宜興市丁蜀鎮(zhèn)高家橋小區(qū)項(xiàng)目定位及整體發(fā)展戰(zhàn)略

宜興市丁蜀鎮(zhèn)高家橋小區(qū)項(xiàng)目定位及整體發(fā)展戰(zhàn)略謹(jǐn)呈：深圳鴻威房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司1/27/2023項(xiàng)目研究工作的階段劃分2004/11/14項(xiàng)目定位與整體發(fā)展戰(zhàn)略前期資料收集、整理下一步工作2004/11/212004/12/07形象定位客戶(hù)定位產(chǎn)品定位項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略啟動(dòng)區(qū)項(xiàng)目發(fā)展定位項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展組合建議市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)及物業(yè)發(fā)展組合建議8個(gè)工作日15個(gè)工作日2004/12/272項(xiàng)目背景3項(xiàng)目區(qū)位宜興市為無(wú)錫市轄內(nèi)的縣級(jí)市，位于江蘇省南端，太湖西岸和滬、寧、杭三角中心。距離上海180公里，距無(wú)錫50公里，距南京150公里，距離杭州160公里。項(xiàng)目所在地為宜興市丁蜀鎮(zhèn)，為宜興市城區(qū)雙鎮(zhèn)之一，項(xiàng)目到宜城鎮(zhèn)約15分鐘車(chē)程。地塊位于丁蜀鎮(zhèn)老城中心邊緣4項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)123總占地：11.9萬(wàn)平米總建面：13.1萬(wàn)平米容積率：不大于1.1建筑密度不大于28％綠地率不小于35％地塊一：占地約3千平米，為公建綠化用地地塊二：占地約7萬(wàn)平米地塊三：占地約4萬(wàn)平米丁蜀鎮(zhèn)用地規(guī)劃圖5客戶(hù)目標(biāo)及限制條件約束條件三年內(nèi)完成開(kāi)發(fā)啟動(dòng)區(qū)開(kāi)發(fā)面積為30％，2005年10月前開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目稅后利潤(rùn)率達(dá)到20％以上以項(xiàng)目為契機(jī)，進(jìn)行長(zhǎng)期開(kāi)發(fā)樹(shù)立品牌，成為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)的標(biāo)桿客戶(hù)的目標(biāo)6項(xiàng)目定位及整體發(fā)展戰(zhàn)略7世聯(lián)對(duì)宜興丁蜀鎮(zhèn)項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位研究的總體思維導(dǎo)圖界定問(wèn)題問(wèn)題的結(jié)構(gòu)性分析實(shí)施分析/找到解決方案與客戶(hù)交流有沒(méi)有/可不可能有問(wèn)題（或機(jī)會(huì)）？問(wèn)題結(jié)構(gòu)化？解決的思路？我們能做什么？我們應(yīng)該做什么？信息交流，解決方案的修正。8世聯(lián)對(duì)宜興丁蜀鎮(zhèn)項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位研究的總體思維導(dǎo)圖界定問(wèn)題問(wèn)題的結(jié)構(gòu)性分析實(shí)施分析/找到解決方案與客戶(hù)交流有沒(méi)有/可不可能有問(wèn)題（或機(jī)會(huì)）？問(wèn)題結(jié)構(gòu)化？解決的思路？我們能做什么？我們應(yīng)該做什么？信息交流，解決方案的修正。9界定問(wèn)題：

我們采用S-C-Q結(jié)構(gòu)化分析方法我們應(yīng)該怎么辦我們?nèi)绾螌?shí)施解決方案該方案是否正確為什么沒(méi)能奏效情境（Situation）（公認(rèn)事實(shí)）沖突（Complication）（推動(dòng)情境發(fā)展并引發(fā)矛盾的因素）疑問(wèn)（Question

）(分析存在的問(wèn)題)需要完成某項(xiàng)任務(wù)存在某個(gè)問(wèn)題存在某個(gè)問(wèn)題采取了某項(xiàng)行動(dòng)發(fā)生了防礙我們完成任務(wù)的事情知道解決的方法有人提出一項(xiàng)解決方案行動(dòng)未能奏效資料來(lái)源：世聯(lián)模型10通過(guò)S-C-Q基本結(jié)構(gòu)構(gòu)的分析我們們確定了界定定問(wèn)題的分析析模型資料來(lái)源：世世聯(lián)模型？R1非期望結(jié)果———由特定情情境導(dǎo)致的特特定結(jié)果R2期望結(jié)果——不喜歡某一結(jié)果，想得到其它結(jié)果S=情境C=R1,R2Q=如何從R1到R211S：情境（situation）———

項(xiàng)目背背景事實(shí)（原原掛牌規(guī)劃、、用地現(xiàn)狀））掛牌獲得土地地開(kāi)發(fā)權(quán)容積率不大于于1.1樓層不高于五五層丁蜀鎮(zhèn)整體出出讓規(guī)模最大大的住宅用地地項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀狀地塊為農(nóng)田，，規(guī)模較大地塊內(nèi)無(wú)拆遷遷地塊周邊有部部分農(nóng)民房、、工廠及運(yùn)煤煤碼頭地塊離鎮(zhèn)區(qū)中中心有一定距距離現(xiàn)實(shí)情景潛潛在在事實(shí)規(guī)劃可局部突突破容積率不能超超過(guò)1.1樓層可以突破破在當(dāng)?shù)鼐哂休^較大的影響力力項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀狀地塊無(wú)特殊資資源地塊較為平整整項(xiàng)目開(kāi)發(fā)次序序、開(kāi)發(fā)量受受周邊工廠及及碼頭搬遷影影響地塊相對(duì)陌生生12S：情境（situation）———

項(xiàng)目背背景事實(shí)（城城市背景）城市背景宜興市屬于三三、四線(xiàn)城市市，房地產(chǎn)剛剛啟動(dòng)宜興城區(qū)雙鎮(zhèn)鎮(zhèn)之一，但僅僅屬于城區(qū)副副中心，以陶陶瓷產(chǎn)業(yè)為發(fā)發(fā)展方向全國(guó)知名的陶陶都現(xiàn)實(shí)情景潛潛在在事實(shí)城市背景成本控制非常常關(guān)鍵房地產(chǎn)市場(chǎng)具具有較強(qiáng)的區(qū)區(qū)域性，同時(shí)時(shí)陶瓷產(chǎn)業(yè)鏈鏈帶來(lái)獨(dú)特的的潛在客戶(hù)群群13S：情境（situation）———

項(xiàng)目背背景事實(shí)（城城市背景）市場(chǎng)容量有限限房?jī)r(jià)空間有限限（“天花板板”）成本控制是是關(guān)鍵內(nèi)向型市場(chǎng)場(chǎng)，區(qū)域內(nèi)內(nèi)消費(fèi)者為為主核心客戶(hù)為為當(dāng)?shù)刂懈吒呤杖肴后w體消費(fèi)者有限限理性，容容易跟風(fēng)市場(chǎng)需要引引導(dǎo)處于房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展的初初級(jí)階段，，產(chǎn)品差別別不大，地地段、價(jià)格格是競(jìng)爭(zhēng)的的主要手段段產(chǎn)品水平低低，設(shè)計(jì)過(guò)過(guò)時(shí)，主要要滿(mǎn)足對(duì)物物業(yè)空間的的需求，極極少有生活活方式、精精神層面的的訴求體現(xiàn)現(xiàn)世聯(lián)對(duì)三、四四線(xiàn)城市房地地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)點(diǎn)總結(jié)14S：情境（situation）———

項(xiàng)目背背景事實(shí)（市市場(chǎng)現(xiàn)狀）市場(chǎng)現(xiàn)狀宜城鎮(zhèn)為未來(lái)來(lái)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，，環(huán)境及城市市功能優(yōu)于丁丁蜀鎮(zhèn)宜城鎮(zhèn)和丁蜀蜀鎮(zhèn)差價(jià)在1000元左左右丁蜀鎮(zhèn)現(xiàn)有樓樓盤(pán)多層均價(jià)價(jià)在1600元/平米左左右宜城鎮(zhèn)樓盤(pán)規(guī)規(guī)模較大，產(chǎn)產(chǎn)品相對(duì)較好好丁蜀鎮(zhèn)現(xiàn)有樓樓盤(pán)開(kāi)發(fā)規(guī)模模較小，缺乏乏產(chǎn)品創(chuàng)新部分丁蜀鎮(zhèn)中中高端置業(yè)者者流向宜城現(xiàn)實(shí)情景潛潛在事實(shí)實(shí)市場(chǎng)現(xiàn)狀使項(xiàng)項(xiàng)目具有一定定機(jī)會(huì)從宜興市來(lái)看看，丁蜀鎮(zhèn)不不屬于未來(lái)房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱熱點(diǎn)區(qū)域較高的價(jià)差使使本項(xiàng)目具有有一定的價(jià)格格優(yōu)勢(shì)丁蜀樓價(jià)有一一定的提升空空間較好的產(chǎn)品易易于打贏本地地競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目面臨客戶(hù)戶(hù)流失的危險(xiǎn)險(xiǎn)15R1：非期望望結(jié)果

—由由特定情境導(dǎo)導(dǎo)致的特定結(jié)結(jié)果（區(qū)域自自然發(fā)展）項(xiàng)目如果按當(dāng)當(dāng)?shù)爻Ｒ?guī)開(kāi)發(fā)發(fā)手法開(kāi)發(fā)，，則產(chǎn)品無(wú)特特色，對(duì)本地地中高端人群群吸引力不強(qiáng)強(qiáng)，以項(xiàng)目周周邊小范圍區(qū)區(qū)域內(nèi)人員的的緩慢消化為為主項(xiàng)目位于丁蜀蜀鎮(zhèn)，其從屬屬于丁蜀鎮(zhèn)的的價(jià)格體系，，如果按常規(guī)規(guī)發(fā)展難以實(shí)實(shí)現(xiàn)多層2000元/平平米的突破16R2：期望結(jié)結(jié)果

——想得到其它結(jié)結(jié)果（實(shí)現(xiàn)開(kāi)開(kāi)發(fā)商目標(biāo)））獲取20％以以上的稅后利利潤(rùn)13萬(wàn)平米的的建面3年開(kāi)開(kāi)發(fā)完畢本項(xiàng)目成為當(dāng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)的標(biāo)桿17C：矛盾或沖沖突（Complication）

———R1與R2之間存在著著的矛盾或沖沖突R1R2矛盾沖突沖突一：市場(chǎng)場(chǎng)每年3－5萬(wàn)平米的銷(xiāo)銷(xiāo)量vs本項(xiàng)項(xiàng)目13萬(wàn)平平米3年成功功開(kāi)發(fā)沖突二：現(xiàn)有有價(jià)格體系vs價(jià)格體系系的突破18Q：提提出問(wèn)問(wèn)題（（question））————要實(shí)實(shí)現(xiàn)從從R1到R2必必須回回答的的核心心問(wèn)題題問(wèn)題一一：我我們的的目標(biāo)標(biāo)客戶(hù)戶(hù)在哪哪里？？他們們的需需求特特征是是什么么？問(wèn)題二二：如如何突突破現(xiàn)現(xiàn)有的的價(jià)格格體系系，實(shí)實(shí)現(xiàn)利利潤(rùn)目目標(biāo)？？問(wèn)題三三：什什么樣樣的產(chǎn)產(chǎn)品組組合既既能降降低開(kāi)開(kāi)發(fā)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)又又能獲獲取合合理的的開(kāi)發(fā)發(fā)利潤(rùn)潤(rùn)？19世聯(lián)對(duì)宜宜興丁蜀蜀鎮(zhèn)項(xiàng)目目發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略與整整體定位位研究的的總體思思維導(dǎo)圖圖界定問(wèn)題問(wèn)題的結(jié)構(gòu)性分析實(shí)施分析/找到解決方案與客戶(hù)交流有沒(méi)有/可不可能有問(wèn)題（或機(jī)會(huì)）？問(wèn)題結(jié)構(gòu)化？解決的思路？我們能做什么？我們應(yīng)該做什么？信息交流，解決方案的修正。20問(wèn)題的結(jié)結(jié)構(gòu)性分分析：我我們緊緊抓市場(chǎng)場(chǎng)這條主主線(xiàn)進(jìn)行行分析市場(chǎng)需求求項(xiàng)目整體體發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略市場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)供需矛盾盾市場(chǎng)機(jī)會(huì)會(huì)地塊資源源市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)目定位位經(jīng)濟(jì)測(cè)算算功能分區(qū)區(qū)與開(kāi)發(fā)發(fā)策略21問(wèn)題的結(jié)結(jié)構(gòu)性分分析：我我們緊緊抓市場(chǎng)場(chǎng)這條主主線(xiàn)進(jìn)行行分析市場(chǎng)需求求項(xiàng)目整體體發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略市場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)供需矛盾盾市場(chǎng)機(jī)會(huì)會(huì)地塊資源源市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)目定位位經(jīng)濟(jì)測(cè)算算功能分區(qū)區(qū)與開(kāi)發(fā)發(fā)策略22市場(chǎng)需求求主要從從以下幾幾個(gè)方面面分析一、城市市格局二、城市市經(jīng)濟(jì)三、人口口結(jié)構(gòu)四、未來(lái)來(lái)規(guī)劃及及重大設(shè)設(shè)施當(dāng)前的城城市格局局、城市市經(jīng)濟(jì)及及人口結(jié)結(jié)構(gòu)是影影響房地地產(chǎn)需求求重要因因素，而而未來(lái)規(guī)規(guī)劃及重重大設(shè)施施的修建建也將極極大地影影響房地地產(chǎn)需求求！23市場(chǎng)需求求主要從從以下幾幾個(gè)方面面分析一、城市市格局二、城市市經(jīng)濟(jì)三、人口口結(jié)構(gòu)四、未來(lái)來(lái)規(guī)劃及及重大設(shè)設(shè)施當(dāng)前的城城市格局局、城市市經(jīng)濟(jì)及及人口結(jié)結(jié)構(gòu)是影影響房地地產(chǎn)需求求重要因因素，而而未來(lái)規(guī)規(guī)劃及重重大設(shè)施施的修建建也將極極大地影影響房地地產(chǎn)需求求！24宜興市地地處江蘇蘇省南端端，蘇、、寧、杭杭三角中中心，號(hào)號(hào)稱(chēng)““中國(guó)陶陶都”全市總面面積2038.7平方方公里距離上海海180公里，，距無(wú)錫錫50公公里，距距南京150公公里，距距離杭州州160公里。。陶文化、、茶文化化、竹文文化、洞洞穴文化化兼具的的獨(dú)特旅旅游勝地地環(huán)保、陶陶瓷、精精細(xì)化工工、電線(xiàn)線(xiàn)電纜是是宜興市市的支柱柱產(chǎn)業(yè)宜興城區(qū)區(qū)宜興市政政府25宜興市城城區(qū)為典典型的雙雙城結(jié)構(gòu)構(gòu)，龍背背山森林林公園將將城區(qū)自自然分割割，丁蜀蜀鎮(zhèn)為城城區(qū)副中中心龍背山森森林公園園宜城鎮(zhèn)丁蜀鎮(zhèn)宜城鎮(zhèn)現(xiàn)現(xiàn)有人口口23.8萬(wàn)，，規(guī)劃建建設(shè)用地地5361.7公頃。。丁蜀鎮(zhèn)現(xiàn)現(xiàn)有人口口11.6萬(wàn)，，規(guī)劃建建設(shè)用地地1772公頃頃。宜興城區(qū)區(qū)宜城鎮(zhèn)商商貿(mào)流通通服務(wù)中中心，以以構(gòu)建最最佳人居居環(huán)境、、發(fā)展環(huán)環(huán)保產(chǎn)業(yè)業(yè)、綠色色產(chǎn)業(yè)和和物流業(yè)業(yè)為主要要職能。。丁蜀鎮(zhèn)為為城市副副中心，，以發(fā)展展陶瓷產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、旅旅游服務(wù)務(wù)業(yè)、陶陶瓷文化化為主要要職能26宜城鎮(zhèn)環(huán)環(huán)境優(yōu)美美，城市市功能完完善，商商貿(mào)發(fā)達(dá)達(dá)城市生活活功能定定位:““長(zhǎng)三角角”最佳佳人居環(huán)環(huán)境城市市之一城市生產(chǎn)產(chǎn)功能定定位：““長(zhǎng)三角角”首位位生態(tài)旅旅游城市市和制造造業(yè)基地地，蘇浙浙皖三省省重要的的次級(jí)商商貿(mào)流通通中心宜城鎮(zhèn)27丁蜀鎮(zhèn)城城市環(huán)境境較差，，城市功功能不夠夠完善，，商業(yè)檔檔次較低低丁蜀城鎮(zhèn)鎮(zhèn)的發(fā)展展明顯滯滯后于宜宜城，環(huán)環(huán)境污染染嚴(yán)重。。城市布局局混亂，，工廠與與住宅混混雜城市功能能不完善善，商業(yè)業(yè)檔次較較低丁蜀擁有有悠久的的歷史與與文化，，東坡書(shū)書(shū)院、陶陶都文化化都是他他們的驕驕傲。丁蜀鎮(zhèn)28在宜興市市城區(qū)整整體規(guī)劃劃中：丁丁蜀鎮(zhèn)不不是規(guī)劃劃發(fā)展重重點(diǎn)龍背山森森林公園園宜興市城城區(qū)整體體規(guī)劃：：一城三三片，城城中森林林，沿汣汣發(fā)展，，濱湖城城市宜城：近近期規(guī)劃劃人口34萬(wàn)，，遠(yuǎn)期規(guī)規(guī)劃人口口45萬(wàn)萬(wàn)丁蜀：近近期規(guī)劃劃人口12萬(wàn)，，遠(yuǎn)期規(guī)規(guī)劃人口口15萬(wàn)萬(wàn)宜城鎮(zhèn)的的發(fā)展策策略：東進(jìn)、北北擴(kuò)、西西優(yōu)、南南控。東進(jìn)，即即東部主主要為商商服、休休閑旅游游和居住住的新城城區(qū)。北北擴(kuò)，即即北部主主要為工工業(yè)用地地的擴(kuò)展展區(qū)。西西優(yōu)，即即優(yōu)化現(xiàn)現(xiàn)有的環(huán)環(huán)?？萍技紙@、倉(cāng)倉(cāng)儲(chǔ)用地地，發(fā)展展高科技技產(chǎn)業(yè)及及物流產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。南南控，即即著重保保護(hù)森林林資源，，適度發(fā)發(fā)展高檔檔住宅。。丁蜀鎮(zhèn)的發(fā)發(fā)展策略：：內(nèi)部整合，，集聚發(fā)展展。丁蜀鎮(zhèn)在規(guī)規(guī)劃期內(nèi)不不再向外圍圍外延式擴(kuò)擴(kuò)展，以填填充內(nèi)部空空閑用地、、更新改造造為主。東進(jìn)北擴(kuò)團(tuán)汣內(nèi)斂發(fā)展29丁蜀鎮(zhèn)房地地產(chǎn)市場(chǎng)更更多體現(xiàn)區(qū)區(qū)域性市場(chǎng)場(chǎng)特點(diǎn)，主主要輻射本本區(qū)域，而而宜城鎮(zhèn)房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)則輻射全全市宜城鎮(zhèn)丁蜀鎮(zhèn)城市環(huán)境城區(qū)環(huán)境優(yōu)美，已形成環(huán)團(tuán)汣風(fēng)光帶環(huán)境相對(duì)惡劣，水泥廠及陶瓷窯爐有較大的空氣污染城市地位行政及商業(yè)服務(wù)中心城市副中心城市職能構(gòu)建最佳人居環(huán)境、發(fā)展環(huán)保產(chǎn)業(yè)、綠色產(chǎn)業(yè)和物流業(yè)為主要職能發(fā)展陶瓷產(chǎn)業(yè)、旅游服務(wù)業(yè)、陶瓷文化為主要職能人口現(xiàn)有人口23.8萬(wàn)，近期規(guī)劃34萬(wàn)，遠(yuǎn)期規(guī)劃45萬(wàn)現(xiàn)有人口11.6萬(wàn)，近期規(guī)劃12萬(wàn)，遠(yuǎn)期規(guī)劃15萬(wàn)產(chǎn)業(yè)構(gòu)成環(huán)保產(chǎn)業(yè)、精細(xì)化工、物流等陶瓷業(yè)為主發(fā)展策略東進(jìn)、北擴(kuò)、西優(yōu)、南控內(nèi)部整合，集聚發(fā)展30市場(chǎng)需求主主要從以下下幾個(gè)方面面分析一、城市格格局二、城市經(jīng)經(jīng)濟(jì)三、人口結(jié)結(jié)構(gòu)四、未來(lái)規(guī)規(guī)劃及重大大設(shè)施當(dāng)前前的的城城市市格格局局、、城城市市經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)及及人人口口結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)是是影影響響房房地地產(chǎn)產(chǎn)需需求求重重要要因因素素，，而而未未來(lái)來(lái)規(guī)規(guī)劃劃及及重重大大設(shè)設(shè)施施的的修修建建也也將將極極大大地地影影響響房房地地產(chǎn)產(chǎn)需需求求?。?1宜興興市市2003年年人人均均GDP達(dá)達(dá)到到2980美美元元，，產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)以以第第二二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)為為主主，，陶陶瓷瓷產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)集集中中在在丁丁蜀蜀鎮(zhèn)鎮(zhèn)宜興興市市2003年年GDP為為262.03億億元元，，同同比比增增長(zhǎng)長(zhǎng)15.1％％2003年年人人均均GDP達(dá)達(dá)到到2980美美元元，，比比上上年年增增長(zhǎng)長(zhǎng)17.64％％宜興興市市產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)相相對(duì)對(duì)穩(wěn)穩(wěn)定定，，結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)不不斷斷優(yōu)優(yōu)化化，，第第二二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)比比例例不不斷斷增增加加，，2003年年達(dá)達(dá)到到60.1％％環(huán)保、陶瓷、、精細(xì)化工、、電線(xiàn)電纜是是宜興市的支支柱產(chǎn)業(yè)，其其中陶瓷產(chǎn)業(yè)業(yè)集中在丁蜀蜀鎮(zhèn)32從人均GDP來(lái)看，房地地產(chǎn)市場(chǎng)處于于快速發(fā)展階階段，需求特特征表現(xiàn)為生生存、改善居居住需求兼有有宜興市2003年人均GDP為2980美元根據(jù)人均GDP與房地產(chǎn)產(chǎn)相互關(guān)系判判定宜興市房房地產(chǎn)市場(chǎng)處處于快速發(fā)展展階段宜興市2003年GDP為262.03億元，，增長(zhǎng)15.1％根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長(zhǎng)與房地地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r況可判斷宜興興房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)處于高速發(fā)發(fā)展階段發(fā)展階段啟動(dòng)階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800～25002500～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展，以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型判斷一個(gè)地區(qū)區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展展階段的國(guó)際際標(biāo)準(zhǔn)宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展33人均均可可支支配配收收入入達(dá)達(dá)到到10383元元，，具具較較強(qiáng)強(qiáng)的的購(gòu)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)能能力力宜興興市市2003年年城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居居民民人人均均可可支支配配收收入入為為10383元元，，增增長(zhǎng)長(zhǎng)14.84％％宜興興市市人人均均可可支支配配收收入入已已超超過(guò)過(guò)部部分分二二線(xiàn)線(xiàn)城城市市人均均存存款款2003年年達(dá)達(dá)到到15662元元，，增增長(zhǎng)長(zhǎng)22.48％％社會(huì)會(huì)零零售售總總額額2003年年為為76.3億億元元，，增增長(zhǎng)長(zhǎng)4.38％％剩余余購(gòu)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)力力以以?xún)?chǔ)儲(chǔ)蓄蓄為為主主國(guó)內(nèi)部分城市2003年人均可支配收入城市北京上海天津廣州重慶成都武漢宜興深圳人均可支配收入

（元）138821486710313150038094964185241038325936同比增長(zhǎng)11.4%12.2%10.5%12.1%11.6%7.4%9.0%14.8%4.0%34宜興興市市城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居居民民消消費(fèi)費(fèi)支支出出中中，，居居住住支支出出占占14％％，，同同時(shí)時(shí)居居住住、、健健康康、、娛娛樂(lè)樂(lè)教教育育方方面面支支出出逐逐漸漸增增加加2003年年消消費(fèi)費(fèi)支支出出中中食食品品、、居居住住、、娛娛樂(lè)樂(lè)教教育育占占前前三三位位，，分分別別為為35％％、、14％％和和13％％在居居住住、、醫(yī)醫(yī)療療保保健健和和娛娛樂(lè)樂(lè)教教育育三三項(xiàng)項(xiàng)的的支支出出呈呈明明顯顯上上升升趨趨勢(shì)勢(shì)，，分分別別上上升升5個(gè)個(gè)百百分分點(diǎn)點(diǎn)、、2個(gè)個(gè)百百分分點(diǎn)點(diǎn)和和3個(gè)個(gè)百百分分點(diǎn)點(diǎn)在支支出出中中食食品品所所占占比比例例下下降降較較快快，，下下降降11個(gè)個(gè)百百分分點(diǎn)點(diǎn)35城市經(jīng)濟(jì)濟(jì)分析的的主要結(jié)結(jié)論宜興市人人均GDP為2980美元，，房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)處處于快速速發(fā)展階階段，需需求特征征表現(xiàn)為為生存和和改善條條件并存存宜興市人人均存款款迅速增增長(zhǎng)，城城鎮(zhèn)人均均可支配配收入為為10383元元，購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)能力較較強(qiáng)丁蜀鎮(zhèn)具具有獨(dú)特特的產(chǎn)業(yè)業(yè)基礎(chǔ)，，陶瓷產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈將將為當(dāng)?shù)氐胤康禺a(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)帶帶來(lái)相關(guān)關(guān)需求宜興市經(jīng)經(jīng)濟(jì)飛速速發(fā)展，，GDP以15.1％％增長(zhǎng)。。宜興市產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)中第二二產(chǎn)業(yè)占占60％％宜興市市城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民民消費(fèi)費(fèi)支出出中食食品占占35％，，居住住、健健康、、娛樂(lè)樂(lè)教育育方面面的開(kāi)開(kāi)支逐逐漸上上升，，其中中居住住占14％％，有有較大大提升升空間間36市場(chǎng)需需求主主要從從以下下幾個(gè)個(gè)方面面分析析一、城城市格格局二、城城市經(jīng)經(jīng)濟(jì)三、人人口結(jié)結(jié)構(gòu)四、未未來(lái)規(guī)規(guī)劃及及重大大設(shè)施施當(dāng)前的的城市市格局局、城城市經(jīng)經(jīng)濟(jì)及及人口口結(jié)構(gòu)構(gòu)是影影響房房地產(chǎn)產(chǎn)需求求重要要因素素，而而未來(lái)來(lái)規(guī)劃劃及重重大設(shè)設(shè)施的的修建建也將將極大大地影影響房房地產(chǎn)產(chǎn)需求求！37宜興市總總?cè)丝?06.24萬(wàn)萬(wàn)，城鎮(zhèn)鎮(zhèn)人口為為29.73萬(wàn)萬(wàn)人，城城市化率率為28％2003年總?cè)巳丝跒?06.24萬(wàn)萬(wàn)人，連連續(xù)六年年人口負(fù)負(fù)增長(zhǎng)2002年城鎮(zhèn)鎮(zhèn)人口為為29.73萬(wàn)萬(wàn)人，從從1998年開(kāi)開(kāi)始已有有五年的的持續(xù)增增長(zhǎng)社會(huì)勞動(dòng)動(dòng)人口中中第一產(chǎn)產(chǎn)業(yè)人口口逐年下下降，第第二產(chǎn)業(yè)業(yè)人口相相對(duì)穩(wěn)定定，第三三產(chǎn)業(yè)人人口逐步步上升城鎮(zhèn)私營(yíng)營(yíng)個(gè)體勞勞動(dòng)者增增多38丁蜀鎮(zhèn)大大約50％的人人口從事事陶瓷行行業(yè)，獨(dú)獨(dú)特的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈帶帶來(lái)不同同的人口口及住宅宅需求丁蜀鎮(zhèn)大大約50％的人人口從事事陶瓷行行業(yè)各類(lèi)規(guī)模模較大的的陶瓷企企業(yè)100多家家方圓數(shù)十十里幾乎乎家家做做坯，村村村有窯窯丁蜀鎮(zhèn)存存在大量量紫砂壺壺手工藝藝者丁蜀鎮(zhèn)2003年產(chǎn)業(yè)業(yè)構(gòu)成中中各產(chǎn)業(yè)業(yè)比例如下：丁蜀鎮(zhèn)總總?cè)丝?1.6萬(wàn)丁蜀鎮(zhèn)陶陶瓷主要要品種有有工藝日日用陶、、工業(yè)工工程陶、、建筑衛(wèi)衛(wèi)生陶、、電子電電器陶、、園林陳陳設(shè)陶、、特種耐耐火材料料和陶瓷瓷機(jī)械輔輔助材料料七大類(lèi)類(lèi)8700余個(gè)品品種，其其中有52種（（類(lèi)）產(chǎn)產(chǎn)品先后后獲得國(guó)國(guó)家、部部、省優(yōu)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品品稱(chēng)號(hào)，，14個(gè)個(gè)產(chǎn)品18次獲獲國(guó)際博博覽會(huì)金金、銀獎(jiǎng)獎(jiǎng)和特等等獎(jiǎng)，外外銷(xiāo)到86個(gè)國(guó)國(guó)家和地地區(qū)。39陶瓷產(chǎn)業(yè)鏈鏈分析資料來(lái)源：：專(zhuān)家訪(fǎng)談世世聯(lián)分分析以模具為主主塑模原料開(kāi)采模具生產(chǎn)技術(shù)監(jiān)管手工生產(chǎn)管理原料提供制做展示交易主鏈燒制具體工作燒制管理銷(xiāo)售管理原料銷(xiāo)售拋光廣告包裝40陶瓷產(chǎn)業(yè)鏈鏈各環(huán)節(jié)從從業(yè)人員分分析資料來(lái)源：：專(zhuān)家訪(fǎng)談世世聯(lián)分分析從業(yè)人員原料提供商商自給自足普通工人技術(shù)人員助理工藝師師工藝師一般管理者者高級(jí)管理者者企業(yè)主民間模塑者者民間手工生生產(chǎn)者燒制制工工人人企業(yè)業(yè)主主銷(xiāo)售售員員銷(xiāo)售售商商原料提供制做展示交易主鏈燒制41陶瓷瓷產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈鏈各各環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)從從業(yè)業(yè)人人員員收收入入分分析析原材材料料供供應(yīng)應(yīng)制作作燒制制出售售原材材料料供供應(yīng)應(yīng)商商普通通工工人人技術(shù)人員員助理工藝藝師工藝師利用模具具的生產(chǎn)產(chǎn)者工廠手工制作作者作坊高級(jí)管理理人員銷(xiāo)售商燒制廠年收入30萬(wàn)以以上年收入1－2萬(wàn)萬(wàn)年收入4－5萬(wàn)萬(wàn)年收入5－6萬(wàn)萬(wàn)年收入10萬(wàn)以以上年收入10萬(wàn)左左右年收入3－4萬(wàn)萬(wàn)年收入不不低于5萬(wàn)年收入1－2萬(wàn)萬(wàn)20％豐豐厚，60％一一般，20％較較低。一般管理理人員年收入4－5萬(wàn)萬(wàn)年收入不不低于100萬(wàn)萬(wàn)工人老板42丁蜀鎮(zhèn)非非陶瓷行行業(yè)從業(yè)業(yè)人員公務(wù)員教師醫(yī)生、律律師等非陶瓷行行業(yè)小老老板非陶瓷行行業(yè)企業(yè)業(yè)管理層層非陶瓷行行業(yè)技術(shù)術(shù)人員其他43丁蜀鎮(zhèn)各各人群按按收入進(jìn)進(jìn)行劃分分高收入階階層中高收入入階層中收入階階層低收入階階層家庭年可可支配收收入7萬(wàn)以上上家庭年可可支配收收入5－7萬(wàn)萬(wàn)家庭年可可支配收收入3－4萬(wàn)萬(wàn)家庭年可可支配收收入3萬(wàn)以下下原材料供供應(yīng)者、、工藝師師、高級(jí)管理理人員、、20％％好的銷(xiāo)銷(xiāo)售商、企企業(yè)老板板助理工藝藝師、一一般管理理人員、、60％一一般的銷(xiāo)銷(xiāo)售商、、政府公公務(wù)員事業(yè)單位位人員、、律師、、教師等等普通技術(shù)術(shù)人員、、青年教教師等企業(yè)員工工、服務(wù)務(wù)人員等等44丁蜀鎮(zhèn)各各收入階階層需求求關(guān)注點(diǎn)點(diǎn)低收入階層中等收入階層中高層收入高收入階層價(jià)格15萬(wàn)以下15－20萬(wàn)不超過(guò)30萬(wàn)50萬(wàn)以上物管與安全重視重視重視重視子女教育重視重視重視重視小區(qū)配套綠地簡(jiǎn)單實(shí)用園林、會(huì)所、健身娛樂(lè)場(chǎng)所園林、會(huì)所、健身娛樂(lè)場(chǎng)所區(qū)域成熟度成熟區(qū)域成熟區(qū)域清靜區(qū)域清靜區(qū)域院落情節(jié)一般一般一般較強(qiáng)車(chē)庫(kù)自行車(chē)和摩托車(chē)庫(kù)自行車(chē)和摩托車(chē)庫(kù)摩托車(chē)庫(kù)和小車(chē)庫(kù)小車(chē)庫(kù)交通15－30分鐘路程15－30分鐘路程15－30分鐘路程15－30分鐘路程物業(yè)類(lèi)型喜好多層多層或小高層多層或小高層別墅和聯(lián)排45丁蜀鎮(zhèn)各各收入階階層基本本需求共共性重視居住住安全重視住宅宅小區(qū)的的環(huán)境住宅小區(qū)區(qū)本身配配套講究究實(shí)用消費(fèi)較為為謹(jǐn)慎，，但又具具有一定定的攀比比心理對(duì)適度創(chuàng)創(chuàng)新能接接受，不不太接受受過(guò)于創(chuàng)創(chuàng)新的產(chǎn)產(chǎn)品重視子女女教育交通半徑徑在15分鐘步步行左右右46丁蜀鎮(zhèn)住住宅正處處于住宅宅小區(qū)向向封閉小小區(qū)發(fā)展展的過(guò)程程，90年代商商品房居居民有較較強(qiáng)的換換房需求求丁蜀鎮(zhèn)住住宅中大大量屬于于住宅小小區(qū)，無(wú)無(wú)物業(yè)管管理屬于封閉閉小區(qū)的的住宅較較少暫時(shí)沒(méi)有有出現(xiàn)主主題社區(qū)區(qū)居住在90年代代末的商商品房中中的居民民，換房房的愿望望較為強(qiáng)強(qiáng)烈在這樣的的需求背背景下，，在丁蜀蜀鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的需求求為3——5萬(wàn)平平米宿舍商品房住宅小區(qū)區(qū)封閉小區(qū)區(qū)90年年代前前單位分分配戶(hù)型單單一面積較較小90年年代后后市場(chǎng)交交易與與福利利微利利等形形式戶(hù)型單單一面積較較小90年年代末末市場(chǎng)交交易戶(hù)型變變化，，廳，，衛(wèi)，，朝向向等2001年年后市場(chǎng)交交易出現(xiàn)社社區(qū)商商業(yè)等等配套套封閉式式管理理物業(yè)業(yè)管理理水平平較低低2004年年始市場(chǎng)交交易會(huì)所配配置戶(hù)型創(chuàng)創(chuàng)新封閉式式管理理人性性化服服務(wù)社區(qū)中中心園園林居住文文化主題社社區(qū)47人口結(jié)結(jié)構(gòu)分分析的的主要要結(jié)論論丁蜀鎮(zhèn)鎮(zhèn)大約約50％的的人口口從事事陶瓷瓷行業(yè)業(yè)，獨(dú)獨(dú)特的的產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈帶帶來(lái)不不同的的人口口及住住宅需需求丁蜀鎮(zhèn)鎮(zhèn)各收收入階階層對(duì)對(duì)住宅宅的需需求關(guān)關(guān)注點(diǎn)點(diǎn)不同同丁蜀鎮(zhèn)鎮(zhèn)住宅宅處于于住宅宅小區(qū)區(qū)向封封閉小小區(qū)發(fā)發(fā)展的的過(guò)程程，90年年代住住宅居居民有有較強(qiáng)強(qiáng)的換換房需需求48市場(chǎng)需需求主主要從從以下下幾個(gè)個(gè)方面面分析析一、城城市格格局二、城城市經(jīng)經(jīng)濟(jì)三、人人口結(jié)結(jié)構(gòu)四、未未來(lái)規(guī)規(guī)劃及及重大大設(shè)施施當(dāng)前的的城市市格局局、城城市經(jīng)經(jīng)濟(jì)及及人口口結(jié)構(gòu)構(gòu)是影影響房房地產(chǎn)產(chǎn)需求求重要要因素素，而而未來(lái)來(lái)規(guī)劃劃及重重大設(shè)設(shè)施的的修建建也將將極大大地影影響房房地產(chǎn)產(chǎn)需求求！49現(xiàn)有的的陶都都工業(yè)業(yè)園及及規(guī)劃劃中的的陶瓷瓷大市市場(chǎng)將將對(duì)本本項(xiàng)目目產(chǎn)生生重要要影響響陶都工工業(yè)園園2000年年創(chuàng)辦辦，2002年年開(kāi)始始招商商占地2.4平方方公里里，二二期準(zhǔn)準(zhǔn)備擴(kuò)擴(kuò)展到到6－－8平平方公公里，，最終終達(dá)到到10平方方公里里企業(yè)80多多家，，70－80％％與陶陶瓷相相關(guān)。。本地地40－50家家，民民營(yíng)為為主，，平均均員工工100－－200人人；40家家為外外地招招商引引進(jìn)，，主要要來(lái)自自臺(tái)灣灣、韓韓國(guó)及及日本本。2005年年90％％企業(yè)業(yè)能夠夠開(kāi)工工，將將有近近3萬(wàn)萬(wàn)人在在此工工作園區(qū)企企業(yè)中中高層層管理理者將將成為為本項(xiàng)項(xiàng)目的的潛在在客戶(hù)戶(hù)丁蜀鎮(zhèn)鎮(zhèn)用地地規(guī)劃劃圖陶都工工業(yè)園園陶瓷大大市場(chǎng)場(chǎng)陶瓷大大市場(chǎng)場(chǎng)規(guī)劃中中的陶陶瓷大大市場(chǎng)場(chǎng)占地地約1000畝畝定位為為華東東地區(qū)區(qū)最大大的陶陶瓷集集散地地由于國(guó)國(guó)家宏宏觀調(diào)調(diào)控，，現(xiàn)還還未獲獲審批批華都廣廣場(chǎng)和和華潤(rùn)潤(rùn)購(gòu)物物中心心華都廣廣場(chǎng)宜宜客隆隆超市市即將將開(kāi)業(yè)業(yè)。華潤(rùn)購(gòu)購(gòu)物廣廣場(chǎng)元元旦開(kāi)開(kāi)業(yè)規(guī)規(guī)模為為8000平米米兩個(gè)廣場(chǎng)將將為丁蜀帶帶有高檔產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)務(wù)，從而完完善城市商商業(yè)功能。。104國(guó)道道新長(zhǎng)鐵路華潤(rùn)購(gòu)物廣廣場(chǎng)華都廣場(chǎng)50丁蜀鎮(zhèn)政府府加大環(huán)境境治理力度度，短期內(nèi)內(nèi)丁蜀環(huán)境境將得到極極大改善煙筒的污染染，現(xiàn)在正正在整治，，引進(jìn)管道道燃?xì)?，用用天然氣?lái)來(lái)代替煤炭炭。原定今年12月30日之前要要有175家倒掉，，現(xiàn)在已經(jīng)經(jīng)有109家和天然然氣簽約（（以調(diào)查日日期為準(zhǔn)））。正在建設(shè)的的污水處理理廠明年就就能運(yùn)營(yíng)，，將要鋪設(shè)設(shè)管道。隨著各種措措施的實(shí)施施，丁蜀的的環(huán)境將得得到徹底的的改善。51市場(chǎng)需求方方面的主要要結(jié)論丁蜀鎮(zhèn)現(xiàn)有有的住宅需需求具有較較強(qiáng)的區(qū)域域性特點(diǎn)，，主要滿(mǎn)足足本鎮(zhèn)需求求宜興市整體體房地產(chǎn)市市場(chǎng)處于快快速發(fā)展階階段，需求求特征表現(xiàn)現(xiàn)為生存和和改善居住住條件并存存宜興市經(jīng)濟(jì)濟(jì)能力較強(qiáng)強(qiáng)，剩余購(gòu)購(gòu)買(mǎi)力以個(gè)個(gè)人儲(chǔ)蓄為為主，且迅迅速增加宜興市城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民在居居住、健康康、娛樂(lè)教教育上的支支出在消費(fèi)費(fèi)支出中的的比例逐漸漸增加，其其追求更高高的生活質(zhì)質(zhì)量丁蜀蜀鎮(zhèn)鎮(zhèn)住住宅宅正正處處于于封封閉閉小小區(qū)區(qū)向向主主題題社社區(qū)區(qū)發(fā)發(fā)展展的的階階段段，，主主題題社社區(qū)區(qū)還還未未出出現(xiàn)現(xiàn)丁蜀蜀鎮(zhèn)鎮(zhèn)陶陶瓷瓷產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈鏈帶帶來(lái)來(lái)相相應(yīng)應(yīng)的的置置業(yè)業(yè)人人群群，，有有不不同同的的置置業(yè)業(yè)特特點(diǎn)點(diǎn)陶都工業(yè)園及及未來(lái)的陶瓷瓷大市場(chǎng)將為為項(xiàng)目潛在的的客戶(hù)群52問(wèn)題的結(jié)構(gòu)性性分析：我我們緊抓市場(chǎng)場(chǎng)這條主線(xiàn)進(jìn)進(jìn)行分析市場(chǎng)需求項(xiàng)目整體發(fā)展展戰(zhàn)略市場(chǎng)供應(yīng)供需矛盾市場(chǎng)機(jī)會(huì)地塊資源市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目定位經(jīng)濟(jì)測(cè)算功能分區(qū)與開(kāi)開(kāi)發(fā)策略53宜興市未來(lái)土土地供應(yīng)主要要集中于宜城城鎮(zhèn)，丁蜀鎮(zhèn)鎮(zhèn)未來(lái)土地供供應(yīng)主要為拆拆遷地，規(guī)模模較小宜興市居住土土地供應(yīng)主要要位于宜城鎮(zhèn)鎮(zhèn)東部東部有有6平方公里里的概念性規(guī)規(guī)劃，地塊現(xiàn)現(xiàn)狀為農(nóng)田，，無(wú)拆遷。團(tuán)團(tuán)汣附近，龍龍背山森林公公園附近有部部分少量用地地本項(xiàng)目為丁蜀蜀鎮(zhèn)最大的一一塊居住用地地出讓?zhuān)磥?lái)來(lái)居住用地將將主要為拆遷遷地，規(guī)模相相對(duì)較小現(xiàn)有已出讓但但未建的地塊塊為中信地塊塊，位于宜城城鎮(zhèn)西汣北岸岸，建筑面積積為100萬(wàn)萬(wàn)平米土地開(kāi)發(fā)投資資逐年上升，，2003年年為11.3億元，增長(zhǎng)長(zhǎng)31.5％％宜興市每年的的居住用地出出讓全年大約約50萬(wàn)平米米左右（建面面）54宜興市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)2003年實(shí)現(xiàn)跳跳躍式發(fā)展，，商品房銷(xiāo)售售面積為58.64萬(wàn)平平米，增長(zhǎng)84.9％房屋施工面積積為149.5萬(wàn)平米，，增長(zhǎng)105.8%房屋竣工面積積為72.02萬(wàn)平米，，增長(zhǎng)53.1％房屋銷(xiāo)售58.64萬(wàn)平平米，增長(zhǎng)84.9％，，其中住宅53萬(wàn)平米，，增長(zhǎng)95.7％房屋空置面積積為11.82萬(wàn)平米，，下降22.54%2003年宜宜興市商品房房均價(jià)為1695元/平平米2004年上上半年市區(qū)商商品房均價(jià)為為2174元元/平米55丁蜀鎮(zhèn)樓盤(pán)分分布圖

現(xiàn)有有樓盤(pán)都分布布于丁蜀鎮(zhèn)老老城區(qū)1華都廣場(chǎng)（（在建）2幸福小區(qū)（（在售）3紫藤小區(qū)（（入伙）4均陶小區(qū)（（未建）5龍溪小區(qū)（（入伙）6金碧苑（在在售）7紫荊小區(qū)（（入伙)8蠡苑(二期期在售）12345678丁蜀鎮(zhèn)老城區(qū)本項(xiàng)目56丁蜀鎮(zhèn)樓盤(pán)（（一）

蠡苑金碧苑紫荊新村位置東賢路西側(cè)，原紅旗廠。公園路北側(cè)邊張路旁基本情況一期已入住，二期正封頂，純住宅，多層和別墅，占地約22400平，建筑面積27333平，可售面積約25000平，容積率1.2，覆蓋率29.2％，綠化率41.3％。純住宅，建筑面積：29116平，可售面積：21516平，容積率1.57，覆蓋率35％，綠化率48％，現(xiàn)在外裝修。入伙，商住，多層，占地22000平，建筑面積35000平，容積率1.59，戶(hù)型與價(jià)格多層起價(jià)1600元/平，均價(jià)1700－1800元/平，最高的多層賣(mài)到1980元/平，別墅2100元/平。建筑類(lèi)型為多層，均價(jià)1600元/平，自行車(chē)車(chē)位1.5萬(wàn)。房型以3房2衛(wèi)為主，最小面積149平，最大167平，均價(jià)1500－1600元/平，只剩6套，處于樓拐角，客戶(hù)政府官員、陶瓷技術(shù)人員、結(jié)婚夫婦等?？蛻?hù)來(lái)源自鄉(xiāng)下和新結(jié)婚夫婦。57丁蜀鎮(zhèn)樓盤(pán)（（二）

龍溪花園幸福小區(qū)均陶廠位置公園路與龍溪公園交界處解放路，紫藤小區(qū)對(duì)面解放路，幸福小區(qū)后面基本情況入伙，商住，占地16667平，建面19667平，容積率1.18，覆蓋率23.5％，綠化率43.5％，共計(jì)164戶(hù)，商住，二期，現(xiàn)廠房還沒(méi)拆遷，明年動(dòng)工修建。戶(hù)型與價(jià)格房型多樣，最小面積為95平，最大為160平，聯(lián)排為250平，價(jià)格：多層二層1500元/平，3層1630元/平，4層1550元/平，5層1500元/平，自行車(chē)庫(kù)1300元/平，汽車(chē)庫(kù)1800/平。4樓價(jià)格1450元/平，3房2廳面積約148平別墅和商品房，潛在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，吸引高端客戶(hù)。58丁蜀鎮(zhèn)供應(yīng)樓樓盤(pán)特征分析析

特征

新出樓盤(pán)較為集中，交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。處于成熟區(qū)內(nèi)，周邊配套相對(duì)齊全。封閉式小區(qū)，物業(yè)類(lèi)型以多層與別墅為主。物業(yè)管理較為落后，管理人員非職業(yè)化。小區(qū)環(huán)境建設(shè)以綠地為主，內(nèi)部缺少配套設(shè)施。建筑風(fēng)格同質(zhì)化，房型設(shè)計(jì)不合理。樓盤(pán)多層售價(jià)在1400—1980之間，整體均價(jià)約為1600。樓盤(pán)規(guī)模在2萬(wàn)平米的建面左右。樓盤(pán)客戶(hù)主要為部分換房人員，新婚夫婦，或周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人員59宜城新出樓盤(pán)盤(pán)分布圖城城東片區(qū)為宜宜城鎮(zhèn)房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)點(diǎn)片區(qū)1今日星城（（在售）2東方明珠（（二期在售））3瑞德.康城城（在售）4久隆.碧云云天（在售））5家和花園（（在售）6新天地（在在售）7上海新苑（（在售）8濱江國(guó)際（（在售）9龍澤苑（入入伙）10水岸豪庭庭（在售）11東方巴黎黎（在售）12龍背山莊莊（在售）13翡翠莊園園（在售）14江南春天天（在售）3471256891011131412城南片區(qū)城東片區(qū)環(huán)科園片區(qū)老城片區(qū)城北片區(qū)60宜城鎮(zhèn)樓盤(pán)（（一）

今日星城東方明珠久隆.碧云天位置陽(yáng)羨東路和東九路交匯處東九路與陽(yáng)羨東路、東虹路交匯處東九路、解放東路路口基本情況住宅小區(qū)，現(xiàn)代風(fēng)格，物業(yè)類(lèi)型為別墅、聯(lián)排、疊拼、多層與小高層，建面45萬(wàn)平，為宜興最大，三期中的第一期，外裝修階段。國(guó)家康居示范小區(qū)，古典風(fēng)格，物業(yè)類(lèi)型為多層、小高層、聯(lián)排和別墅（15棟），共計(jì)1049戶(hù)，占地24.82公頃，建面20.9萬(wàn)平，現(xiàn)二期中的最后一期，封頂階段。高檔住宅小區(qū)，西班牙風(fēng)情，物業(yè)類(lèi)型為高層（20層）、聯(lián)排（7套）和疊拼（44套）。占地6.2萬(wàn)平，建面10平，一期開(kāi)發(fā)，尚未動(dòng)工，售樓處已建，計(jì)劃竣工時(shí)間2005年11月。內(nèi)部配套商業(yè)街，園林，會(huì)所商業(yè)街，會(huì)所，幼兒園，園林，地下車(chē)庫(kù)。配套：園林，會(huì)所，超市。戶(hù)型與價(jià)格多層—2800；聯(lián)排－3500；疊拼－3500；別墅－5500；小高層－3300（底價(jià)）多層——2600；小高層——2800，好的方位3200，最高價(jià)3900。房型：3房2廳－168平與174平；4房2廳－192平；疊拼－300平。高層—3500；疊拼－4500銷(xiāo)售與客戶(hù)專(zhuān)業(yè)公司代理，一期多層已售（第一個(gè)月共銷(xiāo)售150套，700余套3－4個(gè)月售完），只有六層疊拼、聯(lián)排和別墅，別墅每天1套。鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶(hù)占5成，宜城占2－3成，投資占2成。自產(chǎn)自銷(xiāo)，多層只剩80平的房間，其余售完，小高層只剩200平房間。一年銷(xiāo)售約500多套。客戶(hù)不詳。2004年7月銷(xiāo)售，聯(lián)排售完，疊拼剩2套，高層已售50％。客戶(hù)來(lái)源：企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、高級(jí)管理人員與董事。61宜城鎮(zhèn)樓盤(pán)（（二）

江南春天翡翠莊園龍背山莊位置龍?zhí)赌下放c怡豐路交匯處龍?zhí)段髀飞止珗@向西100米龍?zhí)段髀泛途艦I南路交匯處基本情況純別墅住宅區(qū)，歐陸風(fēng)格，占地187181平，建面69667平，容積率0.38，覆蓋率20％，綠化率60％，分獨(dú)棟（129棟）與聯(lián)排（39棟）住宅，歐美風(fēng)格，聯(lián)排為主，獨(dú)棟為輔，主打TH概念。內(nèi)部配套會(huì)所、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、自助銀行，金地物業(yè)管理。戶(hù)型與價(jià)格房型：220－360平之間；均價(jià)3300元，車(chē)庫(kù)－1600；花園－800主力戶(hù)型270平，3層，送大面積私家花園和空中露臺(tái)房型：1房2廳，2房2廳和3房2廳。銷(xiāo)售與客戶(hù)專(zhuān)業(yè)代理公司，銷(xiāo)售率50％?？蛻?hù)來(lái)源：不祥。50套一個(gè)月賣(mài)完，客戶(hù)以鄉(xiāng)鎮(zhèn)私企老板為主。62宜城鎮(zhèn)樓盤(pán)（（三）

水岸豪庭東方巴黎龍澤苑位置環(huán)科園新城北路環(huán)科園龍池路東九旁邊基本情況商住，多層，占地面積103518平，建面130200平，商業(yè)面積23800平，占地面積103518平，建面130200平，商業(yè)面積23800平，綠化率38％，別墅區(qū)，自己買(mǎi)地自己建設(shè)，但風(fēng)格統(tǒng)一內(nèi)部配套2萬(wàn)平米商業(yè)街、商業(yè)街，超市綠化場(chǎng)地戶(hù)型與價(jià)格3房2廳和4房2廳，主力房型120平，價(jià)格2300－2700元/平，均價(jià)2450元/平。住宅均價(jià)2400，商業(yè)每間60平，上下三間一起賣(mài)共計(jì)80萬(wàn)。別墅銷(xiāo)售與客戶(hù)專(zhuān)業(yè)代理公司營(yíng)銷(xiāo)，住宅已售完。商業(yè)正在銷(xiāo)售。政府官員、商人63宜城鎮(zhèn)樓盤(pán)（（四）

上海新苑新天地廣場(chǎng)濱江國(guó)際中心位置陽(yáng)泉西路與九濱路交匯處宜北路和太滆路交匯處團(tuán)九湖邊，濱湖大道與解放路交匯處基本情況商住小區(qū)，巴黎氣質(zhì)與上海風(fēng)情，建面10萬(wàn)平，綠化率42.1％，多層（33棟）與小高層。新加坡企業(yè)投資，占地6萬(wàn)平，建面16萬(wàn)平，商住結(jié)合，高層，規(guī)劃將繼續(xù)調(diào)整，尚未動(dòng)工。綜合體，集居住、商業(yè)、酒店與辦公為一體，占地面積5.6萬(wàn)平，尚未動(dòng)工，售樓處正在建造。內(nèi)部配套中式與西式園林各一個(gè)，地下車(chē)庫(kù)，建身器材等。園林、親水特區(qū)戶(hù)型與價(jià)格房2廳－118和130平；3房2廳－140和150平；躍式—115平至136平之間，多層2800，高層3100面積在150平以上，均價(jià)4500，商鋪面積40－70平，底鋪14000，二層8000，三層6000。銷(xiāo)售與客戶(hù)專(zhuān)業(yè)代理公司營(yíng)銷(xiāo)，銷(xiāo)售情況不好。專(zhuān)業(yè)代理公司銷(xiāo)售，商鋪1層沒(méi)賣(mài)，2－3層賣(mài)完，4層自己留用。住宅據(jù)說(shuō)因?yàn)橘Y金和地基問(wèn)題，遭到退戶(hù)。64宜城鎮(zhèn)樓盤(pán)（（五）

家和花園瑞德.康城城市嘉苑位置原碳黑廠陽(yáng)羨新村北面東九路與解放東路交匯處基本情況住宅小區(qū)，多層和小高層，二期在建，三期開(kāi)始賣(mài)商住小區(qū)，占地105畝，建面9.5萬(wàn)平，容積率1.2，多層和小高層，現(xiàn)為3期中的1－2期，共31棟310戶(hù)，密度較大。住宅小區(qū)，物業(yè)類(lèi)型為別墅、聯(lián)排、疊拼，現(xiàn)代風(fēng)格，入伙。內(nèi)部配套沿街商鋪會(huì)所、幼兒園、地下車(chē)庫(kù)會(huì)所、綠地，健身器材等。戶(hù)型與價(jià)格房型在110－180平之間，起價(jià)2068元，均價(jià)多層2400、小高層2600，多層買(mǎi)5送6為2600，小高層送為3600元。3房2廳136平（售完）與153平，4房2廳（入戶(hù)花園）190平（6套），起價(jià)2350元，均價(jià)2500元，最高價(jià)2750元。別墅250－300平，銷(xiāo)售與客戶(hù)房子暢銷(xiāo)，180平房型滯銷(xiāo)?？蛻?hù)來(lái)源廣泛。房子暢銷(xiāo)，1－2期基本售光。售完。65宜城鎮(zhèn)供應(yīng)樓樓盤(pán)特征分析析

特征

新出住宅樓盤(pán)主要分布在城東與環(huán)科園一帶。各樓盤(pán)所處大區(qū)域環(huán)境較好封閉式小區(qū)，物業(yè)類(lèi)型以多層、小高層、聯(lián)排和別墅為主。物業(yè)管理較為正規(guī)、管理人員相對(duì)職業(yè)化。多數(shù)小區(qū)建設(shè)從綠地轉(zhuǎn)變?yōu)闀?huì)所、幼兒園等配套建設(shè)，商業(yè)街配套也開(kāi)始出現(xiàn)，內(nèi)部配套日趨齊全。多層售價(jià)在2500—3000之間，小高層在3500左右，高層在4500以上，別墅在5500左右。樓盤(pán)規(guī)模一般在5萬(wàn)平以上，主要集中為10萬(wàn)平米，最大為45萬(wàn)平米。建筑風(fēng)格古典為主，但多樣化也已出現(xiàn)，房型已有創(chuàng)新，但仍存在設(shè)計(jì)不合理的地方。66問(wèn)題的結(jié)構(gòu)性性分析：我我們緊抓市場(chǎng)場(chǎng)這條主線(xiàn)進(jìn)進(jìn)行分析市場(chǎng)需求項(xiàng)目整體發(fā)展展戰(zhàn)略市場(chǎng)供應(yīng)供需矛盾市場(chǎng)機(jī)會(huì)地塊資源市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目定位經(jīng)濟(jì)測(cè)算功能分區(qū)與開(kāi)開(kāi)發(fā)策略67丁蜀鎮(zhèn)樓盤(pán)供供需分析（一一）

低收入入階層的需求求通過(guò)丁蜀普普通商品房得得到滿(mǎn)足低收入階層需求樓盤(pán)供應(yīng)滿(mǎn)足度價(jià)格對(duì)價(jià)格比較敏感，要求價(jià)格偏低普通商品房?jī)r(jià)格在1200元/平物管封閉式小區(qū)物業(yè)管理教育方便子女上學(xué)距離學(xué)校較遠(yuǎn)，學(xué)校資源沒(méi)有利用小區(qū)配套綠地停留在綠地建設(shè)上區(qū)域區(qū)域成熟區(qū)域較為成熟交通交通便利交通較為方便物業(yè)類(lèi)型與房型多層，房型上沒(méi)有太多的要求多層和別墅為主，房型沒(méi)創(chuàng)新，滿(mǎn)足度總評(píng)68丁蜀鎮(zhèn)樓盤(pán)供供需分析（二二）

中等收收入階層需求求通過(guò)小區(qū)商商品房得到較較好滿(mǎn)足中等收入階層需求樓盤(pán)供應(yīng)滿(mǎn)足度價(jià)格總價(jià)在15－20萬(wàn)之間價(jià)格稍高物管要有物業(yè)管理有物業(yè)管理教育方便子女上學(xué)距離學(xué)校較遠(yuǎn)，學(xué)校資源沒(méi)有利用小區(qū)配套綠地、環(huán)保措施等停留在綠地建設(shè)上，衛(wèi)生條件一般區(qū)域區(qū)域成熟區(qū)域較為成熟交通交通便利交通較為方便物業(yè)類(lèi)型與房型物業(yè)管理費(fèi)低的標(biāo)準(zhǔn)下接受小高層，房型創(chuàng)新、空間布局的合理等物業(yè)類(lèi)型單一，房型屬于平面，布局不合理，創(chuàng)新點(diǎn)少滿(mǎn)足度總評(píng)69丁蜀鎮(zhèn)樓盤(pán)供供需分析（三三）

中高收收入階層需求求未被充分滿(mǎn)滿(mǎn)足中高收入階層需求樓盤(pán)供應(yīng)滿(mǎn)足度價(jià)格對(duì)價(jià)格有一定的承受能力單價(jià)在1600元/平物管專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理，物管較差，安去需要解決教育方便子女上學(xué)距離學(xué)校較遠(yuǎn)，學(xué)校資源沒(méi)有利用小區(qū)配套小區(qū)配套包括園林、健身與娛樂(lè)場(chǎng)所等停留在綠地建設(shè)上，滿(mǎn)足不了更高要求區(qū)域區(qū)域清靜區(qū)域較為成熟，噪音大交通交通便利交通較為方便物業(yè)類(lèi)型與房型新的物業(yè)類(lèi)型可以接受和房型創(chuàng)新、空間布局的合理等物業(yè)類(lèi)型單一，房型屬于平面，布局不合理，創(chuàng)新點(diǎn)少滿(mǎn)足度總評(píng)70丁蜀鎮(zhèn)樓盤(pán)供供需分析（四四）

高收入入階層需求未未被充分滿(mǎn)足足高收入階層需求樓盤(pán)供應(yīng)滿(mǎn)足度價(jià)格對(duì)價(jià)格不敏感，更追求產(chǎn)品品質(zhì)別墅單價(jià)在2000元/平物管物管要好，安全第一物管較差，安去需要解決教育方便子女上學(xué)距離學(xué)校較遠(yuǎn)，學(xué)校資源沒(méi)有利用小區(qū)配套小區(qū)配套包括園林、健身與娛樂(lè)場(chǎng)所等停留在綠地建設(shè)上，滿(mǎn)足不了更高要求區(qū)域區(qū)域清靜區(qū)域較為成熟，但噪音較大交通交通不是問(wèn)題交通較為方便物業(yè)類(lèi)型與房型接受別墅和聯(lián)排，房型要合理，要?jiǎng)?chuàng)新物業(yè)類(lèi)型單一，房型屬于平面，布局不合理，創(chuàng)新點(diǎn)少滿(mǎn)足度總評(píng)71各階層市場(chǎng)供供需矛盾：中中高收入階階層與高收入入階層的供需需矛盾突出根據(jù)各收入階階層的劃分和和滿(mǎn)意度的評(píng)評(píng)分，我們得得到丁蜀現(xiàn)有有樓盤(pán)的供應(yīng)應(yīng)和丁蜀各收收入階層需求求之間的契合合度與空白點(diǎn)點(diǎn)。低收入階層的需求主要是是以有住房為為主，其住房房需求主要通過(guò)無(wú)小小區(qū)的商品房房、二手房等等獲得滿(mǎn)足。。市場(chǎng)供需平衡市場(chǎng)供需平衡中等收入階層層的需求主要是是以實(shí)用、安安全型為主，，現(xiàn)有樓盤(pán)品質(zhì)和和價(jià)格和他們們的要求相互互契合，滿(mǎn)足足度為，市場(chǎng)供需需基本平衡。。中高等收入階階層的滿(mǎn)足度為，，現(xiàn)有樓盤(pán)的的價(jià)格能夠承受，但品質(zhì)質(zhì)滿(mǎn)足不了他他們的需求，，市場(chǎng)供給給滿(mǎn)足不了需求。高收入階層的滿(mǎn)足度為，，現(xiàn)有樓盤(pán)的的價(jià)格能夠承受，但品質(zhì)質(zhì)滿(mǎn)足不了他他們的需求，，市場(chǎng)供給給滿(mǎn)足不了需需求求。。存在在市場(chǎng)場(chǎng)機(jī)會(huì)會(huì)存在在市場(chǎng)場(chǎng)機(jī)會(huì)會(huì)72本項(xiàng)項(xiàng)目目面面臨臨的的市市場(chǎng)場(chǎng)機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)丁蜀蜀鎮(zhèn)鎮(zhèn)中中高高收收入入階階層層和和高高收收入入階階層層在在物物管管、、小小區(qū)區(qū)配配套套、、房房型型、、園園林林等等方方面面的的需需求求遠(yuǎn)遠(yuǎn)未未得得到到滿(mǎn)滿(mǎn)足足!73問(wèn)題題的的結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)性性分分析析：：我我們們緊緊抓抓市市場(chǎng)場(chǎng)這這條條主主線(xiàn)線(xiàn)進(jìn)進(jìn)行行分分析析市場(chǎng)場(chǎng)需需求求項(xiàng)目目整整體體發(fā)發(fā)展展戰(zhàn)戰(zhàn)略略市場(chǎng)場(chǎng)供供應(yīng)應(yīng)供需需矛矛盾盾市場(chǎng)場(chǎng)機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)地塊塊資資源源市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)目目定定位位經(jīng)濟(jì)濟(jì)測(cè)測(cè)算算功能能分分區(qū)區(qū)與與開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)策策略略74項(xiàng)目目區(qū)區(qū)位位123基本本資資料料：：項(xiàng)目目座座落落：：丁丁蜀蜀鎮(zhèn)鎮(zhèn)東東賢賢北北路路東東側(cè)側(cè)土地面積積：總用用地面積積119459.2m2，出出讓面積積104779.4m2。土地用途：城城鎮(zhèn)住宅混合合用地；規(guī)劃要點(diǎn)：設(shè)設(shè)計(jì)格局應(yīng)體體現(xiàn)陶都風(fēng)貌貌，容積率不不大于1.1，建筑密度度為28％，，綠化率不小小于35％。。地塊一：占地地約2千平米米，為公建綠綠化用地地塊二：占地地約7萬(wàn)平米米地塊三：占地地約4萬(wàn)平米米丁蜀鎮(zhèn)用地規(guī)規(guī)劃圖老城區(qū)通蜀路東賢北路75項(xiàng)目四至1234567丁蜀鎮(zhèn)派出所所8臨街店居住區(qū)村莊工廠村莊水道與煤炭碼碼頭燒窯廠1234567876項(xiàng)目地塊內(nèi)部部現(xiàn)狀：地塊塊內(nèi)部平整，，除北部有部部分水澤外，，無(wú)明顯影響響因素現(xiàn)為水澤北面為工廠。地面平坦西面有民宅與辦公場(chǎng)所，東面面緊鄰池塘地面平坦西面有民宅，南面有水道77項(xiàng)目通達(dá)性性：緊鄰東東賢北路，，且東坡路路貫穿地塊塊，但公交交不發(fā)達(dá)道路情況：：項(xiàng)目邊界為為紅線(xiàn)，交交通便利，，通達(dá)性好好。1、4、6為鄉(xiāng)間小小道，3為為河道。2為東賢路路，寬20米，兩車(chē)車(chē)道，人行行道、自行行車(chē)道和機(jī)機(jī)動(dòng)車(chē)道未未分離。，，車(chē)流量較較大。5為東坡路路，寬16米，兩車(chē)車(chē)道，人行行道、自行行車(chē)道和機(jī)機(jī)動(dòng)車(chē)道未未分離，車(chē)車(chē)流量小。。12356412365478項(xiàng)目四至－－不利因素素項(xiàng)目西面：：1為拆除除的農(nóng)莊，，2為路邊邊手工作坊坊，3為居居住區(qū)。項(xiàng)目南面：：4為河道道與煤炭碼碼頭。項(xiàng)目東面：：鄉(xiāng)村別墅墅和燒煤廠廠。項(xiàng)目北面;陶瓷工廠廠。周邊煙筒環(huán)環(huán)繞。123456779項(xiàng)目資源兩個(gè)中學(xué)和和菜場(chǎng)為小小區(qū)提供配配套服務(wù)。。公安局為擔(dān)擔(dān)心安全的的人們提供供心理保障障。風(fēng)景區(qū)為提提升區(qū)域價(jià)價(jià)值，增強(qiáng)強(qiáng)人氣提供供資源。工業(yè)園和紫紫砂廠為項(xiàng)項(xiàng)目提供喜喜歡就近的的潛在客戶(hù)戶(hù)。項(xiàng)目14635272463517公安局局蠡墅中中學(xué)菜場(chǎng)工業(yè)園園風(fēng)景區(qū)區(qū)丁中紫砂廠廠80地塊解解析結(jié)結(jié)論：：地塊具具備為為丁蜀蜀中高高收入入階層層和高高收入入階層層打造造高尚尚社區(qū)區(qū)的條條件??！劣勢(shì)區(qū)域劣劣勢(shì)：：位于于丁蜀蜀鎮(zhèn)，，空氣氣污染染較大大（近近期將將得到到解決決）地段劣劣勢(shì)：：離老老城區(qū)區(qū)有一一段距距離，，在當(dāng)當(dāng)?shù)厝巳诵闹兄休^偏偏地塊劣劣勢(shì)：：東邊邊存在在部分分老住住宅，，影響響形象象，背背面為為工廠廠，南南面為為運(yùn)煤煤碼頭頭（碼碼頭隨隨時(shí)可可搬遷遷）優(yōu)勢(shì)區(qū)域優(yōu)優(yōu)勢(shì)：：區(qū)域域內(nèi)有有中學(xué)學(xué)、蜀蜀山風(fēng)風(fēng)景區(qū)區(qū)產(chǎn)業(yè)優(yōu)優(yōu)勢(shì)：：緊鄰鄰陶都都工業(yè)業(yè)園、、紫砂砂廠地塊優(yōu)優(yōu)勢(shì)：：地塊塊平整整，略略呈梯梯形人文優(yōu)優(yōu)勢(shì)：：緊靠靠紫砂砂陶藝藝發(fā)源源地規(guī)模優(yōu)優(yōu)勢(shì)：：地塊塊占地地11.9萬(wàn)平平米，，為丁丁蜀鎮(zhèn)鎮(zhèn)最大大81問(wèn)題的的結(jié)構(gòu)構(gòu)性分分析：：我我們緊緊抓市市場(chǎng)這這條主主線(xiàn)進(jìn)進(jìn)行分分析市場(chǎng)需需求項(xiàng)目整整體發(fā)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略市場(chǎng)供供應(yīng)供需矛矛盾市場(chǎng)機(jī)機(jī)會(huì)地塊資資源市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目定定位經(jīng)濟(jì)測(cè)測(cè)算功能分分區(qū)與與開(kāi)發(fā)發(fā)策略略82本項(xiàng)目目與丁丁蜀鎮(zhèn)鎮(zhèn)現(xiàn)有有樓盤(pán)盤(pán)的對(duì)對(duì)標(biāo)分分析：：丁蜀蜀鎮(zhèn)現(xiàn)現(xiàn)有樓樓盤(pán)對(duì)對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目基基本不不構(gòu)成成競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)本項(xiàng)目丁蜀鎮(zhèn)現(xiàn)有樓盤(pán)價(jià)格價(jià)格相對(duì)較高價(jià)格較低物管物管要好，安全第一物管較差，安全需要解決教育周邊學(xué)校配套較全距離學(xué)校較遠(yuǎn)，學(xué)校資源沒(méi)有利用小區(qū)配套小區(qū)配套包括園林、健身與娛樂(lè)場(chǎng)所等停留在綠地建設(shè)上，滿(mǎn)足不了更高要求區(qū)域區(qū)域較清靜區(qū)域較為成熟交通交通便利一般交通較為方便物業(yè)類(lèi)型與房型物業(yè)類(lèi)型多樣，房型創(chuàng)新、空間布局的合理等物業(yè)類(lèi)型單一，房型屬于平面，布局不合理，創(chuàng)新點(diǎn)少83本項(xiàng)目目與宜宜城鎮(zhèn)鎮(zhèn)現(xiàn)有有樓盤(pán)盤(pán)的對(duì)對(duì)標(biāo)分分析：：宜城城鎮(zhèn)樓樓盤(pán)會(huì)會(huì)分流流部分分高端端客戶(hù)戶(hù)本項(xiàng)目目與宜宜城鎮(zhèn)鎮(zhèn)樓盤(pán)盤(pán)相比比最大大的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力力在于于價(jià)格格和交交通宜城鎮(zhèn)鎮(zhèn)高端端樓盤(pán)盤(pán)會(huì)分分流部部分高高端客客戶(hù)本項(xiàng)目宜城鎮(zhèn)現(xiàn)有樓盤(pán)價(jià)格性?xún)r(jià)比合理價(jià)格偏高物管物管好，安全有保障物業(yè)管理較為正規(guī)，安全性較好教育周邊學(xué)校齊全學(xué)校資源充分小區(qū)配套小區(qū)配套包括園林、健身與娛樂(lè)場(chǎng)所等小區(qū)配套相對(duì)齊全區(qū)域區(qū)域清靜區(qū)域較為成熟交通交通便利交通半徑較長(zhǎng)物業(yè)類(lèi)型與房型新的物業(yè)類(lèi)型和房型創(chuàng)新、空間布局合理物業(yè)類(lèi)型較多，房型有一定創(chuàng)新84問(wèn)題的的結(jié)構(gòu)構(gòu)性分分析：：我我們緊緊抓市市場(chǎng)這這條主主線(xiàn)進(jìn)進(jìn)行分分析市場(chǎng)需需求項(xiàng)目整整體發(fā)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略市場(chǎng)供供應(yīng)供需矛矛盾市場(chǎng)機(jī)機(jī)會(huì)地塊資資源市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目定定位經(jīng)濟(jì)測(cè)測(cè)算功能分分區(qū)與與開(kāi)發(fā)發(fā)策略略85項(xiàng)目發(fā)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略園林、、綠化化、配配套等等的全面展展示，一舉舉奠定定項(xiàng)目目的高高品質(zhì)質(zhì)形象象適度產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)新，以低成本本為丁蜀蜀鎮(zhèn)中中高收收入及及高收收入階階層打打造高高品質(zhì)質(zhì)生活活社區(qū)區(qū)86問(wèn)題的的結(jié)構(gòu)構(gòu)性分分析：：我我們緊緊抓市市場(chǎng)這這條主主線(xiàn)進(jìn)進(jìn)行分分析市場(chǎng)需需求項(xiàng)目整整體發(fā)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略市場(chǎng)供供應(yīng)供需矛矛盾市場(chǎng)機(jī)機(jī)會(huì)地塊資資源市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目定定位經(jīng)濟(jì)測(cè)測(cè)算功能分分區(qū)與與開(kāi)發(fā)發(fā)策略略87項(xiàng)目定定位一、客客戶(hù)定定位二、形形象定定位三、產(chǎn)產(chǎn)品定定位88客戶(hù)定定位游離客客戶(hù)重要客客戶(hù)核心客客戶(hù)偶得客客戶(hù)陶瓷廠廠老板板、工工藝師師、私私企業(yè)業(yè)主助理工藝藝師，中中高層管管理人員員丁蜀鎮(zhèn)泛泛公務(wù)員員、教師師陶瓷技術(shù)術(shù)人員、、青年教師師其他周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)中高收入入者89客戶(hù)具象象：核核心客戶(hù)戶(hù)——老老板姓名：錢(qián)錢(qián)先生年齡：40職業(yè)：紫紫砂壺銷(xiāo)銷(xiāo)售商家庭情況況：一家家3口居住現(xiàn)狀狀：三室室一廳100平平米交通工具具：小車(chē)車(chē)平時(shí)活動(dòng)動(dòng)：朋友友聚聚，，應(yīng)酬較較多商品房再再大也不不會(huì)買(mǎi)，，住了幾幾十年的的商品房房不想住住了，自自己的經(jīng)經(jīng)濟(jì)還可可以，想想買(mǎi)別墅墅！樓樓一定定要漂亮亮，小區(qū)區(qū)的氣勢(shì)勢(shì)一定要要漂亮。。意向購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)：250平平米的別別墅置業(yè)情況況：自住住型關(guān)注點(diǎn)：：注重社社區(qū)環(huán)境境和產(chǎn)品品創(chuàng)新。。90客戶(hù)具象象：核核心客戶(hù)戶(hù)——工工藝師姓名：黃黃先生年齡：50家庭情況況：一家家3口居住現(xiàn)狀狀：三室室兩廳120平平米交通工具具：小車(chē)車(chē)平時(shí)活動(dòng)動(dòng)：品茶茶、讀書(shū)書(shū)能接受80萬(wàn)左左右的房房?jī)r(jià)，面面積大約約250－300平米米，最好好思維要要超前一一點(diǎn)，要要超過(guò)宜宜興，房房子搞地地下室，，最好能能搞污水水處理，，要概念念化。意向購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)：250———300平米米的別墅墅置業(yè)情況況：多次次置業(yè)關(guān)注點(diǎn)：：小區(qū)安安全第一一91客戶(hù)具象象：核核心客戶(hù)戶(hù)——公公務(wù)員姓名：吳吳先生年齡：40多職業(yè)：政政府公務(wù)務(wù)員（自自己有企企業(yè)）家庭情況況：一家家3口居住現(xiàn)狀狀：自建建別墅交通工具具：小車(chē)車(chē)平時(shí)活動(dòng)動(dòng)：麻將將、乒乓乓球等別墅面積積要4米米一間，，至少三三間，進(jìn)進(jìn)深為12米，，廳要大大，總面面積要200多多個(gè)平米米，配車(chē)車(chē)庫(kù)。。意向購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)：聯(lián)排或疊疊加，別別墅置業(yè)情情況：：自住住為主主關(guān)注點(diǎn)點(diǎn)：在可接接受的的價(jià)格格范圍圍內(nèi)，，考慮慮升值值潛力力、地地段、、小區(qū)區(qū)自身身配套套、物物業(yè)管管理、、小區(qū)區(qū)環(huán)境境景觀觀。92客戶(hù)具具象：：核核心客客戶(hù)———公公務(wù)員員姓名：：張女女士年齡：：20多家庭情情況：：未婚婚居住現(xiàn)現(xiàn)狀：：家在在宜城城附近近交通工工具：：摩托托車(chē)平時(shí)活活動(dòng)：：散步步、運(yùn)運(yùn)動(dòng)等等希望的的戶(hù)型型是3房2廳2衛(wèi)1陽(yáng)臺(tái)臺(tái)，130平米米左右右的復(fù)復(fù)式。。如如果房房子足足夠好好，而而且便便宜，，放在在丁蜀蜀，到到宜城城消費(fèi)費(fèi)也可可以接接受。。意向購(gòu)購(gòu)買(mǎi)：：多層和和小高高層置業(yè)情情況：：自住住為主主關(guān)注點(diǎn)點(diǎn)：安安全、、周邊邊的大大環(huán)境境、社社區(qū)配配套和和房型型創(chuàng)新新。93客戶(hù)具具象：：核核心客客戶(hù)———教教師姓名：：某先先生年齡：：30多家庭情情況：：一家家3口口居住現(xiàn)現(xiàn)狀：：3房房2廳廳230平平米的的房子子（買(mǎi)買(mǎi)5送送6））交通工工具：：摩托托車(chē)平時(shí)活活動(dòng)：：運(yùn)動(dòng)動(dòng)、讀讀書(shū)如果能能把自自己滿(mǎn)滿(mǎn)意的的草坪坪，保保安，，錯(cuò)層層等這這樣條條件的的房子子搬到到丁蜀蜀來(lái)，，能夠夠接受受2000元的的價(jià)格格。一一定定要給給人很很氣派派的感感覺(jué)。。宜興興人愛(ài)愛(ài)面子子，講講排場(chǎng)場(chǎng)，有有攀比比成分分。意向購(gòu)購(gòu)買(mǎi)：：小高層層和多多層置業(yè)情情況：：自住住為主主關(guān)注點(diǎn)點(diǎn)：戶(hù)戶(hù)型創(chuàng)創(chuàng)新、、環(huán)境境、物物業(yè)管管理等等94項(xiàng)目定定位一、客客戶(hù)定定位二、形形象定定位三、產(chǎn)產(chǎn)品定定位95形象定定位鴻威??世家家10萬(wàn)萬(wàn)平方方米高高尚人人文社社區(qū)傳承陶陶都文文化，，示范范宜興興未來(lái)來(lái)關(guān)鍵詞：安全的；創(chuàng)新的；文化的；高尚的。96項(xiàng)目定位一、客戶(hù)定定位二、形象定定位三、產(chǎn)品定定位97產(chǎn)品類(lèi)型定定位原則市場(chǎng)別墅、TH的需求較較多，疊拚拚也有一定定的市場(chǎng)多層是市場(chǎng)場(chǎng)的普遍產(chǎn)產(chǎn)品，成本本較低小高層是丁丁蜀鎮(zhèn)的稀稀缺產(chǎn)品，，有利于拔拔高項(xiàng)目形形象，一些些年輕消費(fèi)費(fèi)者較喜歡歡，但成本本較高，物物業(yè)管理費(fèi)費(fèi)較貴，在在現(xiàn)有價(jià)格格體系下，，有一定的的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)規(guī)劃指標(biāo)容積率1.1以下較低的覆蓋蓋率，作出出環(huán)境成本控制嚴(yán)格控制成成本，降低低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)98產(chǎn)品類(lèi)型比比例的初步步確定（1）別別墅類(lèi)產(chǎn)品品：別墅、、聯(lián)排、疊疊拚市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)別墅、TH的需求較較多，疊拚拚也有一定定的市場(chǎng)2004年年宜城鎮(zhèn)別別墅類(lèi)產(chǎn)品品推售量在在6萬(wàn)平米米左右。丁蜀鎮(zhèn)別墅墅類(lèi)產(chǎn)品2004年年消化量在在2萬(wàn)平米米左右。從現(xiàn)有市場(chǎng)場(chǎng)來(lái)看，本本項(xiàng)目別墅墅類(lèi)產(chǎn)品總總推售量每每年在100套左右右，三年在在300套套左右，因因此初步確確定本項(xiàng)目目別墅類(lèi)產(chǎn)產(chǎn)品總建面面在6萬(wàn)平平米左右。。99產(chǎn)品類(lèi)型比比例的初步步確定（2）小小高層市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)小高層是丁丁蜀鎮(zhèn)的稀稀缺產(chǎn)品，，有利于拔拔高項(xiàng)目形形象，一些些年輕消費(fèi)費(fèi)者較喜歡歡，但成本本較高，物物業(yè)管理費(fèi)費(fèi)較貴，在在現(xiàn)有價(jià)格格體系下，，有較大的的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)宜城鎮(zhèn)多層層物業(yè)管理理費(fèi)在0.35—0.5元/平米，小小高層在0.45——1.2元元/平米