資產(chǎn)評估-ch4房地產(chǎn)

第四章

房地產(chǎn)評估

本章重點和難點：1、房地產(chǎn)評估中的合法原則和最有效使用原則2、影響房地產(chǎn)價格的因素3、成本法評估土地、新建房地產(chǎn)及舊建筑物的計算公式4、收益法的應(yīng)用：凈收益的含義、資本化率的種類、計算公式5、市場法的應(yīng)用：評估程序、修正因素、計算公式6、假設(shè)開發(fā)法的操作步驟及計算公式第一節(jié)房地產(chǎn)評估概述一、房地產(chǎn)P1321、定義—土地、建筑物及其他地上定著物2、房地產(chǎn)的自然特性位置固定性質(zhì)量差異性使用長期性3、房地產(chǎn)的經(jīng)濟特性

供求區(qū)域性房地產(chǎn)供給的相對壟斷性房地產(chǎn)利用的多方向性房地產(chǎn)效益的級差性政策限制性

一、房地產(chǎn)4、房地產(chǎn)市場一級市場二級市場5、房地產(chǎn)的價值特征房地產(chǎn)價值是房地產(chǎn)的權(quán)益價值房地產(chǎn)價值與其用途和效用相關(guān)房地產(chǎn)價值具有個別性和區(qū)域性二、土地使用權(quán)（一）土地所有權(quán)的歸屬（二）土地使用權(quán)出讓最高年限由國務(wù)院確定：（掌握）

1.居住用地70年；

2.工業(yè)用地50年；

3.教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；

4.商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；

5.綜合或者其他用地50年。二、土地使用權(quán)（三）土地使用權(quán)及其交易國有土地所有權(quán)不能進入房地產(chǎn)市場流轉(zhuǎn)。但使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，因此地價一般是土地使用權(quán)的價格。1.土地使用權(quán)出讓2.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓3.土地使用權(quán)出租4.土地使用權(quán)抵押1、土地使用權(quán)出讓國家與土地使用者國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓于土地使用者，土地使用者向國家支付出讓金。出讓方式：協(xié)議招標、拍賣、掛牌經(jīng)營性用地價高者得之——采用“綜合條件最優(yōu)者得”的綜合評標方式。掛牌“限房價、競地價”2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈與。凡未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。土地使用者之間使用年限=出讓年限－原土地使用者已使用年限過戶登記3、土地使用權(quán)出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。4、土地使用權(quán)抵押土地使用權(quán)抵押，地上建筑物隨之抵押。注意：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、租賃和抵押均是與其附著建筑物一起轉(zhuǎn)讓的。三、房地產(chǎn)評估的原則（掌握）

遵循供需原則、替代原則、貢獻原則等（一）合法原則是指房地產(chǎn)評估應(yīng)以評估對象的合法產(chǎn)權(quán)、合法使用和合法處分等為前提進行。在分析房地產(chǎn)的最有效使用時，必須根據(jù)城市規(guī)劃及有關(guān)法律的規(guī)定，依據(jù)規(guī)定用途、容積率、建筑高度與建筑風格等確定該房地產(chǎn)的最有效使用。（二）最有效使用原則

評估房地產(chǎn)價值時，不能僅僅考慮房地產(chǎn)現(xiàn)時的用途和利用方式，而是結(jié)合預(yù)期原則考慮何種情況下房地產(chǎn)才能達到最佳使用及實現(xiàn)的可能，以最佳使用所能帶來的收益評估房地產(chǎn)的價值。四、房地產(chǎn)價格1、根據(jù)權(quán)益的不同，可分為所有權(quán)價格、使用權(quán)價格、其他權(quán)利價格2、按房地產(chǎn)的實物形態(tài)可劃分為土地價格、建筑物價格和房地產(chǎn)價格3、按房地產(chǎn)價格表示單位可劃分為總價格、單位價格、樓面地價等（掌握）4、其他價格類型

樓面地價和容積率樓面地價，又稱單位建筑面積地價，是指平均到每單位建筑面積上的土地價格。樓面地價=土地總價格/建筑總面積容積率：指地塊建筑面積與地塊總面積的比率

容積率=建筑總面積/土地總面積樓面地價=土地總價格/建筑總面積

=土地單價×土地總面積/建筑總面積

=土地單價/容積率樓面地價例:投資者面對甲、乙兩幅土地。甲地的容積率為4，單價為40000元/平方米；乙地的容積率為3.7，單價為38000元/平方米。假使兩幅土地的其他條件相同，問投資者應(yīng)該選擇哪一幅土地進行投資更為經(jīng)濟？土拍版“東富西貴”上演國土局一小時攬金51億2014年10月22日上海建工以31億總價拿下河西南G52地塊，地表出讓面積81561.10（m2），1.0≤容積率≤2.75樓面地價13821元/㎡；五礦地產(chǎn)以20億元的總價奪下城東G53，地表出讓面積86270.43（m2），1.01≤容積率≤1.5樓面地價為15455元/㎡。某宗土地，單價為8000元/平方米，規(guī)劃容積率為5，土地資本化率為10%，則其樓面地價為()元/平方米。

A.1600

B.8000

C.40000

D.80000『答案』A7月22日，《國務(wù)院關(guān)于取消和調(diào)整一批行政審批項目等事項的決定》（國發(fā)〔2014〕27號）公布取消注冊資產(chǎn)評估師等11項準入類職業(yè)資格。為切實落實國務(wù)院決定，人力資源社會保障部印發(fā)《關(guān)于減少職業(yè)資格許可和認定有關(guān)問題的通知》（人社部發(fā)〔2014〕53號）和《關(guān)于做好國務(wù)院取消部分準入類職業(yè)資格相關(guān)后續(xù)工作的通知》（人社部函〔2014〕144號），就取消準入類職業(yè)資格的后續(xù)工作作了原則性規(guī)定。為做好政策銜接和過渡工作，現(xiàn)就有關(guān)具體事宜通知如下：一、將注冊資產(chǎn)評估師職業(yè)資格調(diào)整為水平評價類職業(yè)資格。二、已取得注冊資產(chǎn)評估師職業(yè)資格證書的人員，原有資格仍可以作為聘任經(jīng)濟系列相應(yīng)專業(yè)技術(shù)職務(wù)的依據(jù)。三、2014年度全國統(tǒng)一考試日期推遲至2015年上半年，具體考試日期另行通知。凡已報名參加2014年度注冊資產(chǎn)評估師考試的考生，均可參加考試。2014年以前參加考試的各科目合格成績有效期順延。四、人力資源社會保障部、財政部將抓緊修訂原注冊資產(chǎn)評估師相關(guān)制度文件。待新修訂的制度文件出臺后，按照新的制度文件開展相關(guān)工作。五、房地產(chǎn)價格的影響因素（一）一般因素1、經(jīng)濟因素：經(jīng)濟發(fā)展因素、財政金融因素、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)因素2、社會因素：人口因素、家庭規(guī)模因素、房地產(chǎn)投機因素、教育科研水平和治安因素、社會福利因素3、政策因素：住房制度、地價政策、城市規(guī)劃、稅收政策、行政隸屬關(guān)系、交通管制4、心理因素9.30房貸新政

1.對于貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍，具體由銀行業(yè)金融機構(gòu)根據(jù)風險情況自主確定。

2.對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。

3.在已取消或未實施“限購”措施的城市，對擁有2套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，又申請貸款購買住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)應(yīng)根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平。六、房地產(chǎn)價格的影響因素（二）區(qū)域因素

P1331.區(qū)域繁華因素2.道路通達因素3.交通便捷因素4.城市設(shè)施狀況因素基礎(chǔ)設(shè)施、生活設(shè)施、文化娛樂設(shè)施5.環(huán)境狀況因素六、房地產(chǎn)價格的影響因素（三）個別因素P1331.土地的個別因素。當區(qū)位由劣變優(yōu)時，地價會上升；相反，則地價下跌。容積率越大，地價越高；反之，容積率越小，地價越低。容積率與地價的關(guān)系一般不呈線性關(guān)系。一般來說，對于同一般宗土地而言，商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地的地價是遞減的。2.建筑物的個別因素。

七、房地產(chǎn)評估的程序P133明確評估基本事項制定工作計劃實地勘察與收集資料測算待估資產(chǎn)評估價值綜合分析確定評估結(jié)果。特別注意以下幾點：

1.所選用的資料是否適當；

2.評估原則的運用是否適當；

3.對資料分析是否準確，特別是對影響因素權(quán)重的賦值是否恰當。撰寫評估報告

第二節(jié)市場法的應(yīng)用（掌握）

一、適用范圍市場法適用于活躍市場的交易性房地產(chǎn)。在下列情況下，市場法往往難以適用：

1.沒有發(fā)生房地產(chǎn)交易或在房地產(chǎn)交易發(fā)生較少的地區(qū)

2.某些類型很少見的房地產(chǎn)或交易實例很少的房地產(chǎn)，如古建筑等；

3.很難成為交易對象的房地產(chǎn)，如教堂、寺廟等；

4.風景名勝區(qū)土地；

5.圖書館、體育館、學校用地等。二、基本思路市場法的基本含義：在求取一宗被估房地產(chǎn)價值時，依據(jù)替代原理，將被估房地產(chǎn)與類似房地產(chǎn)的近期交易價格進行對照比較，通過對交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況等因素修正，得出被估房地產(chǎn)在評估基準日的價值。三、計算公式P=參照物交易價格×交易情況修正系數(shù)

×交易日期修正系數(shù)×房地產(chǎn)區(qū)域因素修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×土地年期修正系數(shù)注意：組成房地產(chǎn)狀況因素的各個因子都可以獨立地擴展出來進行單獨修正。四、操作步驟（一）收集交易資料（二）可比交易案例確定（三）因素修正交易情況修正交易日期修正房地產(chǎn)區(qū)域因素修正容積率修正土地年期修正（四）確定待評估房地產(chǎn)價值1.交易情況修正修正系數(shù)的計算公式

交易情況修正后的正常價格

=可比實例價格×（正常情況指數(shù)/可比實例情況指數(shù)）

=P’×100/100（1±X%）（8-4）

2.交易日期修正主要通過物價指數(shù)來修正，注意是環(huán)比還是定基物價指數(shù)。

3.區(qū)域因素修正系數(shù)評估對象區(qū)域因素評分值/參照物區(qū)域因素評分值4、容積率修正經(jīng)容積率修正后可比實例價格

=可比實例價格×（待估宗地容積率修正系數(shù)/可比實例容積率修正系數(shù)）注意：修正系數(shù)不是容積率的比，而是容積率修正系數(shù)的比

例某城市某用途土地容積率修正系數(shù)見容積率修正系數(shù)表容積率

0.10.40.71.01.11.31.72.02.12.5修正系數(shù)

0.50.60.81.01.11.21.61.81.92.1如果確定比較案例宗地地價每平方米為3800元，容積率為2.1，被估宗地規(guī)劃容積率為1.7，則待估宗地容積率修正計算如下：經(jīng)容積率修正后可比實例價格

=3800×1.6/1.9

=3800×容積率因素修正系數(shù)（1.6/1.9）

=3200（元/平方米）

某待估宗地規(guī)劃容積率為5，選擇的比較案例宗地的容積率為2，評估基準日比較案例宗地的市場交易價格為1000元/平方米，如果容積率為2和5所對應(yīng)的容積率的修正系數(shù)分別為l.5和3，僅考慮上述條件，待估宗地每平方米的價格最接近于()元。

A.1250B.1500

C.2000D.3333.335、土地使用年限修正P136例：若選擇的比較案例成交地價為每平方米10000元，對應(yīng)土地使用年期為30年，而待估宗地出讓年期為20年，土地資本化率為8%，則年限修正如下：

土地使用年限修正后的地價

有一待估宗地，現(xiàn)收集到2010年3個可比較參照交易案例，具體情況如下，假定折現(xiàn)率為10％。負號表示參照物宗地條件比待估宗地條件差，正號表示參照物比待估宗地條件優(yōu)，數(shù)值大小代表對宗地地價的修正幅度。容積率與地價的關(guān)系為：容積率在1～1.5之間時，容積率每增加0.1，宗地單位地價比容積率為1時增加3％。2010年以來，該城市地價逐月上升2%。(P/A,10%,45)=9.8628；(P/A,10%,50)=9.9148根據(jù)以上條件評估待估宗地的土地單價和樓面地價。宗地成交單價元/平方米交易時間交易情況容積率剩余使用年限區(qū)域因素個別因素待估地5.101.24500133001.12％1.3501％0233403.11％1.45001％335004.101.0451％-1％五、基準地價修正法基準地價修正法，本質(zhì)上是市場法，只是參照物價格采用的是基準地價（一）基準地價的含義P141按照城市土地級別或均質(zhì)地域分別評估的商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和綜合土地級別的土地使用權(quán)的平均價格?；鶞实貎r是已知的，政府會進行公布，并定期修正，一般幾年修正一次。南京市國土資源局2014年和2002年北京基準地價表.doc

（二）基準地價修正法的估價步驟

被估宗地地價

＝待估宗地所處地段的基準地價×年限修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×土地狀況修正系數(shù)×市場轉(zhuǎn)讓因素修正系數(shù)

注意：教材公式8－14，分母是基準地價的使用年限，應(yīng)該采用土地法定最高出讓年限。

北京市基準地價容積率修正系數(shù)表基準地價修正法評估一商業(yè)用地的價值，該商業(yè)用地實際轉(zhuǎn)讓年限為36年，若資本化率為9%，則土地年限修正系數(shù)為()。

A.0.992B.0.937C.0.986D.1.067

第三節(jié)收益法的應(yīng)用（掌握）一、適用范圍

收益法適用于有收益的房地產(chǎn)價值評估，如商場、寫字樓、旅館、公寓等不適用于政府機關(guān)、學校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)價值評估二、收益法評估房地產(chǎn)的基本步驟P143三、凈收益

（一）凈收益的含義

1.定義凈收益=年客觀總收益-年客觀總費用

2.在確定凈收益時，必須注意房地產(chǎn)的實際凈收益和客觀收益的區(qū)別。

（1）實際凈收益

指在現(xiàn)狀下被估房地產(chǎn)實際取得的凈收益。（2）客觀凈收益

房地產(chǎn)在正常的市場條件下用于法律上允許的最佳利用方向上的收益值，其中還應(yīng)包含對未來收益和風險的合理預(yù)期。這個收益稱為客觀純收益。

只有客觀凈收益才能作為評估的依據(jù)

（二）客觀總收益

1.含義

指被估房地產(chǎn)在一年內(nèi)所得到的所有收益。

2.確定客觀總收益時候要注意以下問題：

（1）求取總收益時，是以客觀收益即正常收益為基礎(chǔ)，而不能以實際收益計算。

（2）有租約限制的，租約期內(nèi)的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應(yīng)采用正?？陀^的租金，并在評估報告中恰當披露租約情況

3.在確定收益值時，可以按照以下思路進行：

（1）需以類似房地產(chǎn)的收益作比較；

（2）需對市場走勢作準確的預(yù)測；

（3）必須考慮收益的風險性和可實現(xiàn)性。

（三）客觀總費用1.定義:總費用是指取得該收益所必需的各項支出，如維修費、管理費等。也就是為創(chuàng)造總收益所必須投入的正常支出。2.總費用也應(yīng)該是客觀費用，需要剔除不正常的費用。3.房地產(chǎn)的總費用不包括折舊費，通常包含：管理費、維修費、保險費、稅金等。P144四、資本化率資本化率又稱為還原利率，它是決定評估價值的最關(guān)鍵的因素。（一）資本化率的實質(zhì)1.資本化率在一定程度上反映了投資收益率。2.資本化率的大小與投資風險的大小正相關(guān)3.投資風險越大，資本化率越高，在凈收益不變的情況下，房地產(chǎn)價值越低。（二）資本化率的估測P1451.安全利率加風險調(diào)整值2.市場租價比法3.各種投資收益率排序插入法4.資金成本加權(quán)平均法

綜合資本化率—房地合一評估適用r土地還原利率—土地自身價值rL建筑物還原利率—評估建筑物的自身價值rB

（三）資本化率的種類某房地產(chǎn)土地價值600萬元，建筑物價值1400萬元，綜合資本化率為8.5%，建筑物資本化率為10%，則土地資本化率最可能為（）

A.8%

B.6%

C.5%

D.4%假定土地資本化率為6％，建筑物資本化率為8％，土地價值為1000萬元，建筑物價值為5000萬元，房地產(chǎn)的綜合資本化率應(yīng)為（）。

A.7％B.7.50%

C.7.67％D.14%

單獨評房——建筑物的經(jīng)濟壽命單獨評地——土地使用權(quán)年限（1）先據(jù)建筑物的經(jīng)濟壽命確定收益期，然后計算土地超出建筑物經(jīng)濟壽命部分的價值。（2）假設(shè)未來收益無限期。但是在計算凈收益時應(yīng)扣除建筑物的折舊費和土地費用的攤銷。

五、收益期的確定（一）房地合一評房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價格＝房地產(chǎn)純收益/綜合資本化率

房地純收益＝房地產(chǎn)總收益－房地產(chǎn)總費用房地產(chǎn)總費用＝管理費+維修費+保險費+稅金+空房損失費

六、收益法的計算公式[例1]某房地產(chǎn)，在正常使用情況下每年所獲得的總收益為20萬元，每年所需支出的總費用為12萬元，該類房地產(chǎn)的折現(xiàn)率為8％。另外，該宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓土地使用權(quán)的地塊上建造的，當時獲得的土地使用權(quán)年限為50年，現(xiàn)已使用了5年。求該房地產(chǎn)的收益價格。解：A=20－12=8（萬元）

n=50－5=45A1P=-----×[1－---------]r（1＋r）n

=8×（P/A，8%，45）=96.87（萬元）[例2]某房地產(chǎn)公司于2005年5月以出讓方式取得一塊土地50年使用權(quán)，并于2007年5月在此地塊上建成一座鋼混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當時造價為每平方米3,800元，經(jīng)濟耐用年限為60年。目前，該類型建筑的重置價格為每平方米4,800元。該大樓總建筑面積為12,000平方米，全部用于出租。據(jù)調(diào)查，當?shù)赝愋蛯懽謽堑淖饨鹨话銥槊刻烀科椒矫?.5元，空置率在10%左右，每年需支付的管理費用一般為年租金的3.5%，維修費為建筑物重置價的1.5%，房產(chǎn)稅為租金收入的12%，其他稅為租金收入的6%，保險費為建筑物重置價的0.2%，資本化率確定為6%。試根據(jù)以上資料評估該寫字樓在2010年5月的價格。

解：1.估算年有效總收入年有效總收入＝2.5×365×12,000×（1－10%）＝9,855,000元2.估算年營運費用（1）管理費：年管理費＝9,855,000×3.5%＝344,925元（2）維修費：年維修費＝4,800×12,000×1.5%＝864,000元（3）保險費：年保險費＝4,800×12,000×0.2%＝115,200元（4）稅金：年稅金＝9,855,000×（12%＋6%）＝1,773,900元（5）年營運費用：＝344,925＋864,000＋115,200＋1,773,900

＝3,098,025元3.估算凈收益年凈收益＝年有效總收入－年營運費用＝9,855,000－3,098,025

＝6,756,975元4.計算房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)的剩余收益期為45年，則：房地產(chǎn)價格＝6,756,975÷6%×[1－1/（1＋6%）45]

＝104,434,671元房地產(chǎn)單價＝104,434,671÷12,000

＝8,703元/平方米（二）殘余法1.土地殘余估價法已知：房地純收益A、建筑物價值PB、

rB、rL求：PL已知：房地純收益A、土地價值PL、

rB、rL求：PB

2.建筑物殘余估價法【例】

某評估對象概況如下：評估對象為6層磚混結(jié)構(gòu)辦公樓，土地總面積500平方米,房屋建筑面積1500平方米，月租金4.5萬元，假設(shè)建筑物的資本化率為10%，耐用年限為60年，土地資本化率為8%，管理費以年租金的3%計，維修費以房屋現(xiàn)值的1.5%計，房租損失準備費按半月租金計，保險費按房屋現(xiàn)值3‰計，房產(chǎn)稅為租金收入的12%，土地使用稅每年每平方米2元，營業(yè)稅及附加綜合稅率為5.5%，建筑物尚可使用年限為50年，土地使用權(quán)年限為40年，建筑物價值依成本法求得為120萬元。評估要求：用收益法評估該房屋基地使用權(quán)價值。解：評估過程如下：（1）計算年有效總收入年有效總收入＝45000×12－45000÷2＝517500（元）（2）計算年運營費用①管理費＝540000×3%＝16200（元）②修繕費＝1200000×1.5%＝18000（元）③保險費＝1200000×3‰＝3600（元）④房產(chǎn)稅＝540000×12%＝64800（元）⑤營業(yè)稅及附加＝540000×5.5%＝29700（元）⑥土地使用稅＝500×2＝1000（元）⑦年運營費用＝16200＝133300（元）（3）計算房地產(chǎn)純收益房地產(chǎn)純收益＝517500－133300＝384200（元）（4）計算土地純收益①房屋純收益＝1200000×10%＝120000（元）②土地純收益＝384200－120000＝264200（元）（5）計算土地使用權(quán)價值土地使用權(quán)價值＝=3150483（元）土地單價＝3150483÷500＝6301（元/平方米）

4.評估結(jié)論:本宗土地使用權(quán)的評估值為3150483元，單價為每平方米6301元。第五節(jié)房地產(chǎn)評估中的成本法一、基本思路成本法—成本逼近法、承包商法、原價法、重置成本法二、適用范圍P1501、較新建筑物的評估2、損耗能夠準確估計的建筑物3、政府辦公樓、學校、醫(yī)院、部隊營房、博物館、公園、新開發(fā)地等市場數(shù)據(jù)資料缺乏的特殊性的房地產(chǎn)三、重置成本的估測P151取得成本開發(fā)成本管理費用投資利息開發(fā)利潤相關(guān)費用例某市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)有一塊土地面積為15000平方米，該地塊的土地征地費用(含安置、拆遷、青苗補償費和耕地占用稅)為每畝10萬元，土地開發(fā)費為每平方公里2億元，土地開發(fā)周期為兩年，第一年投入資金占總開發(fā)費用的35％，開發(fā)商要求的投資回報率為10％，當?shù)赝恋爻鲎屧鲋凳找媛蕿?5％，銀行貸款年利率為6％，試評估該土地的價格。

(1)土地取得費=10萬元／畝=150(元／平方米)(2)土地開發(fā)費=2億元／平方公里=200(元／平方米)(3)投資利息=150×[(1+6％)2－1]＋200×35％×[(1+6％)1.5－1]+200×65％×[(1+6％)0.5－1]=28.77(元／平方米)(4)計算開發(fā)利潤。開發(fā)利潤：[(1)+(2)]×10％=35(元／平方米)(5)計算土地價格。土地單價：[(1)+(2)+(3)+(4)]×(1+15％)=(150+200+18.54+10.23+35)×(1+15％)=475.84(元／平方米)土地總價：475．84×15000=7137600(元)

四、實體性貶值的估測

1、使用年限法2、打分法成新率=結(jié)構(gòu)部分合計得分×G

＋裝修部分合計得分×S

＋設(shè)備部分合計得分×BP154表8-8房屋建筑物成新率評定表P155表8-9不同結(jié)構(gòu)類型房屋成新率的評分修正系數(shù)表例P158

五、功能性貶值和經(jīng)濟性貶值1、房地產(chǎn)功能性貶值P155

成因技術(shù)革新、建筑工藝改進、建筑設(shè)計理念更新估測思路3種2、房地產(chǎn)經(jīng)濟性貶值P155

成因外部原因估測思路3種經(jīng)濟性溢價【例】評估對象土地基本數(shù)據(jù)資料如下：評估對象土地為征用農(nóng)地，面積為500平方米。土地取得成本為230元/平方米，土地開發(fā)成本（包括管理費）為246元/平方米。土地開發(fā)期為2年，第1年投入的開發(fā)費占總開發(fā)費的3/4，第2年投入的開發(fā)費占總開發(fā)費的1/4；銀行基本建設(shè)貸款年利率為8%，土地開發(fā)的平均利潤率為10%，營業(yè)稅稅率為5%，城市維護建設(shè)稅稅率為7%，教育費附加為營業(yè)稅的3%、銷售費用為開發(fā)后土地售價的3%。估價要求：計算評估對象土地開發(fā)后的市場價值。解：評估過程如下（1）計算土地取得成本土地取得成本=500×230=115000（元）（2）計算土地開發(fā)成本土地開發(fā)成本=500×246=123000（元）（3）計算投資利息。土地取得費的計息期為2年，土地開發(fā)費為分段均勻投入，則：土地取得費利息=115000×[（1+8%）2－1]=19136（元）土地開發(fā)費利息=123000×3/4×[（1+8%）1.5－1]+123000×1/4×[（1+8%）0.5－1]=11289=12495（元）總投資利息=19136=31631（元）（4）計算開發(fā)利潤開發(fā)利潤=（115000）×10%=23800（元）（5）計算營業(yè)稅及附加城市維護建設(shè)稅=15444×7%=1081（元）教育費附加=15444×3%=463（元）營業(yè)稅及附加合計：15444+463=16988（元）（6）計算銷售費用銷售費用=（115000）×3%=9313（元）（7）計算土地價值土地價格=115000=319732（元）土地單價=319732÷500=639（元/平方米）（8）評估結(jié)論根據(jù)計算結(jié)果，經(jīng)分析確定評估對象土地的市場價值為319732元，土地單價為每平方米639元。

第五節(jié)假設(shè)開發(fā)法和路線價法

一、假設(shè)開發(fā)法（一）假設(shè)開發(fā)法基本思路（剩余法、倒算法或預(yù)期開發(fā)法）

--將被估地產(chǎn)的預(yù)期開發(fā)價值，扣除正常投入費用、正常稅金及合理利潤后，依據(jù)該剩余值測算被估地產(chǎn)價格的方法。（二）適用范圍：具有投資開發(fā)和再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)價格評估，主要包括待開發(fā)、待拆遷的土地、未完工的房地產(chǎn)項目。

二、公式和基本步驟（一）公式

1.基本公式：評估價值=預(yù)期開發(fā)價值－開發(fā)成本－利息－利潤－稅費

2.常用公式：

地價=樓價－建筑費－專業(yè)費用－利息－利潤－稅費

運用該方法時需要注意：

（1）正確選擇最佳開發(fā)形式（2）正確預(yù)期賣樓價（3）正確預(yù)期各項成本以及注意成本、費用與收益發(fā)生的時間，必要時需折現(xiàn)。（二）基本步驟

1.調(diào)查估價對象的基本情況

2.選擇最佳利用方式

3.估計開發(fā)周期

4.預(yù)測開發(fā)完成的房地產(chǎn)價值

5.估算開發(fā)成本、稅費、利息、利潤

6.估算房地產(chǎn)的評估價格（三）基本方法

1.現(xiàn)金流折現(xiàn)法：現(xiàn)值法

2.傳統(tǒng)方法：終值法例8-8：P161

四、路線價估價法的應(yīng)用（一）路線價法的含義路線價估價法是根據(jù)土地價值高低隨距街道距離增大遞減的原理，在特定街道上設(shè)定單價，并依此單價配合深度百分率表及其他修正率表，用數(shù)學方法來計算臨接同一街道的宗地地價的一種估價方法。所謂路線價，是指面臨特定街道而接近距離相等的市街土地，設(shè)定標準深度，求取的該標準深度的若干宗地的平均單價。（二）路線價法的理論依據(jù)

1.市區(qū)內(nèi)各宗土地的價值與其臨街深度大小關(guān)系很大，土地價值隨臨街深度而遞減，離開街道越遠價值就會遞