某商業(yè)地產(chǎn)年?duì)I銷(xiāo)總綱

文山·中央尚城2012年?duì)I銷(xiāo)總綱事必達(dá)營(yíng)銷(xiāo)中心2012年4月本提案僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸事必達(dá)所有，未經(jīng)事必達(dá)書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布提案中的部分或全部?jī)?nèi)容。版權(quán)聲明Copyright;AllrightsReservedThisarticleisforinternaluseonly.SPEEDholdsthecopyrightofthisArticle.Withoutpriorwrittenauthorizationofthecopyrightholder,anyoneshallnotcirculate,quote,use,copy,ordistributethisarticleforanypurposes目錄一、前階段工作梳理

自2011年貴公司與事必達(dá)簽訂服務(wù)合同以來(lái)，在貴公司各位領(lǐng)導(dǎo)的大力支持下，事必達(dá)運(yùn)用對(duì)房地產(chǎn)的專(zhuān)業(yè)見(jiàn)解及豐富的服務(wù)大盤(pán)經(jīng)驗(yàn)，積極為貴公司項(xiàng)目服務(wù)，一階段工作完成以下事宜：一、前階段工作梳理工作成果小結(jié)一、前階段工作梳理結(jié)合貴司訴求，進(jìn)行專(zhuān)業(yè)土地研判及梳理，提出更為科學(xué)的規(guī)劃思路，增加住宅及商業(yè)面積，打造RBD休閑商業(yè)街以形成有別于競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力，以此有效提升土地價(jià)值與并與貴公司達(dá)成共識(shí)；原規(guī)劃提出更科學(xué)的規(guī)劃思路現(xiàn)規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)對(duì)比完善前完善后相差總建筑面積316518.7平方米378108.81平方米61590.11平方米商業(yè)面積78009.3平方米89014.01平方米11004.71平方米住宅面積134425.4平方米161455.37平方米27029.97平方米公寓面積41765.2平方米55334.60平方米13569.4平方米總戶數(shù)1136戶1414戶278戶地下建筑面積55451.8平方米70271.9平方米14820.1平方米充分利用項(xiàng)目的地形優(yōu)勢(shì)，增加了項(xiàng)目住宅面積，且純板式設(shè)計(jì)、戶戶朝南，利于被市場(chǎng)接受；增加了地下負(fù)一層商業(yè)街，地塊商業(yè)價(jià)值最大化；協(xié)助貴公司向政府申報(bào)規(guī)劃，并通過(guò)。一、前階段工作梳理項(xiàng)目VI系統(tǒng)設(shè)計(jì)和命名

確定項(xiàng)目形象定位、VI系統(tǒng)（項(xiàng)目LOGO、信箋、便箋、傳真紙、工作牌、名片、皮面筆記本、傘、手提袋、信封、紙杯、檔案袋）一、前階段工作梳理前期工作樓書(shū)設(shè)計(jì)協(xié)助制片公司對(duì)項(xiàng)目宣傳片的制作一、前階段工作梳理1、售樓部使用表格設(shè)計(jì)2、售樓部物料設(shè)計(jì)3、售樓部所需物料表4、圍墻廣告設(shè)計(jì)5、電臺(tái)廣告語(yǔ)創(chuàng)意6、置業(yè)顧問(wèn)基礎(chǔ)培訓(xùn)資料7、文山市市調(diào)報(bào)告二、營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)環(huán)環(huán)境區(qū)域市市場(chǎng)特特征區(qū)域市市場(chǎng)哲哲處供供遠(yuǎn)大大于求求的情情況，，改善善性置置業(yè)和和剛性性需求求置業(yè)業(yè)是其其只要要購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)力，，投資資客戶戶持幣幣觀望望居多多文山市市住宅宅價(jià)格格是云云南地地州城城市最最低之之一；；商業(yè)業(yè)放量量是地地州最最多之之一，，其價(jià)價(jià)格也也是較較高之之一區(qū)域單單價(jià)跌跌升不不明顯顯，總總體是是上升升趨勢(shì)勢(shì)房屋面面積峰峰值區(qū)區(qū)間較較大，，隨著著單價(jià)價(jià)跌升升，面面積峰峰值下下移：：90平米-120平米，，舒適適兩房房和經(jīng)經(jīng)濟(jì)三三房成成為主主力戶戶型，，四房房及四四房以以上大大戶型型需求求比例例減少少，酒酒店式式公寓寓也收收到市市場(chǎng)的的關(guān)注注二、營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)環(huán)環(huán)境市場(chǎng)小小結(jié)二、營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)環(huán)環(huán)境區(qū)域市市場(chǎng)地地位是是城市市名片片，潛力存存在，，市場(chǎng)場(chǎng)向好好單總價(jià)價(jià)承受受能力力均增增強(qiáng)，，高檔化化品質(zhì)質(zhì)化市市場(chǎng)已已然形形成隨著單單價(jià)的的躍升升，控控制總總價(jià)，，降低其其抗性性已成成必然然之勢(shì)勢(shì)改善置置業(yè)和和剛性性需求求為主主力軍軍穩(wěn)中求求勝””當(dāng)為為我們們堅(jiān)持持不二二的信信條競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目分分析總總結(jié)我們選選取中中心片片區(qū)炬炬隆·萬(wàn)商匯匯、炬炬隆豪豪庭、、光大大廣場(chǎng)場(chǎng)、碩碩峰·新天地地、和和諧世世界城城、恒恒廈廣廣場(chǎng)六六個(gè)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目市市場(chǎng)樓樓盤(pán)的的去化化情況況分析析，得得到如如下結(jié)結(jié)論：：?jiǎn)蝹€(gè)體體量比比較小小住宅基基本都都是點(diǎn)點(diǎn)式設(shè)設(shè)計(jì)、、住宅宅價(jià)格格都比比較偏偏低，，對(duì)商商業(yè)價(jià)價(jià)格期期望大大都是擠擠壓式式開(kāi)盤(pán)盤(pán)，集集中點(diǎn)點(diǎn)爆銷(xiāo)銷(xiāo)售氣氣氛商業(yè)體體量放放量大大，同同質(zhì)化化嚴(yán)重重價(jià)格、、區(qū)位位、品品質(zhì)是是影響響消費(fèi)費(fèi)者的的主要要因素素后期產(chǎn)產(chǎn)品投投放量量巨大大項(xiàng)目都都是本本地開(kāi)開(kāi)發(fā)商商二、營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)環(huán)環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目分分析小小結(jié)二、營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)環(huán)環(huán)境市場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)狀去化速速度方方慢單價(jià)走走高進(jìn)城置置業(yè)客客戶比比例增增加小戶型型吸納納能力力增強(qiáng)強(qiáng)產(chǎn)品品品質(zhì)化化程度度提高高國(guó)際品品牌商商家宣宣傳城市CBD文山·中央尚尚城區(qū)區(qū)位二、營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)環(huán)環(huán)境項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目?jī)?yōu)優(yōu)勢(shì)strength項(xiàng)目位位于稀稀缺濱濱江邊邊點(diǎn)式設(shè)設(shè)計(jì)，，戶戶戶朝南南,間隔方方正傳承百百年大大興街街文化化浙商品品牌開(kāi)開(kāi)發(fā)商商、國(guó)國(guó)際知知名設(shè)設(shè)計(jì)公公司專(zhuān)業(yè)運(yùn)運(yùn)營(yíng)管管理團(tuán)團(tuán)隊(duì)主打風(fēng)風(fēng)情時(shí)時(shí)尚街街，區(qū)區(qū)別城城市綜綜合體體項(xiàng)目機(jī)機(jī)遇oppartunily項(xiàng)目處處于文文山核核心商商圈，，關(guān)注注度高高填補(bǔ)文文山城城市休休閑時(shí)時(shí)尚功功能，，提升升城市市級(jí)別別周邊居居住人人群集集中，，居住住氣氛氛強(qiáng)周邊配配套、、交通通完善善百年歷歷史大大興街街，知知名度度高項(xiàng)目劣劣勢(shì)weakness項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)入比比較晚晚，會(huì)會(huì)導(dǎo)致致一部部分客客戶流流失盤(pán)龍河河目前前比較較臟亂亂河對(duì)面面都是是老建建筑物物，影影響項(xiàng)項(xiàng)目立立面形形象項(xiàng)目威威脅threats政策調(diào)調(diào)控，，很多多消費(fèi)費(fèi)者持持幣觀觀望區(qū)內(nèi)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手眾眾多，，后續(xù)續(xù)供貨貨量巨巨大產(chǎn)品同同質(zhì)化化嚴(yán)重重，客客戶重重疊，，市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)加劇劇二、營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)環(huán)環(huán)境三、營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)策策略宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)層層面：：①文山是是云南南參與與國(guó)際際國(guó)內(nèi)內(nèi)區(qū)域域經(jīng)濟(jì)濟(jì)聯(lián)動(dòng)動(dòng)的橋橋梁和和紐帶帶，地地理位位置具有特特殊性性；②②“橋橋頭堡堡”、、“新新高地地”戰(zhàn)戰(zhàn)略的的出臺(tái)臺(tái)，文文山將將有更更多的的機(jī)會(huì)會(huì)獲得得東南亞三三大經(jīng)經(jīng)濟(jì)圈圈的輻輻射，，城市市框架架將得得到迅迅速拉拉升，，城市市重要要性將將獲得得積極極體現(xiàn)現(xiàn)；宏觀市市場(chǎng)層層面：：市場(chǎng)場(chǎng)需求求主力力戶型型80平米到到120平米的的舒適適兩室室一廳廳、三三室兩兩廳為為主，，四室總總價(jià)高高，需需求相相對(duì)比比較少少，酒酒店式式公寓寓也受受到消消費(fèi)者者的關(guān)關(guān)注；；競(jìng)爭(zhēng)市市場(chǎng)層層面：：競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)目目都是是CBD概念，，產(chǎn)品品放量量巨大大，同同質(zhì)化化嚴(yán)重重，客客戶重重疊，，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)嚴(yán)重重；三、營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)策策略項(xiàng)目定定位思思考項(xiàng)目定定位RBD休閑商商業(yè)中中心區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢(shì)居住品品質(zhì)配套完完善綠化景景觀人文小小品復(fù)合型型功能能創(chuàng)造全全新生生活方方式填補(bǔ)城城市空缺點(diǎn)點(diǎn)提升城城市形形象三、營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)策策略一種嶄嶄新的的生活活格調(diào)調(diào)即將將誕生生【最具格格調(diào)的的生活活版圖圖】項(xiàng)目定定位三、營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)策策略地段價(jià)價(jià)值奢據(jù)文文山濱濱江絕絕版中中心商業(yè)價(jià)價(jià)值復(fù)合價(jià)價(jià)值品牌價(jià)價(jià)值時(shí)尚風(fēng)風(fēng)情休休閑街街盡享城城市尊尊貴生生活浙商鼎鼎力打打造項(xiàng)目核核心價(jià)價(jià)值提提煉三、營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)策策略核心賣(mài)賣(mài)點(diǎn)至商、、至尚尚、樂(lè)樂(lè)居居、樂(lè)樂(lè)活商：鋪鋪臨臨街——黃金旺旺鋪比比比皆皆是，，主題題商業(yè)業(yè)、主主力品品牌觸觸手可得得；尚：時(shí)尚與與文化化的完完美結(jié)結(jié)合；；居：完善的的配套套、舒舒適的的環(huán)境境、濱濱水櫻櫻花景景觀、、板式式建筑筑、電電梯花園園洋房房，讓讓您盡盡享尊尊貴城城市生生活；；活：傳遞給給人們們“我我們創(chuàng)創(chuàng)造的不僅僅僅是是物業(yè)業(yè)形式式，更更是一一種生活格格調(diào)””三、營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)策策略營(yíng)銷(xiāo)推廣策策略：整體營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)品牌形象營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)工程形象營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)項(xiàng)目產(chǎn)品營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)項(xiàng)目形象營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)三、營(yíng)銷(xiāo)策策略品牌形象營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)：表現(xiàn)浙商實(shí)實(shí)力，凸顯顯一線開(kāi)發(fā)發(fā)商的先進(jìn)進(jìn)理念，國(guó)際一線團(tuán)隊(duì)強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，展展現(xiàn)方案設(shè)設(shè)計(jì)公司與與營(yíng)銷(xiāo)策劃劃公司的優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)隊(duì)與驕人業(yè)業(yè)績(jī)項(xiàng)目形象營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)：緊扣文山RBD城市綜合體體的脈絡(luò)，，塑造文山山未來(lái)城市市生活格調(diào)項(xiàng)目產(chǎn)品營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)：“鋪鋪臨街街”文化風(fēng)風(fēng)情街區(qū)、、板式電梯梯花園洋房房、經(jīng)典戶戶型設(shè)計(jì)、濱濱水景觀打打造、櫻花花大道、先先進(jìn)運(yùn)營(yíng)管管理理念工程形象營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)：建筑材料展展示、工程程進(jìn)度形象象推廣、知知名建筑商商品質(zhì)保障、數(shù)字字化售樓部部營(yíng)銷(xiāo)推廣策策略：整體營(yíng)銷(xiāo)三、營(yíng)銷(xiāo)策策略會(huì)議推廣營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)異地營(yíng)銷(xiāo)公關(guān)營(yíng)銷(xiāo)三、營(yíng)銷(xiāo)策策略營(yíng)銷(xiāo)推廣策策略：差異化營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)體驗(yàn)式營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)：打造營(yíng)銷(xiāo)中中心現(xiàn)場(chǎng)情情景體驗(yàn)氛氛圍，通過(guò)過(guò)宣傳片介介紹、沙盤(pán)盤(pán)講解、情景景商業(yè)街區(qū)區(qū)展示讓客客戶身臨其其境感受項(xiàng)項(xiàng)目品質(zhì)及及氛圍會(huì)議推廣營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)：通過(guò)新聞發(fā)發(fā)布會(huì)、產(chǎn)產(chǎn)品品鑒會(huì)會(huì)、優(yōu)質(zhì)商商家推介會(huì)會(huì)、招商會(huì)會(huì)、客戶答謝會(huì)會(huì)等方式，，進(jìn)行有效效推廣營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)公關(guān)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)：打破傳統(tǒng)坐坐銷(xiāo)模式，，由營(yíng)銷(xiāo)中中心置業(yè)顧顧問(wèn)積極開(kāi)開(kāi)展針對(duì)企企事業(yè)單位、、機(jī)關(guān)團(tuán)體體、大型企企業(yè)進(jìn)行量量身定制的的團(tuán)購(gòu)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)異地營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)：積極拓展文文山州以外外市場(chǎng)，增增強(qiáng)項(xiàng)目受受眾面，擴(kuò)擴(kuò)大知名度度營(yíng)銷(xiāo)推廣策策略：差異化營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)三、營(yíng)銷(xiāo)策策略自項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)開(kāi)始，就就全面啟動(dòng)動(dòng)“樂(lè)居會(huì)會(huì)”，建立立會(huì)員營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)體系，樹(shù)樹(shù)立項(xiàng)目良良好口碑，，以老客戶戶帶動(dòng)新客客戶，形成成羊群效應(yīng)應(yīng)，展開(kāi)客客戶會(huì)各項(xiàng)項(xiàng)會(huì)員活動(dòng)動(dòng)。三、營(yíng)銷(xiāo)策策略營(yíng)銷(xiāo)控制力力細(xì)節(jié)打造專(zhuān)專(zhuān)業(yè)，專(zhuān)業(yè)業(yè)成就事業(yè)業(yè)調(diào)研控制力力分析控制力力設(shè)計(jì)控制力力銷(xiāo)售控制力力客戶控制力力成本控制力力提供有效的的數(shù)據(jù)得出精準(zhǔn)的的結(jié)果打造營(yíng)銷(xiāo)特特種部隊(duì)對(duì)客戶準(zhǔn)備備的判斷和和跟蹤有效的營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)運(yùn)用醞釀表達(dá)和和推廣策略略三、營(yíng)銷(xiāo)策策略目標(biāo)客戶定定位按地段劃分分受傳統(tǒng)購(gòu)房房區(qū)域觀念念和項(xiàng)目本本身?xiàng)l件，，項(xiàng)目目標(biāo)標(biāo)客戶群體體應(yīng)從文山山市人群為為主，占到到6-7層，外地客客戶為輔。。臥龍板塊中心板塊花橋板塊三、營(yíng)銷(xiāo)策策略按購(gòu)房職業(yè)業(yè)類(lèi)別劃分分20歲-35歲：企業(yè)工工薪階層、、白領(lǐng)、自自由人士-------剛性需求，，初次置業(yè)業(yè)比較多30歲-35歲：企業(yè)高高管、公務(wù)務(wù)員、外資資-----------------改善性置業(yè)業(yè)比、投資資30歲-50歲：個(gè)體經(jīng)經(jīng)營(yíng)戶、中中小企業(yè)主主-----------------改善性置業(yè)業(yè)、投資三、營(yíng)銷(xiāo)策策略目標(biāo)客戶群群體鎖定依依據(jù)區(qū)域位置配配套完善，，對(duì)客戶有有強(qiáng)的吸引引力項(xiàng)目本身就就是文山中中心舊城改改造，改善善性客戶較較多項(xiàng)目本身綜綜合品質(zhì)、、性價(jià)比、、價(jià)格均在在三個(gè)區(qū)域域得到客戶戶接受范圍圍三、營(yíng)銷(xiāo)策策略按購(gòu)房職業(yè)業(yè)類(lèi)別劃分分20歲-35歲：企業(yè)工工薪階層、、白領(lǐng)、自自由人士-------剛性需求，，初次置業(yè)業(yè)比較多30歲-35歲：企業(yè)高高管、公務(wù)務(wù)員、外資資-----------------改善性置業(yè)業(yè)比、投資資30歲-50歲：：個(gè)個(gè)體體經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)戶戶、、中中小小企企業(yè)業(yè)主主-----------------改善善性性置置業(yè)業(yè)、、投投資資三、、營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)策策略略目標(biāo)標(biāo)客客戶戶群群體體的的特特征征分分析析月收收入入穩(wěn)穩(wěn)定定，，注注重重產(chǎn)產(chǎn)品品品品質(zhì)質(zhì)、、價(jià)價(jià)格格購(gòu)房房區(qū)區(qū)域域性性強(qiáng)強(qiáng)，，十十分分注注重重所所置置業(yè)業(yè)與與工工作作地地點(diǎn)點(diǎn)距距離離現(xiàn)在在居居住住環(huán)環(huán)境境差差，，希希望望居居住住條條件件得得到到提提升升居住住生生活活配配套套差差，，追追求求居居住住條條件件成成熟熟度度居住住物物業(yè)業(yè)管管理理、、配配套套服服務(wù)務(wù)差差，，希希望望改改善善居居住住舒舒適適度度與與安安全全性性三、、營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)策策略略按購(gòu)購(gòu)房房職職業(yè)業(yè)類(lèi)類(lèi)別別劃劃分分20歲-35歲：：企企業(yè)業(yè)工工薪薪階階層層、、白白領(lǐng)領(lǐng)、、自自由由人人士士-------剛性性需需求求，，初初次次置置業(yè)業(yè)比比較較多多30歲-35歲：：企企業(yè)業(yè)高高管管、、公公務(wù)務(wù)員員、、外外資資-----------------改善善性性置置業(yè)業(yè)比比、、投投資資30歲-50歲：：個(gè)個(gè)體體經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)戶戶、、中中小小企企業(yè)業(yè)主主-----------------改善善性性置置業(yè)業(yè)、、投投資資三、、營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)策策略略目標(biāo)標(biāo)客客戶戶共共性性分分析析區(qū)域域性性注重重交交通通、、銀銀行行、、超超市市等等配配套套設(shè)設(shè)施施完完善善，，對(duì)對(duì)濱濱江江物物業(yè)業(yè)的的偏偏愛(ài)愛(ài)；；歸屬屬感感追求求時(shí)時(shí)尚尚休休閑閑生生活活、、追追求求生生活活的的品品質(zhì)質(zhì)，，具具有有強(qiáng)強(qiáng)烈烈人人文文居居住住氣氣氛氛，，對(duì)對(duì)文文化化傳傳承承具具有有強(qiáng)強(qiáng)烈烈的的懷懷舊舊感感；；品牌牌心心浙商品牌、實(shí)實(shí)力所帶來(lái)的的保證，追去去由此所帶來(lái)來(lái)的成熟感、、尊榮感；自我滿足所購(gòu)物業(yè)體現(xiàn)現(xiàn)事業(yè)的成功功、生活格調(diào)調(diào)，使其在社社交圈子內(nèi)得得到肯定和認(rèn)認(rèn)同；健康生態(tài)生活活追求時(shí)尚休閑閑浪漫生活、、沿濱江櫻花花景觀，產(chǎn)品品材料展示及及大型超市等等配套條件；；三、營(yíng)銷(xiāo)策略略營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)2012年文山·中央尚城營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)目標(biāo)3億元階段時(shí)間目標(biāo)任務(wù)累積銷(xiāo)售第一階段：項(xiàng)目形象推廣5月份、6月份、7月份、8月份住宅：4500萬(wàn)商業(yè)：蓄水15%第二階段：項(xiàng)目認(rèn)籌9月份、10月份住宅：5500萬(wàn)商業(yè)：5000萬(wàn)50%第三階段：開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期11月份住宅：8000萬(wàn)商業(yè)：3000萬(wàn)86%第四階段：持續(xù)期12月份住宅：2000萬(wàn)商業(yè)：2000萬(wàn)100%2012年年度總營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)是：住宅，2億；商業(yè)，1億三、營(yíng)銷(xiāo)策略保障2012年11月份開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售售500套以上的價(jià)值值鏈來(lái)電客戶3600批來(lái)訪客戶1800批來(lái)訪樂(lè)居會(huì)成交40%來(lái)訪來(lái)訪70%40%1080批50%500套2700批任務(wù)目標(biāo)的完完成，必須建建立在客戶的的蓄水量上三、營(yíng)銷(xiāo)策略略貨包解籌公寓250套2#負(fù)一層商鋪39套1#住宅3#負(fù)一層商鋪51套4#負(fù)一層商鋪59套5#、6#負(fù)一層商鋪24套住宅：1#，3#、4#樓樓層和戶型相對(duì)差的商業(yè)：2#地下負(fù)一層39套、3#地下負(fù)一層51套、4#地下負(fù)一層54套、5#和6#地下負(fù)一層39套共計(jì)平層：150套躍層：124套商鋪：168套公寓：250套三、營(yíng)銷(xiāo)策略略價(jià)格策略三、營(yíng)銷(xiāo)策略略基于競(jìng)爭(zhēng)的定定價(jià)方法即：市場(chǎng)比較較把握客戶心理理的定價(jià)方法法即：營(yíng)銷(xiāo)前置置法成功案例炬隆豪庭在前前期集累了大大量的客戶，，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)和宣傳做到到極致，不斷斷的測(cè)試客戶戶的心理價(jià)位位，在此基礎(chǔ)礎(chǔ)上以2488元/平米，在2012年3月一期開(kāi)盤(pán)，，銷(xiāo)售只剩兩兩套。二期開(kāi)開(kāi)盤(pán)預(yù)計(jì)在2788元/平米失敗案例和諧世界城通通過(guò)引進(jìn)家樂(lè)樂(lè)福、冠名等等方式積累了了很多的客戶戶，但是沒(méi)有有作好客戶經(jīng)經(jīng)營(yíng)，以3000元/平米到3800元/平米在2012年3月開(kāi)盤(pán)只銷(xiāo)售售10多套，其中以以前認(rèn)籌客戶戶出現(xiàn)大量退退房現(xiàn)象，銷(xiāo)銷(xiāo)售速度緩慢慢。案例價(jià)格策略三、營(yíng)銷(xiāo)策略略基于競(jìng)爭(zhēng)的定定價(jià)方法即：市場(chǎng)比較較法基于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)找到參照系系適用于買(mǎi)方市市場(chǎng)根據(jù)客戶心理理定價(jià)方法即：營(yíng)銷(xiāo)前置置法基于對(duì)客戶心心理的把握，，價(jià)格是客戶戶測(cè)試客戶心心理能承受最最高價(jià)格適用于賣(mài)方市市場(chǎng)在定價(jià)前必須須對(duì)客戶把握握非常清楚，，在定價(jià)過(guò)程程中對(duì)客戶進(jìn)進(jìn)行多輪的價(jià)價(jià)格測(cè)試提升客戶的感感知價(jià)值找到客戶愿意意支付更高價(jià)價(jià)格的心理低開(kāi)高走價(jià)格策略低開(kāi)高走策略略公寓按套計(jì)算算住宅按樓層計(jì)計(jì)算負(fù)一層商業(yè)中中部?jī)r(jià)格略低低，在下沉口口價(jià)格略高樓層差價(jià)格負(fù)一層下沉口口負(fù)一層商業(yè)中中部負(fù)一層下沉口口三、營(yíng)銷(xiāo)策略略回款預(yù)預(yù)算住宅、商業(yè)業(yè)銷(xiāo)售回回款預(yù)預(yù)算(預(yù)計(jì)于于2012年11月開(kāi)盤(pán)盤(pán)，完完成住住宅產(chǎn)產(chǎn)品86%銷(xiāo)售)公寓250套*均價(jià)14萬(wàn)元=3500萬(wàn)元平層150套*均價(jià)45萬(wàn)元=6750萬(wàn)元躍層100套*均價(jià)69.5萬(wàn)元=6950萬(wàn)元鋪面144套*均價(jià)60萬(wàn)元=8640萬(wàn)元共計(jì)：：住宅宅1.72億元，，商業(yè)業(yè)0.864億元.完成任任務(wù)目目標(biāo)86%12月份持持續(xù)期期住宅宅、商業(yè)業(yè)回款預(yù)預(yù)算平層45套*均價(jià)45萬(wàn)元=2025萬(wàn)元躍層12套*均價(jià)70萬(wàn)元=840萬(wàn)元鋪面24套*均價(jià)60萬(wàn)元=1440萬(wàn)元共計(jì)：：住宅宅2865萬(wàn)元，，商業(yè)業(yè)1440萬(wàn)元。。完成成任務(wù)務(wù)目標(biāo)標(biāo)100%三、營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)策策略2012年總回款：17200元+2865萬(wàn)元+8640萬(wàn)元+1440萬(wàn)元=3.0145億元；；2012年9月份取取得《《建筑筑工程程施工工許可可證》》，工工程動(dòng)動(dòng)工；；2012年11月取得得《商商品房房預(yù)售售許可可證》》，工工程進(jìn)進(jìn)度要要完成成到負(fù)負(fù)一層層，負(fù)負(fù)二層層，使使工程程形象象，配配合營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)；營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)費(fèi)用為為銷(xiāo)售額額的1%左右，，約￥￥300萬(wàn)元左左右，，用以全面面推廣廣項(xiàng)目目，獲獲得更更大后后期回回報(bào)。。具體體分配配則依依據(jù)整整體營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)推廣計(jì)計(jì)劃來(lái)安排排；回款預(yù)預(yù)算三、營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)策策略階段營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)推推廣排排期7月8月9月10月11月12月形象推推廣期期客戶認(rèn)認(rèn)籌期期開(kāi)盤(pán)期期持續(xù)期期時(shí)間項(xiàng)目形形象概概念推推廣、、40萬(wàn)平米米中央央休閑閑、時(shí)時(shí)尚、、餐飲飲、娛娛樂(lè)、、商務(wù)務(wù)為一一體的的社區(qū)區(qū)，填填補(bǔ)文文山城城市功功能空空白；；項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行全全面的的推廣廣期、、具體體的商商業(yè)街街的業(yè)業(yè)態(tài)，，項(xiàng)目目的特特惠價(jià)價(jià)格吸吸引客客戶，，有效效的支支持認(rèn)認(rèn)購(gòu)，，利用用活動(dòng)動(dòng)推廣廣為開(kāi)開(kāi)盤(pán)做做認(rèn)籌籌客戶戶；通過(guò)擠擠壓式式的開(kāi)開(kāi)盤(pán)，，讓銷(xiāo)銷(xiāo)售達(dá)達(dá)到高高潮，，完成成目標(biāo)標(biāo)任務(wù)86%利用轟轟動(dòng)推推廣，，老客客戶的的回饋饋，鞏鞏固深深化項(xiàng)項(xiàng)目的的品牌牌，完完成目目標(biāo)任任務(wù)100%三、營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)策策略階段性性推廣廣表推廣階段時(shí)間節(jié)點(diǎn)述求點(diǎn)推廣目的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)項(xiàng)目形象推廣期5月份、66月份、7月份、8月份文山絕版中心第一大盤(pán)浙商品牌、專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)、國(guó)際設(shè)計(jì)公司塑造項(xiàng)目的區(qū)域優(yōu)勢(shì)、品牌優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目形象和理念，客戶蓄水售樓部開(kāi)放儀式、新聞發(fā)布會(huì)、產(chǎn)品推薦會(huì)、單位聯(lián)誼會(huì)、冠名、大

型商家簽約儀式、周末小活動(dòng)項(xiàng)目認(rèn)籌期9月份、10月份住宅產(chǎn)品亮點(diǎn)、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃和運(yùn)營(yíng)管理方案、已認(rèn)籌大型商品展示、認(rèn)籌

信息、材料展示倡導(dǎo)一種格調(diào)生活，客戶對(duì)項(xiàng)目認(rèn)籌月份與學(xué)校展開(kāi)聯(lián)誼活動(dòng)、10月份與政府機(jī)關(guān)聯(lián)誼活動(dòng)、成立“樂(lè)居會(huì)”、

公益活動(dòng)、冠名、商家簽約儀式、周末小活項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)期11月份開(kāi)盤(pán)全面信息、材料展示項(xiàng)目集中式開(kāi)盤(pán)，簽商品房買(mǎi)賣(mài)合同“樂(lè)居會(huì)”酒會(huì)、老客戶回饋活動(dòng)、聯(lián)誼活動(dòng)、冠名、周末小活動(dòng)、巡回展項(xiàng)目持續(xù)期12月份對(duì)項(xiàng)目信息完全展示強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目營(yíng)造的生活方式，打造樂(lè)合居地產(chǎn)品牌，銷(xiāo)售任務(wù)目標(biāo)100%“樂(lè)居會(huì)”酒會(huì)、禮品活動(dòng)、周末暖場(chǎng)活動(dòng)三、營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)策策略四、媒體推推廣策策略及及物料料準(zhǔn)備備示意圖圖四、媒媒介推推廣策策略及及物料料準(zhǔn)備備媒介投投放表表根據(jù)不不同時(shí)時(shí)間節(jié)節(jié)點(diǎn)更更換項(xiàng)項(xiàng)目推推廣內(nèi)內(nèi)容四、媒媒介推推廣策策略及及物料料準(zhǔn)備備推廣期時(shí)間投放媒介目的項(xiàng)目形象推廣、蓄客期5月份FM100.8電臺(tái)廣告、七花頻率電臺(tái)廣告項(xiàng)目形象、概念推廣6月份手機(jī)短信、圍墻廣告、車(chē)體廣告、公交站牌廣告7月份、8月份電臺(tái)廣告、手機(jī)廣告、戶外廣告、樓宇廣告、報(bào)紙、文山電視臺(tái)廣告進(jìn)一步提升項(xiàng)目形象、活動(dòng)內(nèi)容、項(xiàng)目一些具體信息項(xiàng)目認(rèn)籌期9月份、10月份電臺(tái)廣告、手機(jī)廣告、戶外廣告、樓宇廣告、報(bào)紙、文山電視臺(tái)廣告進(jìn)一步提升項(xiàng)目形象、活動(dòng)內(nèi)容、釋放項(xiàng)目認(rèn)籌信息項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)期11月份電臺(tái)廣告、手機(jī)廣告、戶外廣告、樓宇廣告、報(bào)紙、文山電視臺(tái)廣告、云南電視臺(tái)廣告全面釋放，項(xiàng)目推出的產(chǎn)品開(kāi)盤(pán)信息、活動(dòng)內(nèi)容項(xiàng)目持續(xù)期12月份電臺(tái)廣告、手機(jī)廣告、戶外廣告、樓宇廣告、報(bào)紙、文山電視臺(tái)廣告、云南電視臺(tái)廣告持續(xù)銷(xiāo)售推出產(chǎn)品、釋放活動(dòng)信息物料制作作宣傳物料料宣傳片戶型折頁(yè)頁(yè)活動(dòng)禮品品DM單樓書(shū)沙盤(pán)售樓部物物料廣告物料料四、媒介介推廣策策略及物物料準(zhǔn)備備五、營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)建建設(shè)1.衣著、禮禮儀規(guī)范范2.接待流程程規(guī)范1.人員選拔拔2.團(tuán)隊(duì)文化化培養(yǎng)3.團(tuán)隊(duì)凝聚聚力培訓(xùn)訓(xùn)1.銷(xiāo)售人員員分成兩兩個(gè)組競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)，連連個(gè)月為為一個(gè)賽賽季2.銷(xiāo)售業(yè)績(jī)績(jī)排名次次，末位位淘汰1.高效早晚晚會(huì)組織織技巧2.市場(chǎng)信心心的培訓(xùn)訓(xùn)3.高昂士氣氣激勵(lì)1.沙盤(pán)講解解訓(xùn)練2.接聽(tīng)電話話實(shí)戰(zhàn)訓(xùn)訓(xùn)練3.客戶接待待實(shí)戰(zhàn)訓(xùn)訓(xùn)練1.顧客心理理類(lèi)型劃劃分學(xué)習(xí)習(xí)2.客戶溝通通培訓(xùn)3.現(xiàn)場(chǎng)逼定定技術(shù)強(qiáng)強(qiáng)化訓(xùn)練練接待規(guī)范范培訓(xùn)業(yè)務(wù)實(shí)戰(zhàn)戰(zhàn)訓(xùn)練團(tuán)隊(duì)建設(shè)設(shè)成交逼定定技巧訓(xùn)訓(xùn)練末位淘汰汰制度團(tuán)隊(duì)士氣氣提升訓(xùn)訓(xùn)練業(yè)務(wù)培訓(xùn)訓(xùn)五、團(tuán)隊(duì)隊(duì)建設(shè)“心”服服務(wù)的核核心理念念感恩心---------心態(tài)，對(duì)對(duì)客戶心心存感恩恩真誠(chéng)心----------品質(zhì)，真真誠(chéng)成就就信任責(zé)任心-----------態(tài)度、使使命，對(duì)對(duì)工作完完美的堅(jiān)堅(jiān)持和付付出卓越心-----------追求完美美，不斷斷創(chuàng)新，，不斷挑挑戰(zhàn)職業(yè)心-----------專(zhuān)業(yè)主義義，敬業(yè)業(yè)，耐心心五、團(tuán)隊(duì)隊(duì)建設(shè)“心”服服務(wù)表現(xiàn)現(xiàn)誠(chéng)心服務(wù)務(wù)微笑送客客用心講解解五、團(tuán)隊(duì)隊(duì)建設(shè)六、所需需支持與與配合物料制作作：因項(xiàng)目推推廣及營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)需求，，我司需需制作項(xiàng)項(xiàng)目報(bào)版版樣稿、、短信文文案、項(xiàng)項(xiàng)目宣傳傳單樣稿稿、電臺(tái)臺(tái)文案、、宣傳片片、樓書(shū)書(shū)、戶型型折頁(yè)、、沙盤(pán)戶戶外廣告告樣稿、、公交車(chē)車(chē)身、站站臺(tái)樣稿稿及相關(guān)關(guān)媒體所所需軟文文宣傳稿稿等物料料制作交交予甲方方審核定定稿。項(xiàng)目廣告告推廣媒媒體確定定：因項(xiàng)目前前期項(xiàng)目目營(yíng)銷(xiāo)推推廣需求求，需盡盡快確定定合作媒媒體推廣廣機(jī)構(gòu)。。配合項(xiàng)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)推推廣相應(yīng)應(yīng)媒體廣廣告宣傳傳及項(xiàng)目目營(yíng)銷(xiāo)活活動(dòng)的順順利開(kāi)展展。工程進(jìn)度度：10月份取得得《建設(shè)施工工許可證證》11月份取得得《商品房預(yù)預(yù)售許可可證》工程進(jìn)度度配合營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)，對(duì)市市場(chǎng)客戶戶贏得信信心六、所需支持持與配合合感謝您您的的聆聽(tīng)聽(tīng)！順祝商商祺祺569、靜夜四四無(wú)鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。2023/1/52023/1/5Thursday,January5,202310、雨中黃葉樹(shù)樹(shù)，燈下白頭頭人。。2023/1/52023/1/52023/1/51/5/20239:21:08PM11、以我獨(dú)獨(dú)沈久，，愧君相相見(jiàn)頻。。。2023/1/52023/1/52023/1/5Jan-2305-Jan-2312、故人江海海別，幾度度隔山川。。。2023/1/52023/1/52023/1/5Thursday,January5,202313、乍見(jiàn)翻疑疑夢(mèng)，相悲悲各問(wèn)年。。。2023/1/52023/1/52023/1/52023/1/51/5/202314、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青青山。。05一月20232023/1/52023/1/52023/1/515、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。。一月月232023/1/52023/1/52023/1/51/5/202316、行動(dòng)動(dòng)出成成果，，工作作出財(cái)財(cái)富。。。2023/1/52023/1/505January202317、做前，能能夠環(huán)視四四周；做時(shí)時(shí)，你只能能或者最好好沿著以腳腳為起點(diǎn)的的射線向前前。。2023/1/52023/1/52023/1/52023/1/59、沒(méi)有失敗，，只有暫時(shí)停停止成功！。。2023/1/52023/1/5Thursday,January5,202310、很多事情努努力了未必有有結(jié)果，但是是不努力卻什什么改變也沒(méi)沒(méi)有。。2023/1/52023/1/52023/1/51/5/20239:21:08PM11、成功就是日日復(fù)一日那一一點(diǎn)點(diǎn)小小努努力的積累。。。2023/1