山東某區(qū)商業(yè)招商執(zhí)行方案

運(yùn)河古鎮(zhèn)B、C區(qū)商業(yè)招商執(zhí)行方案百馬集團(tuán)2010年4月1目錄一、運(yùn)河古鎮(zhèn)B、C區(qū)商業(yè)招商總體策略二、運(yùn)河古鎮(zhèn)B、C區(qū)商業(yè)招商執(zhí)行策略三、后期經(jīng)營(yíng)管理建議2一、運(yùn)河古鎮(zhèn)B、C區(qū)商業(yè)招商總體策略3主題定位建議把目前定位為陶瓷一條街的商業(yè)街定位改為臺(tái)灣歡樂(lè)城，包括：臺(tái)灣特色美食廣場(chǎng)100%臺(tái)灣風(fēng)味，100%臺(tái)灣商家打造而成的美食廣場(chǎng)，展現(xiàn)臺(tái)灣觀光夜市文化、老街文化及原住民文化的各類傳統(tǒng)美食，樹(shù)立長(zhǎng)三角臺(tái)式餐飲的首面鮮艷旗幟。打造2000-5000平米的臺(tái)灣特色美食廣場(chǎng)，以一般民眾為主力消費(fèi)，人均消費(fèi)單價(jià)30-50元。臺(tái)灣時(shí)尚生活廣場(chǎng)引進(jìn)臺(tái)灣精品百貨超市，網(wǎng)羅臺(tái)灣本地特色品牌，經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品涵蓋衣、食、住、行，盡顯現(xiàn)代一站式購(gòu)物休閑的時(shí)尚魅力。打造7000-15000平米的臺(tái)灣中高檔消費(fèi)廣場(chǎng)，以上班族為主力消費(fèi)族群，人均消費(fèi)單價(jià)80-220元。臺(tái)灣旅游商品中心批發(fā)臺(tái)灣各縣市伴手禮特色商品、各地土特產(chǎn)，從傳統(tǒng)茶葉、地方農(nóng)特產(chǎn)品到精致加工的農(nóng)漁土特產(chǎn)品、創(chuàng)意糕點(diǎn)到聞名國(guó)際的臺(tái)灣鳳梨、芒果、釋迦等水果，應(yīng)有盡有琳瑯滿目。打造10000-20000平米的臺(tái)灣商業(yè)區(qū)域集散批發(fā)中心。4定位闡述1、鑒于A區(qū)業(yè)態(tài)定位為餐飲、客棧等休閑業(yè)態(tài)，如B、C區(qū)定位為陶瓷一條街的話，和A區(qū)業(yè)態(tài)定位無(wú)法銜接，趕緊很突兀。對(duì)后期招商及商家的經(jīng)營(yíng)管理也有很大不良的影響。2、主打酒吧品牌為“千里走單騎”，其他酒吧建議做成特色小酒吧，成片狀分布。3、B、C區(qū)不僅要做為A區(qū)的延伸，更要與A區(qū)在業(yè)態(tài)上進(jìn)行互補(bǔ)，差異化經(jīng)營(yíng)，故建議B、C區(qū)的主題定位“旅游、生活、時(shí)尚、精品”的特色商品街。4、鑒于目前A區(qū)商業(yè)單體面積較大，租金整體不高，建議B、C區(qū)商家面積做小，讓業(yè)態(tài)品牌成規(guī)模性。5、在業(yè)態(tài)排布上建議做不同業(yè)態(tài)穿插排布，讓整體商業(yè)自然分布。6、在如此大的體量下的商業(yè)，為了防止夜間變成“孤城”，建議在B區(qū)設(shè)置大量的回遷居民居住區(qū)，增加整體商業(yè)的生活氣息。5招商略案(一)、整體思路品牌先行：確定一個(gè)明確的招商思路，貫穿始終，樹(shù)立長(zhǎng)期品牌，先形象后規(guī)劃，招商要始終注意維護(hù)和管理好已確定的經(jīng)營(yíng)主題和品牌形象。招商初期，著重項(xiàng)目整體形象宣傳，再針對(duì)商家宣傳經(jīng)營(yíng)理念，功能規(guī)劃、經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)、投資前景。先主力后散戶：首先引進(jìn)具有號(hào)召力的品牌龍頭商戶，再借其品牌優(yōu)勢(shì)帶動(dòng)散戶進(jìn)場(chǎng)，即核心主力店先行，輔助店隨后的原則。同業(yè)差異，異業(yè)互補(bǔ)：各主題區(qū)雖然為同類業(yè)種，但在招商時(shí)仍然要有區(qū)隔，保持良性競(jìng)爭(zhēng)但又能共榮雙贏。滿足顧客在本案消費(fèi)的各種選擇，并能讓顧客心身體驗(yàn)變化，提高其消費(fèi)興趣，讓顧客在逛得疲勞的零售店與讓顧客休息放松的餐飲店之間可以互補(bǔ)。特殊商戶的優(yōu)惠必要：特殊商戶是指較高文化、藝術(shù)含量，高知名度的經(jīng)營(yíng)單位，邀請(qǐng)入駐本案能夠起到增強(qiáng)文化氛圍、活躍商業(yè)氣氛之作用。A.招商原則6B.招商順序?yàn)檎猩炭紤]的因素諸多，有工程進(jìn)度的配合、商業(yè)氛圍的延伸、各行業(yè)的進(jìn)駐意愿與個(gè)別的時(shí)間點(diǎn)等等，但是最終我們決定：面積由到小到大，租金由低到高。先確定主力商業(yè)，品牌商家的招商工作。1、定向?yàn)橹?，整合?shí)施策略①定向招商：依據(jù)業(yè)態(tài)規(guī)劃，對(duì)主力商家及牽頭租戶實(shí)行定向招商，并安排招商主辦重點(diǎn)落實(shí)適合主力商家業(yè)態(tài)定位的商家資源。②以商引商：利用主力商家及牽頭商家在其行業(yè)的影響力，擴(kuò)大宣傳，以吸引更多目標(biāo)商家加盟。③廣告招商：通過(guò)各種推廣活動(dòng)和宣傳制造題材，擴(kuò)大本項(xiàng)目的影響力，吸引目標(biāo)客戶的注意力，促進(jìn)招商。2、主次分明，節(jié)奏控制策略

①依據(jù)商家資源儲(chǔ)備和優(yōu)化目標(biāo)客戶層，先易后難，嚴(yán)格控制和把握項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位，完成主力商家的招商工作。②掌握時(shí)機(jī)，利用引進(jìn)的主力商家及品牌商家在業(yè)界的影響力，擴(kuò)大宣傳，全面開(kāi)展招商工作。③根據(jù)引進(jìn)的主力商家及品牌商家業(yè)態(tài)的實(shí)際情況，靈活調(diào)整業(yè)態(tài)，并實(shí)施定向招商，提高招商的成功率。C.招商技巧74、商家策略☆對(duì)商家要進(jìn)行正面激勵(lì)和引導(dǎo)，建立商家的經(jīng)營(yíng)信心，對(duì)商家提出經(jīng)營(yíng)建議，表現(xiàn)出最大的真誠(chéng)度，贏得商家的信賴?！畛浞职盐詹焕蛩兀?guī)避和淡化對(duì)本項(xiàng)目的不利輿論，對(duì)不同態(tài)度的商家采取不同的應(yīng)對(duì)策略?！钜庀蛐暂^強(qiáng)、業(yè)態(tài)相符、經(jīng)營(yíng)規(guī)模適度的商家，要積極跟進(jìn)，增強(qiáng)商家經(jīng)營(yíng)信心，消除其對(duì)項(xiàng)目的擔(dān)憂，促使其下決心?！顚?duì)于猶豫、徘徊的商家，找準(zhǔn)原因，對(duì)癥下藥。3、本土、外地、臺(tái)灣三地商家結(jié)合相結(jié)合

①以本土商家為核心，臺(tái)灣歡樂(lè)城相關(guān)業(yè)態(tài)也臺(tái)灣商家為核心②吸引外地商家，不僅為項(xiàng)目提供新鮮感和豐富項(xiàng)目?jī)?nèi)容，而且可形成一個(gè)有特點(diǎn)的復(fù)合項(xiàng)目，更能引起消費(fèi)者的共鳴和興趣。選擇電視等媒體的強(qiáng)勢(shì)推廣，展現(xiàn)項(xiàng)目世界公眾形象，吸引外地品牌商家的關(guān)注，定向招商。81、公關(guān)活動(dòng)策略公關(guān)活動(dòng)主要針對(duì)商家，其他為輔。（1）在商業(yè)的招商突破階段，組織商家舉辦“情景互動(dòng)交流沙龍”，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行研討并考察現(xiàn)場(chǎng)，目的在于闡釋對(duì)項(xiàng)目的整體運(yùn)營(yíng)策略，說(shuō)服并爭(zhēng)取商家。（2）在商業(yè)招商取得成功，商家準(zhǔn)備就緒后，舉行統(tǒng)一盛大的試營(yíng)業(yè)開(kāi)街儀式，與開(kāi)發(fā)商、商家、消費(fèi)者舉行一些慶?；顒?dòng)，為項(xiàng)目正式經(jīng)營(yíng)預(yù)熱造勢(shì)。（3）在后期運(yùn)營(yíng)階段，組織入駐商家的回訪懇談會(huì)，為后期經(jīng)營(yíng)管理提供建議。并且，在商家經(jīng)營(yíng)一段時(shí)間后，將視商家經(jīng)營(yíng)情況組織一些管理咨詢或管理經(jīng)驗(yàn)交流活動(dòng)，幫助商家提高管理水平和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。推廣策略92、廣告策略（1）目的全面展示項(xiàng)目目形象，展現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目定位的的巨大旅游地地產(chǎn)的商業(yè)空空間，迅速吸吸引商家和消消費(fèi)者眼球，，為招商目標(biāo)標(biāo)的順利完成成提供有效支支撐，并有效效提高臺(tái)兒莊莊古鎮(zhèn)的知名名度與美譽(yù)度度，提升項(xiàng)目目的附加價(jià)值值。（2）目標(biāo)受眾界界定行業(yè)目標(biāo)：所要招商業(yè)態(tài)態(tài)行業(yè)內(nèi)商家家。地域范圍：以以棗莊市為核核心，立足山山東，走進(jìn)臺(tái)臺(tái)灣，面向全全國(guó)。（3）推廣主題☆招商前：：說(shuō)明：以概概念的優(yōu)勢(shì)做做透山東市場(chǎng)場(chǎng)，為招商營(yíng)營(yíng)造一個(gè)良好好的氛圍，可可以挖掘出大大量的意向商商家。☆招商中：說(shuō)明：以業(yè)態(tài)態(tài)的復(fù)合性、、大體量的規(guī)規(guī)模優(yōu)勢(shì)為主主，進(jìn)行有烈烈度的推廣，，促使商家迅迅速下定決心心。（4）戰(zhàn)術(shù)宣傳推廣上首首先以強(qiáng)力廣廣告造勢(shì)，軟軟硬結(jié)合，以以硬為主，并并以公關(guān)活動(dòng)動(dòng)作關(guān)鍵性突突破，促進(jìn)招招商，為后期期經(jīng)營(yíng)管理打打下良好基礎(chǔ)礎(chǔ)。10（5）題材對(duì)已簽約的主力商家進(jìn)行行宣傳，并對(duì)以以上所提及的的重點(diǎn)活動(dòng)進(jìn)進(jìn)行系列報(bào)道道，以促進(jìn)招招商。（6）廣告訴求點(diǎn)點(diǎn)廣告的對(duì)象不不僅是商家，，而且還應(yīng)該該有本地的消消費(fèi)者，通過(guò)過(guò)多方互動(dòng)，，共同提升項(xiàng)項(xiàng)目人脈商氣氣。廣告的內(nèi)容必必須符合項(xiàng)目目的總體定位位，向商家和和消費(fèi)者訴求求的主要是項(xiàng)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)：：1)優(yōu)質(zhì)的整體業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃2)優(yōu)越的位置、、優(yōu)良的環(huán)境境、便利的交交通3)未來(lái)的升值潛潛力4)專業(yè)的后期經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理與增增值服務(wù)（7）媒體選擇（8）效果監(jiān)控、、評(píng)估及修正正通過(guò)對(duì)目標(biāo)商商家的回訪確確定效果，了了解商家對(duì)本本項(xiàng)目定位的的理解，結(jié)合合市場(chǎng)的變化化，不斷調(diào)整整推廣實(shí)施步步驟。11二、運(yùn)河古鎮(zhèn)鎮(zhèn)B、C區(qū)商業(yè)招商執(zhí)執(zhí)行策略121、基本策略（1）以大品牌商商家?guī)?dòng)小品品牌商家，即即大品牌商家家優(yōu)先（2）詳細(xì)評(píng)估商商家的成熟度度和成長(zhǎng)性，，即優(yōu)質(zhì)商家家優(yōu)先（3）提供開(kāi)盤和和后續(xù)經(jīng)營(yíng)預(yù)預(yù)案，為招商商掃清道路（4）進(jìn)行形象推推廣，擴(kuò)大項(xiàng)項(xiàng)目影響，為為招商鋪路2、特殊政策優(yōu)質(zhì)品牌商家家可以一家一一策，由招商商部門提供對(duì)對(duì)象招商策略131、主力店主力店是業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃中的明明星，應(yīng)具有有鮮明的經(jīng)營(yíng)營(yíng)特色，能有有力吸引消費(fèi)費(fèi)者關(guān)注，激激勵(lì)周邊商家家良性競(jìng)爭(zhēng)，，增強(qiáng)區(qū)域““磁石效應(yīng)””，提高項(xiàng)目目整體檔次等等方面有著較較大的優(yōu)勢(shì)。。主力店的特點(diǎn)點(diǎn)：a、價(jià)位：提供中（高））檔次消費(fèi)b、規(guī)模：經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所規(guī)模模大c、特色：經(jīng)營(yíng)營(yíng)場(chǎng)所風(fēng)格獨(dú)獨(dú)特，經(jīng)營(yíng)特特色鮮明，d、管理：商家家實(shí)力雄厚，，經(jīng)營(yíng)管理水水平高，具有有較好的成熟熟度e、品牌：品牌牌認(rèn)知度高、、有較大的消消費(fèi)號(hào)召能力力f、創(chuàng)新：具有有名牌產(chǎn)品，，商品和服務(wù)務(wù)質(zhì)量穩(wěn)定，，能不斷推出出新產(chǎn)品商家進(jìn)駐標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)142、次主力店作為滿足大眾眾消費(fèi)的主要要載體，與主主力店可能存存在消費(fèi)檔次上的一定定差異，但這這不不妨礙次次主力店商家家通過(guò)不斷改改善提供的產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)適適應(yīng)市場(chǎng)消費(fèi)費(fèi)趨勢(shì)，刺激激消費(fèi)者消費(fèi)費(fèi)欲望。次主力店店的特點(diǎn)點(diǎn)：a、價(jià)位：提供中（（高）等等檔次消消費(fèi)b、規(guī)模：：經(jīng)營(yíng)場(chǎng)場(chǎng)所規(guī)模模較大c、特色：經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所所特色鮮鮮明，能能展現(xiàn)自自身經(jīng)營(yíng)營(yíng)主題和和消費(fèi)檔檔次d、管理：：經(jīng)營(yíng)管管理水平平有的可可能低于于主力店店，但能能根據(jù)經(jīng)經(jīng)營(yíng)情況況適時(shí)調(diào)調(diào)整；而而有的專專業(yè)化水水平可能能會(huì)超過(guò)過(guò)主力店店e、品牌：獲得自身身目標(biāo)消消費(fèi)者認(rèn)認(rèn)可，具具有一定定的市場(chǎng)場(chǎng)占有率率f、創(chuàng)新：產(chǎn)品質(zhì)量量穩(wěn)定，，能不斷斷推出新新產(chǎn)品153、一般店店鋪一般店鋪鋪的特點(diǎn)點(diǎn)a、價(jià)位：：以大眾眾消費(fèi)為為經(jīng)營(yíng)基基礎(chǔ)，依依托較大大的人流流量實(shí)現(xiàn)現(xiàn)其商業(yè)業(yè)價(jià)值b、規(guī)模：：經(jīng)營(yíng)場(chǎng)場(chǎng)所規(guī)模模較小c、特色：：特色鮮鮮明，能能跟隨潮潮流較快快對(duì)提供供的商品品和服務(wù)務(wù)作出調(diào)調(diào)整d、管理理：主主要依依賴商商品特特色維維持經(jīng)經(jīng)營(yíng)，，不易易做大大e、品牌牌：有有些具具有傳傳統(tǒng)品品牌，，有些些屬于于新創(chuàng)創(chuàng)f、創(chuàng)新：：一般16本項(xiàng)目的的招商整整體上分分為以下下四個(gè)階階段：前期主力力店招商商階段強(qiáng)勢(shì)招商商階段項(xiàng)目開(kāi)業(yè)業(yè)突擊招招商階段段招商收尾期工工作及項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)業(yè)招商周期：6個(gè)月（2010年4月至2010年10月）招商階段及目目標(biāo)17項(xiàng)目定性招商商階段市場(chǎng)宣傳階段宣傳用途時(shí)間準(zhǔn)備工作招商完成率項(xiàng)目定性招商階段一期響應(yīng)度調(diào)研4月前期主力店招商（儲(chǔ)備客戶）二期意向階段5月-6月商家的整合及實(shí)地招商工作20%三期簽約階段7月-9月底準(zhǔn)備租賃合同、法務(wù)審核、簽訂協(xié)議80%四期后續(xù)階段9月中旬-10月1日裝修規(guī)范、商家裝修、項(xiàng)目試營(yíng)業(yè)95%以上18B、C區(qū)招商工作時(shí)間表幾個(gè)招商階段段：初步推廣全面推廣落實(shí)商戶進(jìn)駐駐交付使用及試試業(yè)開(kāi)幕4月5月-6月7月-9月上旬9月中旬-10月1日19第一階段前前期主力店店招商階段時(shí)間：2010年4月目標(biāo)：a、與2-3家主力店達(dá)成成合作意向，，并爭(zhēng)取簽訂訂合作協(xié)議b、商源儲(chǔ)備率率達(dá)到20%，意向商家儲(chǔ)儲(chǔ)備量達(dá)到10個(gè)工作內(nèi)容：1、制作各類招招商道具、資資料，組建招招商團(tuán)隊(duì)，進(jìn)進(jìn)行招商人員員的專題培訓(xùn)訓(xùn)，并根據(jù)銷銷售進(jìn)度制定定相應(yīng)的招商商計(jì)劃；2、組織各類活活動(dòng)、題材進(jìn)進(jìn)行廣告宣傳傳促進(jìn)招商；；3、根據(jù)項(xiàng)目銷銷售開(kāi)盤前所所需支撐，針針對(duì)性引進(jìn)主主力店和品牌牌店，按“先先引后招”策策略開(kāi)展招商商工作；4、與意向商家家舉行合作簽簽約儀式，為為后續(xù)招商做做宣傳每個(gè)階段應(yīng)完完成的工作及及目標(biāo)20第二階段強(qiáng)強(qiáng)勢(shì)招商階階段時(shí)間：2010年5月-2010年6月目標(biāo)：a、招商率達(dá)20%b、商源儲(chǔ)備率率達(dá)到100%，商家儲(chǔ)備量量達(dá)到20個(gè)工作內(nèi)容：1、針對(duì)性引進(jìn)進(jìn)主力店、次次主力店、品品牌店及特色色店，大規(guī)模模開(kāi)展招商；；2、組織各類活活動(dòng)、題材進(jìn)進(jìn)行廣告宣傳傳促進(jìn)招商；；3、根據(jù)項(xiàng)目銷銷售情況進(jìn)行行業(yè)主委托招招商或多業(yè)權(quán)權(quán)整合招商的的簽約；4、協(xié)助簽約商商家進(jìn)入裝修修及后期經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理及物業(yè)業(yè)管理階段。。21第三階段項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)突突擊招商階段段時(shí)間：2010年7月-9初月目標(biāo)：完成招商率率達(dá)80%工作內(nèi)容：：入場(chǎng)合同/市場(chǎng)管理制制度等全部部確定。燈光工程及及景觀呈現(xiàn)現(xiàn)，廣告位位的利用，，進(jìn)一步營(yíng)營(yíng)造商業(yè)環(huán)環(huán)境。利用項(xiàng)目5月份A區(qū)開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)的契機(jī)、、商家入場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)造造的環(huán)境，，再次促進(jìn)進(jìn)開(kāi)拓重點(diǎn)點(diǎn)目標(biāo)客戶戶，根據(jù)招招商席位的的難易程度度和招商進(jìn)進(jìn)度，作好好招商工作作引導(dǎo)，有有意識(shí)吸引引具有品牌牌影響力的的商源，以以達(dá)到10月份全面開(kāi)開(kāi)業(yè)所需最最低的商家家數(shù)量及商商家品質(zhì)要要求。繼續(xù)加強(qiáng)商商源儲(chǔ)備，，對(duì)剩余商商鋪進(jìn)行定定向招商，，提高招商商成功率。。針對(duì)知名商商家正式簽簽約入場(chǎng)展展開(kāi)促銷宣宣傳，以商商家開(kāi)業(yè)預(yù)預(yù)告對(duì)剩余余店鋪招商商做烘托，，促進(jìn)招商商率的進(jìn)一一步提高。。此時(shí)可以聯(lián)聯(lián)合已入場(chǎng)場(chǎng)商家開(kāi)展展形式多樣樣的促銷活活動(dòng)，營(yíng)造造項(xiàng)目商氣氣，增強(qiáng)項(xiàng)項(xiàng)目影響力力，促進(jìn)后后續(xù)招商。。22第四階段招招商收收尾期工作作及B、C區(qū)開(kāi)業(yè)時(shí)間：：2010年9月下旬旬-10月1日目標(biāo)：：達(dá)到100%招商率率并完完成此此部分分招商商收尾尾工作作工作內(nèi)內(nèi)容：：完成所所剩商商鋪的的招商商，使使整個(gè)個(gè)項(xiàng)目目全部部完成成招商商工作作；將客戶戶檔案案、談?wù)勁杏浻涗洝?、?xiàng)目目資料料、簽簽約合合同、、各種種文件件收集集整理理歸檔檔；了解入入場(chǎng)商商家裝裝修及及開(kāi)業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)情況況，協(xié)協(xié)助商商家解解決后后期物物管及及其它它方面面的一一些問(wèn)問(wèn)題；；配合營(yíng)營(yíng)銷策策劃部部門，，開(kāi)展展本階階段的的一些些商家家推廣廣活動(dòng)動(dòng)；總結(jié)此此階段段的工工作，，為后后期商商業(yè)的的招商商工作作做好好鋪墊墊。準(zhǔn)準(zhǔn)備10月1日開(kāi)業(yè)業(yè)。23第一階階段：：低開(kāi)開(kāi)引爆爆，聚聚焦項(xiàng)項(xiàng)目，，啟動(dòng)動(dòng)市場(chǎng)場(chǎng)建議項(xiàng)項(xiàng)目首首期價(jià)價(jià)格低低開(kāi)，，在突突出商商務(wù)成成本低低廉的的同時(shí)時(shí)，進(jìn)進(jìn)一步步通過(guò)過(guò)降低低價(jià)格格門檻檻，形形成高高性價(jià)價(jià)比優(yōu)優(yōu)勢(shì)，，從而而引起起市場(chǎng)場(chǎng)的高高度關(guān)關(guān)注與與聚焦焦本項(xiàng)項(xiàng)目，，達(dá)到到快速速啟動(dòng)動(dòng)市場(chǎng)場(chǎng)的目目標(biāo)。。第二階段：平平穩(wěn)推進(jìn)，堅(jiān)堅(jiān)守核心價(jià)值值成長(zhǎng)在有效啟動(dòng)市市場(chǎng)的同時(shí)，，進(jìn)一步挖掘掘項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，，塑造與完善善的項(xiàng)目核心心價(jià)值，從而而培育項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)值基石，達(dá)達(dá)到指導(dǎo)項(xiàng)目目?jī)r(jià)格之平穩(wěn)穩(wěn)增長(zhǎng)。第三階段：打打高租底，實(shí)實(shí)現(xiàn)收益最大大化打高租低，維維持高標(biāo)準(zhǔn)，，第一年讓利利，第二年開(kāi)開(kāi)始調(diào)整租金金幅度，適當(dāng)當(dāng)回補(bǔ)前期優(yōu)優(yōu)惠差價(jià)。租租金調(diào)整幅度度預(yù)估（以當(dāng)當(dāng)年1月1日起調(diào)整漲幅幅).按照每年5%-8%的遞增率遞增增。價(jià)格策略建議議241、目的策略：以招商為中中心，兼顧其其它目的2、主題策略：充分宣傳本本項(xiàng)目各個(gè)優(yōu)優(yōu)勢(shì)3、風(fēng)格策略：始終體現(xiàn)出出項(xiàng)目的大體體量特征4、品牌策略：始終體現(xiàn)出出政府方和經(jīng)經(jīng)管商的品牌牌，展現(xiàn)經(jīng)管管商管公司的的專業(yè)能力，，為商家增強(qiáng)強(qiáng)信心5、費(fèi)用預(yù)算：推廣費(fèi)用預(yù)預(yù)算租金以總總額的5%為限6、媒介策略：：媒體以新聞發(fā)發(fā)布會(huì)、招商商推介會(huì)為主主，戶外、雜雜志、網(wǎng)絡(luò)為為輔助……………推廣策略建議在臺(tái)兒莊莊舉行定期的的兩岸論壇，，對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行定期大肆肆宣傳，可通通過(guò)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)臺(tái)的推介，不不僅能吸引大大量的外地的的商家，也能能吸引大量的的自助旅游客客群。加大媒體、報(bào)報(bào)紙的廣告投投放，立在造造勢(shì)。25第一部分：前前期準(zhǔn)備階段段招商政策準(zhǔn)備備：以下政策策由政府方與與百馬集團(tuán)共共同協(xié)調(diào)制定定招商租賃政策策招商優(yōu)惠政策策招商道具準(zhǔn)備備：項(xiàng)目說(shuō)明資料料、招商說(shuō)明明書(shū)、效果圖圖、DM單等（由廣告告公司協(xié)助））招商的統(tǒng)一說(shuō)說(shuō)辭（招商統(tǒng)統(tǒng)一口徑進(jìn)行行專場(chǎng)培訓(xùn)））招商人員準(zhǔn)備備：立項(xiàng)后組織人人員（人員數(shù)數(shù)量根據(jù)項(xiàng)目目具體情況配配置）招商人員培訓(xùn)訓(xùn)（對(duì)招商人人員進(jìn)行項(xiàng)目目的專場(chǎng)培訓(xùn)訓(xùn)）招商管理準(zhǔn)備備：建立本項(xiàng)目的的各種招商管管理表格建立本項(xiàng)目的的客戶管理系系統(tǒng)招商進(jìn)度表招商節(jié)點(diǎn)控制制本項(xiàng)目的招商商準(zhǔn)備工作由由以下三大部部分組成：26第二部分：中中期執(zhí)行階段段入場(chǎng)前期培訓(xùn)訓(xùn)：招商系統(tǒng)培訓(xùn)訓(xùn)工作需在進(jìn)進(jìn)場(chǎng)前完成。。招商執(zhí)行（1）招商進(jìn)度控控制期房招商對(duì)項(xiàng)目所設(shè)定定的主力店及及品牌店進(jìn)行行定向招商，，在預(yù)期的時(shí)時(shí)間內(nèi)完成招招商工作?，F(xiàn)房招商出招商進(jìn)度表表，對(duì)招商計(jì)計(jì)劃進(jìn)行時(shí)間間節(jié)點(diǎn)控制，，按時(shí)達(dá)到招招商率。（2）招商人員控控制管理行政管理業(yè)務(wù)管理：客客戶拜訪計(jì)劃劃、客戶成交交率等（3）招商政策調(diào)調(diào)整在招商的過(guò)程程當(dāng)中，有可可能出現(xiàn)招商商政策不符合合市場(chǎng)實(shí)際需需求的情況，，就需要及時(shí)時(shí)對(duì)招商政策策進(jìn)行調(diào)整。。在此情況下下，我司會(huì)與與貴司進(jìn)行協(xié)協(xié)商討論，共共同制定新的的招商政策及及招商計(jì)劃，，確保招商工工作能夠順利利的開(kāi)展。27第三部分：后后期掃尾階段段工作目的：交房前后：本本階段的招商商工作是最關(guān)關(guān)鍵的，必須須在較短的時(shí)時(shí)間內(nèi)完成招招商工作，起起到旺場(chǎng)的作作用。此階段段需一定的廣廣告推廣支持持，不僅為招招商進(jìn)行宣傳傳，還需為商商家的經(jīng)營(yíng)及及開(kāi)業(yè)進(jìn)行炒炒做。工作內(nèi)容：（1）協(xié)助商家入入場(chǎng)裝修及工工程協(xié)調(diào)（2）后繼補(bǔ)位招招商在招商的過(guò)程程當(dāng)中，一些些商家因各種種問(wèn)題退出項(xiàng)項(xiàng)目，需招商商給予補(bǔ)位。。（3）舉辦項(xiàng)目的的開(kāi)業(yè)活動(dòng)對(duì)于一些休閑閑娛樂(lè)餐飲或或特色商業(yè)街街的商業(yè)項(xiàng)目目，當(dāng)招商率率達(dá)到80%左右時(shí)，應(yīng)舉舉辦本項(xiàng)目的的統(tǒng)一開(kāi)業(yè)造造勢(shì)活動(dòng)，為為商家提供經(jīng)經(jīng)營(yíng)方面的支支持。28三、招商期及及后期經(jīng)營(yíng)管管理建議29招商管理系統(tǒng)統(tǒng)1．組織機(jī)構(gòu)構(gòu)：成立精良的的招商小組招商保證2．管理制度度A、部門職責(zé)1、招商管理工工作制定招商管理理制度并監(jiān)督督執(zhí)行；招商人員的管管理、培訓(xùn)和和考核；制定招商作業(yè)業(yè)文件，監(jiān)督督實(shí)施、管理理及存檔備案案。302、招商運(yùn)作招商策略的制制定、執(zhí)行和和調(diào)整；招商推廣計(jì)劃劃的制定和執(zhí)執(zhí)行；招商推廣活動(dòng)動(dòng)的策劃、組組織和執(zhí)行；；商業(yè)資源信息息的收集、統(tǒng)統(tǒng)計(jì)、分析；；商業(yè)規(guī)劃和商商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃的制定、、執(zhí)行和調(diào)整整，制定具體體的招商方案案；招商價(jià)價(jià)格體體系及及優(yōu)惠惠標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的制制定和和執(zhí)行行；核定招招商費(fèi)費(fèi)用計(jì)計(jì)劃，，嚴(yán)格格控制制費(fèi)用用支付付；制定招招商計(jì)計(jì)劃，，監(jiān)督督和控控制招招商進(jìn)進(jìn)度；；開(kāi)展招招商工工作，，按時(shí)時(shí)完成成公司司下達(dá)達(dá)的項(xiàng)項(xiàng)目招招商任任務(wù)；；在合同同約定定時(shí)間間內(nèi)完完成租租金催催收任任務(wù)；；督促商商家進(jìn)進(jìn)場(chǎng)裝裝修、、布場(chǎng)場(chǎng)，按按項(xiàng)目目開(kāi)業(yè)業(yè)計(jì)劃劃開(kāi)店店?duì)I業(yè)業(yè)。開(kāi)業(yè)后后商家家關(guān)系系維護(hù)護(hù)和協(xié)協(xié)調(diào)。。后續(xù)補(bǔ)補(bǔ)商工工作的的持續(xù)續(xù)開(kāi)展展。31B、人員員崗位位職責(zé)責(zé)〆招招商部部經(jīng)理理1、日常常管理理：招商工工作的的統(tǒng)一一管理理；招商管理理制度的的建立、、執(zhí)行和和監(jiān)督；；根據(jù)項(xiàng)目目及市場(chǎng)場(chǎng)情況確確立招商商機(jī)制、、流程及及操作方方式；與相關(guān)部部門協(xié)調(diào)調(diào)完成推廣廣計(jì)劃和和活動(dòng)的的策劃、、執(zhí)行；；根據(jù)項(xiàng)目目推廣計(jì)計(jì)劃組建建招商隊(duì)隊(duì)伍并進(jìn)進(jìn)行培訓(xùn)訓(xùn)和考核核；督促招商商助理、、招商主主管做好好招商部部日常工工作；把握招招商進(jìn)進(jìn)度，，進(jìn)行行招商商統(tǒng)計(jì)計(jì)分析析并上上報(bào)相相關(guān)領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)；；H.負(fù)責(zé)招招商部部與財(cái)財(cái)務(wù)部部、策策劃部部等其其他部部門的的協(xié)調(diào)調(diào)、銜銜接工工作。。2、招商商控制制根據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目定定位確確定招招商計(jì)計(jì)劃及及招商商租賃賃價(jià)格格；根據(jù)市市場(chǎng)及及時(shí)調(diào)調(diào)整招招商進(jìn)進(jìn)度、、控制制租賃賃價(jià)格格的變變化；；E、招招商過(guò)過(guò)程中中，招招商面面積分分配、、招商商人員員、招招商品品類等等的調(diào)調(diào)整；；32〆招商商助理理：對(duì)對(duì)招商商部負(fù)負(fù)責(zé)1、日常常內(nèi)務(wù)務(wù)協(xié)助完完成招招商前前期各各項(xiàng)規(guī)規(guī)章制制度及及作業(yè)業(yè)文件件的制制定；；協(xié)助完完成招招商代代表的的招聘聘和培培訓(xùn)工工作；；招商現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)的的接待待、咨咨詢，，并做做好相相關(guān)商商家登登記；；做好招招商工工作日日志及及商家家登記記的匯匯總；；掌握租租賃商商鋪，，并準(zhǔn)準(zhǔn)確把把握招招商進(jìn)進(jìn)度，，定時(shí)時(shí)匯報(bào)報(bào)；F、協(xié)協(xié)助對(duì)對(duì)招商商代表表進(jìn)行行有效效管理理，負(fù)負(fù)責(zé)考考勤及及違紀(jì)紀(jì)處分分記錄錄，作作好內(nèi)內(nèi)外的的溝通通協(xié)調(diào)調(diào)工作作；G、招商商合同同及資資料的的準(zhǔn)備備、分分類、、管理理和歸歸檔；；2、客戶戶服務(wù)務(wù)協(xié)助招招商小小組完完成合合同簽簽定、、工程程變更更、銀銀行轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)帳、、租租金金催收收等相相關(guān)手手續(xù)；；協(xié)助招商商小組完完成商家家入駐后后與物業(yè)業(yè)、財(cái)務(wù)務(wù)、規(guī)劃劃、預(yù)預(yù)算等部部門溝通通，做好好商家的的服務(wù)工工作；協(xié)助招商商小組完完成入駐駐商家進(jìn)進(jìn)場(chǎng)裝修修及商品品布置等等相關(guān)事事宜。3、信息反反饋將自己接接待的商商家和招招商代表表反饋的的商家意意見(jiàn)匯總總，并及及時(shí)與相相關(guān)部門門溝通；；及時(shí)收集集房地產(chǎn)產(chǎn)相關(guān)信信息及政政策法規(guī)規(guī)，并組組織招商商人員及及時(shí)學(xué)習(xí)習(xí)。33〆招商商主管：：按商業(yè)業(yè)品類對(duì)對(duì)招商部部負(fù)責(zé)；；1、日常管管理收集、分分析、總總結(jié)該品品類產(chǎn)品品的商源源和渠道道，擬定定該小組組招商工工作的具具體實(shí)施施方案（（包括人人員任務(wù)務(wù)分配等等），報(bào)報(bào)招商部部經(jīng)理審審批后負(fù)負(fù)責(zé)組織織小組成成員實(shí)施施、落實(shí)實(shí)品類招招商工作作；控制本組組招商進(jìn)進(jìn)度，安安排本組組成員的的具體招招商工作作；指導(dǎo)、監(jiān)監(jiān)督招商商代表做做好商家家的租賃賃前期、、中期及及后期各各個(gè)階段段的服務(wù)務(wù)工作，，并且進(jìn)進(jìn)行復(fù)核核；協(xié)助招商商代表處處理有意意見(jiàn)分歧歧的商家家；督促招商商代表完完成合同同的簽定定及租金金回款；；負(fù)責(zé)招商商部本品品類推廣廣活動(dòng)的的策劃提提案、執(zhí)執(zhí)行；定時(shí)匯總總本品類類招商工工作情況況，包括括商家信信息、工工作完成成情況等等內(nèi)容。。嚴(yán)格執(zhí)行行公司決決議及制制度，以以身作則則，公平平公正解解決本組組內(nèi)部事事務(wù)，完完成對(duì)招招商代表表的工作作考核；；協(xié)助完成成招商代代表的培培訓(xùn)工作作；2、招商工工作：招商現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)來(lái)訪商商家洽談?wù)?；協(xié)助招商商小組完完成對(duì)大大商家的的針對(duì)性性招商；；帶領(lǐng)招商商小組實(shí)實(shí)施招商商工作，，完成下下達(dá)的招招商任務(wù)務(wù)；復(fù)核、監(jiān)監(jiān)督合同同的簽定定及執(zhí)行行情況。。34統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)營(yíng)對(duì)于本項(xiàng)項(xiàng)目未來(lái)來(lái)的商業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)，，應(yīng)打破破傳統(tǒng)商商業(yè)中商商家各自自為政、、各自經(jīng)經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)的狀況況，將各各個(gè)商家家納入到到整個(gè)古古城的概概念中，，使其成成為一個(gè)個(gè)組成部部分，將將這些零零散的商商家有機(jī)機(jī)的組合合在一起起，使其其成為構(gòu)構(gòu)成整個(gè)個(gè)運(yùn)河古古城商業(yè)業(yè)的組織織之一。。通過(guò)有計(jì)計(jì)劃有步步驟統(tǒng)一一實(shí)施經(jīng)經(jīng)營(yíng)方面面的一些些活動(dòng)、、促銷和和宣傳，，加大項(xiàng)項(xiàng)目的經(jīng)經(jīng)營(yíng)靈活活性，提提升項(xiàng)目目的知名名度。這這樣不但但能夠改改變?cè)杏猩虡I(yè)項(xiàng)項(xiàng)目中商商家單打打獨(dú)斗的的局面，，還能夠夠發(fā)揮各各種商家家相互補(bǔ)補(bǔ)充相互互促進(jìn)取取長(zhǎng)補(bǔ)短短的效應(yīng)應(yīng)，避免免同質(zhì)商商業(yè)之間間的惡性性競(jìng)爭(zhēng)，，增強(qiáng)商商業(yè)的聚聚集效應(yīng)應(yīng)和規(guī)模模效應(yīng)。。使這個(gè)個(gè)旅游地地產(chǎn)性商商業(yè)能夠夠迅速的的成熟起起來(lái)，吸吸引更多多的消費(fèi)費(fèi)者。后期經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理建建議35統(tǒng)一管理理商業(yè)項(xiàng)目目的統(tǒng)一一管理是是保障一一個(gè)項(xiàng)目目能夠長(zhǎng)長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)營(yíng)生存的的前提，，統(tǒng)一管管理不僅僅僅是對(duì)對(duì)基礎(chǔ)物物業(yè)的統(tǒng)統(tǒng)一管理理，還在在于對(duì)商商家的經(jīng)經(jīng)營(yíng)行為為、經(jīng)營(yíng)營(yíng)范圍及及經(jīng)營(yíng)屬屬性進(jìn)行行的統(tǒng)一一管理，，避免項(xiàng)項(xiàng)目中出出現(xiàn)個(gè)別別不協(xié)調(diào)調(diào)的商業(yè)業(yè)類型而而破壞整整個(gè)項(xiàng)目目的形象象檔次。。確保其其它商業(yè)業(yè)形態(tài)能能夠和諧諧、健康康的快速速發(fā)展。。投入費(fèi)用用作為一個(gè)個(gè)需要長(zhǎng)長(zhǎng)期持續(xù)續(xù)經(jīng)營(yíng)的的旅游地地產(chǎn)商業(yè)業(yè)項(xiàng)目，，商家不不但需要要持續(xù)的的廣告宣宣傳，運(yùn)運(yùn)河古城城也需要要持續(xù)的的對(duì)外宣宣傳。所所以鑒于于本項(xiàng)目目后期必必須進(jìn)行行一定程程度的維維持投入入，建議議在整個(gè)個(gè)古城的的經(jīng)營(yíng)管管理方面面也考慮慮每年固固定投入入一定的的費(fèi)用作作為推廣廣經(jīng)費(fèi)，，使商家家能夠追追隨運(yùn)河河古城共共同持續(xù)續(xù)的發(fā)展展。36共同打打造因本項(xiàng)項(xiàng)目屬屬于棗棗莊重重點(diǎn)項(xiàng)項(xiàng)目，，屬于于城市市名片片的商商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目。。所以以需要要本項(xiàng)項(xiàng)目在在建設(shè)設(shè)之初初就要要有一一個(gè)高高起點(diǎn)點(diǎn)，政政府的的大力力扶持持、社社會(huì)的的全體體關(guān)注注、相相關(guān)單單位的的全力力配合合，共共同來(lái)來(lái)打造造這個(gè)個(gè)項(xiàng)目目，為為項(xiàng)目目的成成功打打下良良好的的基礎(chǔ)礎(chǔ)。費(fèi)用收取建建議物業(yè)費(fèi)及租租金建議實(shí)實(shí)施打散收收取，按照照商鋪的編編號(hào)單號(hào)商商家的相關(guān)關(guān)費(fèi)用一起起收取，雙雙號(hào)商家的的相關(guān)費(fèi)用用一起收取取，避免商商家聯(lián)合起起來(lái)拖欠甚甚至逃避相相關(guān)費(fèi)用的的繳納。37其它建議（1）停車場(chǎng)及及公交車站站點(diǎn)：本項(xiàng)目要設(shè)設(shè)置大面積積的停車場(chǎng)場(chǎng)之外，還還要爭(zhēng)取為為本項(xiàng)目設(shè)設(shè)置幾路公公交車的站站點(diǎn)，方便便部分自助助游的客群群。（2）消費(fèi)者建建議：消費(fèi)者對(duì)本本項(xiàng)目的建建議要求要要有優(yōu)質(zhì)的的服務(wù)，合合理的消費(fèi)費(fèi)水平，能能夠保證消消費(fèi)者安全全游古城；；（3）經(jīng)營(yíng)者建建議：經(jīng)營(yíng)者關(guān)注注經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目目、商鋪檔檔次和特色色，配套服服務(wù)設(shè)施及及充足停車車位。綜上，本項(xiàng)項(xiàng)目在后期期的經(jīng)營(yíng)管管理方面應(yīng)應(yīng)加大對(duì)后后期的管理理投入，在在前期就應(yīng)應(yīng)該確定后后期管理的的品牌企業(yè)業(yè)及經(jīng)營(yíng)管管理團(tuán)隊(duì)，，從前期就就開(kāi)始介入入到項(xiàng)目整整體的運(yùn)營(yíng)營(yíng)中來(lái)，提提出修改調(diào)調(diào)整建議，，縮短熟悉悉周期，減減少和避免免重復(fù)投入入的成本開(kāi)開(kāi)支。389、靜夜夜四無(wú)無(wú)鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。1月-231月-23Saturday,January7,202310、雨中中黃葉葉樹(shù)，，燈下下白頭頭人。。。13:04:4513:04:4513:041/7/20231:04:45PM11、以我獨(dú)獨(dú)沈久，，愧君相相見(jiàn)頻。。。1月-2313:04:4513:04Jan-2307-Jan-2312、故人江海別別，幾度隔山山川。。13:04:4513:04:4513:04Saturday,January7,202313、乍見(jiàn)翻疑疑夢(mèng)，相悲悲各問(wèn)年。。。1月-231月-2313:04:4513:04:45January7,202314、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青青山。。07一月20231:04:45下午13:04:451月-2315、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。。一月231:04下下午午1月-2313:04January7,202316、行動(dòng)動(dòng)出成成果，，工作作出財(cái)財(cái)富。。。2023/1/713:04:4513:04:4507January202317、做前，能能夠環(huán)視四四周；做時(shí)時(shí)，你只能能或者最好好沿著以腳腳為起點(diǎn)的的射線向前前。。1:04:45下下午1:04下下午13:04:451月-239、沒(méi)有失