某地產(chǎn)全案營銷企劃報告

柯橋Ｍ－03地塊

全案營銷企劃報告

討論稿

1目錄第一部分:市場分析第二部分:項目深度簡析第三部分:目標(biāo)客源定位第四部分:主題定位 第五部分:主題概念的支撐第六部分:推廣思路第七部分:案名建議及平面表現(xiàn)

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第一部分市場分析市場從來都以動態(tài)的方式存在，每個房產(chǎn)開發(fā)項目都有其一定的運營周期。因此市場環(huán)境現(xiàn)狀的認(rèn)知以及對未來的預(yù)期，很大程度上決定了項目的運營思路。那么，我們面對的是個怎樣的市場？3第一部分市場分析

——利空因素行業(yè)環(huán)境整體趨勢走軟。一線城市量價齊跌。土地一級市場的拍賣行情也開始走弱調(diào)控力度加大房價一路高走，已開始偏離政府軌道。由此引發(fā)更多政策調(diào)控，且政府執(zhí)行力度也在逐步加強(qiáng)持續(xù)加息、價格高企、信貨緊縮等導(dǎo)致市場觀望氣氛漸濃，金融緊縮政策對市場需求的抑制力日趨明顯利空不斷，預(yù)期政策環(huán)境難有明顯好轉(zhuǎn)4第一部分市場分析

——利好因素經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)增長。特別是類似紹興這類民間經(jīng)濟(jì)雄厚的城市土地供應(yīng)的偏緊仍未得到根本改變，市場供應(yīng)仍有不足城市化進(jìn)程的不斷擴(kuò)張而帶來的持續(xù)的市場消費能力經(jīng)濟(jì)增長帶來的高收入人群增多，市場的平均承付能力得到提升通貨膨脹之下，房產(chǎn)品的保值功能成為規(guī)避通脹的有效渠道，并被越來越多的有識之士所認(rèn)同樓市進(jìn)入敏感時期，向左還是向右？5第一部分市場分析

——本案競爭分析本案的最大特性——高地價帶來的高成本，本案僅建安成本就將超過目前在售普通住宅樓盤的市場售價。這直接將本案拉入到市場的高端行列?；诖?，毫無疑問本案面臨的是高端市場的競爭。那么，柯橋高端住宅市場的現(xiàn)狀如何？

6第一部分市場分析

——本案競爭分析我們將柯橋當(dāng)前平均售價在8000元/平米左右的住宅項目定義為高端住宅產(chǎn)品那么，它們是誰？它們在哪里？它們有哪些特征？

7第一部分市場分析

——本案競爭分析

碧波楓鈴

開發(fā)商：江南房地產(chǎn)開發(fā)有限公司樓盤地址：柯巖大道與勝利西路交叉口建筑面積：總建筑面積4.8萬平方米容積率：0.8綠化率：45%售價：7900——8400建筑形態(tài)：獨棟別墅他們是誰?8第一部分市場分析

——本案競爭分析

瓜渚景園開發(fā)商：浙江巨星房產(chǎn)集團(tuán)樓盤地址：柯橋瓜湖湖東岸建筑面積：總建筑面積59746平方米容積率：0.5綠化率：35%建筑形式態(tài)：別墅市場售價：均價14000元建材用料：外墻:砂巖和外墻涂料,以磚面作點綴,外部成品線條配合局部木質(zhì)構(gòu)架和金屬欄桿玻璃

廚房:天然氣燒烤爐(私家花園內(nèi)用)

供水:中央水處理系統(tǒng)

供氣:天然氣

消防:中央吸塵系統(tǒng),家庭智能安防系統(tǒng)

采暖:地源節(jié)能空調(diào)系統(tǒng)

通訊:家庭多媒體信息箱系統(tǒng),有線電視他們是誰?9第一部分分市市場分分析——本案競爭爭分析廣宇宇·康郡郡開發(fā)商:杭州廣宇宇集團(tuán)股股份有限限公司樓盤地址址:柯巖風(fēng)景景區(qū)高爾爾夫大道道建筑面積積:占地約20萬平方米米容積率:0.3綠化率:61%市場售價價:300--500萬/套建筑形態(tài)態(tài):別墅他們是誰誰?10第一部分分市市場分分析——本案競爭爭分析世茂茂?名流流開發(fā)商:紹興世貿(mào)貿(mào)中心住住宅開發(fā)發(fā)有限公公司樓盤地址址:柯橋裕民民路建筑面積積:約11萬M2容積率:綠化率:30%市場售價價:5000-10000元建筑形態(tài)態(tài):排屋、多多層、小小高層、、高層周邊交通通:中心大道道、329國道等配套:柯橋初中中、高級級中學(xué)、、華宇醫(yī)醫(yī)院、廣廣電中心心、明珠珠廣場、、供銷超超市、農(nóng)農(nóng)貿(mào)市場場等他們是誰誰?11第一部分分市市場分分析——本案競爭爭分析鏡湖湖山山莊莊開發(fā)商:浙江鏡湖湖房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限公司司樓盤地址址:柯巖景區(qū)區(qū)鏡湖山山莊VIP山地會所所建筑面積積:500畝總戶數(shù):166戶容積率:0.315綠化率:60%以上報價:8000元以上建筑形態(tài)態(tài):獨棟別墅墅他們是誰誰?12第一部分分市市場分分析——本案競爭爭分析華宇宇·天庭庭開發(fā)商:紹興華裕裕房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限公司司樓盤地址址:紹興柯橋橋笛揚路路與裕民民路交叉叉口建筑面積積:總建筑面面積19萬平方米米容積率:2.5綠化率:50.4%市場售價價:均價9500元／平米米建筑形態(tài)態(tài):紹興首個個純高層層住宅園園區(qū)周邊交通通:金柯橋大大道、笛笛揚路、、裕民路路、興越越路作為為柯北新新城的主主干道，，交通四四通八達(dá)達(dá)。周邊配套套:貿(mào)中心、、萬國中中心、時時代廣場場、中國國輕紡城城國際貿(mào)貿(mào)易中心心、富麗麗華大酒酒店、華華聯(lián)國際際商貿(mào)城城、華潤潤萬家超超市建材裝修修:安防系統(tǒng)統(tǒng)：火災(zāi)災(zāi)自動報報警系統(tǒng)統(tǒng)，紅外外線周界界報警系系統(tǒng)，閉閉路電視視監(jiān)控系系統(tǒng)，電電子巡更更系統(tǒng)，，可視對對講系統(tǒng)統(tǒng)，出入入口IC卡車輛識識別系統(tǒng)統(tǒng)，防入入室隱蔽蔽式報警警系統(tǒng)。。他們是誰誰?13第一部分分市市場分分析——本案競爭爭分析臨近柯巖巖旅游風(fēng)風(fēng)景區(qū)他們在在哪哪里?瓜渚湖周周邊一帶帶柯北商務(wù)務(wù)中心地地帶14第一部分分市市場分分析——本案競爭爭分析通過以上上的歸納納，可以以看到，，在柯橋橋售價達(dá)達(dá)8000元/平米以上上的住宅宅項目大大至分為為以下兩兩種類型型。一、占據(jù)這個個城市最最優(yōu)質(zhì)的的、已近近稀缺的的自然景景觀資源源，并具具有深厚厚的人文文環(huán)境。。如瓜渚渚景園、、鏡湖山山莊等二、占據(jù)城市市的中心心地帶，，區(qū)域的的發(fā)展空空間廣闊闊。區(qū)域域價值受受到市場場的普遍遍認(rèn)可。。如天宇宇華庭、、世貿(mào)名名流等。。15華宇天庭庭世貿(mào)名流流玉蘭花園園瓜渚景園園唯美品格格碧波楓鈴鈴鏡湖山莊莊廣宇康郡郡本案16第一部分分市市場分分析——本案競爭爭分析豪宅的基基本要素素：占據(jù)城市市的最稀稀缺資源源區(qū)域價值值受到市市場的普普遍認(rèn)同同能為業(yè)主主提供優(yōu)優(yōu)質(zhì)的生生活品質(zhì)質(zhì)有較好的的市場知知名度他們的特特點17第二部分分本本案深深度分析析——基礎(chǔ)分析析一、項目目概況及及初步規(guī)規(guī)劃方案案概述本案地塊塊位于柯柯橋育才才路以東東，實驗驗中學(xué)以以北。項項目地塊塊呈長方方形狀。。項目總總用地面面積18568㎡，規(guī)劃容容積率1.8~2.0，建筑密密度18%-25%，綠化28%以上?，F(xiàn)現(xiàn)規(guī)劃在在沿河及及小區(qū)入入口處分分別建3幢板式高高層，臨臨近東安安置小區(qū)區(qū)的東面面設(shè)有3幢點式高高層。項項目總建建筑面積積約3.7萬㎡。其其它如建建筑密度度和小區(qū)區(qū)綠化率率不詳。。18第二部部分本本案案深度度分析析——基礎(chǔ)分分析項目名稱：柯橋Ｍ－03地塊現(xiàn)實狀況描述簡評區(qū)位育才路以東，北面為景觀河道，東面為住宅小區(qū)，南面為柯橋?qū)嶒炛袑W(xué)地理位置優(yōu)越，配套齊全，生活便利，交通便捷

環(huán)境緊臨縣中心，北面沿河，對岸為綠地，南面及西面均為學(xué)校，西面緊貼道路及橋梁北面景觀極佳，但總體上環(huán)境過于噪雜交通公交線路較多，出行方便交通便捷配套1公里半徑范圍內(nèi)所有配套齊全緊鄰居城市中心的成熟區(qū)域，但商業(yè)氣氛仍有不足二、項項目概概況描描述19第二部部分本本案案深度度分析析——基礎(chǔ)分分析不同的的高度度有不不同的的角度度。價價格已已經(jīng)將將本案案定位位為高檔檔住宅宅產(chǎn)品品，即即然本本案確確定為為高端端產(chǎn)品品,那就需要以以高端端化的的角度度來審審視本本案產(chǎn)產(chǎn)品定定位的的各個個因素。。本案基基礎(chǔ)條條件位居城城市的的中央央一線天天然江江景，，有優(yōu)優(yōu)質(zhì)的的景觀觀視線線條件件緊鄰實實驗中中學(xué)和和柯橋橋小學(xué)學(xué)，有有良好好的學(xué)學(xué)區(qū)資資源20第二部部分本本案案深度度分析析——可能存存在問問題1、開發(fā)發(fā)商的的專業(yè)業(yè)開發(fā)發(fā)能力力面臨臨考驗驗，對對產(chǎn)品品建筑筑的掌掌控能能力有有較高高要求求?！鄙倨笃髽I(yè)品品牌的的支撐撐。2、項目目地塊塊用地地面積積較小小，綠綠地率率過小小，產(chǎn)產(chǎn)品的的塑造造空間間受限限?！a(chǎn)品的的品牌牌價值值空間間有一一定難難度。。3、盡管管是市市中心心區(qū)塊塊，但但該區(qū)區(qū)域的的高端端價值值仍有有待挖挖掘.——目前其其高端端價值值不被被普遍遍認(rèn)可可。4、臨近近交通通干道道的引引橋部部分，，城市市噪音音不可可避免免，并并有兩兩個學(xué)學(xué)校所所帶來來的噪噪音。?！幼r價值受受到影影響。。從高端端產(chǎn)品品的特特性來來看，，本案案的基基礎(chǔ)條條件尚尚能滿足，，但仍仍有如如下幾幾個難難以回回避的的問題題21第二部部分本本案案深度度分析析——我們的的機(jī)會會在城市市的中中心，，同時時擁有有天然然一線線江景景。符符合豪豪宅最最重要要的組組成要要素。。同區(qū)域域的同同類產(chǎn)產(chǎn)品尚尚處于于空白白，有有較大大的市市場空空間。。高端化化的市市場需需求受受調(diào)控控影響響相對對較小小，高高端化化的市市場需需求仍仍大量量存在在。制定出出契合合高端端人群群的產(chǎn)產(chǎn)品以以及行行之有有效的的推廣廣策略略。22第二部部分本本案案深度度分析析——分析小小結(jié)——本案是是一個個優(yōu)勢勢與劣劣勢都都同樣樣明顯的產(chǎn)產(chǎn)品，，其眾眾多的的先天天性因因素決決定它它的面面世就就與眾眾不同同。無論從從產(chǎn)品品競爭爭的角角度還還是從從客戶戶需求求的角角度來來看，，價值值需求求的導(dǎo)導(dǎo)向是是本案案營銷銷企劃劃的重重點方方向，，它不不僅要要符合合目標(biāo)標(biāo)客戶戶的價價值觀觀，也也要符符合產(chǎn)產(chǎn)品的的價值值理念念。更重要要的是是，它它是以以國際際化為為標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，以以尊貴貴體驗驗生活活藍(lán)本本的，，能為為目標(biāo)標(biāo)客戶戶創(chuàng)造造一種種超值值生活活之享享的場場所。。23第三部部分目目標(biāo)客客源分分析24第三部部分目目標(biāo)客客源分分析每個城城市都都有這這么一一個階階層城市的的頂級級階層層城市的的頂級級階層層——他們的的行為影影響帶帶動著著城市市發(fā)展展他們的的觀念念影響響帶動動著周周圍人人群他們的的生活活方式式更多多自主主而非非跟從從25尊貴（（貴族族）并并非自自我標(biāo)標(biāo)榜而是社社會大大眾在在敬慕慕之下下，所所給予予的尊尊稱第三部分目目標(biāo)客源分分析他們是這個個城市當(dāng)之之無愧的主主人他們?yōu)檫@個個社會作出出巨大貢獻(xiàn)獻(xiàn)他們對生活活的理解已已在悄然轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變26第三部分目目標(biāo)客源分分析生活理念——尊貴由我心理特征——尊貴由內(nèi)心心的自信而而來，舉手手投足自然然煥發(fā)，輕輕輕松松超超越物質(zhì)對對人的束縛縛，跨越世世俗符號的的限制，進(jìn)進(jìn)退自如行為方式——占有最好的的資源，但但已經(jīng)不刻刻意用來炫耀而是用用來享受，，生活完全全由自己做做主27第三部分目目標(biāo)客源分分析適度的豪，，歸心的的宅他們有眼光光有閱歷，，懂得鑒賞賞，最看重重的是價值與價格的的對等對于他們而而言，豪宅宅的意義是是：28江山事業(yè)即即已落定，，生活就應(yīng)應(yīng)從容掌控控第三部分目目標(biāo)客源分分析“進(jìn)退”的主動權(quán)掌掌握在自己己手中，追追求一種“進(jìn)退自如”的從容境界界：進(jìn)就是是焦點，是是龍虎精英英，聚焦城城市所有注注意力；退就是收藏藏，如潛龍龍在潭，如如臥虎在林林，一種以以靜制動的的從容29第三部分目目標(biāo)客源分分析他們，正以以全球化的的角度來衡衡量自我的的價值。財財富的增長長和生活的閱歷歷，是他們們構(gòu)成品質(zhì)質(zhì)生活的基基礎(chǔ)他們，不只只停留在家家庭的概念念,家族之興盛盛才是他們們超越前輩輩的體現(xiàn)。如如李嘉誠家家族、榮毅毅仁家族和和洛克菲勒勒家族等30第四部分項項目主題題定位項目目主主題題定定位位之之原原則則符合合目目標(biāo)標(biāo)群群體體的的價價值值觀觀———產(chǎn)品品的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)價價值值與與附附加加值值的的體體現(xiàn)現(xiàn)能傳傳承承本本案案產(chǎn)產(chǎn)品品核核心心價價值值理理念念———高端端化化產(chǎn)產(chǎn)品品理理念念的的傳傳承承能承承載載項項目目的的整整體體市市場場形形象象———有利利于于高高端端產(chǎn)產(chǎn)品品形形象象的的推推廣廣312、工工作作觀觀觀山山、、觀觀水水、、觀觀天天下下事業(yè)業(yè)只只是是自自我我超超越越的的實實現(xiàn)現(xiàn)1、生生活活觀觀注重重生生活活品品質(zhì)質(zhì)強(qiáng)調(diào)調(diào)生生活活的的細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)體體驗驗社會會屬屬性性與與自自然然屬屬性性充充分分展展示示充分分融融合合是是珍珍稀稀的的城城市市土土地地資資源源城市市與與自自然然的的雙雙心心重重疊疊既是是城城市市，，也也是是自自然然第四四部部分分項項目目主主題題定定位位項目目特特性性目標(biāo)群價值觀城市市中中心心地地帶帶讓少少數(shù)數(shù)人人充充分分占占有有的的稀稀缺缺資資源源32創(chuàng)新新一一種種適適度度、、城城市市化化的的群群居居模模式式典典范范，，從從規(guī)規(guī)劃劃建建設(shè)設(shè)的的細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)上上開開始始，，以以尊尊貴貴化化為為產(chǎn)產(chǎn)品品導(dǎo)導(dǎo)向向真正正做做到到以以人人為為本本，，強(qiáng)調(diào)調(diào)城城市市中中心心的的豪豪宅宅公公寓寓所別別具具的的生生活活方方式式4、名名利利觀觀人人人都都知知道道我我但但不不是是什么么人人都都見見過過我我3、財財富富觀觀財富富是是用用來來享享受受的的做金金錢錢的的主主人人第四四部部分分項項目目主主題題定定位位目標(biāo)群價值觀項目目特特性性33家庭庭觀觀讓每每個個家家庭庭成成員員都都有有幸幸福福感感，，盡盡可可能能的的將將幸幸福福向向身身邊邊的的親親友友滲滲透透真正正開開始始實實現(xiàn)現(xiàn)生生活活方方式式的的超超越越頂級級階階層層的的生生活活符符號號遵循循國國際際化化品品質(zhì)質(zhì)，，產(chǎn)產(chǎn)品品精精雕雕細(xì)細(xì)琢琢堅持持以以尊尊貴貴生生活活體體驗驗為為產(chǎn)產(chǎn)品品理理念念城市市資資源源與與生生活活方方式式的的溝溝通通在占占有有城城市市稀稀缺缺資資源源的的條條件件下下如何何利利用用資資源源，，發(fā)發(fā)揮揮資資源源第四四部部分分項項目目主主題題定定位位家族族之之興興盛盛，，開開始始成成為為頂頂級級階階層層的的主主流流價價值值觀觀項目特性目標(biāo)群價值觀34第四部分項項目目主題定位創(chuàng)造資源并擁擁有它尊貴是生活的的一種常態(tài)項目宗旨讓尊貴開始滲滲入，并世代代傳承35第四部分項項目目主題定位為尊貴階層度度身定做滿意意的家尊貴是資源擁擁有的表現(xiàn)尊貴是生活方方式的導(dǎo)入尊貴是自我價價值與超越的的體現(xiàn)36貴族——把尊貴全面植植入生活，并并超越尊貴之之本義成為一一個可世代延延襲的家族貴族——源于英倫半島島的皇室血統(tǒng)統(tǒng)，其對生活活細(xì)節(jié)之苛刻刻，禮儀之規(guī)規(guī)范使其一度度成為頂級生生活品質(zhì)的代代名詞。貴族之意一時時風(fēng)靡全球，，傾倒眾生第四部分項項目目主題定位37第四部分項項目目主題定位皇室臻品惟惟貴者獨享享主形象語——豪門貴族城城中心頂級級生活圈主題定位——38第五部分主主題概念的支支撐主題概念成為為本案營銷推推廣階段的主主線，無論主主題概念如何何宏大、如何何創(chuàng)新，缺少少產(chǎn)品的支撐撐，它只能留留于表面，失失去意義。那么產(chǎn)品對主主題概念的支支撐其具體表表現(xiàn)在哪里呢呢？39第五部分主主題概念的支支撐毫無疑問，是是卓越的“高品質(zhì)”我們的主題概概念通過產(chǎn)品品得到詮釋，，并被人認(rèn)同同而接受我們理解“高品質(zhì)”應(yīng)該具備以下下幾點40第五部分主主題概念的支支撐一、舒適生活活必備的景觀觀細(xì)節(jié)１、小區(qū)與外外部的隔離帶帶，應(yīng)該成為為一條著名的的景觀帶和風(fēng)風(fēng)景帶；２、小區(qū)入口口給每個路過過和出入的人人留下深刻的的印象３、北側(cè)與水水景之間的綠綠化景觀帶建建議參照“星河灣”的設(shè)計，可以以設(shè)計成濱江江木質(zhì)慢跑道道。４、園林景觀觀設(shè)計，確保保戶戶有景，，移步換景，，人車分流，，有明確的主主題景觀和特特色小品。如如“花園綠化謎宮宮”，即小孩子可可以在里面玩玩耍的冬青樹樹做成的迷宮宮。非常小，，但是會成為為一大特色。。５、（休閑活活動）綠地中中應(yīng)有一定規(guī)規(guī)模的戶外活活動的場地、、場所，并滿滿足衛(wèi)生整潔潔、適用安全全、景色優(yōu)美美、措施齊全全等要求。６、（景觀文文化）通過園園林空間、植植物配置、小小品雕塑，與與建筑形象完完美融合，提提供視覺景觀觀享受并體現(xiàn)現(xiàn)文化品位。。７、綠地植物物配置應(yīng)喬、、灌、草結(jié)合合，并多種植植喬木，提倡倡垂直立體綠綠化。８、建議綠地地指標(biāo)：綠地地率≥40%；硬質(zhì)景觀用用地占集中綠綠地面積<25%，并應(yīng)使用綠綠色環(huán)保材料料41第五部分主主題概念的支支撐二、體現(xiàn)檔次次和品位的建建筑風(fēng)格１、建筑整體體風(fēng)格與高品品質(zhì)形象匹配配，建議以ARTDECO風(fēng)格或摩爾風(fēng)風(fēng)格，我們更更傾向于ARTDECO風(fēng)格；２、設(shè)置寬景景陽臺，凸窗窗，轉(zhuǎn)角陽臺臺，北陽臺，，花園露臺；；３、建議外立立面整體或一一至二樓使用用石材貼面。。４、注重更多多建筑細(xì)部設(shè)設(shè)計，遵循ARTDECO一體風(fēng)格；42第五部分主主題概念的支支撐三、、高高科科技技現(xiàn)現(xiàn)代代智智能能化化系系統(tǒng)統(tǒng)的的應(yīng)應(yīng)用用１、、提提供供完完善善一一體體化化的的智智能能化化系系統(tǒng)統(tǒng)，，包包括括入入口口智智能能化化一一卡卡通通，，行行人人進(jìn)進(jìn)入入一一卡卡通通，，車車行行道道一一卡卡通通，，入入戶戶一一卡卡通通，，停停車車車車庫庫一一卡卡通通。。彩彩色色對對講講系系統(tǒng)統(tǒng)，，紅紅外外線線安安保保系系統(tǒng)統(tǒng)，，壁壁路路電電視視監(jiān)監(jiān)視視系系統(tǒng)統(tǒng)，，在在服服務(wù)務(wù)公公寓寓里里甚甚至至可可以以考考慮慮安安裝裝SOS報警警系系統(tǒng)統(tǒng)等等。。四、、堅堅不不可可摧摧的的施施工工質(zhì)質(zhì)量量注重重施施工工質(zhì)質(zhì)量量，，與與著著名名的的一一級級資資質(zhì)質(zhì)建建筑筑公公司司合合作作43第五五部部分分主主題題概概念念的的支支撐撐五、、人人性性化化物物業(yè)業(yè)管管理理１、、引引入入精精品品社社區(qū)區(qū)的的理理念念。。建建議議引引入入雙雙管管理理。。即即基基本本的的物物業(yè)業(yè)管管理理和和特特色色的的星星級級酒酒店店服服務(wù)務(wù)相相結(jié)結(jié)合合。。如如萬萬科科物物業(yè)業(yè)管管理理公公司司之之類類或或者者DTZ物業(yè)業(yè)管管理理公公司司之之類類。。２、、建建議議將將小小面面積積的的該該幢幢公公寓寓建建設(shè)設(shè)成成“服務(wù)務(wù)式式公公寓寓”，由由著著名名的的酒酒店店管管理理公公司司進(jìn)進(jìn)行行管管理理，，提提供供國國際際標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的的星星級級服服務(wù)務(wù)，，如如雅雅詩詩閣閣品品牌牌。。（（只只是是舉舉例例））３、、高高檔檔俱俱樂樂部部的的理理念念引引入入。。面面向向高高檔檔商商務(wù)務(wù)人人群群的的會會員員制制的的高高檔檔俱俱樂樂部部的的引引入入，，提提供供具具有有高高私私密密性性，，提提供供國國際際水水準(zhǔn)準(zhǔn)的的服服務(wù)務(wù)，，如如紅紅酒酒吧吧、、雪雪茄茄吧吧。。４、、甚甚至至可可以以考考慮慮在在河河邊邊建建立立一一個個游游艇艇俱俱樂樂部部。。44第五五部部分分主主題題概概念念的的支支撐撐項目目其其它它建建議議通過過建建筑筑的的營營造造、、房房屋屋的的企企劃劃銷銷售售、、后后期期的的物物業(yè)業(yè)管管理理，，引引導(dǎo)導(dǎo)客客戶戶建建立立一一種種新新的的生生活活方方式式。。結(jié)合周邊邊的高教教校園的的教育氛氛圍，可可在會所所中增加加少年兒兒童的教教育功能能，如英英語、藝藝術(shù)、學(xué)學(xué)齡前兒兒童的早早教等。。本項目地地塊只有有西側(cè)沿沿街，如如有商業(yè)業(yè)用房只只能在此此處設(shè)置置，但由由于面對對橋梁，，商業(yè)氛氛圍將大大受影響響，建議議本項目目只在此此處設(shè)置置少量商商業(yè)用房房，主要要用途為為滿足本本小區(qū)業(yè)業(yè)主的日日常生活活需求，，以及引引進(jìn)小型型會所。。45第六部分分推推廣思路路46皇室臻品品惟惟貴者獨獨享第六部分分推推廣廣思路主力賣點點的提煉煉主題概念念的滲入入體驗式營營銷中心區(qū)域域一線江景景產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)貴族啟示示錄ＰＲ傳播播貴由心生生尊貴由我我品質(zhì)推廣廣價值最大大化造貴族之之勢服務(wù)創(chuàng)造造價值47第六部分分推推廣廣思路推廣思路城市中心卓越地段景觀及教育資源國際化為標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品深入挖掘

內(nèi)在價值“城中心頂級住區(qū)”確立其

“基本價值”

貴族化的生活體驗品質(zhì)之上的“附加值”

提高本項項目的附附加值，，可以保保證本項項目在未未來的變變幻莫測測的市場場環(huán)境下下可攻可可守。如果市場場環(huán)境良良好，則則可以將將本項目目的商業(yè)業(yè)價值最最大化，，如果市市場環(huán)境境惡化，，仍然可可以保持持足夠的的競爭力力來爭奪奪有限的的客戶資資源，同同時，還還可以對對可能出出現(xiàn)的價價格下跌跌增強(qiáng)防防御能力力，避免免以過低低的價格格來獲得得競爭力力。48第六部分分推推廣廣思路推廣手法法確立市中中心、江江景及教教育資源源等基礎(chǔ)礎(chǔ)優(yōu)勢強(qiáng)化項目目整體形形象逐步分解解項目主主題概念念產(chǎn)品特色色的逐步步展現(xiàn)49第六部分分推推廣廣思路高端產(chǎn)品品價值最大大化快速占領(lǐng)領(lǐng)市場高端形象象高附加值值推盤手法法：50第六部分分推推廣廣思路在組織整整個產(chǎn)品品和社區(qū)區(qū)建設(shè)過過程中，，我們認(rèn)認(rèn)為應(yīng)該該遵循著著一條圍圍繞著提提供“最佳客戶戶體驗度度”這條線來來進(jìn)行組組織。即即：如何讓經(jīng)經(jīng)過這個個社區(qū)的的路人對對這個社社區(qū)刮目目相看，，肅然起起敬；如何讓住住戶在進(jìn)進(jìn)入社區(qū)區(qū)的第一一刻就感感覺非常常的舒適適和尊貴貴感；如何讓住住戶在穿穿過社區(qū)區(qū)到達(dá)家家門口的的整個過過程中有有非凡感感受；如何讓來來拜訪的的客人對對住在這這里的主主人刮目目相看；；如何讓住住在這里里的客人人有著最最完善和和最有尊尊貴感的的服務(wù)，，有著做做主人的的超凡享享受。51御水豪豪庭庭第七部分分案案名名建議及及平面表表現(xiàn)《御水豪庭庭》——《HOUSEKING·TOPOFCITY》案名突出出項目為為水景豪豪宅，“御”字既有駕駕馭、控控制的意意思，又又有代表表皇家的的象征意意義，“御水”表明本項項目并不不僅僅是是依賴水水景，而是一個個凌駕于于自然水水景之上上，并與與之緊密密結(jié)合的的城市新新亮點。。而“豪庭”兩字則直直接點明明本項目目的高貴貴品質(zhì)。?！癏OUSEKING”直譯為“樓王”，“KING”與中文案名中中的“御”字寓意相同——暗指皇家風(fēng)泛泛。同時本項目地地塊位處柯橋橋行政中心，，且在行內(nèi)堪堪稱地王，樓樓王配地王顯顯得相得益彰彰?！癏OUSEKING”又與豪庭諧音音。而“TOPOFCITY”則有城市之顛顛的意義，既說明項目在在地理位置上上是柯橋中心心區(qū)域，又直指項目在在品質(zhì)上也屬屬柯橋頂極產(chǎn)產(chǎn)品。52第七部分關(guān)關(guān)于案案名建議及平平面表現(xiàn)

名爵公館

紳園

不是普通的住住宅，而是公公館，是柯橋第一個個可以稱之為為公館的住宅宅，以國際化角度度，以貴族生生活品質(zhì)為藍(lán)本而建的的城市頂級住住區(qū)是名流之士所所獨有的城市市公館。紳——貴族氣質(zhì)中的的精髓代表一個階層層的生活態(tài)度度從容、優(yōu)雅、、卓越、內(nèi)斂斂傳承本項目的的整體理念53第七部分關(guān)關(guān)于案名建建議及平面表表現(xiàn)主主形象的構(gòu)成成

名爵公館

豪門貴族，城城中心頂級生生活圈皇室臻品惟惟貴者獨享享主題概念主形象語54第七部分關(guān)關(guān)于案名建建議及平面表表現(xiàn)主主形象的構(gòu)成成

紳園

豪門貴族，城城中心頂級生生活圈皇室臻品惟惟貴者獨享享主題概念主形象語55第七部分關(guān)關(guān)于案名建建議及平面表表現(xiàn)ＶＶＩ系統(tǒng)表現(xiàn)現(xiàn)1、御水豪庭LOGO56御水豪庭LOGO詮釋第七部分關(guān)關(guān)于案名建建議及平面表表現(xiàn)ＶＶＩ系統(tǒng)表現(xiàn)現(xiàn)取意于中華傳傳統(tǒng)的五行之之意，波紋似似水，代表本本案臨水，同同時，也代表表著“繁榮”意欲合作共贏贏，項目取得得圓滿成功之之意。金色，中國傳傳統(tǒng)的皇家之之色，很好的的表現(xiàn)了本項項目作為柯橋橋最為高檔的的公寓項目所所應(yīng)具備的黃黃者之氣，意意為“御”；同時，金色色也代表了高高貴，項目品品質(zhì)的高貴，，今后客戶身身份的高貴。。極富中國傳統(tǒng)統(tǒng)特色的圖騰騰般的LOGO造型，其意為為吳越文化作作為中國傳統(tǒng)統(tǒng)文化重要的的組成之一，，具有悠久的的歷史傳承和和巨大的文化化影響，本LOGO很好的體現(xiàn)了了當(dāng)?shù)貪庥舻牡墓盼幕?。同同時，圖騰作作為一種標(biāo)志志，旨在區(qū)分分群體。另外外，圖騰有事事權(quán)勢的象征征，這也與本本項目的目標(biāo)標(biāo)客戶特性所所符合。水、金色、圖圖騰造型的結(jié)結(jié)合，正是對對本項目的各各項特質(zhì)的完完美體現(xiàn)，同同時也是對御御水豪庭的完完美詮釋。57第七部分關(guān)關(guān)于案名建建議及平面表表現(xiàn)ＶＶＩ系統(tǒng)表現(xiàn)現(xiàn)名片58第七部分關(guān)關(guān)于案名建建議及平面表表現(xiàn)ＶＶＩ系統(tǒng)表現(xiàn)現(xiàn)紙杯59第七部分關(guān)關(guān)于案名建建議及平面表表現(xiàn)ＶＶＩ系統(tǒng)表現(xiàn)現(xiàn)手提袋60第七部分關(guān)關(guān)于案名建建議及平面表表現(xiàn)ＶＶＩ系統(tǒng)表現(xiàn)現(xiàn)信封61第七部分關(guān)關(guān)于案名建建議及平面表表現(xiàn)ＶＶＩ系統(tǒng)表現(xiàn)現(xiàn)信紙62THEEND提報完畢畢，謝謝謝！二００七年十十二月二十六六日63企業(yè)未來的競競爭，就是細(xì)細(xì)節(jié)的競爭。。好的習(xí)慣慣是一筆筆財富，，一旦你你擁有它它，你就就會受益益終生。。養(yǎng)成"立即行動動"的習(xí)慣，，你的人人生將變變得更有有意義。。1月-231月-23兵隨將轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，無不不可用之之才。作作為一個個管理者者，你可可以不知知道下屬屬的短處處，卻不不能不知知道下屬屬的長處處。人生就像像一條河河，你趟趟過去就就沒有了了。人生不是是一種享享樂，而而是一樁樁十分沉沉重的工工作。三流的點點子加一一流的執(zhí)執(zhí)行力，，永遠(yuǎn)比比一流的的點子加加三流的的執(zhí)行力力更好。。人之所以能，，是相信能。。21:23:2721:23:2721:23大成功靠團(tuán)隊隊，小成功靠靠個人。成功開始于想想法，但是，，只有這樣的的想法，卻沒沒有付出行動動，還是不可可能成功的。。惟一持久的競競爭優(yōu)勢，也也許就是比你你的競爭對手手學(xué)習(xí)得更快快的能力。很多人喜歡拖拖延，他們對對手頭的事情情不是做不好好，而是不去去做，這是最最大的惡習(xí)。。管理就是把復(fù)復(fù)雜的問題簡簡單化，混亂亂的事情規(guī)劃劃化。人生偉業(yè)的的建立，不不在能知，，乃在能行行。1月-2321:23:2721:23人類類學(xué)學(xué)會會走走路路，，也也得得學(xué)學(xué)會會摔摔跤跤，，而而且且只只有有經(jīng)經(jīng)過過摔摔跤跤他他才才能能學(xué)學(xué)會會走走路路。。管理理階階層層的的領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)能能力力是是刺刺激激員員工工努努力力工工作作的的原原動動力力。。管理理首首先先是是人人為為達(dá)達(dá)到到自自己己目目的的而而進(jìn)進(jìn)行行的的自自覺覺活活動動。。管理理職職能能包包括括明明確確地地說說明明目目標(biāo)標(biāo)及及獲獲得得實實現(xiàn)現(xiàn)所所定定目目標(biāo)標(biāo)必必需需的的資資源源和和努努力力。。經(jīng)理不是是只告訴訴別人怎怎么干的的家伙，，而是要要激發(fā)隊隊伍產(chǎn)生生一定報報負(fù)，并并朝目標(biāo)標(biāo)勇往直直前。21:23:2721:23:2721:23獎勵什么么，就會會得到什什么。建立目標(biāo)標(biāo)是一種種平衡：：在企業(yè)業(yè)成果與與遵循人人們所相相信的原原則之間間的平衡衡，在企企業(yè)當(dāng)前前需要與與長遠(yuǎn)需需要之間間的平衡衡，在期期望的結(jié)結(jié)果與可可用的資資源之間間的平衡衡。懶惰象生生銹一樣樣，比操操勞更能能消耗身身體;經(jīng)常用的的鑰匙，，總是亮亮閃閃的的。今天應(yīng)做做的事沒沒有做，，明天再再早也是是耽誤了了。言行一致是成成功的開始。。1月-231月-2321:23:2721:23:27用他，就要信信任他；不信信任他，就不不要用他。賺錢之道很多多，但是找不不到賺錢的種種子，便成不不了事業(yè)家。。戀愛，也就是是說，我們不不得不接觸生生活中最甜蜜蜜的事情，不不過我們必須須不屈服于這這些事物。2023年1月5日9:23下下午人的一生，或或多或少，總總是難免有浮浮沉。不會永永遠(yuǎn)如旭日東東升，也不會會永遠(yuǎn)痛苦潦潦倒。辦企業(yè)有如修修塔，如果只只想往上砌磚磚，而忘記打打牢基礎(chǔ)，總總有一天塔會會倒塌。05一月20239:23:27下午涓滴滴之之水水終終可可磨磨損損大大石石，，不不是是由由于于它它力力量量大大，，而而是是由由于于晝晝夜夜不不舍舍的的滴滴墜墜。。只只有有勤勤奮奮不不懈懈的的努努力力才才能能夠夠獲獲得得那那些些技技巧巧，，因因此此，，我我們們可可以以確確切切地地說說:說:不積積跬跬步步，，無無以以致致千千里里。。一月月239:23下下午午不要要把把災(zāi)災(zāi)難難當(dāng)當(dāng)作作公公關(guān)關(guān)，，不不然然你你的的員員工工會會制制造造更更多多的的災(zāi)災(zāi)難難。。競爭對對手就就像磨磨刀石石一樣樣，它它把我我們磨磨得非非常的的鋒利利，然然后我我們就就手起起刀落落，把把競爭爭對手手給砍砍掉了了。2023/1/521:23:27年輕人人欠缺缺經(jīng)驗驗，但但請不不要忘忘記:年輕是是你最最大的的本錢錢。不不要怕怕犯錯錯，也也不要要畏懼懼挑戰(zhàn)戰(zhàn)，你你應(yīng)該該堅持持到底底，在在出人人頭地地的過過程中中努力力再努努力。。如果你你不能能戰(zhàn)勝勝對手手，就就加入入到他他們中中間。。為顧客節(jié)省省每一分錢錢。9:23:27下下午9:23下下午當(dāng)大家都變變得聰明起起來的時候候，我就甘甘心做個笨笨人;當(dāng)大家都盡盡力包裝自自己的時候候，我就什什么都不穿穿。這是我我的策略，，質(zhì)樸示人人，真實有有力。輕率率和和疏疏忽忽所所造造成成的的禍禍患患不不相相上上下下。。有有許許多多青青年年人人之之所所以以失失敗敗，，就就是是敗敗在在做做事事輕輕率率這這一一點點上上。。1月月-231月月-2321:2321:23:2721:23:27一個個有有真真正正大大才才能能的的人人卻卻在在工工作作過過程程中中感感到到最最高高度度的的快快樂樂。。獲得得成成功功有有兩兩個個重重要要的的前前題題:一是是堅堅決決，，二二是是忍忍耐耐。。在勞勞力力上上勞勞心心，，是是一一切切發(fā)發(fā)明明之之母母。。事事事事在在勞勞力力上上勞勞心心，，變變可可得得事事物物之之真真理理。。2023/1/521:23:27多數(shù)人總想想著為了賺賺錢做點什什么，所以以賺不到。。賺錢是做做了什么才才賺來了錢錢。1月-232023/1/521:23:271月-23謝謝各位??！9、靜夜四四無鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨雨中中黃黃葉葉樹樹，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。21:23:2721:23:2721:231/5/20239:23:28PM11、以我獨獨沈久，，愧君相相見頻。。。1月-2321:23:2821:23Jan-2305-Jan-2312、故人江海海別，幾度度隔山川。。。21:23:2821:23:2821:23Thursday,January5,202313、乍見翻疑夢夢，相悲各問問年。。1月-231月-2321:23:2821:23:28January5,202314、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國國見見青青山山。。。。05一一月月20239:23:28下下午午21:23:281月月-2315、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。一月239:23下下午午1月-2321:23January5,202316、