新世紀服務式公寓

產權酒店、服務式公寓簡介及案例解析產權式酒店

——起源于歐洲的產權式酒店已經在國內部分城市引起了發(fā)展商及投資者的濃厚興趣……產權式酒店作為一種全新的純投資型物業(yè)，起源于20世紀70年代的歐洲，即開發(fā)商將傳統(tǒng)酒店的每間客房分割為獨立產權出售給投資者，投資者將客房委托酒店管理公司統(tǒng)一出租經營獲取年度客房利潤分紅，同時投資者還享有酒店管理公司贈送的優(yōu)惠消費等。產權式酒店有三大類型：時權酒店、退休住宅型、有限自用投資型酒店。產權式酒店主要坐落在風景優(yōu)美的旅游區(qū)，在中國主要以北京、海南等地為主。產權式酒店的概念

產權式酒店的特征

1、

業(yè)主擁有酒店獨立產權投資者可以一次性付款或分期付款或按揭的方式獲取產權，擁有產權，但沒有經營權，并且產權往往僅有40年。2、

酒店式管理，管理費用較高產權式酒店是酒店的一種，提供各種酒店式的服務，如家居清潔、送餐、洗燙衣服、叫醒服務，以及各種鐘點服務，這方面而言，產權式酒店與酒店并無而致，其管理費也比較高，管理費一般是40元/平方米·月。3、

兼具居住度假與投資兩種功能產權式酒店既可以用來居住度假，也可以用來投資。不同的購買者，想法有所不同，同一購買者，在不同的時段的用途所有不同。有的購買者純粹是用來自住，有的則是用來投資保值。不同的產權式酒店提供的回報方式也有不同，如有些產權式酒店提供固定投資回報率，另加30%酒店經營利潤；有些則是提供75%的酒店經營利潤，不提供其他回報。產權式酒店的三大類型

1、

時權酒店由瑞士亞力山首先提出“timesharehotel”，是產權式酒店的發(fā)端。酒店向游客、中產家庭或企業(yè)集團出售在一定時期內使用酒店住宿或娛樂設施的權利，該權利可以上市轉售、轉讓或者交換。2、

退休住宅型是一種所謂留后路的退休住房投資方式。投資者在退休之前購樓，每年和家人去使用一段時間，其余時間交酒店管理公司出租獲取租金回報。到退休的時候作為頤養(yǎng)天年的住所。這種類型的酒店在美國比較多見。3、有限自用的投資型酒店開發(fā)商將酒店的每間客房分割為獨立權出售給投資者，投資者一般不在酒店居住，而是將客房委托酒店管理公司統(tǒng)一出租經營獲取年度客房利潤分紅，同時獲得酒店管理公司贈送的一定期限免費入住權。

物業(yè)投資新品種----服務式公寓——服務式公寓是隨著現代房地產的不斷向前發(fā)展，經濟全球一體化進程的不斷加速，順應商務配套的需求而誕生的一種新型地產開發(fā)、投資模式。隨著國內金融、經濟的起飛，社會不斷改變，帶領服務式公寓進入一個更多元化的發(fā)展空間，各式各樣的服務式公寓將配合社會的不同需要而衍生……起源及發(fā)展過程

服務式公寓的概念最早源于歐洲。時至今日，此種暫住式經營模式更為一些大集團專業(yè)經營。近年更流行大酒店集團在興建酒店項目中加入一棟或以上的服務式公寓，如深圳的會展閣，廣州的遠洋賓館及其公寓等。此舉有利于所有設施及員工除了提供服務予本身酒店住客外，亦同時為服務式公寓的住客提供服務，大大省卻了人手和經營成本。

服務式公寓在中國的發(fā)展概況

隨著中國加入世貿組織(WTO)，越來越多的跨國財團看好中國這個龐大的消費市場，紛紛進駐。而跨國公司大都規(guī)定派駐海外的人員不能用公司的名義買房子，但可以以公司名義在當地租房，租金由公司支付，這筆津貼相當優(yōu)厚。因此這類進駐的外籍人員一般都選擇租用豪華和服務完善的居所。國內的服務式公寓最早出現在深圳，然后在上海、北京等地均有開發(fā)。目前，最為人熟知的服務式公寓包括有深圳著名的名仕閣及會景閣，而北京的有新世界酒店所屬的新世界酒店公寓及上海的杰仕豪庭、海灣酒店公寓等等。服務式公寓的未來發(fā)展

迄今，服務式公寓在國內其它各大、中城市仍是一種尚不多見的物業(yè)類型，其市場的投資發(fā)展?jié)摿ο喈敶蟆Ｎ磥?，服務式公寓將成為房地產的另一新營銷趨勢。隨著國內金融、經濟的起飛，社會不斷改變，帶領服務式公寓進入一個更多元化的發(fā)展空間，各式各樣的服務式公寓將配合社會的不同需要而衍生。服務式公寓的特征整體上，，服務式式公寓均均采用酒酒店式服服務，公公寓式管管理。其其能提供供酒店式式的各項項配套服服務，如如有人整整理房間間及清潔潔，亦能能使住戶戶享受到到星級酒酒店的家家，更能能提供管管家服務務予住客客。管家家服務不不但可以以為住戶戶提供餐餐飲、訂訂票等服服務外，，更可為為住客安安排一般般起居生生活需要要，如購購物及安安排消閑閑節(jié)目等等，服務務比酒店店更全面面，而且且收費比比酒店便便宜。根根據其住住客的不不同需要要，服務務式公寓寓更可細細分為：：1、以商商務人士士為主要要對象；；2、以旅旅游人士士為主要要對象。。以商務人人士為主主要對象象此服務式式公寓大大都座落落于，商商務氣氛氛濃郁，，交通便便利、優(yōu)優(yōu)越的地地理位置置、各種種配套設設施齊全全的生活活環(huán)境形形成了這這里獨特特的商務務環(huán)境。。例如北北京市的的新世界界太華公公寓位于于崇外大大街的黃黃金地段段。并且且，此類類服務式式公寓多多以一房房式格局局為主及及其裝修修也較華華麗、堂堂皇，租租金也因因此而較較高。提提供全全天候的的多功能能商務中中心包括括提供２２４小時時中不同同時段的的商務會會議、商商務秘書書、金融融、傳真真、信息息查尋等等各類服服務。以旅游人人士為主主要對象象此服務式式公寓大大都座落落于旅游游熱點，，為住戶戶提供較較廉價的的居住單單位及各各類服務務及設施施。為設設合不同同旅游人人士及家家庭的需需要，單單位間隔隔有一房房、二房房及三房房，以方方便家庭庭成員或或同行親親友互相相照顧及及耍樂。。對于一一些能吸吸引旅游游人士逗逗留一至至二星期期的旅游游熱點，，此類服服務式公公寓十分分受旅游游人士歡歡迎。其他此外，目目前還興興起老人人公寓、、學生公公寓（這這里特指指留學生生樓、專專家樓））等各種種類型服服務式公公寓，在在國外甚甚至還出出現專為為同性戀戀提供的的“同性性戀公寓寓”，這這些都是是服務式式公寓發(fā)發(fā)展到一一定階段段，迎合合市場需需求而產產生的。。產權式酒酒店與服服務式公公寓比較較——同為為地產投投資市場場上的新新產品、、發(fā)展商商注目的的新熱點點，產權權式酒店店和服務務式公寓寓在本質質及特點點上亦存存在諸多多差別………服務式公公寓與酒酒店的配配套比較較配套服務式公公寓酒店店１．房間間面積較較大大，平均均約四百百尺或以以上較較小，，大概只只有二至至三百尺尺２．房間間間隔開開放放式，及及數房可可供選擇擇開開放放式３．裝修修方面以以舒舒適、明明亮為主主以以豪豪華、堂堂皇為主主４．設備備方面一一定定設有廚廚房不不附設設廚房５．用具具方面設設有有刀叉等等基本廚廚具不不設餐餐具６．設施施方面設設有有車位、、小餐廳廳、健身身室及較較多美食食酒樓、、餐廳，，全面商商務務中心等等；的的房間整整理及清清潔；７．租金金方面較較平平較較貴貴結束語香港美亞亞置業(yè)集集團在海海內外操操作投資資型物業(yè)業(yè)有著豐豐富的經經驗及大大量成功功案例。。九十年年代在國國內率先先推出了了中國首首個產權權式酒店店——雅雅蘭酒店店，分別別在上海海、北京京、張家家界、海海南、廣廣州等城城市策劃劃和操作作了多個個同類項項目。同時，美美亞置業(yè)業(yè)投資（（中國））也是最最早在國國內引進進新型投投資模式式“服務務式公寓寓”的機機構之一一，并在在全球范范圍內設設有專業(yè)業(yè)的此類類物業(yè)管管理公司司和“美美亞太平平洋會””，擁有有一大批批的高級級專業(yè)人人才………產權式酒酒店與酒酒店公寓寓綜合比比較產權酒店店服服務務式公寓寓主要用途途投投資/度假投投資/居居住/辦辦公本質質酒酒店公公寓目標市場場中中產階階級、公公司機構構商商務人人士、代代表機構構、SOHO一族位置需求求要要求處處于城市市郊區(qū)，，有處處于都市市繁華地地段，要要求交通通便利良好的山山水景觀觀資源價格格因因為稀缺缺性和配配套設施施地地價價成本高高、裝修修檔次高高、配套套齊全齊全價格格高企價價格格高企市場狀況況以以旅游游地為主主以以商務務經濟活活動頻繁繁地區(qū)為為主投資者要要求可可以委托托管理親親自參與與，也可可以委托托出租實操案例例——作為為投資型型地產的的專業(yè)機機構，美美亞集團團在各地地成功操操作的案案例數不不勝數，，以下針針對貴司司項目的的可借鑒鑒性，擷擷取兩例例進行簡簡單分析析……杰仕豪庭庭——美亞亞置業(yè)集集團操作作的杰仕仕豪庭在在上海已已經成為為上海五五星級服服務式公公寓的一一個典范范，IBM、、西門子、、日清食食品等跨跨國企業(yè)業(yè)高層人人員已成成為我們們的客戶戶，住在在杰仕豪豪庭?！懊纴喼脴I(yè)”全程代理定位上海作為為中國經經濟發(fā)展展指標性性的城市市，無論論是城市市綜合實實力還是是綜合競競爭力在在中國都都排在第第一位。。越來越越多的海海外大型型企業(yè)進進入上海海。美亞亞不僅看看到了這這一點，，而且發(fā)發(fā)覺整個個上海房房地產市市場上為為這部分分海外企企業(yè)高層層管理人人員所提提供的服服務式公公寓市場場尚不能能滿足經經濟發(fā)展展的需要要，服務務式公寓寓大有可可為！杰仕豪庭庭位于虹口口區(qū)中心心地帶———毗鄰鄰黃浦江江，有著著極佳的的地位置置。高檔檔定位已已成共識識，但由由于項目目屬于單單棟，且且體量不不大，如如簡單定定位于高高尚住宅宅則難免免在與其其他社區(qū)區(qū)項目的的競爭中中先落下下風。美亞介入入后，結結合上海海市整體體經濟及及上海市市房地產產市場的的分析，，將項目目定位于于五星級級服務式式公寓。。目標客戶戶定位分分析根據本案案所處的的地段、、定位以以及200-400多多萬元的的總價范圍所所對應的的目標客客戶。擬擬定“杰杰仕豪庭庭”目標客客戶群主主要分為四四類：A：房地產投投資者B：港澳及海外外機構及華華人C：本地市場中中的高收入入階層D：外省市大型型國企領導導和富裕之之私營業(yè)主主客戶鎖定策策略美亞置業(yè)相相信一些有有機會成為為杰仕豪庭庭的買家及及上海設立立了辦事處處的公司的的職員會因因美亞置業(yè)業(yè)在海內外外的聲譽及及力量而樂樂意接受推推薦。另外，美亞亞的資料庫庫擁有超過過萬間香港港注冊公司司、華商會會所及其他他商會的資資料，此系系統(tǒng)幾乎覆覆蓋了所有有亞洲人控控股的公司司。美亞與各地地的分公司司的所有辦辦事處都設設有展示廳廳及電子郵郵遞聯系，，更與眾多多跨國公司司的決策者者有直接聯聯系。美亞亞置業(yè)最終終的目標是是能聯系上上此類決策策者，希望望能給本物物業(yè)引進買買家及租客客。同時，因項項目定位所所針對的目目標客戶群群主要為高高端客戶，，美亞集團團更定期/不定期舉舉行海外展展銷會、各各種雞尾酒酒會及俱樂樂部，以吸吸引客戶。。杰仕豪庭專專場展銷會會爭取市場最最高的盈利利基于過去上上海市住宅宅及寫字樓樓數量出現現供過于求求的現象，，售價及租租金亦相應應向下調，，但卻出現現了一個雙雙方向市場場，一些標標榜高質量量、良好設設計、配套套完善優(yōu)質質、管理及及位置優(yōu)越越且有完整整策劃之物物業(yè)，其價價值將保持持不變，這這一點必須須在市場銷銷售及租賃賃活動中顯顯示出來。。美亞在受任任策劃顧問問后將每月月提供市場場報告，即即時了解市市場的發(fā)展展及趨向，，準確的定定位及市場場把握，使使杰仕豪庭庭在市場上上取得了優(yōu)優(yōu)異的業(yè)績績。最初項項目價格定定位于均價價9500元/平方方米，實際際銷售中取取得了20000元元/平方米米的成績，，創(chuàng)造了當當時上海樓樓市的天價價，而僅僅僅相鄰數百百米的在售售樓盤，價價格僅為6000元元/平方米米。物業(yè)管理聘用美亞物物業(yè)管理（（新西蘭））有限公司司作掛牌式式物業(yè)管理理顧問，納納入美亞太太平洋會，，享受會員員資格。并并由美亞置置業(yè)安排一一名從事國國際物管行行業(yè)并駐上上海之香港港專業(yè)物管管總經理作作為杰仕豪豪庭物管部部之培訓及及組織顧問問。這樣不不單可使業(yè)業(yè)主感到發(fā)發(fā)展商對物物管之重視視及質量，，另方面也也可降低物物業(yè)管理成成本，一舉舉兩得。港澳中心——作為武武漢首家產產權式商務務酒店，港港澳中心在在2002年夏天創(chuàng)創(chuàng)造了武漢漢樓市均價價7000元/平方方米的神話話，在業(yè)內內外迅速成成為被關注注的焦點………定位港澳中心大大廈于1992年開始興建建，因與區(qū)區(qū)政府之間間的產權糾糾紛問題，，很長時間間以來一直直是步行街街上一棟““爛尾樓””。發(fā)展商商曾經請來來戴德梁行行及廣州一一家代理公公司進行策策劃及營銷銷，定位于于商住樓或或一般寫字字樓，以2000多元的價格格銷售，但但實際銷售售情況非常常不理想。。美亞亞置置業(yè)業(yè)2001年底底接接手手這這個個項項目目后后，，推推翻翻了了原原來來的的定定位位，，并并馬馬上上投投入入了了對對武武漢漢市市場場的的調調研研工工作作。。根根據據調調研研結結果果，，考考慮慮到到項項目目自自身身規(guī)規(guī)劃劃上上的的局局限限性性及及武武漢漢市市旅旅游游資資源源的的有有限限性性，，重重新新定定位位于于產產權權式式商商務務酒酒店店。。因因武武漢漢經經濟濟的的高高速速發(fā)發(fā)展展，，對對外外經經濟濟活活動動的的日日益益頻頻繁繁，，以以商商務務定定位位，，從從旅旅游游及及商商務務兩兩方方面面尋尋求求支支撐撐，，擴擴大大目目標標客客戶戶群群面面。。定位位支支撐撐點點武漢漢經經濟濟發(fā)發(fā)展展，，（（對對外外））商商務務活活動動的的日日益益頻頻繁繁；；步行行街街的的吸吸引引力力，，新新世世界界商商場場知知名名度度的的吸吸引引力力等等共共同同構構成成的的旅旅游游資資源源；；武漢漢房房地地產產的的加加速速發(fā)發(fā)展展，，投投資資型型房房地地產產逐逐步步升升溫溫。。同同時時，，武武漢漢投投資資地地產產市市場場缺缺乏乏有有競競爭爭力力的的新新產產品品；；港澳澳中中心心長長期期““爛爛尾尾樓樓””的的負負面面形形象象需需要要一一個個全全新新定定位位重重塑塑形形象象。?？蛻魬粜判判男闹е螕喂潭ǘ?%高高額額回回報報，，銀銀行行保保證證金金擔擔保保；；政府府支支持持，，形形象象及及信信譽譽提提升升；；在漢漢召召開開““21世世紀紀商商務務酒酒店店新新潮潮流流研研討討會會””，，邀邀請請專專家家進進行行討討論論，，以以消消除除90年年代代武武漢漢泡泡沫沫房房地地產產形形成成的的投投資資陰陰影影，，引引領領新新的的投投資資熱熱潮潮；；美亞集團客戶戶資源；加入“美亞太太平洋會”，，參加全球網網絡互換。自身劣勢及彌彌補措施根據美亞前期期的市場調研研及項目自身身優(yōu)劣勢尋找找，并結合銷銷售部反饋之之客戶意見，，項目問題點點主要集中在在交通問題上上，公司迅速速與發(fā)展商取取得溝通，并并通過與政府府的協(xié)調，開開通了跨步行行街的江漢二二路。整合客戶資源源，鎖定目標標客戶在新世界百貨貨及漢正街設設立展銷點并并發(fā)放資料，，以有針對性性吸引高端客客戶及外地在在漢私營業(yè)主主投資。率先推出“首首期一成”，，降低門檻，，方便投資型型客戶資金運運作。市場低潮期應應變策略武漢因進入夏夏季后，氣溫溫迅速升高，，房地產市場場進入低潮期期，公司迅速速采取措施，，通過集團網網絡在全國及及香港、新加加坡等東南亞亞國家進行異異地銷售，并并與深圳主流流媒體《深圳圳特區(qū)報》共共同組織了港港澳中心產權權式商務酒店店深圳公開推推廣會，這也也是武漢第一一次。同時在在武漢主流媒媒體《長江日日報》、《武武漢晨報》等等上進行跟蹤蹤報道，以實實現外地市場場與本地市場場互相促進的的有利局面。。9、靜夜四四無鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Friday,January6,202310、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。01:10:1901:10:1901:101/6/20231:10:19AM11、以我我獨沈沈久，，愧君君相見見頻。。。1月-2301:10:1901:10Jan-2306-Jan-2312、故人江海別別，幾度隔山山川。。01:10:1901:10:1901:10Friday,January6,202313、乍見翻疑疑夢，相悲悲各問年。。。1月-231月-2301:10:1901:10:19January6,202314、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國國見見青青山山。。。。06一一月月20231:10:19上上午午01:10:191月月-2315、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月231:10上上午1月-2301:10January6,202316、行行動動出出成成果果，，工工作作出出財財富富。。。。2023/1/61:10:1901:10:1906January202317、做前前，能能夠環(huán)環(huán)視四四周；；做時時，你你只能能或者者最好好沿著著以腳腳為起起點的的射線線向前前。。。1:10:19上上午1:10上上午午01:10:191月-239、沒有失失敗，只只有暫時時停止成成功！。。1月-231月-23Friday,January6,202310、很多事事情努力力了未必必有結果果，但是是不努力力卻什么么改變也也沒有。。。01:10:1901:10:1901:101/6/20231:10:19AM11、成功就是是日復一日日那一點點點小小努力力的積累。。。1月-2301:10:1901:10Jan-2306-Jan-2312、世間間成事事，不不求其其絕對對圓滿滿，留留一份份不足足，可可得無無限完完美。。。01:10:1901:10:1901:10Friday,January6,202313、不知香香積寺，，數里入入云峰。。。1月-231月-2301:10:1901:10:19January6,202314、意志堅強強的人能把把世界放在在手中像泥泥塊一樣任任意揉捏。。06一月月20231:10:19上上午01:10:191月-2315、楚塞三湘接接，荊門九派派通。。。一月231:10上上午1月-2301:10January6,202316、少年年十五五二十十時，，步行行奪得得胡馬馬