合作框架協(xié)議(共同拿地)

項(xiàng)目合作框架合同（適用共同拿地合作開(kāi)發(fā)）本合同由以下各方于年月日在市簽署：甲方：上海紅星美凱龍企業(yè)發(fā)展有限公司住所地：法定代表人：乙方：住所地：法定代表人：鑒于：1、 甲方是在上海注冊(cè)的企業(yè)法人，具有豐富的城市綜合體投資開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)及商業(yè)資源，與乙方有著優(yōu)良的合作基礎(chǔ)，甲方愿與乙方共同投資合作開(kāi)發(fā)本合同項(xiàng)下項(xiàng)目。2、 乙方是在市注冊(cè)成立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，有意在市區(qū)依法通過(guò)出讓形式聯(lián)合甲方取得約畝土地使用權(quán)（以下簡(jiǎn)稱“項(xiàng)目土地”）。甲、乙各方本著自愿、公平、公平和誠(chéng)實(shí)信用的原則，依照國(guó)家法律法規(guī)和項(xiàng)目所在城市法規(guī)條例的規(guī)定，就各方合作開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目事宜，經(jīng)充足磋商一致，達(dá)成本合同。第一條項(xiàng)目概況1.1項(xiàng)目土地概況：土地位置和面積：位于市區(qū)，東至路，南至路，西至路，北至路，占地面積約為平方米（折合約畝）。土地位置和范圍詳見(jiàn)附件1《土地紅線圖》。土地?cái)M控規(guī)指標(biāo)：容積率約W%，建筑密度W%，綠化率N%，最終以政府批準(zhǔn)的計(jì)劃設(shè)計(jì)條件為準(zhǔn)。土地用地性質(zhì)：。土地現(xiàn)狀：目前為，估計(jì)在年月日前以凈地掛牌出讓。1.2項(xiàng)目名稱及建設(shè)內(nèi)容：項(xiàng)目暫定名為“紅星國(guó)際廣場(chǎng)”，計(jì)劃計(jì)劃為集百貨MALL、SOHO、寫字樓、特色商業(yè)街、精品住宅、酒店等為一體的城市綜合體。（此處建設(shè)內(nèi)容根據(jù)項(xiàng)目的具體情況填寫）第二條合作的前提條件2.1乙方承諾在年月日之前（最晚應(yīng)在年月日之前），負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)和配合政府實(shí)現(xiàn)土地的拆遷和土地整理工作，促成項(xiàng)目土地根據(jù)以下要求達(dá)成公開(kāi)出讓條件：（1） 項(xiàng)目土地為國(guó)有建設(shè)用地，并具備本框架合同第一條的控規(guī)指標(biāo)；（2） 項(xiàng)目土地為凈地，即地上建筑物（或構(gòu)筑物）或附著物全部拆遷安置完畢；（3） 項(xiàng)目土地可作為獨(dú)立宗地掛牌可以單獨(dú)簽署《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》并單獨(dú)辦理《國(guó)有土地使用證》。第三條合作形式3.1在項(xiàng)目土地達(dá)到公開(kāi)出讓條件后，甲、乙各方應(yīng)簽署正式合同。正式協(xié)議簽署后由甲、乙各方根據(jù)規(guī)定的條件聯(lián)合競(jìng)買土地；如成功競(jìng)得項(xiàng)目土地，由甲、乙各方在國(guó)有土地使用證辦理前成立項(xiàng)目公司，由項(xiàng)目公司取得《國(guó)有土地使用證》并開(kāi)發(fā)建設(shè)本項(xiàng)目。2甲、乙各方以項(xiàng)目公司為合作平臺(tái)，甲方負(fù)責(zé)按本合同規(guī)定供應(yīng)品牌、籌措建設(shè)資金、負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)管理，乙方根據(jù)本合同規(guī)定供應(yīng)國(guó)有土地使用權(quán)。3.3甲、乙各方在項(xiàng)目獲取及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，充足利用各方優(yōu)勢(shì)資源，為各方創(chuàng)造最大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。第四條項(xiàng)目土地使用權(quán)的獲取4.1乙方應(yīng)爭(zhēng)取項(xiàng)目土地應(yīng)付的土地出讓金不超過(guò)萬(wàn)/畝（或樓面地價(jià)不超過(guò)元/平方米）。如項(xiàng)目土地起拍價(jià)/競(jìng)價(jià)超過(guò)此價(jià)款的，甲方有權(quán)放棄本項(xiàng)目合作并無(wú)需負(fù)責(zé)任何違約責(zé)任，已經(jīng)繳納的土地競(jìng)買押金，由甲、乙各方從國(guó)土部門收回。4.2項(xiàng)目公司應(yīng)付的土地競(jìng)買押金，由乙方負(fù)責(zé)向國(guó)土部門支付，項(xiàng)目土地競(jìng)得后，項(xiàng)目公司應(yīng)支付的土地出讓金和相關(guān)稅費(fèi)，先由項(xiàng)目公司以注冊(cè)資金中乙方投入部分支付，注冊(cè)資金不夠支付的部分，由乙方以借款形式投入項(xiàng)目公司并由項(xiàng)目公司支付。（如在各方合作時(shí)尚有土地款未交清，各方磋商愿意由紅星支付部分款項(xiàng)的，則紅星的持股比例應(yīng)相關(guān)提高，此種情況下可以規(guī)定為：甲方需根據(jù)股份比例應(yīng)負(fù)責(zé)的土地款項(xiàng)，先以甲方投入項(xiàng)目公司的注冊(cè)資金支付，欠缺部分由甲方以股東借款形式在項(xiàng)目公司注冊(cè)成立之日后七日內(nèi)投入項(xiàng)目公司，再由項(xiàng)目公司向土地部門支付土地款項(xiàng)。如在各方合作時(shí)尚有土地款未交清，各方磋商愿意由紅星支付部分款項(xiàng)但此部分的款項(xiàng)由合作方借款給紅星的，則紅星的持股比例應(yīng)相關(guān)降低，此種情況下可以規(guī)定為：甲方需根據(jù)股份比例應(yīng)負(fù)責(zé)的土地款項(xiàng)，由乙方在項(xiàng)目公司注冊(cè)成立之日后七日內(nèi)出借給甲方，再由甲方以股東借款形式出借給項(xiàng)目公司，該借款根據(jù)銀行同期貸款利率計(jì)算利息，該借款和利息在分配時(shí)由甲方在項(xiàng)目開(kāi)工后一年半以內(nèi)用所得收入予以償還。）第五條項(xiàng)目公司治理架構(gòu)5.1項(xiàng)目公司注冊(cè)資本為萬(wàn)元人民幣，其中甲方以貨幣資金出資萬(wàn)元人民幣，占項(xiàng)目公司%股份（具體比例根據(jù)項(xiàng)目情況談判確定，原則上甲方持股比例不低于30%），乙方以貨幣資金出資萬(wàn)元人民幣，占項(xiàng)目公司%股份。5.2項(xiàng)目公司股東會(huì)是公司最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，對(duì)項(xiàng)目重大事宜開(kāi)展決策，股東根據(jù)出資比例行使表決權(quán)。項(xiàng)目公司的日常管理及項(xiàng)目建設(shè)由甲方負(fù)責(zé)。5.3項(xiàng)目公司設(shè)董事會(huì)，董事會(huì)由3名董事組成，其中甲方委派2名董事，乙方委派1名董事。（在紅星不控股的情況下，為實(shí)現(xiàn)管理權(quán)操控，應(yīng)盡量爭(zhēng)取紅星派多數(shù)董事，但合作方不愿意，也可由合作方委派多數(shù)董事）5.4項(xiàng)目公司不設(shè)監(jiān)事會(huì)，設(shè)2名監(jiān)事，由甲、乙各方各委派1名監(jiān)事。5.5項(xiàng)目公司董事長(zhǎng)由乙方委派的董事?lián)?。?xiàng)目公司總經(jīng)理暨法定代表人（在紅星不控股的情況下，為實(shí)現(xiàn)管理權(quán)操控，紅星應(yīng)盡量爭(zhēng)取委派人員擔(dān)任法定代表人，如合作方不愿意，也可由合作方委派擔(dān)任董事長(zhǎng)的人員擔(dān)任法定代表人），財(cái)務(wù)總監(jiān)由甲方委派的人員擔(dān)任；項(xiàng)目公司副總經(jīng)理、財(cái)務(wù)副總監(jiān)由乙方委派的人員擔(dān)任；除甲、乙方委派到項(xiàng)目公司的人員以外的管理人員，通過(guò)各方推舉或公開(kāi)市場(chǎng)形式招聘，并由總經(jīng)理聘任或解聘。項(xiàng)目公司具體的內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)和人員編制、薪資待遇、職能職責(zé)等由總經(jīng)理根據(jù)項(xiàng)目需要設(shè)計(jì)和訂立。5.6項(xiàng)目公司注冊(cè)成立后，應(yīng)將項(xiàng)目公司新的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、印章、財(cái)務(wù)專用章、法人私人印鑒以及國(guó)土證等證照資料、財(cái)務(wù)資料等現(xiàn)存的全部資料移交給甲方管理人員。（在紅星不控股的情況下，為實(shí)現(xiàn)管理權(quán)操控，應(yīng)盡量爭(zhēng)取單獨(dú)管理使用印章，如合作方不愿意，可以采取印章共管使用的形式）5.7有關(guān)項(xiàng)目公司的組織架構(gòu)、職權(quán)、議事規(guī)則等具體事宜，由甲、乙各方根據(jù)本合同規(guī)定的原則磋商后在項(xiàng)目公司章程中規(guī)定。第六條項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)建設(shè)6.1甲方負(fù)責(zé)在本合同規(guī)定期間內(nèi)對(duì)本項(xiàng)目開(kāi)展設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)建設(shè)，乙方應(yīng)全力配合甲方實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)建設(shè)、產(chǎn)品出售等各項(xiàng)工作。當(dāng)甲方確有重大過(guò)錯(cuò)給項(xiàng)目造成巨大虧損的，乙方方可采取合法措施。6.2在本項(xiàng)目設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)建設(shè)期間，乙方應(yīng)負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)所需的總規(guī)報(bào)批和項(xiàng)目配套費(fèi)減免、項(xiàng)目稅費(fèi)等優(yōu)惠政策等手續(xù)，甲方負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)所需的《建設(shè)工程計(jì)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》、計(jì)劃驗(yàn)收、消防驗(yàn)收、人防驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收備案等手續(xù)的報(bào)批工作。各方應(yīng)給予對(duì)方必要的協(xié)助和配合。6.3項(xiàng)目公司應(yīng)在項(xiàng)目獲取第一份《建設(shè)工程施工許可證》之日起年內(nèi)竣工實(shí)現(xiàn)整個(gè)項(xiàng)目。（根據(jù)具體談判情況填寫）如遇乙方因素及不可抗力、政府行為、法律法規(guī)變化、項(xiàng)目所在地冬季出現(xiàn)超常規(guī)日氣無(wú)法施工造成工期拖延的，則整項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)竣工驗(yàn)收的時(shí)間也相關(guān)順延，甲方不負(fù)責(zé)項(xiàng)目延期的責(zé)任。6.4項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)、總平面設(shè)計(jì)等由甲方根據(jù)市場(chǎng)情況提出建議，由甲方和乙方討論愿意后開(kāi)展正式設(shè)計(jì)。方案設(shè)計(jì)由乙方負(fù)責(zé)報(bào)批，甲方配合。各類產(chǎn)品售價(jià)參照項(xiàng)目周邊同類產(chǎn)品價(jià)款并考慮本項(xiàng)目實(shí)際優(yōu)勢(shì)后，住宅出售均價(jià)不低于周邊同類產(chǎn)品價(jià)款、報(bào)乙方備案，如果該價(jià)款實(shí)在偏高導(dǎo)致出售困難時(shí)可由各方共同商定合理的出售價(jià)款；商業(yè)及辦公價(jià)款根據(jù)開(kāi)盤時(shí)的市場(chǎng)情況由各方商定后開(kāi)展定價(jià)。6.5為保障計(jì)劃的合理性以及開(kāi)業(yè)后的運(yùn)營(yíng)安全性，甲、乙各方愿意本項(xiàng)目的建設(shè)工程由項(xiàng)目公司委托給甲方推舉/指定的總承包施工單位施工建設(shè)，具體內(nèi)容由項(xiàng)目公司與總承包施工單位簽署總承包施工合同予以明確。第七條項(xiàng)目建設(shè)資金投入、融資及財(cái)務(wù)安置7.1在項(xiàng)目公司獲取融資前，項(xiàng)目所需的建設(shè)資金由各方根據(jù)股份比例以股東借款形式投入。（如各方磋商愿意項(xiàng)目融資前的建設(shè)資金由甲方投入的，則應(yīng)相關(guān)提高紅星持有項(xiàng)目公司的股份比例）7.2除項(xiàng)目公司注冊(cè)資金以外，甲、乙各方其余投入（包含但不限于甲、乙方投入的土地成本和甲方投入的建安成本）均記作各方對(duì)項(xiàng)目公司的股東借款，各方愿意不計(jì)取利息。7.3乙方愿意甲方利用項(xiàng)目公司土地使用權(quán)、在建工程抵押等形式開(kāi)展融資，乙方配合辦理融資所需的手續(xù)，融資利息由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)。（如合作方要求項(xiàng)目獲取融資后用融資款償還土地購(gòu)買的股東借款，可以愿意在所得融資優(yōu)先用于項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，融資資金能夠保障建設(shè)資金需求時(shí)，項(xiàng)目公司將融資實(shí)際到賬可用款項(xiàng)的%用于向乙方償還因購(gòu)買土地形成的股東借款）。7.4甲、乙各方應(yīng)努力使本合作項(xiàng)目在合法前提下達(dá)到稅務(wù)籌劃最優(yōu)化，具體實(shí)施方案各方另行磋商確定處理。第八條項(xiàng)目出售及利潤(rùn)分配8.1各方愿意，本項(xiàng)目預(yù)售后獲取的出售收入，先扣除項(xiàng)目公司應(yīng)支付的開(kāi)發(fā)建設(shè)花費(fèi)、管理花費(fèi)，營(yíng)銷花費(fèi)、到期銀行貸款本息和當(dāng)期應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅及預(yù)征稅費(fèi)并預(yù)留必要的開(kāi)發(fā)建設(shè)花費(fèi)（一般為人民幣1000萬(wàn)元-2000萬(wàn)元），再根據(jù)股份比例償還各方對(duì)項(xiàng)目公司的股東借款，最后對(duì)項(xiàng)目公司依法形成的利潤(rùn)，各方根據(jù)股份比例開(kāi)展分配。（如合作方要求限期收回土地成本的，可以同意合作方在項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)一年半以內(nèi)，在出售收入后扣除前述花費(fèi)的余額按股份比例優(yōu)先償還項(xiàng)目公司對(duì)乙方的股東借款，甲方按股份比例應(yīng)獲取的款項(xiàng)暫不拿走留在項(xiàng)目公司，如乙方從項(xiàng)目公司融資及出售收入中獲取的資金不能在一年半以內(nèi)收回土地成本的，由項(xiàng)目公司一次性補(bǔ)齊，乙方從項(xiàng)目公司融資及出售收入中獲取的資金達(dá)到土地成本后，項(xiàng)目公司按股份比例向甲方償還甲方投入的股東借款，各方根據(jù)以上規(guī)定收回各自資金投入后，項(xiàng)目依法形成的利潤(rùn)各方根據(jù)股份比例開(kāi)展分配）第九條百貨MALL商業(yè)運(yùn)營(yíng)：9.1甲、乙各方愿意，項(xiàng)目中百貨MALL物業(yè)由甲方屬下商業(yè)管理公司負(fù)責(zé)百貨MALL的品牌輸出、招商及運(yùn)營(yíng)管理，具體內(nèi)容由項(xiàng)目公司與該商業(yè)管理公司簽署的合同確定。（如項(xiàng)目?jī)?nèi)計(jì)劃有百貨MALL，本條適用，否則予以刪除）第十條無(wú)形資產(chǎn)保護(hù)10.1乙方愿意，全部依據(jù)本合同由甲方、甲方授權(quán)項(xiàng)目公司或外聘顧問(wèn)創(chuàng)作的，包含甲方商標(biāo)或甲方無(wú)形資產(chǎn)或與甲方商標(biāo)或甲方無(wú)形資產(chǎn)聯(lián)絡(luò)使用的圖片、圖形、設(shè)計(jì)圖紙、標(biāo)語(yǔ)、名稱、標(biāo)題或類似材料，均應(yīng)屬于甲方的專有財(cái)產(chǎn)，包含但不限于全部可獲得著作權(quán)的事宜。甲方無(wú)形資產(chǎn)包含但不限于甲方商標(biāo)、標(biāo)示、商號(hào)、甲方法定代表人或公司高管人員形象、甲方代言人形象。10.2項(xiàng)目公司或合作的任一方在開(kāi)展有關(guān)本項(xiàng)目和其他項(xiàng)目的宣傳和廣告策劃時(shí)，未經(jīng)權(quán)利人書面許可或愿意不得使用“紅星美凱龍”商標(biāo)、標(biāo)識(shí)、名稱等，且不得有任何影響甲方/權(quán)利人商業(yè)信譽(yù)的行為。10.3未經(jīng)甲方事先愿意，乙方或其關(guān)聯(lián)方在設(shè)立新公司時(shí)，不得將“紅星美凱龍”、“紅星”、“美凱龍”或近似字樣作為公司名稱中字號(hào)的組成部分。10.4如項(xiàng)目公司或合作的任一方違反本條上述各款規(guī)定的，除應(yīng)根據(jù)本合同“違約條款”的規(guī)定負(fù)責(zé)違約責(zé)任外，還應(yīng)消除因其違約而造成對(duì)甲方和/或權(quán)利人無(wú)形資產(chǎn)所造成的不利影響（包含但不限于在甲方指定的媒體上按甲方要求的內(nèi)容發(fā)布違約聲明和道歉）第十一條正式合同11.1本框架合同有效期至年月底為止。若乙方未能促成項(xiàng)目土地在本合同有效期屆滿前按第一條規(guī)定的控規(guī)指標(biāo)作為獨(dú)立宗地以凈地條件開(kāi)展掛牌出讓，或甲乙各方最遲未能在項(xiàng)目土地掛牌公告發(fā)布之日起十日內(nèi)簽署正式合同，或項(xiàng)目公司未能成功競(jìng)得該項(xiàng)目土地的，或因法律、政策障礙導(dǎo)致無(wú)法按約成立項(xiàng)目公司的，則本框架合同終止，各方互不負(fù)責(zé)違約責(zé)任。11.2在簽署正式合同之前，甲、乙各方均有權(quán)就合作模式的合規(guī)性、項(xiàng)目土地、對(duì)方企業(yè)情況、履約能力等開(kāi)展財(cái)務(wù)、法務(wù)盡職調(diào)查，各方董事會(huì)均有權(quán)根據(jù)調(diào)查結(jié)果決定是否批準(zhǔn)正式展開(kāi)本項(xiàng)目合作。如任一方董事會(huì)做出否決的決定，則本框架合同終止，各方互不負(fù)責(zé)違約責(zé)任。第十二條排他性與替代性12.1本合同簽署生效后，乙方不得與除本合同以外的任一方開(kāi)展與本合同項(xiàng)下交易相同或相似的洽商或簽署任何法律文件，如有違反，乙方應(yīng)負(fù)責(zé)違約責(zé)任。12.2本合同簽署生效后，甲方可以在簽署正式合同時(shí)指定甲方之關(guān)聯(lián)公司根據(jù)本合同原則條款與乙方以及項(xiàng)目公司簽署正式合同，乙方以及項(xiàng)目公司均無(wú)異議。第十三條違約責(zé)任13.1甲、乙方以及項(xiàng)目公司各方應(yīng)按本合同規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行，若因任一方違約造成項(xiàng)目公司虧損或?qū)Ψ教潛p的，違約方應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。13.2本合同生效后，如項(xiàng)目公司或乙方任一方違反“排他性”條款或“甲方無(wú)形資產(chǎn)保護(hù)”條款的任何規(guī)定，甲方有權(quán)要求違約方立即終止違約行為、消除影響并支付人民幣2000萬(wàn)元違約金。第十四條法律適用及糾紛解決14.1本合同適用中華人民共和國(guó)法律并受其管轄。14.2因本合同而產(chǎn)生的糾紛，各方首先應(yīng)友好磋商解決，磋商不成的，任一方均可提交中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會(huì)上海分會(huì)根據(jù)其現(xiàn)行有效的仲裁規(guī)則開(kāi)展仲裁，仲裁地點(diǎn)在上海，仲裁裁決是終局的，對(duì)各方均有約束力。第十五條其他規(guī)定15.1本合同是甲、乙各方關(guān)于項(xiàng)目合作的原則性、框架性規(guī)定，具體事宜甲、乙方另行磋商，并在各方簽署的正式合同以及項(xiàng)目公司章程中具體規(guī)定。15.2乙方應(yīng)供應(yīng)近期地質(zhì)勘探資料或/和文物勘探資料，如遇重大地質(zhì)缺陷或/和存在文物之情形，各方另行磋商解決方案。15.3本合同任一方因參與本項(xiàng)目和/或?yàn)榍⒄?、簽署、?zhí)行本合同而產(chǎn)生的全部花費(fèi)和開(kāi)支，包含但不限于聘用任何法律顧問(wèn)的花費(fèi)、開(kāi)支和報(bào)銷款項(xiàng)，均由該方自行負(fù)責(zé)。15.4甲、乙各方