用6,000500提供給客人閱讀的報(bào)刊14營銷推廣費(fèi)用24,0002,000會所推廣活動使用15設(shè)備維護(hù)84,2887,024含維修小配件,未含折舊費(fèi)用。16能耗1,126,27293,856

17布草費(fèi)24,0002,000家具按X萬2-3年分?jǐn)偅娔X按X萬5年分?jǐn)?8稅金123,48010,290按收入5.09%計(jì)提總成本

2,360,796196,733

第二階段段：會所所試業(yè)第三階段段：會所所正常運(yùn)運(yùn)營會所收入入：序號項(xiàng)目年度收入（元）月度收入（元）備注1棋牌室43，2003，60030元/小時(shí)*3房*40小時(shí)2桌球室7，20060040元/小時(shí)*15小時(shí)3紅酒/雪茄室24，0002，000收取開瓶費(fèi)，每瓶酒80元4商務(wù)中心72060

5健身室7，20060030元/次*20人次6游泳池180，00015，00030元/人/次6-9月平均每天30人次；其余平均每天10人次,；平均每月500人7自主空間57，6004，800200元/3小時(shí)*8次8餐飲租金1，728，000144，000因要提供租戶裝修免租期，故預(yù)計(jì)2011年6月起租。2400平方米*60元/平方米9培訓(xùn)租金378，00031，500預(yù)計(jì)2011年3月份起租。共700平方米，45元/平方米

總收入2，425，920202，160

第二階段段：會所所試業(yè)第三階段段：會所所正常運(yùn)運(yùn)營會所經(jīng)營營方案盈盈虧分析析:月經(jīng)營成成本：￥￥196,733元月經(jīng)營收收入：￥￥202，160元月盈利：：￥5，427元年盈利：：￥65，124元備注：此此階段會會所經(jīng)營營略有盈盈余，建建議自本本階段起起由物業(yè)業(yè)公司自自負(fù)盈虧虧,會所將不不斷根據(jù)據(jù)市場變變化對會會所的經(jīng)經(jīng)營進(jìn)行行優(yōu)化調(diào)調(diào)整。三、會所所開辦費(fèi)費(fèi)用會所開辦辦費(fèi)用（（物料采采購）區(qū)域內(nèi)容金額（元）乒乓球室球臺及配套用品、飲水機(jī)、休息長椅…￥11,130多功能教學(xué)室黑板、無線話筒及音響、投影機(jī)、DVD…￥28,150多媒體閱讀室電腦、刻錄機(jī)、打印機(jī)、掃描儀…￥39,630棋牌室麻將臺、電視機(jī)…￥14,550紅酒/雪茄室紅酒柜、雪茄配套用品…￥13,720自主空間烹飪用品、餐具、茶具…￥102,950游泳池毛巾、拖鞋、沙灘椅、健身室休息椅、池畔吧用具…￥42,925商務(wù)中心電腦、打印機(jī)、文件柜、液晶宣傳欄…￥27,210其他后勤配置冰箱、碎冰機(jī)等電器、酒杯、無線網(wǎng)絡(luò)建設(shè)…￥81,850合計(jì)￥362,115四、會所所經(jīng)營建建議會所經(jīng)營營建議1、產(chǎn)權(quán)問題題：因會所產(chǎn)產(chǎn)權(quán)用途途為“文體活動動用房”，建議在在項(xiàng)目交交樓前，，尋找適適當(dāng)時(shí)機(jī)機(jī)完成“公示”等相關(guān)手手續(xù)，在在會所開開業(yè)前把把四層產(chǎn)產(chǎn)權(quán)調(diào)整整完善。。2、經(jīng)營配套套條件：：由于目前前會所沒沒有配套套任何車車位和招招牌位置置，故對對專業(yè)經(jīng)經(jīng)營部分分的對外外招商影影響很大大，建議議集團(tuán)從從負(fù)一層層的停車車場中預(yù)預(yù)留30-50個(gè)車位配配合會所所招商，，并在裙裙樓的廣廣告位置置中預(yù)留留適當(dāng)招招牌位置置供會所所租戶使使用。3、檔次標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：本方案中中對會所所的管理理從實(shí)際際出發(fā)，，體現(xiàn)溫溫馨的家家庭氣息息。若需需要提升升檔次，，參照五五星級酒酒店和高高級私人人俱樂部部的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，則每每月成本本需增加加超過十萬萬元的支支出，建議本會會所按本本方案標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)試運(yùn)運(yùn)行。4、虧損補(bǔ)補(bǔ)貼：由于會所所的“開開放參觀觀”和““會所試試業(yè)”兩兩個(gè)階段段的市場場環(huán)境不不完善，，故建議議由發(fā)展展商補(bǔ)貼貼虧損費(fèi)費(fèi)用。謝謝！！二0一0年四月二二十八日日9、靜靜夜夜四四無無鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。1月月-231月月-23Saturday,January7,202310、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。17:28:3117:28:3117:281/7/20235:28:31PM11、以以我我獨(dú)獨(dú)沈沈久久，，愧愧君君相相見見頻頻。。。。1月月-2317:28:3117:28Jan-2307-Jan-2312、故人江海海別，幾度度隔山川。。。17:28:3117:28:3117:28Saturday,January7,202313、乍見翻疑夢夢，相悲各問問年。。1月-231月-2317:28:3117:28:31January7,202314、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國見見青山。。。07一月20235:28:32下午17:28:321月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月235:28下下午1月-2317:28January7,202316、行行動動出出成成果果，，工工作作出出財(cái)財(cái)富富。。。。2023/1/717:28:3217:28:3207January202317、做前前，能能夠環(huán)環(huán)視四四周；；做時(shí)時(shí)，你你只能能或者者最好好沿著著以腳腳為起起點(diǎn)的的射線線向前前。。。5:28:32下下午5:28下下午午17:28:321月-239、沒有失敗，，只有暫時(shí)停停止成功！。。1月-231月-23Saturday,January7,202310、很多事情情努力了未未必有結(jié)果果，但是不不努力卻什什么改變也也沒有。。。17:28:3217:28:3217:281/7/20235:28:32PM11、成功就是是日復(fù)一日日那一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小努力力的積累。。。1月-2317:28:3217:28Jan-2307-Jan-2312、世間成事，，不求其絕對對圓滿，留一一份不足，可可得無限完美美。。17:28:3217:28:3217:28Saturday,January7,202313、不知香積寺寺，數(shù)里入云云峰。。1月-231月-2317:28:3217:28:32January7,202314、意志堅(jiān)堅(jiān)強(qiáng)的人人能把世世界放在在手中像像泥塊一一樣任意意揉捏。。07一一月20235:28:32下午午17:28:321月-2315、楚楚塞塞三三湘湘接接，，荊荊門門九九派派通通。。。。。。一月月235:28下下午午1月月-2317:28January7,202316、少少年年十十五五二二十十時(shí)時(shí)，，步步行行奪奪得得胡胡馬馬騎騎。。。。2023/1/717:28:3217:28:3207January202317、空山山新雨雨后，，天氣氣晚來來秋。。。5:28:32下下午5:28下下午午17:28:321月-239、楊柳散散和風(fēng)，，青山澹澹吾慮。。。1月-231月-23Saturday,January7,202310、閱讀一一切好書書如同和和過去最最杰出的的人談話話