商業(yè)銀行住房按揭貸款合同風(fēng)險及其法律防范

商業(yè)銀行住房按揭貸款合同風(fēng)險及其法律防范盡管我國中心銀行對商業(yè)銀行的信貸掌握格外嚴(yán)格0.5%202310%20GDP的比例也“住房按揭貸款是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”市場風(fēng)險已經(jīng)成為商業(yè)銀行面臨的重要問題。一、商業(yè)銀行住房按揭的特點(diǎn)20世紀(jì)90年月，我國內(nèi)地經(jīng)由香港引進(jìn)了英美法系的住房按揭貸款制度“按揭”“按揭”“按揭”與英美法系和香港地〔又稱債務(wù)人、按揭人〕與銀行〔又稱債權(quán)人、按揭權(quán)人〕商定：購房人以所購置的房屋產(chǎn)權(quán)做〔通常由開發(fā)商轉(zhuǎn)交〕給銀行占有，并同時辦理抵押登記手續(xù)。當(dāng)購房人全部歸還借款后，以所購置的“預(yù)售合同項(xiàng)下的權(quán)益”求就“預(yù)售合同項(xiàng)下的權(quán)益”揭轉(zhuǎn)為現(xiàn)房按揭。我國大陸的按揭與英美法上的按揭最大的不同是轉(zhuǎn)變了按揭須轉(zhuǎn)移標(biāo)的物全部權(quán)的特征，形成了自身獨(dú)特的法律內(nèi)涵，具體表現(xiàn)在：第一，主體方面。按揭包括購房人、開發(fā)商及按揭銀行三方主體。其次，內(nèi)容方面。按揭關(guān)系包括三個根底法律關(guān)系，即：購房人與開(借款人)與銀行(貸款人)之間的借款合同關(guān)系及購房人(抵押人)與按揭銀行(抵押權(quán)人)房預(yù)售合同》原件一份，但無論是現(xiàn)房還是期房，均須向法定登記機(jī)構(gòu)辦理抵押〔質(zhì)押〕登接付給購房人，而是付給開發(fā)商，從而使買賣合同與貸款合同發(fā)生關(guān)聯(lián)；第五，在按揭限內(nèi)房人回購房產(chǎn)，并以回購款優(yōu)先向銀行歸還貸款本息。系是關(guān)心性的從法律關(guān)系。二、商業(yè)銀行住房按揭貸款合同存在的主要風(fēng)險無論是期房按揭還是現(xiàn)房按揭〔通常十年到三十年不等客觀上存在治理本錢高、經(jīng)營風(fēng)險大的特點(diǎn)。住房按揭貸款的風(fēng)險主要表現(xiàn)在以下方面：〔一〕按揭貸款合同的效力風(fēng)險按揭貸款合同與住房買賣合同的關(guān)系的定性是影響銀行按揭貸款安全性的一個重要問題。假設(shè)二者屬于主、從合同關(guān)系，那么一旦買賣合同是無效、解除或可撤銷，則貸款合同的可能性。對此，理論界與實(shí)務(wù)界存在三種觀點(diǎn)：即主從論、獨(dú)立論和關(guān)聯(lián)論。同相互依存，既非主從關(guān)系，也非互不相干，在特定條件下，彼此的效力和履行相互制約。其中一個合同無效、解除或可撤銷，將成為另一個合同無效、解除或可撤銷的法定條件。2023(以)住于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立住房貸款合同并導(dǎo)致住房買賣合同不能連續(xù)履行的”其次十四條進(jìn)一步明確規(guī)定：“因住房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除，致使住房擔(dān)保貸款合同的目的無法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人懇求解除住房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持?！鄙鲜鲆?guī)定既非簡就房屋或預(yù)售合同辦理了相應(yīng)的抵押或質(zhì)押登記手續(xù)全實(shí)現(xiàn)。只要住房買賣合同依《司法解釋》被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除，只要購房人行使《司法解釋》其次十五條其次款規(guī)定：“住房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，住擔(dān)保權(quán)人和買受人。”也就是說，消滅《司法解釋》規(guī)定的情形時，借款人無須擔(dān)當(dāng)歸還銀行貸款的責(zé)任，而銀行原有由借款人與開發(fā)商共同供給擔(dān)保的“雙保險”也被打破了。同時，實(shí)踐中對按揭貸款合同效力與住房買賣合同效力關(guān)系認(rèn)定的混亂狀況使銀行按揭貸款風(fēng)險處于不確定狀態(tài)。另外，依據(jù)《物權(quán)法》第一百七十二條：“擔(dān)保合同是主債權(quán)債務(wù)的從合同。主債權(quán)債務(wù)合同無效。擔(dān)保合同無效，但法律另有規(guī)定的除外?！卑唇屹J款合同依據(jù)《司法解釋》第效、被解除或撤銷，抵押合同和保證合同也固然無效、被解除或撤銷。這使抵押合同、保證合同的效力也在巨大風(fēng)險?！捕嘲唇业盅簷?quán)實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險款關(guān)系中，銀行通常要求借款人以住房全部權(quán)或“預(yù)售合同項(xiàng)下的權(quán)益”作為抵押〔或質(zhì)押〕在以下方面：損或滅失。2023年5?12特大地震，很多抵押房屋的倒塌，購房人流離失所，抵押物的滅失為按揭銀行帶來了巨大的貸款壞帳。會選擇主動違約，此時按揭物的價值并缺乏以抵償銀行貸款本息。其三，抵押權(quán)與工程款優(yōu)先權(quán)的沖突。《合同法》其次百八十六條規(guī)定：“發(fā)包人未按照商定支付價款的，承包人可以催揭露包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，”該條規(guī)定了承包人對建設(shè)工程的價款享有法定的優(yōu)先受償權(quán)2023年6月20837條和我國臺灣地區(qū)“民法”513條都規(guī)定了承攬人就承攬關(guān)系所生之債權(quán)就弱了銀行債權(quán)足額實(shí)現(xiàn)的可能性。無疑對銀行資金運(yùn)作產(chǎn)生了巨大的沖擊。〔主要是累計(jì)到達(dá)幾期或連續(xù)未付款到達(dá)幾期權(quán)的嚴(yán)峻沖擊。202310月最高人民法院公布的《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、6條規(guī)定：“對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債?！?02312月《關(guān)于人民法院執(zhí)行設(shè)定抵押的6條：“被執(zhí)行人屬于低保對象且無法自行解決居住問題的，人民法院不應(yīng)強(qiáng)制遷出。”該司法解釋的出臺嚴(yán)峻限制了銀行作為抵押權(quán)人行使擔(dān)保物的權(quán)利，已設(shè)定的住然可能在個案中實(shí)現(xiàn)了極少數(shù)人的住房保障問題害誠信者利益、增加交易本錢、削減交易時機(jī)，而且大大降低了房屋流通的價值。由于不能明文規(guī)定“個人房屋不能設(shè)定抵押”的經(jīng)濟(jì)影響和法律后果相差無幾?！踩场凹侔唇摇钡娘L(fēng)險“假按揭”商利用個人真實(shí)身份或者直接偽造個人虛假身份20236121“假按揭”應(yīng)運(yùn)而生。從2023年廣州的10億元虛假按揭案，到北京“森豪公寓”7.5億元虛假按揭騙貸案2023年1調(diào)控政策切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款治理的通知》，指出局部商業(yè)銀行貸款“三查”制度形同虛設(shè)，授信盡職調(diào)查流于形式；并特別強(qiáng)調(diào)：“個人住房貸款?假按揭?問題突出，一些房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)市場秩序，加大了銀行信貸風(fēng)險”。由于“假按揭”中的“借款人”資金周轉(zhuǎn)消滅問題，“借款人”“假按揭”大量發(fā)生會造成房地產(chǎn)市場的“虛假富強(qiáng)”時只能通過訴訟途徑拍賣開發(fā)商留下的爛尾樓，從而使銀行可能承受巨大的信貸損失?！菜摹辰杩钊恕皵喙钡娘L(fēng)險所謂“斷供”〔俗稱“月供的行為。規(guī)章，只有購房者在與銀行簽訂《個人住房按揭合同》后，假設(shè)連續(xù)三個月，或者一年內(nèi)累“斷供”商銀行規(guī)定：“借款人連續(xù)三個付款期或在本合同期內(nèi)累計(jì)六個付款期未按時歸還貸款本息的，銀行有權(quán)宣布借款合同提前到期,并有權(quán)要求保證人履行保證義務(wù)或?qū)杩钊怂彿慨a(chǎn)進(jìn)展回購?！泵裆y行則規(guī)定：“借款人不履行合同的任何條款，貸款方可不預(yù)先通知，依法償債務(wù)?！倍袊y行則是“經(jīng)催告，借款人在限期內(nèi)仍未訂正其違約行為，或借款人的違約”至于農(nóng)業(yè)銀除合同，處理借款人的財(cái)產(chǎn)。因房價巨幅波動而引發(fā)的“斷供”“負(fù)資產(chǎn)”。從法“意思自治”、“誠懇信用”精神。無論基于何種理由，借款人的“斷供”即構(gòu)成對貸款合同的違抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的權(quán)利。對于“斷供”者，銀行維權(quán)方式主要有三種：第一，銀行可訴請法院要求購房者連續(xù)履行合同，并要求購房者擔(dān)當(dāng)違約責(zé)任；其次，要求解除借款合同、購房者一次賣，并就所得變價款優(yōu)先受償。然而，上述措施也只是不得已而為之，并非萬全之策。其糾銀行貸款資金并不能全部收回。三、住房按揭貸款合同風(fēng)險的防范措施球化的金融市場中，各國存在的風(fēng)險隱患以及向危機(jī)轉(zhuǎn)化的規(guī)模和速度僅是程度上的不同。的風(fēng)險，我們不僅需要實(shí)行具體的對策措施，而且還要進(jìn)展相應(yīng)的制度完善?！惨弧迟J款合同效力風(fēng)險的對策雖然2023年最高人民法院對按揭買賣合同關(guān)系進(jìn)展了比較明確的界定，但在銀行實(shí)務(wù)〔，借款人提出解除貸款合同的風(fēng)險與開發(fā)商簽訂商品房回購合同與保證合同。第四，在房屋竣工驗(yàn)收合格并交付購房人之后，應(yīng)當(dāng)要求開發(fā)商準(zhǔn)時將產(chǎn)權(quán)過戶登記在買房人名下“按期履行買賣合同”的保險，由此掌握因“爛尾房”而發(fā)生的風(fēng)險?！捕嘲唇业盅簷?quán)與工程款優(yōu)先權(quán)沖突的防范為避開按揭抵押權(quán)與工程款優(yōu)先權(quán)之間的沖突貸款之前，可以實(shí)行以下措施：首先，需要調(diào)查該施工工程是否存在拖欠工程款的狀況，甚據(jù)最高人民法院于2023年6月20建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)的行使期限為工程竣工后六個月,超過六個月則喪失優(yōu)先權(quán)。再次，認(rèn)真審查施工單位工程欠款中所包含的勞務(wù)費(fèi)和材料費(fèi)范圍限于施工單位實(shí)際支出的勞務(wù)費(fèi)和材料費(fèi)。息不對稱的問題，從而有效保護(hù)銀行信貸資金的安全?！踩场凹侔唇摇憋L(fēng)險的回避與救濟(jì)〔屬開發(fā)商偽造或盜用他人身份果購房人明知開發(fā)商假按揭意圖仍舊幫助其簽訂虛假的買賣合同和貸款合同騙貸案中，涉及金額7.5億元，涉及的假購房人有200余人。該公司以資金困難為由，借用5的人2023元好處費(fèi)。對于假購房人到底是否以及如何擔(dān)當(dāng)責(zé)任的問題，各地司法實(shí)踐有不“借款人明知開發(fā)商是以融資為目的貸款，仍向開發(fā)商供給個人身份證明，并與銀行簽訂借助開發(fā)商套取銀行按揭貸款并造成損失10%以內(nèi)的賠償責(zé)任?！薄菜摹痴咝該?dān)保與保險機(jī)制的完善用，通過政策、資金的扶持，向購置住房的中、低收入居民供給政策性的抵押貸款擔(dān)保。我2023年公布了《住房置業(yè)擔(dān)保治理施行方法》，由于指標(biāo)掌握嚴(yán)格，即一個城市原則上只能設(shè)立一個；業(yè)務(wù)范圍的限制，即擔(dān)保額度不得高于注冊資本的30倍以及缺乏風(fēng)險分散和轉(zhuǎn)移的機(jī)制等，這一機(jī)構(gòu)的進(jìn)展事實(shí)上受到了極大的限制。約力量即“斷供”面前，商業(yè)保險理賠無異于杯水車薪。例如我國汶川大地震的損失為1240億美元，而中國最大的商業(yè)保險集團(tuán)——282.65億元人民幣。所以巨災(zāi)保險僅依靠商業(yè)保險公司或者保監(jiān)會是不現(xiàn)實(shí)的?！参濉硞€人和企業(yè)信用治理制度的完善隨著住房按揭貸款在銀行貸款的比重是日益增大信息的搜集、保存、評級、效勞等業(yè)務(wù)供給根本的法律依據(jù)，要建立從法律到規(guī)章、到道德缺少對個人征信機(jī)構(gòu)設(shè)置條件的規(guī)定，如準(zhǔn)入條件、個人征信從業(yè)人員任職資格等；其次，