房地產(chǎn)項目開發(fā)建設中地下室、自建人防及設備夾層設置淺析

房地產(chǎn)項目開發(fā)建設中地下室、自建人防及設備夾層設置淺析摘要:地下室、人防的形式?jīng)Q定于設計最前期，停車庫本身的經(jīng)濟性分析。關鍵詞:項目開發(fā)地下室房地產(chǎn)開發(fā)建設中,除規(guī)劃、建筑、結(jié)構(gòu)形式、材料等直接影響造價外，地下車庫的設置、與人防的結(jié)合情況也是影響造價、總投、售價的直接因素，更值得我們強調(diào)的是:地下室、人防的形式?jīng)Q定于設計最前期，一旦確定,在設計深化或招標后是很難或不能調(diào)整的，因此,形式的確定決定了后期的成本投入、售價、項目的利潤。下面就“地下室、自建人防、設備夾層”的關系進行綜合分析。一般對于開發(fā)項目前期設計通?？紤]以下三個問題:一是建設全地下車庫、半地下車庫、地上架空車庫、停車樓、或是普通地面車位設置問題;二是建地下車庫后是否結(jié)合建人防問題;三是建設人防后產(chǎn)生的建筑夾層如何設置問題。1方案對比1.1地下室地下室是建筑物中處于室外地面以下的房間。在房屋底層以下建造地下室，可以提高建筑用地效率。一些高層建筑基礎埋深很大，充分利用這一深度來建造地下室，其經(jīng)濟效果和使用效果俱佳。地下室的類型按功能分,有普通地下室和防空地下室。按結(jié)構(gòu)材料分，有磚墻結(jié)構(gòu)和混凝土結(jié)構(gòu)地下室。按構(gòu)造形式分,有全地下室和半地下室,地下室頂板的底面標咼咼于室外地面標咼的稱半地下室，即房間地面低于室外設計地面的平均高度大于該房間平均凈高1/3,且小于等于1/2者。這類地下室一部分在地面以上,可利用側(cè)墻外的采光井解決采光和通風問題。地下室頂板的底面標高低于室外地面標高的,稱為全地下室。1.2自建人防自己設計建造的人民防空,簡稱“人防”，國外一般稱民防。是指國家根據(jù)國防需要,動員和組織人民群眾采取防護措施，防范和減輕空襲危害。人民防空的基本目的是采取各種有效的防護手段，保證城市各種功能正常運行,保護戰(zhàn)爭潛力，穩(wěn)定后方，支援前線。2影響因素分析由于項目特征各異，在方案設計初期應結(jié)合項目特征從以下幾個方面進行綜合比較。2.1項目基本需求項目產(chǎn)品形式:別墅、多層洋房、多層公寓、小高層9F/11F、高層18F/26F/33F。項目類型:公共建筑、住宅、工業(yè)建筑。項目容積率及預期停車比例。項目地塊周邊及內(nèi)部現(xiàn)狀、自然地質(zhì)條件。2.2分攤系數(shù)研究所謂分攤系數(shù)是指:地下車庫(人防)建筑面積與地上可售建筑面積的比值,之所以提到分攤系數(shù)，主要是因為依據(jù)通常經(jīng)驗，地下車庫/人防的產(chǎn)權(quán)隨歸于開發(fā)商持有，但其成本是要計入并分攤到可售面積的,車庫最終出租使用權(quán)的收入應為額外凈利潤或物業(yè)收入(如表1)。銷售單價=總成本x(1+利潤率)/總可售面積?？偝杀?土地成本+配套、前期費+建安工程費+管理費+銷售費看，并且總成本等于地上、地下成本之和(如表2)。地下車庫成本折合到地上可售面積，每平米可售面積增加售價如下。項目A:(4332+993)x0.56=2982元/m2,按10%利潤率計售價增加:3280元/m2。項目B:(2778+254)x0.15=455元/m2,按10%利潤率計售價增加:500元/m2。由上可見:當分攤系數(shù)過大時,總投資、售價增長速度驚人不宜采用全地下加人防的形式。2.3經(jīng)濟性比較人防異地建設與結(jié)合地下車庫的比較結(jié)果應是地下車庫建設與否的判斷依據(jù)，如已決定建地下車庫，比較的意義不大。全地下與半地下比較:半地下以項目A為例、全地下以項目B為例。4332—2778=1554元/m2x20201m2=3139萬元。上式中未計樁基檢測費的減少、層數(shù)差、抗震設防差值，約為100萬I3139—2500=639萬元+100萬元=739萬元。1757x(43741—39337)=774萬元。739+774=1513萬元。支護費用：(2006.9—800)x30%(估算)=362萬元?？傆?1513+362=1875萬元。由以上分析可以看出人防是否結(jié)合全地下車庫的經(jīng)濟性分析，應結(jié)合是否建全地下車庫綜合考慮,不可將其割裂開來;另外如需設備夾層，夾層高度1m~1.5m即可。2.4停車庫本身的經(jīng)濟性分析參考標準值應為35%?40%/個，由上表可見，車位數(shù)量增加導致結(jié)果為車位數(shù)量增多,多層下建地下車庫是很不經(jīng)濟的。2.5施工難度及施工周期挖得越深施工難度越大;挖得越深支護要求越高;挖得越深未來不可預見問題越多。3結(jié)語與設想如將地下車庫換一種方案，根據(jù)天津市規(guī)劃局《關于進一步規(guī)范建筑層高和容積率指標計算規(guī)則》的有關規(guī)定，“建筑物地下空間的頂板面高出室外地面不足1.5m,其建筑面積不計入容積率。如建筑室外地坪標咼不一致，以周邊最近的城市道路標咼加上0.2m作為室外地坪”:在不改變原容積率，不作地下人防而改交人防易地建設費的情況下,只作半地下普通車庫，以周邊城市道路標高為+0.000，小區(qū)道路標高為0.2m，設車庫頂板高1.45m，車庫層高4.2m，則車庫底板高-2.75m,與原車庫底板-5.85m相比，底板上提50%以上，側(cè)面土壓力減少,相應地下室外墻及底板配筋減少，基坑支護費用減少，且工期及施工難度等不可控因素也可相應減少、投資總額、銷售單價、利潤皆得到優(yōu)化。對于地下車庫問題,有些項目適合而有