房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)中地下室、自建人防及設(shè)備夾層設(shè)置淺析

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)中地下室、自建人防及設(shè)備夾層設(shè)置淺析摘要:地下室、人防的形式?jīng)Q定于設(shè)計(jì)最前期，停車庫(kù)本身的經(jīng)濟(jì)性分析。關(guān)鍵詞:項(xiàng)目開發(fā)地下室房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中,除規(guī)劃、建筑、結(jié)構(gòu)形式、材料等直接影響造價(jià)外，地下車庫(kù)的設(shè)置、與人防的結(jié)合情況也是影響造價(jià)、總投、售價(jià)的直接因素，更值得我們強(qiáng)調(diào)的是:地下室、人防的形式?jīng)Q定于設(shè)計(jì)最前期，一旦確定,在設(shè)計(jì)深化或招標(biāo)后是很難或不能調(diào)整的，因此,形式的確定決定了后期的成本投入、售價(jià)、項(xiàng)目的利潤(rùn)。下面就“地下室、自建人防、設(shè)備夾層”的關(guān)系進(jìn)行綜合分析。一般對(duì)于開發(fā)項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)通?？紤]以下三個(gè)問(wèn)題:一是建設(shè)全地下車庫(kù)、半地下車庫(kù)、地上架空車庫(kù)、停車樓、或是普通地面車位設(shè)置問(wèn)題;二是建地下車庫(kù)后是否結(jié)合建人防問(wèn)題;三是建設(shè)人防后產(chǎn)生的建筑夾層如何設(shè)置問(wèn)題。1方案對(duì)比1.1地下室地下室是建筑物中處于室外地面以下的房間。在房屋底層以下建造地下室，可以提高建筑用地效率。一些高層建筑基礎(chǔ)埋深很大，充分利用這一深度來(lái)建造地下室，其經(jīng)濟(jì)效果和使用效果俱佳。地下室的類型按功能分,有普通地下室和防空地下室。按結(jié)構(gòu)材料分，有磚墻結(jié)構(gòu)和混凝土結(jié)構(gòu)地下室。按構(gòu)造形式分,有全地下室和半地下室,地下室頂板的底面標(biāo)咼咼于室外地面標(biāo)咼的稱半地下室，即房間地面低于室外設(shè)計(jì)地面的平均高度大于該房間平均凈高1/3,且小于等于1/2者。這類地下室一部分在地面以上,可利用側(cè)墻外的采光井解決采光和通風(fēng)問(wèn)題。地下室頂板的底面標(biāo)高低于室外地面標(biāo)高的,稱為全地下室。1.2自建人防自己設(shè)計(jì)建造的人民防空,簡(jiǎn)稱“人防”，國(guó)外一般稱民防。是指國(guó)家根據(jù)國(guó)防需要,動(dòng)員和組織人民群眾采取防護(hù)措施，防范和減輕空襲危害。人民防空的基本目的是采取各種有效的防護(hù)手段，保證城市各種功能正常運(yùn)行,保護(hù)戰(zhàn)爭(zhēng)潛力，穩(wěn)定后方，支援前線。2影響因素分析由于項(xiàng)目特征各異，在方案設(shè)計(jì)初期應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目特征從以下幾個(gè)方面進(jìn)行綜合比較。2.1項(xiàng)目基本需求項(xiàng)目產(chǎn)品形式:別墅、多層洋房、多層公寓、小高層9F/11F、高層18F/26F/33F。項(xiàng)目類型:公共建筑、住宅、工業(yè)建筑。項(xiàng)目容積率及預(yù)期停車比例。項(xiàng)目地塊周邊及內(nèi)部現(xiàn)狀、自然地質(zhì)條件。2.2分?jǐn)傁禂?shù)研究所謂分?jǐn)傁禂?shù)是指:地下車庫(kù)(人防)建筑面積與地上可售建筑面積的比值,之所以提到分?jǐn)傁禂?shù)，主要是因?yàn)橐罁?jù)通常經(jīng)驗(yàn)，地下車庫(kù)/人防的產(chǎn)權(quán)隨歸于開發(fā)商持有，但其成本是要計(jì)入并分?jǐn)偟娇墒勖娣e的,車庫(kù)最終出租使用權(quán)的收入應(yīng)為額外凈利潤(rùn)或物業(yè)收入(如表1)。銷售單價(jià)=總成本x(1+利潤(rùn)率)/總可售面積?？偝杀?土地成本+配套、前期費(fèi)+建安工程費(fèi)+管理費(fèi)+銷售費(fèi)看，并且總成本等于地上、地下成本之和(如表2)。地下車庫(kù)成本折合到地上可售面積，每平米可售面積增加售價(jià)如下。項(xiàng)目A:(4332+993)x0.56=2982元/m2,按10%利潤(rùn)率計(jì)售價(jià)增加:3280元/m2。項(xiàng)目B:(2778+254)x0.15=455元/m2,按10%利潤(rùn)率計(jì)售價(jià)增加:500元/m2。由上可見(jiàn):當(dāng)分?jǐn)傁禂?shù)過(guò)大時(shí),總投資、售價(jià)增長(zhǎng)速度驚人不宜采用全地下加人防的形式。2.3經(jīng)濟(jì)性比較人防異地建設(shè)與結(jié)合地下車庫(kù)的比較結(jié)果應(yīng)是地下車庫(kù)建設(shè)與否的判斷依據(jù)，如已決定建地下車庫(kù)，比較的意義不大。全地下與半地下比較:半地下以項(xiàng)目A為例、全地下以項(xiàng)目B為例。4332—2778=1554元/m2x20201m2=3139萬(wàn)元。上式中未計(jì)樁基檢測(cè)費(fèi)的減少、層數(shù)差、抗震設(shè)防差值，約為100萬(wàn)I3139—2500=639萬(wàn)元+100萬(wàn)元=739萬(wàn)元。1757x(43741—39337)=774萬(wàn)元。739+774=1513萬(wàn)元。支護(hù)費(fèi)用：(2006.9—800)x30%(估算)=362萬(wàn)元。總計(jì):1513+362=1875萬(wàn)元。由以上分析可以看出人防是否結(jié)合全地下車庫(kù)的經(jīng)濟(jì)性分析，應(yīng)結(jié)合是否建全地下車庫(kù)綜合考慮,不可將其割裂開來(lái);另外如需設(shè)備夾層，夾層高度1m~1.5m即可。2.4停車庫(kù)本身的經(jīng)濟(jì)性分析參考標(biāo)準(zhǔn)值應(yīng)為35%?40%/個(gè)，由上表可見(jiàn)，車位數(shù)量增加導(dǎo)致結(jié)果為車位數(shù)量增多,多層下建地下車庫(kù)是很不經(jīng)濟(jì)的。2.5施工難度及施工周期挖得越深施工難度越大;挖得越深支護(hù)要求越高;挖得越深未來(lái)不可預(yù)見(jiàn)問(wèn)題越多。3結(jié)語(yǔ)與設(shè)想如將地下車庫(kù)換一種方案，根據(jù)天津市規(guī)劃局《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范建筑層高和容積率指標(biāo)計(jì)算規(guī)則》的有關(guān)規(guī)定，“建筑物地下空間的頂板面高出室外地面不足1.5m,其建筑面積不計(jì)入容積率。如建筑室外地坪標(biāo)咼不一致，以周邊最近的城市道路標(biāo)咼加上0.2m作為室外地坪”:在不改變?cè)莘e率，不作地下人防而改交人防易地建設(shè)費(fèi)的情況下,只作半地下普通車庫(kù)，以周邊城市道路標(biāo)高為+0.000，小區(qū)道路標(biāo)高為0.2m，設(shè)車庫(kù)頂板高1.45m，車庫(kù)層高4.2m，則車庫(kù)底板高-2.75m,與原車庫(kù)底板-5.85m相比，底板上提50%以上，側(cè)面土壓力減少,相應(yīng)地下室外墻及底板配筋減少，基坑支護(hù)費(fèi)用減少，且工期及施工難度等不可控因素也可相應(yīng)減少、投資總額、銷售單價(jià)、利潤(rùn)皆得到優(yōu)化。對(duì)于地下車庫(kù)問(wèn)題,有些項(xiàng)目適合而有