地產(chǎn)公司管理系統(tǒng)操盤全過(guò)程

實(shí)用文案地產(chǎn)公司操盤全過(guò)程第一篇 前 言地產(chǎn)公司操盤全過(guò)程比較復(fù)雜，運(yùn)行時(shí)間長(zhǎng)，操作過(guò)程多，要求從業(yè)人員業(yè)務(wù)能力強(qiáng)。介紹地產(chǎn)操盤比較麻煩，我想還是分專業(yè)來(lái)介紹比較方便。操盤時(shí)需要各專業(yè)共同操作的內(nèi)容我特別介紹。介紹的內(nèi)容主要來(lái)源于自己對(duì)工作內(nèi)容的理解，供你們今后的工作中借鑒。這個(gè)題目出的太大了。我在大學(xué)學(xué)的是工業(yè)與民用建筑結(jié)構(gòu)專業(yè)，畢業(yè)后從事建筑行業(yè)二十五年。畢業(yè)初期在施工企業(yè)工作過(guò)四年半，擔(dān)任過(guò)放線員、工長(zhǎng)和工程科科長(zhǎng)，后在設(shè)計(jì)單位工作四年零九個(gè)月，從事建筑和結(jié)構(gòu)兩個(gè)專業(yè)的設(shè)計(jì)和概算編制工作。以后的十四年都從事甲方的工程管理工作，做過(guò)前后期手續(xù)、工程技術(shù)和施工生產(chǎn)管理工作，一直擔(dān)任現(xiàn)場(chǎng)總指揮、總工程師、生產(chǎn)副經(jīng)理和開(kāi)發(fā)公司總經(jīng)理職務(wù)。對(duì)地產(chǎn)行業(yè)有了一定了解。我從三十歲開(kāi)始帶團(tuán)隊(duì)，看到一些與我一起工作的年輕管理人員很有抱負(fù)、工作用心，責(zé)任心強(qiáng)，很有管理天賦。我也喜歡講我的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)與他們，希望在個(gè)自的成長(zhǎng)過(guò)程中少走彎路， 快速的成才，這也是我給大家講《地產(chǎn)公司操盤全過(guò)程》的初衷。希望能在今后的工作中對(duì)你們有所幫助， 更希望你們今后在地產(chǎn)界能成為叱咤風(fēng)云的人物。房地產(chǎn)行業(yè)是通過(guò)投資房屋建設(shè)，再通過(guò)銷售或出租來(lái)獲取利潤(rùn)的行業(yè)。行業(yè)的特點(diǎn)是：專業(yè)性強(qiáng)，涉及專業(yè)多，投資額大，周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)大、生產(chǎn)過(guò)程復(fù)雜，需要各專業(yè)大協(xié)作，并且受國(guó)家政策影響性強(qiáng)。地產(chǎn)行業(yè)涉及專業(yè)類別多，專業(yè)性強(qiáng)，一般情況從事人員就業(yè)地產(chǎn)多年都沒(méi)有機(jī)會(huì)跨崗位工作。對(duì)地產(chǎn)公司的其他崗位工作內(nèi)容不了解，更不容易知道地產(chǎn)是如何操盤的。文案大全實(shí)用文案地產(chǎn)行業(yè)是中國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，也是我們所學(xué)的專業(yè)，更是各行業(yè)中個(gè)人收入高的行業(yè)，我想我們中的大多數(shù)同事今后都不會(huì)改行。大家要想不被淘汰，最好的方法就是通過(guò)再學(xué)習(xí)把自己培養(yǎng)成為具有很強(qiáng)的綜合能力的人才，成為公司離不開(kāi)的員工。正規(guī)地產(chǎn)公司的主要業(yè)務(wù)科室組成，一般的地產(chǎn)公司會(huì)根據(jù)業(yè)務(wù)的需要，成立工程部、預(yù)算部、開(kāi)發(fā)部、銷售部和財(cái)務(wù)部這五大業(yè)務(wù)科室。成名的地產(chǎn)公司一般在幾個(gè)方向的能力都很強(qiáng)，即融資能力、社會(huì)網(wǎng)絡(luò)、工程管理、策劃銷售和成本控制五個(gè)方面。另外品牌和社會(huì)信譽(yù)度也要好?！A銳地產(chǎn)在以上幾個(gè)方面還是比較強(qiáng)的，我認(rèn)為華銳地產(chǎn)還是比較好的地產(chǎn)公司。第二篇 買地的過(guò)程開(kāi)發(fā)公司獲取利益的第一步就是得到土地的開(kāi)發(fā)權(quán)， 一塊待開(kāi)發(fā)的土地不能再生，不能復(fù)制。土地的好壞將基本決定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成敗，成本和利益的大小。所以確定購(gòu)買土地是非常重要的事情。 李嘉誠(chéng)先生說(shuō)過(guò)“地段、地段、還是地段。”地段是決定地產(chǎn)價(jià)值的第一要素，地段的好壞意味著生活的便利和房產(chǎn)的價(jià)值。一、評(píng)價(jià)一塊地好壞的方法如果員工有機(jī)會(huì)參與選地的工作， 我們要從投資成本大小，方便銷售和易于建設(shè)等幾個(gè)方面分析土地的好與壞?？梢詮南逻厧讉€(gè)方面分析：1、道路、交通是否成熟和便捷，以方便出行為原則。2、周邊1公里范圍內(nèi)是否有好的中小學(xué)校，較大的商場(chǎng)和醫(yī)院，以方便生活。——塔灣地塊較好3、周圍的城市配套設(shè)施是否齊全夠用。（煤氣、給水、下水、電力、熱力、通訊等）因該項(xiàng)內(nèi)容對(duì)工程造價(jià)、工程實(shí)施難易以及無(wú)法完善的配套對(duì)銷售的影響。——于洪城市配套待完善4、朝向城市中心方向是否有大型橋梁、鐵路、河流的間隔。如有影響程度文案大全實(shí)用文案多大?！诤榈貕K有橋梁和鐵路5、地塊的形狀是否有利與規(guī)劃。方型地比較好，南北要有深度， 400米以上好，東西要有寬度，不小于 260米為好。6、地塊周邊道路最好正南北方向?yàn)橐?，有夾角不易超過(guò) 15度?！衬掀珫|19度，于洪南偏西 38度7、地塊內(nèi)是否有回填深度深的坑。如原河道，取砂坑、磚廠取土坑或垃圾坑，該項(xiàng)要做地基土特殊處理，增加投資。購(gòu)地前要看地形土?！诤榈貕K有此問(wèn)題8、小區(qū)要保證有一面鄰城市重要道路網(wǎng)，要能規(guī)劃自己小區(qū)的門面?！壬珪r(shí)光沒(méi)有門面9、要看該地塊規(guī)劃部門給出的控規(guī)中的容積率，計(jì)算出投資成本分析表，計(jì)算利潤(rùn)額。10、查看地塊南側(cè)是否已有高層遮擋，北側(cè)是否有可利用城市空地。——桃源和塔灣北側(cè)都有空地11、地上和地下是否有城市管網(wǎng)、電網(wǎng)需要?jiǎng)舆w增加投資?！秤械叵陆o水線，于洪有大量的電網(wǎng)待動(dòng)遷12、周邊是否有影響環(huán)境的工廠和大型鍋爐房等。二、開(kāi)發(fā)商找地的渠道1、開(kāi)發(fā)商找地的途徑：（1）通過(guò)朋友介紹信息；（2）通過(guò)土地儲(chǔ)備交易中心公告。2、待開(kāi)發(fā)土地的特點(diǎn)有三種：（1）舊城住宅或商業(yè)區(qū)改造。這種土地一般由市、區(qū)或街道等政府行政部門組織，通過(guò)土地交易中心掛牌公告。動(dòng)遷工作可以由政府也可由開(kāi)發(fā)公司來(lái)完成——塔灣欣城屬于這種；（2）通過(guò)企業(yè)搬遷改造。這種土地需與企業(yè)談判搬遷補(bǔ)償意向后，去土地文案大全實(shí)用文案交易中心掛牌公告——鐵西區(qū)的土地屬于這種；（3）城市發(fā)展需要占用農(nóng)村用地。這種土地需與村或鄉(xiāng)談判補(bǔ)償意向后，去土地交易中心掛牌公告，同時(shí)還需辦理土地使用性質(zhì)變更手續(xù)，國(guó)家對(duì)此項(xiàng)控制嚴(yán)格——桃源欣城屬于這種。三、土地交易的過(guò)程1、與原土地使用者談定動(dòng)遷補(bǔ)償意向書(shū)或?qū)?dòng)遷區(qū)域進(jìn)行動(dòng)遷費(fèi)用調(diào)查統(tǒng)計(jì)，做好開(kāi)發(fā)投資成本測(cè)算；2、在土地交易中心掛牌。開(kāi)發(fā)商先簽《履約保證書(shū)》 ，并交納履約保證金，交易過(guò)程是多家開(kāi)發(fā)商共同參與舉牌拍賣競(jìng)價(jià)得到的， 并簽定《掛牌交易成交確認(rèn)書(shū)》。3、開(kāi)發(fā)商在買土地前，要做根據(jù)該地塊的規(guī)劃條件做項(xiàng)目可行性研究報(bào)告書(shū)，做好經(jīng)濟(jì)投資分析。2如：一塊占地10萬(wàn)m的土地，土地出讓金為8,000萬(wàn)元，動(dòng)遷補(bǔ)償12,000萬(wàn)元，建筑容積率為1.5，測(cè)算投資成本？表2.1投資成本分析表序號(hào)分項(xiàng)費(fèi)用名稱分項(xiàng)費(fèi)用金額1土地出讓金8,000萬(wàn)元2動(dòng)遷補(bǔ)償金12,000萬(wàn)元3建設(shè)大配套費(fèi)10m2×1.5×183元/m2=2,745萬(wàn)元4單體建設(shè)投資10m2×1.5×800元/m2=12,000萬(wàn)元5后期配套工程費(fèi)10m2×1.5×300元/m2=4,500萬(wàn)元6景觀、道路工程費(fèi)10m2×1.5×50元/m2=750萬(wàn)元3~6項(xiàng)小計(jì)19,995萬(wàn)元7廣告銷售成本（3~6）×2%=400萬(wàn)元8辦公、工資費(fèi)（3~6）×5%=1,000萬(wàn)元文案大全實(shí)用文案9貸款利息和稅金（1~3）×10%=2,275萬(wàn)元1~9項(xiàng)合計(jì)43,670萬(wàn)元成本單價(jià)43,670萬(wàn)元÷150,000m2=2,911元/m2如果周遍地區(qū)商品房單價(jià)在23,300~3,500元/m左右，開(kāi)發(fā)商就可以操作這塊地了。在各大中型城市的土地儲(chǔ)備中心，對(duì)城市每個(gè)地塊都有土地出讓金費(fèi)用的價(jià)格大表，象字典一樣，可以查出任何地塊的出讓金的參考價(jià)格。一般地塊出讓時(shí)，開(kāi)發(fā)商用規(guī)劃部門給出的規(guī)劃條件測(cè)算成本單價(jià)，開(kāi)發(fā)商測(cè)算出的結(jié)果零利潤(rùn)或負(fù)利潤(rùn)。故導(dǎo)致大部分開(kāi)發(fā)商在實(shí)際操盤時(shí)去想其它辦法或做一些違規(guī)行為。沈陽(yáng)市內(nèi)一般土地出讓價(jià)格范圍在占地地價(jià) 500~7,000/m2左右。決定地價(jià)的高低主要由地理位置和規(guī)劃條件中的容積率大小決定。（樓面地價(jià)=占地地價(jià)÷容積率）4、出讓國(guó)有土地使用權(quán)的公告內(nèi)容包括：土地坐落位置、宗地四至范圍、土地出讓面積、建筑退線距離、容積率、建筑密度、綠地率、限制高度、建設(shè)周期、出讓年限、履約保證金額度、建設(shè)內(nèi)容、起拍價(jià)、規(guī)劃用途、規(guī)劃面積、拆建比和土地供地狀況等有關(guān)信息和建設(shè)要求。第三篇 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的審批過(guò)程開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的審批過(guò)程是指由開(kāi)發(fā)部辦理從開(kāi)發(fā)商取得土地至施工開(kāi)始所要辦理的全部手續(xù)、批文的過(guò)程。這個(gè)過(guò)程比較復(fù)雜，需要規(guī)劃、設(shè)計(jì)、動(dòng)遷和資金等方面的配合。一、經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目審批程序整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的審批過(guò)程有一個(gè)完整的程序流程， 全過(guò)程需要耗時(shí)六個(gè)月左右。流程如下：文案大全實(shí)用文案1、開(kāi)發(fā)商購(gòu)買地形圖，申請(qǐng)規(guī)劃局辦理《選址意見(jiàn)書(shū)》，內(nèi)容包括規(guī)劃條件、測(cè)繪紅線圖、控規(guī)圖，需時(shí) 15天。同時(shí)做好《環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告》；2、房產(chǎn)局依據(jù)《選址意見(jiàn)書(shū)》在15天內(nèi)完成項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算和動(dòng)遷摸底工作；3、開(kāi)發(fā)商通過(guò)拍賣掛牌文件規(guī)定交清首付地價(jià)款后，取得《中標(biāo)通知書(shū)》和《履約保證書(shū)》；4、開(kāi)發(fā)商持《中標(biāo)通知書(shū)》去規(guī)劃局辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》并與政府簽定《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》；5、開(kāi)發(fā)商在領(lǐng)取《中標(biāo)通知書(shū)》后 30天內(nèi)籌集動(dòng)遷資金，并提出拆遷安置方案。同時(shí)完成詳規(guī)方案的設(shè)計(jì)圖報(bào)規(guī)劃局批準(zhǔn)；大型項(xiàng)目詳規(guī)方案一般要求開(kāi)發(fā)商提供三個(gè)以上的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，以及單體幾個(gè)立面效果圖報(bào)規(guī)劃局審批同意后再報(bào)市長(zhǎng)審定。一般都要進(jìn)行多次修改后才能批復(fù)。詳規(guī)批復(fù)后，辦理《用地批復(fù)》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；6、開(kāi)發(fā)商持《中標(biāo)通知書(shū)》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》以及拆遷安置方案、拆遷資金證明到房產(chǎn)局拆遷辦辦理《房屋拆遷許可證》，開(kāi)發(fā)商此時(shí)可以實(shí)施拆遷工作了；7、開(kāi)發(fā)商組織施工圖設(shè)計(jì)，并將施工圖報(bào)建委審圖中心審查。同時(shí)報(bào)消防局、人防辦、環(huán)保局和衛(wèi)生局等部門的審批，并同時(shí)交納大配套費(fèi)；8、開(kāi)發(fā)商組織施工和監(jiān)理單位，并通過(guò)建委招標(biāo)辦公開(kāi)招標(biāo)后，辦理《中標(biāo)通知書(shū)》，并與施工和監(jiān)理單位簽定合同；9、開(kāi)發(fā)商去市質(zhì)監(jiān)站辦理工程質(zhì)量委托監(jiān)督手續(xù)；10、開(kāi)發(fā)商持有《選址意見(jiàn)書(shū)》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《施工圖審查意見(jiàn)書(shū)》、工程施工《中標(biāo)通知書(shū)》、《工程質(zhì)量委托監(jiān)督手續(xù)》、《施工合同》等資料到建委辦理《建設(shè)工程施工許可證》。此時(shí)工程開(kāi)工合法。正常需用時(shí)25天；11、開(kāi)發(fā)商持《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》、《用地批復(fù)》向土地交易中心交納全部地價(jià)款后開(kāi)具《地價(jià)交清通知單》。規(guī)劃局根據(jù)《地價(jià)交清通知單》5天文案大全實(shí)用文案內(nèi)核發(fā)《國(guó)有土地使用證》。至此工程施工用的所有手續(xù)齊全。二、商品房銷售手續(xù)房產(chǎn)局根據(jù)開(kāi)發(fā)商提供的《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑施工許可證》以及商品房測(cè)繪面積表、地名審批手續(xù)等相關(guān)資料。在工程施工有一定的進(jìn)度形象后（兩層以上）到現(xiàn)場(chǎng)實(shí)測(cè)后，核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。以上五證是開(kāi)發(fā)商銷售和建設(shè)必備的，至此銷售手續(xù)完成。以上手續(xù)是前期手續(xù)工作的主要部分，在其間還有很多相關(guān)的次要手續(xù)需要同時(shí)辦理，這里就不一一介紹。另本人已多年沒(méi)有做這項(xiàng)工作，而且不是在沈陽(yáng)作這項(xiàng)工作的。這項(xiàng)工作也會(huì)因政府的要求隨時(shí)在調(diào)整而不同。故可能與實(shí)際操作有差別。第四篇 動(dòng)遷過(guò)程動(dòng)遷過(guò)程十分麻煩，動(dòng)遷補(bǔ)償費(fèi)用數(shù)額巨大，一般能占總投資的 30%左右，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商買地多半為凈地了， 但動(dòng)遷工作也是開(kāi)發(fā)商工作的一個(gè)重要環(huán)節(jié)， 所以在這里也給大家講講。一、動(dòng)遷的政策規(guī)定動(dòng)遷工作國(guó)有條例規(guī)定，各地方政府也有相應(yīng)的管理實(shí)施辦法。國(guó)家的有國(guó)務(wù)院[2001]305號(hào)令關(guān)于《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》沈陽(yáng)市有《沈陽(yáng)市城市房屋拆遷管理辦法》，其中主要規(guī)定內(nèi)容基本一致，主要內(nèi)容有：1、拆遷管理1）拆建房屋的單位必須取得《房屋拆遷許可證》方可實(shí)施拆遷工作，而且開(kāi)發(fā)上必須委托有拆遷工程資格的施工企業(yè)實(shí)施拆遷。2）開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)《房屋拆遷許可證》時(shí)，必須向政府拆遷管理部門提交文案大全實(shí)用文案下列資料：a、 建設(shè)項(xiàng)目比準(zhǔn)文件b、 建設(shè)用地規(guī)劃 許可證c、 國(guó)有土地使用權(quán)比準(zhǔn)文件d、 拆遷計(jì)劃和拆遷方案e、 辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明， （大連市規(guī)定商業(yè)銀行專業(yè)帳戶）3）拆遷雙方就補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金額等簽定補(bǔ)償安置協(xié)議，達(dá)不成協(xié)議可申請(qǐng)房屋拆遷管理部門裁決或依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制拆遷。2、拆遷補(bǔ)償與安置1）拆遷補(bǔ)償可實(shí)行貨幣或房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種方式。2）違章建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨建不予補(bǔ)償。3）貨幣補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)可執(zhí)行政府有關(guān)知道價(jià)格。4）拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋，要依據(jù)國(guó)家有關(guān)擔(dān)保的法律執(zhí)行。5）拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。3、大連市貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞剑ㄉ蜿?yáng)市的不大清楚）1）拆遷面積以房產(chǎn)證建筑面積為準(zhǔn)。2）補(bǔ)償價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)：特一類區(qū)3800元/m2，二類區(qū)3200元/m2，三類區(qū)2500元/m2，四類區(qū)1800元/m2。（3）原拆遷面積每戶不足建筑面積，應(yīng)增加面積給予貨幣補(bǔ)償，標(biāo)準(zhǔn)為：22計(jì)算，二類不足22計(jì)算，三類不足2按一類不足30m按30m35m按35m40m40m2計(jì)算，四類不足45m2按45m2計(jì)算。增加的面積部分的單價(jià)按（2）條單價(jià)的70%的價(jià)格計(jì)算。（4）拆遷公有租賃房屋時(shí)，住宅類20%支付給被拆遷人，80%支付給承租人，非住宅類30%支付給被拆遷人，70%支付給承租人。文案大全實(shí)用文案關(guān)于動(dòng)遷工作，政策性很強(qiáng)，各地政府的拆遷管理辦法細(xì)則規(guī)定很細(xì)，如有的同志今后遇到動(dòng)遷工作時(shí)要認(rèn)真學(xué)習(xí)有關(guān)文件， 認(rèn)真執(zhí)行。切記在執(zhí)行強(qiáng)遷時(shí)，不要觸犯法律，給公司和自己帶來(lái)麻煩。二、動(dòng)遷工作的步驟流程1、建設(shè)單位申請(qǐng)領(lǐng)取房屋拆遷許可證。2、房屋拆遷管理部分頒發(fā)房屋拆遷許可證。3、房屋拆遷管理部門發(fā)布拆遷公告。4、拆遷人書(shū)面通知拆遷范圍內(nèi)的房屋所有權(quán)人，并介紹拆遷補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金額。5、拆遷人與被拆遷人以及承擔(dān)人簽定拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議等事項(xiàng)。6、如達(dá)不成協(xié)議，進(jìn)行裁決或法院強(qiáng)制拆遷程序。三、動(dòng)遷費(fèi)用的測(cè)算方法（按大包方式計(jì)算）實(shí)測(cè)，大連市內(nèi)一塊占地 8000m2的二類動(dòng)遷地。首先統(tǒng)計(jì)和分類：住宅（公房、私房）；非住宅；臨建（住宅、公建）。1、拆遷面積總拆遷面積：18514.41m2住宅（336戶）：16535m2（公房13515.32m2，275戶；私房3020m2，61戶）非住宅：1251.98m2臨建：727.11m2（住宅40m2；臨時(shí)公建687.11m2）2、住宅安置補(bǔ)償費(fèi)2222=4426.32萬(wàn)元13515.32m×3200元/m×80%+3020m×3200元/m3、不足35m2的補(bǔ)貼面積費(fèi)606m2×3200元/m2×70%=135.74萬(wàn)元4、非住宅安置補(bǔ)償費(fèi)文案大全實(shí)用文案1251.98m2×5500元/m2=688.59萬(wàn)元5、臨建安置補(bǔ)償費(fèi)40500元+687.11m2×500元/m2=38.41萬(wàn)元6、公產(chǎn)產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償費(fèi)（1）交給房產(chǎn)局：住宅：10101.84m2×3200元/m2×20%=646.523萬(wàn)元非住宅：1251.98m2×3200元/m2×30%=120.19萬(wàn)元2）交給中山房管處6433.48m2-3020m2）×3200元/m2×20%=218.46萬(wàn)元7、搬遷進(jìn)度獎(jiǎng)：336戶×5000元/戶=168萬(wàn)元8、拆遷搬家補(bǔ)助費(fèi)：336戶×1800元/戶=60.48萬(wàn)元9、電話、有線電視遷移費(fèi)： 336戶×270元/戶=9.07萬(wàn)元10、煤氣氣源費(fèi)：336戶×3000元/戶=100.8萬(wàn)元11、鍋爐房動(dòng)遷費(fèi)：1）拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)：653m2×5500元/m2=359.15萬(wàn)元2）鍋爐等設(shè)備補(bǔ)償費(fèi)：50萬(wàn)元3）人員工資、勞保、醫(yī)保等補(bǔ)助費(fèi)：15萬(wàn)元4）拆除、運(yùn)輸各種設(shè)備費(fèi)：20萬(wàn)元小計(jì)：444.15萬(wàn)元12、委托拆遷費(fèi)：18514.41m2×25元/m2=46.29萬(wàn)元13、排渣費(fèi)：18514.41m2×45元/m2=83.31萬(wàn)元14、三斷費(fèi)：5萬(wàn)元15、占道費(fèi)：7561m2×0.8元/m2·日×60日=36.29萬(wàn)元總合計(jì)7120.1萬(wàn)元四、動(dòng)遷的操作內(nèi)容文案大全實(shí)用文案1、首先要組織做動(dòng)遷范圍的動(dòng)遷摸底統(tǒng)計(jì)工作，組織拆遷公司和街道以及開(kāi)發(fā)商自己都要做動(dòng)遷戶補(bǔ)償?shù)慕y(tǒng)計(jì)工作。（1）把拆遷房屋的性質(zhì)區(qū)分好：自住住宅房屋（商品房、經(jīng)濟(jì)使用房、已購(gòu)公房、私房）住宅租賃住宅房屋（自管公房、直管公房、標(biāo)準(zhǔn)租私房、廉租房）房屋性質(zhì)非住宅公房非住宅非住宅私房注：臨建面積也要統(tǒng)計(jì)在案。（2）根據(jù)房屋的性質(zhì)一戶不漏地統(tǒng)計(jì)建筑面積上帳（要看房證和戶口本），并且根據(jù)地區(qū)分類統(tǒng)計(jì)，小于標(biāo)準(zhǔn)面積的補(bǔ)差；（3）計(jì)算補(bǔ)償費(fèi)用，為動(dòng)遷和準(zhǔn)備資金做依據(jù)。2、制定詳細(xì)和有效的動(dòng)遷方案計(jì)劃。3、做好動(dòng)遷需要辦理的手續(xù)工作和資金準(zhǔn)備工作。4、選好拆遷施工隊(duì)伍，包括價(jià)格、資格和能力。5、做好與動(dòng)遷戶的談判和簽定合同以及支付動(dòng)遷費(fèi)的工作。6、組織好停水、停電、停氣工作，管理好三表的回收工作和費(fèi)用的登記工作。7、組織好拆遷公司及時(shí)拆除建筑物以及排渣場(chǎng)平。8、做好強(qiáng)遷的準(zhǔn)備工作。文案大全實(shí)用文案第五篇設(shè)計(jì)過(guò)程設(shè)計(jì)過(guò)程大至分幾個(gè)階段。即規(guī)劃設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)、勘察設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、配套專業(yè)總土設(shè)計(jì)，配套各專業(yè)施工圖設(shè)計(jì)和景觀道路設(shè)計(jì)這幾個(gè)階段。如何安排好這幾個(gè)階段的設(shè)計(jì)工作是對(duì)開(kāi)發(fā)商的各專業(yè)技術(shù)水平和綜合能力的一種考驗(yàn)。這個(gè)過(guò)程的是否順利將決定工程施工階段和以后的其他階段是否順利和成本控制的關(guān)鍵，故這個(gè)階段的工作十分重要。所以要引起大家重視。擔(dān)任開(kāi)發(fā)商技術(shù)管理的負(fù)責(zé)人要有良好的與領(lǐng)導(dǎo)和設(shè)計(jì)院的溝通能力，良好地組織能力，良好的設(shè)計(jì)功底，并掌握施工各專業(yè)工藝的能力以及決策能力。一、規(guī)劃階段根據(jù)規(guī)劃局給出的規(guī)劃條件，先確定項(xiàng)目的定位方向，組織幾家有相應(yīng)能力的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位做好數(shù)個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，并組織有關(guān)專家和領(lǐng)導(dǎo)對(duì)圖紙進(jìn)行充分的研討，最終確定方案，繪制規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙報(bào)規(guī)劃局審批通過(guò)。規(guī)劃設(shè)計(jì)中要考慮的問(wèn)題：1、項(xiàng)目定位是否準(zhǔn)確，是否有利于銷售。2、各專業(yè)施工時(shí)是否可行和順利。3、對(duì)成本控制是否有利。4、是否最優(yōu)化地利用了土地資源。5、對(duì)周邊環(huán)境是否做到了充分考慮，特別是舊有建筑物。6、對(duì)分期投資施工的項(xiàng)目是否考慮到位，已避免施工和使用的相互影響。7、對(duì)今后的業(yè)主使用和物業(yè)管理提供了便捷。8、在規(guī)劃設(shè)計(jì)中要著重容積率的大小，哪怕 0.01的容積率也要爭(zhēng)取，對(duì)桃源項(xiàng)目0.01的容積率意味著增加建筑面積 2000平方米公司就會(huì)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn) 360萬(wàn)元。9、在規(guī)劃中要充分考慮機(jī)動(dòng)車和人行路的各種因素。附：講解華銳?桃源欣城規(guī)劃的指導(dǎo)思想（附圖一：桃源欣城規(guī)劃總圖） 。文案大全實(shí)用文案（1）道路的考慮。（2）朝向的考慮。（3）小高層位置的考慮。（4）設(shè)備機(jī)房位置的考慮。（5）外網(wǎng)施工的考慮。（6）廣場(chǎng)綠化地考慮（7）小區(qū)大門位置的考慮。（8）樓盤定位的考慮。（9）分期施工的考慮。（10）物業(yè)管理的考慮。（11）對(duì)成本控制的考慮。該階段設(shè)計(jì)需耗時(shí) 2個(gè)月左右。二、方案設(shè)計(jì)階段根據(jù)批準(zhǔn)的規(guī)劃圖紙和開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)定位，并且地產(chǎn)策劃確定的戶型比率以及商業(yè)面積數(shù)量。做好單戶型方案和立面效果圖，充分研究通過(guò)后，裝進(jìn)規(guī)劃單體樓內(nèi)。整個(gè)過(guò)程需要反復(fù)討論，定位準(zhǔn)確是關(guān)鍵。方案設(shè)計(jì)階段要考慮的問(wèn)題：1、各面積戶型比率是否迎合銷售市場(chǎng)。2、戶型比率是否有利利潤(rùn)最大化。3、戶型設(shè)計(jì)要考慮各專業(yè)的設(shè)計(jì)和施工是否能滿足所有規(guī)范要求和施工的可行性。4、方案設(shè)計(jì)時(shí)要考慮房產(chǎn)局面積測(cè)繪有關(guān)要求。5、方案設(shè)計(jì)時(shí)要考慮銷售工作和物業(yè)管理等有關(guān)問(wèn)題。 故確定前要與有關(guān)部門商定。6、方案設(shè)計(jì)對(duì)下一步的施工圖影響很大，要充分考慮各專業(yè)設(shè)計(jì)的問(wèn)題。7、方案設(shè)計(jì)的每一個(gè)決定都要考慮投資成本的問(wèn)題， 用成本投資來(lái)指導(dǎo)方案設(shè)計(jì)。8、在方案設(shè)計(jì)時(shí)要重視對(duì)戶型設(shè)計(jì)，要注意哪些空間被浪費(fèi)了，要做到每一寸面積都有用途。9、要確定施工圖設(shè)計(jì)單位。該階段設(shè)計(jì)需耗時(shí) 1個(gè)月左右。三、勘察設(shè)計(jì)階段（詳勘設(shè)計(jì)）文案大全實(shí)用文案根據(jù)確定施工總平面圖（建筑位置和層數(shù)必須要確定不變）要求，安排有資格的勘察設(shè)計(jì)單位布置鉆孔位置圖，開(kāi)發(fā)商同時(shí)要提供地形圖（帶有高程點(diǎn)） 。合格的地基報(bào)告書(shū)必須有建委批準(zhǔn)簽字。鉆孔布置原則，對(duì)于地下持力層分部比較均勻的土質(zhì)為節(jié)省投資，多層區(qū)域可以方格網(wǎng)式布置30×30m左右。檢查地基報(bào)告要注意持力層深度，低耐力大小，地下水位深度，另外是否有軟弱下臥層和粉砂流砂層等不力土質(zhì)。以此來(lái)確定建筑物基礎(chǔ)形式（工程地質(zhì)報(bào)告的結(jié)論，意見(jiàn)和建議）。如果采用水源熱泵供暖方式的工程，還要要求地質(zhì)報(bào)告給出地下水水溫，水質(zhì)評(píng)價(jià)、水量評(píng)價(jià)、允許開(kāi)采水量、供送水方案和污染情況等報(bào)告，為下一步采取何種采暖方式提供依據(jù)。此階段設(shè)計(jì)需耗時(shí) 15天左右。四、施工圖設(shè)計(jì)階段1、施工圖設(shè)計(jì)前必須準(zhǔn)備好資料：1）規(guī)劃部門批準(zhǔn)，甲方認(rèn)可的總平面圖；2）詳勘地質(zhì)報(bào)告書(shū)；（3）甲方認(rèn)可的方案設(shè)計(jì)平面和立面效果圖；（4）紅線坐標(biāo)電子版地形圖；（5）四周道路高程和坐標(biāo)圖以及下水管網(wǎng)標(biāo)高圖；（6）甲方設(shè)計(jì)委托說(shuō)明書(shū)；（7）所有建筑物室內(nèi)正負(fù)零統(tǒng)計(jì)表。2、應(yīng)該確定的設(shè)計(jì)內(nèi)容1）.對(duì)于多層或高層建筑結(jié)構(gòu)要明確結(jié)構(gòu)形式，（是磚混、框架、短肢剪力墻、框剪或框支剪力墻等）；（2）確定建筑物基礎(chǔ)形式（條形基礎(chǔ)、人工挖孔樁、靜壓樁、螺旋樁、獨(dú)立柱、文案大全實(shí)用文案箱式基礎(chǔ)或是否有地下室等）；（3）外墻體厚度和采用保溫的形式；（4）選用各種材料的要求；（5）電梯的品牌和土建井道尺寸圖；（6）其它專業(yè)大型設(shè)備的尺寸和重量等資料；（7）商業(yè)項(xiàng)目要求提供活荷載分布圖和層高要求圖；（8）門窗洞口尺寸要求；（9）地面、外墻、防水等選用材料的種類；（10）供暖方式（散熱器或地?zé)幔?；?1）其它有特殊要求的事宜；（12）要求設(shè)計(jì)院出圖滿足規(guī)范設(shè)計(jì)深度要求；（13）根據(jù)下水管網(wǎng)綜合考慮的所有建筑物的室內(nèi)正負(fù)零數(shù)據(jù)；（14）不要忘記消火栓系統(tǒng)的高位水箱設(shè)計(jì)。此階段設(shè)計(jì)需耗時(shí) 40天左右。五、配套專業(yè)總平面圖設(shè)計(jì)階段配套專業(yè)總平面圖設(shè)計(jì)一般由市規(guī)劃設(shè)計(jì)院總圖室設(shè)計(jì)。總平面圖內(nèi)容包括：給水、消防水、污水、雨水、電力、弱電、煤氣、供暖等配套專業(yè)管網(wǎng)的走向、線位和線間距以及換熱站、煤氣調(diào)壓站、給水泵房、消防泵房、變電所、箱變、弱電機(jī)房、消防中心等設(shè)備控制的位置（附圖二：桃源欣城配套專業(yè)總平面圖）。總平面圖各專業(yè)位置和內(nèi)容要通過(guò)各專業(yè)人員同意方能出圖，要求各專業(yè)施工時(shí)不能干擾影響過(guò)大不利于工期要求。各專業(yè)城市管網(wǎng)進(jìn)出園區(qū)位置總圖設(shè)計(jì)前工程師要調(diào)查清楚并落實(shí)。各專業(yè)設(shè)備控制機(jī)房位置確定要合理，要考慮節(jié)省投資，方便施工，方便使用，滿足規(guī)范和地方規(guī)定要求，文案大全實(shí)用文案換熱站和給水泵房要選擇在盡量在城市主管網(wǎng)附近的小區(qū)中心區(qū)，盡量考慮在地下設(shè)置。煤氣調(diào)壓站要選擇在城市中壓管網(wǎng)附近。變電所和箱變要選擇高壓進(jìn)園區(qū)方便的位置，并考慮低壓供電半徑150m范圍的位置。此階段設(shè)計(jì)需耗時(shí) 15天左右。六、配套各專業(yè)施工圖設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)時(shí)需提供總平面圖和單體平面圖等1、下水工程施工圖（1）下水工程施工圖內(nèi)容包括：線路位置、坡度、管徑大小、方向和與市政管網(wǎng)接口化糞池位置和大小。要委托專業(yè)設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)需耗時(shí) 15天左右。（2）指導(dǎo)設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)注意的事宜。調(diào)查小區(qū)周邊市政管網(wǎng)的管徑，小區(qū)排水量能否滿足；標(biāo)高能否滿足，位置是否經(jīng)濟(jì)，施工是否麻煩。化糞池位置和出戶井位置是否對(duì)土建工程影響過(guò)大。小區(qū)新建工程的室內(nèi)正負(fù)零標(biāo)高和小區(qū)建成后的整體室外標(biāo)高設(shè)計(jì)是否與下水標(biāo)高相適應(yīng)。下水管網(wǎng)與其它各專業(yè)管網(wǎng)之間的關(guān)系。2、給水工程施工圖需要委托市自來(lái)水公司設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)，需耗時(shí) 20天左右。（1）給水工程施工圖內(nèi)容包括：線路位置、管徑大小。要有水、消火栓和噴灑三種線路，以及消防泵房和給水泵房室內(nèi)設(shè)計(jì)，消防水池和生活水池的設(shè)計(jì)等。（2）在條件允許的情況下，盡量做單獨(dú)的地下水泵房。（3）水泵房應(yīng)盡量選在小區(qū)中心區(qū)位置，以減少大管徑線路長(zhǎng)度和減少線路長(zhǎng)度壓損。文案大全實(shí)用文案（4）水泵房設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)盡量將電控系統(tǒng)設(shè)計(jì)到地上， 避免水害時(shí)傷害電控系統(tǒng)。（5）室外消火栓系統(tǒng)要保證小于 150m間距，并且位置合理。（6）給水管網(wǎng)和供暖管網(wǎng)盡量近距離并行設(shè)計(jì)，以減少施工工程量，節(jié)省投資，加快施工進(jìn)度。3、供暖工程施工圖 應(yīng)委托有供熱設(shè)計(jì)資格的設(shè)計(jì)院。設(shè)計(jì)耗時(shí)20天左右。設(shè)計(jì)前先簽定掛網(wǎng)合同。（1）供暖工程施工圖內(nèi)容包括：線路位置、管徑大小、各種井池要求，以及換熱站室內(nèi)設(shè)計(jì)。另外還應(yīng)包括一次網(wǎng)入小區(qū)位置等設(shè)計(jì)內(nèi)容。（2）換熱站應(yīng)盡量選在小區(qū)中心區(qū)位置，以減少大管徑線路長(zhǎng)度和減少線路長(zhǎng)度壓損。（3）大型社區(qū)時(shí)，應(yīng)考慮單獨(dú)的變電所供換熱站使用。（4）設(shè)計(jì)時(shí)考慮入戶閥門井與給水入戶閥門井共井，減少工程量和投資。（5）設(shè)計(jì)時(shí)要合理地設(shè)計(jì)幾個(gè)分區(qū)控制閥門井，有利于大系統(tǒng)分段控制。（6）要合理地選擇小區(qū)道路下的主管線在左或右邊，減少主線大管翻身和跨越其它管線的次數(shù)。4、煤氣工程施工圖，應(yīng)委托市煤氣公司設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)，需耗時(shí) 20天左右。（1）煤氣工程施工圖設(shè)計(jì)內(nèi)容包括室外線位、管徑和調(diào)壓站設(shè)計(jì)以及室內(nèi)煤氣工程設(shè)計(jì)。（2）注意調(diào)壓站位置，選擇離城市中壓管位置近且小區(qū)中心區(qū)適當(dāng)位置。盡量減少中壓管長(zhǎng)度，減少投資。（3）單體樓平面圖設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮煤氣立管位置。（4）煤氣管線設(shè)計(jì)時(shí)要考慮與其它專業(yè)線位以及井池的距離。（5）提供煤氣管線入戶位置要求資料， 避免與其它專業(yè)間距過(guò)小，影響驗(yàn)收。5、電力工程施工圖，應(yīng)委托供電局認(rèn)可的電力設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)，需耗時(shí) 1個(gè)月左右。文案大全實(shí)用文案（1）根據(jù)規(guī)劃總圖，布置變壓器的位置和數(shù)量，或變電所或箱變，同時(shí)確定局維變電所和自維變電所的位置和數(shù)量。（2）根據(jù)每戶4000~6000KVA和低壓供電半徑 150m左右，確定變壓器的位置和數(shù)量。（3）自維變電所帶的負(fù)荷有物業(yè)用電（地下室照明、電梯和消防水泵） 、大于100KVA的給水泵房和換熱站的用電。為了電費(fèi)計(jì)量方便，要求大于 100KVA的用電一定要單設(shè)變壓器，做高壓計(jì)量。（4）根據(jù)以上原則制定用電方案，將每臺(tái)變壓器所帶的樓號(hào)或負(fù)荷劃分出來(lái)，書(shū)面報(bào)供電局，經(jīng)供電局審批通過(guò)。（5）根據(jù)用電方案和規(guī)劃配套專業(yè)總圖以及變電所平面圖，委托設(shè)計(jì)院做電力外線和開(kāi)閉站，變電所和箱變?cè)O(shè)計(jì)。6、弱電工程施工圖，應(yīng)委托電信局設(shè)計(jì)院做電話設(shè)計(jì)和電視設(shè)計(jì)，需耗時(shí) 1個(gè)月左右。設(shè)計(jì)時(shí)要考慮電梯通話、消防信號(hào)以及門禁監(jiān)控系統(tǒng)與其同溝同井。7、小區(qū)道路工程施工圖，應(yīng)委托市政設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)，需耗時(shí) 20天左右。（1）要提供小區(qū)規(guī)劃總圖和正負(fù)零標(biāo)高圖。（2）要組織好小區(qū)地面雨水流向問(wèn)題做好豎向設(shè)計(jì)。（3）盡量在道路標(biāo)高設(shè)計(jì)上沒(méi)有存水點(diǎn)。（4）注意小區(qū)道路與宅間路、與市政路碰口處的道路標(biāo)高的關(guān)系。8、景觀、綠化工程施工圖，應(yīng)委托景觀設(shè)計(jì)擅長(zhǎng)的設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)，需耗時(shí)2個(gè)月左右。（1）要注意廣場(chǎng)和大門等重點(diǎn)位置的設(shè)計(jì)。（2）景觀設(shè)計(jì)要貫徹景觀和植物相結(jié)合原則造景。（3）景觀設(shè)計(jì)要注意人車分流的道路系統(tǒng)，避免車對(duì)人的干擾。（4）要注意選擇的樹(shù)木適合當(dāng)?shù)氐纳L(zhǎng)。文案大全實(shí)用文案（5）堅(jiān)持以人為本的設(shè)計(jì)思想。特別注意以上的各專業(yè)施工圖設(shè)計(jì)都要在土建主體封頂前 1個(gè)月完成。并及時(shí)安排好各專業(yè)招投標(biāo)工作。第六篇 策劃、資本運(yùn)作和銷售工作一、策劃開(kāi)發(fā)商的策劃功能主要內(nèi)容有1、做市場(chǎng)調(diào)查，給投資項(xiàng)目做準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位；2、做好對(duì)公司，公司主要領(lǐng)導(dǎo)人和項(xiàng)目的對(duì)外宣傳工作，樹(shù)立企業(yè)的品牌。3、做好項(xiàng)目的包裝后，計(jì)劃進(jìn)入市場(chǎng)銷售前做好廣告準(zhǔn)備工作，和配合銷售活動(dòng)等計(jì)劃安排。4、樓盤策劃是在其它樓盤市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，有效地利用自身有限資源，選定自己樓盤的發(fā)展方向，采取策略，整理出面臨的問(wèn)題。擁有的條件，發(fā)展的方向及定位。須解決的問(wèn)題，采取的策略，以及如何實(shí)施計(jì)劃等。5、企業(yè)經(jīng)營(yíng)新思想的發(fā)起工作。二、資本運(yùn)作開(kāi)發(fā)商的資本運(yùn)作能力的強(qiáng)弱是關(guān)系到自身邁多大步，能走多遠(yuǎn)的大問(wèn)題，資本運(yùn)作的好壞關(guān)系到項(xiàng)目的順利和成敗。一般的開(kāi)發(fā)商資金渠道來(lái)源有銀行貸款，企業(yè)借貸，金融融資，投資基金，自己企業(yè)內(nèi)部發(fā)展基金，銷售回款，各種方式的抵押貸款，與其它企業(yè)的聯(lián)合開(kāi)發(fā)，上市融資。也可用回遷或抵房方式緩解資金流等。具體的資本運(yùn)作過(guò)程可如下操作：1、用金融系統(tǒng)借貸的資金來(lái)買地和解決部分動(dòng)遷資金和土地的地上。2、及時(shí)辦理好土地證用于抵押貸款來(lái)解決動(dòng)遷和開(kāi)工資金。3、及時(shí)開(kāi)盤售房以解決工程的建設(shè)資金。文案大全實(shí)用文案4、工程有一定形象后，做適當(dāng)?shù)脑诮üこ痰盅嘿J款，支持工程投資。 5、抓好銷售回款工作，辦好銷售許可證保證盡早返還銷售按揭貸款直至達(dá)到銷售和工程投資收支。三、銷售過(guò)程1、銷售前的準(zhǔn)備工作（1）參與做好戶型和戶型比率確定工作，做好同周邊樓盤的價(jià)格和戶型比率的調(diào)查工作。（2）籌建銷售處，做好沙盤、模型，人員培訓(xùn)，宣傳材料等工作。做好銷售統(tǒng)一解說(shuō)詞工作。（3）做好業(yè)戶宣傳和積累工作為開(kāi)盤做準(zhǔn)備。（4）配合測(cè)繪面積，做好售控表。（5）配合公司做好銷售單價(jià)工作。銷售單價(jià)的確定原則：首先根據(jù)項(xiàng)目的成本測(cè)算和利潤(rùn)以及周邊樓盤的均價(jià)，確定本項(xiàng)目的均價(jià)。將單價(jià)裝在項(xiàng)目中等條件的位置。按照比這位置好的價(jià)高，比這位置差的價(jià)低的原則。位置好壞價(jià)格不同，差1～3％。樓層好壞價(jià)格不同，差2～5％。多層，高層價(jià)格不同，（原因：分?jǐn)傁禂?shù)和物業(yè)費(fèi)不同）差5～8％。景觀好壞價(jià)格不同，差10％。方便出行價(jià)格不同，差2％。噪音不同價(jià)格不同，差3％。贈(zèng)送面積和私家花園價(jià)格不同，（根據(jù)實(shí)際情況）是否是山墻價(jià)格不同差，1％。小戶型的房型價(jià)格的單價(jià)也可適當(dāng)提高5—10%。2、銷售過(guò)程文案大全實(shí)用文案（1）做好銷售合同簽訂備案工作。（2）做好銷售回款工作。（3）做好銷售中的價(jià)格調(diào)整工作。用價(jià)格調(diào)整銷售進(jìn)度和實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。第七篇 合同談判和招投標(biāo)過(guò)程一、關(guān)于合同1、施工合同應(yīng)包括的內(nèi)容：（1）合同雙方的名稱。（2）工程范圍。（3）建設(shè)工期（開(kāi)工和竣工時(shí)間）。（4）工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。（5）工程造價(jià)。（6）技術(shù)資料交付時(shí)間。（7）材料和設(shè)備供應(yīng)責(zé)任。（8）撥款和結(jié)算。（9）竣工驗(yàn)收。（10）質(zhì)量保修范圍。（11）質(zhì)量保證等。2、什么是FIDIC合同條款FIDIF條款是國(guó)際工程咨詢工程師聯(lián)合會(huì)制定和發(fā)布的， 推薦用于國(guó)際工程施工承包合同，外資工程多采用。它在1957年誕生了第一版本，通過(guò)多年修改，1999年出現(xiàn)了四本新版合同，即〈〈施工合同條件〉〉（新紅皮書(shū)），〈〈工程設(shè)備和設(shè)計(jì)----建造合同條件〉〉（新黃皮書(shū)）等四本。FIDIC合同條款是世界各國(guó)在土木工程建設(shè)管理百年的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)， 它詳細(xì)地規(guī)定了業(yè)主，監(jiān)理工程師和承包人的責(zé)任，義務(wù)和權(quán)利，是國(guó)際上通用的合同條款，大家有機(jī)會(huì)看看 FIDIC條款會(huì)對(duì)合同條款的理解有幫助。3、我公司合同中支付工程款的方式。我公司簽定的合同支付工程款通常為：不支付工程預(yù)付款，一般按工程的形象進(jìn)度分段支付工程款，支付比例按照已完工程量造價(jià)的 65%左右支付工程款。工程竣工驗(yàn)收合格后支付至 80—85%左右，決算和備案完成支付至 95%，質(zhì)保期滿全部付清。另外大多數(shù)合同有抵房 20%的比例。文案大全實(shí)用文案二、合同的索賠開(kāi)發(fā)商管理人員在履行合同中一定要注意避免合同貧農(nóng)感的索賠的有關(guān)事宜。1、索賠的出現(xiàn)原因：開(kāi)發(fā)商未能按合同約定履行自己的各項(xiàng)義務(wù)或發(fā)生執(zhí)行合同錯(cuò)誤等，造成工期延誤和承包人不能及時(shí)得到合同價(jià)款以及對(duì)承包人造成其它經(jīng)濟(jì)損失，承包人向開(kāi)發(fā)商提出索賠。2、為了避免造成承包人提出索賠，開(kāi)發(fā)商要認(rèn)真履行合同的同時(shí)，在很多方面要注意不給承包人留有有效的證據(jù)。如會(huì)議紀(jì)要，往來(lái)信件，指令或通知，施工組織設(shè)計(jì)，各種驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，以及涉及工程索賠的各類文件。大家特別是領(lǐng)導(dǎo)干部在簽定和履行合同前，一定要認(rèn)真學(xué)習(xí)《中華人民共和國(guó)合同法》〈〈中華人民共和國(guó)建筑法〉〉和〈〈人民共和國(guó)招投標(biāo)法〉〉等有關(guān)法律，避免在工作中失誤給公司造成不必要的經(jīng)濟(jì)損失。三、合同談判合同談判工作是公司比較重要的工作，它需要談判人員的綜合能力要全面。1、要有良好專業(yè)技術(shù)水平。2、要有對(duì)工程內(nèi)容的充分了解。3、要有良好思維和語(yǔ)言表達(dá)能力。4、要有正直的人品，不要有謀私利之心，忠于公司。、要有良好洞察對(duì)手心理的能力。6、要掌握足夠的市場(chǎng)信息量。7、考察對(duì)方的資質(zhì)、社會(huì)信譽(yù)、公司業(yè)績(jī) ]資金狀況等。四、招投標(biāo)過(guò)程基本建設(shè)實(shí)行招投標(biāo)制度，能保證通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)手段擇優(yōu)選定施工單位以確保項(xiàng)目的建設(shè)質(zhì)量，縮短建設(shè)工期，控制工程造價(jià)，提高投資效益。1、開(kāi)發(fā)商招標(biāo)工作的主要內(nèi)容文案大全實(shí)用文案1）根據(jù)工程情況和設(shè)計(jì)文件編制標(biāo)底。2）編寫招標(biāo)文件，確定招標(biāo)方式發(fā)布招標(biāo)通告。3）調(diào)查研究，收集信息，審定投標(biāo)單位資格，確定投標(biāo)單位名單。4）熟悉工程情況，組織現(xiàn)場(chǎng)勘察，解答投標(biāo)單位提問(wèn)。5）組織有關(guān)專家審查投標(biāo)書(shū)，以及開(kāi)標(biāo)和評(píng)標(biāo)，確定中標(biāo)單位。6）.組織有關(guān)人員談判，協(xié)商合同條件，簽定合同。7）.工程部要做好技術(shù)標(biāo)，成本部要做好商務(wù)標(biāo)。2、必須通過(guò)市建委招標(biāo)辦組織的招標(biāo)工程內(nèi)容土建單體工程和監(jiān)理公司的兩項(xiàng)招標(biāo)工作必須通過(guò)市建委招標(biāo)辦組織。首先由開(kāi)發(fā)商委托有招標(biāo)資質(zhì)的代理公司，做招標(biāo)準(zhǔn)備，并由其在招標(biāo)辦備案和組織招標(biāo)和開(kāi)標(biāo)，最后由招標(biāo)辦公室下發(fā)《中標(biāo)通知書(shū)》。3、招標(biāo)文件的主要內(nèi)容①項(xiàng)目名稱、建設(shè)規(guī)模、招標(biāo)范圍、建設(shè)工期、質(zhì)量保證等。②招標(biāo)須知。③合同條款和合同格式。4、工程實(shí)例：這是一個(gè)真實(shí)發(fā)生的事北站項(xiàng)目：電梯項(xiàng)目招投標(biāo)由工程部技術(shù)標(biāo)編寫不系統(tǒng)，第一次發(fā)招標(biāo)文件時(shí)各電梯廠家提出無(wú)法回標(biāo)？原因是：由于北站項(xiàng)目是一個(gè)大型綜合項(xiàng)目，各種類型的梯種太多，數(shù)量也多共150余臺(tái)，招標(biāo)文件沒(méi)有清楚的分類，另外對(duì)電梯的功能功能配置要求不具體，編寫人員經(jīng)驗(yàn)不足，且工作不細(xì)致所致。應(yīng)如何做：根據(jù)電梯的用途和特點(diǎn)分類，每臺(tái)梯一個(gè)編號(hào)；再根據(jù)同種類不同規(guī)格（層站和行程）編分碼。如北站：梯種有人行道梯，自動(dòng)扶梯，貨梯，豪華客梯，普通客梯。文案大全實(shí)用文案同梯種不同規(guī)格：人行道梯和自動(dòng)扶梯有不同層高和角度。貨梯分噸位和分門方式不同。豪華客梯和普通貨梯有無(wú)消防功能，幾層幾站，行程多少米，配套功能有無(wú)不同。通過(guò)以上分類把每臺(tái)梯都編制一個(gè)代碼，讓其一幕了然。第八篇工程建設(shè)過(guò)程工程建設(shè)過(guò)程是大家最熟悉的過(guò)程。因華銳公司已在三年內(nèi)做了四個(gè)大型盤子，公司也要求以項(xiàng)目為中心各部門全力支持工程建設(shè)的管理模式，所以華銳公司的住宅建設(shè)項(xiàng)目速度快，建設(shè)順利，有一套行之有效的管理辦法。現(xiàn)我系統(tǒng)地介紹一下從塔灣到桃源的三個(gè)項(xiàng)目建設(shè)操作模式的全過(guò)程。一、工程開(kāi)工前準(zhǔn)備由工程部組織的規(guī)劃設(shè)計(jì)和方案設(shè)計(jì)完成后，并且在動(dòng)遷場(chǎng)平基本到位時(shí)，工程部有關(guān)人員可以進(jìn)入工程開(kāi)工前的準(zhǔn)備過(guò)程，具體工作過(guò)程如下：1、土建專業(yè)（由土建部長(zhǎng)指揮）籌建工程指揮所包括辦公室、檔案室、會(huì)議室和食堂。根據(jù)周邊道路標(biāo)高和市政下水標(biāo)高確定豎向設(shè)計(jì)和各單體樓正負(fù)零統(tǒng)計(jì)表并提供給設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)。做好場(chǎng)平工作，計(jì)算土方平衡，根據(jù)舊有場(chǎng)地標(biāo)高規(guī)劃標(biāo)高、基坑挖土、道路和管網(wǎng)切土。做好土方平衡計(jì)算工作。以利節(jié)省投資。做好施工用場(chǎng)地的規(guī)劃圖，內(nèi)容包括施工和監(jiān)理單位標(biāo)段劃分，施工道路規(guī)劃，生產(chǎn)用臨設(shè)規(guī)劃，施工用機(jī)械設(shè)備規(guī)劃等圖。規(guī)劃原則是充分考慮外網(wǎng)階段施工不受影響。（附圖三：桃源欣城施工用場(chǎng)地布置圖）配合測(cè)繪單位做好建設(shè)用地范圍測(cè)量工作。即BM點(diǎn)。并且記錄好方位文案大全實(shí)用文案和高程數(shù)據(jù)，做好建設(shè)用地四周永久點(diǎn)記錄為所有專業(yè)（臨時(shí)水、電、施工道路、圍擋和新建筑物）放線定位。完成施工用臨時(shí)道路的施工。防止雨季道路不暢影響施工。2、水、電專業(yè)（由配套部長(zhǎng)指揮）①設(shè)計(jì)好臨時(shí)水和電施工圖，并按時(shí)施工，臨時(shí)水系統(tǒng)設(shè)計(jì)和施工要滿足各 項(xiàng)目部用水要求和綠化水要求，可根據(jù)實(shí)際情況優(yōu)先考慮采用地下水。 （施工用水費(fèi)2.5元2，2，/m，地下水1元/m）因采用地下水比較便宜。②臨時(shí)水管線、井池、箱變和泵房等不能占用土建和所有配套工程線位的位置。（附圖四：桃源欣城臨時(shí)水施工圖）。③臨時(shí)水和電的工程要求在土建工程前完成水通和電通保證不影響土建施工。3、開(kāi)工前的內(nèi)業(yè)準(zhǔn)備工作①由技術(shù)主管負(fù)責(zé)編制工程進(jìn)度計(jì)劃書(shū)的，內(nèi)容要全面，包括個(gè)重要節(jié)點(diǎn)和各分項(xiàng)目工程內(nèi)容，并注明開(kāi)竣工日期、責(zé)任人和配合部門等。表8.1：桃源欣城項(xiàng)目工程節(jié)點(diǎn)進(jìn)度計(jì)劃書(shū)②根據(jù)工程進(jìn)度計(jì)劃書(shū)和合同書(shū)， 由技術(shù)主管負(fù)責(zé)編制工程月份用資計(jì)劃書(shū)。表8.2：桃源項(xiàng)目工程月份用資計(jì)劃書(shū)③做好工程指揮部用的控制工期統(tǒng)計(jì)表，小區(qū)效果鳥(niǎo)瞰圖。小區(qū)有地形圖的總規(guī)劃圖和小區(qū)有道路，建筑物高程的總圖上墻。④做好全體工程部工程管理人員分工負(fù)責(zé)到人的管理安排。⑤做好所有專業(yè)甲供和甲控材料的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求，為采購(gòu)部做投標(biāo)準(zhǔn)備。包括供貨數(shù)據(jù)和供貨時(shí)間安排。4、工程成本測(cè)算開(kāi)工前根據(jù)工程性質(zhì)做好成本測(cè)算工作，有利于成本控制和工程資金計(jì)劃準(zhǔn)備。文案大全實(shí)用文案住宅工程成本測(cè)算表（一般多層和小高程組合式小區(qū)，按建筑面積平方米統(tǒng)計(jì)造價(jià)，多層面積：小高層面積=2：1）（1）土建工程多層磚混570元/m2（含基礎(chǔ)、瓷磚和瓦）小高層框架730元/m2（2）塑鋼窗工程40元/m2（3）給排水工程（室內(nèi)）10元/m2（4）暖氣工程（室內(nèi)）34元/m2（5）門工程8元/m2（6）電氣工程（室內(nèi)）26元/m21）--（6）項(xiàng)合計(jì)：多層688元/m2，高層838元/m2（7）室外排水工程9元/m2（8）室外給水工程10元/m2（9）室內(nèi)外煤氣工程（含四項(xiàng)費(fèi)和中壓管工程費(fèi)）27元/m2（10）室外采暖工程（含掛網(wǎng)費(fèi)）80元/m2（11）室外電力工程80元/m2（12）道路工程（園區(qū)內(nèi)）5元/m2（13）景觀綠化工程（含圍檔、大門工程）50元/m2（14）弱電控制工程2元/m2（7）--（14）項(xiàng)合計(jì)：配套工程263元/m2（15）電梯工程27元/m2（16）消防、通風(fēng)工程5元/m2（17）人防或地下車庫(kù)工程78元/m2（18）發(fā)電機(jī)組工程1元/m2文案大全實(shí)用文案（15）--（18）項(xiàng)合計(jì)：其它工程 111元/m2以上住宅小區(qū)工程成本單價(jià)計(jì)： 1112元/m213、商場(chǎng)類工程成本測(cè)算表（多層框架結(jié)構(gòu)）（1）土建工程（含基礎(chǔ)部分）950元/m2（2）門窗工程（含防火門）30元/m2（3）給排水工程（含水泵房設(shè)備）40元/m2（4）供暖、空調(diào)和通風(fēng)工程（含設(shè)備）260元/m2（5）電氣工程26元/m2（6）消防工程（含設(shè)備、防火卷簾）65元/m2（7）變電所及室外電力工程90元/m2（8）電梯工程45元/m2（9）煤氣工程（室內(nèi)外）25元/m2（10）內(nèi)外裝飾工程350元/m2（11）弱電工程30元/m2（12）室外給排水工程8元/m2（13）室外景觀道路工程30元/m2（14）發(fā)電機(jī)組工程30元/m2工程造價(jià)合計(jì)：1979元/m22注：如果是酒店類工程項(xiàng)目?jī)?nèi)外裝飾工程造價(jià)再加 300—500元元/m5、如何把握工程進(jìn)度？2一個(gè)30萬(wàn)m左右的住宅小區(qū)從工程開(kāi)工準(zhǔn)備至景觀道路工程全部完成最快要用9個(gè)多月的時(shí)間，如何能在有限的時(shí)間內(nèi)完成全部的工程內(nèi)容？如果沒(méi)有一套科學(xué)的管理方法和一個(gè)能戰(zhàn)斗的集體是根本作不到的。文案大全實(shí)用文案（1）如何組建工程指揮部的團(tuán)隊(duì)（人員組成和分工）220萬(wàn)m以上的大型項(xiàng)目的人員架構(gòu)注：具體土、水、電工程師可根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模確定人數(shù)。并同時(shí)考慮各人員原來(lái)的工作經(jīng)歷和擅長(zhǎng)，合理組成團(tuán)隊(duì)。工程部各專業(yè)人員分工說(shuō)明：工程總指揮：負(fù)責(zé)宏觀控制工程進(jìn)度、質(zhì)量和人員安排，負(fù)責(zé)合同履行和支付工程款的控制管理。負(fù)責(zé)團(tuán)隊(duì)的管理工作。生產(chǎn)副總指揮：負(fù)責(zé)對(duì)工程的質(zhì)量、進(jìn)度、安全生產(chǎn)以及監(jiān)理公司的責(zé)任管理，也可根據(jù)技術(shù)特點(diǎn)主管技術(shù)工作。土建工程部長(zhǎng)：主管土建工程的進(jìn)度、質(zhì)量等以及對(duì)土建工程師工作的日常指導(dǎo)。配套工程部長(zhǎng)：主管配套工程的進(jìn)度、質(zhì)量等，以及對(duì)配套工程師工作的日常指導(dǎo)。專職技術(shù)主管：主要負(fù)責(zé)全區(qū)工程的技術(shù)支持和甲供材料的調(diào)度安排，專職檔案工程師：主要負(fù)責(zé)全區(qū)檔案的指導(dǎo)工作以及檔案?jìng)浒傅娜抗ぷ?。專職工程秘?shū)：負(fù)責(zé)部門日常后勤工作，主管工程撥款和抵房的日常工作。文案大全實(shí)用文案土建工程師：負(fù)責(zé)對(duì)土建工程的日常管理，負(fù)責(zé)分工到樓號(hào)，一般負(fù)責(zé)8棟左右或5萬(wàn)平米左右。水、電工程師：負(fù)責(zé)對(duì)水、電工程的日常管理，負(fù)責(zé)分工到棟號(hào)，專業(yè)外網(wǎng)工程內(nèi)容，一般負(fù)責(zé) 20棟10萬(wàn)平米左右。人員到位后，先組成核心班子，統(tǒng)一思想，再指導(dǎo)全員互相熟悉，樹(shù)立為工程負(fù)責(zé)、為公司負(fù)責(zé)、為自己負(fù)責(zé)、為老板負(fù)責(zé)的“四負(fù)責(zé)”精神，為完成公司交給的全年目標(biāo)全力一赴。2）工程的科學(xué)化管理方法工程項(xiàng)目要想順利和快捷，以下因素是必須的。全員努力，每個(gè)參于工程管理都要責(zé)任心強(qiáng)，知道自己的工作內(nèi)容，確定責(zé)任分工，并有危機(jī)感，自己的工作未做到位將會(huì)影響到別人，甚至影響到全局。要有強(qiáng)有力的領(lǐng)導(dǎo)班子，帶頭人要吃苦在先，決策準(zhǔn)確，要有奉獻(xiàn)精神，做好表率作用。對(duì)于所有重點(diǎn)工作都要有周密地計(jì)劃和操作預(yù)案，不打無(wú)準(zhǔn)備之仗。并公告全員各分項(xiàng)完的最后時(shí)限。對(duì)于突發(fā)事件不拖拉，及時(shí)準(zhǔn)確地處理。領(lǐng)導(dǎo)對(duì)于階段重點(diǎn)工作事前要有詳細(xì)交待，過(guò)程要有指導(dǎo)檢查，事后要有驗(yàn)收總結(jié)，起好教練員作用。做到件件時(shí)心中有數(shù)。要求下級(jí)為上級(jí)負(fù)責(zé)，上級(jí)為下級(jí)檢查驗(yàn)收的工作方法。做好和諧的上下級(jí)關(guān)系。g.要重視計(jì)劃制訂的可行性和全面性，更要科學(xué)地分析和安排，工程內(nèi)容相互穿插。重視時(shí)間觀念，嚴(yán)格執(zhí)行各分項(xiàng)工程開(kāi)工和完工時(shí)間，所有分項(xiàng)工程都要有留足充分地準(zhǔn)備時(shí)間。為工程的建設(shè)工期贏得寶貴的時(shí)間。為配合部門提供最有利地支持，支持別人的工作就是最好地支持自己。文案大全實(shí)用文案把領(lǐng)導(dǎo)交給的任務(wù)放第一時(shí)間去做，做到政令暢通。各專業(yè)和同專業(yè)分管人員工作分工明確，管理界面清晰，但要求有管理交叉面，做到件件事不漏控，減少推諉扯皮和責(zé)任心不強(qiáng)的現(xiàn)象。K．下級(jí)處理不了的問(wèn)題，要及時(shí)匯報(bào)，上級(jí)為下級(jí)做主的工作模式，每個(gè)人都知道自己的責(zé)任范圍。二、主體階段工程建設(shè)過(guò)程1、充分熟悉施工用地總平面圖，審查清楚圖紙中的建筑物位置關(guān)系，高程和道路關(guān)系等。確認(rèn)無(wú)差錯(cuò)不修改后放線。并要求放在場(chǎng)地內(nèi)各建筑關(guān)系確認(rèn)無(wú)差錯(cuò)后方可開(kāi)工。2、審查單體樓施工圖是否與房產(chǎn)局測(cè)繪面積和銷售圖三圖為統(tǒng)一圖紙，并及時(shí)安排圖紙會(huì)審工作，這一點(diǎn)不能出現(xiàn)任何差錯(cuò)，否則會(huì)引起業(yè)戶投訴的麻煩。3、及時(shí)了解各施工單位項(xiàng)目部的施工綜合能力，并加強(qiáng)對(duì)弱的項(xiàng)目部的管理力度。4、對(duì)施工單位質(zhì)量、進(jìn)度、安全方面任何不正常的動(dòng)態(tài)要有職業(yè)敏感度，盡量把問(wèn)題解決在萌芽中。5、對(duì)進(jìn)度管理要有有效地管理手段，塔灣和桃源項(xiàng)目中有很多工程管理實(shí)例可以考慮，制定辦法時(shí)，首先要考慮操作的可行性和持久性。6、合理地使用經(jīng)濟(jì)手段對(duì)工程質(zhì)量、 進(jìn)度、安全和文明生產(chǎn)等方面地管理。7、每個(gè)分項(xiàng)工程的節(jié)點(diǎn)工期的確定都離不開(kāi)全年大的目標(biāo)的完成，都要求用倒排法確定完成時(shí)間，并確實(shí)落實(shí)之。8、主體階段工程建設(shè)所需要甲方指定的分項(xiàng)施工單位（電氣三箱廠家，塑鋼窗、防盜門、涂料等）的工程部應(yīng)提前提供技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和供貨數(shù)量于采購(gòu)部確定，并及時(shí)進(jìn)場(chǎng)，不影響土建施工。9、要及時(shí)做主體驗(yàn)收工作，保證從主體到裝飾工程順利轉(zhuǎn)型。10、做好墻身屋面保溫和防水的工程安排，保證施工質(zhì)量。文案大全實(shí)用文案11、做好落架子、落井架、拆吊車，以及設(shè)備和材料的退場(chǎng)工作，保證配套工程的順利進(jìn)行。12、做到干現(xiàn)在的工作，準(zhǔn)備好下一步的工作，思考好下二步的工作，真正做到謀事在先。三、室外大配套管網(wǎng)施工過(guò)程整個(gè)項(xiàng)目安排是否科學(xué)，任務(wù)能否完成，室外配套工程的安排至關(guān)重要。華銳公司建設(shè)的幾個(gè)大盤成功的關(guān)鍵就是配套組織的成功，很多樓盤進(jìn)度慢的根源大都在配套工程上浪費(fèi)了時(shí)間。1、大配套工程包括下水、上水、采暖、煤氣、強(qiáng)電、弱電、道路、監(jiān)控和景觀等工程，要求在主體結(jié)構(gòu)工程封頂前完成準(zhǔn)備工作， 即施工圖紙和施工單位的確定。2、要求每個(gè)分項(xiàng)工程都要根據(jù)土建進(jìn)度情況編制施工圖計(jì)劃圖表并上墻，同時(shí)確認(rèn)是否影響全年大目標(biāo)的完成。（表8.3-8.7桃源欣城配套工程施工計(jì)劃控制表）3、編制各專業(yè)施工順序：①、下水和化糞池 ;②、上水和采暖；③、煤氣；④、強(qiáng)電和變電所；⑤、弱電；⑥、景觀和道路。施工時(shí)順序盡量不要顛倒，否則相互干擾。4、隨時(shí)檢查各專業(yè)周工程進(jìn)度是否按計(jì)劃完成。5、及時(shí)做好園區(qū)成活后的土方平衡和標(biāo)高控制工作。6、為保證工程質(zhì)量控制好園區(qū)瀝青路面的施工時(shí)間，最遲不能遲于 10月日，土方平衡工作要在道路水穩(wěn)層施工前完成。7、嚴(yán)格控制好景觀工程和植樹(shù)工作，最遲不能遲于 11月30日前完成。8、在小區(qū)道路施工前，要求各專業(yè)管網(wǎng)全部施工完成， 決不能做完路面后再對(duì)道路開(kāi)溝。9、要及時(shí)施工與市政的下水、上水、采暖、煤氣、電力、通訊的接口。文案大全實(shí)用文案四、各專業(yè)機(jī)房的施工過(guò)程各專業(yè)機(jī)房包括變電所、換熱站、煤氣調(diào)壓站、給水和消防泵房、消防控制中心、電梯和物業(yè)管理監(jiān)控室、風(fēng)機(jī)房、高位水箱間、發(fā)電機(jī)房等。以上各專業(yè)機(jī)房設(shè)計(jì)的準(zhǔn)確度、施工及時(shí)性是小區(qū)整體運(yùn)行正常的關(guān)鍵，所以工程建設(shè)期間抓好各機(jī)房建設(shè)很重要， 要安排有責(zé)任心、業(yè)務(wù)好的工程師進(jìn)行重點(diǎn)管理，領(lǐng)導(dǎo)也要特別關(guān)注該部分工程內(nèi)容。各種機(jī)房的施工重點(diǎn)：1、變電所①、土建工程配合施工：做好電纜的進(jìn)出預(yù)留口，如下進(jìn)下出時(shí)電纜做好電纜溝和設(shè)備基礎(chǔ)。設(shè)備到場(chǎng)前防火門要安裝到位，大白工程要完成。②、通風(fēng)工程配合施工：由于變電室各設(shè)備運(yùn)行時(shí)發(fā)熱，為了保證今后設(shè)備正常運(yùn)行，送排風(fēng)工程要到位。③、開(kāi)閉站和變電所的設(shè)備包括變壓器、高壓受電柜、低壓配電柜等。設(shè)備要求在送電前兩個(gè)月到位，并及時(shí)安裝和做電纜壓頭。全部?jī)?nèi)容安裝需要 45天時(shí)間，要留足驗(yàn)收和其它專業(yè)調(diào)試時(shí)間。④、要做好過(guò)墻電纜口的防水工作，防止向變電所內(nèi)漏水。2、給水和消防泵房①、泵房的水池要保證質(zhì)量、不漏水，如是砼的給水池要按照衛(wèi)生認(rèn)可標(biāo)準(zhǔn)做好內(nèi)膜。②、小區(qū)土建驗(yàn)收前 1個(gè)月完成送水泵和排污泵等設(shè)備以及電控柜安裝工程。③、控制柜基礎(chǔ)離地要有一定高度（大于 0.5米），防止水患影響。④、要注意排污系統(tǒng)同步完工。3、換熱站①、換熱站主要由換熱系統(tǒng)、泵循環(huán)系統(tǒng)、排污系統(tǒng)、補(bǔ)水系統(tǒng)和電控系文案大全實(shí)用文案統(tǒng)組成。②、如有高層建筑要注意分設(shè)高、低區(qū)兩個(gè)循環(huán)系統(tǒng)。③、換熱站設(shè)備安裝需耗時(shí) 50天，一定要保證災(zāi) 10月25日前設(shè)備能正常運(yùn)，防止整個(gè)小區(qū)凍害。④、要注意排污泵系統(tǒng)的同步完工。3、煤氣調(diào)壓站①、煤氣調(diào)壓站一般是由煤氣公司專業(yè)隊(duì)伍施工，在施工時(shí)開(kāi)發(fā)商要積極支持其施工，防止影響小區(qū)景觀施工。②、要給調(diào)壓站提供采暖熱源和照明電源。5、消控中心①、消控中心一般包括消防專業(yè)的消火栓泵、噴灑泵、消防廣播系統(tǒng)，以及煙感報(bào)警和防火卷簾等控制系統(tǒng)， 另外保安監(jiān)控系統(tǒng)和電梯救助系統(tǒng)等物業(yè)用控制系統(tǒng)也設(shè)在消控中心室內(nèi)。②、消控中心能否及時(shí)施工將直接影響到消防工程和電梯工程的驗(yàn)收，所以要重視該部分施工，該部分耗時(shí) 60天。6、其它的風(fēng)機(jī)房、高位水箱間和發(fā)電機(jī)房施工時(shí)要注意設(shè)備的運(yùn)輸通道，并及時(shí)準(zhǔn)確地施工到位。第九篇 成本控制過(guò)程成本控制是地產(chǎn)公司管理的中心工作之一， 也是項(xiàng)目操作中一個(gè)很重要的內(nèi)容。它貫穿于地產(chǎn)操作中的各個(gè)環(huán)節(jié)， 要想將成本控制得很到位， 不僅公司要有良好的管理制度，更重要的要求各部門從業(yè)人員的專業(yè)水平和實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)。下面我系統(tǒng)地介紹地產(chǎn)各環(huán)節(jié)的成本應(yīng)控制什么？怎樣去控制？由誰(shuí)來(lái)控制？文案大全實(shí)用文案一、立項(xiàng)環(huán)節(jié)的成本控制立項(xiàng)環(huán)節(jié)由于有國(guó)家、地方政府法規(guī)和政策限制，運(yùn)作時(shí)靈活度較小，但從業(yè)人員一定要用足政策、用足關(guān)系網(wǎng)達(dá)到控制成本的目的。該階段任務(wù)主要由開(kāi)發(fā)部來(lái)承擔(dān)?？刂埔c(diǎn)控制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制新征土地征地費(fèi)用少交或晚交，力爭(zhēng)減免開(kāi)發(fā)部拆遷安置費(fèi)房產(chǎn)確權(quán)后辦理拆遷安置費(fèi)用工程部、財(cái)務(wù)部市政配套費(fèi)自建部分按照工程體系辦，交政府工程部、開(kāi)發(fā)部部分按規(guī)定辦規(guī)劃條件合理提高容積率，減低土地成本開(kāi)發(fā)部二、規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制所占權(quán)重最大，具有一錘定音的作用。在規(guī)劃環(huán)節(jié)成本控制是實(shí)現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵，可以最大限度地減少事后變更帶來(lái)的成本。操作的基本原則：周密規(guī)劃、科學(xué)討論、嚴(yán)格審批。該階段任務(wù)由設(shè)計(jì)和工程部來(lái)承擔(dān)?？刂埔c(diǎn)控制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制規(guī)劃方案可行性規(guī)劃市場(chǎng)信息分析、市政狀況分析、規(guī)設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)、銷劃要點(diǎn)確定售方案評(píng)審組成評(píng)審委員會(huì)對(duì)方案評(píng)審確定，工程、設(shè)計(jì)、銷如未通過(guò)進(jìn)入設(shè)計(jì)變更后再重評(píng)售審設(shè)計(jì)成果規(guī)劃設(shè)計(jì)根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整并做設(shè)計(jì)、工程部好投資估算基礎(chǔ)設(shè)計(jì)地質(zhì)勘察搜集地質(zhì)資料和其它周邊樓盤的設(shè)計(jì)、工程部基礎(chǔ)型式基礎(chǔ)施工圖首先考慮兩種以上基礎(chǔ)型式，做經(jīng)設(shè)計(jì)、工程部文案大全實(shí)用文案濟(jì)分析后確定最后采用型式施工圖設(shè)施工圖設(shè)計(jì)根據(jù)銷售交房標(biāo)準(zhǔn)要求設(shè)計(jì)、基礎(chǔ)設(shè)計(jì)、工程部計(jì)要求設(shè)計(jì)、功能設(shè)計(jì)以配套設(shè)計(jì)等因素做好施工圖設(shè)計(jì)；對(duì)建筑和結(jié)構(gòu)部分占造價(jià)比例大的部分應(yīng)嚴(yán)格審核功能設(shè)計(jì)小區(qū)建筑物市場(chǎng)調(diào)研和有針對(duì)性擴(kuò)充建筑功銷售、設(shè)計(jì)部功能能市政配套方市政狀況調(diào)研，爭(zhēng)取政府有利條件工程部案銷售承諾保持各部門與銷售部的信息暢通，設(shè)計(jì)、工程部保障銷售承諾與實(shí)際功能的一致設(shè)計(jì)變更設(shè)計(jì)變更嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)變更流程進(jìn)行設(shè)計(jì)、工程部材料設(shè)備選型在擴(kuò)初圖確定前確定材料設(shè)備，使設(shè)計(jì)、工程部在設(shè)計(jì)階段考慮材料、設(shè)備的安裝采購(gòu)招投標(biāo)采購(gòu)部三、招投標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制招投標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制涉及到工程、設(shè)計(jì)、預(yù)算等多個(gè)部門的實(shí)際運(yùn)作。這個(gè)環(huán)節(jié)成本控制的難點(diǎn)在于標(biāo)書(shū)的制訂，重點(diǎn)在于評(píng)標(biāo)。控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制投標(biāo)單位資質(zhì)、管理水平、技建立投標(biāo)單位資料庫(kù)，從采購(gòu)、工程部的選擇術(shù)力量、業(yè)績(jī)、資金公司認(rèn)可的承建商、供貨實(shí)力、合作經(jīng)歷商、監(jiān)理單位選擇投標(biāo)單位；主辦部門推薦五家投標(biāo)單文案大全實(shí)用文案位招投標(biāo)文招投標(biāo)書(shū)內(nèi)容：工主辦部門起草、招投標(biāo)工工程、設(shè)計(jì)、采件期、工程造價(jià)或取費(fèi)作組審核購(gòu)、預(yù)算部標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量要求、付款方式、招標(biāo)范圍、結(jié)算方式、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、投標(biāo)注意事項(xiàng)、廢標(biāo)條件、接開(kāi)標(biāo)時(shí)間、定標(biāo)方式、標(biāo)準(zhǔn)合同文本、圖紙等評(píng)標(biāo)和定技術(shù)性評(píng)標(biāo)和定標(biāo)評(píng)標(biāo)順序：技術(shù)評(píng)標(biāo)、經(jīng)工程、設(shè)計(jì)部負(fù)標(biāo)經(jīng)濟(jì)性評(píng)標(biāo)和定標(biāo)濟(jì)評(píng)標(biāo)、合作經(jīng)歷責(zé)技術(shù)標(biāo)；預(yù)算部負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)標(biāo)四、施工環(huán)節(jié)的成本控制施工環(huán)節(jié)的成本控制應(yīng)注意兩大方面：一是因各種變更帶來(lái)的費(fèi)用；另一是材料、工程權(quán)的支付。由于市場(chǎng)變化等，施工階段不可避免地對(duì)施工計(jì)劃和內(nèi)容進(jìn)行變動(dòng)，這一階段進(jìn)行成本控制時(shí)要注意各部門的及時(shí)溝通和良好合作?？刂埔c(diǎn)控制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制設(shè)計(jì)變更變更評(píng)估項(xiàng)目前期規(guī)劃、定位要全面準(zhǔn)確，預(yù)算部計(jì)算變更環(huán)節(jié)盡量避免施工中調(diào)整，加強(qiáng)施工前費(fèi)用的審核，對(duì)可能發(fā)生變更的要有預(yù)見(jiàn)性，做到事先約定變更審核簽變更簽證要有簽認(rèn)流程，變更必須工程部、預(yù)算部認(rèn)有設(shè)計(jì)單位、工程部、監(jiān)理和施工單位共同簽字生效文案大全實(shí)用文案變更的審批主管總經(jīng)理審批主管總經(jīng)理施工現(xiàn)場(chǎng)簽證的時(shí)限現(xiàn)場(chǎng)簽證確需發(fā)生應(yīng)堅(jiān)持當(dāng)時(shí)發(fā)工程部簽證生、當(dāng)時(shí)簽證的原則簽證的工程認(rèn)真核對(duì)簽證的工程量，簽證的內(nèi)工程部量容、原因、工程量應(yīng)清楚、準(zhǔn)確、無(wú)涂改簽證的審批必須堅(jiān)持談好后干的原則，確認(rèn)后主管總經(jīng)理方可簽證審圖施工圖會(huì)圖紙會(huì)審及審批制度、各專業(yè)互審技術(shù)負(fù)責(zé)人審、各專業(yè)互簽制度，爭(zhēng)取在施工前修改圖紙圖紙會(huì)審總分包配分包方式、通過(guò)投標(biāo)配定配合費(fèi)，避免在施工合同簽定人、項(xiàng)合費(fèi)分包責(zé)任界中修改分包方式而增加工程成本目負(fù)責(zé)人定材料供應(yīng)選型、供應(yīng)施工所需的材料在招標(biāo)前確定，選采購(gòu)、工程等部方式、供應(yīng)定供貨方式在招標(biāo)中確定費(fèi)用，編計(jì)劃和預(yù)留制供貨計(jì)劃并留足相應(yīng)的時(shí)間時(shí)間工程款支付款和工程按合同約定付款、按進(jìn)度付款，根工程、預(yù)算、主付進(jìn)度同步、據(jù)情況由不同級(jí)別人員審批管領(lǐng)導(dǎo)付款的審批五、材料和設(shè)備采購(gòu)、保管環(huán)節(jié)的成本控制材料和設(shè)備采購(gòu)、保管環(huán)節(jié)的成本控制的核心要素是計(jì)劃和信息，并最大限度地減少在該環(huán)節(jié)出現(xiàn)損失的概率。達(dá)到成本控制的目的。六、銷售環(huán)節(jié)的成本控制文案大全實(shí)用文案銷售環(huán)節(jié)的成本一般按比例控制， 一旦制訂了費(fèi)用目標(biāo)總額，具體的單項(xiàng)支出必須嚴(yán)格控制.由于銷售環(huán)節(jié)的一些操作會(huì)對(duì)入住和物業(yè)管理產(chǎn)生重要影響 ,所以這個(gè)環(huán)節(jié)的成本控制必須有長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮 .控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制費(fèi)用總額確定費(fèi)用總額營(yíng)銷方案總經(jīng)理營(yíng)銷計(jì)劃和預(yù)算根據(jù)相關(guān)因素確定計(jì)劃銷售人員費(fèi)用控制人數(shù),銷售進(jìn)度控制,獎(jiǎng)勵(lì)辦法控制.營(yíng)銷費(fèi)用銷售經(jīng)理模型費(fèi)、宣傳品費(fèi)展銷費(fèi)等.媒體、廣告代理信媒體選擇息專人負(fù)責(zé)銷售部招投標(biāo)先評(píng)后選,內(nèi)部評(píng)審銷售折扣點(diǎn),銷售回款回款問(wèn)題主管會(huì)計(jì)定期檢查財(cái)務(wù)總監(jiān)交房日期合理確定交房日期,與客戶交房保修期工程客服質(zhì)量補(bǔ)償施工單位明確延長(zhǎng)保修期七、工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制的難點(diǎn)在于有關(guān)監(jiān)控信息的及時(shí)性和準(zhǔn)確性.這些信息可以來(lái)自工程部,合作方和自己調(diào)研.不論那種方式都應(yīng)注意嚴(yán)格按程序辦,防止出現(xiàn)不規(guī)劃或不負(fù)責(zé)的操作.控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰(shuí)來(lái)控制土方預(yù)算 土方預(yù)算內(nèi)容的 注意報(bào)價(jià)拆分 ,施工方法.報(bào) 預(yù)算部文案大全實(shí)用文案價(jià)及招標(biāo)方式不同會(huì)影響成本委托有經(jīng)驗(yàn),認(rèn)真負(fù)責(zé)的咨詢鋼筋用量的核施工圖中的鋼筋用公司進(jìn)行用鋼量計(jì)算預(yù)算部實(shí)量人員對(duì)其要進(jìn)行抽查,并下現(xiàn)預(yù)算經(jīng)理場(chǎng)了解情況.材料,人工和費(fèi)用嚴(yán)格執(zhí)行合同中價(jià)差,及時(shí)跟預(yù)算、價(jià)差的調(diào)查蹤價(jià)差變化,當(dāng)價(jià)格出現(xiàn)異常采購(gòu)和的價(jià)差波動(dòng)時(shí)應(yīng)立即商量對(duì)策.工程部應(yīng)明確現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生簽證費(fèi)用的簽證費(fèi)用現(xiàn)場(chǎng)簽證預(yù)算部原因和責(zé)任當(dāng)造成重大停、窩工時(shí)工程和違約的索賠停工、窩工預(yù)算部應(yīng)及時(shí)進(jìn)行停、窩工費(fèi)預(yù)算部用計(jì)算.八、 其他費(fèi)用的成本控制其它費(fèi)用是指財(cái)務(wù)人員工資和行政三種費(fèi)用 .財(cái)務(wù)部有義務(wù)監(jiān)督其它部門的有關(guān)費(fèi)用支出.控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制公司開(kāi)發(fā)速度、規(guī)模制定年度資金計(jì)劃與貸款計(jì)劃.資金占用估算財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)費(fèi)用地價(jià)款支付制定項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)計(jì)劃策劃部工程款支付制定工程年度付款計(jì)劃工程部銷售回款管理制定年度銷售計(jì)劃.銷售部薪金、崗位津貼、出制定人員工資級(jí)別標(biāo)注和人員工資財(cái)務(wù)部差費(fèi)用、獎(jiǎng)金完成任務(wù)考核獎(jiǎng)勵(lì)辦法文案大全實(shí)用文案實(shí)行限額報(bào)銷通訊費(fèi)用 實(shí)行定額報(bào)銷行政管理費(fèi)用 交際費(fèi)用 實(shí)行油料歸口管理車輛交通費(fèi) 其它費(fèi)用事前審批和家車限額補(bǔ)助九、 物業(yè)管理的成本控制地產(chǎn)公司需要在物業(yè)管理方面支出的費(fèi)用主要是委托管理.委托經(jīng)營(yíng)和虧損補(bǔ)貼三個(gè)方面.客戶服務(wù)中心擔(dān)負(fù)著這疑環(huán)節(jié)的主要控制工作.控制原則是界定地產(chǎn)公司與物業(yè)公司的權(quán)責(zé)關(guān)系.防止因權(quán)責(zé)不清帶來(lái)的額外成本.第十章、商業(yè)地產(chǎn)操作的簡(jiǎn)要介紹商業(yè)地產(chǎn)是地產(chǎn)操作中的一種產(chǎn)品 .商業(yè)地產(chǎn)在操作中與住宅地產(chǎn)有不同之處,操作過(guò)程也相應(yīng)復(fù)雜 .下面就商業(yè)地產(chǎn)的特點(diǎn)和操作方式做簡(jiǎn)要介紹,供大家在操作商業(yè)地產(chǎn)時(shí)借鑒 .一、商業(yè)地產(chǎn)的盈利方式.商業(yè)地產(chǎn)的盈利方式有幾種:1.將商場(chǎng)產(chǎn)權(quán)分隔城若干小面積產(chǎn)權(quán)出售給業(yè)戶如五愛(ài)市場(chǎng).2.整體和部分出租給有品牌的大商家如家樂(lè)福超市.兩種方式各有優(yōu)缺點(diǎn).二、如何操作商業(yè)項(xiàng)目操作商業(yè)地產(chǎn)時(shí)對(duì)開(kāi)發(fā)商綜合實(shí)力的考查.它要求地產(chǎn)公司在資金運(yùn)作、技術(shù)和施工管理、招商組織甚至商業(yè)運(yùn)行管理、物業(yè)管理等方面都要比住宅地產(chǎn)有更高的要求 .文案大全實(shí)用文案前期準(zhǔn)備1）、要有充分心里準(zhǔn)備,不同與住宅地產(chǎn)的操作模式 .2）、人員準(zhǔn)備,要組織好包括工程技術(shù)、招商和商業(yè)策劃等人才.3）、資金儲(chǔ)備,不同與住宅地產(chǎn).資金投入量巨大,而且成本回收期長(zhǎng).4）、利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)是通過(guò)部分銷售產(chǎn)權(quán)、租賃、物業(yè)費(fèi)以及房產(chǎn)通過(guò)商業(yè)運(yùn)行后增值等方式產(chǎn)生利潤(rùn) .5）、選址:商業(yè)項(xiàng)目選址非常重要 ,商業(yè)運(yùn)行必須要有足夠的人流支持,以及便捷的交通和停車 .商業(yè)地產(chǎn)操作打個(gè)比方:住宅地產(chǎn)如果是直銷的話 ,商業(yè)地產(chǎn)就是促銷.商業(yè)地產(chǎn)象一個(gè)金融產(chǎn)品.一般商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目由金融機(jī)構(gòu)和投資人拉投資 .再由商業(yè)經(jīng)營(yíng)來(lái)經(jīng)營(yíng).商業(yè)項(xiàng)目定位后,公司要整合資源,進(jìn)行策劃并以此指導(dǎo)設(shè)計(jì),大致的運(yùn)作步驟:策劃－方案設(shè)計(jì)－預(yù)招商－調(diào)整方案－施工圖設(shè)計(jì)－商業(yè)招商－組織施工－商業(yè)物業(yè)管理.大型商業(yè)項(xiàng)目需招商品牌商業(yè)主力店,主力店對(duì)商業(yè)項(xiàng)目影響很大.它是一把雙刃劍,一般的主力店要求面積大、位置好、租金低,它能給整個(gè)項(xiàng)目帶來(lái)人流.同時(shí)負(fù)面影響是其它商業(yè)面積位置不好,并影響高租金和高銷售價(jià).所以開(kāi)發(fā)商要注意在規(guī)劃設(shè)計(jì)和招商時(shí)要考慮充分.文案大全實(shí)用文案大型商業(yè)項(xiàng)目對(duì)交通的要求非常高.一是要充分利用好原有城市道路和公共交通.并在規(guī)劃,設(shè)計(jì)中充分考慮停車場(chǎng)的位置和停車數(shù)量,不然會(huì)影響人流和人氣.規(guī)劃規(guī)定40輛/萬(wàn)㎡,我讓我有些偏小,應(yīng)在80輛/萬(wàn)㎡左右為好.國(guó)內(nèi)地產(chǎn)公司中大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)做商業(yè)地產(chǎn)比較多.－介紹三、商業(yè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)內(nèi)容商業(yè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)比較復(fù)雜.四、第十章、商業(yè)地產(chǎn)操作的簡(jiǎn)要介紹商業(yè)地產(chǎn)是地產(chǎn)操作中的一種產(chǎn)品 .商業(yè)地產(chǎn)在操作中與住宅地產(chǎn)有不