南京高科榮境別墅項(xiàng)目營銷策略提報二

2013年第二季度

階段營銷策略提報謹(jǐn)呈：南京高科置業(yè)易居中國南京公司事業(yè)一部大勢/戰(zhàn)局/本體審勢——發(fā)現(xiàn)問/道定/行尋策——取經(jīng)謀攻——解決大勢/戰(zhàn)局/本體上篇：審勢—發(fā)現(xiàn)大勢——宏觀市場分析Itisthebestoftimes.Itistheworsttimes.這是糟糕的時代，也是最好的時代-----《雙城記》狄更斯戰(zhàn)局——區(qū)域市場分析本體——項(xiàng)目分析及價值提煉問/道中篇：尋策—取經(jīng)三問現(xiàn)狀&問題One市場風(fēng)云莫莫測，各項(xiàng)項(xiàng)目放量增增大，競爭爭激烈而本案推案案節(jié)奏需更更明確，才才能取得較較好的市場場占有率項(xiàng)目需在有有效的推售售節(jié)奏控制制下，統(tǒng)一一釋放信息息，塑造形形象影響力力強(qiáng)化本案媒媒體輸出口口徑的系統(tǒng)統(tǒng)性強(qiáng)化標(biāo)桿性性的項(xiàng)目的的站位與話話語權(quán)引導(dǎo)導(dǎo)現(xiàn)狀&問題Two項(xiàng)目應(yīng)在貫貫徹項(xiàng)目主主題調(diào)性的的基礎(chǔ)上，，以活動輸輸出邀約，，達(dá)到線上上線下的一一致性及配配合度突出本案線線下活動的的清晰調(diào)性性及緊密配配合銷售的的節(jié)奏現(xiàn)狀&問題Three下面我們帶帶著這些問問題上路我們需要打打一場影響力強(qiáng)大大且可持續(xù)續(xù)的戰(zhàn)役Valuablesales————主城城400-700萬高高端端物物業(yè)業(yè)Brand————隸屬屬高高科科的的真真正正高高端端品品牌牌Nobleman————稀缺缺產(chǎn)產(chǎn)品品資資源源帶帶來來的的生生活活改改變變標(biāo)桿桿的的力力量量來自自一一期期別別墅墅產(chǎn)產(chǎn)品品的的訴訴求求來自對對極致致資源源的占占有ThepowerofUltimate標(biāo)桿的的力量量與生俱俱來吸引力力傳播力形象力力沒有標(biāo)標(biāo)桿，，就沒沒有世世人仰仰慕的的眼光光！沒有標(biāo)標(biāo)桿，，就沒沒有眾眾多的的追隨隨者?。?！沒有標(biāo)標(biāo)桿，，就沒沒有極極致的的影響響力?。。。。「呖茦s榮境2013年度站位：：立足足標(biāo)桿桿的力力量發(fā)力：：占有有極致致的資資源開啟城城市影影響力力的時時代道榮境全全價值值鏈稀缺資資源體體系稀缺資資源[自然]桂山仙林湖湖稀缺資資源[城市]地鐵城市會會客廳廳全體系系教育育稀缺資資源[血統(tǒng)]創(chuàng)新別別墅頂尖科科技稀缺資資源[傳承]私家會會所俱俱樂部部高科品品牌人文自然、、城市市、血血統(tǒng)、、傳承承如此多多的方方向我我們?nèi)缛绾卧V訴求？？如何獻(xiàn)獻(xiàn)給看看過這這個世世界的的人？？我們不不妨看看看別別人是是怎么么說的的華潤·悅府——傳承的的概念念大行行易居態(tài)態(tài)度：：自我我價值值的宣宣言，，對位位溝通通不入悅悅府·安知家家族之之尊郎詩·鐘山綠綠郡——科技血血統(tǒng)貫貫穿始始終易居態(tài)態(tài)度：：價值值觀的的再塑塑造，，告白白式溝溝通“湖山山鷺島島城市市養(yǎng)心心大境境”“人生生得意意九璽璽臺””“天下下歸仁仁九璽璽臺””五礦·九璽臺——從自然到到文化的的演繹易居態(tài)度度：觀點(diǎn)點(diǎn)確定江江湖地位位，文化化式溝通通星河灣——站在品牌牌之上對對位圈層層的訴求求易居態(tài)度度：觀點(diǎn)點(diǎn)創(chuàng)造新新價值，，情懷式式溝通我們發(fā)現(xiàn)現(xiàn)一個現(xiàn)現(xiàn)象，他他們?nèi)坎慷紱]有有獨(dú)立的的在說賣賣點(diǎn)，而而是闡述述凝練出出的一個個可延續(xù)續(xù)，可發(fā)發(fā)展，有有態(tài)度的的觀點(diǎn)因?yàn)橘u點(diǎn)是可可以被超超越的觀點(diǎn)是難難以被超超越的但如果觀觀點(diǎn)不夠氣焰焰蓋世，，不夠驚世世駭俗，，不夠一針針見血，，不夠感人人肺腑，，不夠揚(yáng)名名立萬，，不夠侵經(jīng)經(jīng)入髓，，不夠傳世世流芳它就很可可能淪為為自娛自自樂的““孤芳自自賞”易居觀點(diǎn)點(diǎn)《韓非子·和氏》："王乃使玉玉人理其其璞，而而得寶焉焉。"這是指蘊(yùn)蘊(yùn)玉之石石。《孟子·梁惠王下下》："今有璞玉玉于此，，雖萬鎰鎰，必使使玉人雕雕琢之。。"這是指未未琢之玉玉。璞，古人人是說蘊(yùn)蘊(yùn)藏有玉玉之石，，或未琢琢之玉。。璞玉指天天然形成成，尚未未經(jīng)雕琢琢過的美美玉。引子如何實(shí)現(xiàn)現(xiàn)美玉璞玉?今天我們們要用逆逆向思維維，對這這樣的““修飾””說NO！《戰(zhàn)國策.齊策》記載:“反璞歸真,則終生不辱辱”.璞,指含玉的石石頭,亦指未雕琢琢過的玉;真,指事物的本本質(zhì)、本性性.人們?nèi)裟芟笙箬蹦菢踊鼗氐狡浔緛韥淼淖匀恍涡螒B(tài)，恢復(fù)復(fù)其純真的的本來面目目,便終身都不不會受到毀毀譽(yù)羞辱.2013年,一個對于世世界經(jīng)濟(jì)、、尤其是房房地產(chǎn)或許許會成為永永久記憶的的年份，傳傳統(tǒng)的房地地產(chǎn)營銷方方案以及策策略也在隨隨著越來越越凸顯的經(jīng)經(jīng)濟(jì)危機(jī)感感的到來，，而變得沒沒有了過往往的精彩。。這個市場中中的絕大多多數(shù)人早已已陷入了一一種地產(chǎn)推推廣的固化化模式，抑抑或是一種種想入非非非卻又不落落地的大而而空模式，，而我們只只談現(xiàn)實(shí)，，客戶才是是王道，我我們更需要要有一個足足夠精彩的的理由邀約約目標(biāo)客戶戶，我們需需要一種周周到的服務(wù)務(wù)來提升客客戶內(nèi)心的的滿足，我我們需要一一個可以直直接促動銷銷售的企劃劃+創(chuàng)意策略去去刺激客戶戶購買的需需求。對于高科榮榮境，我們們寄予希望望他的路線線是SO,沉悶無聲之之下，打破破市場天花花板，贏得得鮮花和掌掌聲｛反璞歸真真｝北方有佳人人，遺世而而獨(dú)立，一一顧傾人城城，再顧傾傾人國。寧不知傾城城與傾國？？佳人難再再得！《北方有佳人人》漢·李延年中國文學(xué)史史上最美的的形象美女女李央央，，形神兼?zhèn)鋫?，無出其其右最頂級的美美女，是素素顏?zhàn)詈玫募记汕?，是沒有有技巧最頂級的包包裝，是去去包裝化白領(lǐng)、小資資、中產(chǎn)都都是容易被被概念、觀觀點(diǎn)來驅(qū)使使引導(dǎo)的唯經(jīng)濟(jì)適用用房和頂級級豪宅的推推廣方向大大致相同實(shí)話實(shí)說實(shí)話實(shí)說的的標(biāo)準(zhǔn)只有有一個：你說的任何何一句實(shí)話話，都能作為歷歷史或時代代的呈堂證證供。榮境占有了了如此多的的極致稀缺缺資源，我我們?nèi)绾巍啊皩?shí)話實(shí)說說”？“你一定知道道越是罕見見的古董，，價值連城城顯然不是是最重要的的，更重要要的是它背背后巨大的的歷史學(xué)究究意義才是是人們長年年以來來苦苦苦尋訪的的…”稀缺資源價價值的無可可復(fù)制性，，獨(dú)一無二二，獨(dú)撼春春秋鑒·藏而我們的項(xiàng)項(xiàng)目要說的的不僅僅去去鑒賞更更需要去收收藏人的5個屬性自我實(shí)現(xiàn)盡盡情情收藏尊重懂懂得得鑒賞社會交往開開始始欣賞安全只只是是看見生理未未曾曾目睹本我鑒藏金陵孤孤本的建筑筑自我收藏一座城城市的精彩彩大承使命，，不語而歲歲月觀藏徽標(biāo)榮耀，，不爭而史史載百年宏筑未來，，不取而大大收天下超我征服世界之之后的指定定收藏SLOGAN定/行下篇：謀攻—解決三定確定合理的的推盤節(jié)奏奏，占領(lǐng)應(yīng)應(yīng)有的市場場份額確定主線的的調(diào)性主題題，強(qiáng)化市市場中的話話語權(quán)確定準(zhǔn)確的的線下營銷銷計(jì)劃，達(dá)達(dá)成完美的的銷售第一波次：：2#11#第二波次：：1#4#9#25#第三波次：：5#23#第四波次：：16#20#21#22#第五波次：：24#26#A2第六波次：：15#17#18#1、推售節(jié)奏奏按照后期期價格提升升以及利潤潤實(shí)現(xiàn)為前前提。2、推售量考考慮銷售季季節(jié)。3、整個A1地塊承載2013年的價格增增長空間。。4、預(yù)計(jì)10月份A2地塊對外公公開同時進(jìn)進(jìn)行A2地塊蓄客。。同時為了了順利銜接接別墅向大大平層銷售售，建議A2地塊首推位位置稍好提提高調(diào)性同同時實(shí)現(xiàn)價價格目標(biāo)。。為了更好好的完成銷銷售額建議議戶型多樣樣化。A1別墅推售安安排已開已開已開已開已開已開已開高科榮境全全年度推售售節(jié)奏前期月余房房3月23日日5月5日7月20日日推售樓棟推售金額別墅推量別墅銷售額額3月9日6疊加：12套0.62、11聯(lián)排：3套套疊加：12套0.80.691、4、9、25聯(lián)排：4套疊加：36套2.15、23聯(lián)排：4套疊加：12套9月14日日16、2021、2211月10日A2入市24、26聯(lián)排：7套套疊加：24套聯(lián)排：4套套疊加：8套套12月8日日15、17、18聯(lián)排：7套套疊加：11套0.951.950.81.351.680.761.56小高高層層0.78別墅墅0.671.13在南南京京的的紛紛繁繁復(fù)復(fù)雜雜的的樓樓盤盤市市場場中中在同同片片區(qū)區(qū)搏搏殺殺激激烈烈的的競競爭爭項(xiàng)項(xiàng)目目中中脫穎穎而而出出我們們的的推推廣廣目目標(biāo)標(biāo)：：軟文文標(biāo)標(biāo)題題結(jié)結(jié)合合全全價價值值鏈鏈活動動新新聞聞線線階段段活活動動：：一個中心以以項(xiàng)目銷售售為中心三條主線圈圈層營銷銷老客戶戶營銷媒媒體與業(yè)內(nèi)人人士營銷立體配合線線下營銷銷活動線線上媒體報道道活動線一：圈層營銷南外國際部系系列活動閩僑商會系列列活動活動時間：建建議3月27日活動地點(diǎn)：南南外教室參與人群：南南外學(xué)生活動內(nèi)容：以以房地產(chǎn)知識識培訓(xùn)為主，，從詮釋土地地稀缺性，衍衍生到別墅墅產(chǎn)品的稀缺缺性，體現(xiàn)其其收藏價值。?；顒幽康模菏故沟酶呖茦s境境項(xiàng)目進(jìn)入南南外學(xué)子視線線，通過對學(xué)學(xué)生的思想灌灌輸，使其對對其家長進(jìn)行行活動內(nèi)容的的信息傳遞，，同時為下一一場南外活動動進(jìn)行鋪墊。。媒體配合：報報紙、網(wǎng)站、、短信活動預(yù)算：0.5萬圈層營銷南外國際部系系列活動1地產(chǎn)知識課堂堂活動時間：建建議4月上旬旬活動地點(diǎn)：高高科榮境項(xiàng)目目現(xiàn)場參與人群：南南外學(xué)生及其其家長活動內(nèi)容：舉舉辦燒烤、放風(fēng)箏、拓展游戲等嘉嘉年華活動，，同時參觀項(xiàng)項(xiàng)目景觀示范范區(qū)與樣板間間活動目的：通通過活動邀請請學(xué)生及家長長至項(xiàng)目現(xiàn)場場，參與通活活動的同時，，體驗(yàn)項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品，在其圈圈層內(nèi)傳達(dá)項(xiàng)項(xiàng)目信息。媒體配合：報報紙、網(wǎng)站、、短信weibo活動預(yù)算：4萬圈層營銷南外國際部系系列活動2嘉年華活動活動時間：建建議4月中旬旬活動地點(diǎn)：高高科榮境項(xiàng)目目現(xiàn)場參與人群：南南外國際部教教師活動內(nèi)容：針針對4月份過過生日的教師師，為其舉辦辦生日paryt，同時時參觀項(xiàng)目景景觀示范區(qū)與與樣板間活動目的：通通過活動邀請請學(xué)校教師，，參與通活動動的同時，體體驗(yàn)項(xiàng)目產(chǎn)品品，在其圈層層內(nèi)傳達(dá)項(xiàng)目目信息。媒體配合：報報紙、網(wǎng)站、、短信活動預(yù)算：15萬圈層營銷南外國際部系系列活動3教師生日jixuesparty活動時間：建建議4月中旬旬活動地點(diǎn)：高高科榮境項(xiàng)目目現(xiàn)場參與人群：閩僑商會會員員活動內(nèi)容：紅紅酒品鑒會，，同時參觀項(xiàng)項(xiàng)目景觀示范范區(qū)與樣板間間活動目的：通通過活動邀閩閩僑商會會員員，參與通活活動的同時，，體驗(yàn)項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品，在其圈圈層內(nèi)傳達(dá)項(xiàng)項(xiàng)目信息。媒體配合：報報紙、網(wǎng)站、、短信活動預(yù)算：15萬圈層營銷閩僑商會活動動紅酒品鑒會pingming活動線二：老客戶營銷果嶺上的盛宴宴寵物選美活動動活動時間：建建議3月30日活動地點(diǎn)：鐘鐘山高爾夫練練習(xí)場參與人群：榮境、榮域項(xiàng)項(xiàng)目老業(yè)主活動內(nèi)容：舉舉辦高爾夫練練習(xí)活動活動目的：通通過活動維護(hù)護(hù)老業(yè)主關(guān)系系，傳達(dá)項(xiàng)目目信息，促進(jìn)進(jìn)老帶新成交交。媒體配合：報報紙、網(wǎng)站、、短信活動預(yù)算：15萬老客戶營銷老客戶營銷活活動1果嶺上的盛宴宴活動時間：建建議3月30日活動地點(diǎn)：高科榮境項(xiàng)目目現(xiàn)場參與人群：榮境、榮域項(xiàng)項(xiàng)目老業(yè)主活動內(nèi)容：對對老業(yè)主所養(yǎng)養(yǎng)寵物進(jìn)行展展示并進(jìn)行選選美活動目的：通通過活動維護(hù)護(hù)老業(yè)主關(guān)系系，傳達(dá)項(xiàng)目目信息，促進(jìn)進(jìn)老帶新成交交。媒體配合：報報紙、網(wǎng)站、、短信活動預(yù)算：15萬老客戶營銷老客戶營銷活活動2寵物選美活動動活動線三：媒體與業(yè)內(nèi)人人士營銷論壇及項(xiàng)目信信息發(fā)布會活動時間：建建議4月下旬旬活動地點(diǎn)：高科榮境項(xiàng)目目現(xiàn)場參與人群：南京各大媒體體，及房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士活動內(nèi)容：國國五條細(xì)則出出臺后房地產(chǎn)產(chǎn)市場走勢論論壇穿插項(xiàng)項(xiàng)目推介環(huán)節(jié)節(jié)活動目的：通通過活動促進(jìn)進(jìn)媒體關(guān)系，，同時在業(yè)內(nèi)內(nèi)塑造項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品形象。媒體配合：報報紙、網(wǎng)站、、短信活動預(yù)算：15萬老客戶營銷媒體與業(yè)內(nèi)人人士營銷走勢論壇+項(xiàng)項(xiàng)目推介高科榮境二季季度營銷執(zhí)行行表銷售目標(biāo)軟文炒作批次推量線下活動2.37億1.68五月上旬3月下旬四月上旬推售貨量0.8億2.9億80%銷量量倒推2.1億媒體報道地產(chǎn)知識課堂堂全價值體系體體系主題四月中旬四月下旬嘉年華活動教師生日party果嶺上的盛宴宴紅酒品鑒會寵物選美活動動論壇地產(chǎn)課程走進(jìn)進(jìn)中學(xué)課堂golf場上上一決高低高科榮境嘉嘉年華活動榮境轟趴名流風(fēng)云會專家學(xué)者公話話新政后地產(chǎn)產(chǎn)走勢名貴寵物爭奇斗艷二季度營銷執(zhí)執(zhí)行表太陽風(fēng)以每秒秒400公里的速度撞撞擊地球磁場場形成壯麗動人人的極光專業(yè)速度，捕捕捉人間奇觀觀CANON原來這個世界界是有等級的的每個階層的有有圈層的秩序序與游戲法則則人就是5個屬性安全生理自我我實(shí)現(xiàn)尊重?zé)o意城城心爭爭風(fēng)華華，欽欽慕早早已傾傾全城城關(guān)上的是榮榮耀，，打開的是歷歷史；；藏的下萬萬眾仰仰望，，掩不住一一城未未來；；鎖不住流流光溢溢彩，，走不出繁繁花錦錦城；；匯報結(jié)結(jié)束，，謝謝謝大家家以下為為溝通通時間間9、靜夜四無無鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Friday,January6,202310、雨雨中中黃黃葉葉樹樹，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。06:15:4206:15:4206:151/6/20236:15:42AM11、以我我獨(dú)沈沈久，，愧君君相見見頻。。。1月-2306:15:4206:15Jan-2306-Jan-2312、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。06:15:4206:15:4206:15Friday,January6,202313、乍見翻翻疑夢，，相悲各各問年。。。1月-231月-2306:15:4206:15:42January6,202314、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國見青青山。。06一月20236:15:42上午06:15:421月-2315、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。一月236:15上上午午1月-2306:15January6,202316、行行動動出出成成果果，，工工作作出出財(cái)財(cái)富富。。。。2023/1/66:15:4206:15:4206January202317、做前，，能夠環(huán)環(huán)視四周周；做時時，你只只能或者者最好沿沿著以腳腳為起點(diǎn)點(diǎn)的射線線向前。。。6:15:42上午午6:15上午午06:15:421月-239、沒有失敗，，只有暫時停停止成功！。。1月-231月-23Friday,January6,202310、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有結(jié)結(jié)果果，，但但是是不不努努力力卻卻什什么么改改變變也也沒沒有有。。。。06:15:4206:15:4206:151/6/20236:15:42AM11、成功就是日日復(fù)一日那一一點(diǎn)點(diǎn)小小努努力的積累。。。1月-2306:15:4206:15Jan-2306-Jan-2312、世間間成事事，不不求其其絕對對圓滿滿，留留一份份不足足，可可得無無限完完美。。。06:15:4206:15:4206:15Friday,January6,202313、不知香香積寺，，數(shù)里入入云峰。。。1月-231月-2306:15:4306:15:43January6,202314、意志堅(jiān)強(qiáng)的的人能把世界界放在手中像像泥塊一樣任任意揉捏。06一月20236:15:43上午06:15:431月-2315、楚楚塞塞三三湘湘接接，，荊荊門門九九派派通通。。。。。一月月236:15上上午午1月月-2306:15January6,202316、少少年年十十五五二二十十時時，，步步行行奪奪得得胡胡馬馬騎騎。。。。2023/1/66:15:4306:15:4306January202317、空山山新雨雨后，，天氣氣晚來來秋。。。6:15:43上