創(chuàng)造稅務(wù)利潤-房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險管理之道

創(chuàng)造稅務(wù)利潤—

房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險管理之道易坤山武漢市金瑞君安稅務(wù)師事務(wù)所2010年06月23日自我介紹武漢市金瑞君安稅務(wù)師事務(wù)所總經(jīng)理武漢市久益稅務(wù)服務(wù)有限公司總經(jīng)理從事稅務(wù)代理行業(yè)12年湖北財稅學(xué)院客座教授從事房地產(chǎn)稅務(wù)風(fēng)險研究五年，為近100家房地產(chǎn)企業(yè)提供各類稅務(wù)服務(wù)。出本房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)研究書籍多部。內(nèi)容提要第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)涉稅介紹第二部分：房地產(chǎn)涉稅風(fēng)險管理實務(wù)1、房地產(chǎn)企業(yè)目前面臨的稅務(wù)風(fēng)險點分析(1)、拿地環(huán)節(jié)（2）、收購環(huán)節(jié)（3）、建設(shè)環(huán)節(jié)（4）、銷售環(huán)節(jié)（5）、使用環(huán)節(jié)（6）、投資環(huán)節(jié)內(nèi)容提要2、風(fēng)險形成的原因分析（1）、風(fēng)險是由哪個部門造成的？（2）、企業(yè)財務(wù)人員在稅務(wù)控制體系中的重要性與局限性（3）、企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險的外部因素3、解決之道第一部分:房地產(chǎn)各階段涉稅分析分四個環(huán)節(jié)土地取得環(huán)節(jié)1開發(fā)建造環(huán)節(jié)2銷售轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)3擁有使用環(huán)節(jié)4房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種1、企業(yè)所得稅2、營業(yè)稅3、增值稅

4、土地增值稅5、印花稅6、房產(chǎn)稅7、城鎮(zhèn)土地使用稅8、個人所得稅9、契稅

10、城建稅

11、教育費附加12、車船使用稅

第一環(huán)節(jié):土地取得環(huán)節(jié)拿地階段:拿地階段風(fēng)險說明契稅耕地占用稅印花稅個人所得稅企業(yè)所得稅第二個階段：開發(fā)建造環(huán)節(jié)開發(fā)建造環(huán)節(jié)印花稅城鎮(zhèn)土地使稅企業(yè)所得稅個人所得稅第三環(huán)節(jié)：銷售與轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)銷售與轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)印花稅城鎮(zhèn)土地使稅土地增值稅個人所得稅第四環(huán)節(jié)：擁有與使用環(huán)節(jié)最后環(huán)節(jié)：營業(yè)稅企業(yè)所得稅房產(chǎn)稅印花稅等土地使用稅第二二部部分分：：房房地地產(chǎn)產(chǎn)涉涉稅稅風(fēng)風(fēng)險險管管理理一、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)目目前前存存在在的的稅稅務(wù)務(wù)風(fēng)風(fēng)險險點點分分析析1、房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)在在內(nèi)部部管管理理中存存在在大大量量的的稅稅務(wù)務(wù)風(fēng)風(fēng)險險，，如稅稅務(wù)務(wù)崗崗位位的的設(shè)設(shè)置置、、相相應(yīng)應(yīng)內(nèi)內(nèi)控控制制度度等等2、財財務(wù)務(wù)人人員員從不不或或很很少少參參與與合合同同的的簽簽訂訂3、房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)各各類類業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)合合同同中中很少少有有專專業(yè)業(yè)的的涉涉稅稅條條款款或或者者說說房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)各各類類業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)合合同同中中涉稅稅條條款款不不明明確確或或表表達(dá)達(dá)不不準(zhǔn)準(zhǔn)4、、企業(yè)業(yè)財財務(wù)務(wù)部部門門納納稅稅缺缺少少必必要要的的監(jiān)監(jiān)督督5、、認(rèn)為為財財務(wù)務(wù)人人員員能能搞搞定定稅稅務(wù)務(wù)事事項項企業(yè)業(yè)通通病?。海汉虾贤S隨意意簽簽、、財財務(wù)務(wù)人人員員不不參參與與房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)合合同同通通常常是是公公司司從從事事開開發(fā)發(fā)活活動動的的基礎(chǔ)礎(chǔ)和前提提，而而合合同同一一旦旦簽簽訂訂、、備備案案、、履履行行，，必必將將產(chǎn)產(chǎn)生生不可可調(diào)調(diào)整整的納稅稅義義務(wù)務(wù)。而而公公司司在在簽簽訂訂經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)合合同同時時往往往往只只關(guān)關(guān)注注雙雙方方的的權(quán)權(quán)利利、、義義務(wù)務(wù)及及法法律律風(fēng)風(fēng)險險，，負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)起起草草合合同同的的律師師或企業(yè)業(yè)相相關(guān)關(guān)部部門門往往往并并不不知知曉曉稅稅法法是是如如何何規(guī)規(guī)定定的的。。續(xù)納稅稅人人與與稅稅務(wù)務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)關(guān)的的許許多多納稅稅爭爭議議均源源于于經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)合合同同中中涉稅稅條條款款的的不不明明確確，企企業(yè)業(yè)卻卻很很少少關(guān)關(guān)注注合合同同雙雙方方涉涉稅稅條條款款，，如如何何在在合合同同簽簽訂訂中中引引進(jìn)進(jìn)稅稅務(wù)務(wù)管管理理機(jī)機(jī)制制，，是是企企業(yè)業(yè)管管理理中中非非常常重重要要的的一一個個關(guān)關(guān)注注點點。。房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)合合同同涉涉稅稅條條款款通常常包包括括合同同履履行行方方式式、發(fā)票票如如何何開開具具與與傳傳遞遞、支付付結(jié)結(jié)算算方方式式等重重要要內(nèi)內(nèi)容容，，并并要要準(zhǔn)準(zhǔn)確確地地適適合合或或規(guī)規(guī)避避現(xiàn)現(xiàn)行行稅稅法法條條款款。。續(xù)稅務(wù)務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)關(guān)的的稅稅務(wù)務(wù)檢檢查查（（稽稽查查））大大多多從從企企業(yè)業(yè)的的合同同、發(fā)票票、支付付結(jié)結(jié)算算等方方面面入入手手，，而而稅稅收收政政策策復(fù)復(fù)雜雜而而浩浩翰翰，，如如果果不不在在合合同同簽簽訂訂的的環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)進(jìn)進(jìn)行行好好稅稅務(wù)務(wù)方方向向的的事前前審審核核和稅務(wù)務(wù)安安排排，往往往往會會給給開開發(fā)發(fā)商商帶帶來來重重大大經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)損損失失。。合同同分分類類房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)的的重重要要合合同同如如：：土地地出出讓讓合合同同、合作作開開發(fā)發(fā)協(xié)協(xié)議議、設(shè)計計合合同同、施工工總總包包合合同同、甲供供材材合合同同、融資資合合同同、物業(yè)業(yè)管管理理合合同同、租賃賃合合同同、商品品房房買買賣賣合合同同、裝飾飾合合同同、代理理銷銷售售合合同同、促銷銷方方案案、、拆拆遷遷補(bǔ)補(bǔ)償償協(xié)協(xié)議議等等等。。1、、拿地地環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)的的風(fēng)風(fēng)險險案案例例房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)拿拿地地的的幾幾種種主主要要方方式式：：1、、土地地招招拍拍掛掛方方式式2、、通過過收收購購項項目目公公司司的的股股權(quán)權(quán)方方式式獲獲得得土土地地3、、收購購爛爛尾尾樓樓方方式式4、、通過過收收購購在在建建項項目目方方式式獲獲得得土土地地5、、合作作開開發(fā)發(fā)方方式式土地地招招拍拍掛掛方方式式下下的風(fēng)風(fēng)險險案例1：某房地地產(chǎn)開開發(fā)企企業(yè)，，2007年1月進(jìn)行行舊城城改造造項目目，土土地合合同約約定總總面積積為1200畝，當(dāng)期期實際際已取取得500畝，合合同無無特別別約定定交付付時間間，企企業(yè)按按500畝申報報城鎮(zhèn)鎮(zhèn)土地地使用用稅，，2010年，稅稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)要要求企企業(yè)對對2007、、2008、2009年的土土地使使用稅稅按1200畝繳納納土地地使用用稅。。政策依依據(jù)財政部部國國家稅稅務(wù)總總局關(guān)關(guān)于房房產(chǎn)稅稅、城城鎮(zhèn)土土地使使用稅稅有關(guān)關(guān)政策策的通通知財稅〔2006〕186號二、關(guān)關(guān)于有有償取取得土土地使使用權(quán)權(quán)城鎮(zhèn)鎮(zhèn)土地地使用用稅納納稅義義務(wù)發(fā)發(fā)生時時間問問題以出讓讓或轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓方方式有有償取取得土土地使使用權(quán)權(quán)的，，應(yīng)由由受讓讓方從從合同同約定定交付付土地地時間間的次次月起起繳納納城鎮(zhèn)鎮(zhèn)土地地使用用稅；；合同同未約約定交交付土土地時時間的的，由由受讓讓方從從合同同簽訂訂的次次月起起繳納納城鎮(zhèn)鎮(zhèn)土地地使用用稅。。票據(jù)管管理一：財財政性性事業(yè)業(yè)收據(jù)據(jù)二、拆拆遷發(fā)發(fā)票的的獲得得1、拆遷補(bǔ)補(bǔ)償協(xié)協(xié)議2、被拆遷遷戶的的門牌牌號、、產(chǎn)權(quán)權(quán)證明明復(fù)印印件3、被拆遷遷人的的身份份證復(fù)復(fù)印件件4、拆遷人人的簽簽收款款單思考：：用建建筑公公司名名義開開具拆拆遷發(fā)發(fā)票？？思考：：委托托拆遷遷公司司拆遷遷時開開全額額發(fā)票票？土地定定價的的籌劃劃問題題某房地地產(chǎn)企企業(yè)獲獲得了了500畝土地地，準(zhǔn)準(zhǔn)備開開發(fā)的的項目目有酒酒店、、商鋪鋪、住住宅及及高爾爾夫等等多種種業(yè)態(tài)態(tài)。綜綜合每每畝單單價80萬/畝。思考點點：土地成成本對對土地地增值值稅的的影響響?。?）通過收收購項項目公公司的的股權(quán)權(quán)方式式獲得得土地地的風(fēng)風(fēng)險案案例甲房地產(chǎn)開開發(fā)公司準(zhǔn)準(zhǔn)備收購乙乙房地產(chǎn)開開發(fā)公司，，乙公司為為單純的項項目公司，，是純國有有企業(yè)，土土地賬面成成本為6800萬，為多次次評估后的的價值。注注冊資本金金2000萬，收購價價17000萬。風(fēng)險點：拆遷補(bǔ)償協(xié)協(xié)議中稅務(wù)務(wù)風(fēng)險案例例拆遷的三種種方式：1、自己的前期期工程部負(fù)負(fù)責(zé)拆遷2、委托專業(yè)的的拆遷公司司進(jìn)行拆遷遷分包干制與與非包干制制3、城中村改造造中委托村村民委員會會拆遷案例：某地地產(chǎn)公司拆拆遷補(bǔ)償協(xié)協(xié)議見附件2、收購環(huán)節(jié)的的稅務(wù)風(fēng)險險收購中的稅稅務(wù)風(fēng)險案案例甲公司位于于武漢，2009年1月7日收購位于于廣州的某某房地產(chǎn)項項目企業(yè)乙乙公司，收收購時點為為2008年12月31日，乙公司司凈資產(chǎn)為為12000萬，收購價價為24500萬，乙公司司收購時賬賬下有一塊塊土地，前前期開發(fā)二二個樓盤，，收購合同同約定：收收購日即2008年12月31日收購中的稅稅務(wù)風(fēng)險案案例（2）之前所發(fā)生生的債權(quán)債債務(wù)一律由由乙方負(fù)責(zé)責(zé)，其債務(wù)務(wù)包括：各各種應(yīng)納稅稅款。2009年8月1日廣州市地地稅局對乙乙公司的2006至2008年度進(jìn)行正正常稽查，，發(fā)現(xiàn)乙公公司偷逃營業(yè)稅稅、土地增增值稅、企企業(yè)所得稅稅等達(dá)4600萬之巨，因數(shù)額巨巨大，決定定移送公安安機(jī)關(guān)，2010年2月1日法院經(jīng)審審理后給予予乙公法人人代表即甲甲公司法人人代表5年的有期徒徒刑。收購中的稅稅務(wù)風(fēng)險案案例（3）法人代表喊喊冤：說稅稅務(wù)機(jī)關(guān)查查補(bǔ)的稅款款是屬于06至08年度的，那那個時間乙乙公司還不不屬于其管管理，不應(yīng)應(yīng)該負(fù)偷稅稅責(zé)任。分析：法人人代表喊冤冤是否有理理？解決方案：：做好稅務(wù)盡盡職調(diào)查現(xiàn)實情況是是：調(diào)查的企業(yè)業(yè)不多或調(diào)調(diào)查深度不不夠、內(nèi)容容不夠全面面調(diào)查的內(nèi)容容：1、企業(yè)在存存續(xù)期間的的納稅義務(wù)務(wù)的履行情情況2、項目公司司土地成本本的真實性性、票據(jù)的的合法性與與有效性分兩種情況況1、收購前的的稅務(wù)風(fēng)險險盡職調(diào)查查2、收購后發(fā)發(fā)現(xiàn)成本或或費用不真真實如何處處理（1）、收購前的的稅務(wù)風(fēng)險險盡職調(diào)查查解決方案：：1、股權(quán)收購購協(xié)議（或或收購框架架協(xié)議）中中必須要有有明確的稅稅務(wù)盡職調(diào)調(diào)查的條款款，主要涉涉及調(diào)查的的內(nèi)容，時時間跨度、、如出現(xiàn)與與被收購方方承諾有差差異時處理理的意見等等。2、聘請專業(yè)業(yè)的稅務(wù)師師事務(wù)所進(jìn)進(jìn)行調(diào)查。。3、進(jìn)行稅務(wù)務(wù)盡查調(diào)查查之前應(yīng)建建立雙控賬賬戶，收購購款暫不支支付。續(xù)：4、根據(jù)盡職職調(diào)查內(nèi)容容調(diào)整收購購價格（2）、收購后發(fā)發(fā)現(xiàn)成本或或費用不真真實如何處處理案例6：某房地產(chǎn)企企業(yè)收購了了某地產(chǎn)公公司（該公公司為自然然人出資）），收購時時該公司時時為爛尾樓樓時，蓋到到三層。收購后發(fā)現(xiàn)現(xiàn)原股東承承諾的前期期土地成本本及建筑工工程成本為為9200萬，實際成成本才2000萬，股東解解釋說有很很多成本費費用當(dāng)時按按政府要求求繳納了，，也有票據(jù)據(jù)但因故丟丟失了。建筑工程為為省錢沒有有要票。問題點：實際支付股股權(quán)款17000萬。土地成本與與建安工程程沒有票據(jù)據(jù)，沒有賬賬怎么辦？？解決思路：：1、請律師事事務(wù)所找當(dāng)當(dāng)?shù)卣坎块T查詢企企業(yè)已繳納納的所有費費用，2、建筑成本本沒有票的的，多付一一部分款獲獲得稅票。。注意點：1、個人所得得稅的代扣扣代繳問題題2、對方公司司經(jīng)營期的的涉稅問題題如：土地使使用稅的繳繳納情況等等。其它稅種的的欠稅情況況等。（3）、收購爛尾樓樓稅務(wù)風(fēng)險險案例甲房地產(chǎn)公公司決定收收購乙公司司開發(fā)的某某爛尾樓，，收購方式式有兩種，，一是收購購乙公司的的全部股權(quán)權(quán)，二是收收購該樓盤盤。收購樓盤時時一般乙公公司不愿意意開具銷售售不動產(chǎn)的的發(fā)票，愿愿意把原來來的建筑發(fā)發(fā)票等給甲甲公司。假假設(shè)收購款款花了8000萬，然后改改建加層等等投入了12000萬，銷售收收入37000萬。稅如何何處理？風(fēng)風(fēng)險何在？？案例：合作作開發(fā)還是是項目收購購？甲公司2003年（非房地地產(chǎn)開發(fā)公公司）在市市中心建設(shè)設(shè)28層的辦公大大樓，因資資金等多種種原因成為為爛尾樓，，具體為大大樓主體工工程已經(jīng)完完工，但水水電、裝飾飾及配套均均沒有完成成。2007年6月與乙公司司（具有建建筑與房地地產(chǎn)開發(fā)公公司，乙公公司為甲公公司大樓的的施工方））簽訂合作作開發(fā)協(xié)議議，合同同約定：1、甲方保留大大樓8至16層的所有權(quán)權(quán)，其它樓樓層的產(chǎn)權(quán)權(quán)過戶到乙乙公司名下下。案例2、甲方欠乙方方的前期施施工費3000萬不再追究究。3、甲方欠銀行行貸款4000萬由乙方代代為還款。。4、乙方要完成成整個項目目的后續(xù)投投入，包括括整個大樓樓的特別是是8至16樓的裝修投投入、項目目配套綠化化等。案例：截止2009年12月31日止，乙公公司將1至7層全部銷售售完，17至20層轉(zhuǎn)為自用用，21至26層銷售完成成95%。問題：1、該協(xié)議冠名名為合作開開發(fā)協(xié)議，，實質(zhì)為什什么？是合合作開發(fā)還還是項目收收購。2、如為項目收收購則營業(yè)業(yè)稅能否按按差額征收收，如能差差額征收的的基數(shù)是多多少？案例：3、在計算土地地增值稅，，如何計算算加計扣除除，基數(shù)如如何確定？？3、建設(shè)階段的的稅務(wù)風(fēng)險險案例房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)目前流行行采用甲供供材的方式式，但甲供供材方式下下涉及哪有有稅收風(fēng)險險呢？1、房地產(chǎn)公司司自行采購購的材料與與設(shè)備應(yīng)獲獲得什么發(fā)發(fā)票？增值稅專用用發(fā)票？增值稅普通通發(fā)票？第三方開開票？假票真開開？3、建設(shè)階段段的稅務(wù)務(wù)風(fēng)險案案例增值稅失失控發(fā)票票？2、自行采購購材料是是否補(bǔ)繳繳營業(yè)稅稅？電梯等設(shè)設(shè)備是否否存在重重復(fù)征收收營業(yè)稅稅的問題題？增值稅失失控發(fā)票票的案例例武漢某房房地產(chǎn)公公司采用用甲供材材的業(yè)務(wù)務(wù)模式，，共采采購各類類材料及及裝飾品品共計12000萬，2009年7月江蘇某某市國稅稅局稽查查局到武武漢市國國稅局要要求協(xié)查查，協(xié)查查函中提提到該房房地產(chǎn)企企業(yè)向該該市某生生產(chǎn)浴盤盤等的企企業(yè)共支支付采購購款2300萬，該企企業(yè)收款款之后未未繳納增增值稅潛潛逃了。。結(jié)果：對對房地產(chǎn)產(chǎn)獲得的的2300萬的成本本不認(rèn)。。3、利息的處處理主要問題題：1、關(guān)聯(lián)方之之間借款款的問題題（1）、相互之間間不計提提利息（2）、計提不支支付或不不開票發(fā)發(fā)票（3）、利息如何何在稅前前扣除的的問題2、高利貸利利息的處處理通行做法法，事后后處理，，用建筑筑業(yè)發(fā)票票來沖？？向個人借借款的涉涉稅問題題？4、銷售環(huán)節(jié)節(jié)的稅務(wù)務(wù)風(fēng)險案案例（1）、商品房買買賣合同同稅務(wù)風(fēng)風(fēng)險案例例某房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)商商品商買買賣合同同案參見：國國稅發(fā)[2009]31號第17條、25條、33條。參見：企企業(yè)簽訂訂的《武漢市商商品房買買賣合同同》（2）、代理銷銷售的稅稅務(wù)風(fēng)險險案例案例1：甲房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公公司開發(fā)發(fā)了某項項目為純純商業(yè)地地產(chǎn)項目目，經(jīng)區(qū)區(qū)政府部部分規(guī)劃劃同意為為服裝批批發(fā)中心心，開發(fā)發(fā)公司與與乙代理理公司簽簽訂代理理合同，，約定銷銷售底價價15000元每平方方，如低低于底價價由乙公公司補(bǔ)齊齊，如超超過則超超過部分分由雙方方按5：5進(jìn)行分成成，超過過部分的的稅由雙雙方各承承擔(dān)50%，由開發(fā)發(fā)公司統(tǒng)統(tǒng)一為業(yè)業(yè)主開具具正式發(fā)發(fā)票，銷銷售款統(tǒng)統(tǒng)一由開開發(fā)商收收取，然然后再進(jìn)進(jìn)行結(jié)算算。結(jié)果：在開發(fā)公公司與代代理公司司進(jìn)行代代理結(jié)算算的時候候，乙方方對甲方方超出部部分的稅稅款的計計算發(fā)生生爭議，，最后告告到法院院。解決方案案：（3）、購二送一一的促銷銷方案某房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)了了黃陂某某樓盤，，2008年8月為了促促銷，由由銷售部部門提出出了購二二送一的的促銷售售方案，，即購二二套房子子送一地地下停車車庫，總總經(jīng)理批批準(zhǔn)后實實施。經(jīng)咨詢律律師，二二套房房子簽訂訂《商品房買買賣合同同》，地下停車車庫簽訂訂《贈與合同同》。假設(shè)每套套房子50萬，車庫庫10萬每個。。稅務(wù)風(fēng)險險分析？？5、使用環(huán)節(jié)節(jié)一、未辦辦理竣工工決算與與完工備備案前投投入使用用的稅務(wù)務(wù)風(fēng)險案案例二、完工工備案證證時間的的稅務(wù)風(fēng)風(fēng)險案例例提前投入入使用的的案例：：某房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)與業(yè)業(yè)主簽訂訂的交付付時間為為2009年3月1日，開發(fā)發(fā)樓盤為為商住混混合樓，，2008年5月，為解解決公司司辦公環(huán)環(huán)境，經(jīng)經(jīng)總經(jīng)理理辦公會會商議決決定將商商業(yè)樓部部分的其其中第四四層裝修修，裝修修共花費費4個月時間間，10月公司搬搬入辦公公。2009年5月稅務(wù)局局在例行行檢查時時，要求求企業(yè)補(bǔ)補(bǔ)稅2000萬。處罰罰1000萬。還有有相應(yīng)的的滯納金金。稅務(wù)局的的稅法依依據(jù)：國稅發(fā)[2009]31號第三條企業(yè)房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營業(yè)業(yè)務(wù)包括括土地的的開發(fā)，，建造、、銷售住住宅、商商業(yè)用房房以及其其他建筑筑物、附附著物、、配套設(shè)設(shè)施等開開發(fā)產(chǎn)品品。除土土地開發(fā)發(fā)之外，，其他開開發(fā)產(chǎn)品品符合下下列條件件之一的的，應(yīng)視視為已經(jīng)經(jīng)完工：：(一)開發(fā)產(chǎn)品品竣工證證明材料料已報房房地產(chǎn)管管理部門門備案。。(二)開發(fā)產(chǎn)品品已開始始投入使使用。(三)開發(fā)產(chǎn)品品已取得得了初始始產(chǎn)權(quán)證證明。完工備案案時間的的案例常見問題題：1、如某房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)完工備備案證取取得時間間2009年12月28日，交付付業(yè)主時時間為2010年01月5日，2010年4月進(jìn)行企企業(yè)所得得稅匯算算清繳是是按“預(yù)繳”還是按“完工”來呢？2、企業(yè)按稅稅法規(guī)定定是完工工了，但但工程并并未實際際全部完完工，如部分分配套設(shè)設(shè)施未建建，部分分規(guī)費未未繳？續(xù)：3、按稅法規(guī)規(guī)定完工工了，但但很多款款未付，，發(fā)票未未獲得導(dǎo)導(dǎo)至需要要繳納的的企業(yè)所所得稅巨巨大？對對于項目目公司而而言，面面臨后期期收入小小而成本本大，從從而導(dǎo)致致多交稅稅的問題題？6、投資環(huán)節(jié)節(jié)的稅務(wù)務(wù)風(fēng)險案案例某房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公公司在開開發(fā)樓盤盤的同時時也收購購其它房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)開發(fā)的的樓盤，，持有升升值并根根據(jù)需要要進(jìn)行銷銷售，以以獲得升升值收益益。1998年10月收購中中山大道道上的某某大廈二二層，購購買時支支付1900萬，獲得稅務(wù)務(wù)收據(jù)。2009年1月對外銷售，，售價1700萬。營業(yè)稅、企業(yè)業(yè)所得稅、土土地增值稅如何繳納？（二）、風(fēng)險險形成的原因因分析合同是誰負(fù)責(zé)責(zé)簽訂的？責(zé)任應(yīng)該由誰誰來負(fù)？財務(wù)部門在其其中的責(zé)任？？深入細(xì)分：外外部原因與內(nèi)內(nèi)部原因第一：稅收法法規(guī)本身的缺缺失或缺陷（1）、立法不嚴(yán)嚴(yán)密，執(zhí)行中中產(chǎn)生諸多爭爭議，補(bǔ)充規(guī)規(guī)定出臺不及及時，或出臺臺的補(bǔ)充規(guī)定定也有漏洞，，使企業(yè)產(chǎn)生生涉稅風(fēng)險。。（2）、政策多及及地方政策信信息流傳不通通第二、地方政政府的稅收干干預(yù)，變相稅稅收優(yōu)惠、曲解稅收政策策、政策執(zhí)行不到到位等等。第三：征管與與稽查之間的的沖突第四、社會原原因1、假發(fā)票泛濫濫2、合作企業(yè)為為偷稅而故意意虛開或第三三方開具發(fā)票票。3、失控發(fā)票產(chǎn)產(chǎn)生而導(dǎo)致的的風(fēng)險等等。。第五、企業(yè)內(nèi)內(nèi)部的原因1、依法納稅意意識不強(qiáng)。2、懼怕稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)，依法維維護(hù)自身合法法權(quán)益意識不不強(qiáng)。3、過份依賴關(guān)系系。關(guān)系會使企業(yè)業(yè)放松了對稅稅收政策的了了解，由于企企業(yè)對稅收政政策的不了解解，加重了對對關(guān)系的依賴賴，造成了企企業(yè)的惡性循循環(huán)，不斷給給企業(yè)帶來稅稅收風(fēng)險，阻阻礙了企業(yè)發(fā)發(fā)展。內(nèi)部原因4、專業(yè)水平有有待提升（1）、企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)層應(yīng)更加重重視稅務(wù)管理理。（2）、會計人員員對稅收政策策理解不透，，對政策的執(zhí)執(zhí)行及征管了了解不夠。5、企業(yè)沒有必要要的稅務(wù)風(fēng)險險內(nèi)控制度。。如稅務(wù)風(fēng)險崗崗位設(shè)置、合合同中的稅務(wù)務(wù)風(fēng)險管理等等。三、解決之道道第一步：認(rèn)識識稅收1.稅收是怎樣產(chǎn)產(chǎn)生的？稅務(wù)機(jī)關(guān)是永永遠(yuǎn)不會相信信企業(yè)的賬。。賬是人為造造出來的。稅稅務(wù)機(jī)關(guān)只會會相信公司的的合同或相關(guān)關(guān)的證明。公司的稅收是是由業(yè)務(wù)部門門在做業(yè)務(wù)簽簽合同的時候候產(chǎn)生了稅收收。合同決定業(yè)務(wù)務(wù)過程，業(yè)務(wù)務(wù)過程產(chǎn)生稅稅收財務(wù)與稅收是是怎樣關(guān)系？？？財務(wù)只是個稅稅務(wù)核算和稅稅款繳納的作作用。當(dāng)業(yè)務(wù)部門業(yè)業(yè)務(wù)做完后，，發(fā)現(xiàn)有多交交稅問題，或或者出現(xiàn)稅收收風(fēng)險。這時時到了財務(wù)，，財務(wù)發(fā)現(xiàn)問問題后，只能能通過賬來解解決。在賬上上造假來遮蓋蓋前面發(fā)生的的業(yè)務(wù)過程，，設(shè)計出另外外一種業(yè)務(wù)過過程來達(dá)到少少交稅，規(guī)避避風(fēng)險的目的的?！瓊卧?、編造虛虛假計稅依據(jù)據(jù)業(yè)務(wù)部門產(chǎn)生生稅收，財務(wù)務(wù)部門反映和和交納稅收。。財務(wù)人員的局局限性1、本身專業(yè)的局局限性2、后續(xù)職業(yè)教育育的局限性3、平常工作的局局限性專業(yè)人做專業(yè)