某中心地塊市場與項(xiàng)目定位報(bào)告

謹(jǐn)呈：深圳海岸地產(chǎn)無錫金星睦鄰中心地塊

市場分析與項(xiàng)目定位報(bào)告1報(bào)告思路5、產(chǎn)品研究4、客戶分析2、市場背景1、目標(biāo)梳理6、產(chǎn)品價值提升7、典型案例8、對本案的啟發(fā)3、項(xiàng)目分析2企業(yè)品牌目標(biāo)項(xiàng)目銷售目標(biāo)1、快速：明年下半年面市，開盤熱銷，快速回籠資金。2、高價：躋身區(qū)域同類項(xiàng)目價格第一陣營，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價值最大化。1、打造無錫房地產(chǎn)市場的精品，提升企業(yè)品牌價值；2、立足深圳，劍指無錫，初步實(shí)現(xiàn)公司的長三角戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)性發(fā)展。12戰(zhàn)略目標(biāo)我們的一切研究都以現(xiàn)實(shí)條件為基礎(chǔ)，以共同的目標(biāo)為導(dǎo)向。3項(xiàng)目背景及約束條件也是我們研究考慮的重要因素項(xiàng)目相鄰樓盤現(xiàn)階段就有陽光城市花園、朗詩未來之家、世貿(mào)國際公寓、潤華國際大廈、常發(fā)清揚(yáng)御庭等品牌樓盤，其中陽光城市花園已經(jīng)售罄，朗詩社區(qū)二期與其他樓盤都在售項(xiàng)目總占地面積:43492.4萬平米（約65畝）規(guī)劃容積率：A地塊<4.0，公寓式酒店用地C地塊<2.6，高檔居住小區(qū)用地區(qū)域樓盤都屬于無錫CBD區(qū)域的中高端樓盤，項(xiàng)目開發(fā)方向?yàn)楦咂焚|(zhì)商住樓盤，以目前成熟的區(qū)域市場為基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)價值最大化避開預(yù)計(jì)的2008年下半年與2009年上半年的淡市環(huán)境，把握好項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏，爭取2009年下半年能尋找到市場良好契機(jī)，從而啟動銷售所在區(qū)域市場供給量巨大地塊由兩塊梯形土地構(gòu)成高品質(zhì)商住樓盤開發(fā)方向把握開發(fā)周期與開發(fā)節(jié)奏，避免淡市推盤4項(xiàng)目所在地?zé)o錫，處在長三角經(jīng)濟(jì)圈的中心，地理位置和市場環(huán)境十分優(yōu)越無錫，處于蘇錫常經(jīng)濟(jì)圈核心部位，距離上海及南京都市圈均在2小時車程范圍內(nèi)。蘇錫常都市圈位于長江三角洲北翼，是上海大都市圈的有機(jī)組成部分。發(fā)達(dá)的高速公路及軌道交通網(wǎng)絡(luò)，使得無錫與長三角其他城市圈緊密相連。南京都市圈蘇錫常都市圈杭州都市區(qū)寧波都市區(qū)上海核心區(qū)資料來源：無錫國土規(guī)劃局區(qū)位環(huán)境5蘇錫常都市圈是江蘇省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的先導(dǎo)地區(qū)和創(chuàng)新中心，在未來的快速發(fā)展中將更具外部開放性和內(nèi)部互動性蘇錫常都市圈的區(qū)域發(fā)展目標(biāo)是，在以上海為中心的滬寧杭城市群中，率先實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化，積極融入國際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易體系和世界城市體系，實(shí)現(xiàn)蘇錫常三市共同發(fā)展。南京都市圈徐州都市圈蘇錫常都市圈資料來源：無錫國土規(guī)劃局區(qū)位環(huán)境6無錫目前城市建設(shè)的重點(diǎn)在于太湖廣場CBD板塊，而未來城市發(fā)展的主方向則是向南開發(fā)建設(shè)蠡湖新城和濱湖新城太湖廣場板塊區(qū)域布局了高端的城市綜合體商業(yè)項(xiàng)目,是政府傾力打造的城市高端服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)群，將建成融行政中心、商務(wù)中心、金融中心、經(jīng)濟(jì)中心四位為一體的無錫新城市ＣＢＤ濱湖新城：未來城市副中心。以教育、科研、體育、旅游服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施和高品質(zhì)住區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園為主的綜合區(qū)蠡湖新城是近年來首先重點(diǎn)建設(shè)的區(qū)域，基礎(chǔ)設(shè)施和配套齊全。資料來源：無錫國土規(guī)劃局太湖廣場CBD板塊城市規(guī)劃7城市地位升級加快，功能更加完善，對周邊地區(qū)的吸聚與輻射作用加強(qiáng)無錫市“十一五”規(guī)劃富民和諧

四大名城

五大中心實(shí)現(xiàn)突破人均GDP10000美元的關(guān)口目標(biāo)（按常住人口測算），較“十五”翻番著力產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、建設(shè)布局、人居環(huán)境的優(yōu)化打造最適宜投資創(chuàng)業(yè)的工商名城、最適宜居住度假的山水名城、最適宜創(chuàng)新創(chuàng)造的設(shè)計(jì)名城、最具人文特質(zhì)的文化名城加快國際先進(jìn)制造技術(shù)中心和區(qū)域性商貿(mào)物流中心、創(chuàng)意設(shè)計(jì)中心、旅游度假中心、職業(yè)教育培訓(xùn)中心的建設(shè)“山水名城”特色強(qiáng)化，城市化進(jìn)程加快，人均財(cái)富迅速增長2007年長三角16市比較：人均可支配收入方面，無錫以20898元位列第七，同比增長14.9%，列長三角地區(qū)第七位城市走向8市場背景2004年到2006年無錫房地產(chǎn)市場供需比呈現(xiàn)緩和趨勢，但2007年市場趨熱，導(dǎo)致供應(yīng)量又急劇加大。連年施工面積大幅增加，供應(yīng)放量；銷售面積增長較為平穩(wěn)，05、06年的宏觀調(diào)控對消費(fèi)需求影響不大；成交價格持續(xù)走高。全市總?cè)丝谄椒€(wěn)增長，2007年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入跨越3000美元大關(guān)。907年無錫各行政區(qū)域土地成交統(tǒng)計(jì)列表

行政區(qū)域北塘區(qū)濱湖區(qū)崇安區(qū)惠山區(qū)南長區(qū)錫山區(qū)新區(qū)成

交

宗

數(shù)7912101411成交面積(㎡)657071128186650222252237634258649864435923成交均價(萬/畝)36315241477114718925408年土地供應(yīng)計(jì)劃列表

行政區(qū)域北塘區(qū)濱湖區(qū)崇安區(qū)惠山區(qū)南長區(qū)錫山區(qū)新區(qū)計(jì)劃供應(yīng)面積(萬平方米)6023060806080802004-2007年錫城土地成交價格不斷攀升,07年土地成交均價是04年的2.6倍,說明2007年投資商對無錫房地產(chǎn)市場的預(yù)期是樂觀的,這種樂觀的判斷基于無錫樓市成交量價持續(xù)攀升的利好消息。尤其是中心區(qū)、南長區(qū),隨著時間的流逝,土地將會更加稀缺,這種價值首先反應(yīng)在土地方面,06和07年崇安區(qū)高于起拍價成交的土地單位高出均價達(dá)67萬元/畝。土地供應(yīng)10價格格快快速速上上漲漲的的主主要要原原因因有有:第一、、需求求旺盛盛。無錫緊緊鄰上上海,素有有小上上海之之稱,屬于于長三三角經(jīng)經(jīng)濟(jì)范范圍。。近年年來,無錫錫經(jīng)濟(jì)濟(jì)受上上海經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展的的輻射射力度度不斷斷增強(qiáng)強(qiáng),城城市魅魅力不不斷提提升,外來來人口口逐漸漸增多多,加加之適適應(yīng)新新城區(qū)區(qū)建設(shè)設(shè)的需需要,拆遷遷量較較大,多多種原原因促促進(jìn)了了市場場對房房地產(chǎn)產(chǎn)的需需求。。第二、、有效效供給給不足足。有效供供給不不足的的表現(xiàn)現(xiàn)一:土地地開發(fā)發(fā)時限限較長長,積積壓量量較大大,造造成房房屋供供給不不足。。據(jù)統(tǒng)計(jì),04-07年未開發(fā)發(fā)土地共有有1100萬,而07年土地地供給只有有400萬萬;有效供給不不足的表現(xiàn)現(xiàn)二:投機(jī)機(jī)性需求增增加。由于全國房房地產(chǎn)市場場行情不錯錯,無錫2007年年初市場價價格不高,升值潛力力巨大,所所以許多投投資者開始始在無錫投投資炒房,這在一定定程度上減減少了市場場的有效供供給;有效供給不不足的表現(xiàn)現(xiàn)三:供給給結(jié)構(gòu)不能能有效滿足足市場需求求。07年及以以前120平米以上上大面積戶戶型是無錫錫樓市的主主力供給戶戶型,如果果按照5000元/平米的單單價計(jì)算,套總價在在60萬以以上,這在在一定程度度上限制了了市場的剛剛性需求。第三、開發(fā)發(fā)成本增加加。據(jù)統(tǒng)計(jì),07年超過過起拍價拍拍賣成功的的土地,平平均每宗超超出起拍價價部分是06年的6.4倍;隨著建筑筑行業(yè)不斷斷的規(guī)范及及人們對居居住要求的的不斷提高高,房屋本本身的建筑筑成本增加加幅度較大大。第四、行業(yè)業(yè)助推。07年全國國樓市呈現(xiàn)現(xiàn)火熱的市市場態(tài)勢,對于無錫錫樓市,是是一種行業(yè)業(yè)帶動和促促進(jìn)。2007樓樓市無錫樓市07全年成成交可謂量量價雙高,年度成交交量再創(chuàng)歷歷史新高,較06年年增加121.69萬平米,增幅達(dá)25%。成交價格較較06年增增長8%左左右。住宅成交交價格漲幅幅較大。年年末比年初初增漲約1000元元/平米(不含經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用住房房)。112007年年-2008年無錫錫市每月整整體市場量量價走勢圖圖市場走勢2007年年-2008年南長長區(qū)住宅商商品房平均均月量價走走勢圖新政出臺后后，成交量量2008年明顯走走低，5、、6月小幅幅反彈后持持續(xù)探底2007年年底住宅均均價達(dá)到最最高，之后后量價齊跌跌,5月月和9月有有小幅反彈彈12①隨著國家宏宏觀調(diào)控的的不斷加強(qiáng)強(qiáng),無錫錫樓市受到到的沖擊力力度也較大大,表現(xiàn)在08年上半年年成交面積積同比07年上半年年下降26%,環(huán)比07年下半年年下降42%。②精裝修房的的市場供給給量倍數(shù)增增加,在一一定程度上上帶動了市市場價格的的上漲,08年上上半年成交交均價6007元/平米,同同比去年同同期上漲24%,環(huán)環(huán)比去年下下半年上漲漲17%。。07年供銷銷兩旺的市市場慣性延延續(xù)到08年樓市,更多的表表現(xiàn)在房價價上漲;此此外,宏觀調(diào)控初初期,大部部分房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商對對市場樂觀觀的預(yù)期并并沒有太大大改變,這也是價價格上漲的的原因之一一。①07年無無錫樓市成成交價格基基本呈直線線上漲趨勢勢,而08年上半半年成交價價格則呈曲曲線上漲趨趨勢，這說說明無錫樓樓市已經(jīng)受受到宏觀政政策的影響響而悄然變變化。②08年上上半年無錫錫樓市月均均成交2313套,較上年同同期下降41%,月月度數(shù)量變變化幅度較較大;月均均成交29萬平米,較去年同同期下降36%,自自2月份起起呈曲線上上升趨勢。。③往年9-10月份份是每年成成交量最多多的時候,其次是3-5月份份。08年上半半年無錫樓樓市成交量量表現(xiàn)出的的趨勢不同同于以往規(guī)規(guī)律,2-4月份樓樓市處于低低迷的成交交狀態(tài),成成交面積低低于26萬萬平米,5-6月開開始復(fù)蘇,盡管不及及去年同同期,但但總算保保持在32萬平平米以上上。2008年上上半年交易總總量概述08年上半年2008年上上半年成交量量價趨勢13①與去年不同的的是新區(qū)成交交量比例減少少,惠山區(qū)和和濱湖區(qū)成交交比例增加。。上半年,僅惠惠山和濱湖成成交量比例可可達(dá)錫城樓市市總量的55%以上,而06-07年占比較較大的新區(qū),上半年僅有有15%左右右的市場份額額。②結(jié)合年初對對土地儲備量量的統(tǒng)計(jì),濱濱湖區(qū)土地儲儲備占比達(dá)32%,這說說明濱湖區(qū)將引領(lǐng)領(lǐng)無錫樓市發(fā)發(fā)展的新方向向。①成交的各業(yè)業(yè)態(tài)中,住宅宅所占比例達(dá)達(dá)75%左右右,辦公成交交比例依然較較少，商業(yè)成成交比例較去去年第四季度度增加10個個百分點(diǎn)。②研究表明,對于行情的變變化,長三角角比珠三角要要遲滯一段時時間。本輪調(diào)控再再次驗(yàn)證了這這個結(jié)論,在在去年底珠三三角房地產(chǎn)發(fā)發(fā)生較大變化化之后約一個個季度時間,無錫樓市對對住宅的投資資需求極速下下降,與去年年第四季度相相比,住宅成成交量有較大大的降幅,達(dá)達(dá)11個百百分點(diǎn)。③相對來說,辦辦公、商業(yè)等等經(jīng)營性產(chǎn)品品的投資價值值凸顯了出來來,成交量、、價平穩(wěn)發(fā)展展。隨著經(jīng)濟(jì)濟(jì)的不斷發(fā)展展及城市綜合合吸引力的不不斷增強(qiáng),辦公、商業(yè)潛潛在的市場需需求巨大,2008年上上半年業(yè)態(tài)成成交分析2008年上上半年區(qū)域成成交分析08年上半年14紅星路太湖大道太湖廣場京杭大運(yùn)河本案項(xiàng)目分析項(xiàng)目地域圖金星大廈加油站項(xiàng)目地塊好美家紅星路15從銷售力上：：使本項(xiàng)目成成為無錫有創(chuàng)創(chuàng)新亮點(diǎn)的熱熱銷樓盤；從價格上：從從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、、營銷概念上上突破現(xiàn)有市市場的價格瓶瓶頸，加速回回籠資金速度度；從競爭上：塑塑造項(xiàng)目自身身競爭力，實(shí)實(shí)現(xiàn)與熱點(diǎn)區(qū)區(qū)域項(xiàng)目的產(chǎn)產(chǎn)品產(chǎn)異化和和營銷差異化化。本項(xiàng)目地塊現(xiàn)現(xiàn)狀為垃圾場場，形象和風(fēng)風(fēng)水上都暫不不被看好，消消費(fèi)者會有心心理障礙存在在；項(xiàng)目處于已經(jīng)經(jīng)急速發(fā)展、、區(qū)域價值被被大力挖掘的的市場。按照照目前的常規(guī)規(guī)發(fā)展來看，，推盤價格只只能從屬于本本區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)價格體系，，在對市場方方面的期望值值上很難有較較大突破；同區(qū)域同類產(chǎn)產(chǎn)品競爭激烈烈，若還陷入入來自濱湖區(qū)區(qū)、蠡湖新區(qū)區(qū)的品牌樓盤盤的同質(zhì)競爭爭，將會給本本項(xiàng)目的市場場銷售帶來較較大壓力，實(shí)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目最高高目標(biāo)有難度度。項(xiàng)目背景事實(shí)實(shí)期望結(jié)果問題界定和結(jié)結(jié)構(gòu)化分析項(xiàng)目分析16片區(qū)資源太湖廣場板塊塊位于無錫市南南長區(qū),屬城城市副中心區(qū)區(qū)。面積67萬平米,內(nèi)內(nèi)含湖島景區(qū)、生生態(tài)公園、市市圖書館等。地理位置置極佳,風(fēng)景景優(yōu)美。是無錫政治、文文化、CBD中心。未來３-５５年，太湖廣廣場周邊區(qū)域域?qū)⒔ǔ筛黝愵惿虅?wù)商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目150萬萬M2、現(xiàn)代高檔檔住宅150萬M2，匯集５家家五星級酒酒店、５幢幢超200米、30幢以上超超百米建筑筑，以國際際會展、現(xiàn)現(xiàn)代商務(wù)、、信息傳播播、餐飲購購物為主要要功能。太湖廣場板板塊，將建建成融行政政中心、商商務(wù)中心、、金融中心心、經(jīng)濟(jì)中中心四位為為一體的無無錫新城市市ＣＢＤ。結(jié)合南長區(qū)區(qū)自身南北北向布局的的形態(tài)特征征，構(gòu)建“雙十字””型的空間間發(fā)展主軸軸，建設(shè)太湖廣場商商務(wù)中心，整合用地地布局，形形成“一心、一一城、兩帶帶、三軸、、六社區(qū)””的空間格局局，以新城城建設(shè)帶動動老城的更更新發(fā)展。。17無錫地產(chǎn)現(xiàn)現(xiàn)狀特征1：大盤云云集，完全全競爭市場場無錫地產(chǎn)現(xiàn)現(xiàn)狀特征2：品牌發(fā)發(fā)展商(資資本型)云云集新區(qū)中心區(qū)南長區(qū)南長區(qū):太湖廣場板板塊。高品品質(zhì)產(chǎn)品、、生活配套套成熟代表樓盤：：世貿(mào)國際際公寓、時時代國際、、朗詩社區(qū)區(qū)主要客戶：：行政企事事業(yè)單位高高管等城市市中堅(jiān)階層層，市區(qū)私企老老板，以及及江陰、宜宜興等縣級級市私營業(yè)業(yè)主中心區(qū)：老城情結(jié)結(jié)，交通以以及商業(yè)配配套方便代表樓盤：：金科觀天天下、愛家家金河灣、、常工城尚尚城、金科科東方王榭榭現(xiàn)售產(chǎn)品：：高層、小小高層為主主濱湖區(qū):自自然資源源豐富，環(huán)環(huán)境優(yōu)美代表樓盤：：萬科·魅魅力之城、、中?！ずI一號主要客戶：：市內(nèi)改善善性需求客客戶，新區(qū)區(qū)白領(lǐng)，企企業(yè)中高管管理人員、、私營業(yè)主主一級競爭：：區(qū)域內(nèi)(太湖廣場場板塊）二級競爭：：濱湖區(qū)三級競爭：：區(qū)域外(新區(qū)、中中心區(qū)）新區(qū)：規(guī)劃前景景，社區(qū)有有一定規(guī)模模代表樓盤：：萬科東郡郡、雷迪森森酒店公寓寓、瑞城國國際、長江江國際現(xiàn)售產(chǎn)品：：主要以高高層、小高高層為主區(qū)域競爭濱湖區(qū)18時代國際世貿(mào)中心爵士風(fēng)華凱賓斯基常發(fā)清揚(yáng)御庭潤華國際區(qū)域競爭朗詩未來之之家19區(qū)域競爭產(chǎn)品項(xiàng)目名稱單價戶型可售套數(shù)推盤時間物業(yè)費(fèi)酒店式公寓世貿(mào)國際公寓12800161-358M25008.6.15未定潤華國際大廈16000約100M230608.9.21-10.284.8時代國際1000080-130M2100008.11未定常發(fā)清揚(yáng)御庭830086-123M241208.6.15未定爵士風(fēng)華850060-80M217608.11未定凱賓斯基1600062-152M23706.4.224.5高層常發(fā)清揚(yáng)御庭7500130-167M241208.6.15未定朗詩未來之家12000141-156M210008.8.93.68萬科金域藍(lán)灣830090-135M240008.9.262.5洋房萬科魅力之城7000110-160M220008.4.261.5-1.95注：灰色部分為毛坯房交樓標(biāo)準(zhǔn)，其他則以精裝修為交樓標(biāo)準(zhǔn)。2008年年區(qū)域內(nèi)酒酒店式公寓寓產(chǎn)品推盤盤量較大；；酒店式公寓寓除現(xiàn)售的的世貿(mào)國際際與前期的的凱賓斯基基外，基本本上都走中中小戶型路路線；在售的高層層社區(qū)的品品牌與規(guī)模?；疇幖蛹觿?；市場上的洋洋房產(chǎn)品，，以萬科的的情景洋房房較為成熟熟。區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品品競爭激烈烈、銷售速速度趨緩項(xiàng)目競爭態(tài)態(tài)勢——[區(qū)域域內(nèi)競爭]20板塊名稱產(chǎn)品類型總建面（萬）可售套數(shù)容積率推盤時間濱湖區(qū)百潤湖濱杰座高層2.361804.508年7月26日陽光嘉園小高層、高層121701.908年8月30日順馳·天鵝湖高層、小高層、多層花園洋房102.7971.408年6月15日奧林花園（三期）高層、小高層40一二期現(xiàn)房，三期到13層1.808年10月金色江南小高層、高層、疊加別墅60250108年5月8日蠡湖公館多層住宅30.26301.0508年7月5日尚錦城多層、小高層、高層101501.808年8月蠡湖一號高層、別墅166471.208年6月15日新區(qū)鉆石半島高層、花園洋房54282.208年10月萬科·東郡小高層、多層、洋房21.51002.508年5月長城國際多層，小高層，高層，酒店式公寓1215932.108年6月28日區(qū)中心金科·觀天下高層321513.008年7月紫金門小高層,高層32532.107年4月21日常工·城尚城多層，小高層147002.4207年12月金科·東方王榭花園洋房，高層21.22242.3108年4月26日項(xiàng)目競爭態(tài)態(tài)勢——[區(qū)域域外競爭]濱湖區(qū)、新新區(qū)因區(qū)位位、資源、、產(chǎn)品的相相近性，與與本項(xiàng)目也也形成同質(zhì)質(zhì)競爭區(qū)域競爭21價格分析花園洋房高層酒店式公寓寓9000-1000014000-15000競爭區(qū)域內(nèi)內(nèi)，酒店式式公寓競爭爭現(xiàn)狀激烈烈；現(xiàn)有市場，，酒店式公公寓產(chǎn)品戶戶型區(qū)間中中的60-86平米米的套間與與120-130平平米的三房房競爭激烈烈；公寓類產(chǎn)品品分為,精精裝修均均價13000-17000元/平米米，毛坯為為8000－10000；高層價格毛毛坯房為9000元元/平米；；洋房產(chǎn)品7000-8000元/平米米。8000－－8500產(chǎn)品項(xiàng)目名稱單價戶型酒店式公寓世貿(mào)國際公寓12800161-358M2潤華國際大廈16000約100M2時代國際1000080-130M2常發(fā)清揚(yáng)御庭830086-123M2爵士風(fēng)華850060-80M2凱賓斯基1600062-152M2高層常發(fā)清揚(yáng)御庭7500130-167M2朗詩未來之家12000141-156M2萬科金域藍(lán)灣830090-135M2洋房萬科魅力之城7000110-160M2注：灰色部分為毛坯房交樓標(biāo)準(zhǔn)，其他則以精裝修為交樓標(biāo)準(zhǔn)。項(xiàng)目定價基基礎(chǔ)——本項(xiàng)目定價價將受到同同區(qū)域與相相鄰片區(qū)市市場比準(zhǔn)價價格的影響響和制約22蘿卜狀無錫——高端消費(fèi)數(shù)數(shù)量龐大，，支付能力力強(qiáng)訪談客戶構(gòu)成基本特征描述市區(qū)內(nèi)中高端客戶（約占65％）年齡：30－45歲職業(yè)：市區(qū)私營企業(yè)主，政府官員，國企管理高層，私企、外資企業(yè)高層管理人員，金融系統(tǒng)高層管理人員，資產(chǎn)：最低數(shù)百萬，有一定比例達(dá)到千萬資產(chǎn)房產(chǎn)與交通：市區(qū)擁有多處房產(chǎn)，擁有私家車或公家配車家庭結(jié)構(gòu)：3口之家為主生活：目前常住市區(qū)，方便生活、子女教育、人際和工作工作與社交：工作繁忙，商務(wù)社交需求繁多，希望日常能放松身心投資：具有一定房地產(chǎn)投資意識江陰、宜興和周邊私營及鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)老板（約占25％）資產(chǎn)超過千萬，年齡35－45歲，工作繁忙，有帶客戶到無錫進(jìn)行商務(wù)社交需求，個人有休閑度假放松需求擁有多處房產(chǎn)，私家車數(shù)輛長三角（主要指上海）投資客（約占10％）在無錫工作常住或到無錫，對無錫比較了解，看好無錫房地產(chǎn)市場投資價值，具有投資意識財(cái)富階層中產(chǎn)階層低收入目標(biāo)客戶以以無錫本地地中高端客客戶為主，，其余來自自無錫周邊邊區(qū)域，如如江陰、宜宜興等地；；中產(chǎn)階層是是無錫房地地產(chǎn)主力購購買人群；；無錫市藏富富于民，財(cái)財(cái)富階層廣廣布于市，，數(shù)量龐大大，支付能能力強(qiáng)?？蛻舴治?3無錫中高端端置業(yè)者屬屬于典型被被引導(dǎo)型無錫既是一一座有千年年歷史的江江南古鎮(zhèn)，，又是長三三角活躍的的外向型經(jīng)經(jīng)濟(jì)體在這里，傳傳統(tǒng)中式建建筑和歐式式別墅都有有龐大市場場，得到追追捧在這里，人人們一方面面試圖去延延續(xù)幾乎被被遺忘的傳傳統(tǒng)居住文文化，一方方面又渴望望和期待來來自異域的的生活方式式在這這里里，，人人們們一一方方面面在在潛潛意意識識維維持持市市井井的的俗俗文文化化，，一一方方面面又又對對高高雅雅西西洋洋文文化化和和藝藝術(shù)術(shù)認(rèn)認(rèn)同同和和向向往往在這這里里，，每每個個中中產(chǎn)產(chǎn)階階級級都都對對新新鮮鮮的的事事物物充充滿滿好好奇奇和和期期待待，，價價值值觀觀和和審審美美不不斷斷得得到到?jīng)_沖擊擊和和影影響響在無無錫錫，，消消費(fèi)費(fèi)者者更更需需要要的的是是引導(dǎo)導(dǎo)，而而不不是是迎迎合合；；更更需需要要的的是是合理理創(chuàng)創(chuàng)新新，而而不不是是因因循循守守舊舊民族族的的VS國國際際的的傳統(tǒng)統(tǒng)VS革革新新市井VS風(fēng)雅引導(dǎo)&創(chuàng)創(chuàng)新客戶群體體24置業(yè)群體體標(biāo)準(zhǔn)1：資金儲備備：50萬、年年收入：：15~50萬萬中端中高端高端年收入50萬以以上客戶階層層分析中低端年收入30-50萬年收入15－30萬年收入15萬以以下越是高收收入階層層，其購購房人群群的比例例越高；；針對本項(xiàng)項(xiàng)目而言言，市場場的主流流人群集集中在15~50萬元元之間收收入的人人群，他他們的購購房特征征成為我我們重點(diǎn)點(diǎn)研究的的對象客戶現(xiàn)狀狀25置業(yè)群體體標(biāo)準(zhǔn)2：來源：無無錫價值值感知第第一輻射射圈層客戶現(xiàn)狀核心客戶重要客戶偶得客戶身份：主要為無無錫政府府高級官官員與少少量私營營業(yè)主，，同時包包括無錫錫周邊區(qū)區(qū)域，如如宜興、、江陰等等地的異異地置業(yè)業(yè)客戶占35％％關(guān)注點(diǎn)：：景觀資資源、區(qū)區(qū)域規(guī)劃劃、生活活圈層無錫本地地中高端端客戶長三角以以外區(qū)域域的客戶戶無錫周周邊及及長三三角區(qū)區(qū)域的的客戶戶身份：：國企企與事事業(yè)單單位的的中高高層管管理人人員，，大學(xué)學(xué)城工工作的的教師師，中中小型型私企企老板板以及及在新新區(qū)工工作的的白領(lǐng)領(lǐng)，占占55％關(guān)注點(diǎn)點(diǎn)：注注重居居住舒舒適度度、總總價、、社區(qū)區(qū)配套套、安安全身份：：全國國范圍圍內(nèi)致致富階階層，，占10％％關(guān)注點(diǎn)點(diǎn)：產(chǎn)產(chǎn)品稀稀缺，，資源源擁有有、注注重項(xiàng)項(xiàng)目品品質(zhì)客戶現(xiàn)現(xiàn)狀26置業(yè)群體標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)3：關(guān)注要素：：區(qū)域價值、、產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)和生活環(huán)環(huán)境客戶現(xiàn)狀物業(yè)類型·高層公寓花園洋房戶型特點(diǎn)一房55-65m2、公寓二房75-90m2、高層二房85-110m2高層三房130－140m2，四房232－266m2主力客戶中端客戶：政府機(jī)關(guān)中層公務(wù)員、企事業(yè)中層管理人員、高級白領(lǐng)、小型私企業(yè)主中高端客戶：政府機(jī)關(guān)高層公務(wù)員、企事業(yè)高層管理人員、中型私企老板高端客戶：政府機(jī)關(guān)高層公務(wù)員、企事業(yè)高層管理人員、私企老板無錫本地及宜興、江陰等地大型私企業(yè)主客戶特征看重本區(qū)的自然環(huán)境，看好片區(qū)的發(fā)展?jié)摿?；對開發(fā)商品牌有較強(qiáng)的認(rèn)知看重區(qū)域價值，規(guī)劃前景，注重生活環(huán)境和價格資源，追求產(chǎn)品品質(zhì)看重區(qū)域價值，規(guī)劃前景，注重生活環(huán)境和價格資源，擁有身份標(biāo)簽與區(qū)隔感，追求產(chǎn)品品質(zhì)關(guān)注點(diǎn)排序1）區(qū)域價值2）產(chǎn)品品質(zhì)3）生活環(huán)境1）區(qū)域價值2）產(chǎn)品品質(zhì)3）生活環(huán)境1）生活環(huán)境2）產(chǎn)品品質(zhì)3）區(qū)域價值客戶現(xiàn)狀27置業(yè)群體代代表1：以無錫本地小私營營業(yè)主為標(biāo)簽，包包括企事業(yè)業(yè)單位等中中高層管理理人員，企企業(yè)高級白白領(lǐng)，個體體小老板客戶素描特征總結(jié)：：區(qū)位價值產(chǎn)品品質(zhì)生活環(huán)境Opinion觀點(diǎn)點(diǎn)Interest興興趣趣Action活活動動上下班較有規(guī)律

下班回家，看電視或處理家務(wù)。閑暇走親訪友、逛公園和購物節(jié)假日，進(jìn)行親子活動或去旅游渡假和家庭成員進(jìn)行交流喜歡交流，愿意同親戚朋友生活在同一小區(qū)或相臨的地方喜歡看書、閱讀新聞信息、進(jìn)修，希望跟上時代的發(fā)展喜歡大一些的園林規(guī)劃好以及管理有善的小區(qū)孝敬父母，想同父母住在一起，喜歡偏大些的戶型喜歡現(xiàn)代風(fēng)格建筑，喜歡創(chuàng)新產(chǎn)品現(xiàn)住小區(qū)太小，密度比太大，物業(yè)管理不好。居住人群比較復(fù)雜沒有分區(qū)，這種情況在無錫普遍重視家庭傳統(tǒng)有責(zé)任感，重視并花費(fèi)時間來輔助子女成長大部分已有住房，購房目的主要是為了改善居住環(huán)境偏好大戶型的房子，有部分客戶想買小戶型的房子投資，而目前市場上小戶型的房子不多對單價和總價都較為敏感可接受多層和小高層；（認(rèn)為高層物業(yè)管理費(fèi)高，公攤大）認(rèn)為園林規(guī)劃非常重要要有車位客戶戶素素描描28置業(yè)業(yè)群群體體代代表表2：：無錫錫政府府高高級級官官員員、中中型型私私營營業(yè)業(yè)主主，，江江陰陰、、宜宜興興等等地地私私企企業(yè)業(yè)老老板板客戶戶素描描Opinion觀觀點(diǎn)點(diǎn)Interest興興趣趣Action活活動動經(jīng)常奔波于各城市之間，見過世面，比較有個人觀點(diǎn)在家時間無規(guī)律以工作為中心，嚴(yán)格的工作時間概念節(jié)假日，工作應(yīng)酬占有了部分時間喜歡安靜、舒適、自然的生活，注重生活品質(zhì)強(qiáng)調(diào)私密性但也注重鄰里交流，對物管和安全的要求很高喜歡低密度物業(yè)，喜歡創(chuàng)新產(chǎn)品，入戶花園、大露臺都不錯，戶型在130平米以上，廚房和衛(wèi)生間要寬敞有購房實(shí)力，但愿意把更多的資金投入到生意中希望社區(qū)業(yè)主檔次高些，周圍的人群不能太亂、太雜希望能有綠化和規(guī)劃的好的園林；希望有水面，喬木茂森，有林蔭散步小徑等希望有個會所，如室內(nèi)游泳池等設(shè)施平時玩兒的地方較少。孝敬父母，想同父母住在一起，重視家庭，傳統(tǒng)有責(zé)任感，重視并花費(fèi)時間來輔助子女成長。無錫近幾年房地產(chǎn)市場，培養(yǎng)了較高品味特征征總總結(jié)結(jié)：：區(qū)位位價價值值景觀觀資資源源產(chǎn)品品品品質(zhì)質(zhì)追求求生生活活質(zhì)質(zhì)量量客戶戶現(xiàn)現(xiàn)狀狀29置業(yè)業(yè)群群體體代代表表3：：除周周邊邊城城市市以外外與與無無錫錫有有生生意意往往來來的的長長三三角角的的企企業(yè)業(yè)高高層層管管理理人人員員、、中中大大型型私私企企業(yè)業(yè)主主客戶戶素描描Opinion觀觀點(diǎn)點(diǎn)Interest興興趣趣Action活活動動時間相對較忙與同階層人一起休閑娛樂上下班基本沒有規(guī)律書籍、報(bào)紙是主要獲取知識的途徑經(jīng)常去高端的地方去購物對單價敏感度低喜歡有個性、有特色的東西喜歡擁有特殊景觀資源注重區(qū)域規(guī)劃，升值潛力信賴知名品牌產(chǎn)品喜歡在周邊環(huán)境景觀好，公共交通便捷的地方購房會考慮景觀高層，聯(lián)排、獨(dú)棟別墅產(chǎn)品喜歡200平米寬景公寓，投資/休閑220－250平米別墅產(chǎn)品，自住或投資追求社區(qū)環(huán)境看重產(chǎn)品品質(zhì)，物業(yè)管理需要2個以上車位特征征總總結(jié)結(jié)：：資源源擁擁有有產(chǎn)品品稀稀缺缺注重重品品牌牌有投投資資需需求求客戶戶現(xiàn)現(xiàn)狀狀30客戶戶攻略略區(qū)域域發(fā)發(fā)展展論論壇壇————聚聚集集政政府府高高層層與與行行業(yè)業(yè)巨巨人人論論道道精神神氣氣質(zhì)質(zhì)————圈圈子子意意見見領(lǐng)領(lǐng)袖袖，，集集體體活活動動，，并并成成為為““精精神神貴貴族族””的的積積分分標(biāo)標(biāo)志志，，賦賦以以與與購購房房相相關(guān)關(guān)的的優(yōu)優(yōu)惠惠措措施施客戶需求的定定制化——產(chǎn)產(chǎn)品價值提升升＋尊貴客戶戶服務(wù)體系參與和分享———及時通訊訊工具的全線線投入＋定期期的團(tuán)體性活活動社會責(zé)任感———社會的中中流砥柱，公公益活動＋誠誠信行動＋制定游戲規(guī)則則客戶攻略人文大講堂———邀請文化化明星偶像（（例如于丹、、易中天等））講課主打客戶關(guān)注注點(diǎn)31產(chǎn)品研究項(xiàng)目產(chǎn)品：東向一線面向向京杭運(yùn)河，，地標(biāo)性建筑筑，高檔社區(qū)區(qū)規(guī)定動作品質(zhì)元素創(chuàng)新元素星級酒店合理的朝向布局舒適居住空間頂級配套創(chuàng)新戶型管家服務(wù)32產(chǎn)品研究略33價值體系區(qū)域價值(無錫新城市市CBD價值值)絕版區(qū)位———無錫新城市市富人區(qū)生態(tài)配套———高檔商業(yè)配配套設(shè)施規(guī)劃——CBD規(guī)劃前景景營銷價值[強(qiáng)勢營銷下下的推廣、展展示策略]項(xiàng)目價值[區(qū)位、資源源、產(chǎn)品]生態(tài)資源———東向一線京京杭運(yùn)河，南南向太湖大道道，開闊景觀觀與視野資源源頂級產(chǎn)品線——高檔商務(wù)務(wù)社區(qū)豐富產(chǎn)品線——酒店式公寓觀景高層花園洋房高端配套———星級、酒店店頂級會所、、商業(yè)街金星睦鄰中心心地塊項(xiàng)目的的價值體系產(chǎn)品價值34產(chǎn)品品質(zhì)提升升建議：流行元素極致致化＋適度吸吸引眼球＋有有效控制成本本品質(zhì)提升物業(yè)管理———聘請國際知知名物業(yè)管理理公司配套設(shè)施———智能化設(shè)備管道純凈水系系統(tǒng)室內(nèi)采暖系統(tǒng)統(tǒng)指紋門鎖家庭智能控制制系統(tǒng)小區(qū)一卡通系系統(tǒng)彩色可視對講講系統(tǒng)光纖入戶價值提升351聘請國際知名名物業(yè)管理公公司要求：客戶積積累期介入，，針對不同客客戶群體提供供3～5套服服務(wù)計(jì)劃和方方案36配套——采暖暖系統(tǒng)——混混凝土采暖制制冷子系統(tǒng)要求：樣板房房體驗(yàn)＋工程程展示案例：北京鋒鋒尚國際公寓寓、南京鋒尚尚每層樓板內(nèi)預(yù)預(yù)埋聚丁烯（（PB）盤管管管道內(nèi)循循環(huán)水溫度———夏季20度，冬季28度采用先進(jìn)的保保溫隔熱“外外圍護(hù)系統(tǒng)””和“混凝土土制冷采暖””溫控技術(shù)，，是目前國際際上成熟的、、節(jié)能環(huán)保的的室溫調(diào)控技技術(shù)；它依靠低溫輻輻射而非對流流方式營造室室內(nèi)舒適溫度度，溫度范圍圍控制在20－26度之之間；溫度均勻分布布、無風(fēng)感噪噪音、不占用用面積；被譽(yù)為灰色黃黃金的預(yù)埋PB管道，與與建筑同壽命命、免維護(hù)依靠循環(huán)水調(diào)調(diào)節(jié)溫度———從而調(diào)節(jié)房房間溫度237配套——管道道凈水系統(tǒng)要求：樣板房房體驗(yàn)＋工程程展示在小區(qū)內(nèi)或單單幢高層內(nèi)實(shí)實(shí)施管道純凈凈水系統(tǒng)工程程：即以該地地區(qū)的自來水水或地下水為為水源，將自自來水或地下下水經(jīng)過設(shè)在在小區(qū)內(nèi)地面面或高層樓頂頂?shù)乃幚頇C(jī)機(jī)房進(jìn)行深度度處理后，成成為可直接生生飲的飲用水水，然后通過過專設(shè)的飲用用水輸送管網(wǎng)網(wǎng)直接輸送到到每一居民家家中，使居民民在自己家中中打開龍頭即即可直接飲用用。2383智能化建議———指紋門鎖鎖要求：客戶積積累期介入，，針對不同客客戶群體提供供3～5套服服務(wù)計(jì)劃和方方案案例：香蜜湖湖1號作用：由于指指紋唯一性，，可增強(qiáng)室內(nèi)內(nèi)空間的私密密性及安全性性品牌推薦：同濟(jì)斯瑪特奇奇系列產(chǎn)品價價格：：6500元元/套臺灣SYRIS系列價價格格：12000元/個339智能化建議———家庭智能能控制系統(tǒng)要求：銷售同同時系統(tǒng)演示示TREND卓卓靈(TrendControlSystemsLimited)是是Honeywell霍霍尼韋爾自動動化控制系統(tǒng)統(tǒng)集團(tuán)（AutomationandControlSolutions-ACS）成員，，TREND卓靈系統(tǒng)在在智能化樓宇宇自控領(lǐng)域一一直處于技術(shù)術(shù)領(lǐng)先的地位位作用：：智能能控制制系統(tǒng)統(tǒng)能將將燈光光、空空調(diào)、、音響響、電電視等等家電電系統(tǒng)統(tǒng)及車車庫管管理系系統(tǒng)、、安保保系統(tǒng)統(tǒng)集合合于一一個智智能控控制盒盒中，，能能夠達(dá)達(dá)到遠(yuǎn)遠(yuǎn)程遙遙控、、安全全保障障、減減少控控制面面板及及美觀觀等作作用。。推薦品牌牌：美國國Honeywell霍霍尼韋爾爾TREND卓卓靈智能能控制系系統(tǒng)3340德國品牌牌108年年五星級級酒店凱賓斯基基大飯店店世界最大大景觀廣廣場，67萬平平米太湖湖廣場無錫第一一高度，50層無無錫新興興地標(biāo)世界首富富御用設(shè)設(shè)計(jì)師所在加拿拿大F&K國國際設(shè)設(shè)計(jì)集團(tuán)團(tuán)無錫/上海，兩大貴貴賓接待待處100多多年來僅僅有的凱凱賓斯基基酒店之之上的商務(wù)行宮宮頂級品牌牌嫁接/絕絕對價值值宣揚(yáng)/高高端定位位/長長三角角跨域營營銷——締造造無錫第第一1、無錫錫凱燕環(huán)環(huán)球中心心——頂頂級品牌牌嫁接典型案例例41五星級世世貿(mào)大飯飯店世貿(mào)中心心協(xié)會，，貿(mào)易界界的“聯(lián)聯(lián)合國””世界名品品石材、、窗體、、門、智智能系統(tǒng)統(tǒng)貝爾高林林世界級級景觀大大師許大大絢、PAL設(shè)設(shè)計(jì)事務(wù)務(wù)所梁景景華力作作占據(jù)無錫錫CBD核心位位置/世貿(mào)貿(mào)中心協(xié)協(xié)會資源源/高高端定定位/城市地地標(biāo)———無錫的的世界界的2、無錫錫世界貿(mào)貿(mào)易中心心——CBD新新一代中中心樓王王典型案例例42位于濱湖湖新城的的萬科?魅力之城城和順馳?天鵝湖，是無錫錫大規(guī)模模住宅社社區(qū)的代代表順馳??天鵝鵝湖萬科??魅力力之城典型案例例43萬科魅力力之城的的核心特特征：融融合城市市中心，，便利和和舒適居居住，充充分營造造城市氛氛圍魅力之城城的三張張牌區(qū)位交通通牌：濱濱湖新城城將成為為無錫未未來的城城市副中中心和新新興綜合合區(qū)。干干道、6條輕規(guī)規(guī)復(fù)合社區(qū)區(qū)牌：將將居住、、教育、、就業(yè)、、旅游等等功能復(fù)復(fù)合在一一起太湖山水城城旅游區(qū)區(qū)醞釀中的的市新行行政中心心文化：保保留一一兩所百百年民居居、建立立歷史文文化博物物館教育：太太湖中學(xué)學(xué)。在社社區(qū)教育育、遠(yuǎn)程程教育、、圖書館館共建等等方面與與無錫大大學(xué)城密密切合作作生活方式式牌：開開放式社社區(qū)，新新市鎮(zhèn)主主意，倡倡導(dǎo)重建建社區(qū)公公共價值值和鄰里里關(guān)系區(qū)位交通通復(fù)合社區(qū)區(qū)生活方式式舒適居住住，營造城市市氛圍項(xiàng)目原型型來自日日本幕張張新城，，借鑒其其高度融融合城市市中心功功能和舒舒適居住住功能、、注重營營造城市市氛圍的的規(guī)劃經(jīng)經(jīng)驗(yàn)——VANKE典型案例44魅力之城以以日本千葉葉·幕張新新城為標(biāo)桿桿，旨在打打造現(xiàn)代化化綜合城市市和次區(qū)域域中心，現(xiàn)代性和綜綜合性是其其本質(zhì)特征征幕張新城處處于成田國國際機(jī)場和和東京的中中間地帶，，是東京地地帶長期宏宏偉發(fā)展的的焦點(diǎn)。跨國公司總總部所在地地會展中心繁華的工商商業(yè)區(qū)學(xué)習(xí)、娛樂樂和現(xiàn)代生生活的理想想之地會議中心和和配套繁華的商業(yè)業(yè)區(qū)居民普通住住宅區(qū)迪斯尼主體體樂園Shoppingmall典型案例45社區(qū)內(nèi)部大大手筆規(guī)劃劃和配套，，全方位滿滿足無錫人人便利、舒舒適的居住住需求天鵝湖啟動期：6月15日日啟動物業(yè)類類型：多層層和花園洋洋房、高層層5萬平米的的湖面：湖湖邊步行道道和社區(qū)景景觀（EDAW）綜合性會所所圖書館和電電影院500米商商業(yè)街商業(yè)街街中央湖湖景綜合會會所圖書館館典型案案例46天鵝湖湖的戶戶型設(shè)設(shè)計(jì)在在無錫錫市場場上處處于相相對領(lǐng)領(lǐng)先水水平，，引入入諸多多滿足足舒適適居住住的創(chuàng)創(chuàng)新元元素主力戶戶型：：120平米建建筑面面積大面積積轉(zhuǎn)角角飄窗窗落沉式式會客客廳獨(dú)立曬曬衣房房廚房配配套的的獨(dú)立立工作作陽臺臺159平米米F戶戶型典型案案例47高端形形象定定位強(qiáng)勢營營銷推推廣多渠道道客戶戶開拓拓全方位位項(xiàng)目目展示示頂級品品牌嫁嫁接片區(qū)價價值奠奠定挖掘/創(chuàng)造造產(chǎn)品品的專專屬價價值主流媒媒體/焦點(diǎn)點(diǎn)位置置線上上線線下下立立體體化化渠渠道道高調(diào)調(diào)/系系列列客客戶戶活活動動業(yè)界界相相關(guān)關(guān)活活動動異地地深深圳圳接接待待站站設(shè)設(shè)置置有效效客客戶戶會會聯(lián)聯(lián)動動情景景體體驗(yàn)驗(yàn),細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)展展示示項(xiàng)目目稀稀缺缺賣賣點(diǎn)點(diǎn)特特別別展展示示銷售售物物料料多多元元化化細(xì)致接待待服務(wù)流流程對本案的的啟發(fā)：：建立市場場知名度度擴(kuò)大影響響力引發(fā)共鳴鳴提升價值值48本項(xiàng)目營銷價值值體系形象定位位——專專屬價值值片區(qū)專屬屬價值項(xiàng)目專屬屬價值營銷推廣廣——深深入人心心客戶渠道道——圈圈層拓展展現(xiàn)場展示示——尊尊貴展現(xiàn)現(xiàn)立體化渠渠道片區(qū)炒作作推廣活動動業(yè)界口碑碑—專人專時時接待品牌聯(lián)動動業(yè)主資源源挖掘開發(fā)商資資源挖掘掘體驗(yàn)式現(xiàn)現(xiàn)場多元化物物料細(xì)致服務(wù)務(wù)流程—五星級級銷售/物管服服務(wù)銀行金卡卡會員移動VIP會員員奢侈品品品牌業(yè)主聯(lián)誼誼活動短信/直直郵看房動線線會所體驗(yàn)驗(yàn)樣板房觀觀湖樓書、戶戶型圖冊冊書籍、期期刊光碟、影影視片報(bào)紙/廣廣播/戶戶外宣傳傳形象直郵/圍圍墻/條條幅/銀銀行易拉拉寶宣傳傳銷售信信息系列軟文文炒作政府合作作區(qū)域論論壇項(xiàng)目開盤盤前系列列活動名人俱樂樂部系列列活動大眾傳播播—吸納主主流客戶戶深圳展示示接待處處異地推介介樹立高端端品牌形形象五星級酒酒店的引引入挖掘客戶戶資源，，擴(kuò)大市市場影響響力項(xiàng)目營銷銷價值體體系49典型競爭爭性樓盤盤的核心心訴求世貿(mào)協(xié)會會品牌/五星級級酒店/商業(yè)頂頂級配套套萬科品牌牌/完善配配套/規(guī)規(guī)?？萍嫉禺a(chǎn)產(chǎn)領(lǐng)跑者者品牌/居住科科技技術(shù)術(shù)運(yùn)用常發(fā)品牌牌/規(guī)模/配套服服務(wù)無錫世貿(mào)貿(mào)中心萬科·魅魅力之城城朗詩··未未來來之家家常發(fā)··清清揚(yáng)揚(yáng)御庭庭形象定定位509、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。1月-231月-23Friday,January6,202310、雨雨中中黃黃葉葉樹樹，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。01:29:5901:29:5901:291/6/20231:29:59AM11、以我我獨(dú)沈沈久，，愧君君相見見頻。。。1月-2301:29:5901:29Jan-2306-Jan-2312、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。01:29:5901:29:5901:29Friday,January6,202313、乍乍見見翻翻疑疑夢夢，，相相悲悲各各問問年年。。。。1月月-231月月-2301:29:5901:29:59January6,202314、他鄉(xiāng)生白白發(fā)，舊國國見青山。。。06一月月20231:29:59上上午01:29:591月-2315、比比不不了了得得就就